Rynek nieruchomości w Turcji: ceny, sprzedaż i przepisy (listopad 2026)

Rynek nieruchomości w Turcji: ceny, sprzedaż i przepisy (listopad 2026)

Rynek nieruchomości w Turcji odnotował we wrześniu 2026 r. 142 390 transakcji sprzedaży mieszkań i domów, czyli o 9,3% mniej niż we wrześniu 2025 r., podczas gdy indeks cen mieszkań Centralnego Banku Republiki Turcji (TCMB) znajdował się o 22,3% powyżej poziomu sprzed roku, a w ujęciu realnym był o 5,7% niższy. Niniejszy przewodnik, zweryfikowany 5 listopada 2026 r., zbiera najnowsze oficjalne dane o cenach, sprzedaży, nabywcach zagranicznych, kredytach hipotecznych, nowej podaży, transformacji miejskiej oraz o przepisach, które obowiązują lub mają się zmienić, i pokazuje rachunki stojące za każdym porównaniem.

Dane o cenach i sprzedaży sięgają września 2026 r., dane o pozwoleniach na budowę czerwca 2026 r., stopy procentowe i ceny konsumpcyjne października 2026 r., a kursy walut 4 listopada 2026 r. Szeregi pochodzą z elektronicznego systemu dostarczania danych TCMB (EVDS), Tureckiego Urzędu Statystycznego (TÜİK), Agencji Regulacji i Nadzoru Sektora Bankowego (BDDK), Dziennika Urzędowego oraz komunikatów ministerstw. Prognozy podmiotów trzecich pojawiają się wyłącznie wraz z wydawcą, datą i metodą, a ta strona nie zawiera własnych prognoz. Szczegóły cen i sprzedaży na poziomie prowincji omawiamy w naszym przewodniku po najtańszych i najdroższych miastach Turcji.

Rynek nieruchomości w Turcji w liczbach na 5 listopada 2026 r.

Poniższa tabela zawiera najnowszą wartość każdego głównego wskaźnika wraz z okresem i wydawcą. Każda liczba jest powtórzona, wraz z obliczeniem, w sekcji, która jej dotyczy.

Dwie cechy tabeli wyznaczają ramy dalszej części przewodnika. Ceny rosną w ujęciu w lirach o ponad jedną piątą rocznie, podczas gdy sprzedaż jest o 7,2% niższa niż w tych samych dziewięciu miesiącach 2025 r., a roczna inflacja cen konsumpcyjnych wynosząca 29,73% we wrześniu 2026 r. jest wyższa od zmiany indeksu cen, dlatego zmiana realna jest ujemna. Czytelnicy porównujący tę stronę ze starszymi materiałami powinni pamiętać, że TÜİK zrewidował swój szereg sprzedaży mieszkań od 2026 r.: łączna sprzedaż za cały rok 2025 wynosi 1 760 292 w zrewidowanej bazie danych wobec 1 688 910 w biuletynie ze stycznia 2026 r., a dane miesięczne podane tutaj opierają się na bazie zrewidowanej. Szerszy kontekst przedstawiają nasza strona ze statystykami rynku nieruchomości w Turcji oraz strona kraju Turcja.

Ceny domów: indeks TCMB, zmiana realna i ceny jednostkowe

Indeks cen mieszkań TCMB jest indeksem skorygowanym o jakość, ustawionym na 2023 = 100 i publikowanym co miesiąc. Poniższa tabela podaje poziom indeksu, zmianę w stosunku do poprzedniego miesiąca i zmianę w stosunku do tego samego miesiąca rok wcześniej dla trzynastu miesięcy do września 2026 r., na podstawie szeregu EVDS oraz biuletynu TCMB z września 2026 r.

Roczny wzrost indeksu spadł z 32,19% we wrześniu 2025 r. do 22,34% we wrześniu 2026 r., z niewielkimi odbiciami w kwietniu i lipcu 2026 r., a zmiana miesięczna była dodatnia w każdym z pokazanych miesięcy. Przechodząc przez tabelę: indeks wzrósł z 204,36 w grudniu 2025 r. do 239,38 we wrześniu 2026 r., czyli łącznie o 17,1% w dziewięć miesięcy (239,38 / 204,36 – 1), oraz ze 148,01 we wrześniu 2024 r. do 195,66 we wrześniu 2025 r., czyli o 32,2%.

Zmiana nominalna a realna

Ceny konsumpcyjne (seria EVDS TUKFIY2025, 2025 = 100) wyniosły 137,23 we wrześniu 2026 r. i 105,78 we wrześniu 2025 r., co daje roczną stopę 29,73% (137,23 / 105,78 – 1). Urealnienie zmiany indeksu tą stopą daje 1,2234 / 1,2973 – 1 = -5,7%, czyli zmianę realną podawaną w biuletynie TCMB. Indeks z października wynoszący 140,77 wobec 108,48 rok wcześniej daje według tego samego rachunku inflację roczną 29,77%, a w ujęciu miesięcznym 2,58% (140,77 / 137,23 – 1); te dwie październikowe wartości są wyliczone z poziomów indeksu, a nie zacytowane z biuletynu.

Mieszkania istniejące i nowe oraz regiony

Indeks nowych mieszkań TCMB (YKFE) wyniósł we wrześniu 2026 r. 246,91, o 24,52% więcej niż rok wcześniej i o 2,19% więcej niż w sierpniu, natomiast indeks mieszkań istniejących (YOKFE) wyniósł 237,51, co oznacza wzrost o 21,84% rok do roku i o 0,90% miesiąc do miesiąca. Według biuletynu roczna zmiana w podziale na miasta wyniosła 26,8% w Stambule (indeks 230,9), 22,0% w Ankarze (265,2) i 21,0% w Izmirze (231,4). Spośród regionów stosowanych w biuletynie największy roczny wzrost odnotował Stambuł, 26,8%, następnie region TR90 (Trabzon, Ordu, Giresun, Rize, Artvin i Gümüşhane) z wynikiem 26,2% oraz region TR63 z wynikiem 24,0%. Najmniejszy roczny wzrost, 15,3%, wystąpił w regionie obejmującym Edirne, Kırklareli i Tekirdağ (TR21), a po nim TR33 i TR22 z po 17,9%.

