Рынок недвижимости Турции: цены, продажи и правила (ноябрь 2026)

Рынок недвижимости Турции: цены, продажи и правила (ноябрь 2026)

Рынок недвижимости Турции зафиксировал в сентябре 2026 года 142 390 продаж жилья, что на 9,3% меньше, чем в сентябре 2025 года, при этом индекс цен на жильё Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) оказался на 22,3% выше уровня годичной давности и на 5,7% ниже в реальном выражении. В этом обзоре, проверенном 5 ноября 2026 года, собраны самые свежие официальные данные о ценах, продажах, иностранных покупателях, ипотеке, новом предложении, городском обновлении и о правилах, которые действуют сейчас или должны измениться в ближайшее время, а также показан расчёт, стоящий за каждым сравнением.

Данные о ценах и продажах доведены до сентября 2026 года, данные о разрешениях на строительство — до июня 2026 года, процентные ставки и потребительские цены — до октября 2026 года, а обменные курсы — до 4 ноября 2026 года. Ряды данных взяты из системы электронной доставки данных TCMB (EVDS), от Турецкого статистического института (TÜİK), Агентства по регулированию и надзору за банковской деятельностью (BDDK), из Официального вестника и из уведомлений министерств. Прогнозы третьих сторон приводятся только вместе с названием издателя, датой и методом, а собственных прогнозов на этой странице нет. Подробные данные по ценам и продажам в разрезе провинций вынесены в наш обзор самых дешёвых и самых дорогих городов Турции.

Рынок недвижимости Турции в цифрах на 5 ноября 2026 года

В таблице ниже приведено последнее значение каждого ключевого показателя с указанием периода и публикующей организации. Каждая цифра повторяется, вместе с расчётом, в том разделе, который ей посвящён.

Две особенности таблицы задают рамку для всего остального обзора. Цены в лирах растут больше чем на пятую часть в год, тогда как продажи на 7,2% ниже, чем за те же девять месяцев 2025 года, а годовая инфляция потребительских цен в сентябре 2026 года, 29,73%, выше изменения индекса цен, поэтому реальное изменение отрицательное. Тем, кто сравнивает эту страницу со старыми материалами, стоит учесть, что TÜİK пересмотрел ряд данных по продажам жилья начиная с 2026 года: итог 2025 года в пересмотренной базе составляет 1 760 292 против 1 688 910 в бюллетене за январь 2026 года, а помесячные цифры здесь соответствуют пересмотренной базе. Более широкий контекст дают наша страница со статистикой рынка недвижимости Турции и страница страны Турция.

Цены на жильё: индекс TCMB, реальное изменение и цены за квадратный метр

Индекс цен на жильё TCMB — это индекс с поправкой на качество, приведённый к базе 2023 = 100 и публикуемый ежемесячно. В таблице ниже указаны уровень индекса, изменение к предыдущему месяцу и изменение к тому же месяцу годом ранее за тринадцать месяцев до сентября 2026 года по данным ряда EVDS и бюллетеня TCMB за сентябрь 2026 года.

Годовой рост индекса снизился с 32,19% в сентябре 2025 года до 22,34% в сентябре 2026 года, с небольшими всплесками в апреле и июле 2026 года, а месячное изменение было положительным в каждом из показанных месяцев. Если пройти по таблице шаг за шагом: индекс вырос с 204,36 в декабре 2025 года до 239,38 в сентябре 2026 года, то есть накопленно на 17,1% за девять месяцев (239,38 / 204,36 – 1), а с 148,01 в сентябре 2024 года до 195,66 в сентябре 2025 года — на 32,2%.

Номинальное и реальное изменение

Потребительские цены (ряд EVDS TUKFIY2025, 2025 = 100) составляли 137,23 в сентябре 2026 года и 105,78 в сентябре 2025 года, то есть годовой темп равен 29,73% (137,23 / 105,78 – 1). Если скорректировать изменение индекса на этот темп, получится 1,2234 / 1,2973 – 1 = -5,7%, то есть то реальное изменение, которое приводится в бюллетене TCMB. Октябрьский индекс 140,77 против 108,48 годом ранее даёт по тому же расчёту годовую инфляцию 29,77% и 2,58% за месяц (140,77 / 137,23 – 1); эти два октябрьских значения рассчитаны по уровням индекса, а не процитированы из бюллетеня.

Существующее и новое жильё, регионы

Индекс TCMB для нового жилья (YKFE) в сентябре 2026 года составил 246,91, что на 24,52% выше, чем год назад, и на 2,19% выше, чем в августе, а индекс для существующего жилья (YOKFE) составил 237,51 — рост на 21,84% и 0,90% соответственно. По данным бюллетеня, годовое изменение по городам составило 26,8% в Стамбуле (индекс 230,9), 22,0% в Анкаре (265,2) и 21,0% в Измире (231,4). Среди регионов, которые использует бюллетень, наибольший годовой рост показал Стамбул — 26,8%, за ним следуют регион TR90 (Трабзон, Орду, Гиресун, Ризе, Артвин и Гюмюшхане) с 26,2% и регион TR63 с 24,0%. Наименьший годовой рост — 15,3% — зафиксирован в регионе Эдирне, Киркларели и Текирдаг (TR21), далее следуют TR33 и TR22 с 17,9% у каждого.

