Binghatti Hillviews Dubai: پلان‌ها، قیمت‌ها و منابع (۲۰۲۶)

پروژهٔ Binghatti Hillviews Dubai برجی مسکونی با ۳۷ طبقه در Dubai Science Park است که سازنده برای آن ۱٬۵۵۲ آپارتمان، قیمت کارت «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» درهم و تکمیل در Q4 2026 را چاپ کرده است، در حالی که یک پورتال کنار عنوان آن عبارت «Sold out» را نشان می‌دهد.

این راهنمای Binghatti Hillviews Dubai صفحهٔ پروژهٔ سازنده، برگهٔ عمومی مشخصات و بروشور او و نُه صفحهٔ پورتال را همان‌گونه که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ بودند می‌خواند. تحویل، موجود بودن، تعداد واحدها، طبقات، مساحت زمین و تقسیم پرداخت در منابع مختلف متفاوت است؛ از این رو هر رقم همراه با منبع و تاریخ آن آمده و هیچ‌کدام برگزیده نشده است.

این راهنما همچنین ۲۹ پلان طبقهٔ بروشور را همراه با سهم بالکن، محاسبه‌هایی بر پایهٔ قیمت‌ها و درصدهای پرداخت چاپ‌شده، قواعد دبی دربارهٔ ثبت پیش‌فروش، حساب امانی و هزینه‌ها، و فهرستی از آنچه خریدار می‌تواند کتبی درخواست کند در بر می‌گیرد.

نگاه کلی به Binghatti Hillviews Dubai

صفحهٔ پروژه در binghatti.com متعلق به سازنده است و Binghatti Hillviews را برجی مسکونی با ۳۷ طبقه در Dubai Science Park و ۱٬۵۵۲ آپارتمان در چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه توصیف می‌کند. نشان صفحه «Available» است، کارت پروژه عبارت «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» را به درهم، کنار «STUDIO | 1 BR | 2 BR» چاپ کرده و پرسش‌های متداول صفحه تکمیل را Q4 2026 اعلام می‌کند. این عبارت‌ها از خود سازنده است و در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است.

همین سازنده برگهٔ مشخصات پروژه و یک بروشور را به‌صورت فایل‌های PDF عمومی منتشر می‌کند. برگهٔ مشخصات ۱٬۵۵۲ خانه را به ۶۸۸ استودیو، ۷۵۷ آپارتمان یک‌خوابه و ۱۰۷ آپارتمان دوخوابه تقسیم می‌کند و ۱۹ مغازه در طبقهٔ همکف را به آن می‌افزاید. این برگه زمینی به مساحت ۱۱٬۸۵۱٫۸۳ متر مربع و ساختاری شامل دو زیرزمین، همکف، چهار طبقهٔ پارکینگ، ۳۵ طبقهٔ مسکونی، یک اتاق مکانیکی و بام را فهرست کرده است.

نه در صفحهٔ پروژه و نه در برگهٔ مشخصات نشانی خیابان، شمارهٔ قطعه، شمارهٔ ثبت پروژه یا درصد پیشرفت ساخت را چاپ نکرده‌اند.

پورتال‌هایی که Binghatti Hillviews Dubai را آورده‌اند برای همین موارد رقم‌های دیگری چاپ کرده‌اند. Property Finder کنار عنوان عبارت‌های «Sold out» و «Ready»، تکمیل مورد انتظار ۳۱ اکتبر ۲۰۲۶ و ۱۵۵ آگهی فروش مجدد را نشان می‌دهد. Propsearch ساختمان را ۴۵ طبقه می‌نامد و تحویل برآوردی آوریل ۲۰۲۶ را ذکر می‌کند. جدول زیر موارد اصلی را کنار هم می‌گذارد و بخش‌های بعدی برای هر رقم منبع و تاریخ آن را می‌آورند.

آنچه هر منبع دربارهٔ تحویل، تعداد واحدها، طبقات و زمین چاپ کرده است

پورتال‌ها و سازنده بر سر زمان تکمیل برج، تعداد خانه‌ها، تعداد طبقات و وسعت زمین توافق ندارند. جدول‌ها هر رقم را یک بار و همراه با صفحه‌ای که آن را چاپ کرده نشان می‌دهند و هیچ‌کدام را درست‌تر به شمار نمی‌آورند.

دربارهٔ تحویل، پرسش‌های متداول سازنده Q4 2026 را می‌دهد و سه صفحهٔ کارگزار همان سه‌ماهه را تکرار می‌کنند. Property Finder تاریخی درون آن، ۳۱ اکتبر ۲۰۲۶، را می‌دهد و خط زمانی‌ای چاپ می‌کند که در آن آغاز رزرو ۱ اکتبر ۲۰۲۴ و آغاز ساخت ۲ اکتبر ۲۰۲۴ است. دو صفحه Q1 2026 را می‌دهند و Propsearch آوریل ۲۰۲۶ را همراه با آغاز ساخت در ۲۰۲۵ ذکر می‌کند. Propsearch می‌گوید صفحهٔ آن در ۱ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز شده است؛ پورتال‌های دیگر تاریخ بازنگری نشان نمی‌دهند.

جدول بعدی توصیف فیزیکی را در بر می‌گیرد. دو سند خود سازنده دربارهٔ طبقات مسکونی با هم تفاوت دارند: پرسش‌های متداول می‌گوید ۳۷ و برگهٔ مشخصات در سطر ساختار خود ۳۵ طبقهٔ مسکونی فهرست کرده است. پورتال‌ها شمارش سوم و چهارمی هم می‌افزایند. مساحت زمین در Propsearch، هم به متر مربع و هم به فوت مربع، نصف رقم سازنده است.

