Самые дешёвые и самые дорогие города Турции (данные 2026 года)

Самые дешёвые и самые дорогие города Турции (данные 2026 года)

Самые дешёвые и самые дорогие города Турции зависят от того, что именно измеряется, и официальная статистика даёт два разных ответа. По стоимости жизни Статистический институт Турции (TÜİK, Türkiye İstatistik Kurumu) ставит на первое место Стамбул, а на последнее — юго-восточный регион, объединяющий Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт: исследование региональных паритетов покупательной способности (BSGP, Bölgesel Satınalma Gücü Paritesi) за 2024 год, опубликованное 29 декабря 2025 года, даёт Стамбулу индекс 112,6, а этому региону — 91,5 при среднем по стране, принятом за 100 (бюллетень TÜİK № 57948). По цене жилья Центральный банк Турецкой Республики (TCMB, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) публикует медианную цену за квадратный метр по провинциям: за третий квартал 2026 года первое место занимает Стамбул — 90 844 TL за m², второе — Мугла с 85 830 TL, а Агры замыкает список из 76 провинций с опубликованным показателем — 21 958 TL, предпоследний Мардин — 23 174 TL (серия EVDS «Konut Birim Fiyatları», данные просмотрены 18 октября 2026 года). Национальная медиана за квартал составляет 53 887 TL.

Два рейтинга расходятся, потому что измеряют разное. Индекс стоимости жизни оценивает фиксированную корзину товаров и услуг в 26 статистических регионах и не включает цену продажи жилья; ряд центрального банка строится по отчётам об оценке, подготовленным для жилищных кредитов, и ранжирует провинции, а не регионы. В результате Мугла, регион которой по индексу стоимости жизни (106,3) стоит на четвёртом месте из 26, занимает второе место по цене за m², а Измир, второй по индексу, по цене только четвёртый. В этом руководстве оба набора данных приведены полностью и сопоставлены с показом арифметики, к ним добавлены продажи жилья, продажи иностранным покупателям и численность населения по провинциям, а также перечислены правила, действующие для иностранных покупателей по всей стране. Так читателю проще понять, что именно показывает каждая цифра и из какого источника она взята. Каждая цифра сопровождается источником и датой, показатели с пометкой «расчёт» получены из этих источников с указанием метода, и ничто здесь не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.

Как составляются рейтинги: самые дешёвые и самые дорогие города Турции

За рейтингами стоят три официальных источника, и каждый отвечает на более узкий вопрос, чем подразумевает заголовок. TÜİK рассчитывает индекс регионального уровня цен. Центральный банк публикует поквартальную цену за квадратный метр по провинциям и ежемесячный индекс цен на жильё с поправкой на качество (KFE, Konut Fiyat Endeksi). TÜİK также публикует ежемесячные данные о количестве продаж жилья, взятые из земельного реестра Главного управления земельного кадастра и регистрации (TKGM, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), и ежегодные данные о численности населения из Системы регистрации населения по адресу (ADNKS, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi). Ниже каждый из этих источников описан отдельно, чтобы было понятно, какой вопрос он на самом деле решает.

Региональный индекс охватывает 26 регионов второго уровня совместимой с ЕС Номенклатуры территориальных единиц для статистики (NUTS-2, по-турецки İBBS, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması). Каждый регион объединяет от одной до шести провинций, а все 26 регионов вместе включают все 81 провинцию. Поэтому регион — это не город: Стамбул, Измир и Анкара образуют регионы из одной провинции, а регион, который TÜİK кодирует как TR32, охватывает провинции Айдын, Денизли и Мугла, и регион с кодом TRC3 — провинции Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт. Когда в этом руководстве говорится, что «город» дёшев или дорог по индексу, имеется в виду регион, в который входит эта провинция. Ряд цен по провинциям — единственный из трёх, в котором названы отдельные провинции. Именно поэтому в таблице по регионам ниже указаны коды TÜİK и входящие в них провинции.

