Greencrest Dubai Hills Estate: راهنمای قیمت و پلان‌ها (2026)

Greencrest Dubai Hills Estate یک پروژهٔ آپارتمانی از Emaar Properties در حاشیهٔ زمین گلف Dubai Hills Estate در دبی است و صفحهٔ خود Emaar در 15 نوامبر 2026 آن را با آپارتمان‌های 1، 2 و 3 خوابه، متراژ 832 تا 1,878 فوت مربع، 27 واحد موجود و قیمت‌های «از AED 1,743,888»، یعنی حدود USD 474,850 با نرخ ثابت 3.6725، فهرست کرده بود.

این راهنمای Greencrest Dubai Hills Estate، صفحهٔ پروژهٔ سازنده را در کنار PDF پلان‌های طبقات و بروشور Emaar و چهار پورتال فهرست‌کننده می‌خواند که همگی در 15 نوامبر 2026 باز شده‌اند. صفحهٔ سازنده نه فصل تحویل، نه پیشرفت ساخت، نه طرح پرداخت، نه نوع مالکیت و نه شارژ خدمات را چاپ می‌کند؛ بنابراین این موارد به‌تفکیک هر منبع و با تاریخ نشان داده می‌شوند و هرجا منابع با هم اختلاف دارند، هیچ رقمی بر رقم دیگر ترجیح داده نمی‌شود.

راهنما در ادامه خوانشی پلان‌به‌پلان از PDF پلان‌های طبقات، محاسبهٔ AED و USD برای هر قیمت چاپ‌شده، قوانین پیش‌فروش (off-plan) دبی را آن‌گونه که صفحه‌های خود اداره زمین بیان کرده‌اند، و فهرستی از مواردی را می‌آورد که خریدار پیش از پرداخت بیعانه می‌تواند به‌صورت کتبی درخواست کند.

نمای کلی Greencrest Dubai Hills Estate

صفحهٔ پروژهٔ Emaar عنوان پروژه را «Greencrest at Dubai Hills Estate» می‌گذارد و آن را آپارتمان‌هایی در قاب زمین گلف Dubai Hills توصیف می‌کند، با منظرهٔ زمین گلف، بالکن‌های بزرگ و تراس‌های باز، رنگ‌های ملایم و خنثی، پلان‌های باز و آشپزخانه‌های طراحی‌شده. بلوک اطلاعات کلیدی آن که در 15 نوامبر 2026 خوانده شد، این عبارت‌ها را چاپ می‌کند: «1, 2 & 3 Bedroom Apartment»، «Starting Price 1.57 Mn AED»، «Prices from AED 1,743,888»، «Available 27 units» و «Sizes 832 – 1,878 sq ft».

دو مورد در این بلوک با هم نمی‌خوانند. صفحه قیمت شروع AED 1.57 میلیون را چاپ می‌کند و در همان پنل قیمت‌هایی «از AED 1,743,888» را هم، و کارت Latest Launches برای این پروژه «from AED 1.74M» چاپ می‌کند. هیچ صفحهٔ Emaar که خوانده شد این تفاوت را توضیح نمی‌دهد؛ به همین دلیل هر دو رقم، هرکدام با معادل USD، در سراسر این راهنما حمل می‌شوند.

صفحه فصل تحویل، درصد ساخت، طرح پرداخت، نوع مالکیت قطعه، برآورد شارژ خدمات، شمارهٔ پروژه در اداره زمین دبی، بانک حساب امانی (escrow)، معمار یا پیمانکار را چاپ نمی‌کند. همچنین هیچ قطعه یا زیرمجموعه‌ای را در داخل Dubai Hills Estate نام نمی‌برد. جدول‌هایی که در ادامه می‌آیند نشان می‌دهند که سایر اسناد و پورتال‌ها برای هر یک از این موارد چه چیزی چاپ کرده‌اند.

دو پروژهٔ دیگر Emaar در همان محله در آن روز در صفحهٔ Latest Launches بودند: Hillsedge (از AED 1.85M، 20 واحد) و Vida Residences Hillside (از AED 1.83M، 20 واحد). آن‌ها پروژه‌های جداگانه‌ای هستند و در اینجا توصیف نمی‌شوند.

هر منبع دربارهٔ وضعیت، موجودی، تحویل و ساخت چه چاپ کرده است

هفت صفحه و سند دربارهٔ وضعیت پروژه چیزی می‌گویند. آن‌ها تاریخ‌ها و انواع اطلاعات متفاوتی دارند؛ بنابراین جدول هر یک را با تاریخی که باز شده فهرست می‌کند. پورتال‌ها ارقام تحویل خود را بدون نام بردن از سندی که از آن آمده چاپ می‌کنند و هیچ‌یک از ارقام زیر به‌عنوان واقعیتی از این راهنما تکرار نمی‌شود.

سه تفاوت برجسته است. نخست موجودی: صفحهٔ Emaar 27 واحد موجود نشان می‌دهد، در حالی که Property Finder برچسب «Sold out» دارد و Rumavi موجودی سازنده را فروخته‌شده گزارش می‌کند. هر دو می‌توانند برای روزی که هر صفحه نوشته شده درست باشند، چون شمارش Emaar هر روز تغییر می‌کند و برچسب پورتال ممکن است عقب بماند؛ بنابراین هیچ‌یک به‌عنوان بیانی دربارهٔ آنچه امروز عرضه می‌شود به‌کار نمی‌رود.

دوم تحویل است. سه پورتال ژوئن 2029، Q2 2029 یا 2029 را چاپ می‌کنند و Emaar چیزی چاپ نمی‌کند؛ پس خریداری که به یک تاریخ تکیه می‌کند باید آن را در قرارداد خرید و فروش (SPA) بخواهد، نه در یک صفحهٔ وب. سوم پیشرفت است: تنها درصدی که پیدا شد 1.2 درصد Rumavi برای سپتامبر 2026 است که آن را به یک فهرست نسبت می‌دهد، و Emaar رقمی چاپ نمی‌کند که با آن مقایسه شود.

