بازار املاک ترکیه: قیمت‌ها، فروش و قوانین (نوامبر ۲۰۲۶)

بازار املاک ترکیه: قیمت‌ها، فروش و قوانین (نوامبر ۲۰۲۶)

بازار املاک ترکیه در سپتامبر ۲۰۲۶ شاهد ثبت ۱۴۲٬۳۹۰ فروش مسکن بود؛ یعنی ۹٫۳٪ کمتر از سپتامبر ۲۰۲۵. در همین حال، شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) ۲۲٫۳٪ بالاتر از سطح یک سال قبل قرار داشت و از نظر واقعی ۵٫۷٪ پایین‌تر بود. این راهنما که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بررسی شده است، جدیدترین آمار رسمی دربارهٔ قیمت‌ها، فروش، خریداران خارجی، وام مسکن، عرضهٔ جدید، بازسازی شهری و قوانینی را که اکنون اجرا می‌شوند یا قرار است تغییر کنند گرد‌آوری می‌کند و محاسبهٔ پشت هر مقایسه را هم نشان می‌دهد.

داده‌های قیمت و فروش تا سپتامبر ۲۰۲۶، داده‌های پروانهٔ ساخت تا ژوئن ۲۰۲۶، نرخ‌های بهره و قیمت‌های مصرف‌کننده تا اکتبر ۲۰۲۶ و نرخ‌های ارز تا ۴ نوامبر ۲۰۲۶ را پوشش می‌دهند. این سری‌ها از سامانهٔ داده‌های الکترونیکی بانک مرکزی (EVDS)، مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK)، سازمان تنظیم و نظارت بر بانکداری (BDDK)، روزنامهٔ رسمی و اطلاعیه‌های وزارتخانه‌ها گرفته شده‌اند. پیش‌بینی‌های اشخاص ثالث فقط همراه با نام ناشر، تاریخ و روش آورده شده‌اند و این صفحه هیچ پیش‌بینی مستقلی از خود ندارد. جزئیات قیمت و فروش در سطح استان‌ها در راهنمای ما دربارهٔ ارزان‌ترین و گران‌ترین شهرهای ترکیه آمده است.

بازار املاک ترکیه در اعداد و ارقام، ۵ نوامبر ۲۰۲۶

جدول زیر آخرین مقدار هر شاخص اصلی را همراه با دوره و ناشر آن فهرست می‌کند. هر رقم، به همراه روش محاسبه‌اش، در بخشی که به آن می‌پردازد دوباره آمده است.

دو ویژگی این جدول چارچوب بقیهٔ راهنما را می‌سازد. قیمت‌ها بر حسب لیر سالانه بیش از یک‌پنجم افزایش می‌یابند، در حالی که فروش نسبت به همان نه ماه ۲۰۲۵ معادل ۷٫۲٪ کمتر است؛ و تورم سالانهٔ قیمت‌های مصرف‌کننده با ۲۹٫۷۳٪ در سپتامبر ۲۰۲۶ از تغییر شاخص قیمت بالاتر است، به همین دلیل تغییر واقعی منفی می‌شود. خوانندگانی که این صفحه را با مطالب قدیمی‌تر مقایسه می‌کنند باید توجه داشته باشند که TÜİK سری فروش مسکن را از سال ۲۰۲۶ بازنگری کرده است: جمع کل سال ۲۰۲۵ در پایگاه داده‌های بازنگری‌شده ۱٬۷۶۰٬۲۹۲ است، در حالی که در بولتن ژانویهٔ ۲۰۲۶ رقم ۱٬۶۸۸٬۹۱۰ آمده بود، و ارقام ماهانهٔ این صفحه از پایگاه داده‌های بازنگری‌شده پیروی می‌کنند. صفحهٔ آمار بازار املاک ترکیه و صفحهٔ کشور ترکیه در ما زمینهٔ گسترده‌تری ارائه می‌دهند.

قیمت مسکن: شاخص TCMB، تغییر واقعی و قیمت واحد

شاخص قیمت مسکن TCMB یک شاخص تعدیل‌شده بر اساس کیفیت است که بر مبنای ۲۰۲۳ = ۱۰۰ تنظیم شده و ماهانه منتشر می‌شود. جدول زیر سطح شاخص، تغییر نسبت به ماه قبل و تغییر نسبت به همان ماه یک سال قبل را برای سیزده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد؛ داده‌ها از سری EVDS و بولتن سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی گرفته شده‌اند.

رشد سالانهٔ شاخص از ۳۲٫۱۹٪ در سپتامبر ۲۰۲۵ به ۲۲٫۳۴٪ در سپتامبر ۲۰۲۶ کاهش یافته است، با افت‌وخیزهای کوچک رو به بالا در آوریل و ژوئیهٔ ۲۰۲۶، و تغییر ماهانه در همهٔ ماه‌های نشان‌داده‌شده مثبت بوده است. با محاسبه از روی جدول: شاخص از ۲۰۴٫۳۶ در دسامبر ۲۰۲۵ به ۲۳۹٫۳۸ در سپتامبر ۲۰۲۶ رسیده است؛ یعنی رشد تجمعی ۱۷٫۱٪ در نه ماه (⁦۲۳۹٫۳۸ / ۲۰۴٫۳۶ – ۱⁩)، و از ۱۴۸٫۰۱ در سپتامبر ۲۰۲۴ به ۱۹۵٫۶۶ در سپتامبر ۲۰۲۵ رسیده است که افزایشی معادل ۳۲٫۲٪ است.

تغییر اسمی در برابر تغییر واقعی

قیمت‌های مصرف‌کننده (سری EVDS با نام TUKFIY2025، با مبنای ۲۰۲۵ = ۱۰۰) در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۱۳۷٫۲۳ و در سپتامبر ۲۰۲۵ برابر ۱۰۵٫۷۸ بودند که نرخ سالانهٔ ۲۹٫۷۳٪ را می‌دهد (⁦۱۳۷٫۲۳ / ۱۰۵٫۷۸ – ۱⁩). اگر تغییر شاخص را با این نرخ تعدیل کنیم، ⁦۱٫۲۲۳۴ / ۱٫۲۹۷۳ – ۱ = ‎-۵٫۷٪⁩ به دست می‌آید؛ همان تغییر واقعی که بولتن TCMB گزارش می‌کند. شاخص اکتبر، یعنی ۱۴۰٫۷۷ در برابر ۱۰۸٫۴۸ در یک سال قبل، با همین روش تورم سالانهٔ ۲۹٫۷۷٪ و تورم ماهانهٔ ۲٫۵۸٪ را نشان می‌دهد (⁦۱۴۰٫۷۷ / ۱۳۷٫۲۳ – ۱⁩)؛ این دو رقم اکتبر از روی سطح شاخص‌ها محاسبه شده‌اند و از یک بولتن نقل نشده‌اند.

واحدهای موجود و جدید و تفاوت منطقه‌ها

شاخص مسکن نوساز TCMB (YKFE) در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۴۶٫۹۱ بود؛ یعنی ۲۴٫۵۲٪ بالاتر از یک سال قبل و ۲٫۱۹٪ بالاتر از اوت، در حالی که شاخص مسکن موجود (YOKFE) ۲۳۷٫۵۱ بود؛ با افزایش ۲۱٫۸۴٪ و ۰٫۹۰٪. در بولتن، تغییر سالانه به تفکیک شهر در استانبول ۲۶٫۸٪ (شاخص ۲۳۰٫۹)، در آنکارا ۲۲٫۰٪ (۲۶۵٫۲) و در ازمیر ۲۱٫۰٪ (۲۳۱٫۴) بود. در میان منطقه‌هایی که در بولتن به کار رفته‌اند، استانبول با ۲۶٫۸٪ بیشترین افزایش سالانه را داشت و پس از آن منطقهٔ TR90 (ترابزون، اوردو، گیرسون، ریزه، آرتوین و گیومیشخانه) با ۲۶٫۲٪ و منطقهٔ TR63 با ۲۴٫۰٪ قرار گرفتند. کمترین افزایش سالانه ۱۵٫۳٪ در منطقهٔ ادرنه، کیرکلارئلی و تکیرداغ (TR21) بود و پس از آن TR33 و TR22 هر کدام با ۱۷٫۹٪ قرار داشتند.

