Может ли иностранец купить квартиру в Турции в рассрочку? (2026)

Может ли иностранец купить квартиру в Турции в рассрочку? (2026)

Да, иностранный гражданин может купить квартиру в Турции в рассрочку, и турецкое законодательство подробно регулирует способы, которыми это можно сделать. Закон № 6502 «О защите прав потребителей» (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) определяет потребителя как лицо, действующее в некоммерческих целях, и не упоминает гражданство, поэтому его нормы о продаже жилья с предоплатой (ön ödemeli konut satışı), о продаже в рассрочку и о жилищных кредитах применяются к иностранному покупателю точно так же, как к турецкому. По состоянию на 17 октября 2026 г. существует четыре способа купить квартиру в Турции в рассрочку: план платежей застройщика на этапе строительства (off-plan), продажа готового жилья с рассрочкой от продавца, банковский жилищный кредит и план застройщика, объединённый с банковским кредитом. Договор на строящийся объект можно заключить только после получения разрешения на строительство; он должен быть подписан в установленной форме и обязан обеспечить передачу квартиры в обещанный срок, который ни при каких условиях не может превышать 48 месяцев с даты договора. Документ о праве собственности на квартиру в многоквартирном доме (kat mülkiyeti tapusu) выдаётся лишь после завершения строительства и получения разрешения на эксплуатацию здания; до этого момента покупатель располагает нотариально удостоверенным обещанием о продаже или зарегистрированным сервитутом на помещения здания.

В этом руководстве изложено, что говорят закон и официальные источники, статья за статьёй, и что каждый из способов требует от покупателя. В нём рассмотрены четыре способа, условия договора, которые положение делает обязательными, гарантии, защищающие предоплату, ограничения по ипотеке от Агентства по регулированию и надзору за банковской деятельностью (BDDK), валютные правила для договоров и переводов, связь с порогами для гражданства и вида на жительство, налоги и сборы, пошаговая последовательность действий, контрольный список и вопросы, которые покупатели задают чаще всего. Каждая цифра приведена с указанием источника и даты. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация, а правила изложены именно так, как их формулируют сами источники, без собственных оценок.

Четыре способа купить квартиру в Турции в рассрочку

В таблице сравниваются четыре способа. В правом столбце перечислены только те меры защиты, которые предусмотрены правовыми актами; в разделах ниже каждая из них разобрана подробнее.

Способ 1: планы платежей застройщика на этапе строительства

При продаже строящегося объекта покупатель вносит часть цены или всю цену до передачи жилья. Статья 40 Закона № 6502 называет это договором продажи жилья с предоплатой: потребитель обязуется заплатить цену заранее, наличными или в рассрочку, а продавец обязуется передать или сдать недвижимость после того, как цена уплачена полностью или частично. Порядок устанавливает Положение о продажах жилья с предоплатой (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik), опубликованное в Официальном вестнике от 27 ноября 2014 г. В него вносились изменения положениями, которые вышли в Официальном вестнике от 11 марта 2017 г. и в Официальном вестнике от 4 августа 2022 г.

Положение требует прописать в договоре план платежей, цену в рассрочку, проценты и дату передачи; именно так становится заметной «vade farkı» (разница между ценой при оплате наличными и ценой при оплате в рассрочку), то есть та сумма, на которую рассрочка оказывается дороже единовременного платежа. Статья 5 требует, чтобы форма предварительного информирования показывала полную цену продажи в турецких лирах со всеми налогами, и при оплате наличными, и при оплате в рассрочку, а также сумму процентов, если они есть, и годовую ставку, по которой они рассчитываются. Поэтому план, который продавец описывает как беспроцентный, должен показывать в одном и том же документе и цену при оплате наличными, и цену в рассрочку; покупатель может сравнить эти две цифры напрямую.

Способ 2: готовое жильё с рассрочкой от продавца

Продавец готовой квартиры может согласиться получать цену по частям. Подпункт (h) статьи 3 Закона № 6502 определяет «товары» так, что к ним относятся жилая недвижимость и недвижимость для отдыха, а статья 17 определяет продажу в рассрочку как такую, при которой продавец обязуется передать товар, а потребитель платит цену по частям. Это применяется, когда продавец действует в коммерческих или профессиональных целях (ст. 3(i)); частный владелец, продающий квартиру, не является «продавцом» в смысле этого определения, и тогда продажа подчиняется Кодексу обязательств Турции, который признаёт продажу недвижимости действительной, только если договор заключён в официальной форме (ст. 237). Для коммерческого продавца статьи 18–20 Закона дают потребителю три меры защиты. Первая — право на отказ в течение семи дней (период охлаждения). Вторая — ограничение на досрочное истребование долга: потребовать всю задолженность сразу после просрочки можно лишь в том случае, если продавец исполнил все свои обязательства, потребитель просрочил не менее двух платежей подряд на сумму не менее одной десятой цены либо один платёж на сумму не менее четверти цены, а продавец направил уведомление не менее чем за 30 дней. Третья — право погасить долг досрочно и получить соответствующее уменьшение процентов и комиссии.