یک گزیدهٔ جست‌وجو رقم دیگری («Completion 1%, inspected May 2026») را از یک آگهی طبقه‌بندی‌شده نقل کرده بود که پشت بررسی ربات قرار دارد؛ آن صفحه باز نشد و گزیده به‌کار نرفته است. استعلام وضعیت پروژه (Project Status Enquiry) اداره زمین که در بخش 7 توصیف شده، جای رسمی است که در آن می‌توان آغاز ثبت‌شده، تکمیل و جزئیات بازرسی یک پروژه را با نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو کرد.

قیمت‌ها به AED و USD و طرح پرداخت آن‌گونه که منابع چاپ کرده‌اند

Emaar قیمت‌ها را به درهم چاپ می‌کند. درهم به دلار آمریکا ثابت شده است و جدول نرخ ارز بانک مرکزی امارات برای سپتامبر 2026 در 1 و 2 سپتامبر 3.6725 درهم به‌ازای هر USD چاپ می‌کند. هر رقم دلاری زیر، رقم درهمی تقسیم بر 3.6725 و گرد‌شده به نزدیک‌ترین دلار است و محاسبه است، نه نقل‌قول.

Emaar برای هیچ نوع واحد، طبقه یا شمارهٔ واحدی قیمتی چاپ نمی‌کند؛ بنابراین قیمت به‌ازای هر تعداد خواب فقط از پورتال‌ها می‌آید. سه رقم به‌تفکیک نوع Rumavi در بالا به‌عنوان برآوردهای خود آن فهرست شده‌اند. متراژهایی که کنار آن‌ها چاپ می‌کند (77 تا 79 متر مربع، 130 تا 134، و حدود 174) با پلان‌های B یک‌خوابه، پلان‌های A2 و A3 دوخوابه و پلان‌های A2 و A3 سه‌خوابه در PDF می‌خوانند، اما Rumavi نمی‌گوید که هر قیمت به کدام واحد تعلق دارد.

Property Finder همچنین بلوکی با عنوان «Sold history» نشان می‌دهد که سه معاملهٔ ثبت‌شده دارد: یک‌خوابه‌ای 774 فوت مربعی به AED 1,572,888 در 6 ژوئیه 2026، دوخوابه‌ای 1,404 فوت مربعی به AED 3,341,888 در 27 ژوئیه 2026 و سه‌خوابه‌ای 1,927 فوت مربعی به AED 3,840,510 در 8 مه 2026. به دلار با نرخ ثابت، این‌ها 428,288، 909,976 و 1,045,748 می‌شوند. این‌ها معامله‌هایی منفرد هستند، آن‌گونه که آن صفحه گزارش می‌کند، و پیشنهاد فروش نیستند، و صفحه نمی‌گوید که آیا آن‌ها فروش‌های اول بوده‌اند یا فروش‌های بعدی.

طرح پرداخت: منابع چه چاپ کرده‌اند

دو شیوهٔ ارائهٔ Provident Estate اگر عدد 80 مجموع 10 و 70 خوانده شود به یک شکل جمع می‌شوند، اما صفحه نمی‌گوید که عنوان خلاصهٔ آن پنل است؛ بنابراین هر دو نشان داده می‌شوند. جدول، خوانش 10/70/20 را روی دو قیمت شروع چاپ‌شده اعمال می‌کند. مبلغ‌ها از روی درصدها محاسبه شده‌اند، به نزدیک‌ترین درهم گرد شده‌اند و ممکن است در مجموع یک درهم تفاوت داشته باشند.

برای 70 درصد میان رزرو و تحویل در هیچ منبعی که خوانده شد تاریخ چاپ‌شده‌ای نیست. این تاریخ‌ها، یا مراحل ساخت که آن‌ها را فعال می‌کنند، جریان نقدی خرید را تعیین می‌کنند و نخستین موردی هستند که باید کتباً گرفته شوند. طرحی که 20 درصد آن هنگام تحویل سررسید می‌شود همچنین یعنی خریداری که وام می‌گیرد معمولاً از وام‌دهنده می‌خواهد آن 20 درصد پایانی را تأمین کند، و آن‌گاه شرایط خود وام‌دهنده اعمال می‌شود؛ راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها در دبی جای پرسش‌های مربوط به وام است.

درون PDF پلان‌ها: 195 واحد، 21 نوع پلان و سهم بالکن در هر کدام

مفصل‌ترین سندی که Emaar برای پروژه منتشر می‌کند PDF پلان‌های طبقات است. این PDF 36 صفحه دارد: یک جلد، یک پلان توده‌گذاری، یک صفحهٔ جداکنندهٔ بلوک A، 23 صفحهٔ پلان برای بلوک A، یک صفحهٔ جداکنندهٔ بلوک B و 9 صفحهٔ پلان برای بلوک B. هر صفحهٔ پلان تعداد خواب و نوع پلان، مساحت سوئیت، مساحت بالکن و مساحت کل را به فوت مربع و متر مربع، ابعاد اتاق‌ها، یک پلان کلیدی، یک کلید تراز و فهرست شمارهٔ واحدهایی را که آن پلان را دارند چاپ می‌کند.

یادداشت‌های صفحه‌های پلان بیان می‌کنند که ابعاد تقریبی‌اند و از سطح تمام‌شده تا سطح تمام‌شده اندازه‌گیری شده‌اند، که نقشه‌ها مقیاس‌دار نیستند، که اطلاعات به صلاحدید سازنده قابل تغییر است و که مساحت واقعی ممکن است با مساحت اعلام‌شده فرق کند. این یادداشت‌ها از آن جهت اهمیت دارند که هر رقم این بخش رقم پلان است و نه رقمی اندازه‌گیری‌شده.

نظام شماره‌گذاری واحدها و شمارش 195

بلوک A از 101 تا 109 را در طبقهٔ 1، از 201 تا 209 تا 2001 تا 2009 را در طبقه‌های 2 تا 20 و P01 تا P05 را در تراز پودیوم به‌کار می‌برد. یعنی نُه واحد در هر یک از 20 طبقه، 180 واحد، به‌علاوهٔ 5 واحد در پودیوم، روی هم 185 واحد.

بلوک B از G01 تا G05 را در تراز همکف و P01 تا P05 را در تراز پودیوم به‌کار می‌برد، یعنی 10 واحد. مجموع 195 است، همان رقمی که Property Finder، Rumavi، Provident Estate و Squareyards چاپ می‌کنند. این شمارش از روی شمارهٔ واحدها در صفحه‌های پلان انجام شده است؛ پس شمارش شماره‌های چاپ‌شده است و اظهار Emaar نیست.