قیمت واحد به لیر و به دلار

TCMB همچنین قیمت‌های واحد فصلی را بر حسب لیر در هر متر مربع به تفکیک استان منتشر می‌کند. جدول زیر سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ را با سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ مقایسه می‌کند و هر دو را با نرخ خرید شاخص دلار TCMB در آخرین روز هر فصل به دلار تبدیل می‌کند: TL ۴۸٫۹۳۰۳ در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ و TL ۴۱٫۵۰۶۸ در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ (فایل‌های نرخ ارز TCMB برای ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ و ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵). نرخ پایان فصل یک ساده‌سازی است، زیرا قیمت‌ها ارقام فصلی هستند، اما تبدیل را دارای تاریخ مشخص و قابل تکرار نگه می‌دارد.

رقم کشوری TL ۵۳٬۸۸۶٫۹ در هر m² پس از تقسیم بر ۴۸٫۹۳۰۳ حدود USD ۱٬۱۰۱ می‌شود، در برابر TL ۴۲٬۵۴۸٫۸ / ۴۱٫۵۰۶۸ که حدود USD ۱٬۰۲۵ در یک سال قبل است؛ بنابراین قیمت کشوری ۲۶٫۶٪ به لیر و ۷٫۴٪ به دلار افزایش یافته است. برای استانبول، همین مراحل TL ۹۰٬۸۴۳٫۵ / ۴۸٫۹۳۰۳ را می‌دهد، یعنی حدود USD ۱٬۸۵۷ در برابر حدود USD ۱٬۶۵۶ و افزایش ۱۲٫۱٪ به دلار. موغلا تنها ردیفی است که رقم دلاری آن کاهش یافته است، به میزان ۲٫۱٪، چون افزایش ۱۵٫۴٪ آن به لیر از رشد ۱۷٫۹٪ نرخ دلار (⁦۴۸٫۹۳۰۳ / ۴۱٫۵۰۶۸ – ۱⁩) کمتر بود. قیمت واحد کشوری در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۴ برابر TL ۳۳٬۸۹۲٫۰ در هر m² بود، بنابراین تغییر دو‌ساله ۵۹٫۰٪ به لیر است (⁦۵۳٬۸۸۶٫۹ / ۳۳٬۸۹۲٫۰ – ۱⁩). در میان استان‌هایی که رقم منتشرشده دارند، آغری کمترین قیمت واحد را در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ داشت، با TL ۲۱٬۹۵۸ در هر m². راهنمای ارزان‌ترین شهرها در این سایت رتبه‌بندی کامل را فهرست می‌کند و صفحهٔ شهر استانبول بزرگ‌ترین بازار را پوشش می‌دهد.

اجاره‌ها: شاخص اجارهٔ TCMB و اجارهٔ واحد

دو سری TCMB اجاره‌ها را توصیف می‌کنند. شاخص اجارهٔ مستأجران جدید (YKKE) در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۳۴۲٫۹۱ بود؛ یعنی ۲۶٫۶۱٪ بالاتر از سپتامبر ۲۰۲۵ (۲۷۰٫۸۵) و ۲٫۰۶٪ بالاتر از اوت (۳۳۵٫۹۹). با افزایش ۲۹٫۷۳٪ قیمت‌های مصرف‌کننده، تغییر واقعی ‎-۲٫۴٪ بود (⁦۱٫۲۶۶۱ / ۱٫۲۹۷۳ – ۱⁩)، و بولتن تغییر سالانهٔ اجاره را در استانبول ۳۵٫۵٪ (شاخص ۳۳۶٫۵)، در آنکارا ۲۵٫۱٪ (۳۷۱٫۵) و در ازمیر ۲۳٫۷٪ (۳۳۷٫۴) گزارش می‌کند، با کمترین تغییر منطقه‌ای، ۱۸٫۸٪، در منطقهٔ ادرنه، کیرکلارئلی و تکیرداغ. کمیتهٔ سیاست پولی TCMB در خلاصهٔ ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ خود اعلام کرد که تورم اجاره به کاهش ادامه داده است (اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۲۰۲۶-۴۷).

جدول زیر سری دوم، یعنی اجارهٔ واحد بر حسب لیر در هر متر مربع در ماه، را برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ و ۲۰۲۵ نشان می‌دهد. چون یکی از این دو سری شاخصی تعدیل‌شده بر اساس کیفیت برای قراردادهای اجارهٔ جدید است و دیگری رقمی بر حسب لیر در هر متر مربع، تغییرات سالانهٔ آن‌ها با هم فرق دارد و هیچ‌کدام معیاری از اجاره‌ای که مستأجران فعلی می‌پردازند نیست.

مراحل محاسبه مانند قیمت‌هاست: اجارهٔ استانبول از TL ۳۳۴٫۵۸ به TL ۴۷۵٫۲۰ رسید که ⁦۴۷۵٫۲۰ / ۳۳۴٫۵۸ – ۱ = ۴۲٫۰٪⁩ است. قاعدهٔ قانونی حاکم بر افزایش اجاره در قراردادهای موجود در تقویم قوانین در ادامه آمده است؛ این قاعده اجارهٔ تمدید‌شده را به یک شاخص قیمت مصرف‌کننده گره می‌زند، نه به اجارهٔ واحد در بازار.

فروش در بازار املاک ترکیه: مجموع ماهانهٔ TÜİK

TÜİK فروش مسکن را از روی ثبت املاک (TKGM، اداره کل ثبت املاک و کاداستر) گردآوری می‌کند و ماهانه منتشر می‌کند؛ همین سری ماهانه از طریق EVDS به تفکیک کل، دارای وام، دست‌اول و دست‌دوم در دسترس است. بولتن سپتامبر ۲۰۲۶ در درگاه داده‌های TÜİK قرار دارد و DHA و QNB Invest آن را گزارش کرده‌اند. جدول زیر هر ماه ۲۰۲۶ را با همان ماه ۲۰۲۵ و با سهم فروش‌های دارای وام نشان می‌دهد.

رقم سپتامبر ۲۰۲۶ به این صورت محاسبه می‌شود: ⁦۱۴۲٬۳۹۰ / ۱۵۶٬۹۱۸ – ۱ = ‎-۹٫۳٪⁩ و مجموع نه ماه ⁦۱٬۰۹۲٬۹۱۹ / ۱٬۱۷۷٬۱۲۵ – ۱ = ‎-۷٫۲٪⁩. تغییرات ماهانه نوسان زیادی دارند: مه ۲۰۲۶ معادل ۳۱٫۲٪ کمتر از مه ۲۰۲۵ و ژوئن ۲۰۲۶ معادل ۱۵٫۸٪ بیشتر از ژوئن ۲۰۲۵ بود، پس مجموع این دو ماه (۲۲۳٬۳۱۲ در برابر ۲۴۷٬۸۶۰) ۹٫۹٪ کمتر است و تصویر روشن‌تری از هر یک از آن دو به تنهایی می‌دهد. میانگین نه ماه حدود ۱۲۱٬۴۰۰ فروش در ماه در ۲۰۲۶ در برابر حدود ۱۳۰٬۸۰۰ در ۲۰۲۵ بود.