نکتهٔ دیگری دو پروژه با نام مشابه را از هم جدا می‌کند. IST Real Estate می‌گوید Hillviews با وجود نام مشابه و همان منطقه پروژه‌ای متفاوت از Binghatti Hills است و سازنده هر دو را به‌صورت کارت‌های جداگانه فهرست کرده است. Binghatti Hillside ساختمان سوم در Dubai Science Park است که در بخش پروژه‌های دیگر آمده است. شمارها و قیمت‌هایی که برای یکی از این ساختمان‌ها نقل می‌شوند دربارهٔ دیگری صدق نمی‌کنند.

موجود بودن: صفحهٔ سازنده در برابر پورتال‌ها

پرسشی که بیشتر خوانندگان Binghatti Hillviews Dubai نخست می‌پرسند این است که آیا امروز می‌شود آپارتمانی را به‌طور مستقیم از خود سازنده خرید. صفحهٔ سازنده و یک پورتال با واژه‌های متفاوت به آن پاسخ می‌دهند. صفحهٔ سازنده نشان «Available» و دکمهٔ «Register your interest» را دارد و موجودی را به تفکیک نوع واحد نمی‌دهد.

Property Finder عبارت «Sold out» را نشان می‌دهد، می‌نویسد «Developer properties are out of stock» و به ۱۵۵ آگهی فروش مجدد پیوند می‌دهد. هیچ‌یک از این دو گفته را این راهنما نمی‌تواند تأیید کند، از این رو هر دو به همان صورت چاپ‌شده آمده‌اند.

آگهی فروش مجدد آپارتمانی است که مالکی که پیش‌تر خریده عرضه می‌کند؛ پس فروشی متفاوت از واحد سازنده است، با قیمت خودش، قرارداد خودش و مجموعهٔ متفاوتی از مدارک. قیمت واحد فروش مجدد را خود فروشنده تعیین می‌کند. این راهنما قیمت‌های فروش مجدد یا سابقهٔ فروش را به‌عنوان قیمت سازنده چاپ نمی‌کند.

یک قرائت تاریخ‌دار از پیشرفت نیز وجود دارد. IST Real Estate رقم ۳۲٫۶ درصد را برای Binghatti Hillviews با تاریخ بازرسی ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ نقل می‌کند که از صفحه‌ای در Dubai Data گرفته شده که اطلاعات پروژه‌های اداره زمین را پردازش می‌کند. IST می‌گوید گواهی زیربنایی را دریافت نکرده و این عدد را مشاهده‌ای تاریخ‌دار می‌داند، نه درصدی زنده. صفحهٔ سازنده زبانهٔ «Progress» با ویدیوی پیشرفت ساخت دارد و هیچ درصدی چاپ نمی‌کند.

منابع این دو گفته را با هم سازگار نمی‌کنند و این راهنما هم چنین نمی‌کند. کاری که خریدار می‌تواند بکند این است که کتبی از سازنده بپرسد کدام شمارهٔ واحدها مستقیم برای فروش‌اند و گواهی وضعیتی را که در بخش ثبت شرح داده شده است درخواست کند.

قیمت‌ها و طرح پرداخت: آنچه چاپ شده و آنچه محاسبه‌ها نشان می‌دهند

سازنده برای برج یک قیمت چاپ کرده است: «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» روی کارت، به درهم، کنار سه نام چیدمان. کارت نمی‌گوید این رقم به کدام چیدمان مربوط است و صفحهٔ پروژه برای هیچ نوع واحدی قیمت جداگانه چاپ نمی‌کند. پورتال‌ها قیمت‌های شروع از AED ۸۰۰٬۰۰۰ تا AED ۸۲۴٬۰۰۰ را چاپ کرده‌اند و یک پورتال محدوده‌ای را آورده است. رقم‌های دلاری زیر محاسبه با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار است و تا نزدیک‌ترین دلار گرد شده است.

Property Finder موجودی سازنده را تمام‌شده توصیف می‌کند؛ بنابراین قیمت شروع در هر صفحه ممکن است رقم زمان عرضه باشد و نه قیمتی که اکنون بتوان واحدی را با آن خرید. خریدار باید فهرست قیمتی با شمارهٔ واحد و تاریخ صدور بخواهد. هیچ منبعی در اینجا قیمت هر فوت مربع یا هر متر مربع واحدهای سازنده را چاپ نکرده است؛ از این رو چنین رقمی داده نشده است.

طرح پرداخت را راحت‌تر می‌شود مقایسه کرد. پرسش‌های متداول سازنده ۲۰ درصد را پیش‌پرداخت، ۵۰ درصد را در دوران ساخت و ۳۰ درصد را هنگام تکمیل می‌دهد. Property Finder، Cresco و Augusta همین سه عدد را چاپ کرده‌اند. Excel Properties و سرستون فهرست Augusta شکل خلاصهٔ ۷۰/۳۰ را چاپ می‌کنند که با ۲۰ به‌علاوهٔ ۵۰ و سپس ۳۰ سازگار است.

یک کارگزار، Buy Dubai Off Plan، در مثالی برای AED ۸۰۰٬۰۰۰ مقدار ۱۰ درصد پیش‌پرداخت، ۶۰ درصد در دوران ساخت و ۳۰ درصد هنگام تحویل را چاپ کرده، در حالی که متن خودش در جای دیگر از ۷۰ درصد در دوران ساخت می‌گوید.

نیمهٔ نخست جدول محاسبه‌ای بر پایهٔ درصدهای سازنده است و با مثال AED ۸۰۰٬۰۰۰ در صفحهٔ Cresco (۱۶۰٬۰۰۰، ۴۰۰٬۰۰۰ و ۲۴۰٬۰۰۰) همخوانی دارد. نیمهٔ دوم مثال خود کارگزار است. هر دو جمع‌اند، نه پیشنهاد: برنامهٔ پرداخت بندی از قرارداد خرید و فروش (SPA) است و تاریخ‌ها یا مراحل ساخت را نام می‌برد. آنچه خریدار را متعهد می‌کند برنامهٔ موجود در قرارداد است، نه درصدی در یک صفحهٔ وب.