Способ 3: банковские жилищные кредиты

Банки кредитуют иностранных покупателей по правилам своих собственных продуктов, а не по единому для всех банков стандарту. На странице Türkiye Finans об ипотечном финансировании для иностранцев сказано, что этот продукт предназначен для иностранных граждан, желающих купить жильё в Турции, что он допускает план платежей сроком до 120 месяцев, предлагает финансирование в размере до 75% от оценочной стоимости, использует оценку компании, имеющей лицензию Совета по рынкам капитала, и может предоставлять кредиты в лирах, в иностранной валюте и в валюте с привязкой к иностранной, если место жительства заёмщика зарегистрировано за рубежом, тогда как кредиты проживающим в Турции выдаются только в лирах. На той же странице указано, что объекты с пометкой «продажа иностранцам недоступна» в продукт не входят, а документы, выданные за рубежом, требуют апостиля и присяжного перевода на турецкий язык. На странице İşbank о жилищном кредите указан жилищный кредит специально для иностранцев, проживающих в Турции, и заявителям предлагается обратиться в отделение, чтобы составить план платежей. Страница каждого банка описывает только его собственный продукт, поэтому условия одного банка нельзя автоматически переносить на другой.

Способ 4: застройщик и банк вместе

Когда банковский кредит финансирует одно конкретное жильё по соглашению между покупателем, продавцом и кредитором, закон называет такой кредит связанным (bağlı kredi): статья 35 Закона № 6502 и подпункт (a) статьи 4 Положения определяют его как жилищный кредит, выданный исключительно для финансирования покупки конкретного жилья, так что два договора образуют единое экономическое целое. Если жильё не передано вовсе или передано с недостатками и потребитель воспользуется одним из средств защиты по статье 11, продавец и кредитор несут солидарную ответственность, при этом ответственность кредитора ограничена суммой кредита и длится один год, считая с даты передачи, указанной в договоре, если жильё не передано, либо с фактической даты передачи, если оно передано. Кредит, при котором покупатель выбирает жильё, а банк оплачивает его цену без какого-либо соглашения с продавцом, связанным кредитом не является (ст. 35(4)).

Что должен содержать договор рассрочки на строящийся объект

Перед любым договором пункт 2 статьи 40 Закона № 6502 требует вручить форму предварительного информирования не позднее чем за один день до заключения договора. Статья 5 Положения определяет её содержание, набранное шрифтом не менее 12 пунктов: наименование продавца, адрес, телефон и номер в торговом реестре; земельный участок (ada и parsel), блок, этаж, а также площадь помещения нетто и брутто; полная цена в лирах с налогами, наличными и в рассрочку; проценты, если они есть, и их годовая ставка; сведения о праве на период охлаждения и о праве выхода из договора; дата передачи; гарантия; дата получения разрешения на строительство; доля общих расходов. К форме должны быть приложены план помещения, план участка, поэтажный план и перечень комнат, а если гарантией служит страхование завершения строительства, то и форма по этому страхованию. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, лежит на продавце.

Сам договор в соответствии со статьёй 7 Положения должен содержать дату договора, цену в лирах с налогами, цену в рассрочку, сумму процентов и годовую ставку, ставку процентов за просрочку, которая не может превышать ставку договорных процентов более чем на тридцать процентов, правовые последствия просрочки, сумму предоплаты, план платежей и банковский счёт, на который поступают платежи, условия периода охлаждения и выхода из договора, гарантию, дату и форму передачи, дату разрешения на строительство, общие расходы, а также указание на то, что споры могут быть переданы в потребительский суд или в потребительскую арбитражную комиссию. Экземпляр договора должен быть вручён покупателю. Если договор оплачивается наличными, пункты, относящиеся только к рассрочке, не требуются (ст. 7(2)).

Форма договора имеет существенное значение для его действительности. Статья 6 Положения гласит, что продажа с предоплатой оформляется либо как письменный договор вместе с регистрацией перехода сервитута на помещения здания (kat irtifakı) в пользу потребителя, либо как договор-обещание о продаже недвижимости (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), заключённый у нотариуса, а договор, заключённый иначе, недействителен. Пункт 1 статьи 41 Закона добавляет, что продавец впоследствии не может ссылаться на эту недействительность в отношении потребителя, а пункт 2 статьи 41 запрещает продавцу требовать какой-либо платёж или любой документ, создающий долг, пока не заключён действительный договор. Пункт 3 статьи 40 Закона и пункт 3 статьи 6 Положения также запрещают договоры продажи жилья с предоплатой до выдачи разрешения на строительство.

Правовые рамки и защита покупателя

В таблице перечислены основные меры защиты со ссылками на правовые нормы, чтобы каждую из них можно было найти в тексте соответствующего закона или положения.

