Binghatti Vintage Dubai: منابع برج Majan و قیمت‌ها (2026)

Binghatti Vintage Dubai یک برج مسکونی با ۳۶ طبقهٔ مسکونی در Majan، Dubailand است؛ صفحهٔ خود سازنده در تاریخ ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ وضعیت «Available» (موجود) و قیمت «From» (از) برابر با AED (درهم امارات) ۶۷۴٬۹۹۹ را نشان می‌داد، در حالی که Property Finder در همان روز همین پروژه را با برچسب «Sold out» (فروخته‌شده) معرفی کرده بود.

این راهنمای Binghatti Vintage Dubai صفحهٔ پروژهٔ سازنده، ارقام برگهٔ اطلاعات پروژه و بروشور آن را (آن‌گونه که در یادداشت‌های پژوهشی همان روز رونویسی شده است)، سه پورتال املاک، دو صفحهٔ کارگزار و یک اطلاعیهٔ مطبوعاتی بازنشرشده را همان‌طور که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ دیده می‌شدند بررسی می‌کند. تاریخ تحویل، طرح پرداخت، مساحت واحدها و تعداد طبقات از منبعی به منبع دیگر فرق دارد؛ از این رو هر رقم همراه با منبع و تاریخ خودش آمده است و هیچ‌یک بر دیگری ترجیح داده نشده است.

این راهنما محاسباتی را بر پایهٔ تعداد واحدها و مساحت زمین چاپ‌شده می‌افزاید، همچنین سوابق فروش اداره زمین دبی (DLD) را که یک صفحهٔ کارگزار فهرست کرده است، قواعد دبی برای خرید پیش‌فروش (off-plan) را همراه با منابع رسمی آن‌ها، و فهرستی از آنچه خریدار می‌تواند پیش از رزرو به‌صورت کتبی درخواست کند.

مرور کلی Binghatti Vintage Dubai

صفحهٔ پروژهٔ binghatti.com این ساختمان را برجی با نمای هندسی نورانی و چشم‌اندازی به افق‌های سبز Al Barari توصیف می‌کند که در Majan قرار دارد و به جادهٔ Sheikh Mohammed Bin Zayed (E311)، جادهٔ Sheikh Zayed (E11) و جادهٔ Dubai – Al Ain دسترسی دارد.

کارت بالای صفحه عبارت‌های «Studio | 1 BR | 2 BR» و «From 674,999» را نشان می‌دهد و فهرست پروژه‌ها در binghatti.com/en/projects برای همان پروژه «Starting AED 674,999» را چاپ کرده است. این‌ها عبارت‌ها و ارقام خود سازنده است که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند.

صفحهٔ سازنده نه تاریخ تحویل، نه طرح پرداخت، نه مساحت واحدها و نه درصد پیشرفت ساخت را چاپ نکرده است. بخش پرسش‌های متداول آن تعداد طبقات مسکونی و فهرستی از زمان‌های رانندگی را می‌دهد. تعداد واحدها، مساحت زمین و فرمول طبقات در برگهٔ اطلاعات پروژه آمده که صفحه به آن پیوند می‌دهد، و فهرست امکانات هم در صفحه و هم در همان برگه دیده می‌شود.

یادداشت‌های پژوهشی ارقام این برگه را در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ رونویسی کرده‌اند؛ خود برگه یک فایل PDF با حجم ۶۵ مگابایت است، بنابراین ارقام آن از یادداشت‌ها نقل می‌شود و فایل برای تهیهٔ این راهنما دوباره دانلود نشده است.

هر چیز دیگر دربارهٔ زمان‌بندی و شرایط از اشخاص ثالث می‌آید. Property Finder در سربرگ خود تحویل Q1 ۲۰۲۷ و در خط زمانی‌اش ۳۱ مارس ۲۰۲۷ را چاپ کرده است، راهنمای ساختمان Bayut و Engel & Völkers هر دو Q1 ۲۰۲۷ را چاپ کرده‌اند و fäm Properties تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ را آورده است. در میان این صفحات دو برنامهٔ پرداخت متفاوت و یک عنوان «۶۰/۴۰» دیده می‌شود. هیچ‌یک از این صفحات متعلق به سازنده نیست و هر کدام در جدول‌های زیر با منبع خود ذکر شده است.

برای هر کسی که دربارهٔ Binghatti Vintage Dubai می‌خواند، مفیدترین واقعیت تعداد واحدهاست: ۱٬۵۷۲ واحد مسکونی در یک ساختمان که برگه ۱٬۲۹۱ مورد از آن‌ها را استودیو می‌شمارد. این ترکیب بیشتر مطالب بعدی را شکل می‌دهد، از اندازه‌هایی که در سوابق فروش دیده می‌شود تا شیوه‌ای که طرح پرداخت توصیف شده است. بخش ۴ ارقام چاپ‌شده را به سهم‌ها تبدیل می‌کند و نشان می‌دهد ارقام مساحت در کجا با هم اختلاف دارند.

آنچه هر منبع دربارهٔ وضعیت، تحویل، طبقات، واحدها و نوع مالکیت چاپ کرده است

صفحهٔ سازنده منبع اصلی است و برگهٔ اطلاعات پروژه، آن‌گونه که در یادداشت‌های پژوهشی رونویسی شده، در کنار آن قرار می‌گیرد. شش صفحهٔ بیرونی در کنار آن‌ها هستند. Property Finder، راهنمای ساختمان Bayut و مقالهٔ MyBayut صفحات پورتال‌اند؛ Engel & Völkers و fäm Properties شرکت‌های کارگزاری‌اند؛ ششمی اطلاعیهٔ مطبوعاتی است که یک وب‌سایت خبری ساخت‌وساز آن را بازنشر کرده است. هرجا صفحه‌ای رقم منبع دیگری را تکرار می‌کند، مانند تعداد واحدها، جدول این را می‌گوید. هیچ‌چیز در جدول رتبه‌بندی نشده است.