Центральный банк определяет удельную цену как стоимость объекта, делённую на его общую полезную площадь, а публикуемый показатель по провинции — это медиана значений за m² в отчётном квартале после исключения экстремальных значений; он рассчитывается только для провинций с достаточным числом наблюдений (методологические пояснения TCMB к индексу цен на жилую недвижимость). Исходные данные — отчёты об оценке, которые подготавливают оценочные компании, когда банк одобряет индивидуальный жилищный кредит; сама сделка не обязана состояться, и в выборку входит каждый оценённый объект. Поэтому показатель — это медианная оценочная стоимость, а не среднее значение зарегистрированных цен продаж. Для пяти провинций в ряду нет значения ни за один квартал с 2023 года по третий квартал 2026 года: Ардахан, Байбурт, Гюмюшхане, Хаккяри и Тунджели. В пояснениях сказано, что удельные цены нельзя было рассчитать для провинций со слишком малым числом наблюдений.

В руководстве используется один пересчёт, и каждый раз он обозначен: суммы в долларах США с пометкой «расчёт» — это суммы в лирах, делённые на курс покупки валюты центрального банка 48,9303 TL за USD на 30 сентября 2026 года (ориентировочные обменные курсы TCMB на 30 сентября 2026 года). Поэтому столбец в долларах — это арифметическая иллюстрация на одну дату, а не цена в долларах, опубликованная центральным банком. Курс использован только для пересчёта, поэтому все долларовые значения следует читать с этой оговоркой.

Стоимость жизни: самые дешёвые и самые дорогие города Турции по регионам

Исследование TÜİK о региональной покупательной способности — источник рейтинга стоимости жизни, по которому определяются самые дешёвые и самые дорогие города Турции, — предназначено показать различия в покупательной способности лиры по стране. TÜİK строит индекс регионального уровня цен по единой чётко определённой корзине товаров и услуг и выражает каждый регион относительно среднего по стране, принятого за 100: индекс выше 100 означает, что регион «дорогой», а ниже 100 — «дешёвый» относительно этого среднего (бюллетень TÜİK № 57948). Издание 2024 года вышло 29 декабря 2025 года и по состоянию на 18 октября 2026 года является последним региональным изданием на портале данных TÜİK; более ранние издания, перечисленные там, — 2017, 2012 и 2008 годов. Результаты 2024 года получены новым полевым обследованием, поэтому их не следует читать как продолжение лет, продлённых по индексу потребительских цен (ИПЦ): та же таблица TÜİK даёт, например, для региона Балыкесир и Чанаккале (TR22) 100,5 в 2023 году и 108,0 в 2024 году, а сноски к таблице объясняют причину: значения с 2018 по 2023 год рассчитаны обновлением цен обследования 2017 года по ИПЦ, тогда как данные 2024 года получены новым полевым обследованием 2024 года.

В той же загружаемой таблице есть и столбец за 2025 год. В сноске к нему сказано, что результаты 2025 года рассчитаны обновлением цен полевого обследования 2024 года по ИПЦ, то есть это обновление обследования 2024 года, а не новое обследование. Оба столбца приведены в таблице ниже, чтобы их можно было сравнивать напрямую. Верх и низ рейтинга в обоих совпадают: Стамбул первый с 112,6 за 2024 год и 111,8 за 2025 год, а регион Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт последний с 91,5 и 90,7. Место определяется индексом 2024 года; если у двух регионов совпадает значение с точностью до одного десятичного знака, порядок определяют трёхзначные значения из файла TÜİK (TR61 с 104,433 выше TR51 с 104,417; TRC1 с 96,629 выше TR63 с 96,625).

Таблицу следует читать как отношения к национальной корзине. Стамбул с 112,6 означает, что корзина, которая в среднем по стране стоит 100, стоит там 112,6, а регион Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт с 91,5 означает, что она стоит 91,5. Деление неокруглённых значений индекса (112,61 и 91,511) даёт 1,2306, поэтому корзина стоимостью 1 000 TL в самом дешёвом регионе стоит около 1 231 TL в Стамбуле (расчёт). Разрыв между самым высоким и самым низким регионом составляет 21,1 пункта индекса. В 2024 году 12 из 26 регионов находятся выше 100 и 14 ниже (расчёт по таблице); семь выше 104 (Стамбул, Измир, регион Балыкесир и Чанаккале, регион Айдын, Денизли и Мугла, регион Анталья, Испарта и Бурдур, Анкара и регион Текирдаг, Эдирне и Киркларели), а разброс остальных регионов невелик по сравнению с разбросом от 112,6 до 91,5. Все эти числа получены простым расчётом по значениям таблицы и не содержат дополнительных данных.