Ceny jednostkowe w lirach i w dolarach

TCMB publikuje również kwartalne ceny jednostkowe w lirach za metr kwadratowy według prowincji. Poniższa tabela zestawia trzeci kwartał 2026 r. z trzecim kwartałem 2025 r. i przelicza oba na dolary po orientacyjnym kursie kupna USD TCMB z ostatniego dnia każdego kwartału: TL 48,9303 w dniu 30 września 2026 r. i TL 41,5068 w dniu 30 września 2025 r. (pliki z kursami walut TCMB z 30 września 2026 r. i 30 września 2025 r.). Kurs z końca kwartału jest uproszczeniem, ponieważ ceny są wielkościami kwartalnymi, ale dzięki niemu przeliczenie jest datowane i powtarzalne.

Wartość krajowa TL 53 886,9 za m² po podzieleniu przez 48,9303 daje około USD 1 101, wobec TL 42 548,8 / 41,5068 = około USD 1 025 rok wcześniej, więc cena krajowa wzrosła o 26,6% w lirach i o 7,4% w dolarach. Dla Stambułu te same kroki dają TL 90 843,5 / 48,9303 = około USD 1 857 wobec około USD 1 656, czyli wzrost o 12,1% w dolarach. Muğla jest jedynym wierszem, w którym wartość w dolarach spadła, o 2,1%, ponieważ jej wzrost o 15,4% w lirach był mniejszy niż wzrost kursu dolara o 17,9% (48,9303 / 41,5068 – 1). Krajowa cena jednostkowa wynosiła TL 33 892,0 za m² w trzecim kwartale 2024 r., więc zmiana w ciągu dwóch lat to 59,0% w lirach (53 886,9 / 33 892,0 – 1). Wśród prowincji, dla których opublikowano wartość, Ağrı miała najniższą cenę jednostkową w trzecim kwartale 2026 r., TL 21 958 za m². Pełny ranking zawiera przewodnik po najtańszych miastach na tej stronie, a strona miasta Stambuł opisuje największy rynek.

Czynsze: indeks czynszów TCMB i czynsze jednostkowe

Czynsze opisują dwie serie TCMB. Indeks czynszów nowych najemców (YKKE) wyniósł we wrześniu 2026 r. 342,91, o 26,61% więcej niż we wrześniu 2025 r. (270,85) i o 2,06% więcej niż w sierpniu (335,99). Przy wzroście cen konsumpcyjnych o 29,73% zmiana realna wyniosła -2,4% (1,2661 / 1,2973 – 1), a biuletyn podaje roczne zmiany czynszów o 35,5% w Stambule (indeks 336,5), 25,1% w Ankarze (371,5) i 23,7% w Izmirze (337,4), przy najmniejszej zmianie regionalnej, 18,8%, w regionie Edirne, Kırklareli i Tekirdağ. W podsumowaniu z 30 października 2026 r. Komitet Polityki Pieniężnej TCMB stwierdził, że inflacja czynszów nadal się obniża (komunikat prasowy 2026-47).

Poniższa tabela przedstawia drugą serię, czynsze jednostkowe w lirach za metr kwadratowy miesięcznie, dla trzecich kwartałów 2026 i 2025 r. Ponieważ jedna seria jest indeksem nowych umów najmu skorygowanym o jakość, a druga wielkością w lirach za metr kwadratowy, ich roczne zmiany się różnią i żadna z nich nie jest miarą czynszu płaconego przez dotychczasowych najemców.

Rachunek jest taki sam jak dla cen: Stambuł wzrósł z TL 334,58 do TL 475,20, czyli 475,20 / 334,58 – 1 = 42,0%. Przepis prawny regulujący podwyżki w istniejących umowach najmu został opisany dalej w kalendarzu przepisów; wiąże on czynsz po odnowieniu umowy z miarą cen konsumpcyjnych, a nie z rynkowymi czynszami jednostkowymi.

Sprzedaż na rynku nieruchomości w Turcji: miesięczne dane TÜİK

TÜİK opracowuje dane o sprzedaży mieszkań na podstawie rejestru gruntów (TKGM) i publikuje je co miesiąc; ten sam szereg miesięczny jest dostępny w EVDS jako sprzedaż ogółem, z kredytem hipotecznym, na rynku pierwotnym i wtórnym. Biuletyn za wrzesień 2026 r. znajduje się na portalu danych TÜİK i został omówiony przez DHA oraz QNB Invest. Poniższa tabela pokazuje każdy miesiąc 2026 r. na tle tego samego miesiąca 2025 r., wraz z udziałem sprzedaży z kredytem hipotecznym.

Wrzesień 2026 r. oblicza się jako 142 390 / 156 918 – 1 = -9,3%, a sumę dziewięciu miesięcy jako 1 092 919 / 1 177 125 – 1 = -7,2%. Zmiany miesięczne są bardzo zróżnicowane: maj 2026 r. był o 31,2% poniżej maja 2025 r., a czerwiec 2026 r. o 15,8% powyżej czerwca 2025 r., więc oba miesiące łącznie (223 312 wobec 247 860) są o 9,9% niższe i dają wyraźniejszy obraz niż każdy z nich osobno. Średnia z dziewięciu miesięcy wynosiła około 121 400 transakcji miesięcznie w 2026 r. wobec około 130 800 w 2025 r.