سه نکته جلب توجه می‌کند. نخست، تاریخ تحویل را فقط منابع بیرونی چاپ کرده‌اند و آن‌ها سه تاریخ می‌دهند: سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۷، آخرین روز مارس ۲۰۲۷ و آخرین روز ۲۰۲۸. دو تاریخ اول به هم نزدیک‌اند؛ سومی نزدیک به دو سال دیرتر است. فهرست تاریخ‌دار آنچه هر صفحه در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده بود، خلاصهٔ صادقانه است و قرارداد سندی است که تاریخ را برای خریدار تثبیت می‌کند.

دوم، تعداد طبقات به آنچه شمرده می‌شود بستگی دارد. پرسش‌های متداول سازنده و کارگزار ۳۶ طبقهٔ مسکونی را می‌شمارند. فرمول برگهٔ اطلاعات، اگر تحت‌اللفظی خوانده شود، سه سطح زیرزمین، همکف، یک میان‌طبقه، چهار طبقهٔ پارکینگ، ۳۶ طبقهٔ مسکونی، یک سطح مکانیکی و بام را نام می‌برد که روی هم ۴۷ برچسب سطح می‌شود. اطلاعیهٔ مطبوعاتی بازنشرشده می‌گوید «بیش از ۴۰ طبقه». هیچ صفحه‌ای عدد ۴۰ را به فرمول پیوند نمی‌دهد، از این رو جدول این دو عدد را کنار هم می‌گذارد.

سوم، برچسب نوع مالکیت از پورتال‌ها و یک کارگزار می‌آید و از صفحهٔ سازنده نمی‌آید. موضع رسمی دربارهٔ مناطق فری‌هولد برای خریداران خارجی در بخش ۷ آمده است، همراه با پرسشی که خریدار می‌تواند دربارهٔ این قطعه از سازنده و اداره زمین دبی بپرسد.

وضعیت، قیمت‌ها و طرح پرداخت Binghatti Vintage Dubai

این دو واژهٔ وضعیت را نمی‌توان هر دو به‌عنوان بیان موجودی خواند و این راهنما هیچ‌کدام را این‌گونه نمی‌خواند. صفحهٔ سازنده «Available» (موجود) را در کنار نام پروژه و قیمت «From» (از) را روی کارت خود نشان می‌دهد.

Property Finder در بالای صفحه «Sold out» (فروخته‌شده)، در پایین‌تر «املاک سازنده موجود نیست» و ۳۶ آگهی دست‌دوم را نشان می‌دهد. fäm Properties معاملات فروش ثبت‌شده در پروژه را میان ۲۸ سپتامبر و ۲ نوامبر ۲۰۲۶ فهرست کرده است. هر صفحه تصویری لحظه‌ای است که صاحب آن گرفته و هیچ‌یک نمی‌گوید هر چند وقت یک بار به‌روز می‌شود.

قیمت‌ها نیز همین الگو را دنبال می‌کنند. سازنده یک رقم می‌چاپد، قیمت شروع به درهم، و پورتال‌ها و کارگزار ارقامی به‌تفکیک نوع واحد چاپ می‌کنند. جدول هر رقم درهمی را به نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ به‌ازای هر دلار آمریکا تبدیل می‌کند، بنابراین هر مقدار USD نتیجهٔ یک محاسبه است و نقل‌قول نیست.

دو ویژگی جدول به خوانشی ساده نیاز دارد. رقم سازنده و رقم عرضهٔ پورتال‌ها در AED ۶۷۴٬۹۹۹ یکی است و Property Finder و Engel & Völkers آن را به استودیو نسبت می‌دهند.

برای نوع‌های بزرگ‌تر نشانه‌ها فرق می‌کند: ارقام یک‌خوابه از AED ۱٬۰۷۴٬۹۹۹ تا AED ۱٬۱۱۴٬۹۹۹ است که اختلافی برابر با AED ۴۰٬۰۰۰ (حدود USD ۱۰٬۸۹۲) می‌سازد، و ارقام دوخوابه از AED ۱٬۴۹۹٬۹۹۹ تا AED ۱٬۷۶۷٬۹۹۹ است که اختلافی برابر با AED ۲۶۸٬۰۰۰ (حدود USD ۷۲٬۹۷۵) می‌سازد. این‌ها نشانه‌های سایت‌های آگهی و کارگزار است و قیمت سازنده نیست، و هیچ صفحه‌ای این اختلاف را توضیح نمی‌دهد.

طرح‌های پرداخت آن‌گونه که چاپ شده‌اند

هیچ برنامهٔ پرداختی در صفحهٔ سازنده نیست. صفحات بیرونی دو برنامهٔ متفاوت و یک عنوان را چاپ می‌کنند که با هر دو سازگار است.

محاسبه نشان می‌دهد تفاوت میان دو برنامه چقدر کوچک است. هر دو پیش از تحویل به ۶۰٪ می‌رسند، زیرا ۱۰ به‌علاوهٔ ۵۰ و ۱۴ به‌علاوهٔ ۴۶ هر دو ۶۰ است. تفاوت‌شان فقط در این است که همین ۶۰٪ میان رزرو و ساخت چگونه تقسیم می‌شود. روی قیمت شروع AED ۶۷۴٬۹۹۹، مبلغ ۱۰٪ حدود AED ۶۷٬۵۰۰ و مبلغ ۱۴٪ حدود AED ۹۴٬۵۰۰ است، بنابراین پرداخت رزرو حدود AED ۲۷٬۰۰۰ (حدود USD ۷٬۳۵۲) تفاوت دارد.

برنامه‌ای که خریدار را متعهد می‌کند همانی است که در قرارداد خرید و فروش (SPA) امضاشده آمده است، همراه با نام حساب امانی (escrow) که اقساط را دریافت می‌کند.