Самые высокие и самые низкие регионы в каждой группе расходов

TÜİK публикует индекс и для каждой основной группы расходов. Разброс наиболее широк в группах, где региональные различия наибольшие, и регионы на полюсах в разных группах не совпадают. В таблице приведены наибольшее и наименьшее значения 2024 года в каждой группе и разброс между ними, который рассчитан по таблице TÜİK. Так видно, по каким статьям расходов регионы различаются сильнее всего.

Наиболее широкий разброс показывают жильё, здравоохранение и образование. Стамбул лидирует во всех трёх: 147,3 по жилью, 136,8 по здравоохранению и 138,8 по образованию, а самые низкие значения — 73,8 по жилью и 58,6 по образованию в регионе Агры, Карс, Ыгдыр и Ардахан (TRA2) и 73,6 по здравоохранению в регионе Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт (TRC3). Продукты питания, одежда и транспорт различаются гораздо слабее. Регион Балыкесир и Чанаккале (TR22) имеет самый высокий индекс по продуктам питания (106,0) и по одежде и обуви (108,4), а Измир (TR31) — самый высокий по гостиницам, кафе и ресторанам (113,8). TÜİK отмечает, что в сфере связи региональные различия невелики, потому что цены на телефонную связь и подписку на интернет одинаковы во всех регионах, а индекс алкогольных напитков и табака лежит между 99,6 и 100,1. Бюллетень сообщает значения индекса и не указывает причин различий.

Группу жилья нужно читать точно. Английское название в таблице TÜİK — «Rent, water, electricity, gas and other fuels» («Аренда, вода, электроэнергия, газ и прочие виды топлива»): это уровень цен на жильё как на статью потребления для людей, живущих в регионе. Это не цена покупки дома. Это главная причина, по которой высокий индекс жилья не переносится на высокую цену за квадратный метр, — что проверяется в разделе сравнения ниже на данных центрального банка. Иначе говоря, показатель описывает расходы жителей на жильё, а не стоимость его приобретения.

Как менялись самые высокие и самые низкие регионы между полевыми обследованиями

TÜİK провёл четыре полных региональных полевых обследования — в 2008, 2012, 2017 и 2024 годах, а годы между ними, продлённые по ИПЦ, не являются независимыми измерениями. В таблице перечислены самые высокие и самые низкие регионы в каждом году обследования по таблице категорий TÜİK. Стамбул — самый высокий регион в каждом обследовании, со значениями от 112,6 до 114,8. Самым низким был регион Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт (TRC3) в 2008, 2012 и 2024 годах и регион Агры, Карс, Ыгдыр и Ардахан (TRA2) в 2017 году, поэтому нижняя часть рейтинга менее устойчива, чем верхняя.

Не менее важно, чем то, что показывает индекс, то, чего он не показывает. Это не средняя арендная плата, не уровень заработной платы и не мера расходов отдельного домохозяйства; он сравнивает цену одной и той же корзины между регионами на одну дату. Это также не цена недвижимости: данные центрального банка в следующем разделе показывают провинции, чьё место по цене за m² намного выше или ниже места индекса их региона. Бюллетень TÜİK даёт индекс только на уровне регионов, поэтому провинцию внутри региона из нескольких провинций по этому показателю нельзя отделить от соседей. Иначе говоря, индекс отвечает на вопрос о том, сколько стоит одна и та же корзина в разных регионах, а не сколько стоит дом.

Цены на жильё: самые дешёвые и самые дорогие города Турции по провинциям

Серия центрального банка «Удельные цены на жильё» (группа данных EVDS bie_birimfiyat) публикуется поквартально для Турции и для провинций с достаточным числом наблюдений. За третий квартал 2026 года она охватывает 76 провинций. Национальная медиана составила 53 887 TL за m², что на 26,6% больше, чем в третьем квартале 2025 года (42 549 TL). Стамбул находится на уровне 90 844 TL, что в 1,69 раза выше национальной медианы (расчёт), а отношение наибольшего значения к наименьшему среди 76 провинций равно 4,1 (Стамбул к Агры, расчёт). В таблицах приведены десять провинций с наибольшей и десять с наименьшей медианой, изменение за год и значение в долларах по указанному курсу. Все значения взяты из ряда центрального банка, а расчётные показатели помечены отдельно.