ترکیب واحدها و ۲۹ پلان بروشور: چه سهمی از هر پلان بالکن است

بروشور Binghatti Hillviews Dubai دربارهٔ یک مورد، یعنی پلان‌های طبقه، به‌طور غیرمعمولی دقیق است. بروشور ۲۹ پلان چاپ می‌کند، ۸ پلان برای استودیو، ۱۴ برای یک‌خوابه و ۷ برای آپارتمان‌های دوخوابه، و برای هر پلان مساحت داخلی (suite) و مساحت بالکن را به فوت مربع می‌دهد که جمع آن دو مساحت کل واحد است. این بخش آن اعداد را می‌خواند. متر مربع از فوت مربع با ضریب ۱۰٫۷۶۳۹ محاسبه و تا یک رقم اعشار گرد شده است؛ سهم بالکن مساحت بالکن بخش بر مساحت کل است.

نخست ترکیب. برگهٔ مشخصات سازنده ۶۸۸ استودیو، ۷۵۷ یک‌خوابه و ۱۰۷ آپارتمان دوخوابه می‌شمارد. از ۱٬۵۵۲ خانه این ۴۴٫۳ درصد استودیو، ۴۸٫۸ درصد یک‌خوابه و ۶٫۹ درصد دوخوابه است؛ بنابراین بیش از نُه خانه از هر ده خانه استودیو یا آپارتمان یک‌خوابه است. کارگزاران برای هر نوع محدوده‌های اندازهٔ کوچک‌تری از بروشور چاپ می‌کنند، بدون اینکه بگویند فقط بخش داخلی را اندازه گرفته‌اند یا بخش داخلی را همراه با بالکن.

تفاوت میان بروشور و محدودهٔ کارگزاران بزرگ است و این دلیلی است که بپرسیم اندازهٔ نقل‌شده کدام مساحت را می‌گوید. محدوده‌ای از کارگزار که برای استودیو در ۵۰۴ فوت مربع پایان می‌یابد نمی‌تواند پلان بروشور با مجموع ۸۵۹٫۸۲ فوت مربع را شامل شود و صفحهٔ Augusta برای همهٔ انواع از ۳۸۶ تا ۱٬۴۷۵ فوت مربع می‌رود. بروشور مساحت داخلی و بالکن را جدا فهرست کرده است، بنابراین خریدار می‌تواند بخواهد قرارداد هر دو عدد را برای واحدی که واقعاً می‌خرد بنویسد.

ابتدا پلان‌های استودیو. هر هشت مساحت داخلی بین ۳۲۳٫۵۶ و ۴۷۷٫۱۶ فوت مربع (۳۰٫۱ تا ۴۴٫۳ متر مربع) است، با پراکندگی حدود ۱۵۰ فوت مربع. مساحت کل بسیار بیشتر پراکنده است، از ۴۱۰٫۲۱ تا ۸۵۹٫۸۲ فوت مربع، چون بالکن‌ها از ۸۳٫۲۱ تا ۳۸۲٫۶۶ فوت مربع‌اند.

استودیوی تیپ ۰۳ بالکنی با ۳۸۲٫۶۶ فوت مربع در برابر مساحت داخلی ۴۷۷٫۱۶ فوت مربع دارد؛ بالکن آن ۴۴٫۵ درصد مساحت کل است، در حالی که تیپ‌های ۰۱، ۰۲، ۰۴، ۰۷ و ۰۸ میان ۱۸٫۸ و ۲۱٫۱ درصد قرار دارند.

پلان‌های یک‌خوابه همان الگو را در اندازه‌ای بزرگ‌تر نشان می‌دهند. مساحت‌های داخلی از ۵۸۵٫۸۸ تا ۷۹۷٫۷۱ فوت مربع (۵۴٫۴ تا ۷۴٫۱ متر مربع) و مجموع‌ها از ۶۶۷٫۹۰ تا ۱٬۱۷۸٫۳۳ فوت مربع است. تیپ ۱۱ مساحت داخلی ۵۹۸٫۹۰ فوت مربع و بالکن ۵۷۹٫۴۲ فوت مربع دارد، پس بالکن آن ۴۹٫۲ درصد کل است که بیشترین سهم میان پلان‌های یک‌خوابه است.

تیپ‌های ۱ و ۴ کوچک‌ترین بالکن‌ها را دارند، ۷۹٫۸۷ و ۷۲٫۶۶ فوت مربع، که ۱۱٫۹ و ۱۰٫۹ درصد می‌شود. تیپ‌های ۱۲ و ۱۴ مساحت‌های یکسان چاپ کرده‌اند.

پلان‌های دوخوابه بزرگ‌ترین فضاهای بیرونی را دارند. مساحت‌های داخلی از ۸۹۲٫۳۳ تا ۱٬۳۵۰٫۶۶ فوت مربع (۸۲٫۹ تا ۱۲۵٫۵ متر مربع) است. تیپ ۴ مساحت داخلی ۱٬۰۱۸٫۵۹ فوت مربع و بالکن ۱٬۶۵۶٫۲۴ فوت مربع چاپ کرده، یعنی سهم بالکن ۶۱٫۹ درصد، و تیپ ۶ بالکنی ۱٬۴۶۴٫۰۰ فوت مربع در برابر مساحت داخلی ۱٬۳۵۰٫۶۶ فوت مربع چاپ کرده است.