Разрешение на строительство, сервитут и разрешение на эксплуатацию

В продажах на этапе строительства постоянно встречаются три документа, и эти документы появляются один за другим в твёрдо установленном порядке. Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) выдаёт муниципалитет или губернаторство на основании статьи 21 Закона о градостроительстве № 3194, которая делает разрешение обязательным для сооружений, входящих в сферу его действия. Сервитут на помещения здания, kat irtifakı, — это право, создаваемое на земельный участок для помещений здания, которое строится или будет построено; согласно статьям 1, 2 и 14 Закона № 634 о поэтажной собственности (Kat Mülkiyeti Kanunu), он может быть установлен на участке без здания или с незавершённым зданием на основании утверждённого архитектурного проекта и плана управления, и возникает путём официального акта и регистрации в земельном реестре (ст. 10). Поэтажная собственность, kat mülkiyeti, — это индивидуальное право собственности на помещение в завершённом здании. Статья 12 требует для её создания утверждённый проект вместе с разрешением на эксплуатацию здания (yapı kullanma izin belgesi), которое обычно называют iskân. Статья 30 Закона № 3194 требует получить это разрешение от органа, выдавшего разрешение на строительство, когда здание или его пригодная для использования часть закончены. Таким образом, если свести сказанное воедино, квартира, купленная на этапе строительства, сначала является помещением в рамках kat irtifakı, а после получения разрешения на эксплуатацию становится собственностью по kat mülkiyeti.

Iskân — это разрешение на эксплуатацию здания в целом, а не документ, который вручается отдельному собственнику, и запись в реестре прав может существовать уже во время строительства, поскольку kat irtifakı можно зарегистрировать, а обещание о продаже можно отметить в реестре. Согласно статье 1009 Гражданского кодекса Турции, права, вытекающие из договоров-обещаний о продаже и из договоров строительства в обмен на долю земли, могут быть отмечены (şerh) в земельном реестре, и отмеченное право можно предъявить любому, кто позднее приобретёт права на недвижимость. Статья 237 Кодекса обязательств Турции предусматривает, что обещание продать недвижимость действительно, только если оно дано в официальной форме. Орган, который ведёт этот реестр и хранит записи о правах на недвижимость, — Главное управление земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM).

Гарантии для предоплаты

Для проекта из 30 квартир и более статья 12 Положения требует, чтобы продавец до начала продаж оформил страхование завершения строительства либо предоставил хотя бы одну из трёх альтернатив. Банковское гарантийное письмо (ст. 14) — это безусловное бессрочное письмо, в котором банк обязуется выплатить потребителю по первому требованию уже уплаченную цену, если продавец не исполнит обязанности по передаче. Система поэтапных платежей (ст. 15) требует, чтобы покупатель вносил деньги на блокированный счёт, открытый на имя продавца в банке, указанном в договоре; деньги выдаются только по мере продвижения строительства, банк не вправе взимать с покупателя комиссию, а если продавец не исполнит свои обязанности, банк возвращает ту часть, которая ещё не была выдана продавцу. Связанный кредит (ст. 16) засчитывается как гарантия на сумму кредита, а оставшуюся сумму продавец должен обеспечить отдельно. Пункт 2 статьи 12 допускает иной способ, который гарантирует все платежи потребителя, если его принимает Министерство торговли. Порог в 30 квартир указан в тексте Положения; статья 42 Закона оставляет определение порога по размеру проекта на усмотрение министерства.

Период охлаждения, выход из договора и просрочка

Потребитель вправе отказаться от договора в течение 14 дней с даты заключения договора, не называя причины и не платя штраф (Закон, ст. 43). Кроме того, Положение указывает, что уведомления о применении периода охлаждения и о выходе из договора можно направлять через нотариуса (ст. 8(2), 9(2)). Если часть цены оплачивается из связанного кредита, кредитный договор вступает в силу по окончании периода охлаждения, и кредитор не вправе взимать проценты или сборы в течение этого срока. После этого право выхода из договора действует до 24 месяцев с даты договора по статье 45 Закона, с предельными размерами компенсации, которые указаны в таблице. Продавец должен вернуть сумму в течение 180 дней после получения уведомления, а потребитель возвращает полученное в течение десяти дней после возврата денег. Пункт 2 статьи 45 Закона добавляет, что ничего не может быть востребовано с покупателя, который выходит из договора после смерти или после постоянной утраты трудоспособности, если из-за этого внесение предоплаты становится невозможным.

Положение также ограничивает размер штрафа, который начисляется за просрочку платежа. Подпункт (f) пункта 1 статьи 7 требует указывать в договоре ставку процентов за просрочку, не превышающую ставку договорных процентов более чем на тридцать процентов, а пункт 7 статьи 4 Закона запрещает сложные проценты, в том числе при просрочке. Если же покупатель допускает просрочку при коммерческой продаже готового жилья в рассрочку, статья 19 Закона допускает досрочное истребование долга только на условиях, описанных в разделе о способе 2.