ترکیب به سمت واحدهای کوچک‌تر سنگین است: 84 آپارتمان یک‌خوابه چهار نوع پلان هستند که هر کدام در 21 موقعیت (20 طبقه و پودیوم) تکرار می‌شوند، در حالی که واحدهای بزرگ‌تر در نوع‌های پلان بیشتری می‌آیند که چندتایی از آن‌ها فقط یک یا دو بار دیده می‌شوند. طبقهٔ معمول بلوک A در هر تراز از 2 تا 20 همان نُه موقعیت را دارد و نوع‌های پلان طبقهٔ 1 و پودیوم در چند موقعیت با طبقهٔ معمول فرق دارند، و به همین دلیل بعضی نوع‌ها در سه صفحهٔ پلان ظاهر می‌شوند.

21 نوع پلان، با سهم بالکن محاسبه‌شده

جدول زیر 21 نوع پلان را به ترتیب PDF فهرست می‌کند. مساحت‌ها مساحت‌های کلِ چاپ‌شده در صفحه‌های پلان هستند و در جایی که یک نوع چند صفحهٔ پلان دارد به‌صورت بازه آمده‌اند. ستون آخر مساحت بالکن چاپ‌شده را بر مساحت کل چاپ‌شده تقسیم می‌کند و در اینجا محاسبه شده است؛ هیچ صفحهٔ Emaar آن را بیان نمی‌کند. تعداد واحدها شمار ارجاع‌های واحد در صفحه‌های پلان همان نوع است.

سهم بالکن از حدود 11 درصد در پلان‌های D4 و D5 دوخوابهٔ بلوک B تا 27.6 درصد در تنها پلان C1 دوخوابه می‌رسد؛ بنابراین دو آپارتمان با تعداد خواب یکسان می‌توانند مقدار بسیار متفاوتی فضای زندگی سرپوشیده داشته باشند. مساحت سوئیت که بالکن را شامل نمی‌شود، مبنای بهتری برای مقایسهٔ فضای داخلی است: پلان‌های دوخوابه مساحت سوئیت از 1,088.55 تا 1,125.91 فوت مربع دارند که بازه‌ای باریک است، در حالی که مساحت کل آن‌ها از 1,265.84 تا 1,543.12 فوت مربع می‌رسد، چون مساحت بالکن‌ها بسیار متفاوت است.

همین در مورد سه‌خوابه‌ها هم صادق است. هر پنج پلان سه‌خوابه مساحت سوئیتی در حدود 1,500 فوت مربع دارند (1,499.74 تا 1,501.89) و مساحت کل آن‌ها از 1,735.03 تا 1,927.50 است، تفاوتی که کاملاً از بالکن می‌آید. بنابراین خریداری که واحدها را فقط با مساحت کل مقایسه می‌کند، همان‌قدر که اتاق‌ها را مقایسه می‌کند تراس‌ها را هم مقایسه می‌کند، و مساحت سوئیت و مساحت بالکن دو رقمی هستند که باید برای هر واحد در قرارداد خواسته شوند.

ابعاد اتاق‌ها در پلان‌های منتخب

صفحه‌های پلان ابعاد اتاق‌ها را به متر چاپ می‌کنند. جدول اتاق نشیمن، فضای آشپزخانه و ناهارخوری و اتاق‌خواب‌ها را برای یک پلان از هر نوع اصلی، همان‌گونه که چاپ شده‌اند، می‌دهد. پلان‌های سه‌خوابه علاوه بر سه اتاق خواب یک اتاق مطالعه و یک پاودر روم دارند و پلان‌های یک‌خوابه یک حمام دارند؛ بنابراین تعداد حمام‌ها در زیر برچسب‌های روی پلان‌ها هستند و رقمی که Emaar بیان کند نیستند.

اتاق نشیمن پلان‌های 3 خوابه (4.45 x 4.20 متر) با اتاق نشیمن پلان C1 دوخوابه هم‌اندازه است؛ بنابراین اتاق خواب اضافه، اتاق مطالعه و حمام‌های واحد بزرگ‌تر از مساحت سوئیت اضافه تأمین می‌شوند و نه از یک اتاق نشیمن بزرگ‌تر. پلان‌های دوخوابهٔ بلوک B همان اتاق نشیمن پلان B1 دوخوابهٔ بلوک A (4.35 x 4.65 متر) را تکرار می‌کنند. این‌ها صرفاً مشاهده‌هایی از روی PDF هستند و دربارهٔ نازک‌کاری یا مبلمان، که PDF آن‌ها را توصیف نمی‌کند، هیچ ادعایی در آن‌ها نیست.

بلوک‌ها، طبقات و محدودهٔ متراژ چاپ‌شده در برابر مجموع پلان‌ها

سه مورد در داده‌های پروژه را اسناد مختلف به‌گونه‌های مختلف توصیف می‌کنند: تعداد ساختمان‌ها، تعداد طبقه‌ها و محدودهٔ متراژ. مقایسهٔ آن‌ها در ادامه می‌آید.

مسئلهٔ بلوک‌ها مسئلهٔ توصیف است. PDF یک پلان توده‌گذاری با دو بلوک با ارتفاع‌های متفاوت چاپ می‌کند و واحدهای هر کدام را شماره‌گذاری می‌کند، در حالی که دو پورتال یک برج را توصیف می‌کنند. هر دو می‌توانند همان زمین را توصیف کنند و اسناد نمی‌گویند دو بلوک پودیوم یا ورودی مشترک دارند یا نه. نکته‌ای که باید کتباً روشن شود این است که هر واحد در کدام ساختمان، بلوک و تراز قرار دارد و آن بلوک از کدام تأسیسات استفاده می‌کند.

محدودهٔ متراژ چاپ‌شده یادداشت جداگانه‌ای می‌خواهد. 832 تا 1,878 فوت مربع Emaar برابر مساحت‌های کل پلان B2 با 1 خوابه (831.73 که به 832 گرد می‌شود) و پلان‌های A2 و A3 سه‌خوابه (1,877.77 و 1,877.12 که به 1,878 گرد می‌شوند) است، و پلان‌های A یک‌خوابهٔ 774 تا 783 فوت مربعی و پلان A1 سه‌خوابهٔ 1,927.50 فوت مربعی را کنار می‌گذارد.