Цены за квадратный метр в лирах и в долларах

TCMB также публикует ежеквартальные цены за квадратный метр в лирах по провинциям. В таблице ниже третий квартал 2026 года сопоставлен с третьим кварталом 2025 года, а обе цены пересчитаны в доллары по ориентировочному курсу покупки USD, установленному TCMB на последний день каждого квартала: TL 48,9303 на 30 сентября 2026 года и TL 41,5068 на 30 сентября 2025 года (файлы обменных курсов TCMB на 30 сентября 2026 года и на 30 сентября 2025 года). Курс на конец квартала — упрощение, поскольку цены являются квартальными величинами, но он делает пересчёт датированным и воспроизводимым.

Общенациональный показатель TL 53 886,9 за м², поделённый на 48,9303, составляет около USD 1 101, тогда как TL 42 548,8 / 41,5068 дают около USD 1 025 годом ранее, а значит, национальная цена выросла на 26,6% в лирах и на 7,4% в долларах. Для Стамбула те же шаги дают TL 90 843,5 / 48,9303 = около USD 1 857 против около USD 1 656, то есть рост в долларах на 12,1%. Мугла — единственная строка, где долларовое значение снизилось, на 2,1%, потому что её рост в лирах на 15,4% оказался меньше, чем рост курса доллара на 17,9% (48,9303 / 41,5068 – 1). Общенациональная цена составляла TL 33 892,0 за м² в третьем квартале 2024 года, поэтому двухлетнее изменение равно 59,0% в лирах (53 886,9 / 33 892,0 – 1). Среди провинций, для которых опубликован показатель, самая низкая цена за м² в третьем квартале 2026 года была в Агры — TL 21 958 за м². Полный рейтинг приведён в обзоре самых дешёвых городов на нашем сайте, а страница города Стамбул посвящена самому крупному рынку.

Аренда: индекс аренды TCMB и арендные ставки за квадратный метр

Аренду описывают два ряда TCMB. Индекс аренды для новых арендаторов (YKKE) составил 342,91 в сентябре 2026 года, что на 26,61% больше, чем в сентябре 2025 года (270,85), и на 2,06% больше, чем в августе (335,99). При росте потребительских цен на 29,73% реальное изменение составило -2,4% (1,2661 / 1,2973 – 1), а бюллетень приводит годовое изменение арендных ставок: 35,5% в Стамбуле (индекс 336,5), 25,1% в Анкаре (371,5) и 23,7% в Измире (337,4), при этом наименьшее региональное изменение, 18,8%, отмечено в регионе Эдирне, Киркларели и Текирдаг. В своём резюме от 30 октября 2026 года Комитет по денежно-кредитной политике TCMB отметил, что инфляция арендных ставок продолжает снижаться (пресс-релиз 2026-47).

В таблице ниже показан второй ряд — арендные ставки в лирах за квадратный метр в месяц — за третьи кварталы 2026 и 2025 годов. Поскольку один ряд представляет собой индекс новых договоров аренды с поправкой на качество, а другой — показатель в лирах за квадратный метр, их годовые изменения различаются, и ни один из них не измеряет ту арендную плату, которую платят действующие арендаторы.

Шаги расчёта те же, что и для цен: в Стамбуле арендная ставка выросла с TL 334,58 до TL 475,20, то есть 475,20 / 334,58 – 1 = 42,0%. Правовая норма, регулирующая повышение арендной платы по действующим договорам, изложена ниже, в календаре правил: она привязывает арендную плату при продлении к показателю потребительских цен, а не к рыночным арендным ставкам за квадратный метр.

Рынок недвижимости Турции: помесячные итоги продаж по данным TÜİK

TÜİK составляет статистику продаж жилья по данным земельного реестра (TKGM) и публикует её ежемесячно; тот же месячный ряд доступен через EVDS в разбивке на общие продажи, продажи с ипотекой, первичные и вторичные продажи. Бюллетень за сентябрь 2026 года размещён на портале данных TÜİK, о нём сообщили DHA и QNB Invest. В таблице ниже показан каждый месяц 2026 года в сравнении с тем же месяцем 2025 года, с долей ипотечных сделок.

Сентябрь 2026 года рассчитывается как 142 390 / 156 918 – 1 = -9,3%, а итог за девять месяцев — как 1 092 919 / 1 177 125 – 1 = -7,2%. Месячные изменения сильно колеблются: в мае 2026 года продаж было на 31,2% меньше, чем в мае 2025 года, а в июне 2026 года — на 15,8% больше, чем в июне 2025 года, поэтому оба месяца вместе (223 312 против 247 860) оказываются на 9,9% ниже и дают более ясную картину, чем любой из них по отдельности. В среднем за девять месяцев в 2026 году было около 121 400 продаж в месяц против около 130 800 в 2025 году.