بروشور همچنین دو پلان متفاوت را «Type ۵» نام‌گذاری کرده، در صفحه‌های ۳۷ و ۳۸، با مجموع‌های ۱٬۷۴۶٫۰۱ و ۲٬۴۰۱٫۱۱ فوت مربع. از این رو قرارداد باید پلان را هم با شمارهٔ صفحه و هم با شمارهٔ تیپ نام ببرد.

میانگین روی پلان‌ها (میانگین ساده، نه وزنی بر پایهٔ تعداد واحد، چون برگه تعداد واحد هر پلان را نمی‌دهد) سهم بالکن را برای استودیوها ۲۶٫۶ درصد، برای پلان‌های یک‌خوابه ۲۶٫۴ درصد و برای پلان‌های دوخوابه ۴۴٫۲ درصد نشان می‌دهد. بروشور نمی‌گوید کدام پلان‌ها در کدام طبقه‌اند یا چند خانه از هر پلان استفاده می‌کند، و تصویر پلان استودیو در صفحهٔ سازنده برچسب تیپ یا مساحت ندارد. درخواست کتبی هر دو مورد برای هر واحدی که بررسی می‌شود ارزشمند است.

امکانات، مصالح و رندرها به همان صورت که چاپ شده‌اند

فهرست امکانات برج از سه جا می‌آید: صفحه و گالری سازنده، بروشور و صفحه‌های پلان آن، و صفحه‌های کارگزاران. آن‌ها در جدول جدا نگه داشته شده‌اند، زیرا فقط دو مورد نخست اظهارات خود سازنده است. بروشور «first floor amenities» را در یک صفحهٔ پلان مشخص کرده است: بخش ورزش با رختکن‌های مردانه و زنانه، سونا، اتاق بخار، جکوزی، اتاق استراحت، اتاق درمانی، اتاق تنیس روی میز و بیلیارد، و پذیرش با بخش قهوه.

این برچسب‌ها از روی پلان بروشور خوانده شده‌اند.

بروشور مصالح را نیز به نام فهرست می‌کند: تراورتن شیاردار، پرسلان چوب‌نما، کاشی پرسلان، فلز شامپاینی، مرمر تراورتن، Corian، روکش چوب، شیشهٔ پارچه‌ای و Calcatta Greek، زیر عنوان‌های لابی، حمام‌ها و آپارتمان. متن برج را منحنی‌شکل (curvilinear) می‌نامد، با نمایی که مصالح ارگانیک و کروم ساتنی را درهم می‌آمیزد، و واحدها را با طرح باز و پنجره‌های بزرگ توصیف می‌کند.

اینها همان توصیف‌هایی هستند که بروشور آورده است. صفحه هر ماده را به یک اتاق، یک نوع واحد یا یک سطح تکمیل پیوند نمی‌دهد؛ از این رو مشخصات فنی‌ای که خریدار دریافت می‌کند باید همان باشد که به قرارداد پیوست است.

دربارهٔ تصاویر، گالری سازنده تصاویر نمای بیرونی خود را «Exterior» برچسب زده و رندرهای نمای بیرونی شکل‌های متفاوتی از برج را نشان می‌دهند. اینها تصویرسازی‌های سازنده‌اند، نه مجموعهٔ نقشه. تصاویر داخلی (لابی، اتاق نشیمن، آشپزخانه، اتاق خواب) نیز رندرند؛ پس نیت طراحی را نشان می‌دهند و نه واحد تمام‌شده را. تنها تصویر پلان در صفحه، پلان استودیویی بدون برچسب تیپ است.

موقعیت Binghatti Hillviews Dubai: Dubai Science Park، Al Barsha South و فاصله‌ها

سازنده Binghatti Hillviews Dubai را در Dubai Science Park قرار می‌دهد و شمارهٔ قطعه، نشانی خیابان یا مختصات نقشه نمی‌دهد؛ پیوند نقشهٔ صفحه به دفتر مرکزی سازنده اشاره می‌کند، نه به پروژه. Propsearch منطقه را Al Barsha South و Al Barsha South ۲ برچسب زده است که برچسب‌های منطقه‌ای به سبک دفتر ثبت اداره زمین هستند. Dubai Science Park یک مجتمع کسب‌وکار است و بر پایهٔ منابع زیر در بخش Al Barsha South از Al Barsha قرار دارد.

Wikipedia Dubai Science Park را مجتمع کسب‌وکاری می‌داند که در ۲۰۱۵ تأسیس شده و در Al Barsha South قرار دارد و از جاده‌های Umm Suqeim، Sheikh Zayed و Sheikh Mohammad Bin Zayed قابل دسترسی است. مقالهٔ Al Barsha در آن Al Barsha را در غرب دبی قرار می‌دهد و پنج بخش، از جمله Al Barsha South، را فهرست می‌کند.

Property Finder ۵۳ ساختمان در Dubai Science Park می‌شمارد و Cresco منطقه را پارک کسب‌وکاری در کنار Arjan و کریدور Dubai Hills توصیف می‌کند. اینها توصیف‌هایی از محیط پیرامون‌اند، نه اظهاراتی دربارهٔ خود پروژه.

بروشور سازنده نقشه‌ای با زمان‌هایی به دقیقه دارد، بدون اینکه بگوید با خودرو، پیاده یا به خط مستقیم‌اند. Property Finder و Excel Properties مجموعهٔ دومی چاپ می‌کنند و Excel می‌گوید زمان Polo Club آن با خودرو است. راهنمای ساختمان Bayut زمان‌های رانندگی چاپ می‌کند: ۲ دقیقه تا Dubai Miracle Garden، ۳ دقیقه تا ایستگاه اتوبوس مدرسه در Dubai Science Park و حدود ۱۱ دقیقه تا Mall of the Emirates Metro Station.