هیچ منبعی علت را بیان نمی‌کند و پورتال‌هایی که 774 و 1,928 را چاپ می‌کنند با کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین مساحت کل PDF می‌خوانند. هرجا متراژ یک واحد مهم است، مساحت صفحهٔ پلان خود آن واحد و قرارداد آن رقمی است که باید به‌کار رود.

یادداشتی دربارهٔ تبدیل ارقام متریک: پرسش‌های متداول اداره زمین، متر مربع را واحد اندازه‌گیری مصوب در این امارت می‌داند و تبدیل را ضرب‌کردن متر مربع در 10.7639104 برای رسیدن به فوت مربع می‌آورد. PDF هر دو واحد را چاپ می‌کند و دو ستون این راهنما همان ستون‌های خود PDF هستند.

موقعیت، دسترسی و محله‌ای که پیرامون زمین گلف قرار دارد

صفحهٔ سازنده پروژه را در Dubai Hills Estate قرار می‌دهد و سنجاق نقشهٔ آن در 25.1309125 شمالی و 55.2636094 شرقی است، با یادداشتی که سنجاق جایی است که Emaar پروژه را در آن قرار می‌دهد. پنل محلهٔ صفحه، Dubai Hills Estate را یک توسعهٔ چندمنظوره به وسعت 2,700 اکر توصیف می‌کند با یک زمین گلف قهرمانی 18 چاله، 1,450,000 متر مربع پارک و فضای باز، یک پارک 180,000 متر مربعی، یک مرکز خرید 282,000 متر مربعی، 3 مدرسه و یک مسیر دوچرخه‌سواری 54 کیلومتری.

متن پنل همچنین می‌گوید این محله بیش از 11 میلیون متر مربع گسترده است، در حالی که رقم 2,700 اکر آن حدود 10.93 میلیون متر مربع می‌شود (2,700 x 4,046.86)، پس دو رقم اندازهٔ محله در همان صفحه اندکی تفاوت دارند.

نقشهٔ خود بروشور Dubai Hills Mall، Al Khail Road، Umm Suqeim Street، King’s College Hospital، زمین گلف و باشگاه گلف، Dubai Hills Park و یک مدرسهٔ بین‌المللی GEMS را برچسب زده است و صفحهٔ آن دربارهٔ جاذبه‌های نزدیک مرکز خرید، بیمارستان، پارک، زمین گلف، مدرسه‌ها و مهدکودک‌های بین‌المللی و رستوران‌ها و کافه‌ها را بدون فاصله فهرست می‌کند.

ارقام خط مستقیم از مختصات هر مکان در OpenStreetMap استفاده می‌کنند که در 15 نوامبر 2026 از طریق سرویس جست‌وجوی آن پیدا شد، و فاصلهٔ دایرهٔ بزرگ تا سنجاق Emaar؛ آن‌ها از هر فاصلهٔ جاده‌ای کوتاه‌ترند و دربارهٔ زمان سفر چیزی نمی‌گویند.

زمان‌های رانندگی ستون سوم از پنلی در بروشور Emaar با عنوان «The city at your doorstep» می‌آید که 10، 10، 15 و 20 دقیقه چاپ می‌کند و ساعت، مسیر یا ترافیکی را که فرض می‌کند بیان نمی‌کند. Provident Estate همین چهار رقم را تکرار می‌کند. Rumavi حدود پانزده دقیقه با خودرو تا Downtown Dubai می‌دهد؛ پس یک کارگزار با بروشور سازنده فرق دارد. Provident Estate از Al Khail Road و Umm Suqeim Street به‌عنوان اتصال‌های جاده‌ای نام می‌برد و نقشهٔ بروشور هر دو جاده را علامت زده است.

Rumavi این محله را درون‌سرزمینی توصیف می‌کند، بدون ساحل یا ایستگاه مترو، و نقشهٔ محلهٔ بروشور Emaar خطوط قرمز و سبز مترو و یک خط آبی آینده را در میان محله‌های Emaar، Dubai Frame و Burj Khalifa می‌کشد، بی‌آنکه فاصله‌ای تا هیچ‌کدام چاپ کند. خریداری که به رفت‌وآمد مشخصی تکیه می‌کند باید آن را در ساعتی که برایش مهم است آزمایش کند، چون هیچ منبعی در اینجا آن را اندازه نگرفته است.

تأسیسات ساکنان، آن‌گونه که سازنده و یک کارگزار فهرست می‌کنند

بخش تأسیسات صفحهٔ Emaar یک عنوان و یک جمله دارد و فهرستی ندارد. PDF بروشور سازنده نه مورد را فهرست می‌کند که در جدول به‌همراه فهرست کارگزار برای مقایسه آمده‌اند. تصویرسازی‌های صفحه یک استخر با تخت‌های آفتاب‌گیر و کابانا، یک استخر کودکان با جلوه‌های آب‌پاشی، یک غرفهٔ باشگاه با نمای شیشه‌ای، یک زمین ورزشی روباز با حلقه‌های بسکتبال، یک چمن پودیوم و یک لابی دوارتفاعی را نشان می‌دهند؛ تصویرسازی‌ها تصویر هستند و مشخصات فنی نیستند.

دو فهرست در هشت مورد از نُه مورد هم‌نظرند. صفحه‌های کارگزاری برای همین پروژه پارکینگ سرپوشیده، دربان و امکانات خانهٔ هوشمند را ذکر می‌کنند که هیچ‌یک از دو سند Emaar چاپ نمی‌کنند؛ بنابراین در اینجا تکرار نمی‌شوند. اینکه کدام تأسیسات در کدام بلوک است و آیا هیچ‌کدام هزینه‌ای دارد، پرسش‌هایی برای قرارداد و بودجهٔ شارژ خدمات هستند.