Продажи с ипотекой, первичные и вторичные продажи

Продажи с ипотекой за первые девять месяцев 2026 года составили 212 210 против 170 209 годом ранее, то есть на 24,7% больше, а доля ипотечных сделок во всех продажах за этот период выросла с 14,5% до 19,4%. Пик доли пришёлся на март 2026 года (22,9%), после чего с июня (20,0%) она снижалась каждый месяц и в сентябре достигла 16,4%, тогда как средняя ставка TCMB по новым жилищным кредитам с июля по октябрь держалась в пределах от 41,46% до 41,99% (см. раздел об ипотеке). Первичные продажи, то есть продажи от застройщиков и других первых владельцев, составили за девять месяцев 359 913 против 362 242 (-0,6%), а вторичные — 733 006 против 814 883 (-10,0%). На первичные продажи пришлось 36,2% продаж сентября 2026 года (51 519 из 142 390) против 31,6% в сентябре 2025 года (49 608 из 156 918). Наш обзор покупки в рассрочку объясняет, как устроены платёжные планы застройщиков, которые стоят за частью первичных продаж.

Продажи по провинциям: январь–сентябрь 2026 года в сравнении с 2025 годом

В таблице ниже использован тот же ряд TÜİK по провинциям. На Стамбул, Анкару и Измир вместе пришлось 355 116 из 1 092 919 продаж за январь–сентябрь 2026 года, то есть доля 32,5%.

Две из двенадцати провинций, Коджаэли (+1,0%) и Текирдаг (+0,2%), зафиксировали в январе–сентябре 2026 года больше продаж, чем годом ранее. Наибольшее снижение отмечено в Кайсери (-11,6%), Мерсине и Бурсе (по -11,0%). Среди всех 81 провинции самые низкие итоги за девять месяцев были у Хаккяри (515), Ардахана (555), Тунджели (803) и Гюмюшхане (1 035). Продажи в Стамбуле, 196 736, составили 18,0% от общенационального итога (196 736 / 1 092 919). Показатель продаж считает сделки, поэтому он ничего не говорит о цене за квадратный метр, которую охватывает приведённый выше ряд цен за квадратный метр.

Рынок недвижимости Турции и иностранные покупатели: продажи по национальностям и провинциям

TÜİK считает продажи жилья иностранным гражданам отдельно. В сентябре 2026 года их было 2 167, что на 9,9% больше, чем в сентябре 2025 года, и составило 1,5% всех продаж (2 167 / 142 390); за январь–сентябрь 2026 года их было 15 308, на 4,3% меньше, или 1,4% от итога 1 092 919. Если отсчитать назад от снижения на 4,3%, получится около 16 000 продаж за январь–сентябрь 2025 года. Приведённая ниже разбивка за сентябрь взята из бюллетеня TÜİK от 16 октября 2026 года в изложении DHA, QNB Invest и Homesoverseas; разбивка за весь 2025 год взята из январского бюллетеня 2026 года в изложении Daily Sabah со ссылкой на Anadolu Agency, где сообщалось о 21 534 покупках иностранцев в 2025 году, что на 9,4% меньше, чем в 2024 году, и составляет 1,3% всех продаж. Пик 2022 года составил 67 490 (4,5% продаж), так что 2025 год оказался на 68,1% ниже него (21 534 / 67 490 – 1).

В таблице ниже показаны национальности и провинции, названные в каждом источнике. Два столбца относятся к разным периодам и к разным версиям бюллетеней, поскольку TÜİK пересмотрел свою базу в 2026 году, поэтому эти значения нельзя складывать между собой или вычитать одно из другого.

На Стамбул и Анталью вместе пришлось 68,3% продаж иностранцам в сентябре 2026 года (817 + 664 = 1 481 из 2 167) и 70,2% итога 2025 года (7 989 + 7 118 = 15 107 из 21 534). Месячные крайние значения 2025 года — 2 541 в декабре и 1 440 в апреле. Иран присутствует в годовом рейтинге 2025 года, но не входит в четыре национальности, названные за сентябрь 2026 года; один месяц и целый год — разные меры, а использованные здесь источники не приводят полный список за сентябрь. Наш обзор о гражданстве и иммиграции в Турции рассказывает о путях, по которым иностранные покупатели могут получить вид на жительство или гражданство.

Ипотека: ставки по кредитам, лимиты BDDK по соотношению кредита и стоимости и ключевая ставка

Жилищное финансирование в Турции определяют два органа. BDDK ограничивает, какую долю стоимости жилья банк вправе выдать в кредит; TCMB устанавливает ключевую ставку и публикует процентные ставки, которые назначают банки. 29 января 2026 года BDDK издало Решение 11364, которое задаёт максимальный размер кредита как долю стоимости жилья в зависимости от ценового диапазона и класса энергоэффективности. В своём заявлении от 30 января 2026 года агентство указало, что прежнее разделение на первичное и вторичное жильё к этим коэффициентам больше не применяется. Решение 10656 от 24 августа 2023 года остаётся в силе, а для покупателей, у которых уже есть жильё, по-прежнему действуют более низкие коэффициенты. Сами коэффициенты приведены в таблице ниже.