Sprzedaż z kredytem hipotecznym oraz na rynku pierwotnym i wtórnym

Sprzedaż z kredytem hipotecznym wyniosła w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 r. 212 210 wobec 170 209 rok wcześniej, czyli o 24,7% więcej, a udział sprzedaży z kredytem w całej sprzedaży wzrósł w tym okresie z 14,5% do 19,4%. Udział ten osiągnął szczyt 22,9% w marcu 2026 r., a od czerwca (20,0%) spadał w każdym miesiącu do 16,4% we wrześniu, podczas gdy średnia stopa TCMB dla nowych kredytów mieszkaniowych utrzymywała się od lipca do października w przedziale od 41,46% do 41,99% (zob. sekcję o kredytach hipotecznych). Sprzedaż na rynku pierwotnym, czyli od deweloperów i innych pierwszych właścicieli, wyniosła w dziewięciu miesiącach 359 913 wobec 362 242 (-0,6%), a sprzedaż na rynku wtórnym 733 006 wobec 814 883 (-10,0%). Sprzedaż na rynku pierwotnym stanowiła 36,2% sprzedaży z września 2026 r. (51 519 z 142 390), wobec 31,6% we wrześniu 2025 r. (49 608 z 156 918). Nasz przewodnik po zakupie na raty wyjaśnia plany płatności deweloperów, które stoją za częścią wyniku z rynku pierwotnego.

Sprzedaż według prowincji: styczeń–wrzesień 2026 r. na tle 2025 r.

Poniższa tabela wykorzystuje ten sam szereg TÜİK według prowincji. Stambuł, Ankara i Izmir łącznie odpowiadały za 355 116 z 1 092 919 transakcji w okresie od stycznia do września 2026 r., czyli za 32,5%.

Dwie z dwunastu prowincji, Kocaeli (+1,0%) i Tekirdağ (+0,2%), odnotowały w okresie od stycznia do września 2026 r. więcej transakcji niż rok wcześniej. Największe spadki wystąpiły w Kayseri (-11,6%) oraz w Mersin i Bursie (po -11,0%). Wśród wszystkich 81 prowincji najniższe sumy za dziewięć miesięcy odnotowano w Hakkâri (515), Ardahan (555), Tunceli (803) i Gümüşhane (1 035). Sprzedaż w Stambule, 196 736 transakcji, stanowiła 18,0% sumy krajowej (196 736 / 1 092 919). Liczba sprzedaży oznacza liczbę transakcji, więc nic nie mówi o cenie za metr kwadratowy, którą obejmuje opisany wyżej szereg cen jednostkowych.

Cudzoziemcy na rynku nieruchomości w Turcji: sprzedaż według narodowości i prowincji

TÜİK liczy sprzedaż mieszkań cudzoziemcom osobno. We wrześniu 2026 r. wyniosła ona 2 167, czyli o 9,9% więcej niż we wrześniu 2025 r. i 1,5% całej sprzedaży (2 167 / 142 390); w okresie od stycznia do września 2026 r. wyniosła 15 308, o 4,3% mniej, czyli 1,4% sumy 1 092 919. Cofając się od spadku o 4,3%, otrzymujemy około 16 000 transakcji w okresie od stycznia do września 2025 r. Zestawienie za wrzesień poniżej pochodzi z biuletynu TÜİK z 16 października 2026 r. w wersji przytoczonej przez DHA, QNB Invest i Homesoverseas; zestawienie za cały rok 2025 pochodzi z biuletynu ze stycznia 2026 r. w relacji Daily Sabah, powołującego się na Anadolu Agency, która podała 21 534 zakupy cudzoziemców w 2025 r., czyli o 9,4% mniej niż w 2024 r. i 1,3% całej sprzedaży. Szczyt z 2022 r. wynosił 67 490 (4,5% sprzedaży), więc 2025 r. był o 68,1% poniżej niego (21 534 / 67 490 – 1).

Poniższa tabela zestawia narodowości i prowincje wymienione w każdym ze źródeł. Dwie kolumny dotyczą różnych okresów i różnych wersji biuletynu, ponieważ TÜİK zrewidował swoją bazę danych w 2026 r., dlatego liczb nie należy ze sobą dodawać ani od siebie odejmować.

Stambuł i Antalya łącznie odpowiadały za 68,3% wrześniowej sprzedaży cudzoziemcom z 2026 r. (817 + 664 = 1 481 z 2 167) oraz za 70,2% sumy z 2025 r. (7 989 + 7 118 = 15 107 z 21 534). Ekstrema miesięczne w 2025 r. wyniosły 2 541 w grudniu i 1 440 w kwietniu. Iran występuje w rocznym rankingu za 2025 r., ale nie wśród czterech narodowości wymienionych dla września 2026 r.; pojedynczy miesiąc i cały rok to różne miary, a użyte tu źródła nie podają pełnej listy za wrzesień. Nasz przewodnik po obywatelstwie i imigracji w Turcji opisuje ścieżki, którymi cudzoziemcy nabywający nieruchomość mogą uzyskać pozwolenie na pobyt lub obywatelstwo.

Kredyty hipoteczne: stopy kredytów, limity wskaźnika LTV BDDK i stopa referencyjna

Finansowanie mieszkań w Turcji reguluje dwa organy. BDDK ogranicza, jaką część wartości mieszkania bank może sfinansować kredytem; TCMB ustala stopę referencyjną i publikuje stopy procentowe stosowane przez banki. W dniu 29 stycznia 2026 r. BDDK wydała Decyzję 11364, która określa maksymalny kredyt jako odsetek wartości mieszkania w podziale na przedziały wartości i klasy efektywności energetycznej. W komunikacie z 30 stycznia 2026 r. agencja stwierdziła, że wcześniejszy podział na mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego nie ma już zastosowania do tych wskaźników. Decyzja 10656 z 24 sierpnia 2023 r. pozostaje w mocy, a niższe wskaźniki nadal obowiązują nabywców, którzy już posiadają mieszkanie. Poniższa tabela przedstawia te wskaźniki.

Odczyt tabeli: mieszkanie wycenione na TL 4 000 000 mieści się w pierwszym przedziale, więc dla mieszkania klasy A–B maksymalny kredyt wynosi 90% (TL 3 600 000), a TL 400 000 trzeba pokryć z innych środków, natomiast dla mieszkania klasy C w przedziale od TL 7 mln do 10 mln limit wynosi 60%, czyli TL 8 000 000 × 0,60 = TL 4 800 000. Są to limity kwoty, którą bank może pożyczyć, a nie oferty; cenę, jaką pobiera bank, omawiamy dalej. Warunki oferowane nabywcom niebędącym rezydentami opisuje nasz przewodnik po zakupie na raty.