فرایند پیش‌فروش (off-plan) دبی برای این خرید: نوع مالکیت، ثبت پروژه، حساب امانی (escrow) و اقساط

صفحه‌های خدماتی اداره زمین دبی که در 15 نوامبر 2026 خوانده شد، فروش پیش‌فروش (off-plan) را زنجیره‌ای از ثبت‌ها توصیف می‌کنند. متن انگلیسی قوانین اصلی همان مجموعهٔ قوانین اداره است که ویرایش 2014 است؛ بنابراین هر مادهٔ نقل‌شده در زیر سرنخی است که باید با متن عربی فعلی سنجیده شود، و خود مجموعه می‌گوید در صورت تعارض متن عربی مقدم است. توضیح کلی در راهنمای پیش‌فروش املاک در دبی آمده است.

کدام مناطق به روی خریدارانی باز است که اتباع امارات نیستند

قانون شمارهٔ 7 سال 2006 مالکیت املاک در این امارت را به اتباع امارات، اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس، شرکت‌های کاملاً متعلق به آن‌ها و شرکت‌های سهامی عام محدود می‌کند و مقرر می‌دارد که اتباع غیرامارات می‌توانند در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند و با تأیید او مالکیت کامل (freehold) بدون محدودیت زمانی یا حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت تا 99 سال داشته باشند (مادهٔ 4). پرسش‌های متداول اداره نیز تکرار می‌کند که واحدهای مربوط به اتباع غیرامارات ممکن است در مناطقی که حاکم بر پایهٔ همین قانون مشخص می‌کند ثبت شوند.

مقرره شمارهٔ 3 سال 2006 مناطق را بر پایهٔ شمارهٔ قطعه فهرست می‌کند. متن استخراج‌شده از مجموعهٔ 2014 عبارت «Dubai Hills» را ندارد؛ پس آن ویرایش نمی‌تواند نوع مالکیت این محله را تأیید کند و صفحهٔ Emaar هم چیزی چاپ نمی‌کند. Property Finder و Rumavi آن را فری‌هولد می‌نامند. نوع مالکیت و شمارهٔ قطعه به قرارداد تعلق دارند و راهنماهای فری‌هولد و لیزهولد در دبی و آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند تفاوت فری‌هولد و لیزهولد را پوشش می‌دهند.

ثبت پروژه، حساب امانی (escrow) و قرارداد فروش

استعلام وضعیت پروژه (Project Status Enquiry) اداره به هر کس اجازه می‌دهد با نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو کند و می‌گوید همین خدمت با عنوان Project Status در اپلیکیشن Dubai REST هم در دسترس است. فیلدهای نتیجهٔ آن شامل شمارهٔ پروژه، واحدهای ثبت‌شده، آغاز و تکمیل، سازنده، شرکت‌های مدیریت و نام بانک حساب امانی (escrow) است. برای این پروژه این سریع‌ترین بررسی عمومی است که آیا پروژه ثبت شده است یا نه، و شمارهٔ پروژه‌ای که نشان می‌دهد شماره‌ای است که باید در قرارداد گذاشته شود.

جدول پرداخت و مرحلهٔ ساخت

قطعنامهٔ شمارهٔ 6 سال 2010 آنچه خریدار بدهکار است را به آنچه ساخته شده به دو شیوه پیوند می‌دهد. سازنده را از دریافت هزینه از خریدار بابت تصرف در یک واحد منع می‌کند مگر اینکه اداره آن هزینه را تأیید کند (مادهٔ 8)، و مقرر می‌دارد که مگر خلاف آن توافق شده باشد، سازنده و خریدار کارمزد ثبت را به نسبت درصدهای خود می‌پردازند (مادهٔ 9). اگر خریدار قصور کند، سازنده به اداره اطلاع می‌دهد و اداره 30 روز به خریدار برای انجام تعهد مهلت می‌دهد.

پس از آن، مبلغی که سازنده می‌تواند نگه دارد به سهم تکمیل‌شدهٔ پروژه بستگی دارد: حداکثر 25 درصد ارزش واحد در پایین‌تر از 60 درصد تکمیل، حداکثر 40 درصد از 60 درصد به بالا، و از 80 درصد تکمیل به بعد، همهٔ مبالغ پرداخت‌شده با فروش به‌صورت مزایده یا فسخی که حداکثر 40 درصد را نگه دارد (مادهٔ 15). چون هم جدول پرداخت و هم سقف‌های نگه‌داشت به درصدهای تکمیل اعلام‌شده بستگی دارند، تاریخ‌ها و شرایطی که در قرارداد نوشته شده‌اند نخستین چیزی هستند که باید خوانده شوند.

هزینه‌های اداره زمین، اجازهٔ اقامت و مالیات بر قیمت‌های چاپ‌شده

جدول کارمزدهای اداره که به‌صورت قطعنامهٔ شمارهٔ 30 سال 2013 شورای اجرایی صادر شده و در مجموعهٔ قوانین چاپ شده است، ثبت قرارداد فروش ملک را 4 درصد ارزش قرارداد تعیین می‌کند. صفحهٔ خدمات اداره برای ثبت فروش اولیه نیز هزینه را 2 درصد ارزش فروش برای فروشنده و 2 درصد برای خریدار، به‌علاوهٔ کارمزد دانش به مبلغ AED 10 و کارمزد نوآوری به مبلغ AED 10 توصیف می‌کند.

اینکه چه کسی چه چیزی می‌پردازد به قرارداد بستگی دارد؛ بنابراین جدول 4 درصد کامل و سهم 2 درصدی خریدار را نشان می‌دهد.

ارقام یادشده محاسباتی بر قیمت‌های شروع چاپ‌شده و درصدهای منتشرشده هستند. مبلغ قابل پرداخت واقعی همان است که در قرارداد امضاشده و رسید اداره آمده، و جدول کارمزد 2013 قدیمی‌تر از صفحه‌های خدماتی کنونی اداره است. پرسش‌های متداول اداره، شارژ خدمات را هزینهٔ سالانه‌ای توصیف می‌کند که سازمان تنظیم املاک (RERA) تأیید کرده تا مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری و تعمیر ملک مشاع را پوشش دهد و از راه حساب‌هایی پرداخت می‌شود که آن سازمان پس از اعلام سامانهٔ Mollak تأیید می‌کند.