سوابق فروش فهرست‌شده در دو پورتال

صفحهٔ fäm Properties جدولی دارد با عنوان معاملات فروش ثبت‌شده در پروژه که چنین توصیف شده است: «ثبت‌شده نزد اداره زمین، نه قیمت پیشنهادی». این جدول ۱۵ سابقه را میان ۲۸ سپتامبر و ۲ نوامبر ۲۰۲۶ فهرست می‌کند. Property Finder سابقهٔ فروش کوتاهی از خود نشان می‌دهد. هر دو همان‌طور که چاپ شده‌اند بازتولید می‌شوند.

فهرست fäm شامل ۱۳ سابقهٔ استودیو، یک سابقهٔ یک‌خوابه و یک سابقهٔ دوخوابه است. مبلغ استودیوها از AED ۴۸۵٬۰۰۰ تا AED ۷۳۰٬۰۰۰ است، یعنی حدود USD ۱۳۲٬۰۶۳ تا USD ۱۹۸٬۷۷۵؛ پنج مورد از ۱۳ مورد زیر رقم کارت یعنی AED ۶۷۴٬۹۹۹ و هشت مورد بالای آن است. سابقهٔ یک‌خوابه حدود USD ۲۹۹٬۵۲۳ و سابقهٔ دوخوابه حدود USD ۴۰۸٬۴۴۱ است.

هیچ‌یک از دو صفحه نمی‌گوید مبلغ ثبت‌شده چه چیزی را در بر دارد، مثلاً قیمت قرارداد است یا مبلغ پرداخت‌شده در تاریخ ثبت، و این راهنما فراتر از فهرست‌کردن ارقام هیچ نتیجه‌ای نمی‌گیرد.

۱٬۵۷۲ واحد در یک برج: ترکیب واحدها، ارقام مساحت و محاسبات زمین

ترکیب واحدها بخشی از Binghatti Vintage Dubai است که همهٔ منابع آن را با همان اعداد تکرار می‌کنند. برگهٔ اطلاعات پروژه، آن‌گونه که در یادداشت‌های پژوهشی رونویسی شده، ۱٬۲۹۱ استودیو، ۲۳۸ آپارتمان یک‌خوابه و ۴۳ آپارتمان دوخوابه را می‌دهد و مجموع آن ۱٬۵۷۲ است، همان مجموعی که MyBayut، راهنمای ساختمان Bayut و اطلاعیهٔ مطبوعاتی بازنشرشده نیز چاپ کرده‌اند. سهم‌هایی که از این تعدادها محاسبه شده در جدول آمده است.

اگر این اعداد را به‌صورت نسبت بخوانیم، تقریباً چهار واحد از هر پنج واحد استودیو است، حدود ۱۵ درصد آپارتمان یک‌خوابه است و یک دوخوابه حدود یک واحد از هر ۳۷ واحد است (۱٬۵۷۲ تقسیم بر ۴۳ برابر با ۳۶٫۶ است). این برای کسی که منابع را مقایسه می‌کند اهمیت دارد. یک سابقهٔ فروش، «قیمت شروع» یک پورتال یا یک پلان طبقه به احتمال زیاد یک استودیو را توصیف می‌کند، صرفاً چون بیشتر ساختمان استودیو است، و نوع‌های کم‌شمارتر همان‌هایی هستند که ارقامشان از صفحه‌ای به صفحهٔ دیگر بیشتر فرق می‌کند، چنان‌که جدول مساحت‌ها در ادامه نشان می‌دهد.

دو رقم دیگر مستقیماً از اعداد چاپ‌شده به دست می‌آید. اگر همهٔ ۱٬۵۷۲ واحد روی ۳۶ طبقهٔ مسکونی قرار می‌گرفتند، میانگین ۴۳٫۷ واحد در هر طبقه می‌شد (۱٬۵۷۲ تقسیم بر ۳۶)؛ هیچ منبعی تقسیم طبقه‌به‌طبقه را نمی‌دهد، پس این میانگین است و پلان طبقه نیست.

مساحت زمین ۹٬۱۳۲٫۶۱ متر مربع تقسیم بر ۱٬۵۷۲ واحد برابر با ۵٫۸۱ متر مربع زمین برای هر واحد است. این رقم زمین، پودیوم و پارکینگ را درهم می‌آمیزد، دربارهٔ اندازهٔ هیچ آپارتمانی چیزی نمی‌گوید و فقط نشان داده شده تا بتوان زمین و تعداد واحدها را با پروژه‌های دیگر به‌صورت هم‌پایه مقایسه کرد.

مساحت‌ها: آنچه هر منبع چاپ کرده است

صفحهٔ سازنده مساحت واحدها را چاپ نکرده است و تصاویر پلان طبقه ابعادی ندارند. بروشور، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی، یادداشتی دارد که مساحت‌ها تقریبی‌اند و در یک طبقهٔ نمونه اندازه‌گیری شده‌اند. مساحت‌های زیر از پورتال‌ها و کارگزاران می‌آید و مقادیر متر مربع به نسبت ۱ فوت مربع = ۰٫۰۹۲۹۰۳۰۴ متر مربع تبدیل شده است.

اختلاف در مورد استودیو از همه بزرگ‌تر است. سوابق ثبت‌شده و میانگین Bayut در بازهٔ ۳۷۲ تا ۳۷۴ فوت مربع‌اند، در حالی که دو پلان Property Finder ۵۱۱ و ۵۶۲ فوت مربع هستند. کوچک‌ترین پلان ۱۳۷ فوت مربع، یعنی حدود ۱۲٫۷ متر مربع، از بزرگ‌ترین مساحت استودیوی ثبت‌شده بیشتر است.

هیچ صفحه‌ای مبنای مساحت را (داخلی، ناخالص یا با احتساب بالکن) بیان نکرده است، بنابراین جدول میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند. ارقام دوخوابه نیز به همین شکل پراکنده‌اند، از ۱٬۲۴۴ تا ۱٬۷۶۳ فوت مربع، پیش از بزرگ‌ترین پلان.