Банковская ипотека для иностранных покупателей

Покупатель, который хочет купить квартиру в Турции в рассрочку с помощью банковского кредита, имеет дело с кредиторами, обязанными соблюдать предельные значения BDDK; они распространяются на кредиты потребителям на приобретение жилья согласно статье 12 Положения о кредитных операциях банков (Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik). Пункт 1 статьи 12 также требует, чтобы имущество, принимаемое в залог, оценивала оценочная компания, уполномоченная BDDK или Советом по рынкам капитала (SPK), и именно эта стоимость используется для определения предела. Решение Совета № 11364 от 29 января 2026 г. устанавливает максимальный размер кредита как долю стоимости жилья по диапазонам стоимости и классам энергоэффективности; в одностраничном тексте решения нет различия между гражданами и иностранцами или между резидентами и нерезидентами.

Это решение сохраняет в силе и более раннее Решение № 10656 от 24 августа 2023 г., согласно которому максимальное отношение кредита к стоимости применяется после уменьшения на 75 процентов, если заёмщик, его супруг(а) или ребёнок младше 18 лет владеет хотя бы одним жильём. Решение № 10849 от 15 февраля 2024 г. устанавливает, что единственное жильё, которое снесено или в отношении которого вынесено предписание о сносе, потому что оно признано рискованным сооружением по Закону № 6306, не учитывается. В Отчёте о финансовой стабильности от 22 мая 2026 г. Центрального банка уменьшение на 75 процентов при покупке более одного жилья в домохозяйстве, наряду со стоимостью финансирования, названо причиной того, что сроки жилищных кредитов ниже своего долгосрочного среднего значения. Эти предельные значения — ограничения, которые закон накладывает на банки, а не обещание заёмщику; в собственной информации банка указано, что он предлагает, и для продукта Türkiye Finans это до 75% от оценочной стоимости.

Стоимость жилищного кредита в лирах видна в еженедельных данных Центрального банка. Средневзвешенная процентная ставка по новым жилищным кредитам в лирах (Konut Kredisi, TL, flow) составила 41,66% на неделе, датированной 9 октября 2026 г., против 41,87% на 2 октября, 41,82% на 25 сентября, 41,96% на 18 сентября, 41,93% на 11 сентября и 41,94% на 4 сентября (TCMB, еженедельный ряд ставок по кредитам EVDS). Этот ряд охватывает кредиты, открытые в течение соответствующей недели, и представляет собой среднее значение по банкам, а не предложение для какого-либо конкретного покупателя.

Сам закон определяет правила, которые применяются к договору жилищного кредита, и эти правила перечислены ниже. Он должен быть заключён в письменной форме или на расстоянии, кредитор обязан предоставить форму предварительного информирования перед договором за разумное время (ст. 32–33), а процентная ставка может быть фиксированной или переменной, причём переменные ставки привязываются к референсным ставкам, которые определяет Центральный банк (ст. 36). Досрочное истребование долга после просрочки требует, чтобы кредитор исполнил все свои обязательства, потребитель пропустил не менее двух платежей подряд, а уведомление было направлено не менее чем за 30 дней (ст. 34). Заёмщик вправе погасить кредит полностью или частично, и кредитор обязан соответственно уменьшить проценты и прочие расходы; при фиксированной ставке договор может предусматривать компенсацию за досрочное погашение не более 1% от погашаемой суммы, если оставшийся срок составляет 36 месяцев или менее, и не более 2%, если он длиннее, а при переменной ставке никакой компенсации требовать нельзя (ст. 37). Пункт 8 статьи 4 Закона гласит, что все его нормы распространяются и на партисипационные банки с учётом доли прибыли.

Обязательное страхование от землетрясений (DASK, Zorunlu Deprem Sigortası) также входит в процесс. Согласно руководству TKGM для иностранцев, для жилых зданий полис требуется в отделении земельного реестра. Коммюнике Агентства по регулированию и надзору за страхованием и частными пенсиями, опубликованное в Официальном вестнике от 21 августа 2026 г. (№ 33347), изменило общее условие C.4 полиса, вступающее в силу через пятнадцать дней после опубликования: при продаже недвижимости полис прекращается в день регистрации в земельном реестре, неиспользованная премия возвращается по запросу, а отделение земельного реестра проверяет, есть ли у нового владельца полис.