در مسیر ویزای طلایی (Golden Visa)، قاعده آن‌گونه که پورتال چاپ می‌کند به AED 2 میلیون اشاره دارد، حدود USD 544,588 با نرخ ثابت. کمترین قیمت چاپ‌شده برای پروژه، AED 1,743,888، به‌اندازهٔ AED 256,112 کمتر از این رقم است، و بازهٔ Rumavi برای پروژه تا AED 4,400,000 می‌رسد، اما Emaar برای واحدهای منفرد قیمتی چاپ نمی‌کند.

این راهنما نمی‌گوید که هیچ واحدی واجد شرایط است: اینکه خرید چگونه محاسبه می‌شود، آیا ملک در حال ساخت پذیرفته می‌شود و آیا وام مسکن بر مبلغ اثر می‌گذارد، پرسش‌هایی برای مرجع صادرکننده هستند، و راهنمای ویزای طلایی دبی این مسیر را با جزئیات بیشتری توصیف می‌کند. صفحهٔ Emaar برای این پروژه هیچ ادعایی دربارهٔ اقامت نمی‌کند.

دربارهٔ مالیات، پورتال و صفحه‌های سازمان مالیات فدرال به مالیات‌هایی با کاربرد عمومی می‌پردازند و دربارهٔ رفتار با یک خرید مشخص تصمیم نمی‌گیرند. رفتار مالیات بر ارزش افزوده (VAT) با قیمت، هر هزینه‌ای بر نخستین انتقال و شارژ خدمات مواردی هستند که باید کتباً گرفته شوند. راهنمای مالیات ملک در دبی تصویر گسترده‌تری ارائه می‌کند، با این هشدار که ارقام قدیمی‌تر در هر راهنما باید با صفحه‌های رسمی سنجیده شوند.

پیش از رزرو Greencrest Dubai Hills Estate چه چیزهایی را باید کتباً خواست

صفحهٔ Emaar تاریخ تحویل، طرح پرداخت، نوع مالکیت، هزینه یا شمارهٔ ثبت چاپ نمی‌کند و ارقام پورتال‌ها با هم فرق دارند. بنابراین رزرو Greencrest Dubai Hills Estate به موارد زیر نیاز دارد که هر یک را می‌توان پیش از پرداخت بیعانه خواست و هر یک به قرارداد یا ضمیمهٔ امضاشدهٔ آن تعلق دارد، چون یک صفحهٔ وب ممکن است بدون اطلاع تغییر کند.

1. یک فهرست قیمت با تاریخ روز پیشنهاد، همراه با شمارهٔ واحد، بلوک، طبقه، نوع پلان، مساحت سوئیت، مساحت بالکن، مساحت کل و مبلغ دقیق کل به درهم، تا ارقام AED 1,743,888 و AED 1.57 میلیون بتوانند با یک واحد نام‌دار تطبیق داده شوند.
2. قرارداد خرید و فروش (SPA) برای آن واحد، با نام پروژه آن‌گونه که ثبت شده، مشخصات قطعه و ساختمان و بلوک (A یا B) که واحد در آن است.
3. تاریخ تحویل نوشته‌شده در قرارداد، آنچه تحویل به‌شمار می‌آید و پیامد عدم رعایت تاریخ؛ پورتال‌ها ژوئن 2029، Q2 2029 و 2029 را چاپ می‌کنند و Emaar هیچ‌کدام را چاپ نمی‌کند.
4. جدول پرداخت با هر قسط، تاریخ یا مرحلهٔ ساخت آن و مبلغ آن؛ برای 70 درصد میان رزرو و تحویل در هیچ منبعی تاریخ چاپ‌شده‌ای نیست.
5. نام بانک حساب امانی (escrow) و نام حساب امانی پروژه، و تأیید کتبی اینکه هر پرداخت، از جمله نخستین پرداخت، به آن حساب واریز می‌شود.
6. شمارهٔ پروژه در اداره زمین، تا خریدار بتواند پروژه را در استعلام وضعیت پروژه پیدا کند و واحدهای ثبت‌شده، تکمیل و بانک حساب امانی (escrow) آن را با مواد فروش مقایسه کند.
7. ثبت فروش در دفتر موقت و گواهی الکترونیکی ثبت، هنگامی که صادر شود.
8. نام حقوقی کامل و مجوز تجاری شرکتی که قرارداد را امضا می‌کند، و نامهٔ عدم اعتراض سازندهٔ اصلی طرح جامع برای فروش پیش‌فروش (off-plan) در جایی که زمین به طرف دیگری تعلق دارد.
9. نوع مالکیت واحد و قطعه، که در صورت درست‌بودن در قرارداد به‌صورت فری‌هولد تأیید شده باشد، همراه با شمارهٔ قطعه تا بتوان آن را با مناطق باز به روی خریداران غیرامارات سنجید.
10. جدول واحدها طبقه‌به‌طبقه و مشخصات پروانهٔ ساختمان، تا ساختار دوبلوکی که در PDF آمده و توصیف یک‌برجی در دو پورتال بتوانند با یک سند رسمی تطبیق داده شوند.
11. پلان طبقهٔ واحد با مساحت سوئیت، مساحت بالکن و جهت‌گیری، و میزان رواداری کتبی بر مساحت اعلام‌شده، چون یادداشت‌های پلان می‌گویند مساحت واقعی ممکن است فرق کند.
12. آنچه نازک‌کاری شامل می‌شود: کف‌پوش‌ها، آشپزخانه، کمدها، لوازم بهداشتی و تهویهٔ مطبوع، و اینکه واحد مبله تحویل داده می‌شود یا بدون مبلمان، چون PDF هیچ‌یک را توصیف نمی‌کند.
13. برآورد شارژ خدمات برای هر واحد، نام شرکت مدیریت و اینکه آیا سرمایش مرکزی منطقه‌ای یا هزینه‌های دیگر خدمات شهری اعمال می‌شود.
14. تخصیص پارکینگ، اینکه آیا یک جای پارک در قیمت گنجانده شده و هزینهٔ جای پارک اضافی.
15. رفتار با VAT، هر هزینهٔ اداری و هر کارمزد کارگزاری، هرکدام با مبلغ، چون هیچ‌یک در صفحهٔ Emaar چاپ نشده است.
16. اگر واحد از یک خریدار پیشین واگذار می‌شود: مبلغی که فروشنده پرداخته، مبلغی که هنوز به سازنده بدهکار است، رضایت کتبی سازنده و هرگونه هزینهٔ انتقال.
17. شرایط بازپرداخت و لغو اگر هر یک از دو طرف تعهد خود را انجام ندهد، با خواندن آن در برابر مهلت‌های اخطار و سقف‌های قطعنامهٔ شمارهٔ 6 سال 2010.
18. اگر وام مسکن در نظر است: بانک، تأیید اولیهٔ آن و آنچه از خریدار غیرمقیم می‌خواهد.