Stopy kredytów i stopa referencyjna

Średnia ważona stopa TCMB dla nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła 41,46% w lipcu 2026 r., 41,99% w sierpniu, 41,91% we wrześniu i 41,63% w październiku (seria EVDS TP.KTF12, średnia miesięczna). Stopa dla zadłużenia z tytułu wcześniej udzielonych kredytów mieszkaniowych (TP.BKR.TRY.18) wzrosła z 32,21% w czerwcu do 33,10% we wrześniu, ponieważ starsze kredyty są przeszacowywane w miarę dodawania nowych. Na posiedzeniu 22 października 2026 r. Komitet Polityki Pieniężnej obniżył jednotygodniową stopę aukcji repo z 37% do 36%, przy czym stopa kredytu overnight spadła z 40% do 39%, a stopa depozytu overnight z 35,5% do 34,5% (komunikat prasowy 2026-45). W kolejnym podsumowaniu z 30 października 2026 r. Komitet stwierdził, że stopy kredytów mieszkaniowych spadły o 43 punkty bazowe do 41,5%, popyt krajowy był słaby, a jego Ankieta Uczestników Rynku przewidywała inflację na koniec roku 2026 na poziomie 29,6% (komunikat prasowy 2026-47).

Proste porównanie pokazuje rozmiar luki między stopą kredytu a inflacją: 1,4163 / 1,2977 – 1 = 9,1%, czyli stopa kredytów mieszkaniowych z października 2026 r. urealniona inflacją z października. Jest to arytmetyczne porównanie dwóch datowanych wartości, a nie stwierdzenie o koszcie jakiegokolwiek konkretnego kredytu. Od lipca do września udział sprzedaży z kredytem hipotecznym spadł z 19,3% do 16,4%, podczas gdy stopa nowych kredytów utrzymywała się między 41,46% a 41,99%; dane nie wskazują przyczyny, a ta strona jej nie przypisuje.

Kursy walut: datowane rachunki dla cen w lirach

Ceny nieruchomości w Turcji wyrażone w lirach oraz dolarowy próg obywatelstwa wyrażane są w różnych walutach, dlatego do każdego przeliczenia potrzebny jest datowany kurs. Kursy w poniższej tabeli to orientacyjne kursy kupna USD TCMB z jej plików dziennych (30 września 2025 r., 30 września 2026 r. i 4 listopada 2026 r.), a także pliki z 31 grudnia 2024 r., 4 listopada 2024 r., 31 grudnia 2025 r., 4 listopada 2025 r. i 30 czerwca 2026 r.

Odczyt trzeciego wiersza: 48,9303 / 41,5068 – 1 = 17,9%, więc dolar kosztował 30 września 2026 r. o 17,9% więcej lirów niż rok wcześniej. Wrześniowy indeks cen mieszkań wzrósł w tym samym okresie o 22,3% w lirach, więc wyrażona w dolarach zmiana indeksu wynosi z grubsza 1,2234 / 1,1789 – 1 = 3,8%, przy czym porównanie to zakłada, że kurs z końca miesiąca jest reprezentatywny dla całego miesiąca. Euro zachowywało się podobnie: kurs euro TCMB wynosił TL 48,3661 w dniu 4 listopada 2025 r. i TL 55,8465 w dniu 4 listopada 2026 r., co oznacza wzrost o 15,5% (EVDS).

Dwa przykłady pokazują działanie datowanego kursu. Mieszkanie wycenione na TL 5 000 000 było warte około USD 120 460 w dniu 30 września 2025 r. (5 000 000 / 41,5068) i około USD 102 190 w dniu 30 września 2026 r. (5 000 000 / 48,9303), bez żadnej zmiany ceny w lirach. W drugą stronę, próg obywatelstwa USD 400 000 odpowiada TL 19 572 120 po kursie z 30 września 2026 r. (400 000 × 48,9303) i TL 19 974 400 po kursie z 4 listopada 2026 r. (400 000 × 49,9360), wobec TL 16 602 720 po kursie z 30 września 2025 r. (400 000 × 41,5068). Przy cenie jednostkowej w Stambule wynoszącej około USD 1 857 za m² w trzecim kwartale 2026 r. kwota USD 400 000 odpowiada około 215 m² (400 000 / 1 857) powierzchni po średniej cenie, a przy cenie krajowej około USD 1 101 za m² około 363 m².

Przepisy rynku nieruchomości w Turcji: co obowiązuje i co jest zaplanowane

Ta sekcja opisuje każdy przepis wraz z podstawą prawną i datą. Po opisach następuje kalendarz podsumowujący każdy przepis. Przepisy zależne od sytuacji nabywcy przedstawiono tak, jak podaje je oficjalne źródło.

Obywatelstwo za inwestycję: USD 400 000 i trzyletnia adnotacja

Artykuł 20(2)(b) rozporządzenia wykonawczego do tureckiej ustawy o obywatelstwie, jak opisują go rządowy portal Your Key Türkiye i Biuro Wsparcia Inwestycji w Konyi, przewiduje wyjątkowe nadanie obywatelstwa cudzoziemcowi, który nabywa nieruchomość o wartości co najmniej USD 400 000 i wyraża zgodę na adnotację w akcie własności (title deed) zakazującą zbycia przez trzy lata. Limit USD 400 000 obowiązuje od 13 czerwca 2022 r.; przed tą datą wynosił USD 250 000. Rozporządzenie zmieniano 12 stycznia 2017 r., 19 września 2018 r., 7 grudnia 2018 r., 6 stycznia 2022 r., 13 czerwca 2022 r. i 12 grudnia 2023 r. Zmiana z 12 grudnia 2023 r. usunęła grunty rolne i grunty bez budynku z kwalifikujących się opcji, a zmiana z 6 stycznia 2022 r. wymagała, by waluta obca została sprzedana Bankowi Centralnemu za pośrednictwem banku. Wartość potwierdza dokument ustalający kwotę, który opiera się na raporcie z wyceny. Tę ścieżkę opisujemy dalej w naszym przewodniku po obywatelstwie i imigracji.