Валютные и платёжные правила для иностранцев

Турецкие правила ограничивают установление цен в иностранной валюте между резидентами. В опубликованных Министерством казначейства и финансов ответах по Коммюнике № 2008-32/34, которое реализует Постановление № 32 о защите стоимости турецкой валюты, для недвижимости изложено следующее правило: договоры купли-продажи и аренды недвижимости между лицами, проживающими в Турции, как правило, не могут устанавливать цену в иностранной валюте или индексировать её по иностранной валюте. Исключения и сферу действия ответы описывают в таких выражениях. Лица, проживающие за рубежом, не подпадают под положения коммюнике. Лица без турецкого гражданства, имеющие законное место жительства в Турции, и некоторые компании, описанные в коммюнике, могут устанавливать цену и прочие платёжные обязательства по продаже недвижимости в иностранной валюте или индексировать их по иностранной валюте, и министерство подчёркивает, что формулировка звучит как «могут»: стороны вправе договориться о цене в лирах или в иностранной валюте. Если договор, который может быть выражен в иностранной валюте, оплачивается в лирах, то, как сказано в ответах, стороны свободно выбирают обменный курс.

Положение о продаже жилья с предоплатой использует в своих формах лиры. Подпункт (c) пункта 1 статьи 5 и подпункты (d)–(e) пункта 1 статьи 7 Положения требуют, чтобы форма предварительного информирования и договор указывали цену продажи и общую цену в рассрочку в турецких лирах со всеми налогами. Оба текста изложены здесь так, как они написаны, без собственных толкований и дополнений.

Что касается передачи права собственности, в объявлении TKGM от 26 января 2022 г. сказано, что с 24 января 2022 г. иностранные физические лица, покупающие недвижимость, должны сначала продать свою иностранную валюту Центральному банку через банк и представить в отделение земельного реестра справку о покупке иностранной валюты (döviz alım belgesi), выданную банком. Конвертированная сумма отражается в официальном акте как стоимость, от которой рассчитывается пошлина. Для покупок, совершаемых ради гражданства, в объявлении добавлено, что требуется также банковская квитанция о переводе от покупателя к продавцу. Объявление в принципе освобождает от справки платежи, совершённые до издания циркуляра, тогда как банковская квитанция по-прежнему запрашивается. В руководстве TKGM по приобретению недвижимости добавлено, что банк направляет справку в отделение земельного реестра через зарегистрированную электронную почту (KEP), а одобренные банком квитанции о переводе могут быть представлены до или после продажи.

Тот, кто решил купить квартиру в Турции в рассрочку, платит месяцами или даже годами, поэтому данные о курсах валют и о ценах — это часть общей картины, которую нужно учитывать. Ориентировочный курс доллара США Центрального банка на 16 октября 2026 г., последний рабочий день перед 17 октября, составил 49,3573 TL при покупке и 49,4463 TL при продаже; на 16 октября 2023 г. он составлял 27,8364 TL при покупке и 27,8865 TL при продаже (ориентировочные курсы TCMB). Годовая потребительская инфляция в сентябре 2026 г. составила 29,73%, при месячном росте на 1,84%, согласно сентябрьскому отчёту о развитии цен Центрального банка от 6 октября 2026 г., подготовленному на основе данных Турецкого статистического института. Индекс цен на жильё Центрального банка (2023=100, с поправкой на качество) в сентябре 2026 г. составил 239,4, что на 22,3% выше, чем годом ранее, в номинальном выражении, и на 5,7% ниже в реальном выражении; по Стамбулу рост в номинальном выражении составил 26,8%.

В бюллетене Турецкого статистического института о продажах жилья от 16 октября 2026 г. приведён размер рынка за сентябрь 2026 г.: продано 142 390 домов и квартир, из них 51 519 на первичном рынке и 90 871 на вторичном; 23 397 продаж (16,4%) были с ипотекой; 2 167 были проданы иностранцам (1,5% от общего числа, на 9,9% больше, чем в сентябре 2025 г.), причём первое место заняли граждане Российской Федерации (388), затем Ирака (166) и Германии (162); а с января по сентябрь иностранцам было продано 15 308 домов и квартир, на 4,3% меньше, чем годом ранее.

Гражданство и вид на жительство, если вы решили купить квартиру в Турции в рассрочку

Два порога по недвижимости связывают покупку квартиры с правовым статусом, и оба сформулированы вокруг документов о праве собственности. Путь к гражданству предусмотрен подпунктом (b) пункта 2 статьи 20 Положения о применении Закона о гражданстве Турции, процитированным на странице Офиса поддержки инвестиций Коньи. Он охватывает иностранца, который купил недвижимость стоимостью не менее 400 000 USD или эквивалента в иностранной валюте с пометкой в земельном реестре о том, что её нельзя продавать в течение трёх лет, либо того, кто для недвижимости с уже установленной поэтажной собственностью или сервитутом на помещения здания «заранее внёс» (peşin olarak yatırılan) не менее 400 000 USD или эквивалент и заключил нотариально удостоверенный договор-обещание о продаже, причём обязательство не передавать и не расторгать в течение трёх лет отмечено в реестре; соответствие условиям определяет Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Порог в 400 000 USD действует с 13 июня 2022 г.; до этой даты он составлял 250 000 USD. Формулировка пути через обещание о продаже требует, чтобы сумма была внесена заранее, поэтому при буквальном прочтении график рассрочки, по которому часть цены на дату договора ещё не уплачена, ей не соответствует.