یک وکیل محلی می‌تواند قرارداد، سابقهٔ اداره زمین و جزئیات حساب امانی (escrow) را از طرف خریدار بخواند، و ارزش دارد که فرم رزرو پیش از امضا برای شرایط بازپرداخت بیعانه خوانده شود.

جایگاه Greencrest Dubai Hills Estate در میان دیگر پروژه‌های Emaar و آگهی‌های نزدیک دبی

صفحهٔ Latest Launches در Emaar این پروژه را در میان 67 پروژهٔ عرضه‌شده در 15 نوامبر 2026 فهرست می‌کند که 12 تای آن‌ها در Dubai Hills Estate هستند. جدول دیگر پروژه‌های Emaar را که در این سایت پوشش داده شده‌اند با رقم «from» که هر کارت Emaar در آن روز چاپ می‌کند فهرست می‌کند؛ کارت‌ها نوع واحدی نام نمی‌برند و پروژه‌ها ساختمان‌های جداگانه‌اند. دو پروژهٔ دیگر Dubai Hills Estate در آن صفحه هنوز در این سایت نیستند. برای نمایهٔ سازنده Emaar Properties و فهرست سازندگان دبی را ببینید.

چند آگهی دبی در این سایت در همان بخش از شهر هستند و از آنِ سازندگان دیگرند: Ellington House Dubai Hills Estate در Dubai Hills Estate، و Kensington Waters، Berkeley Place و Wilton Terraces در محدودهٔ Mohammed Bin Rashid City و Sobha Hartland. این‌ها پروژه‌هایی جداگانه با منابع خودشان هستند و هیچ مقایسه‌ای دربارهٔ برتری انجام نمی‌شود.

خوانندگانی که زمینهٔ گسترده‌تر بازار را می‌خواهند می‌توانند از راهنمای بازار املاک دبی و صفحهٔ دبی استفاده کنند؛ ارقام قدیمی‌تر در هر راهنما با منابع نام‌برده در اینجا سنجیده می‌شوند.

Emaar Properties (سازنده)

Emaar Properties PJSC سازندهٔ این پروژه است. پرسش‌های متداول روابط سرمایه‌گذاران Emaar می‌گوید شرکت در 1997 تأسیس شده و مقر آن در دبی است و در 26 مارس 2000 در بازار مالی دبی (DFM) پذیرفته شده است. صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران آن را سازندهٔ املاک جهانی با حضور در خاورمیانه، شمال آفریقا و آسیا توصیف می‌کند که فعالیت‌های اصلی‌اش سرمایه‌گذاری، توسعه و مدیریت توسعهٔ املاک، مراکز خرید و خرده‌فروشی، سرگرمی، مهمان‌داری، مدیریت املاک و خدمات شهری است.

Emaar در صفحهٔ About خود Burj Khalifa، Dubai Mall و Dubai Fountain را در میان مقصدهای شاخص خود نام می‌برد و رقم 130,900 واحد مسکونی یا بیشتر را چاپ می‌کند که از 2002 در دبی و بازارهای بین‌المللی کلیدی تحویل شده، با استناد به افشای شرکتی خود در سپتامبر 2026. بروشور Golf Trails در همان وب‌سایت 200,000 واحد تحویل‌شده یا بیشتر را تا 31 دسامبر 2025 چاپ می‌کند؛ پس این عدد به سند و تاریخ بستگی دارد.

وب‌سایت ده محله در سراسر امارات را فهرست می‌کند: Downtown Dubai، Dubai Creek Harbour، Dubai Hills Estate، Emaar Beachfront و Emaar South به‌عنوان محله‌های شاخص، و The Heights Country Club، The Oasis، The Valley، Rashid Yachts & Marina و Grand Polo Club & Resort به‌عنوان محله‌های در حال ظهور. همهٔ این‌ها توصیف سازنده از خودش است که در 15 نوامبر 2026 خوانده شد و هیچ‌کدام بیانی دربارهٔ تحویل این پروژه نیست.

اینکه نهاد حقوقی که قرارداد فروش واحدی را در Greencrest Dubai Hills Estate امضا می‌کند کدام است پرسشی جداگانه است و فهرست بخش 9 آن را کتباً درخواست می‌کند.

سوالات متداول

Greencrest Dubai Hills Estate چیست؟

یک پروژهٔ آپارتمانی از Emaar در Dubai Hills Estate با آپارتمان‌های 1، 2 و 3 خوابه است. صفحهٔ Emaar در 15 نوامبر 2026 متراژ 832 تا 1,878 فوت مربع و قیمت‌های «از AED 1,743,888» را چاپ کرده بود و PDF پلان‌های طبقات آن 195 واحد را در دو بلوک شماره‌گذاری می‌کند.

Greencrest Dubai Hills Estate چند آپارتمان دارد؟

صفحهٔ Emaar مجموعی چاپ نمی‌کند. شمارش شمارهٔ واحدها در PDF پلان‌های طبقات 195 می‌دهد: 84 آپارتمان یک‌خوابه، 70 دوخوابه و 41 سه‌خوابه. Property Finder، Rumavi، Provident Estate و Squareyards هم 195 چاپ می‌کنند، و صفحهٔ Emaar در 15 نوامبر 2026 27 واحد موجود نشان می‌داد.

قیمت آن چقدر است؟

Emaar «Prices from AED 1,743,888»، حدود USD 474,850، و همچنین «Starting Price 1.57 Mn AED»، حدود USD 427,502، را در همان صفحه چاپ می‌کند. برای هیچ نوع واحد منفردی قیمتی چاپ نمی‌کند. پورتال‌ها ارقام دیگری چاپ می‌کنند که با منابعشان در بخش 3 نشان داده شده‌اند، و قیمت یک واحد همان است که در قرارداد آن آمده است.