زمان Miracle Garden در Property Finder ۴ دقیقه و در Bayut ۲ دقیقه است، از این رو به‌صورت تعارض نشان داده شده است.

هفت مکان دیگر روی نقشهٔ بروشور بدون زمان نشانه‌گذاری شده‌اند: Circle Mall، Holiday Inn & Suites Dubai Science Park، The S Hotel Al Barsha، My City Centre Al Barsha، Carrefour، McDonald’s و Millennium Mont Rose. دربارهٔ راه‌های ارتباطی، Excel Properties و Bayut خیابان Umm Suqeim (D 63) و جادهٔ Sheikh Mohammed bin Zayed (E 311) را نام می‌برند.

Bayut می‌گوید از طریق D 63 می‌توان در ۴ دقیقه به E 311 و Al Khail Road (E 44) رسید. ترافیک و ساعت روز همهٔ رقم‌های بالا را تغییر می‌دهد؛ از این رو خریدار باید مسیر را در ساعت‌هایی که برایش مهم است آزمایش کند.

دو پروژهٔ همسایه از همین سازنده در همین منطقه‌اند. فهرست سازنده «Starting AED ۷۷۴٬۹۹۹» را برای Binghatti Hillside (استودیو و یک‌خوابه) و AED ۸۰۰٬۰۰۰ را برای Binghatti Hills چاپ کرده است، هر یک به‌صورت کارتی جدا با صفحهٔ خودش. اینها ساختمان‌های متفاوتی با تعداد واحد و اظهارات تحویل خودشان‌اند؛ از این رو هیچ رقمی در این صفحه به آن‌ها مربوط نمی‌شود. نتیجهٔ عملی این است که جست‌وجوی «Hillviews» یا «Hills» در یک پورتال ممکن است ساختمانی دیگر را نشان دهد.

خرید پیش‌فروش در دبی: فری‌هولد، ثبت، حساب امانی، هزینه‌ها و قاعدهٔ اقامت

قواعد دبی برای خرید آپارتمان در حال ساخت در قوانین و مقررات امارت و در خدمات اداره زمین تعیین شده‌اند. گفته‌های زیر به آنچه صفحه‌های رسمی در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده بودند محدود است. این یک راهنمای حقوقی کامل نیست و صفحه‌های نام‌برده را باید پیش از امضای هر قرارداد مستقیم خواند.

راهنماهای این سایت همین موضوع‌ها را به زبان ساده پوشش می‌دهند: راهنمای خریداران پیش‌فروش، آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند و فری‌هولد در برابر لیزهولد (leasehold). رقم‌های راهنماهای قدیمی‌تر ممکن است کهنه باشند و در اینجا به کار نرفته‌اند.

فری‌هولد. آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶، صادرشده از سوی حاکم دبی، به اتباع غیرامارات اجازه می‌دهد در مناطق فهرست‌شده در آن مالکیت فری‌هولد، حق انتفاع یا حقوق لیزهولد تا ۹۹ سال به دست آورند و نخستین فهرست آن قطعاتی را در Al Barsha South ۲ و Al Barsha South ۳ نام می‌برد. مقررات بعدی مناطق را گسترش دادند.

صفحهٔ سازنده نوع مالکیت را ذکر نمی‌کند و شمارهٔ قطعه‌ای چاپ نشده است؛ از این رو آیین‌نامه را نمی‌توان از روی صفحه‌های عمومی با این ساختمان تطبیق داد. Property Finder «Freehold» را چاپ کرده است؛ خریدار می‌تواند از سازنده بخواهد نوع مالکیت و قطعه را در قرارداد بنویسد.

ثبت و هزینه‌ها. صفحهٔ خدمت اداره زمین برای فروش اولیه می‌گوید سازنده واحدهای پیش‌فروش‌شده را از طریق پورتال Oqood (ثبت موقت معامله) در دفتر ثبت موقت وارد می‌کند. قرارداد باید ظرف ۹۰ روز پس از امضا ثبت شود. این صفحه هزینهٔ فروشنده ۲ درصد و هزینهٔ خریدار ۲ درصد از ارزش فروش را، به‌علاوهٔ هزینه‌های ثابت کوچک، فهرست می‌کند.

صفحهٔ خبری اداره زمین در ۳۱ مه ۲۰۲۱ پرداخت ۴ درصد از ارزش ملک از سوی خریدار به سازنده برای ثبت را توصیف می‌کند و Property Finder هزینهٔ دولتی ۴ درصد را فهرست کرده است. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ می‌گوید فروش واحد پیش‌فروش، اگر در دفتر ثبت موقت (interim register) وارد نشده باشد، باطل است.

حساب امانی و ثبت پروژه. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ حساب امانی را حساب بانکی پروژه تعریف می‌کند که خریداران واحدهای پیش‌فروش به آن پرداخت می‌کنند. پرسش‌های متداول اداره زمین می‌گوید همهٔ مبالغ خریداران به حساب امانی پروژه می‌رود، پرداخت‌های خروجی به مراحل ساخت وابسته است که مهندس امین حساب بررسی می‌کند و ۵ درصد از مبلغ واریزشده تا یک سال پس از تکمیل نگه داشته می‌شود.

اداره زمین همچنین استعلام وضعیت پروژه را ارائه می‌دهد که با نام یا شمارهٔ پروژه قابل جست‌وجو است و جزئیات حساب امانی را نشان می‌دهد.

برنامهٔ پرداخت و ساخت. قواعد حساب امانی نحوهٔ برداشت سازنده از پول را اداره می‌کنند، نه زمان پرداخت خریدار را. اقساط خریدار در قرارداد خرید و فروش به‌صورت تاریخ یا مرحلهٔ ساخت نوشته می‌شود و خریدار می‌تواند بخواهد که هر قسط محرک خود را نام ببرد. جدا نگه داشتن برنامهٔ خریدار از برنامهٔ آزادسازی حساب امانی از یک اشتباه رایج جلوگیری می‌کند.