В руководстве по гражданству Your Key Türkiye, сервисе TKGM, добавлен порядок процедуры. Учитываемая стоимость проверяется тремя способами: цена, заявленная в акте или в договоре-обещании о продаже, и сумма платежей должны каждая достигать порога на дату приобретения, а Документ об определении суммы (TTB, Tutar Tespit Belgesi), основанный на оценке компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала, подтверждает это. Отделение земельного реестра проверяет справку о покупке иностранной валюты, акт или договор-обещание о продаже и квитанцию, вносит пометку о запрете продажи на три года и уведомляет органы власти. В том же руководстве записано, что с 12 декабря 2023 г. земельные участки без здания и сельскохозяйственные земли исключены. Обзор гражданства и иммиграции на этом сайте описывает процесс шире.

Путь через краткосрочный вид на жительство опирается на перечень документов Управления по вопросам миграции при Президенте для заявителей, владеющих недвижимостью. В этом перечне запрашивается официальная копия документа о праве собственности (tapu senedi), подтверждающая, что жильё принадлежит заявителю; указано, что стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее 200 000 USD в эквиваленте в турецких лирах; требуется, чтобы недвижимость была жильём, которое иностранец использует для проживания, а не для сдачи в аренду или получения подобного дохода; первичным заявителям предлагается представить справку о нумерации (numarataj belgesi) из муниципалитета, а заявителям на продление — справку о сохранении права собственности (tapu devam belgesi). Перечень запрашивает именно документ о праве собственности, так что договор рассрочки или одна лишь отметка об обещании о продаже — не то, что в нём названо. Правила краткосрочной сдачи жилья для владельцев, желающих получать доход от аренды, изложены в руководстве о законе Турции об Airbnb.

Налоги и расходы, если вы решили купить квартиру в Турции в рассрочку

В таблице собраны основные статьи расходов, которые упоминаются в источниках; калькулятор налога на недвижимость на этом сайте, калькулятор налогов на недвижимость в Турции, подробнее описывает расходы на покупку.

Пошлина за регистрацию права собственности установлена в тарифе (2) Закона о пошлинах № 492. Его пункт 20(a) предусматривает, что при передаче за плату пошлина взимается от заявленной цены передачи, не ниже стоимости для целей налога на недвижимость, отдельно с передающего и с получающего; в применяемом столбце указано 20 промилле, тогда как установленная законом величина составляет 10 промилле, и закон позволяет Президенту повышать или понижать ставку в определённых пределах. В объявлении TKGM сказано, что сумма, конвертированная в лиры в Центральном банке, является стоимостью, указываемой в акте для иностранных покупателей.

НДС зависит от даты разрешения на строительство проекта, размера помещения и покупателя. Сводный перечень ставок НДС Управления государственных доходов по Постановлению 2007/13033 устанавливает общую ставку 20% и 10% для позиций списка (II), где пункт 35 включает часть площади нетто жилья до 150 м² для разрешений на строительство, выданных 1 апреля 2022 г. или позднее; для жилья, разрешения на строительство которого выданы раньше, продолжают действовать прежние положения. Освобождение для иностранцев-нерезидентов содержится в пункте 1(i) статьи 13 Закона № 3065: оно применяется к первой передаче жилья и рабочих помещений, построенных как таковые, требует ввоза цены в Турцию в иностранной валюте и распространяется на иностранных физических лиц, не проживающих в Турции, то есть, согласно статьям 4–5 Закона о подоходном налоге № 193, на тех, у кого нет постоянного места жительства в Турции и кто не находится в ней непрерывно более шести месяцев в календарном году. Правило о рассрочке изложено в Общем коммюнике по применению НДС в разделе 12.2.1: не менее 50% цены должно быть уплачено до даты счёта-фактуры, а остальное — в течение одного года, в иностранной валюте, ввезённой в Турцию. Его пример — готовое жильё, проданное за 500 000 USD, с оплатой 50% сразу и остатка шестью равными платежами, при котором НДС не рассчитывается, и сказано, что возврат НДС по освобождению производится после того, как вся цена ввезена и оплачена. Жильё должно иметь разрешение на строительство, быть передано готовым к использованию и, если можно установить сервитут на помещения здания, иметь его установленным; если владелец распорядится жильём в течение трёх лет, неуплаченный налог с процентами за просрочку должен быть уплачен до регистрационной сделки, а соответствующая пометка вносится в реестр. Покупателю нужна справка налоговой инспекции, подтверждающая нерезидентство, и копия паспорта.