فروش دارای وام، دست‌اول و دست‌دوم

فروش‌های دارای وام در نه ماه نخست ۲۰۲۶ برابر ۲۱۲٬۲۱۰ بود، در برابر ۱۷۰٬۲۰۹ یک سال قبل، که ۲۴٫۷٪ بیشتر است، و سهم فروش‌های دارای وام از کل فروش در این دوره از ۱۴٫۵٪ به ۱۹٫۴٪ رسید. این سهم در مارس ۲۰۲۶ با ۲۲٫۹٪ به اوج رسید و از ژوئن (۲۰٫۰٪) تا سپتامبر هر ماه کاهش یافت و به ۱۶٫۴٪ رسید، در حالی که میانگین نرخ TCMB برای وام‌های مسکن جدید از ژوئیه تا اکتبر میان ۴۱٫۴۶٪ و ۴۱٫۹۹٪ ماند (بخش وام مسکن را ببینید). فروش دست‌اول، یعنی فروش از سوی سازندگان و دیگر مالکان نخست، در نه ماه ۳۵۹٬۹۱۳ بود در برابر ۳۶۲٬۲۴۲ (‎-۰٫۶٪)، و فروش دست‌دوم ۷۳۳٬۰۰۶ بود در برابر ۸۱۴٬۸۸۳ (‎-۱۰٫۰٪). فروش دست‌اول ۳۶٫۲٪ از فروش سپتامبر ۲۰۲۶ بود (۵۱٬۵۱۹ از ۱۴۲٬۳۹۰)، در برابر ۳۱٫۶٪ در سپتامبر ۲۰۲۵ (۴۹٬۶۰۸ از ۱۵۶٬۹۱۸). راهنمای ما دربارهٔ خرید اقساطی طرح‌های پرداخت سازندگانی را توضیح می‌دهد که بخشی از رقم فروش دست‌اول پشت آن‌هاست.

فروش به تفکیک استان: ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ در برابر ۲۰۲۵

جدول زیر از همان سری استانی TÜİK استفاده می‌کند. استانبول، آنکارا و ازمیر روی‌هم ۳۵۵٬۱۱۶ فروش از مجموع ۱٬۰۹۲٬۹۱۹ فروش ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ را به خود اختصاص دادند؛ سهمی معادل ۳۲٫۵٪.

دو استان از میان دوازده استان، یعنی کوجائلی (‎+۱٫۰٪) و تکیرداغ (‎+۰٫۲٪)، در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ فروش بیشتری نسبت به یک سال قبل ثبت کردند. بیشترین کاهش‌ها در قیصریه (‎-۱۱٫۶٪) و مرسین و بورسا (هر کدام ‎-۱۱٫۰٪) رخ داد. در میان هر ۸۱ استان، کمترین مجموع‌ها در نه ماه مربوط به هاکاری (۵۱۵)، اردهان (۵۵۵)، تونجلی (۸۰۳) و گیومیشخانه (۱٬۰۳۵) بود. ۱۹۶٬۷۳۶ فروش استانبول ۱۸٫۰٪ از کل کشور بود (⁦۱۹۶٬۷۳۶ / ۱٬۰۹۲٬۹۱۹⁩). رقم فروش تعداد معاملات را می‌شمارد، بنابراین دربارهٔ قیمت هر متر مربع، که سری قیمت واحد در بالا پوشش می‌دهد، چیزی نمی‌گوید.

خریداران خارجی در بازار املاک ترکیه: فروش به تفکیک ملیت و استان

TÜİK فروش مسکن به اتباع خارجی را جداگانه می‌شمارد. در سپتامبر ۲۰۲۶ این رقم ۲٬۱۶۷ بود، یعنی ۹٫۹٪ بیشتر از سپتامبر ۲۰۲۵ و ۱٫۵٪ از کل فروش (⁦۲٬۱۶۷ / ۱۴۲٬۳۹۰⁩)؛ و در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۱۵٬۳۰۸ بود، با کاهش ۴٫۳٪، یا ۱٫۴٪ از مجموع ۱٬۰۹۲٬۹۱۹. با محاسبهٔ معکوس از کاهش ۴٫۳٪، حدود ۱۶٬۰۰۰ فروش در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۵ به دست می‌آید. تفکیک سپتامبر در جدول زیر از بولتن TÜİK مورخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ است، آن‌گونه که DHA، QNB Invest و Homesoverseas بازتاب داده‌اند؛ تفکیک کل سال ۲۰۲۵ از بولتن ژانویهٔ ۲۰۲۶ است، آن‌گونه که دیلی صباح به نقل از خبرگزاری آنادولو گزارش کرده است؛ این منبع ۲۱٬۵۳۴ خرید خارجی در ۲۰۲۵ را گزارش کرد که ۹٫۴٪ کمتر از ۲۰۲۴ و ۱٫۳٪ از کل فروش بود. اوج سال ۲۰۲۲ برابر ۶۷٬۴۹۰ (۴٫۵٪ از فروش) بود، بنابراین ۲۰۲۵ به میزان ۶۸٫۱٪ پایین‌تر از آن بود (⁦۲۱٬۵۳۴ / ۶۷٬۴۹۰ – ۱⁩).

جدول زیر ملیت‌ها و استان‌هایی را که در هر منبع نام برده شده‌اند نشان می‌دهد. دو ستون به دوره‌های متفاوت و نسخه‌های متفاوت بولتن مربوط‌اند، زیرا TÜİK در ۲۰۲۶ پایگاه داده‌اش را بازنگری کرد، بنابراین شمارش‌ها را نباید با هم جمع کرد یا از هم کم کرد.

استانبول و آنتالیا روی‌هم ۶۸٫۳٪ از فروش خارجی سپتامبر ۲۰۲۶ را به خود اختصاص دادند (۸۱۷ + ۶۶۴ = ۱٬۴۸۱ از ۲٬۱۶۷) و ۷۰٫۲٪ از کل ۲۰۲۵ را (۷٬۹۸۹ + ۷٬۱۱۸ = ۱۵٬۱۰۷ از ۲۱٬۵۳۴). بیشترین و کمترین رقم ماهانهٔ ۲۰۲۵ به ترتیب ۲٬۵۴۱ در دسامبر و ۱٬۴۴۰ در آوریل بود. ایران در رتبه‌بندی سالانهٔ ۲۰۲۵ دیده می‌شود اما در میان چهار ملیتی که برای سپتامبر ۲۰۲۶ نام برده شده‌اند نیست؛ یک ماه و یک سال کامل دو معیار متفاوت‌اند و منابع به‌کار‌رفته در اینجا فهرست کامل سپتامبر را نمی‌دهند. راهنمای شهروندی و مهاجرت ترکیه ما راه‌هایی را که خریداران خارجی از طریق آن‌ها واجد شرایط اقامت یا شهروندی می‌شوند پوشش می‌دهد.

وام مسکن: نرخ وام، سقف نسبت وام به ارزش BDDK و نرخ سیاستی

تأمین مالی مسکن در ترکیه را دو نهاد تعیین می‌کنند. BDDK مشخص می‌کند که یک بانک تا چه سهمی از ارزش خانه می‌تواند وام بدهد؛ TCMB نرخ سیاستی را تعیین می‌کند و نرخ بهره‌ای را که بانک‌ها اعمال می‌کنند منتشر می‌سازد. در ۲۹ ژانویهٔ ۲۰۲۶ BDDK مصوبهٔ ۱۱۳۶۴ را صادر کرد که حداکثر وام را به صورت سهمی از ارزش خانه، بر حسب بازهٔ ارزش و ردهٔ عملکرد انرژی، تعیین می‌کند. این سازمان در اطلاعیهٔ ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۲۶ خود گفت که تفکیک پیشین میان خانه‌های دست‌اول و دست‌دوم دیگر دربارهٔ این نسبت‌ها اعمال نمی‌شود. مصوبهٔ ۱۰۶۵۶ مورخ ۲۴ اوت ۲۰۲۳ همچنان پابرجاست و نسبت‌های پایین‌تر برای خریدارانی که از قبل خانه دارند ادامه دارد. جدول زیر نسبت‌ها را نشان می‌دهد.