برای خریدار نکتهٔ سودمند این است که آنچه اهمیت دارد مساحت قراردادی و مبنای آن است. مجموعهٔ قوانین دبی در قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۱۲ بیان می‌کند که مساحت واحد فروخته‌شده صحیح تلقی می‌شود، سازنده نمی‌تواند در صورت بزرگ‌تر بودن مساحت پس از تحویل افزایش قیمت مطالبه کند و باید کاهش مساحت را به خریدار جبران کند، مگر آنکه کاهش ناچیز باشد.

این مجموعه متنی انگلیسی از سال ۲۰۱۴ است و پاورقی خودش می‌گوید متن عربی مقدم است، از این رو پیش از اتکا به آن، عبارت‌بندی کنونی در اداره زمین دبی خوانده می‌شود.

امکانات، چشم‌اندازها و نازک‌کاری آن‌گونه که چاپ شده است

صفحهٔ سازنده هشت امکان را فهرست می‌کند و آن‌ها را زیر سه عنوان تصویری گروه‌بندی می‌کند: «Tranquil waters» (آب‌های آرام)، «Precision built for competitive play» (ساخته‌شده با دقت برای بازی رقابتی) و «A sanctuary for inner discipline» (پناهگاهی برای انضباط درونی). برگهٔ اطلاعات پروژه، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی، فهرست آیکون‌های بلندتری می‌افزاید. پورتال‌ها و کارگزار فهرست‌هایی بلندتر و متفاوت چاپ می‌کنند، به همین دلیل جدول فهرست سازنده را مبنا نگه می‌دارد و فهرست‌های دیگر را در ردیف‌های جداگانه نشان می‌دهد.

برخی موارد در چند فهرست دیده می‌شوند، مانند استخرها، باشگاه ورزشی و سینما، و برخی فقط در یکی، مانند اسپا و استخر سرپوشیده در Property Finder، سونا و جکوزی در راهنمای Bayut و مینی‌گلف در صفحهٔ Engel & Völkers. یادداشت‌های پژوهشی فهرست خود سازنده را مبنا نگه می‌دارد و همین انتخاب در اینجا نیز دنبال شده است. اینکه ساختمان تمام‌شده موردی را که فقط یک پورتال فهرست کرده دارد یا نه، پرسشی است برای اسناد فروش.

دربارهٔ چشم‌انداز و نازک‌کاری سخن سازنده کوتاه است. صفحه چشم‌اندازهای بی‌وقفه به افق‌های سبز Al Barari را توصیف می‌کند و بروشور، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی، فضاهای داخلی با سنگ، شیشه و نازک‌کاری‌های ظریف را وصف می‌کند. صفحه نازک‌کاری یک استودیو، مشخصات آشپزخانه یا اینکه واحدها مبله فروخته می‌شوند یا نه را فهرست نمی‌کند و شرح تصاویر نمایش در گالری هم این موضوع را روشن نمی‌کند. فهرست «چه باید درخواست کرد» در بخش ۸ نازک‌کاری را شامل می‌شود، زیرا منابع آن را باز گذاشته‌اند.

موقعیت Binghatti Vintage Dubai: Majan، جاده‌ها و فاصله‌ها

سازنده ساختمان را در Majan قرار می‌دهد و سه جاده را نام می‌برد: جادهٔ Sheikh Mohammed Bin Zayed (E311)، جادهٔ Sheikh Zayed (E11) و جادهٔ Dubai – Al Ain. Property Finder آن را در Majan، Wadi Al Safa 3، در ناحیهٔ DubaiLand قرار می‌دهد و داده‌های ساختاریافتهٔ آن نقطه را ۲۵٫۰۸۹۲۸۷ شمالی و ۵۵٫۳۱۷۹۴ شرقی می‌دهد.

راهنمای ساختمان Bayut، Majan را منطقه‌ای چندمنظوره در Dubailand با املاک مسکونی و تجاری و ساختمان‌های کوتاه تا میان‌مرتبه توصیف می‌کند و MyBayut می‌گوید این محله آپارتمان، فضاهای خرده‌فروشی و واحدهای تجاری دارد، همراه با پارک، مراکز تناسب اندام و مدرسه.

بروشور، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی، می‌گوید ساکنان به Majan Park و Al Barari دسترسی دارند. یادداشت‌های پژوهشی همچنین ثبت کرده‌اند که نقشهٔ بروشور Majan را کنار Wadi Al Safa 3، Al Barari و برچسب‌های Dubai Silicon Oasis و Dubai Science Park قرار می‌دهد و سازنده شمارهٔ قطعه را چاپ نکرده است. از آنجا که شمارهٔ قطعه چاپ نشده، قطعهٔ دقیق فری‌هولد را نمی‌توان از صفحهٔ سازنده به دست آورد.

زمان‌های رانندگی زیر همان‌طور که چاپ شده‌اند آمده‌اند. هیچ صفحه‌ای نقطهٔ شروع یا ساعت روز را بیان نکرده است، بنابراین ارقام فقط نشانه‌اند. پرسش‌های متداول سازنده و بروشور برای برخی مقصدها با هم اختلاف دارند و صفحات بیرونی مقادیر خودشان را می‌افزایند.

جدول نقشهٔ بروشور همچنین این‌ها را فهرست می‌کند: Museum of the Future ۱۲، Dubai Frame ۱۲، Meydan Hotel and Race Course ۸، Burj Al Arab و Jumeirah Beach ۱۸، Deep Dive Dubai ۳، Miracle Garden ۵، Ras Al Khor Wildlife Sanctuary ۸، Topgolf Dubai ۸، Expo City Dubai ۱۵ و Dubai Safari Park ۱۲، همگی به دقیقه، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی.