هزینه‌ها به‌صورت محاسبه. اگر درصد چاپ‌شده در Property Finder و صفحهٔ خبری اداره زمین اعمال شود، ۴ درصد از AED ۸۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۳۲٬۰۰۰ است، حدود ۸٬۷۱۳ USD به نرخ ۳٫۶۷۲۵. این رقم جمعی روی یک قیمت است، نه نرخ‌نامه: هزینهٔ واقعی به قیمت قرارداد، هزینه‌های ثابت صفحهٔ خدمت و هر توافق میان سازنده و خریدار بستگی دارد. کمیسیون کارگزار، شارژ خدمات و هزینه‌های وام جداگانه‌اند و برای این پروژه چاپ نشده‌اند.

اقامت از راه ملک. صفحهٔ ویزای طلایی امارات (Golden Visa) اداره زمین برای سرمایه‌گذاران املاک می‌گوید مالک ملکی با ارزش خرید ۲ میلیون AED یا بیشتر در زمان خرید می‌تواند برای اقامت ۱۰ ساله و قابل تمدید درخواست دهد و ملک دارای وام بانکی به نامه‌ای از بانک نیاز دارد که مبلغ پرداخت‌شده را نشان دهد. پورتال دولت امارات ۵ سال را برای سرمایه‌گذاران املاک فهرست می‌کند و مرجع فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت مرزها (ICP) صفحهٔ اقامت طلایی (Golden Residency) را به‌عنوان مرجع فدرال منتشر می‌کند.

اداره زمین و پورتال دولت دربارهٔ مدت اختلاف دارند؛ از این رو شرایط جاری را باید با اداره زمین یا ICP بررسی کرد. همچنین راهنمای ویزای طلایی را نیز ببینید.

برای هیچ واحدی از پروژه ادعای شرایط اقامت یا ویزای طلایی نمی‌شود. بالاترین قیمتی که هر منبعی برای آن چاپ کرده AED ۱٬۹۶۱٬۰۰۰ است (Allsopp & Allsopp) که کمتر از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است؛ ارزش واجد شرایط را مرجع بر پایهٔ قرارداد و ارزیابی می‌سنجد، نه یک صفحهٔ وب. پرسش‌های وام برای غیرمقیمان در راهنمای وام و موضوع مالیات‌ها و هزینه‌های جاری در راهنمای مالیات ملک پوشش داده شده است.

پیش از رزرو واحد چه چیزهایی را باید کتبی درخواست کرد

بسیاری از موارد دربارهٔ پروژه در صفحهٔ سازنده چاپ نشده‌اند: نهاد قراردادی، موجودی تفکیک‌شدهٔ واحدها، تحویل به شرایط قرارداد، شمارهٔ ثبت پروژه و حساب امانی. فهرست زیر مجموعهٔ معمول مدارکی است که خریدار پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو می‌خواهد. این فهرست دلالت نمی‌کند که موردی کم است؛ آنچه را که منابع اینجا نشان نمی‌دهند نام می‌برد.

1. پیش‌نویس قرارداد خرید و فروش با شمارهٔ واحد، نوع پلان و صفحهٔ بروشور، طبقه، و مساحت‌های داخلی و بالکن که جدا نوشته شده باشند.
2. تاریخ تحویل نوشته‌شده در قرارداد، با بندی دربارهٔ آنچه در صورت جابه‌جایی تکمیل رخ می‌دهد، با واژه‌های خود قرارداد.
3. نام حقوقی کامل و جزئیات ثبت نهاد قراردادی؛ پورتال‌ها Binghatti Developers FZE را نام می‌برند، در حالی که اسناد سرمایه‌گذاران گروه Binghatti Holding Limited را نام می‌برند.
4. شمارهٔ ثبت پروژه نزد اداره زمین و نام حساب امانی و بانک امین که می‌توان آن‌ها را در استعلام وضعیت پروژه تطبیق داد.
5. برنامهٔ پرداخت با محرک هر قسط (تاریخ یا مرحلهٔ ساخت) و اطلاعات بانکی پرداخت که باید حساب امانی باشد.
6. فهرست قیمت با شمارهٔ واحد و تاریخ صدور، و بیانیه‌ای دربارهٔ اینکه سازنده کدام واحدها را مستقیم می‌فروشد و کدام فروش مجدد است.
7. تأیید نوع مالکیت و قطعه‌ای که ساختمان بر آن ایستاده است.
8. جدول هزینه‌ها: هزینهٔ ثبت ۴ درصد و اینکه چه کسی آن را می‌پردازد، هزینه‌های ثابت و هزینه‌های اداری.
9. مشخصات تکمیل و مصالح بروشور برای واحد، پیوست‌شده به قرارداد.
10. برآورد شارژ خدمات برای هر فوت مربع در سال و آنچه شامل می‌شود، و ترتیب انجمن مالکان.
11. تخصیص پارکینگ، اگر باشد، و هزینهٔ آن، چون ساختار چهار طبقهٔ پارکینگ فهرست کرده است.
12. چه کسی از طرف سازنده امضا می‌کند، با وکالت‌نامه اگر نماینده امضا کند، و خریدار خارجی باید چه مدارکی ارائه دهد.

بررسی رسمی جدا از پاسخ‌های سازنده است. استعلام وضعیت پروژهٔ اداره زمین را می‌توان با نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو کرد، دفتر ثبت موقت (interim) سابقهٔ ثبت‌شدهٔ فروش پیش‌فروش را نگه می‌دارد و صفحهٔ خدمت گواهی الکترونیکی ثبت موقت را به‌عنوان خروجی فهرست می‌کند. مدارک را پیش از هر پرداخت بیشتر با این سوابق آسان‌تر می‌توان مقایسه کرد.