Как читать таблицу: жильё, оценённое в TL 4 000 000, попадает в первый диапазон, поэтому для жилья класса A–B допустимый максимальный кредит составляет 90% (TL 3 600 000), а TL 400 000 нужно оплатить из других средств; при этом для жилья класса C в диапазоне от TL 7 млн до 10 млн допускается 60%, так что TL 8 000 000 × 0,60 = TL 4 800 000. Это пределы суммы, которую банк вправе выдать, а не предложения; цена, которую назначает банк, рассмотрена далее. Об условиях, которые предлагаются покупателям-нерезидентам, читайте в нашем обзоре покупки в рассрочку.

Ставки по кредитам и ключевая ставка

Средневзвешенная ставка TCMB по новым жилищным кредитам составила 41,46% в июле 2026 года, 41,99% в августе, 41,91% в сентябре и 41,63% в октябре (ряд EVDS TP.KTF12, среднемесячное значение). Ставка по остатку непогашенных жилищных кредитов (TP.BKR.TRY.18) выросла с 32,21% в июне до 33,10% в сентябре, поскольку старые кредиты пересматриваются по мере добавления новых. На заседании 22 октября 2026 года Комитет по денежно-кредитной политике снизил ставку недельного аукциона репо с 37% до 36%, ставка овернайт по кредитам снизилась с 40% до 39%, а ставка овернайт по депозитам — с 35,5% до 34,5% (пресс-релиз 2026-45). В последующем резюме от 30 октября 2026 года Комитет отметил, что ставки по жилищным кредитам снизились на 43 базисных пункта до 41,5%, внутренний спрос слаб, а по результатам его опроса участников рынка ожидаемая инфляция на конец 2026 года составляет 29,6% (пресс-релиз 2026-47).

Простое сравнение показывает размер разрыва между ставкой по кредитам и инфляцией: 1,4163 / 1,2977 – 1 = 9,1% — ставка по жилищным кредитам за октябрь 2026 года, скорректированная на октябрьскую инфляцию. Это арифметическое сопоставление двух датированных значений, а не утверждение о стоимости какого-либо конкретного кредита. С июля по сентябрь доля ипотечных сделок в продажах снизилась с 19,3% до 16,4%, тогда как ставка по новым кредитам держалась в пределах от 41,46% до 41,99%; данные не указывают на причину, и эта страница её не называет.

Обменные курсы: датированный расчёт для цен в лирах

Цены на турецкую недвижимость в лирах и долларовый порог для гражданства выражены в разных валютах, поэтому для любого пересчёта нужен датированный обменный курс. Курсы в таблице ниже — это ориентировочные курсы покупки USD, установленные TCMB, из его ежедневных файлов (30 сентября 2025 года, 30 сентября 2026 года и 4 ноября 2026 года), а также файлы за 31 декабря 2024 года, 4 ноября 2024 года, 31 декабря 2025 года, 4 ноября 2025 года и 30 июня 2026 года.

Читаем третью строку: 48,9303 / 41,5068 – 1 = 17,9%, то есть 30 сентября 2026 года доллар стоил на 17,9% больше лир, чем годом ранее. Сентябрьский индекс цен на жильё вырос за тот же период на 22,3% в лирах, поэтому в долларовом выражении изменение индекса составляет примерно 1,2234 / 1,1789 – 1 = 3,8%; это сопоставление исходит из того, что курс на конец месяца репрезентативен для всего месяца. Евро двигался схожим образом: курс евро по данным TCMB составлял TL 48,3661 на 4 ноября 2025 года и TL 55,8465 на 4 ноября 2026 года, то есть вырос на 15,5% (EVDS).

Два примера показывают, что даёт датированный курс. Жильё стоимостью TL 5 000 000 было эквивалентно примерно USD 120 460 на 30 сентября 2025 года (5 000 000 / 41,5068) и примерно USD 102 190 на 30 сентября 2026 года (5 000 000 / 48,9303) без какого-либо изменения цены в лирах. В обратную сторону: порог гражданства USD 400 000 равен TL 19 572 120 по курсу на 30 сентября 2026 года (400 000 × 48,9303) и TL 19 974 400 по курсу на 4 ноября 2026 года (400 000 × 49,9360) против TL 16 602 720 по курсу на 30 сентября 2025 года (400 000 × 41,5068). При стамбульской цене около USD 1 857 за м² в третьем квартале 2026 года USD 400 000 соответствуют примерно 215 м² (400 000 / 1 857) площади по средней цене, а при общенациональной цене около USD 1 101 за м² — примерно 363 м².

Рынок недвижимости Турции: правила — что действует и что запланировано

В этом разделе описаны правила, по которым действует рынок недвижимости Турции, и каждое правило изложено с указанием правового основания и даты. После подробного описания приведён календарь, в котором кратко изложено каждое правило. Правила, зависящие от обстоятельств покупателя, изложены так, как их формулирует официальный источник.