متن اصلی بروشور، بر پایهٔ همان فایل، ارقام ۲۰ دقیقه برای Downtown Dubai و DXB و ارقام ۱۰ دقیقه برای Global Village و IMG Worlds را تکرار می‌کند که با جدول نقشه در همان سند تفاوت دارد. به همین دلیل این راهنما هر رقم دقیقه را نشانه‌ای تقریبی می‌داند.

Engel & Völkers دو مدرسه را نام می‌برد، Dunecrest American School و GEMS Winchester School – Dubai، و GEMS Winchester را در حدود ۱٫۷ کیلومتر می‌گذارد بی‌آنکه بگوید این فاصلهٔ خط مستقیم است یا فاصلهٔ جاده‌ای. برای خریداری که قصد دارد در ساختمان زندگی کند، گام عملی این است که مسیرها را در ساعت‌هایی از روز که برایش مهم است برود، زیرا دقیقه‌های چاپ‌شده نمی‌گویند چه زمانی اندازه‌گیری شده‌اند.

خرید پیش‌فروش در دبی: قواعد همراه با منابع رسمی

نکات زیر از صفحات اداره زمین دبی (DLD) و دولت امارات و از مجموعهٔ قوانین انگلیسی DLD می‌آید که همگی در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند. قواعد و هزینه‌ها گاه‌به‌گاه بازنگری می‌شوند، از این رو هر صفحه در روز امضا دوباره باز می‌شود. راهنماهای عمومی این سایت خریداران خارجی در دبی، فری‌هولد و اجارهٔ بلندمدت (leasehold) و خرید پیش‌فروش را پوشش می‌دهند و فهرست سازندگان دبی دیگر سازندگان را معرفی می‌کند.

ثبت فروش مرحله‌ای است که قرارداد را در دفتر ثبت قابل‌مشاهده می‌کند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ مقرر می‌دارد که هر نقل‌وانتقال یک واحد پیش‌فروش در دفتر ثبت موقت املاک وارد می‌شود و تا وارد نشود باطل است (مادهٔ ۳)، سازنده تا زمانی که زمین و مجوزهای نهادهای صلاحیت‌دار را نداشته باشد نمی‌تواند پیش‌فروش کند (مادهٔ ۴)، و قرارداد خصوصی برای پروژه‌ای که آن نهادها تأیید نکرده‌اند باطل و بی‌اثر است (مادهٔ ۱۰).

پس از اتمام ساخت، سازنده پروژه را در دفتر ثبت املاک وارد می‌کند و واحدهای فروخته‌شده به نام خریدارانی ثبت می‌شود که تعهدات قراردادی خود را انجام داده‌اند (مادهٔ ۸).

حساب امانی (escrow) از اقساط محافظت می‌کند. بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، سازنده‌ای که بخواهد پیش‌فروش کند برای باز کردن حساب امانی درخواست می‌دهد (مادهٔ ۶)، حساب بر پایهٔ یک توافق کتبی با نمایندهٔ حساب امانی باز می‌شود و پرداخت‌های خریداران را به نام پروژه دریافت می‌کند (مادهٔ ۷)، و منحصراً به ساخت همان پروژه اختصاص دارد و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند (مادهٔ ۹).

هر پروژه حساب مخصوص به خود را دارد. پس از گواهی اتمام ساخت، نمایندهٔ حساب امانی پنج درصد را تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه می‌دارد (مادهٔ ۱۴). مادهٔ ۵ تبلیغ واحدهای پیش‌فروش را بدون مجوز کتبی اداره ممنوع می‌کند.

صفحهٔ خدمت فعال‌سازی حساب امانی DLD می‌افزاید که آزادسازی وجوه، از جمله شرایط دیگر، به یک گزارش فنی اخیر صادرشده از سوی اداره بستگی دارد که از سه ماه قدیمی‌تر نباشد (صفحهٔ خدمت حساب امانی DLD). هیچ‌یک از منابع خوانده‌شده برای این راهنما شمارهٔ پروژهٔ DLD، بانک حساب امانی یا نام حساب را چاپ نکرده است، از این رو این موارد برای فهرست درخواست‌های کتبی هستند.

مجموعهٔ قوانین چاپ انگلیسی سال ۲۰۱۴ اداره امور حقوقی دولت دبی است (Real Estate Legislation)؛ پاورقی آن می‌گوید متن عربی مقدم است و عبارت‌بندی کنونی پیش از اتکا به آن بررسی می‌شود. مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ در آن چاپ قطعات را با نام منطقه مشخص می‌کند و واژهٔ Majan در آن دیده نمی‌شود، بنابراین تعیین فری‌هولد بودن این قطعه نکته‌ای است که باید تأیید شود.

۴٪ در درهم بر قیمت‌های چاپ‌شده چه معنایی دارد

این‌ها محاسبه روی قیمت آگهی‌هاست و نقل قیمت برای یک واحد نیست. صفحهٔ خدمت DLD همچنین هزینه‌های AED ۱۰ دانش و AED ۱۰ نوآوری را فهرست می‌کند، و اینکه کدام سهم را چه کسی می‌پردازد با توافق تعیین می‌شود یا، در نبود توافق، با قاعدهٔ تقسیم مساوی بالا. هزینه‌های اداری سازنده، هرگونه کارمزد کارگزاری، سپردهٔ شارژ خدمات و هزینهٔ نازک‌کاری واحدی که نازک‌کاری‌شده فروخته نمی‌شود در هیچ منبعی که برای این راهنما خوانده شده دیده نمی‌شود.

DLD یک شاخص شارژ خدمات با محاسبه به‌تفکیک پروژه، کاربری و سال منتشر می‌کند (شاخص شارژ خدمات DLD)؛ هیچ منبعی رقم شارژ خدمات این ساختمان را چاپ نکرده است، از این رو برآورد آن از سازنده درخواست می‌شود.