Десять провинций с самой высокой медианной ценой за m², 3 кв. 2026

Мугла — единственная провинция, кроме Стамбула, где цена превышает 60 000 TL за m², и её рост за год (+15,4%) — наименьший в первой десятке, тогда как у Стамбула (+32,2%) — наибольший. В список входят три самые населённые провинции (Стамбул, Анкара и Измир) и ещё семь; девять из десяти находятся на побережье Мраморного, Эгейского, Средиземного или Чёрного моря, а Анкара — единственная внутренняя провинция. Серия даёт медианы по провинциям, поэтому районы вроде Бодрума в провинции Мугла или Аланьи в провинции Анталья отдельно не показаны, и центральный банк не связывает уровни цен с конкретными причинами.

Десять провинций с самой низкой медианной ценой за m², 3 кв. 2026

Нижняя часть таблицы приходится на восточную, юго-восточную и южную Анатолию (Агры, Мардин, Малатья, Битлис, Османие, Килис, Шанлыурфа, Адыяман и Шырнак), а десятым идёт Йозгат в центральной Анатолии. Восемь из десяти выросли за год более чем на 20%, а Битлис (+13,9%) — медленнее всех. В долларах по указанному курсу ни одна из этих провинций не достигает 600 USD за m² (расчёт). Поскольку серия — это медиана оценочных значений с минимальным числом наблюдений, провинция с небольшим числом оценок под кредиты может колебаться от квартала к кварталу сильнее, чем крупный рынок; пять провинций без показателя показывают, где выборка тоньше всего.

Индекс цен на жильё и индекс арендной платы, сентябрь 2026 года

Индекс цен на жильё с поправкой на качество отвечает на иной вопрос, чем удельная цена: насколько изменились цены после поправки на характеристики оценённых домов. Бюллетень центрального банка за сентябрь 2026 года сообщает, что индекс (2023 год = 100) за месяц вырос на 1,2% до 239,4 и был на 22,3% выше, чем год назад, в номинальном выражении и на 5,7% ниже в реальном выражении (Индекс цен на жильё и индекс арендной платы для новых арендаторов TCMB, сентябрь 2026 года). Реальный показатель получается дефлированием номинального изменения инфляцией потребительских цен. В том же бюллетене сообщается об индексе арендной платы для новых арендаторов (YKKE, Yeni Kiracı Kira Endeksi): за год он вырос на 26,6% в номинальном выражении и снизился на 2,4% в реальном. Уровни индекса в таблице сравнивают каждый город с его собственным уровнем в 2023 году и не могут использоваться для сравнения абсолютных цен между городами: уровень Анкары 265,2 выше уровня Стамбула 230,9 говорит лишь о том, что индекс Анкары с 2023 года вырос сильнее.

На региональном уровне бюллетень приводит годовое изменение индекса цен на жильё для 19 групп провинций и для Турции. Наибольший годовой рост у Стамбула (26,8%), наименьший — у региона Эдирне, Киркларели и Текирдаг (15,3%); бюллетень центрального банка называет те же два региона самым высоким и самым низким по аренде (35,5% и 18,8%). В таблице перечислены территории, которые включают провинции, обсуждаемые в этом руководстве.

Аренда и цена за квадратный метр

Центральный банк публикует также удельную арендную плату оценённых домов, определяемую как арендная стоимость жилья, делённая на его общую полезную площадь (серия EVDS «Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları»). Обе серии строятся по одним и тем же отчётам об оценке, поэтому умножение медианной месячной арендной платы за m² на двенадцать и деление на медианную цену за m² даёт валовое отношение, использующее только данные центрального банка. Приведённое ниже отношение рассчитано для этого руководства: центральный банк его не публикует, оно указано до налогов, расходов и простоя, а оценочные арендные ставки не равны ставкам по договорам. За третий квартал 2026 года национальное отношение составляет 6,13%; для Стамбула оно равно 6,28%, для Муглы — провинции со вторым по величине показателем цены за m² — 5,35%, а для Шанлыурфы — 7,00%.