خواندن جدول: خانه‌ای که ارزش‌گذاری آن TL ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ باشد در بازهٔ نخست قرار می‌گیرد، بنابراین برای خانه‌ای با رده انرژی A–B حداکثر وام ۹۰٪ (TL ۳٬۶۰۰٬۰۰۰) مجاز است و TL ۴۰۰٬۰۰۰ باید از منابع دیگر پرداخت شود؛ در حالی که برای خانه‌ای با رده انرژی C در بازهٔ TL ۷ میلیون تا ۱۰ میلیون، ۶۰٪ مجاز است، یعنی ⁦TL ۸٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۶۰ = TL ۴٬۸۰۰٬۰۰۰⁩. این‌ها سقف مبلغی هستند که بانک می‌تواند وام بدهد، نه پیشنهاد وام؛ قیمتی که بانک می‌گیرد در ادامه آمده است. برای شرایطی که به خریداران غیرمقیم عرضه می‌شود، راهنمای ما دربارهٔ خرید اقساطی را ببینید.

نرخ وام و نرخ سیاستی

میانگین وزنی نرخ TCMB برای وام‌های مسکن جدید در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برابر ۴۱٫۴۶٪، در اوت ۴۱٫۹۹٪، در سپتامبر ۴۱٫۹۱٪ و در اکتبر ۴۱٫۶۳٪ بود (سری EVDS با نام TP.KTF12، میانگین ماهانه). نرخ وام‌های مسکن باقی‌مانده (TP.BKR.TRY.18) از ۳۲٫۲۱٪ در ژوئن به ۳۳٫۱۰٪ در سپتامبر رسید، زیرا وام‌های قدیمی‌تر با افزوده‌شدن وام‌های جدید بازقیمت‌گذاری می‌شوند. در نشست ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶، کمیتهٔ سیاست پولی نرخ حراج ریپوی یک‌هفته‌ای را از ۳۷٪ به ۳۶٪ کاهش داد، و نرخ وام‌دهی یک‌شبه از ۴۰٪ به ۳۹٪ و نرخ وام‌گیری یک‌شبه از ۳۵٫۵٪ به ۳۴٫۵٪ رسید (اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۲۰۲۶-۴۵). کمیته در خلاصهٔ پیگیری ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ گفت که نرخ وام‌های مسکن ۴۳ واحد پایه کاهش یافته و به ۴۱٫۵٪ رسیده است، تقاضای داخلی ضعیف است، و پیمایش مشارکت‌کنندگان بازار این کمیته تورم پایان سال ۲۰۲۶ را ۲۹٫۶٪ پیش‌بینی کرده است (اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۲۰۲۶-۴۷).

یک مقایسهٔ ساده اندازهٔ شکاف میان نرخ وام و تورم را نشان می‌دهد: ⁦۱٫۴۱۶۳ / ۱٫۲۹۷۷ – ۱ = ۹٫۱٪⁩؛ یعنی نرخ وام مسکن اکتبر ۲۰۲۶ پس از تعدیل با تورم اکتبر. این یک مقایسهٔ حسابی میان دو رقم دارای تاریخ است، نه گزارهٔ‌ای دربارهٔ هزینهٔ هیچ وام خاصی. از ژوئیه تا سپتامبر سهم فروش‌های دارای وام از ۱۹٫۳٪ به ۱۶٫۴٪ کاهش یافت، در حالی که نرخ وام جدید میان ۴۱٫۴۶٪ و ۴۱٫۹۹٪ ماند؛ داده‌ها علتی را نشان نمی‌دهند و این صفحه هم علتی به آن نسبت نمی‌دهد.

نرخ ارز: محاسبهٔ دارای تاریخ برای قیمت‌های لیری

قیمت‌های لیری ملک در ترکیه و آستانهٔ دلاری شهروندی به ارزهای متفاوتی بیان می‌شوند، بنابراین برای هر تبدیل به نرخ ارز دارای تاریخ نیاز است. نرخ‌های جدول زیر نرخ‌های خرید شاخص دلار آمریکا از سوی TCMB هستند که از فایل‌های روزانهٔ آن گرفته شده‌اند (۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ و ۴ نوامبر ۲۰۲۶)، به علاوهٔ فایل‌های ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴، ۴ نوامبر ۲۰۲۴، ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، ۴ نوامبر ۲۰۲۵ و ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶.

خواندن ردیف سوم: ⁦۴۸٫۹۳۰۳ / ۴۱٫۵۰۶۸ – ۱ = ۱۷٫۹٪⁩؛ یعنی دلار در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به یک سال قبل ۱۷٫۹٪ لیر بیشتر هزینه داشت. شاخص قیمت مسکن سپتامبر در همین مدت ۲۲٫۳٪ به لیر افزایش یافت، بنابراین با قیمت‌گذاری به دلار تغییر شاخص تقریباً ⁦۱٫۲۲۳۴ / ۱٫۱۷۸۹ – ۱ = ۳٫۸٪⁩ است؛ مقایسه‌ای که نرخ پایان ماه را نمایندهٔ آن ماه می‌گیرد. یورو هم رفتاری مشابه داشت: نرخ یورو در TCMB در ۴ نوامبر ۲۰۲۵ برابر TL ۴۸٫۳۶۶۱ و در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ برابر TL ۵۵٫۸۴۶۵ بود، افزایشی معادل ۱۵٫۵٪ (EVDS).

دو مثال نشان می‌دهند یک نرخ دارای تاریخ چه می‌کند. خانه‌ای با قیمت TL ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ حدود USD ۱۲۰٬۴۶۰ می‌ارزید (⁦۵٬۰۰۰٬۰۰۰ / ۴۱٫۵۰۶۸⁩) و در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ حدود USD ۱۰۲٬۱۹۰ (⁦۵٬۰۰۰٬۰۰۰ / ۴۸٫۹۳۰۳⁩)، بی‌آنکه قیمت لیری آن تغییر کرده باشد. در جهت دیگر، آستانهٔ شهروندی USD ۴۰۰٬۰۰۰ در نرخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر TL ۱۹٬۵۷۲٬۱۲۰ است (⁦۴۰۰٬۰۰۰ × ۴۸٫۹۳۰۳⁩) و در نرخ ۴ نوامبر ۲۰۲۶ برابر TL ۱۹٬۹۷۴٬۴۰۰ (⁦۴۰۰٬۰۰۰ × ۴۹٫۹۳۶۰⁩)، در برابر TL ۱۶٬۶۰۲٬۷۲۰ در نرخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ (⁦۴۰۰٬۰۰۰ × ۴۱٫۵۰۶۸⁩). با قیمت واحد استانبول، یعنی حدود USD ۱٬۸۵۷ در هر m² در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶، مبلغ USD ۴۰۰٬۰۰۰ معادل حدود ۲۱۵ m² (⁦۴۰۰٬۰۰۰ / ۱٬۸۵۷⁩) زیربنا با قیمت میانگین است، و با قیمت واحد کشوری، یعنی حدود USD ۱٬۱۰۱ در هر m²، معادل حدود ۳۶۳ m².

قوانین بازار املاک ترکیه: آنچه اجرا می‌شود و آنچه برنامه‌ریزی شده است

این بخش هر قاعده را با مبنای قانونی و تاریخ آن شرح می‌دهد. پس از شرح جزئیات، تقویمی هر قاعده را خلاصه می‌کند. قاعده‌هایی که به شرایط خریدار بستگی دارند همان‌گونه آمده‌اند که منبع رسمی بیان می‌کند.