Pozwolenie na pobyt z tytułu posiadania nieruchomości

Zgodnie z listą dokumentów wymaganych we wnioskach, publikowaną przez Prezydium Zarządzania Migracjami na portalu e-ikamet, krótkoterminowe pozwolenie na pobyt z tytułu posiadania nieruchomości wymaga wartości co najmniej USD 200 000 w chwili nabycia, a nieruchomość ma służyć jako miejsce zamieszkania właściciela, a nie być wynajmowana. Pozwolenia krótkoterminowe są udzielane na okresy do jednego roku.

Dokumenty dla nabywców zagranicznych: zaświadczenie o zakupie waluty obcej

W komunikacie urzędu rejestru gruntów (TKGM) z 26 stycznia 2022 r. stwierdzono, że cudzoziemcy będący osobami fizycznymi, którzy kupują nieruchomość, muszą najpierw sprzedać walutę obcą Bankowi Centralnemu za pośrednictwem banku i przedstawić uzyskane zaświadczenie o zakupie waluty obcej (DAB) w urzędzie rejestru gruntów. Wymóg ten zaczął obowiązywać 24 stycznia 2022 r. Wartość w lirach wskazana na zaświadczeniu znajduje odzwierciedlenie w akcie jako wartość, od której oblicza się opłatę, a przy zakupach w celu uzyskania obywatelstwa żąda się także potwierdzenia bankowego przelewu od kupującego do sprzedającego. Płatności dokonane przed opublikowaniem okólnika były co do zasady akceptowane bez zaświadczenia, choć potwierdzenie bankowe przelewu jest nadal wymagane.

Opłata za akt własności i VAT

Opłatę za akt własności ustala taryfa ustawy o opłatach, ustawy nr 492. Pozycja 20(a) pobiera ją osobno od zbywcy i nabywcy od zadeklarowanej wartości transakcji, która nie może być niższa od wartości dla podatku od nieruchomości; ustawa nr 7566 z 4 grudnia 2025 r., artykuł 8, zmieniła brzmienie tego przepisu o podstawie. Stawka ustawowa wynosi 1% (binde 10), Prezydent może ją podnieść do dwukrotności i obniżyć do jednej dziesiątej, a stosowana stawka wynosi 2% (binde 20) od czasu, gdy uchwała Rady Ministrów z 20 września 2012 r. podniosła ją z 1,65%. Od zadeklarowanej wartości TL 10 000 000 daje to TL 200 000 dla każdej ze stron, razem TL 400 000. Zmiana z 2018 r. dodała pierwsze sprzedaże nowych mieszkań i lokali użytkowych do kategorii, dla których Prezydent może ustalić inną stawkę.

W odniesieniu do podatku od wartości dodanej (VAT) skonsolidowana lista stawek Administracji Skarbowej (GİB) pokazuje stawkę ogólną 20% od 10 lipca 2023 r. (Decyzja Prezydenta 7346). Zgodnie z pozycją 35 listy II, dodaną Decyzją Prezydenta 5359 z 29 marca 2022 r. i obowiązującą od 1 kwietnia 2022 r., dostawy mieszkań o powierzchni netto do 150 m² są opodatkowane obniżoną stawką z listy wynoszącą 10%, a mieszkania w projektach transformacji miejskiej na podstawie ustawy nr 6306 o powierzchni netto do 150 m² są opodatkowane stawką 1%; mieszkania, których pozwolenie na budowę jest wcześniejsze niż 1 kwietnia 2022 r., zachowują wcześniejsze przepisy (lista stawek VAT GİB). Nasz przewodnik po zakupach na raty przedstawia, jak stawki te współgrają z planami płatności deweloperów.

Podatek od nieruchomości i podwyżki czynszu

Zgodnie z artykułem 8 ustawy o podatku od nieruchomości nr 1319 stawka podatku od budynków wynosi 1 promil dla budynków mieszkalnych i 2 promile dla pozostałych budynków, zwiększone o 100% w granicach gmin metropolitalnych i obszarów przyległych określonych w ustawie nr 5216, więc mieszkanie w gminie metropolitalnej jest opodatkowane stawką 2 promile. Prezydent może obniżyć stawki nawet o połowę lub podnieść je do trzykrotności. Przy ustalonej wartości podatkowej TL 8 000 000 stawka 2 promile daje TL 16 000 rocznie. Wartość podatkową ustala gmina, a nie cena sprzedaży.

Jeśli chodzi o czynsz, artykuł 344 tureckiego Kodeksu zobowiązań (ustawa nr 6098) stanowi, że czynsz uzgodniony na odnowiony okres najmu jest ważny tylko wtedy, gdy nie przekracza zmiany dwunastomiesięcznej średniej indeksu cen konsumpcyjnych w poprzednim roku najmu; w przypadku umów zawartych na pięć lat lub dłużej czynsz ustala sąd. TÜİK publikuje dwunastomiesięczną średnią co miesiąc i jest to inna miara niż roczna zmiana przytaczana wcześniej na tej stronie.

Najem krótkoterminowy na podstawie ustawy nr 7464

Ustawa nr 7464 o turystycznym wynajmie mieszkań została uchwalona 25 października 2023 r. i opublikowana w Dzienniku Urzędowym z 2 listopada 2023 r. (numer 32357), a weszła w życie 1 stycznia 2024 r. (tekst ustawy i Dziennik Urzędowy). Rozporządzenie wykonawcze ukazało się w Dzienniku Urzędowym z 28 grudnia 2023 r. (numer 32413). Według rejestru Ministerstwa Kultury i Turystyki, zapisanego w naszym przewodniku po prawie Airbnb, w dniu 17 października 2026 r. było 33 966 wpisów pozwoleń obejmujących 49 102 mieszkania. Decyzja Trybunału Konstytucyjnego z 25 grudnia 2025 r. pozostawiła w mocy wymóg zgody w budynkach wielorodzinnych, a projekt ustawy o zagranicznych cyfrowych platformach noclegowych, złożony 10 sierpnia 2026 r., został zatwierdzony w komisji (Anadolu Agency). Liczbę hoteli i kontekst licencyjny przedstawia nasz przewodnik po hotelach w Turcji.