В крупных городах отношения группируются в диапазоне от 5,4% до 6,5%, то есть сильно различающиеся цены за квадратный метр в таблице выше сопровождаются столь же различающейся арендой за квадратный метр. Отношение ничего не говорит о будущих изменениях цен или арендной платы; это моментальный снимок отношения двух медиан за один квартал.

Почему самые дешёвые и самые дорогие города Турции различаются в зависимости от показателя

У двух списков общая вершина (Стамбул первый в обоих) и общее дно (юго-восток и восток последние в обоих), но середина различается. В таблице рядом поставлены 14 провинций. Место региона — это место региона провинции среди 26 регионов по индексу 2024 года. Позиция по индексу переносит тот же индекс на шкалу из 76 провинций: каждая провинция получает место индекса своего региона, провинции одного региона делят позицию, а совпавшая позиция принимает наивысший ранг среди совпавших провинций. Место по цене — это место провинции среди 76 провинций по медианной цене за m² в третьем квартале 2026 года. Два столбца отношений показывают, насколько каждый показатель выше или ниже своего национального ориентира: цена, делённая на национальную медиану 53 887 TL, и индекс, делённый на 100. Последний столбец вычитает место по цене из позиции по индексу, поэтому положительное число означает, что провинция занимает более высокое место по цене, чем её регион по индексу. Благодаря этому можно сопоставить положение каждой провинции в двух рейтингах.

Двенадцать из 14 строк находятся в пределах пяти мест от нуля: Стамбул и Бурса на нуле, а Измир (−2), Анкара (+2), Анталья (+5), Мугла (+3), Чанаккале (−2), Коджаэли (+5), Мерсин (−4), Конья (+4), Газиантеп (+5) и Мардин (−2) близки к нему. Два исключения находятся в одном регионе, что показывает предел регионального индекса: Диярбакыр занимает 30-е место по цене при позиции региона 60 (+30), а Шанлыурфа — 70-е при той же 60 (−10), потому что медиана Диярбакыра составляет 37 864 TL за m², а Шанлыурфы — 27 042 TL. Чанаккале (54 269 TL) и Балыкесир (49 916 TL) также делят индекс 108,0 при разных ценах.

По всем 76 провинциям наибольшие расхождения возникают тем же способом — в регионах, объединяющих провинции с разным уровнем цен: Невшехир (+31), Диярбакыр (+30), Аксарай (+24) положительные, то есть их места по цене намного выше позиций региональных индексов, а Бурдур (−34), Дюздже (−32), Биледжик (−24) отрицательные (все — расчёт). Вторая закономерность — размах. Отношение цен колеблется от 0,41 (Агры) до 1,69 (Стамбул), то есть в 4,1 раза, а отношение индекса — от 0,92 до 1,13, то есть в 1,23 раза: индекс сжимает различия, которые ряд цен показывает полностью. Цена Муглы в 1,59 раза выше национальной медианы при отношении индекса 1,06, а у Бурсы — 0,79 при 1,03.

Ранговая корреляция выражает числом, насколько близко движутся два показателя. Каждой из 76 провинций с показателем цены был присвоен индекс 2024 года её региона, обе переменные были ранжированы, причём совпавшие значения делили средний ранг, и по рангам рассчитан коэффициент ранговой корреляции Спирмена. Результат — 0,82 (расчёт для этого руководства). Значение 1 означало бы, что рейтинг индекса точно предсказывает рейтинг цен, а значение около 0 — отсутствие связи, поэтому 0,82 означает, что два рейтинга по всем провинциям движутся вместе сильно, оставляя крупные исключения внутри регионов из нескольких провинций. Показатель описывает эти два опубликованных ряда за данный период и не является прогнозом. Иначе говоря, коэффициент сравнивает не сами значения, а порядок провинций в двух списках.

Ближайшая связь — группа жилья индекса. Стамбул — самый высокий по жилью (147,3) и первый по цене за m², а регион Агры, Карс, Ыгдыр и Ардахан имеет самый низкий индекс жилья (73,8), и у Агры самая низкая цена за m². Индекс жилья Измира 143,9 — второй после Стамбула, однако по цене за m² он занимает четвёртое место из 76 позади Муглы и Антальи, регионы которых имеют индексы жилья 122,7 и 112,2. Ни TÜİK, ни центральный банк не объясняют эти различия, поэтому в руководстве они не относятся на счёт таких причин, как туристический спрос или покупка вторых домов; оно сообщает, что показатели расходятся, и насколько.