جایگاه این پروژه در میان دیگر پروژه‌های Binghatti و آگهی‌های نزدیک در دبی

سازنده چند پروژه را در منطقهٔ Dubai Science Park و Al Barsha South فهرست کرده است. Hillviews یک ساختمان است؛ جدول زیر آن را کنار دیگر کارت‌های Binghatti در همین منطقه می‌گذارد و نشان می‌دهد هر کارت چه چاپ کرده است. رقم‌ها همان‌هایی‌اند که در فهرست پروژه‌های خود سازنده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ بودند. تفاوت قیمت رتبه‌بندی نیست: هر ساختمان ترکیب واحد، تعداد طبقه و اظهار تحویل خودش را دارد.

آگهی‌های دیگر دبی در این سایت در همین منطقه یا نزدیک آن ساختمان‌های Danube Properties و پروژه‌های Ellington هستند. حقایق آن‌ها در صفحه‌های خودشان است؛ فهرست زیر آن‌ها را مقایسه نمی‌کند.

برای زمینهٔ سازندگان، فهرست سازندگان دبی سازندگان این سایت را فهرست می‌کند. زمینهٔ بازار، که تاریخ‌ها و هشدارهای خودش را دارد، در راهنمای بازار دبی است. صفحهٔ امارات و صفحهٔ دبی همهٔ ملک‌های دبی را فهرست می‌کنند.

Binghatti (سازنده)

Binghatti سازنده‌ای است که در صفحهٔ پروژه نام برده شده است. صفحهٔ About شرکت می‌گوید Dr. Hussain Binghatti شرکت Binghatti را در ۲۰۰۸ تأسیس کرد و آن را به نام پدر مرحومش، Ghatti Bin Ghaeb، نامید. پاورقی سایت نشانی دفتر مرکزی را در Sheikh Zayed Road، دبی، چاپ کرده است. فهرست مدیریت چهار نقش را نشان می‌دهد: بنیان‌گذار، رئیس هیئت‌مدیره، نایب‌رئیس و مدیرعامل. اسناد شرکت الگویی یکپارچهٔ عمودی توصیف می‌کنند: طراحی، توسعه، ساخت و تحویل در داخل شرکت، با پیشینهٔ پیمانکاری.

سبد پروژه‌ها در اسناد شرکت با واژه‌هایی اندکی متفاوت توصیف شده است. بیانیهٔ نتایج نه‌ماههٔ ۲۰۲۶ در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ از سبدی بیش از ۱۰۰ پروژه به ارزش بیش از ۱۰۰ میلیارد AED و نزدیک به ۶۰ پروژهٔ تکمیل‌شده سخن می‌گوید. صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران از بیش از ۵۰ پروژهٔ تحویل‌شده و خط لولهٔ حدود ۳۰ میلیون فوت مربع مساحت قابل فروش می‌گوید.

یک بروشور عبارت «nearly AED ۱۰۰ billion» را به کار می‌برد. همهٔ اینها رقم‌های خود شرکت‌اند، به همان صورت چاپ‌شده آمده‌اند و به‌طور مستقل بررسی نشده‌اند.

نهاد سازنده‌ای که پورتال‌ها برای این پروژه نام می‌برند Binghatti Developers FZE است، در حالی که اسناد سرمایه‌گذاران گروه Binghatti Holding Limited را نام می‌برند. از این رو نهاد قراردادی یکی از مواردی است که باید در قرارداد خرید و فروش تأیید شود.

سوالات متداول

Binghatti Hillviews Dubai چیست؟

Hillviews برجی مسکونی در Dubai Science Park از سازندهٔ Binghatti است. صفحهٔ سازنده ۳۷ طبقه و ۱٬۵۵۲ آپارتمان را در چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه توصیف می‌کند و برگهٔ مشخصات پروژهٔ آن ۱۹ مغازهٔ طبقهٔ همکف را می‌افزاید. پورتال‌ها شمارش‌ها و رقم‌های طبقات دیگری می‌دهند که در جدول‌های بالا همراه با منبع‌شان آمده‌اند.

تحویل Binghatti Hillviews Dubai چه زمانی است؟

پرسش‌های متداول سازنده می‌گوید تکمیل پروژه برای Q4 2026 برنامه‌ریزی شده است. Property Finder اکتبر ۲۰۲۶ را با تکمیل مورد انتظار ۳۱ اکتبر ۲۰۲۶ چاپ می‌کند، Bayut و Allsopp Q1 2026 را چاپ می‌کنند و Propsearch آوریل ۲۰۲۶ را. فقط تاریخی که در قرارداد نوشته شده خریدار را متعهد می‌کند.

آیا Binghatti Hillviews Dubai موجود است یا فروخته‌شده؟

منابع اختلاف دارند. صفحهٔ سازنده «Available» و قیمت کارت «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» AED را چاپ می‌کند، در حالی که Property Finder «Sold out» و «Developer properties are out of stock» را چاپ می‌کند و به ۱۵۵ آگهی فروش مجدد پیوند می‌دهد. این راهنما میان آن‌ها تصمیم نمی‌گیرد؛ خریدار می‌تواند کتبی از سازنده بپرسد کدام شمارهٔ واحدها در فروش‌اند.

طرح پرداخت چیست؟

پرسش‌های متداول سازنده ۲۰ درصد را پیش‌پرداخت، ۵۰ درصد را در دوران ساخت و ۳۰ درصد را هنگام تکمیل می‌دهد. مثالی از یک کارگزار ۱۰، ۶۰ و ۳۰ درصد را بر قیمت AED ۸۰۰٬۰۰۰ چاپ می‌کند. بر پایهٔ طرح سازنده این قیمت به AED ۱۶۰٬۰۰۰، AED ۴۰۰٬۰۰۰ و AED ۲۴۰٬۰۰۰ تقسیم می‌شود. برنامهٔ واقعی را قرارداد تعیین می‌کند.