System płatności przy sprzedaży nieruchomości

Nowelizacja rozporządzenia Ministerstwa Handlu o obrocie nieruchomościami, opublikowana w Dzienniku Urzędowym z 29 kwietnia 2026 r. (numer 33238), dodała Artykuł dodatkowy 1. Wymaga on, aby ceny sprzedaży płacone w całości lub w części gotówką, przelewem bankowym, EFT lub inną metodą wskazaną przez Ministerstwo przechodziły przez system płatności, który przenosi własność i cenę jednocześnie. Z wpływów sprzedającego potrąca się opłatę za korzystanie z systemu, kwoty finansowane przez bank lub instytucję finansową są wyłączone, a Ministerstwo może przesunąć początek stosowania o najwyżej trzy miesiące. Dziennik Urzędowy z 1 października 2026 r. (numer 33387) przesunął datę w Artykule przejściowym 1(10) z 1 lipca 2026 r. na 1 grudnia 2026 r. i zmienił brzmienie ustępu dotyczącego tego, jak ustala się wyłączenia, zakres pilotażu, opłatę i jej podział, za pośrednictwem integratora upoważnionego przez Ministerstwo na podstawie protokołu z Ministerstwem Środowiska, Urbanizacji i Zmian Klimatu. Zgodnie z brzmieniem artykułu przejściowego sprzedaże zawarte do 1 grudnia 2026 r. nie muszą korzystać z systemu.

Ustawa nr 7579 i raporty z wyceny

Ustawa nr 7579, opublikowana w Dzienniku Urzędowym z 22 maja 2026 r. (numer 33261), zmieniła ustawę o rejestrze gruntów i kilka innych. Artykuł 1 wymaga, aby raporty z wyceny dla finansowania mieszkaniowego i rynków kapitałowych były przesyłane drogą elektroniczną i bezpłatnie do rejestru gruntów w dniu sporządzenia raportu. Inne artykuły zwalniają przetargi i umowy mieszkalnictwa socjalnego TOKİ z opłaty skarbowej do 31 grudnia 2027 r., przewidują administracyjne kary pieniężne w wysokości TL 500 000 za dostarczanie betonu towarowego do budynków bez pozwolenia, wymagają od 31 grudnia 2026 r. badań gruntu i fundamentów wykonywanych przez licencjonowane firmy oraz zmieniają przepisy o własności lokali i ochronie przeciwpożarowej. Ustawa nie zawiera żadnej zmiany dotyczącej VAT ani przepisu szczególnego dla nabywców zagranicznych.

Nowa podaż: pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie

TÜİK publikuje co miesiąc dane o pozwoleniach na budowę (budownictwo planowane) i pozwoleniach na użytkowanie (budynki ukończone), a serie są dostępne w EVDS jako grupy bie_inyprh2 i bie_inypkl2. Najnowszym miesiącem w wykorzystanych tu danych jest czerwiec 2026 r. Poniższe liczby dotyczą lokali mieszkalnych („daire”) we wszystkich budynkach, mieszkalnych i niemieszkalnych. Pozwolenie nie jest ukończeniem: lokal objęty pozwoleniem w jednym miesiącu jest co do zasady ukończony w późniejszym okresie, więc obie serie są strumieniami mierzonymi na różnych etapach, a nie potokiem, który można dopasować miesiąc po miesiącu.

Liczba lokali w pozwoleniach w pierwszym półroczu 2025 r. była o 32,8% wyższa niż w pierwszym półroczu 2024 r. (479 571 wobec 361 253), więc wzrost o 7,3% w 2026 r. nakłada się na większy wzrost z roku poprzedniego. Dla pełnych lat liczba lokali w pozwoleniach wyniosła 853 893 w 2024 r. i 1 191 457 w 2025 r., co oznacza wzrost o 39,5%, podczas gdy liczba lokali w pozwoleniach na użytkowanie wyniosła 636 158 i 692 738, czyli wzrost o 8,9%. W pierwszym półroczu 2026 r. lokale objęte pozwoleniami na użytkowanie stanowiły 59,7% lokali objętych pozwoleniami na budowę w tych samych miesiącach (307 440 / 514 813); wskaźnik ten porównuje dwa różne zbiory projektów i nie jest wskaźnikiem ukończenia. Powierzchnia w pozwoleniach na użytkowanie za półrocze wyniosła 60 573 612 m².

Miesięczne liczby pozwoleń są nierówne. Liczba lokali w pozwoleniach była w maju 2026 r. o 30,1% niższa niż w maju 2025 r. (76 691 wobec 109 645), a w czerwcu o 20,6% niższa (107 818 wobec 135 779), ale w lutym o 92,0% wyższa (86 533 wobec 45 069), w kwietniu o 48,6% wyższa (95 954 wobec 64 593), w marcu o 22,2% wyższa, a w styczniu o 14,5% wyższa. Porównanie za pierwsze półrocze zależy więc od wybranych miesięcy, a suma sześciu miesięcy jest wskaźnikiem bardziej wiarygodnym. Program Średnioterminowy na lata 2027–2029 Prezydium Strategii i Budżetu wymienia działania na rzecz rozszerzenia mieszkalnictwa socjalnego i socjalnego mieszkalnictwa czynszowego oraz przyspieszenia transformacji miejskiej, zwłaszcza w Stambule (OVP 2027–2029, 6 września 2026 r.).