شهروندی از راه سرمایه‌گذاری: USD ۴۰۰٬۰۰۰ و درج قید سه‌ساله

بند ۲۰(۲)(ب) آیین‌نامهٔ اجرایی قانون شهروندی ترکیه، آن‌گونه که درگاه دولتی Your Key Türkiye و دفتر حمایت از سرمایه‌گذاری قونیه توضیح داده‌اند، شهروندی استثنایی را برای تبعهٔ خارجی پیش‌بینی می‌کند که ملک غیرمنقولی با ارزش دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰ به دست آورد و با درج قیدی بر سند مالکیت (تایتل دید) موافقت کند که فروش را به مدت سه سال ممنوع می‌کند. سقف USD ۴۰۰٬۰۰۰ از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ اعمال می‌شود؛ پیش از آن تاریخ USD ۲۵۰٬۰۰۰ بود. این آیین‌نامه در ۱۲ ژانویهٔ ۲۰۱۷، ۱۹ سپتامبر ۲۰۱۸، ۷ دسامبر ۲۰۱۸، ۶ ژانویهٔ ۲۰۲۲، ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ و ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ اصلاح شده است. اصلاحیهٔ ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ زمین کشاورزی و زمین بدون ساختمان را از گزینه‌های واجد شرایط حذف کرد، و اصلاحیهٔ ۶ ژانویهٔ ۲۰۲۲ تبدیل ارز خارجی از راه بانک به بانک مرکزی را الزامی کرد. این ارزش با یک سند تعیین مبلغ تأیید می‌شود که بر گزارش ارزیابی استوار است. این مسیر در راهنمای شهروندی و مهاجرت ما بیشتر توضیح داده شده است.

اجازهٔ اقامت بر پایهٔ مالکیت ملک

بر اساس فهرست مدارک درخواست اداره کل مدیریت مهاجرت در درگاه e-ikamet، اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت بر پایهٔ مالکیت ملک مستلزم ارزش دست‌کم USD ۲۰۰٬۰۰۰ در زمان تملک است و ملک باید محل سکونت مالک باشد، نه اجاره داده شود. اجازه‌های اقامت کوتاه‌مدت هر بار برای دوره‌هایی تا یک سال صادر می‌شوند.

مدارک خریداران خارجی: گواهی خرید ارز

اطلاعیهٔ ۲۶ ژانویهٔ ۲۰۲۲ اداره ثبت املاک (TKGM) اعلام می‌کند که اشخاص حقیقی خارجی که ملک می‌خرند باید ابتدا از راه یک بانک ارز خارجی را به بانک مرکزی بفروشند و گواهی خرید ارز (DAB) حاصل را به اداره ثبت املاک ارائه دهند. این الزام از ۲۴ ژانویهٔ ۲۰۲۲ اجرایی شد. ارزش لیری روی گواهی در سند به عنوان ارزشی که عوارض بر پایهٔ آن محاسبه می‌شود منعکس می‌شود، و برای خریدهای مربوط به شهروندی، رسید بانکی انتقال از خریدار به فروشنده نیز خواسته می‌شود. پرداخت‌هایی که پیش از انتشار بخشنامه انجام شده بودند عموماً بدون گواهی پذیرفته می‌شدند، هرچند رسید بانکی انتقال همچنان خواسته می‌شود.

عوارض سند مالکیت و مالیات بر ارزش افزوده

عوارض سند مالکیت بر پایهٔ تعرفهٔ قانون عوارض، یعنی قانون ۴۹۲، تعیین می‌شود. بند ۲۰(الف) انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده را جداگانه بر پایهٔ ارزش اعلام‌شدهٔ انتقال، که نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات بر دارایی باشد، محاسبه می‌کند؛ قانون ۷۵۶۶ مورخ ۴ دسامبر ۲۰۲۵، ماده ۸، شرط پایه را بازنویسی کرد. نرخ قانونی ۱٪ (۱۰ در هزار) است، رئیس‌جمهور می‌تواند آن را تا دو برابر افزایش دهد و تا یک‌دهم کاهش دهد، و نرخ اعمال‌شده از زمانی که مصوبهٔ هیئت وزیران مورخ ۲۰ سپتامبر ۲۰۱۲ آن را از ۱٫۶۵٪ بالا برد ۲٪ (۲۰ در هزار) بوده است. در ارزش اعلام‌شدهٔ TL ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ این برای هر طرف TL ۲۰۰٬۰۰۰ و در مجموع TL ۴۰۰٬۰۰۰ می‌شود. اصلاحیهٔ ۲۰۱۸ فروش اول خانه‌ها و محل‌های کار نوساز را به دسته‌هایی افزود که رئیس‌جمهور می‌تواند برای آن‌ها نرخ متفاوتی تعیین کند.

در مورد مالیات بر ارزش افزوده، فهرست یکپارچهٔ نرخ‌های سازمان درآمدهای دولتی (GİB) نرخ عمومی ۲۰٪ را از ۱۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ نشان می‌دهد (مصوبهٔ ریاست‌جمهوری ۷۳۴۶). بر اساس فهرست II، بند ۳۵، که با مصوبهٔ ریاست‌جمهوری ۵۳۵۹ مورخ ۲۹ مارس ۲۰۲۲ افزوده شد و از ۱ آوریل ۲۰۲۲ اجرایی است، تحویل خانه‌هایی با مساحت خالص تا ۱۵۰ m² با نرخ پایین‌تر فهرست یعنی ۱۰٪ مشمول مالیات می‌شود، و خانه‌های پروژه‌های بازسازی شهری مشمول قانون ۶۳۰۶ با مساحت خالص تا ۱۵۰ m² با نرخ ۱٪ مالیات می‌شوند؛ خانه‌هایی که پروانهٔ ساخت آن‌ها پیش از ۱ آوریل ۲۰۲۲ صادر شده، مقررات پیشین را حفظ می‌کنند (فهرست نرخ‌های مالیات بر ارزش افزودهٔ GİB). راهنمای ما دربارهٔ خرید اقساطی توضیح می‌دهد که این نرخ‌ها چگونه با طرح‌های پرداخت سازندگان تعامل می‌کنند.

مالیات بر دارایی و افزایش اجاره

بر پایهٔ ماده ۸ قانون مالیات بر دارایی ۱۳۱۹، نرخ مالیات ساختمان ۱ در هزار برای واحدهای مسکونی و ۲ در هزار برای دیگر ساختمان‌هاست که در محدودهٔ شهرداری‌های کلان‌شهری و مناطق مجاور تعریف‌شده در قانون ۵۲۱۶ به میزان ۱۰۰٪ افزایش می‌یابد؛ بنابراین یک واحد مسکونی در شهرداری کلان‌شهری با نرخ ۲ در هزار مالیات می‌دهد. رئیس‌جمهور می‌تواند نرخ‌ها را تا نصف کاهش دهد یا تا سه برابر افزایش دهد. بر ارزش مالیاتی ارزیابی‌شدهٔ TL ۸٬۰۰۰٬۰۰۰، نرخ ۲ در هزار سالانه TL ۱۶٬۰۰۰ می‌شود. ارزش مالیاتی را شهرداری تعیین می‌کند، نه قیمت فروش.

دربارهٔ اجاره، ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه (قانون ۶۰۹۸) مقرر می‌کند که اجارهٔ توافق‌شده برای دورهٔ تمدیدشدهٔ اجاره تنها در صورتی معتبر است که از تغییر میانگین دوازده‌ماهه‌ی شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال اجارهٔ قبل بیشتر نباشد؛ برای اجاره‌های پنج سال یا بیشتر، دادگاه اجاره را تعیین می‌کند. TÜİK میانگین دوازده‌ماهه را هر ماه منتشر می‌کند و این معیار با تغییر سالانه‌ای که پیش‌تر در این صفحه آمد متفاوت است.