Гражданство за инвестиции: USD 400 000 и трёхлетняя пометка

Статья 20(2)(b) Положения о применении Закона о гражданстве Турции, как она описана на правительственном портале Your Key Türkiye и в Конийском офисе поддержки инвестиций, предусматривает исключительное получение гражданства иностранцем, который приобретает недвижимость стоимостью не менее USD 400 000 и соглашается на внесение в титул (title deed) пометки, запрещающей продажу в течение трёх лет. Порог USD 400 000 действует с 13 июня 2022 года; до этой даты он составлял USD 250 000. Положение изменялось 12 января 2017 года, 19 сентября 2018 года, 7 декабря 2018 года, 6 января 2022 года, 13 июня 2022 года и 12 декабря 2023 года. Поправка от 12 декабря 2023 года исключила из числа подходящих вариантов сельскохозяйственные земли и земельные участки без строений, а поправка от 6 января 2022 года потребовала конвертировать иностранную валюту через банк в Центральный банк. Стоимость подтверждается документом об определении суммы, в основе которого лежит отчёт об оценке. Этот путь подробнее описан в нашем обзоре о гражданстве и иммиграции.

Вид на жительство по праву собственности на недвижимость

Согласно перечню документов для подачи заявления, который размещён на портале e-ikamet Управления по вопросам миграции при Президенте (Presidency of Migration Management), для краткосрочного вида на жительство на основании владения недвижимостью требуется стоимость не менее USD 200 000 на момент приобретения, причём недвижимость должна быть жильём самого владельца, а не сдаваться в аренду. Краткосрочные разрешения выдаются на срок до одного года за один раз.

Документы для иностранных покупателей: справка о покупке иностранной валюты

В объявлении земельного реестра (TKGM) от 26 января 2022 года говорится, что иностранные физические лица, приобретающие недвижимость, должны сначала продать иностранную валюту Центральному банку через банк и предъявить полученную справку о покупке иностранной валюты (DAB) в отделении земельного реестра. Это требование вступило в силу 24 января 2022 года. Стоимость в лирах, указанная в справке, отражается в акте как стоимость, от которой рассчитывается сбор, а при покупках для получения гражданства дополнительно запрашивается банковская квитанция о переводе от покупателя к продавцу. Платежи, совершённые до публикации циркуляра, как правило, принимались без справки, хотя банковскую квитанцию о переводе по-прежнему запрашивают.

Сбор за оформление титула и НДС

Сбор за оформление титула устанавливается тарифом Закона о пошлинах, Законом 492. Пункт 20(a) взимает плату отдельно с отчуждателя и приобретателя от заявленной стоимости передачи, которая не может быть ниже стоимости, принятой для налога на недвижимость; Закон 7566 от 4 декабря 2025 года, статья 8, изменил формулировку этого положения о базе. Установленная законом ставка составляет 1% (binde 10), Президент может увеличить её вдвое и снизить до одной десятой, а применяемая ставка составляет 2% (binde 20) с тех пор, как решение Совета министров от 20 сентября 2012 года повысило её с 1,65%. При заявленной стоимости TL 10 000 000 это TL 200 000 с каждой стороны, TL 400 000 в сумме. Поправка 2018 года добавила первые продажи новых жилых и рабочих помещений к категориям, для которых Президент может установить иную ставку.

Что касается налога на добавленную стоимость, сводный перечень ставок Управления государственных доходов (GİB) показывает общую ставку 20% с 10 июля 2023 года (Решение Президента 7346). Согласно пункту 35 списка II, добавленному Решением Президента 5359 от 29 марта 2022 года и действующему с 1 апреля 2022 года, поставки жилья с чистой площадью до 150 м² облагаются по сниженной ставке списка 10%, а жильё в проектах городского обновления по Закону 6306 с чистой площадью до 150 м² — по ставке 1%; жильё, разрешение на строительство которого выдано до 1 апреля 2022 года, сохраняет прежние положения (перечень ставок НДС GİB). Наш обзор покупки в рассрочку объясняет, как эти ставки соотносятся с платёжными планами застройщиков.

Налог на недвижимость и повышение арендной платы

Согласно статье 8 Закона о налоге на недвижимость 1319, ставка налога на здания составляет 1 промилле для жилых помещений и 2 промилле для остальных зданий, с увеличением на 100% в границах крупных городских муниципалитетов и прилегающих территорий, определённых Законом 5216, так что жильё в крупном городском муниципалитете облагается по ставке 2 промилле. Президент может снизить ставки не более чем наполовину или повысить их до трёх раз. При оценочной налоговой стоимости TL 8 000 000 ставка 2 промилле даёт TL 16 000 в год. Налоговую стоимость устанавливает муниципалитет, а не цена продажи.

Что касается аренды, статья 344 Турецкого обязательственного кодекса (Закон 6098) предусматривает, что арендная плата, согласованная на продлеваемый срок аренды, действительна, только если она не превышает изменение среднего за двенадцать месяцев индекса потребительских цен за предыдущий год аренды; для договоров аренды сроком пять лет и более размер арендной платы определяет суд. TÜİK публикует среднее за двенадцать месяцев каждый месяц, и это иной показатель, чем годовое изменение, приведённое выше на этой странице.