Продажи жилья по провинциям и иностранные покупатели

Ежемесячная статистика продаж жилья TÜİK считает переходы права, записанные в земельном реестре TKGM (TAKBİS), то есть считает завершённые зарегистрированные продажи, а не объявления или договоры. Бюллетень за сентябрь 2026 года, опубликованный 16 октября 2026 года, сообщает, что в сентябре было продано 142 390 домов, на 9,3% меньше, чем в сентябре 2025 года: первичные продажи (ilk el, первая продажа единицы компанией или лицом, построившим её) составили 51 519 (+3,9%), вторичные — 90 871 (−15,3%), а 23 397 продаж (16,4%) были совершены с ипотекой (+5,1%). За январь–сентябрь 2026 года итог составил 1 092 919, что на 7,2% меньше, чем 1 177 125 годом ранее, при этом первичных продаж было 359 913 (−0,6%), вторичных — 733 006 (−10,0%), а продаж с ипотекой — 212 210 (+24,7%) (бюллетень TÜİK № 58347). Следующий бюллетень запланирован на 17 ноября 2026 года.

Пересмотр влияет на сравнение со старыми отчётами. В метаданных TÜİK сказано, что с 2026 года был проведён крупный пересмотр серии продаж жилья и пересмотрены все данные начиная с 2013 года. Январский бюллетень 2026 года за декабрь 2025 года сообщил о 1 688 910 проданных домов в 2025 году (+14,3%), из них Стамбул — 280 262, Анкара — 152 534 и Измир — 96 998 (бюллетень TÜİK № 58350). В пересмотренной базе данных, прочитанной 18 октября 2026 года, показатели по провинциям суммируются до 1 760 292 за 2025 год против 1 549 760 за 2024 год (+13,6%, расчёт), при этом Стамбул — 310 453, Анкара — 153 470 и Измир — 100 084. В таблице везде используется пересмотренная база, чтобы все столбцы были на одной основе; её итоги за январь–сентябрь 2025 и 2026 годов совпадают с опубликованным бюллетенем.

На три провинции приходится 32,0% продаж 2025 года (расчёт): Стамбул, Анкара и Измир. В пересчёте на 1 000 жителей порядок в этой таблице меняется: Текирдаг (35,6), Анталья (31,6) и Мерсин (30,6) оказываются выше Анкары (26,0), Измира (22,2) и Стамбула (19,7); этот столбец делит число продаж 2025 года на численность населения на конец 2025 года и рассчитан для этого руководства. В январе–сентябре 2026 года продажи были ниже, чем годом ранее, в большинстве этих провинций; Коджаэли (+1,0%) и Текирдаг (+0,2%) — два исключения. Меньше всего продаж в 2025 году было в провинциях Ардахан (1 092), Байбурт (1 282), Хаккяри (1 556).

Продажи иностранцам по провинциям

По определению TÜİK продажа иностранцу — это продажа лицу, записанному в TAKBİS как иностранец, не имеющий турецкого происхождения и не подпадающий под действие Закона № 4112. Иностранцы купили 2 167 домов в сентябре 2026 года (+9,9% к сентябрю 2025 года, 1,5% всех продаж) и 15 308 в январе–сентябре 2026 года, на 4,3% меньше, чем за те же месяцы 2025 года. В пересмотренной базе данных иностранцы купили в 2025 году 22 980 домов, 1,31% всех продаж (расчёт); январский релиз 2026 года дал за год 21 534, на 9,4% меньше, чем в 2024 году, при этом Стамбул — 7 989, Анталья — 7 118 и Мерсин — 1 800. Пересмотренная база показывает за 2024 год 25 677 и, следовательно, снижение на 10,5% (расчёт) в 2025 году; направление одно и то же в обеих версиях данных, но сравнение следует вести только по одной версии.