Transformacja miejska i odporność na trzęsienia ziemi

Oficjalne dane zdominowane są przez dwa programy. Pierwszym jest stambulska kampania transformacji miejskiej znana jako „Yarısı Bizden” („połowa od nas”), rozpoczęta 22 lutego 2024 r. na podstawie Dekretu Prezydenta. Jej termin końcowy wynosił 31 grudnia 2026 r. i został przedłużony do 31 grudnia 2027 r., jak podała Anadolu Agency 20 października 2026 r. Wsparcie na jedno mieszkanie to dotacja TL 875 000, pożyczka TL 875 000 oraz TL 125 000 na koszty przeprowadzki, razem TL 1 875 000, z czego pożyczka podlega spłacie. Drugim jest odbudowa w strefie lutowego trzęsienia ziemi z 2023 r., gdzie Ministerstwo Środowiska, Urbanizacji i Zmian Klimatu podaje liczbę przekazanych lokali według prowincji.

Dane dla Stambułu oznaczają 5 482 dodatkowych ukończonych lokali między dwiema datami raportów (123 396 – 117 914) w ciągu 29 dni, od 22 września do 21 października 2026 r. Raport Doğayı Dinle, który powołuje się na dane Ministerstwa, opisuje też płatność dla wykonawcy w czterech etapach, trzech po 30% i końcowym 10% po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pożyczkę spłacaną od dwóch lat po uzyskaniu pozwolenia przez okres do dziesięciu lat, oprocentowaną 0% w pierwszym roku, a potem na poziomie połowy stopy cen konsumpcyjnych. Dane o przekazanych lokalach w strefie trzęsienia ziemi z raportu CNN Türk sumują się zgodnie z podanymi wartościami: 367 995 + 65 672 + 21 690 = 455 357. Ten sam raport przytacza bezpośrednią stratę spowodowaną trzęsieniami ziemi w wysokości USD 104 mld oraz całkowity koszt gospodarczy około USD 150 mld. Te dane programowe pochodzą od państwa i informują czytelnika o wolumenie mieszkań zastępczych, a nie o cenach, które mierzą opisane wyżej serie TCMB.

Prognozy podmiotów trzecich: źródło, data i metoda

Tabela zawiera prognozy makroekonomiczne, które zasilają dyskusję o rynku nieruchomości w Turcji. Mierzą one wzrost gospodarczy i ceny konsumpcyjne, a nie ceny domów, i każda z nich jest własną oceną wydawcy na podany dzień. Dane Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) pochodzą z października 2026 r. z publikacji World Economic Outlook za pośrednictwem jej interfejsu DataMapper; program rządowy to Program Średnioterminowy 2027–2029; wynik ankiety jest przytoczony w komunikacie prasowym TCMB z 30 października 2026 r.

Rozbieżność między źródłami widać w wierszu dotyczącym inflacji na koniec 2026 r.: wartość z programu rządowego, 28,4%, jest o 1,2 punktu procentowego niższa od wyniku ankiety, 29,6% (29,6 – 28,4), a wartość MFW na koniec okresu, 29,9%, jest o 0,2 punktu wyższa od ankiety. Roczna inflacja wynosiła we wrześniu 2026 r. 29,73%. Dla realnych cen domów istotny jest rachunek pokazany wcześniej: nominalna zmiana indeksu mierzona względem inflacji z tych samych dwunastu miesięcy. Ta strona nie rozciąga tych prognoz makroekonomicznych na ceny domów ani na sprzedaż.

Jak czytać statystyki rynku nieruchomości w Turcji

Większość sporów o rynek nieruchomości w Turcji wynika z porównywania wielkości, które mierzą różne rzeczy. Pięć rozróżnień obejmuje większość z nich.

• Indeks a cena jednostkowa. Indeks TCMB śledzi zmiany cen skorygowanego o jakość koszyka; cena jednostkowa to wielkość w lirach za metr kwadratowy, która zmienia się wraz ze strukturą mieszkań sprzedanych w kwartale, więc oba wskaźniki mogą się rozchodzić, jak stało się z ceną jednostkową Muğli i jej odpowiednikiem w dolarach wcześniej na tej stronie.
• Nominalnie a realnie. Nominalny wzrost o 22,3% przy inflacji 29,73% oznacza realny spadek o 5,7%. Obie liczby są poprawne; odpowiadają na różne pytania.
• Sprzedaż a wartość. TÜİK liczy zarejestrowane transakcje, więc miesiąc z mniejszą liczbą większych transakcji może wykazać niższą liczbę i wyższy obrót. Seria sprzedaży nie zawiera informacji o wartości.
• Wersja danych. TÜİK zrewidował swoją bazę danych o sprzedaży mieszkań w 2026 r., więc suma za 2025 r. może wynosić 1 760 292 lub 1 688 910, zależnie od wersji. Zestawienia sprzedaży cudzoziemcom w tym przewodniku są z tego powodu oznaczone datą biuletynu.
• Waluta i data. Kwota w dolarach wymaga podania kursu liry i daty, jak w sekcji o kursach walut; ta sama cena w lirach przelicza się na różne kwoty w dolarach w odstępie miesiąca.

Czytelnicy, którzy chcą sprawdzić daną liczbę, mogą pobrać ją bezpośrednio: indeks cen mieszkań to seria EVDS TP.KFE.TR, sprzedaż miesięczna znajduje się w grupach bie_akonutsat1 do bie_akonutsat4, stopa nowych kredytów to TP.KTF12, stopa kredytów już udzielonych to TP.BKR.TRY.18, a ceny konsumpcyjne to TUKFIY2025. Następna publikacja TÜİK o sprzedaży mieszkań, za październik 2026 r., jest zaplanowana na 17 listopada 2026 r., o czym wspominamy w naszym przewodniku po miastach. W tematach pokrewnych nasz przewodnik po ubezpieczeniu nieruchomości omawia ubezpieczenie nieruchomości w Turcji, a porównanie Dubaju i Turcji zestawia dane tureckie z innym rynkiem.

Często zadawane pytania

Ile mieszkań sprzedano w Turcji we wrześniu 2026 r.?