اجارهٔ کوتاه‌مدت بر اساس قانون ۷۴۶۴

قانون ۷۴۶۴ دربارهٔ اجارهٔ گردشگری خانه‌ها در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۳ تصویب و در روزنامهٔ رسمی ۲ نوامبر ۲۰۲۳ (شمارهٔ ۳۲۳۵۷) منتشر شد و از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۴ اجرایی شد (متن قانون و روزنامهٔ رسمی). آیین‌نامهٔ اجرایی در روزنامهٔ رسمی ۲۸ دسامبر ۲۰۲۳ (شمارهٔ ۳۲۴۱۳) درج شد. بر اساس ثبت‌نام وزارت فرهنگ و گردشگری، آن‌گونه که در راهنمای قانون Airbnb ما ثبت شده است، در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ تعداد ۳۳٬۹۶۶ پروندهٔ مجوز وجود داشت که ۴۹٬۱۰۲ خانه را پوشش می‌داد. تصمیم دادگاه قانون اساسی مورخ ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ الزام رضایت در ساختمان‌های آپارتمانی را حفظ کرد، و لایحه‌ای دربارهٔ سکوهای دیجیتال اقامتی خارجی که در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ تقدیم شده بود در کمیسیون تصویب شده است (خبرگزاری آنادولو). شمار هتل‌ها و زمینهٔ صدور مجوز در راهنمای هتل‌های ترکیه ما آمده است.

سامانهٔ پرداخت برای فروش ملک

اصلاحیه‌ای بر آیین‌نامهٔ تجارت املاک وزارت بازرگانی که در روزنامهٔ رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۲۳۸) منتشر شد، ماده الحاقی ۱ را افزود. این ماده مقرر می‌کند قیمت فروشی که به طور کامل یا جزئی نقدی، با انتقال بانکی، با EFT یا با روش دیگری که وزارتخانه مشخص می‌کند پرداخت می‌شود، از طریق یک سامانهٔ پرداخت انجام شود که مالکیت و قیمت را هم‌زمان منتقل می‌کند. هزینهٔ استفاده از درآمد فروشنده کسر می‌شود، مبالغی که بانک یا شرکت تأمین مالی تأمین کرده است مستثنا هستند، و وزارتخانه می‌تواند آغاز اجرا را تا سه ماه تمدید کند. روزنامهٔ رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۳۸۷) تاریخ مندرج در ماده موقت ۱(۱۰) را از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ به ۱ دسامبر ۲۰۲۶ منتقل کرد و بند مربوط به چگونگی تعیین استثناها، دامنهٔ آزمایشی، کارمزد و تسهیم آن را بازنویسی کرد؛ این کار از طریق یک یکپارچه‌ساز مجاز از سوی وزارتخانه و بر پایهٔ پروتکل با وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم انجام می‌شود. با عبارت‌بندی ماده موقت، فروش‌هایی که تا ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تکمیل شوند ملزم به استفاده از این سامانه نیستند.

قانون ۷۵۷۹ و گزارش‌های ارزیابی

قانون ۷۵۷۹ که در روزنامهٔ رسمی ۲۲ مه ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۲۶۱) منتشر شد، قانون ثبت املاک و چند قانون دیگر را اصلاح کرد. ماده ۱ مقرر می‌کند گزارش‌های ارزیابی تأمین مالی مسکن و بازار سرمایه در همان تاریخ گزارش به صورت الکترونیکی و رایگان به اداره ثبت املاک فرستاده شوند. مواد دیگر مناقصه‌ها و قراردادهای مسکن اجتماعی TOKİ را تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۷ از مالیات تمبر معاف می‌کنند، جریمهٔ اداری TL ۵۰۰٬۰۰۰ برای عرضهٔ بتن آماده به ساختمان‌های بدون پروانه را تعیین می‌کنند، از ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بررسی خاک و پی را توسط شرکت‌های دارای مجوز الزامی می‌کنند، و مقررات مربوط به آپارتمان‌نشینی و ایمنی در برابر آتش را اصلاح می‌کنند. این قانون هیچ تغییری در مالیات بر ارزش افزوده و هیچ ماده‌ای ویژهٔ خریداران خارجی ندارد.

عرضهٔ جدید: پروانه‌های ساخت و پایان‌کار

TÜİK پروانه‌های ساخت (ساخت‌وساز برنامه‌ریزی‌شده) و پروانه‌های پایان‌کار (ساختمان‌های تکمیل‌شده) را ماهانه منتشر می‌کند، و این سری‌ها از طریق EVDS در گروه‌های bie_inyprh2 و bie_inypkl2 در دسترس هستند. آخرین ماه در داده‌های به‌کار‌رفته در اینجا ژوئن ۲۰۲۶ است. شمارش‌های زیر واحدهای مسکونی («daire») در همهٔ ساختمان‌ها، اعم از مسکونی و غیرمسکونی، هستند. پروانهٔ ساخت به معنای تکمیل نیست: واحدی که در یک ماه پروانه می‌گیرد معمولاً در دوره‌ای بعد تکمیل می‌شود، بنابراین این دو سری جریان‌هایی هستند که در مراحل متفاوت اندازه‌گیری می‌شوند، نه خط لوله‌ای که بتوان ماه به ماه با هم تطبیقش داد.

واحدهای دارای پروانهٔ ساخت در نیمهٔ اول ۲۰۲۵ به میزان ۳۲٫۸٪ از نیمهٔ اول ۲۰۲۴ بیشتر بودند (۴۷۹٬۵۷۱ در برابر ۳۶۱٬۲۵۳)، بنابراین افزایش ۷٫۳٪ در ۲۰۲۶ بر روی افزایش بزرگ‌تر سال قبل قرار دارد. برای سال‌های کامل، واحدهای دارای پروانهٔ ساخت در ۲۰۲۴ برابر ۸۵۳٬۸۹۳ و در ۲۰۲۵ برابر ۱٬۱۹۱٬۴۵۷ بودند، با افزایش ۳۹٫۵٪، در حالی که واحدهای دارای پروانهٔ پایان‌کار ۶۳۶٬۱۵۸ و ۶۹۲٬۷۳۸ بودند، با افزایش ۸٫۹٪. در نیمهٔ اول ۲۰۲۶، واحدهای دارای پروانهٔ پایان‌کار برابر ۵۹٫۷٪ از واحدهای دارای پروانهٔ ساخت در همان ماه‌ها بودند (⁦۳۰۷٬۴۴۰ / ۵۱۴٬۸۱۳⁩)؛ این نسبت دو مجموعهٔ متفاوت از پروژه‌ها را مقایسه می‌کند و نرخ تکمیل نیست. زیربنای پروانهٔ پایان‌کار برای نیمه‌سال ۶۰٬۵۷۳٬۶۱۲ m² بود.

شمار پروانه‌های ماهانه ناهموار است. واحدهای دارای پروانهٔ ساخت در مه ۲۰۲۶ نسبت به مه ۲۰۲۵ معادل ۳۰٫۱٪ کمتر بودند (۷۶٬۶۹۱ در برابر ۱۰۹٬۶۴۵) و در ژوئن ۲۰٫۶٪ کمتر (۱۰۷٬۸۱۸ در برابر ۱۳۵٬۷۷۹)، اما در فوریه ۹۲٫۰٪ بیشتر (۸۶٬۵۳۳ در برابر ۴۵٬۰۶۹)، در آوریل ۴۸٫۶٪ بیشتر (۹۵٬۹۵۴ در برابر ۶۴٬۵۹۳)، در مارس ۲۲٫۲٪ بیشتر و در ژانویه ۱۴٫۵٪ بیشتر. بنابراین مقایسهٔ نیمهٔ اول به ماه‌های انتخاب‌شده بستگی دارد و مجموع شش ماه رقم قابل‌اتکاتر است. برنامهٔ میان‌مدت ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ ریاست استراتژی و بودجه اقدام‌هایی برای گسترش مسکن اجتماعی و مسکن اجتماعی اجاره‌ای و نیز تسریع بازسازی شهری، به‌ویژه در استانبول، را فهرست می‌کند (برنامهٔ میان‌مدت ۲۰۲۷–۲۰۲۹، ۶ سپتامبر ۲۰۲۶).