Покупки иностранцев сосредоточены в нескольких провинциях. Стамбул и Анталья вместе дали 71,1% итога 2025 года и 73,3% итога января–сентября 2026 года (оба — расчёт), а Мерсин, Анкара и Ялова идут с большим отставанием. По сравнению с годом ранее продажи иностранцам в январе–сентябре 2026 года выросли в Стамбуле (+2,9%) и снизились в Анталье (−6,5%) и Мерсине (−17,5%). Данные центрального банка в этом руководстве показывают, что две провинции, где иностранцы покупают больше всего, — первая и третья по цене за m², а Мугла, занимающая второе место по цене, имеет меньше покупок иностранцев (388 в 2025 году), чем Мерсин, Анкара или Ялова.

Иностранные покупатели по гражданству

TÜİK публикует продажи иностранцам по гражданству. Число по гражданствам может превышать число проданных домов, поскольку один объект могут купить иностранцы более чем одного гражданства, и таблицу следует читать как покупателей каждого гражданства, а не как разбивку итога. В сентябре 2026 года покупатели из Российской Федерации приобрели 388 домов, из Ирака — 166 и из Германии — 162 (бюллетень TÜİK № 58347). Десять ведущих гражданств за 2025 год и за январь–сентябрь 2026 года по пересмотренной базе приведены ниже.

Российская Федерация лидирует в обоих периодах. Иран, Украина, Германия и Ирак следуют в таком порядке за 2025 год и в порядке Иран, Украина, Ирак и Германия за январь–сентябрь 2026 года. Число по Китаю за первые девять месяцев 2026 года (877) уже превышает число за весь 2025 год (791) — это сравнение двух столбцов.

Население по провинциям

Результаты ADNKS, опубликованные TÜİK 9 февраля 2026 года, оценивают постоянное население Турции в 86 092 168 человек на 31 декабря 2025 года, что на 427 224 больше, чем годом ранее; годовой темп прироста вырос с 3,4 на тысячу в 2024 году до 5 на тысячу в 2025 году (бюллетень TÜİK № 53899). В Стамбуле проживало 15 754 053 человек, или 18,3% всего населения; далее следуют Анкара (5 910 320), Измир (4 504 185), Бурса (3 263 011) и Анталья (2 777 677). Население 33 провинций в 2025 году сократилось против 40 в 2024 году. В таблице добавлено изменение к 2024 и к 2015 году по ряду TÜİK по провинциям, а три самые малые провинции приведены внизу.

Численность населения — не то же самое, что спрос на жильё: она не показывает аренду, пустующее жильё, вторые дома или регистрационный адрес людей, живущих в другом месте. Но она показывает, куда смещается число жителей, и показывает, что провинции, быстрее всего прибавившие жителей с 2015 по 2025 год (Ялова +33,7%, Текирдаг +28,8%, Коджаэли и Анталья +21,4%, расчёт по ряду TÜİK по провинциям), включают провинции с ценами значительно ниже, чем в Стамбуле и в провинции Мугла. В 2025 году быстрее всех росли Анталья (+2,04%), Текирдаг (+1,79%) и Мугла (+1,63%), Стамбул вырос на 0,33%, а Мерсин и Адана, на +0,11% и +0,14%, почти не изменились.

Правила, действующие в каждой провинции: гражданство, виды на жительство и расходы

Юридические пороги для иностранных покупателей едины по стране, поэтому самые дешёвые и самые дорогие города Турции меняют площадь, которую можно купить на сумму, а не саму сумму. Гражданство через инвестиции в недвижимость основано на ст. 20(2)(b) положения о применении Закона о гражданстве Турции, приведённой на странице Управления поддержки инвестиций Коньи: иностранец, покупающий недвижимость стоимостью не менее 400 000 USD или эквивалента в иностранной валюте, с отметкой в реестре прав на недвижимость о том, что она не будет продана в течение трёх лет. Порог действует с 13 июня 2022 года, а до этого составлял 250 000 USD. Служба Your Key Türkiye ведомства земельной регистрации сообщает, что с 12 декабря 2023 года исключены земельные участки без строений и сельскохозяйственные земли, а стоимость подтверждается Документом об определении стоимости (TTB, Tutar Tespit Belgesi) на основании оценки компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала (Your Key Türkiye, гражданство). Обзор сайта по теме гражданства и иммиграции охватывает процесс подачи заявления.