قاعدهٔ ویزای طلایی، همان‌گونه که مرجع رسمی چاپ کرده است

پورتال دولت امارات سرمایه‌گذاران املاک را در میان دسته‌های واجد شرایط ویزای طلایی امارات (Golden Visa) فهرست می‌کند، با مدت اقامت پنج سال برای سرمایه‌گذاری‌های ملکی و حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون از راه مالکیت ملک (پورتال دولت امارات، به‌روزرسانی ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶).

خدمت سرمایه‌گذار خود DLD از ارزش خریدی برابر یا بیش از AED ۲ میلیون در زمان خرید و از اجازهٔ اقامت ۱۰ سالهٔ قابل‌تمدید سخن می‌گوید. شرایط آن می‌گوید ارزش باید کاملاً در مالکیت متقاضی و در یک یا چند ملک باشد، ملک دارای رهن به نامهٔ بانکی نیاز دارد که مبلغ پرداخت‌شده را نشان دهد، متقاضی باید درون امارات باشد، و مدارک لازم آن شامل گواهی الکترونیکی مالکیت یا سند مالکیت (title deed) است (درخواست ویزای طلایی DLD برای سرمایه‌گذاران).

این دو صفحهٔ رسمی مدت‌های متفاوتی چاپ می‌کنند و هر دو همان‌گونه که چاپ شده‌اند نشان داده می‌شوند.

هیچ شایستگی‌ای برای هیچ واحدی از Binghatti Vintage Dubai ادعا نمی‌شود. هر نشانهٔ قیمت در این راهنما زیر AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است: بالاترین آن AED ۱٬۷۶۷٬۹۹۹ در صفحهٔ Engel & Völkers است. اینکه یک خرید واجد شرایط است یا نه، اینکه یک واحد یا چند واحد قابل احتساب است، و اینکه آیا قرارداد پیش‌فروش پیش از وجود سند مالکیت به حساب می‌آید، پرسش‌هایی برای مرجع رسمی است.

راهنمای ویزای طلایی دبی درخواست را شرح می‌دهد، و راهنمای وام مسکن و راهنمای مالیات ملک آن موضوعات را پوشش می‌دهند؛ هیچ رقمی از آن‌ها در اینجا به کار نرفته است.

آنچه پیش از رزرو باید کتبی درخواست کرد

فهرست زیر شکاف‌های منابع چاپ‌شده را به درخواست‌ها تبدیل می‌کند. هر مورد سندی یا بیانیه‌ای است که پیش از پرداخت رزرو می‌توان درخواست کرد، و پاسخ‌ها باید در قرارداد خرید و فروش یا در ضمیمه‌های آن قرار بگیرند.

1. قرارداد خرید و فروش همراه با شمارهٔ واحد، طبقه، نوع پلان طبقه و مساحت دقیق، که همراه با مبنای اندازه‌گیری مساحت بیان شده باشد، زیرا پورتال‌ها مساحت استودیو را از ۳۷۲ تا ۵۶۲ فوت مربع چاپ می‌کنند.
2. تاریخ تحویلِ نوشته‌شده در قرارداد، به‌صورت تاریخ تقویمی یا یک سه‌ماههٔ مشخص، و آنچه قرارداد می‌گوید اگر تاریخ جابه‌جا شود؛ پورتال‌ها Q1 ۲۰۲۷، ۳۱ مارس ۲۰۲۷ و ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ را چاپ کرده‌اند.
3. برنامهٔ پرداخت که هر قسط در آن به یک مرحلهٔ ساخت گره خورده باشد، و انتخاب میان تقسیم ۱۰ / ۵۰ / ۴۰ و ۱۴ / ۴۶ / ۴۰، زیرا هر دو در منابع دیده می‌شوند.
4. نام حساب امانی، بانکی که آن را نگه می‌دارد و دستور پرداخت به آن، تا هر قسط فقط به همان حساب پرداخت شود.
5. شمارهٔ پروژهٔ DLD و وضعیت ثبت پروژه، که در Project Status در برنامهٔ Dubai REST قابل بررسی است، و شمارهٔ مرجع مجوز کتبی تبلیغ برای مواد بازاریابی.
6. تأیید اینکه قطعه در منطقه‌ای قرار دارد که برای مالکیت فری‌هولد اتباع غیرِ امارات تعیین شده است، همراه با شمارهٔ قطعه، زیرا صفحهٔ سازنده نه نوع مالکیت و نه شمارهٔ قطعه را چاپ کرده است.
7. تقسیم هزینهٔ ثبت: ۴٪ چگونه تقسیم می‌شود، چه کسی AED ۱۰ هزینهٔ دانش و AED ۱۰ هزینهٔ نوآوری را می‌پردازد، و هر هزینهٔ اداری که سازنده اعمال می‌کند همراه با تأییدیهٔ آن هزینه.
8. برآورد شارژ خدمات برای هر فوت مربع یا هر واحد، سالی که به آن مربوط است و اینکه چه کسی ساختمان را مدیریت می‌کند، زیرا هیچ منبعی آن را چاپ نکرده است.
9. اینکه نازک‌کاری چه چیزهایی را شامل می‌شود: کف‌پوش، تجهیزات و لوازم آشپزخانه، تهویهٔ مطبوع، کمدهای دیواری، و اینکه آیا واحد مبله تحویل داده می‌شود، زیرا صفحه آن‌ها را فهرست نکرده است.
10. برای واحدی که از پیش با یک خریدار نخست قرارداد دارد، اسنادی که سازنده برای انتقال می‌خواهد، مبلغ پرداخت‌شده تا کنون، و صورت‌حساب‌های حساب امانی برای پرداخت‌های انجام‌شده.
11. شخصیت حقوقی که قرارداد را امضا می‌کند، پروانه و مشخصات ثبت آن، و اینکه چه کسی از طرف آن امضا می‌کند.
12. برای وام مسکن، موضع کتبی بانک وام‌دهنده دربارهٔ این پروژه؛ برای اقامت، موضع کتبی مرجع رسمی، زیرا هیچ‌یک را نمی‌توان از روی یک صفحهٔ فروش مسلم دانست.