بازسازی شهری و تاب‌آوری در برابر زلزله

دو برنامه بر ارقام رسمی غالب‌اند. نخست کارزار بازسازی شهری استانبول با نام «Yarısı Bizden» («نیمی از ما»)، که در ۲۲ فوریهٔ ۲۰۲۴ بر پایهٔ یک مصوبهٔ ریاست‌جمهوری آغاز شد. تاریخ پایان آن ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بود و تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۷ تمدید شد، آن‌گونه که خبرگزاری آنادولو در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرد. حمایت برای هر واحد مسکونی شامل TL ۸۷۵٬۰۰۰ کمک بلاعوض، TL ۸۷۵٬۰۰۰ وام و TL ۱۲۵٬۰۰۰ برای هزینهٔ جابه‌جایی، در مجموع TL ۱٬۸۷۵٬۰۰۰ است که وام آن بازپرداختی است. دوم بازسازی در منطقهٔ زلزلهٔ فوریهٔ ۲۰۲۳ است که در آن وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم واحدهای تحویل‌شده را به تفکیک استان گزارش می‌کند.

ارقام استانبول نشان می‌دهند ۵٬۴۸۲ واحد تکمیل‌شدهٔ اضافی میان دو تاریخ گزارش (⁦۱۲۳٬۳۹۶ – ۱۱۷٬۹۱۴⁩) طی ۲۹ روز، از ۲۲ سپتامبر تا ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶، وجود داشته است. گزارش Doğayı Dinle که به داده‌های وزارتخانه استناد می‌کند، همچنین پرداخت به پیمانکار را در چهار مرحله توصیف می‌کند، سه مرحله ۳۰٪ و مرحلهٔ پایانی ۱۰٪ پس از پروانهٔ پایان‌کار، و وامی که از دو سال پس از پروانه تا حداکثر ده سال بازپرداخت می‌شود، با ۰٪ در سال نخست و نصف نرخ قیمت‌های مصرف‌کننده پس از آن. ارقام تحویل در منطقهٔ زلزله در گزارش CNN Türk همان‌گونه که بیان شده جمع می‌شوند: ⁦۳۶۷٬۹۹۵ + ۶۵٬۶۷۲ + ۲۱٬۶۹۰ = ۴۵۵٬۳۵۷⁩. همین گزارش از زیان مستقیم USD ۱۰۴ میلیارد ناشی از زلزله‌ها و هزینهٔ اقتصادی کل حدود USD ۱۵۰ میلیارد یاد می‌کند. این ارقام برنامه‌ها را دولت گزارش کرده است و حجم مسکن جایگزین را به خواننده نشان می‌دهند، نه قیمت‌ها را، که سری‌های TCMB در بالا اندازه‌گیری می‌کنند.

پیش‌بینی‌های اشخاص ثالث: منبع، تاریخ و روش

این جدول پیش‌بینی‌های کلان اقتصادی را فهرست می‌کند که در بحث دربارهٔ بازار املاک ترکیه مورد استفاده قرار می‌گیرند. آن‌ها رشد و قیمت‌های مصرف‌کننده را می‌سنجند، نه قیمت مسکن را، و هر کدام برآورد خود ناشر در تاریخ نشان‌داده‌شده است. ارقام صندوق بین‌المللی پول (IMF) از چشم‌انداز اقتصاد جهانی اکتبر ۲۰۲۶ (World Economic Outlook) از طریق رابط DataMapper آن گرفته شده است؛ برنامهٔ دولت برنامهٔ میان‌مدت ۲۰۲۷–۲۰۲۹ است؛ و نتیجهٔ پیمایش در اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ TCMB نقل شده است.

شکاف میان منابع در ردیف تورم پایان سال ۲۰۲۶ دیده می‌شود: رقم برنامهٔ دولت یعنی ۲۸٫۴٪ به اندازهٔ ۱٫۲ واحد درصد پایین‌تر از رقم پیمایش یعنی ۲۹٫۶٪ است (⁦۲۹٫۶ – ۲۸٫۴⁩)، و رقم پایان دورهٔ IMF یعنی ۲۹٫۹٪ به اندازهٔ ۰٫۲ واحد بالاتر از پیمایش است. تورم سالانه در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۹٫۷۳٪ بود. برای قیمت‌های واقعی مسکن، محاسبهٔ مرتبط همان است که پیش‌تر آمد: تغییر اسمی شاخص که با نرخ تورم همان دوازده ماه سنجیده می‌شود. این صفحه این پیش‌بینی‌های کلان اقتصادی را به قیمت مسکن یا فروش تعمیم نمی‌دهد.

چگونه آمار بازار املاک ترکیه را بخوانیم

بیشتر اختلاف‌نظرها دربارهٔ بازار املاک ترکیه از مقایسهٔ ارقامی برمی‌خیزد که چیزهای متفاوتی را می‌سنجند. پنج تمایز بیشتر آن‌ها را پوشش می‌دهد.

• شاخص در برابر قیمت واحد. شاخص TCMB تغییر قیمت‌ها را برای یک سبد تعدیل‌شده بر اساس کیفیت دنبال می‌کند؛ قیمت واحد رقمی بر حسب لیر در هر متر مربع است که با ترکیب خانه‌های فروخته‌شده در فصل جابه‌جا می‌شود، بنابراین این دو می‌توانند از هم فاصله بگیرند، همان‌گونه که قیمت واحد موغلا نسبت به معادل دلاری آن پیش‌تر در این صفحه چنین شد.
• اسمی در برابر واقعی. افزایش اسمی ۲۲٫۳٪ همراه با تورم ۲۹٫۷۳٪ یعنی کاهش واقعی ۵٫۷٪. هر دو عدد درست‌اند؛ آن‌ها به پرسش‌های متفاوتی پاسخ می‌دهند.
• فروش در برابر ارزش. TÜİK معاملات ثبت‌شده را می‌شمارد، بنابراین ماهی با فروش‌های کمتر و بزرگ‌تر می‌تواند شمار کمتر و گردش مالی بیشتری نشان دهد. سری فروش هیچ اطلاعاتی دربارهٔ ارزش ندارد.
• نسخهٔ داده. TÜİK پایگاه داده‌های فروش مسکن را در ۲۰۲۶ بازنگری کرد، بنابراین جمع کل ۲۰۲۵ بسته به نسخه می‌تواند ۱٬۷۶۰٬۲۹۲ یا ۱٬۶۸۸٬۹۱۰ باشد. به همین دلیل تفکیک‌های فروش خارجی در این راهنما با تاریخ بولتن برچسب خورده‌اند.
• ارز و تاریخ. یک رقم دلاری به نرخ و تاریخ مشخص لیر نیاز دارد، همان‌گونه که در بخش نرخ ارز آمد؛ یک قیمت لیری یکسان به فاصلهٔ یک ماه به مبالغ دلاری متفاوتی تبدیل می‌شود.

خوانندگانی که می‌خواهند رقمی را بررسی کنند می‌توانند آن را مستقیم بازیابی کنند: شاخص قیمت مسکن سری EVDS با نام TP.KFE.TR است، فروش ماهانه در گروه‌های bie_akonutsat1 تا bie_akonutsat4 قرار دارد، نرخ وام جدید TP.KTF12 است، نرخ وام باقی‌مانده TP.BKR.TRY.18 و قیمت‌های مصرف‌کننده TUKFIY2025. انتشار بعدی فروش مسکن TÜİK، برای اکتبر ۲۰۲۶، برای ۱۷ نوامبر ۲۰۲۶ برنامه‌ریزی شده است، آن‌گونه که در راهنمای شهرهای ما آمده است. برای موضوع‌های مرتبط، راهنمای بیمهٔ املاک ما بیمهٔ ملک در ترکیه را پوشش می‌دهد و مقایسهٔ دبی و ترکیه ارقام ترکیه را در کنار بازار دیگری قرار می‌دهد.