TÜİK odnotował 142 390 transakcji sprzedaży mieszkań we wrześniu 2026 r., czyli o 9,3% mniej niż 156 918 we wrześniu 2025 r. Wśród nich 23 397 było z kredytem hipotecznym (16,4%), 51 519 z rynku pierwotnego, a 90 871 z rynku wtórnego. W okresie od stycznia do września łącznie sprzedano 1 092 919 mieszkań wobec 1 177 125 rok wcześniej, co oznacza spadek o 7,2%.

Czy ceny domów na rynku nieruchomości w Turcji rosną w ujęciu realnym?

Nie, według indeksu TCMB. We wrześniu 2026 r. indeks cen mieszkań wyniósł 239,4, o 22,3% więcej niż rok wcześniej, podczas gdy ceny konsumpcyjne wzrosły o 29,73%, więc zmiana realna wyniosła -5,7% (1,2234 / 1,2973 – 1). Cena jednostkowa w lirach wzrosła w kraju o 26,6% w trzecim kwartale 2026 r. wobec trzeciego kwartału 2025 r., czyli mniej niż roczna inflacja 29,73% z września 2026 r.

Ile mieszkań kupili cudzoziemcy w 2026 r. do tej pory?

TÜİK podał 15 308 transakcji sprzedaży mieszkań cudzoziemcom w okresie od stycznia do września 2026 r., o 4,3% mniej niż w tym samym okresie 2025 r., oraz 2 167 we wrześniu, o 9,9% więcej. Listę za wrzesień otwierały Rosja (388), Irak (166), Niemcy (162) i Ukraina (158), a wśród prowincji Stambuł (817) i Antalya (664).

Jaką wartość nieruchomości wymaga tureckie obywatelstwo za inwestycję?

Artykuł 20(2)(b) rozporządzenia o obywatelstwie wymaga nieruchomości o wartości co najmniej USD 400 000 wraz z trzyletnią adnotacją w akcie własności zakazującą zbycia. Limit USD 400 000 obowiązuje od 13 czerwca 2022 r. Po kursie TCMB z 4 listopada 2026 r., TL 49,9360, odpowiada to TL 19 974 400.

Jakie są obecne limity wskaźnika kredytu do wartości w kredytach hipotecznych?

Decyzja BDDK 11364 z 29 stycznia 2026 r. ustala maksymalny kredyt od 20% do 90% wartości mieszkania, zależnie od przedziału wartości i klasy energetycznej. Dla mieszkania o wartości do TL 5 mln limity wynoszą 90%, 80% i 70% odpowiednio dla klasy energetycznej A–B, klasy C i pozostałych klas.

Jaka była przeciętna stopa kredytów mieszkaniowych w październiku 2026 r.?

TCMB podał średnią ważoną stopę 41,63% dla nowych kredytów mieszkaniowych w październiku 2026 r., wobec 41,91% we wrześniu. Jednotygodniowa stopa aukcji repo została obniżona do 36% w dniu 22 października 2026 r. Roczna inflacja cen konsumpcyjnych wyniosła 29,73% we wrześniu i około 29,77% w październiku według indeksu EVDS.

Kiedy sprzedaż nieruchomości musi korzystać z nowego systemu płatności?

Artykuł dodatkowy 1 rozporządzenia o obrocie nieruchomościami, dodany 29 kwietnia 2026 r., wymaga, aby ceny sprzedaży płacone gotówką lub przelewem przechodziły przez system płatności, który przenosi razem własność i cenę. Dziennik Urzędowy z 1 października 2026 r. ustalił datę w Artykule przejściowym 1(10) na 1 grudnia 2026 r., a Ministerstwo może przesunąć początek o najwyżej trzy miesiące.

Jakie opłaty i podatki dotyczą zakupu na rynku nieruchomości w Turcji?

Stosowana opłata za akt własności wynosi 2% zadeklarowanej wartości od każdej ze stron, łącznie 4%, od wartości, która nie może być niższa od wartości dla podatku od nieruchomości. VAT wynosi ogólnie 20%, a 10% dla mieszkań do 150 m² na podstawie pozwoleń wydanych od 1 kwietnia 2022 r. Podatek od nieruchomości wynosi 1 promil dla budynków mieszkalnych, podwojony do 2 promili w gminach metropolitalnych.

Ile nowych mieszkań jest budowanych?

W pierwszym półroczu 2026 r. pozwolenia obejmowały 514 813 lokali mieszkalnych, o 7,3% więcej niż w pierwszym półroczu 2025 r., a pozwolenia na użytkowanie 307 440 lokali, o 10,4% więcej. Za cały 2025 r. pozwolenia obejmowały 1 191 457 lokali, a pozwolenia na użytkowanie 692 738 (TÜİK za pośrednictwem EVDS).

Skąd pochodzą prognozy dla rynku nieruchomości w Turcji?

Ta strona cytuje wyłącznie prognozy makroekonomiczne: MFW (13 października 2026 r.) oczekuje wzrostu realnego PKB o 2,7% w 2026 r., Program Średnioterminowy (6 września 2026 r.) 3,3%, a Ankieta Uczestników Rynku TCMB (październik 2026 r.) inflacji na koniec roku na poziomie 29,6%. Są to oceny wydawców, a nie prognozy cen domów.

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła: Biuletyn indeksu cen mieszkań TCMB, wrzesień 2026; TCMB EVDS; Statystyki sprzedaży mieszkań TÜİK, wrzesień 2026; DHA; QNB Invest; Daily Sabah; Decyzja BDDK 11364; Komunikat BDDK z 30 stycznia 2026 r.; Komunikat prasowy TCMB 2026-45; Komunikat prasowy TCMB 2026-47; Kursy walut TCMB; Your Key Türkiye; Biuro Wsparcia Inwestycji w Konyi; Komunikat TKGM; Ustawa nr 492; Ustawa nr 1319; Ustawa nr 6098; Lista stawek VAT GİB; Dziennik Urzędowy 33238; Dziennik Urzędowy 33387; Dziennik Urzędowy 33261; Ustawa nr 7464; Anadolu Agency; Doğayı Dinle; CNN Türk; MFW DataMapper; Program Średnioterminowy 2027–2029.