رزرو لحظه‌ای است که باید این موارد را درخواست کرد، نه پس از پرداخت نخست. سازنده یا کارگزاری که به هر مورد کتبی پاسخ دهد، سابقه‌ای در اختیار خریدار می‌گذارد که می‌توان آن را با صفحات DLD بالا مقایسه کرد. هرجا پاسخی با عددی که در این راهنما چاپ شده تفاوت داشته باشد، سندی که در دست است ملاک است و راهنما به‌عنوان تصویری تاریخ‌دار خوانده می‌شود.

Binghatti Developers (سازنده)

سازندهٔ این برج Binghatti است که شرکت گروه آن Binghatti Holding Limited است. بر پایهٔ صفحهٔ دربارهٔ ما در binghatti.com، این شرکت در سال ۲۰۰۸ به دست دکتر Hussain Binghatti تأسیس شد که نام آن را از پدر درگذشتهٔ خود، Ghatti Bin Ghaeb، گرفت. نشانی‌ای در Sheikh Zayed Road، دبی، در پاورقی سایت چاپ شده است.

شرکت در اطلاعیهٔ نتایج خود در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خود را سازندهٔ املاک با یکپارچگی عمودی معرفی می‌کند که در سال ۲۰۰۸ تأسیس شده و طراحی، توسعه، ساخت و تحویل را در داخل خود انجام می‌دهد، با سبدی بیش از ۱۰۰ پروژه به ارزش بیش از AED ۱۰۰ میلیارد و نزدیک به ۶۰ پروژهٔ تکمیل‌شده (اطلاعیهٔ نتایج 9M ۲۰۲۶).

همین اطلاعیه پنج پروژهٔ تکمیل‌شده در ۲۰۲۶ تا کنون را فهرست می‌کند، یعنی Binghatti Apex، Ghost، Ivory، Haven و Grove، با تحویل تقریباً ۲٬۶۰۰ واحد، و می‌گوید تکمیل هشت پروژه تا پایان سال انتظار می‌رود. صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران شمار بیش از ۵۰ پروژهٔ تحویل‌شده را چاپ کرده است، بنابراین رقم پروژه‌های تحویل‌شده میان دو صفحهٔ شرکت که در ۱۲ و ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند تفاوت دارد.

این‌ها اظهارات خود شرکت دربارهٔ خودش است و به همین ترتیب منتسب شده‌اند. صفحهٔ سازنده برای این پروژه نه سازندهٔ اصلی طرح جامع، نه پیمانکار و نه مشاور را نام می‌برد و هیچ‌یک از منابع خوانده‌شده برای این راهنما نهاد قراردادی را که قرارداد فروش یک واحد را امضا می‌کند نام نمی‌برد. این نهاد در فهرست درخواست‌های کتبی بالا آمده است.

دیگر پروژه‌های Binghatti و آگهی‌های نزدیک

Binghatti در صفحهٔ پروژه‌های خود ۴۲ پروژه را فهرست می‌کند. دو مورد از آن‌ها، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی، آن‌ها نیز در Majan هستند: Binghatti Skyflame و Binghatti Titania. هر کدام ساختمانی جداگانه با منابع خود است و هیچ چیز در جدول زیر مقایسهٔ کیفیت نیست. قیمت‌های کارت سازنده همان‌طور است که در یادداشت‌های پژوهشی در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ رونویسی شده است.

دو آگهی دیگر در این سایت بر پایهٔ عنوان خودشان در همین بخش از دبی قرار دارند: Wavez by Danube، که در Liwan، Dubailand فهرست شده، و Timez by Danube، که در Dubai Silicon Oasis فهرست شده و نقشهٔ بروشور نیز آن را نزدیک Majan برچسب زده است. هر کدام صفحهٔ خود را با منابع خود دارد. صفحهٔ شهر دبی همهٔ آگهی‌های دبی در این سایت را فهرست می‌کند و راهنمای بازار دبی پیش‌زمینه‌ای گسترده‌تر می‌دهد، بی‌آنکه رقمی از آن در این معرفی به کار رفته باشد.

سوالات متداول

Binghatti Vintage Dubai کجاست؟

بر پایهٔ صفحهٔ سازنده و Property Finder در Majan و در ناحیهٔ Dubailand است؛ Property Finder Wadi Al Safa 3 را هم می‌افزاید. سازنده جادهٔ Sheikh Mohammed Bin Zayed (E311)، جادهٔ Sheikh Zayed (E11) و جادهٔ Dubai – Al Ain را نام می‌برد و شمارهٔ قطعه را چاپ نمی‌کند. زمان‌های رانندگی در منابع تفاوت دارند و در بخش ۶ نشان داده شده‌اند.

سازنده برای Binghatti Vintage Dubai چه چیزی چاپ می‌کند؟

در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ سازنده وضعیت «Available» (موجود) و قیمت «From» (از) برابر با AED ۶۷۴٬۹۹۹، حدود USD ۱۸۳٬۷۹۸ به نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵، را چاپ کرده بود. Property Finder در همان روز «Sold out» (فروخته‌شده) را چاپ کرد. این راهنما نمی‌گوید که آیا واحدی از سازنده موجود است.

تحویل چه زمانی است؟

هیچ تاریخ تحویلی در صفحهٔ سازنده نیست. Engel & Völkers، راهنمای ساختمان Bayut و سربرگ Property Finder Q1 ۲۰۲۷ را چاپ می‌کنند، خط زمانی Property Finder ۳۱ مارس ۲۰۲۷ را چاپ می‌کند و fäm Properties ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ را چاپ می‌کند. تاریخی که در قرارداد امضاشده آمده همان است که اعمال می‌شود.