Краткосрочная аренда по Закону 7464

Закон 7464 о туристической аренде жилья был принят 25 октября 2023 года и опубликован в Официальном вестнике от 2 ноября 2023 года (номер 32357), а вступил в силу 1 января 2024 года (текст закона и Официальный вестник). Исполнительное положение появилось в вестнике от 28 декабря 2023 года (номер 32413). По данным реестра Министерства культуры и туризма, как они записаны в нашем обзоре закона об Airbnb, на 17 октября 2026 года насчитывалось 33 966 записей о разрешениях, охватывающих 49 102 жилых помещений. Решение Конституционного суда от 25 декабря 2025 года оставило в силе требование согласия для многоквартирных домов, а законопроект об иностранных цифровых платформах размещения, внесённый 10 августа 2026 года, одобрен в комитете (Anadolu Agency). Данные о количестве отелей и о контексте лицензирования приведены в нашем обзоре об отелях в Турции.

Платёжная система для продаж недвижимости

Поправка к Положению Министерства торговли о торговле недвижимостью, опубликованная в Официальном вестнике от 29 апреля 2026 года (номер 33238), добавила Дополнительную статью 1. Она требует, чтобы цены продажи, оплачиваемые полностью или частично наличными, банковским переводом, EFT или иным способом, указанным Министерством, проходили через платёжную систему, которая передаёт право собственности и цену одновременно. Плата за пользование вычитается из выручки продавца, суммы, финансируемые банком или финансовой компанией, исключаются, а Министерство может перенести начало срока не более чем на три месяца. Вестник от 1 октября 2026 года (номер 33387) перенёс дату в пункте 10 Временной статьи 1 с 1 июля 2026 года на 1 декабря 2026 года и изменил абзац о том, как устанавливаются исключения, объём пилотного этапа, плата и её распределение, через интегратора, уполномоченного Министерством по протоколу с Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Исходя из формулировки временной статьи, сделки, завершённые до 1 декабря 2026 года, не обязаны использовать эту систему.

Закон 7579 и отчёты об оценке

Закон 7579, опубликованный в Официальном вестнике от 22 мая 2026 года (номер 33261), изменил Закон о земельном реестре и ряд других законов. Статья 1 требует, чтобы отчёты об оценке для жилищного финансирования и рынков капитала направлялись в земельный реестр в электронном виде и бесплатно в день составления отчёта. Другие статьи освобождают тендеры и договоры TOKİ по социальному жилью от гербового сбора до 31 декабря 2027 года, устанавливают административные штрафы в размере TL 500 000 за поставку товарного бетона на здания без разрешения, с 31 декабря 2026 года требуют изысканий по грунту и фундаментам, выполняемых лицензированными фирмами, и изменяют положения о кондоминиумах и противопожарной защите. Закон не содержит изменений в отношении НДС и положений, касающихся именно иностранных покупателей.

Новое предложение: разрешения на строительство и разрешения на эксплуатацию

TÜİK публикует данные о разрешениях на строительство (планируемое строительство) и разрешениях на эксплуатацию (завершённые здания) ежемесячно, и эти ряды доступны через EVDS как группы bie_inyprh2 и bie_inypkl2. Последний месяц в использованных здесь данных — июнь 2026 года. Приведённые ниже числа — это жилые единицы («daire») во всех зданиях, жилых и нежилых. Разрешение — не завершение строительства: единица, на которую выдано разрешение в одном месяце, как правило, завершается в более позднем периоде, поэтому оба ряда представляют собой потоки, измеренные на разных стадиях, а не конвейер, который можно сопоставлять месяц за месяцем.

Единиц в разрешениях в первом полугодии 2025 года было на 32,8% больше, чем в первом полугодии 2024 года (479 571 против 361 253), поэтому рост на 7,3% в 2026 году наложился на более значительный рост годом ранее. Если смотреть на полные годы, единиц в разрешениях на строительство было 853 893 в 2024 году и 1 191 457 в 2025 году, рост на 39,5%, тогда как единиц в разрешениях на эксплуатацию — 636 158 и 692 738, рост на 8,9%. В первом полугодии 2026 года единиц в разрешениях на эксплуатацию было 59,7% от числа единиц в разрешениях на строительство за те же месяцы (307 440 / 514 813); это соотношение сопоставляет два разных набора проектов и не является долей завершённых объектов. Площадь в разрешениях на эксплуатацию за полугодие составила 60 573 612 м².

Месячные данные о разрешениях неравномерны. Единиц в разрешениях в мае 2026 года было на 30,1% меньше, чем в мае 2025 года (76 691 против 109 645), и на 20,6% меньше в июне (107 818 против 135 779), но на 92,0% больше в феврале (86 533 против 45 069), на 48,6% больше в апреле (95 954 против 64 593), на 22,2% больше в марте и на 14,5% больше в январе. Поэтому сравнение по полугодию зависит от выбранных месяцев, а итог за шесть месяцев — более надёжный показатель. Среднесрочная программа на 2027–2029 годы Президентского управления по стратегии и бюджету содержит меры по расширению социального и арендного социального жилья, а также по ускорению городского обновления, особенно в Стамбуле (OVP 2027–2029, 6 сентября 2026 года).