سوالات متداول

در سپتامبر ۲۰۲۶ در ترکیه چند خانه فروخته شد؟

TÜİK برای سپتامبر ۲۰۲۶، ۱۴۲٬۳۹۰ فروش مسکن ثبت کرد که ۹٫۳٪ کمتر از ۱۵۶٬۹۱۸ در سپتامبر ۲۰۲۵ است. از این تعداد ۲۳٬۳۹۷ دارای وام (۱۶٫۴٪)، ۵۱٬۵۱۹ دست‌اول و ۹۰٬۸۷۱ دست‌دوم بودند. ژانویه تا سپتامبر در مجموع ۱٬۰۹۲٬۹۱۹ فروش داشت، در برابر ۱٬۱۷۷٬۱۲۵ در یک سال قبل، که کاهش ۷٫۲٪ است.

آیا قیمت خانه در بازار املاک ترکیه از نظر واقعی در حال افزایش است؟

نه، بر پایهٔ شاخص TCMB. در سپتامبر ۲۰۲۶ شاخص قیمت مسکن ۲۳۹٫۴ بود، با افزایش ۲۲٫۳٪ نسبت به یک سال قبل، در حالی که قیمت‌های مصرف‌کننده ۲۹٫۷۳٪ بالا رفتند، بنابراین تغییر واقعی ‎-۵٫۷٪ بود (⁦۱٫۲۲۳۴ / ۱٫۲۹۷۳ – ۱⁩). قیمت واحد به لیر در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ در برابر سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ در سطح کشور ۲۶٫۶٪ افزایش یافت که کمتر از نرخ تورم سالانهٔ ۲۹٫۷۳٪ در سپتامبر ۲۰۲۶ است.

خریداران خارجی تا اینجای ۲۰۲۶ چند خانه خریده‌اند؟

TÜİK در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ تعداد ۱۵٬۳۰۸ فروش مسکن به اتباع خارجی گزارش کرد، با کاهش ۴٫۳٪ نسبت به همان دورهٔ ۲۰۲۵، و در سپتامبر ۲٬۱۶۷ فروش، با افزایش ۹٫۹٪. فهرست سپتامبر را روسیه (۳۸۸)، عراق (۱۶۶)، آلمان (۱۶۲) و اوکراین (۱۵۸) رهبری می‌کردند، و در میان استان‌ها استانبول (۸۱۷) و آنتالیا (۶۶۴).

شهروندی از راه سرمایه‌گذاری در ترکیه چه ارزش ملکی می‌خواهد؟

بند ۲۰(۲)(ب) آیین‌نامهٔ شهروندی ملکی با ارزش دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰ را همراه با قید سه‌ساله بر سند مالکیت که فروش را ممنوع می‌کند الزامی می‌داند. سقف USD ۴۰۰٬۰۰۰ از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ اعمال می‌شود. با نرخ TCMB در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ یعنی TL ۴۹٫۹۳۶۰، این مبلغ TL ۱۹٬۹۷۴٬۴۰۰ می‌شود.

سقف فعلی نسبت وام مسکن به ارزش چقدر است؟

مصوبهٔ ۱۱۳۶۴ BDDK مورخ ۲۹ ژانویهٔ ۲۰۲۶ حداکثر وام را بسته به بازهٔ ارزش و رده انرژی میان ۲۰٪ و ۹۰٪ ارزش خانه تعیین می‌کند. برای خانه‌ای با ارزش تا TL ۵ میلیون، سقف‌ها برای رده انرژی A–B، رده C و سایر رده‌ها ۹۰٪، ۸۰٪ و ۷۰٪ است.

میانگین نرخ وام مسکن در اکتبر ۲۰۲۶ چقدر بود؟

TCMB میانگین وزنی نرخ ۴۱٫۶۳٪ را برای وام‌های مسکن جدید در اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، در برابر ۴۱٫۹۱٪ در سپتامبر. نرخ حراج ریپوی یک‌هفته‌ای در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ به ۳۶٪ کاهش یافت. تورم سالانهٔ قیمت‌های مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۹٫۷۳٪ و در اکتبر بر اساس شاخص EVDS حدود ۲۹٫۷۷٪ بود.

فروش ملک از چه زمانی باید از سامانهٔ پرداخت جدید استفاده کند؟

ماده الحاقی ۱ آیین‌نامهٔ تجارت املاک که در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ افزوده شد، مقرر می‌کند قیمت‌های فروش که نقدی یا با انتقال پرداخت می‌شوند از طریق سامانهٔ پرداختی انجام شوند که مالکیت و قیمت را با هم جابه‌جا می‌کند. روزنامهٔ رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ تاریخ مندرج در ماده موقت ۱(۱۰) را به ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تعیین کرد، و وزارتخانه می‌تواند آغاز اجرا را تا سه ماه تمدید کند.

چه عوارض و مالیات‌هایی بر خرید در بازار املاک ترکیه اعمال می‌شود؟

عوارض سند مالکیت که اعمال می‌شود ۲٪ ارزش اعلام‌شده برای هر طرف، و در مجموع ۴٪، بر ارزشی است که نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات بر دارایی باشد. مالیات بر ارزش افزوده به طور کلی ۲۰٪ و برای خانه‌هایی تا ۱۵۰ m² تحت پروانه‌های صادرشده از ۱ آوریل ۲۰۲۲، ۱۰٪ است. مالیات بر دارایی ۱ در هزار برای واحدهای مسکونی است که در شهرداری‌های کلان‌شهری به ۲ در هزار دو برابر می‌شود.

چه مقدار مسکن جدید در حال ساخت است؟

در نیمهٔ اول ۲۰۲۶، پروانه‌های ساخت ۵۱۴٬۸۱۳ واحد مسکونی را پوشش می‌دادند، ۷٫۳٪ بیشتر از نیمهٔ اول ۲۰۲۵، و پروانه‌های پایان‌کار ۳۰۷٬۴۴۰ واحد را، ۱۰٫۴٪ بیشتر. برای کل ۲۰۲۵، پروانه‌های ساخت ۱٬۱۹۱٬۴۵۷ واحد و پروانه‌های پایان‌کار ۶۹۲٬۷۳۸ واحد را پوشش دادند (TÜİK از طریق EVDS).

پیش‌بینی‌ها برای بازار املاک ترکیه از کجا می‌آیند؟

این صفحه فقط پیش‌بینی‌های کلان اقتصادی را نقل می‌کند: IMF (۱۳ اکتبر ۲۰۲۶) رشد تولید ناخالص داخلی واقعی ۲٫۷٪ را در ۲۰۲۶ پیش‌بینی می‌کند، برنامهٔ میان‌مدت (۶ سپتامبر ۲۰۲۶) ۳٫۳٪، و پیمایش مشارکت‌کنندگان بازار TCMB (اکتبر ۲۰۲۶) تورم پایان سال ۲۹٫۶٪. این‌ها برآوردهای ناشران هستند و پیش‌بینی قیمت مسکن نیستند.

آخرین بررسی: 5 نوامبر 2026. منابع: بولتن شاخص قیمت مسکن TCMB، سپتامبر ۲۰۲۶؛ EVDS بانک مرکزی؛ آمار فروش مسکن TÜİK، سپتامبر ۲۰۲۶؛ DHA؛ QNB Invest؛ دیلی صباح؛ مصوبهٔ ۱۱۳۶۴ BDDK؛ اطلاعیهٔ ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۲۶ BDDK؛ اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۲۰۲۶-۴۵ TCMB؛ اطلاعیهٔ مطبوعاتی ۲۰۲۶-۴۷ TCMB؛ نرخ‌های ارز TCMB؛ Your Key Türkiye؛ دفتر حمایت از سرمایه‌گذاری قونیه؛ اطلاعیهٔ TKGM؛ قانون ۴۹۲؛ قانون ۱۳۱۹؛ قانون ۶۰۹۸؛ فهرست مالیات بر ارزش افزودهٔ GİB؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۲۳۸؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۳۸۷؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۲۶۱؛ قانون ۷۴۶۴؛ خبرگزاری آنادولو؛ Doğayı Dinle؛ CNN Türk؛ IMF DataMapper؛ برنامهٔ میان‌مدت ۲۰۲۷–۲۰۲۹.