چه طرح پرداختی چاپ شده است؟

هیچ برنامه‌ای در صفحهٔ سازنده نیست. Property Finder، MyBayut و Engel & Völkers ۱۰ درصد، سپس ۵۰ درصد در طول ساخت و ۴۰ درصد هنگام تحویل را چاپ می‌کنند؛ راهنمای ساختمان Bayut ۱۴، ۴۶ و ۴۰ را چاپ می‌کند. هر دو پیش از تحویل به ۶۰ درصد می‌رسند و قرارداد برنامه‌ای را که خریدار را متعهد می‌کند بیان می‌کند.

ساختمان چند واحد و چند طبقه دارد؟

برگهٔ اطلاعات پروژه، بر پایهٔ یادداشت‌های پژوهشی، ۱٬۵۷۲ واحد را می‌دهد: ۱٬۲۹۱ استودیو، ۲۳۸ آپارتمان یک‌خوابه و ۴۳ آپارتمان دوخوابه. پرسش‌های متداول سازنده ۳۶ طبقهٔ مسکونی را بالای زیرزمین، همکف، میان‌طبقه و طبقات پارکینگ می‌دهد و یک اطلاعیهٔ مطبوعاتی بازنشرشده می‌گوید «بیش از ۴۰ طبقه».

آپارتمان‌ها چه اندازه‌ای دارند؟

سازنده مساحتی چاپ نمی‌کند. سوابق ثبت‌شدهٔ استودیو ۳۷۲ تا ۳۷۴ فوت مربع، یعنی حدود ۳۴٫۶ تا ۳۴٫۷ متر مربع، را نشان می‌دهند، در حالی که Property Finder پلان‌های استودیویی با ۵۱۱ و ۵۶۲ فوت مربع را فهرست می‌کند. ارقام یک‌خوابه و دوخوابه نیز بر حسب منبع فرق دارند، بنابراین مساحت قراردادی و مبنای آن است که اهمیت دارد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در Binghatti Vintage Dubai بخرند؟

منابع رسمی می‌گویند مالکیت خارجی در دبی در مناطقی که به‌عنوان فری‌هولد تعیین شده‌اند مجاز است. پورتال‌ها و یک کارگزار ساختمان و Majan را فری‌هولد توصیف می‌کنند، اما صفحهٔ سازنده نه نوع مالکیت و نه شمارهٔ قطعه را چاپ می‌کند، بنابراین تعیین وضعیت قطعه با سازنده و اداره زمین دبی تأیید می‌شود.

چه هزینهٔ ثبتی اعمال می‌شود؟

خدمت فروش اولیهٔ DLD ۲ درصد مبلغ فروش را برای فروشنده و ۲ درصد را برای خریدار فهرست می‌کند، به‌علاوهٔ AED ۱۰ و AED ۱۰. روی AED ۶۷۴٬۹۹۹ مبلغ ۴ درصد حدود AED ۲۷٬۰۰۰ یا حدود USD ۷٬۳۵۲ است. DLD می‌گوید اینکه چه کسی می‌پردازد با توافق میان طرفین تعیین می‌شود.

آیا یک واحد واجد ویزای طلایی می‌شود؟

هیچ شایستگی‌ای ادعا نمی‌شود. قاعدهٔ رسمی ارزش ملک AED ۲ میلیون است که در مالکیت متقاضی باشد و مرجع رسمی هر پرونده را جداگانه تصمیم می‌گیرد. هر نشانهٔ قیمتی که برای این راهنما خوانده شده زیر AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است و دربارهٔ هر خرید مشخص از مرجع رسمی پرسیده می‌شود.

پیش از رزرو Binghatti Vintage Dubai چه چیزی باید کتبی درخواست شود؟

قرارداد خرید و فروش با شمارهٔ واحد و مبنای مساحت، تاریخ تحویل، برنامهٔ پرداخت و نام حساب امانی، شمارهٔ پروژهٔ DLD، تأیید فری‌هولد با شمارهٔ قطعه، تقسیم هزینه‌ها، برآورد شارژ خدمات، نازک‌کاری و نهاد امضاکننده. بخش ۸ آن‌ها را فهرست می‌کند.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 14 نوامبر 2026. منابع:

• Binghatti: صفحهٔ پروژهٔ Binghatti Vintage، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: فهرست پروژه‌ها (۴۲ کارت)، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: برگهٔ اطلاعات پروژهٔ Binghatti Vintage (PDF)، ارقام به‌نقل از یادداشت‌های پژوهشی در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: بروشور Binghatti Vintage (PDF)، ارقام به‌نقل از یادداشت‌های پژوهشی در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: صفحهٔ دربارهٔ ما
• Binghatti: اطلاعیهٔ نتایج مالی 9M ۲۰۲۶، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران
• Property Finder: Binghatti Vintage، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Bayut: راهنمای ساختمان Binghatti Vintage، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• MyBayut: New Project Spotlight، Binghatti Vintage در Majan، به‌روزرسانی ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶
• Engel & Völkers: Binghatti Vintage، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• fäm Properties: Binghatti Vintage در Majan، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• nbmcw.com: اطلاعیهٔ مطبوعاتی عرضهٔ Binghatti Vintage به‌صورت بازنشرشده، ۱۸ نوامبر ۲۰۲۵
• پورتال دولت امارات: خرید ملک در امارات توسط خارجی‌ها
• پورتال دولت امارات: Golden visa، به‌روزرسانی ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: خدمت Register Project
• اداره زمین دبی: درخواست ثبت فروش اولیه
• اداره زمین دبی: خدمت فعال‌سازی حساب امانی
• اداره زمین دبی: Project Status Enquiry
• اداره زمین دبی: Service Charge Index
• اداره زمین دبی: اطلاعیهٔ ۳۱ مه ۲۰۲۱ دربارهٔ هزینه‌های ثبت
• اداره زمین دبی: درخواست Golden Visa برای سرمایه‌گذاران
• اداره زمین دبی: Real Estate Legislation، مجموعهٔ انگلیسی (۲۰۱۴)

این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.