Пошаговый порядок: как купить квартиру в Турции в рассрочку

Последовательность действий для иностранного покупателя, который решил купить квартиру в Турции в рассрочку, строится по правовым документам и следует тому порядку, в каком их требуют сами тексты, шаг за шагом.

1. Проверьте правила для иностранных покупателей в TKGM. Приобретать недвижимость могут только граждане стран, определённых решением Президента; общая площадь недвижимости иностранного физического лица ограничена 30 гектарами и 10% площади района, находящейся в частной собственности; недвижимость в военных запретных и охранных зонах отмечается в реестре, а недвижимость в особых охранных зонах требует разрешения губернаторства (TKGM, Your Key Türkiye, страница об иностранных физических лицах).
2. Получите форму предварительного информирования с приложениями не позднее чем за один день до подписания и сравните цену при оплате наличными и цену в рассрочку, проценты и годовую ставку, дату передачи, гарантию и дату разрешения на строительство (Закон, ст. 40(2); Положение, ст. 5).
3. Проверьте записи о земле и разрешении: владельца земли в земельном реестре, разрешение на строительство и утверждённый проект в муниципалитете, а также зарегистрирован ли сервитут на помещения здания (Закон № 3194, ст. 21; Закон № 634, ст. 10–14).
4. Уточните вид гарантии для проекта из 30 квартир и более: страхование завершения строительства, банковское гарантийное письмо, счёт поэтапных платежей или связанный кредит (Положение, ст. 12).
5. Подпишите договор в требуемой форме: нотариально удостоверенный договор-обещание о продаже либо письменный договор вместе с регистрацией перехода kat irtifakı, и добейтесь отметки обещания в реестре (Положение, ст. 6; Гражданский кодекс, ст. 1009).
6. Платите только после заключения действительного договора, на банковский счёт, указанный в договоре, сохраняйте банковские квитанции и принимайте только именные векселя, выданные по одному на каждый платёж (Закон, ст. 4(5), 41(2); Положение, ст. 7).
7. При необходимости воспользуйтесь 14-дневным периодом охлаждения; связанный кредит начинает действовать после его окончания (Закон, ст. 43).
8. Во время строительства ожидайте письменного уведомления о любом изменении проекта с правом выйти из договора в течение одного месяца и следите за датой передачи, которая не может превышать 48 месяцев с даты договора (Положение, ст. 11; Закон, ст. 44).
9. По завершении строительства проверьте разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi), преобразование в поэтажную собственность и полис DASK.
10. Для оформления акта конвертируйте иностранную валюту через банк, обеспечьте отправку справки в отделение земельного реестра через KEP, оплатите пошлину за регистрацию права собственности и подпишите официальный акт (объявление TKGM от 26 января 2022 г.).

Контрольный список и таблица рисков

Прежде чем подписывать договор, чтобы купить квартиру в Турции в рассрочку, обратите внимание на пункты контрольного списка ниже; они напрямую взяты из процитированных выше текстов.

• Прочтите форму предварительного информирования и сравните её с договором построчно: цена в лирах, цена в рассрочку, проценты, ставка за просрочку, дата передачи, гарантия и дата разрешения на строительство.
• Убедитесь, что собственник земли, названный в договоре, является собственником в земельном реестре и что дата разрешения на строительство совпадает с указанной в форме.
• Ищите штрафные условия: ставка процентов за просрочку не может превышать договорную ставку более чем на тридцать процентов, сложные проценты запрещены, а досрочное истребование долга ограничено законом.
• Проверьте, что произойдёт, если проект остановится: вид гарантии, срок передачи и право выхода из договора с предельными размерами компенсации.
• Проверьте, что жильё не помечено как недоступное для иностранцев и находится вне военных и охранных зон.
• Сохраняйте каждую квитанцию об оплате и каждое уведомление, в том числе направленные через нотариуса.

Тем, кто смотрит на Стамбул, можно сравнить квартиры на продажу в Стамбуле, страницу города Стамбул и сравнение городов Турции. Каждая страница на этом сайте является отдельным самостоятельным материалом со своим содержанием.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец получить ипотеку, чтобы купить квартиру в Турции?

Да, банки предлагают продукты для иностранных покупателей, но условия у каждого свои. На странице Türkiye Finans для иностранцев указано финансирование до 75% от оценочной стоимости, планы сроком до 120 месяцев и кредиты в лирах, в иностранной валюте или в валюте с привязкой к иностранной для заёмщиков, место жительства которых зарегистрировано за рубежом, а на странице İşbank указан жилищный кредит для иностранных граждан, проживающих в Турции. Решение BDDK № 11364 от 29 января 2026 г. устанавливает предельные значения от 20% до 90% оценочной стоимости в зависимости от диапазона стоимости и класса энергоэффективности, с дополнительным уменьшением на 75 процентов, если заёмщик, его супруг(а) или ребёнок младше 18 лет уже владеет жильём.

Каков минимальный первоначальный взнос?