Городское обновление и сейсмостойкость

В официальных данных преобладают две программы. Первая — стамбульская кампания городского обновления «Yarısı Bizden» («половина за наш счёт»), начатая 22 февраля 2024 года на основании Указа Президента. Срок её окончания был 31 декабря 2026 года и продлён до 31 декабря 2027 года, как сообщило Anadolu Agency 20 октября 2026 года. Поддержка на одну квартиру состоит из гранта TL 875 000, кредита TL 875 000 и TL 125 000 на расходы по переезду, итого TL 1 875 000, из которых кредит подлежит возврату. Вторая программа — восстановление в зоне землетрясения февраля 2023 года, где Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата сообщает о переданных единицах по провинциям.

Стамбульские данные означают, что между двумя датами отчётов было завершено дополнительно 5 482 единицы (123 396 – 117 914) за 29 дней, с 22 сентября по 21 октября 2026 года. В отчёте Doğayı Dinle, который ссылается на данные министерства, также описана оплата подрядчику в четыре этапа: три по 30% и последние 10% после получения разрешения на эксплуатацию, а также кредит, который погашается начиная с двух лет после получения разрешения в течение срока до десяти лет, с 0% в первый год и половиной ставки потребительских цен после этого. Данные о передаче жилья в зоне землетрясения в отчёте CNN Türk складываются так, как указано: 367 995 + 65 672 + 21 690 = 455 357. В том же отчёте приводятся прямые потери от землетрясений в размере USD 104 млрд и общий экономический ущерб около USD 150 млрд. Эти данные программ предоставлены государством и говорят читателю об объёме замещающего жилья, а не о ценах, которые измеряют приведённые выше ряды TCMB.

Прогнозы третьих сторон: источник, дата и метод

В таблице перечислены макроэкономические прогнозы, которые используются в обсуждении того, как развивается рынок недвижимости Турции. Они измеряют рост и потребительские цены, а не цены на жильё, и каждый из них — собственная оценка издателя на указанную дату. Данные МВФ взяты из октябрьского выпуска 2026 года Всемирного экономического прогноза через его интерфейс DataMapper; правительственная программа — это Среднесрочная программа 2027–2029 годов; результат опроса приведён в пресс-релизе TCMB от 30 октября 2026 года.

Расхождение между источниками хорошо видно в строке об инфляции на конец 2026 года: цифра правительственной программы 28,4% на 1,2 процентного пункта ниже результата опроса 29,6% (29,6 – 28,4), а цифра МВФ на конец периода 29,9% на 0,2 пункта выше результата опроса. Годовая инфляция в сентябре 2026 года составляла 29,73%. Для реальных цен на жильё важен тот расчёт, который был показан выше: номинальное изменение индекса, сопоставленное с темпом инфляции за те же двенадцать месяцев. Эта страница не переносит данные макроэкономических прогнозов на цены на жильё или на продажи.

Как читать статистику: рынок недвижимости Турции

Большинство споров возникает из-за сравнения показателей, которые измеряют разные вещи, и рынок недвижимости Турции здесь не исключение. Пять различий объясняют большую часть таких расхождений.

• Индекс и цена за квадратный метр. Индекс TCMB отслеживает изменения цен для корзины с поправкой на качество; цена за квадратный метр — это показатель в лирах за квадратный метр, который меняется вместе со структурой проданного за квартал жилья, поэтому эти два показателя могут расходиться, как это было с ценой за квадратный метр в Мугле и её долларовым эквивалентом выше на этой странице.
• Номинальное и реальное. Номинальный рост на 22,3% при инфляции 29,73% — это реальное снижение на 5,7%. Оба числа верны; они отвечают на разные вопросы.
• Продажи и стоимость. TÜİK считает зарегистрированные сделки, поэтому месяц с меньшим числом более крупных сделок может показать меньшее число сделок и больший оборот. Ряд продаж не содержит информации о стоимости.
• Версия данных. TÜİK пересмотрел базу данных по продажам жилья в 2026 году, поэтому итог 2025 года может составлять 1 760 292 или 1 688 910 в зависимости от версии. По этой причине в этом обзоре разбивки по продажам иностранцам помечены датой бюллетеня.
• Валюта и дата. Для долларовой цифры нужен указанный курс лиры и дата, как в разделе об обменных курсах; одна и та же цена в лирах пересчитывается в разные суммы в долларах с интервалом в месяц.

Читатели, которые хотят проверить цифру, могут получить её напрямую: индекс цен на жильё — это ряд EVDS TP.KFE.TR, ежемесячные продажи находятся в группах от bie_akonutsat1 до bie_akonutsat4, ставка по новым кредитам — TP.KTF12, ставка по непогашенным кредитам — TP.BKR.TRY.18, а потребительские цены — TUKFIY2025. Следующий выпуск TÜİK о продажах жилья, за октябрь 2026 года, запланирован на 17 ноября 2026 года, как отмечено в нашем обзоре городов. По смежным темам: наш обзор страхования недвижимости рассказывает о страховании турецкой недвижимости, а сравнение Дубая и Турции ставит турецкие показатели рядом с другим рынком.

Часто задаваемые вопросы

Сколько единиц жилья было продано в Турции в сентябре 2026 года?

TÜİK зарегистрировал 142 390 продаж жилья в сентябре 2026 года, на 9,3% меньше, чем 156 918 в сентябре 2025 года. Из них 23 397 были с ипотекой (16,4%), 51 519 — первичные и 90 871 — вторичные. За январь–сентябрь было продано 1 092 919 единиц против 1 177 125 годом ранее, то есть на 7,2% меньше.