یک واحد چقدر قیمت دارد؟

کارت سازنده «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» را به درهم چاپ می‌کند، حدود ۲۱۷٬۸۳۵ USD به نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵، بی‌آنکه بگوید به کدام چیدمان مربوط است. پورتال‌ها قیمت‌های شروع AED ۸۱۴٬۰۰۰ و AED ۸۲۴٬۰۰۰ را چاپ می‌کنند و یکی محدوده‌ای تا AED ۱٬۹۶۱٬۰۰۰ چاپ می‌کند. فهرست قیمت هر واحد در صفحهٔ سازنده منتشر نشده است.

آپارتمان‌ها چقدر بزرگ‌اند؟

بروشور مساحت کل واحد شامل بالکن را برای استودیوها ۴۱۰٫۲۱ تا ۸۵۹٫۸۲ فوت مربع، برای یک‌خوابه ۶۶۷٫۹۰ تا ۱٬۱۷۸٫۳۳ فوت مربع و برای آپارتمان‌های دوخوابه ۱٬۳۲۰٫۰۹ تا ۲٬۸۱۴٫۶۵ فوت مربع چاپ می‌کند. کارگزاران محدوده‌های کوچک‌تر چاپ می‌کنند و مبنای اندازه‌گیری متفاوت است؛ پس بخواهید مساحت داخلی و بالکن جدا در قرارداد بیاید.

Binghatti Hillviews Dubai کجاست؟

ساختمان در Dubai Science Park است که Propsearch آن را در Al Barsha South و Al Barsha South ۲ قرار می‌دهد. هیچ شمارهٔ قطعه یا مختصاتی در صفحه‌های سازنده نیست. نقشهٔ بروشور آن دقیقه‌ها را تا Dubai Hills Mall (۳)، Al Barsha Mall (۷)، King’s College Hospital (۹)، Mall of the Emirates (۱۰) و Dubai Hills Golf Club (۱۲) می‌دهد، بدون شیوهٔ حرکت.

آیا خارجی می‌تواند اینجا بخرد؟

بر پایهٔ آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ و مقررات بعدی، اتباع غیرامارات می‌توانند در مناطقی که مقررات فهرست کرده‌اند مالکیت فری‌هولد به دست آورند. Property Finder برای این پروژه «Freehold» چاپ کرده است؛ صفحهٔ سازنده نوع مالکیت را ذکر نمی‌کند. از سازنده بخواهید نوع مالکیت و قطعه را در قرارداد بنویسد و آن را نزد اداره زمین بررسی کنید.

قاعدهٔ ویزای طلایی برای این پروژه چه معنایی دارد؟

در اینجا برای این پروژه هیچ شرایطی ادعا نمی‌شود. صفحهٔ اداره زمین ملکی با ارزش خرید ۲ میلیون AED یا بیشتر را می‌خواهد، با نامهٔ بانکی برای ملک دارای وام. بالاترین قیمتی که هر منبعی برای این پروژه چاپ کرده AED ۱٬۹۶۱٬۰۰۰ است. مرجع شرایط را بر پایهٔ قرارداد و ارزیابی می‌سنجد و صفحه‌های آن دربارهٔ مدت ویزا اختلاف دارند.

خریدار چگونه می‌تواند پروژه را بررسی کند؟

استعلام وضعیت پروژهٔ اداره زمین را می‌توان با نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو کرد و جزئیات حساب امانی را نشان می‌دهد. شمارهٔ ثبت پروژه در صفحهٔ سازنده چاپ نشده است؛ پس خریدار می‌تواند آن را همراه با نام حساب امانی و بانک امین کتبی بخواهد و با سابقهٔ رسمی تطبیق دهد.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 14 نوامبر 2026. منابع:

• Binghatti: صفحهٔ پروژهٔ Binghatti Hillviews، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: برگهٔ مشخصات پروژهٔ Hillviews (PDF، ثبت‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶)
• Binghatti: بروشور Hillviews (PDF، ثبت‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶)
• Binghatti: صفحهٔ About
• Binghatti: بیانیهٔ نتایج مالی 9M 2026، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران
• Property Finder: Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Propsearch: Binghatti Hillviews، صفحهٔ به‌روزشده در ۱ اکتبر ۲۰۲۶
• Bayut: راهنمای ساختمان Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Cresco Real Estate: Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Augusta Properties: Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Excel Properties: Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Buy Dubai Off Plan: Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Allsopp & Allsopp: Binghatti Hillviews، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• IST Real Estate: Binghatti Reviews ۲۰۲۶ (پایان پژوهش ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶)
• Wikipedia: Dubai Science Park
• Wikipedia: Al Barsha
• اداره زمین دبی: درخواست ثبت فروش اولیه (Oqood)
• اداره زمین دبی: خبر ۳۱ مه ۲۰۲۱ دربارهٔ هزینه‌های ثبت
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: استعلام وضعیت پروژه
• اداره زمین دبی: درخواست ویزای طلایی برای سرمایه‌گذاران
• پورتال دولت امارات: ویزای طلایی
• ICP: اقامت طلایی امارات
• پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ (۸) سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب‌های امانی
• پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ (۱۳) سال ۲۰۰۸ دربارهٔ دفتر ثبت موقت املاک
• پورتال قوانین دبی: آیین‌نامهٔ شمارهٔ (۳) سال ۲۰۰۶ دربارهٔ مناطق مالکیت برای اتباع غیرامارات

این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.