تحویل چه زمانی است؟

صفحهٔ Emaar فصل تحویل چاپ نمی‌کند. Property Finder Q2 2029 و ژوئن 2029 را چاپ می‌کند، Rumavi 30 ژوئن 2029 و Provident Estate 2029. تاریخی که خریدار را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد خرید و فروش (SPA) نوشته شده، همراه با پیامد عدم رعایت آن.

پورتال‌ها چه طرح پرداختی چاپ می‌کنند؟

Property Finder و Rumavi 10/70/20 را چاپ می‌کنند، یعنی 10 درصد هنگام رزرو، 70 درصد در حین ساخت و 20 درصد هنگام تحویل. Provident Estate عنوان 80/20 و پنل 10/70/20 را نشان می‌دهد. صفحهٔ Emaar طرحی چاپ نمی‌کند و تاریخ اقساط 70 درصدی در هیچ‌جا چاپ نشده است.

آیا برای خریداران خارجی فری‌هولد است؟

صفحهٔ Emaar نوع مالکیت چاپ نمی‌کند. Property Finder و Rumavi پروژه را فری‌هولد می‌نامند، و متن اداره زمین می‌گوید اتباع غیرامارات می‌توانند در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند مالکیت کامل (freehold) داشته باشند. مجموعهٔ 2014 از Dubai Hills نامی نمی‌برد؛ بنابراین نوع مالکیت باید در قرارداد نوشته شود.

آیا خرید در Greencrest Dubai Hills Estate واجد شرایط ویزای طلایی (Golden Visa) است؟

این راهنما چنین ادعایی نمی‌کند. پورتال رسمی مسیری مبتنی بر املاک را با حداقل سرمایهٔ AED 2 میلیون و مالکیت ملک توصیف می‌کند، و قیمت شروع چاپ‌شده پایین‌تر از آن رقم است. اینکه یک خرید مشخص چگونه شمرده می‌شود را مرجع صادرکننده تعیین می‌کند.

آیا حساب امانی (escrow) همان ثبت پروژه است؟

خیر. سازنده نخست پروژه را از راه پورتال Oqood ثبت می‌کند، و سپس یک حساب امانی (escrow) به نام پروژه پرداخت‌های خریداران را بر پایهٔ قانون شمارهٔ 8 سال 2007 نگه می‌دارد. استعلام وضعیت پروژه شمارهٔ پروژهٔ ثبت‌شده و نام بانک حساب امانی را نشان می‌دهد.

چه کارمزدی به اداره زمین پرداخت می‌شود؟

جدول کارمزد ثبت قرارداد فروش را 4 درصد ارزش آن تعیین می‌کند، و صفحهٔ خدمات 2 درصد برای فروشنده و 2 درصد برای خریدار به‌علاوهٔ AED 10 و AED 10 را توصیف می‌کند. بر AED 1,743,888 مبلغ 4 درصد برابر AED 69,756 است. قرارداد می‌گوید چه کسی چه چیزی می‌پردازد.

چرا پورتال‌ها فروخته‌شده می‌گویند در حالی که Emaar واحد نشان می‌دهد؟

شمارش 27 واحدی Emaar رقمی روزانه در صفحهٔ خود آن است، در حالی که Property Finder برچسب «Sold out» دارد و Rumavi موجودی سازنده را فروخته‌شده گزارش می‌کند. اسناد این تفاوت را توضیح نمی‌دهند؛ بنابراین موجود بودن هر واحد به تأیید کتبی نیاز دارد.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 15 نوامبر 2026. منابع:

• Emaar: صفحهٔ پروژهٔ Greencrest at Dubai Hills Estate، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Emaar: فهرست latest-launches، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Emaar: PDF پلان‌های طبقات Greencrest، 36 صفحه، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Emaar: PDF بروشور Greencrest، 25 صفحه، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Emaar: صفحهٔ About
• Emaar: صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران
• Emaar: سوالات متداول روابط سرمایه‌گذاران
• Property Finder: صفحهٔ پروژهٔ Greencrest، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Rumavi: Greencrest، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Provident Estate: Greencrest by Emaar، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• Squareyards: Emaar Greencrest، خوانده‌شده در 15 نوامبر 2026
• صفحهٔ خدمات اداره زمین دبی: ثبت یک پروژهٔ ملکی
• صفحهٔ خدمات اداره زمین دبی: ثبت فروش اولیهٔ پیش‌فروش (off-plan)
• اداره زمین دبی: فعال‌سازی حساب امانی (escrow)
• اداره زمین دبی: استعلام وضعیت پروژه (Project Status Enquiry)
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: Dubai Real Estate Legislation، مجموعهٔ انگلیسی 2014
• پورتال دولت امارات: ویزای طلایی (Golden Visa)
• پورتال دولت امارات: مالیات
• سازمان مالیات فدرال: راهنمای مالیات شرکت‌ها، سرمایه‌گذاری املاک (CTGREI1)، اکتبر 2024
• بانک مرکزی امارات: جدول نرخ ارز درهم برای سپتامبر 2026
• OpenStreetMap: Dubai Hills Mall (way 797700047)
• OpenStreetMap: Dubai Hills Park (way 857722893)
• OpenStreetMap: Burj Khalifa (way 446646206)
• OpenStreetMap: The Dubai Mall (relation 18195959)
• OpenStreetMap: Mall of the Emirates (way 175115425)
• OpenStreetMap: Dubai Marina (relation 11912728)
• OpenStreetMap: فرودگاه بین‌المللی دبی (Dubai International Airport) (way 1429712446)
• OpenStreetMap: Al Maktoum International Airport (way 214188740)

مساحت‌ها، سهم‌ها، شمارش‌ها، تبدیل‌های USD، مبلغ‌های اقساط و کارمزدها و فاصله‌های خط مستقیم از ارقام نام‌برده در متن محاسبه شده‌اند و قیمت منتشرشده نیستند. ارقام سایت‌های فهرست‌کننده برآورد همان سایت‌ها هستند. این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.