Растут ли цены на жильё на рынке недвижимости Турции в реальном выражении?

Нет, если смотреть на индекс TCMB. В сентябре 2026 года индекс цен на жильё составлял 239,4, что на 22,3% выше, чем год назад, тогда как потребительские цены выросли на 29,73%, поэтому реальное изменение составило -5,7% (1,2234 / 1,2973 – 1). Цена за квадратный метр в лирах выросла в среднем по стране на 26,6% в третьем квартале 2026 года по сравнению с третьим кварталом 2025 года, что ниже годовой инфляции 29,73% в сентябре 2026 года.

Сколько единиц жилья купили иностранцы в 2026 году на данный момент?

TÜİK сообщил о 15 308 продажах жилья иностранным гражданам за январь–сентябрь 2026 года, на 4,3% меньше, чем за тот же период 2025 года, и о 2 167 в сентябре, на 9,9% больше. Список за сентябрь возглавили Россия (388), Ирак (166), Германия (162) и Украина (158), а среди провинций — Стамбул (817) и Анталья (664).

Какая стоимость недвижимости требуется для получения гражданства Турции за инвестиции?

Статья 20(2)(b) Положения о гражданстве требует недвижимость стоимостью не менее USD 400 000 с трёхлетней пометкой в титуле (title deed), запрещающей продажу. Порог USD 400 000 действует с 13 июня 2022 года. По курсу TCMB на 4 ноября 2026 года, TL 49,9360, это составляет TL 19 974 400.

Каковы действующие лимиты ипотеки по соотношению кредита и стоимости?

Решение BDDK 11364 от 29 января 2026 года устанавливает максимальный кредит от 20% до 90% стоимости жилья в зависимости от диапазона стоимости и класса энергоэффективности. Для жилья стоимостью до TL 5 млн лимиты составляют 90%, 80% и 70% для класса энергоэффективности A–B, класса C и остальных классов.

Какой была средняя ставка по жилищным кредитам в октябре 2026 года?

TCMB сообщил о средневзвешенной ставке 41,63% по новым жилищным кредитам в октябре 2026 года против 41,91% в сентябре. Ставка недельного аукциона репо была снижена до 36% 22 октября 2026 года. Годовая инфляция потребительских цен составила 29,73% в сентябре и около 29,77% в октябре по индексу EVDS.

Когда продажи недвижимости должны проходить через новую платёжную систему?

Дополнительная статья 1 Положения о торговле недвижимостью, добавленная 29 апреля 2026 года, требует, чтобы цены продажи, оплачиваемые наличными или переводом, проходили через платёжную систему, которая передаёт право собственности и цену одновременно. Официальный вестник от 1 октября 2026 года установил дату в пункте 10 Временной статьи 1 на 1 декабря 2026 года, а Министерство может перенести начало срока не более чем на три месяца.

Какие сборы и налоги применяются при покупке на рынке недвижимости Турции?

Применяемый сбор за оформление титула составляет 2% заявленной стоимости с каждой стороны, всего 4%, от стоимости, которая не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость. НДС составляет 20% в общем случае и 10% для жилья до 150 м² по разрешениям, выданным с 1 апреля 2022 года. Налог на недвижимость — 1 промилле для жилых помещений, удваивается до 2 промилле в крупных городских муниципалитетах.

Сколько нового жилья строится?

В первом полугодии 2026 года разрешения охватывали 514 813 жилых единиц, на 7,3% больше, чем в первом полугодии 2025 года, а разрешения на эксплуатацию — 307 440 единиц, на 10,4% больше. За весь 2025 год разрешения охватывали 1 191 457 единиц, а разрешения на эксплуатацию — 692 738 (TÜİK через EVDS).

Откуда берутся прогнозы для рынка недвижимости Турции?

На этой странице приводятся только макроэкономические прогнозы: МВФ (13 октября 2026 года) ожидает реальный рост ВВП 2,7% в 2026 году, Среднесрочная программа (6 сентября 2026 года) — 3,3%, а Опрос участников рынка TCMB (октябрь 2026 года) — инфляцию на конец года 29,6%. Это оценки издателей, а не прогнозы цен на жильё.

Дата проверки: 5 ноября 2026 г. Источники: бюллетень индекса цен на жильё TCMB, сентябрь 2026; TCMB EVDS; статистика продаж жилья TÜİK, сентябрь 2026; DHA; QNB Invest; Daily Sabah; Решение BDDK 11364; заявление BDDK от 30 января 2026; пресс-релиз TCMB 2026-45; пресс-релиз TCMB 2026-47; обменные курсы TCMB; Your Key Türkiye; Конийский офис поддержки инвестиций; объявление TKGM; Закон 492; Закон 1319; Закон 6098; перечень ставок НДС GİB; Официальный вестник 33238; Официальный вестник 33387; Официальный вестник 33261; Закон 7464; Anadolu Agency; Doğayı Dinle; CNN Türk; IMF DataMapper; Среднесрочная программа 2027–2029.