Для банковского кредита предельные значения BDDK оставляют остаток на собственные средства покупателя: для жилья стоимостью до 5 млн TL с классом энергоэффективности A–B предел составляет 90%, а продукт Türkiye Finans предусматривает до 75%. Для плана застройщика Закон № 6502 (ст. 40–46) и Положение не устанавливают никакого процента первоначального взноса; они требуют, чтобы сумма предоплаты и план платежей были указаны в договоре (Положение, ст. 7(1)(ğ), (h)).

Бывает ли рассрочка без процентов?

Ответ зависит от конкретного договора. Положение требует, чтобы форма предварительного информирования и договор указывали цену при оплате наличными, общую цену в рассрочку и проценты, если они есть, с годовой ставкой; поэтому в плане без разницы в цене цена наличными и цена в рассрочку совпадают, а в плане с vade farkı показана разница.

Можно ли платить в долларах США?

В ответах Министерства казначейства и финансов по Коммюнике 2008-32/34 сказано, что лица, проживающие за рубежом, не подпадают под запрет на договоры в иностранной валюте, а люди без турецкого гражданства, законно проживающие в Турции, могут согласовывать цены на недвижимость в иностранной валюте или в лирах. Положение о продаже жилья с предоплатой требует указывать в форме и в договоре цены в лирах. В отделении земельного реестра иностранное физическое лицо должно представить справку о покупке иностранной валюты, подтверждающую, что иностранная валюта была продана Центральному банку через банк.

Когда я получу документ о праве собственности?

Покупатель по договору на строящийся объект сначала располагает нотариально удостоверенным обещанием о продаже или зарегистрированным правом kat irtifakı. Документ о праве собственности в форме поэтажной собственности (kat mülkiyeti) создаётся, когда существует разрешение на эксплуатацию (Закон № 634, ст. 12). Статья 44 Закона № 6502 считает жильё переданным, когда kat irtifakı зарегистрирован на имя потребителя вместе с передачей владения.

Обязательно ли разрешение на эксплуатацию (iskân)?

Да, для преобразования в поэтажную собственность: статья 12 Закона № 634 требует разрешение на эксплуатацию здания вместе с утверждённым проектом, а статья 30 Закона № 3194 требует это разрешение, когда здание или его пригодная для использования часть закончены. Иначе говоря, разрешение — это допуск для здания в целом, а не справка, выдаваемая лично владельцу квартиры.

Что делать, если застройщик не передаёт объект?

В этом случае потребитель вправе выйти из договора, ничего не платя, когда продавец не исполняет свои обязательства (Закон, ст. 45(2)), а возврат должен быть произведён в течение 180 дней после уведомления. Если существует гарантия, банковское гарантийное письмо можно предъявить банку, блокированный счёт поэтапных платежей возвращает невыданную сумму, а страхование завершения строительства выплачивает на своих условиях и защищено от кредиторов продавца (Закон, ст. 42(2)).

Учитывается ли рассрочка при получении гражданства?

Для пути через 400 000 USD формулировка Положения об обещании о продаже требует, чтобы сумма была внесена заранее, вместе с нотариально удостоверенным обещанием и пометкой о запрете продажи на три года, поэтому покупка, при которой часть цены ещё не уплачена, тексту не соответствует. В руководстве Your Key Türkiye сказано, что платежи и заявленная цена должны каждый достигать порога на дату приобретения.

Как начисляется НДС на новое жильё?

Для проекта с разрешением на строительство с 1 апреля 2022 г. первые 150 м² площади нетто облагаются по ставке 10%, а часть сверх этого — по ставке 20%; ставка 1% применяется к первым 150 м² в проектах трансформации по Закону № 6306. Иностранные физические лица-нерезиденты могут подпасть под освобождение по пункту 1(i) статьи 13 Закона № 3065, которое требует ввоза иностранной валюты, с уплатой не менее 50% до выставления счёта-фактуры и остатка в течение одного года.

Можно ли погасить рассрочку досрочно?

При коммерческой продаже в рассрочку статья 20 Закона № 6502 позволяет потребителю погасить весь долг или один либо несколько будущих платежей досрочно, и продавец обязан соответственно уменьшить проценты и комиссию. Для жилищных кредитов статья 37 даёт то же право с предельным размером компенсации за досрочное погашение 1% или 2% для кредитов с фиксированной ставкой.

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники: Закон № 6502; Положение о продажах жилья с предоплатой; Решение BDDK № 11364; Решение BDDK № 10656; Закон № 634; Закон № 3194; Закон № 3065; Закон № 492; Закон № 488; Общее коммюнике по применению НДС; перечень ставок НДС GİB; объявление TKGM; Your Key Türkiye, иностранные физические лица; перечень документов Управления по вопросам миграции; еженедельные ставки по кредитам TCMB (EVDS); Кодекс обязательств Турции; Гражданский кодекс Турции.