Маршрут краткосрочного вида на жительство использует перечень документов Президентского управления по вопросам миграции для заявителей, владеющих недвижимостью. Требуется официальная копия свидетельства о праве собственности (tapu senedi), указано, что стоимость жилья на дату приобретения должна быть не менее 200 000 USD в эквиваленте в лирах, и требуется жильё, которое владелец использует как место проживания, а не для сдачи в аренду или получения аналогичного дохода. Иностранные физические лица, покупающие недвижимость, также подчиняются ограничениям и исключениям, описанным TKGM, в том числе для военных и особых зон безопасности (Your Key Türkiye, приобретение иностранными физическими лицами). В таблице собраны национальные правила и отмечено единственное правило из этого списка, которое различается по местоположению.

Два правила требуют пояснения. Пошлина за регистрацию права собственности (tapu harcı) установлена в тарифе (2) Закона о пошлинах № 492 и взимается с заявленной стоимости в каждой провинции с каждой стороны по ставке 20 на тысячу в применяемой графе (Закон о пошлинах № 492); заявленная стоимость не может быть ниже стоимости для целей налога на имущество, а для иностранных покупателей стоимостью, указываемой в свидетельстве, является сумма в лирах, пересчитанная по курсу центрального банка (объявление TKGM). Ставка ежегодного налога на строения — единственное национальное правило, зависящее от места: ст. 8 Закона о налоге на недвижимость устанавливает 1 на тысячу для жилья и удваивает её в границах крупных городских муниципалитетов и прилегающих территорий (Закон о налоге на недвижимость № 1319), поэтому установленная законом ставка различается между провинцией с таким статусом и остальными. Калькулятор налога на недвижимость сайта подробнее освещает расходы на покупку, а руководство по покупке в рассрочку излагает правила планов платежей, действующие по всей стране.

Площадь, которую покупают эти пороги, показана ниже; она рассчитана по медианной цене за m² за третий квартал 2026 года и курсу 48,9303 TL за USD. В расчёте не учтены налоги, пошлины, определения площади в отдельных договорах и то, что стоимость, засчитываемую для гражданства, устанавливает TTB, а не медиана; он лишь показывает, как одна и та же сумма в долларах соотносится с уровнем цен в каждой провинции. Таким образом, расчёт иллюстрирует различие в ценах между провинциями, а не условия получения гражданства. 400 000 USD соответствует примерно 215 m² по медиане Стамбула и примерно 891 m² по медиане Агры.

Доход от краткосрочной аренды регулируется отдельными правилами о разрешениях; их кратко излагает руководство сайта по закону Турции об Airbnb. Предложение гостиниц по провинциям освещено в материале «Сколько в Турции гостиниц», в котором используется таблица Министерства культуры и туризма за сентябрь 2026 года.

Для обзора крупнейшего рынка на уровне провинции на сайте есть страница города Стамбул и страница объявлений о квартирах на продажу в Стамбуле, а страница страны Турция собирает страницы остальных провинций.

Как пользоваться данными: нейтральный контрольный список

Цифры, по которым определяются самые дешёвые и самые дорогие города Турции, отвечают на узкие вопросы и легко понимаются неверно при объединении. В списке перечислены проверки, вытекающие из способа построения источников; он не ранжирует провинции и не подсказывает, где покупать. Каждая проверка привязана к особенностям построения источников, описанным в предыдущих разделах.

• Сравните оба места. Найдите регион провинции в индексе TÜİK и саму провинцию в ряду цен центрального банка. Большой разрыв между ними, как для Диярбакыра и Шанлыурфы в таблице сравнения, означает, что региональный индекс не описывает цену жилья в этой провинции.
• Проверьте дату ряда. Индекс относится к 2024 году (со столбцом 2025 года, обновлённым по ИПЦ), удельная цена — к третьему кварталу 2026 года, индекс цен на жильё — к сентябрю 2026 года, данные о продажах доходят до сентября 2026 года, а население дано на 31 декабря 2025 года.
• Помните, что представляет собой ряд цен. Это медиана оценочных значений по оценкам под кредиты, по провинциям, в лирах. Это не зарегистрированная цена продажи, он не публикуется для пяти провинций и не разбит по районам.
• Отдельно смотрите на индекс с поправкой на качество. Индекс цен на жильё учитывает характеристики оценённых домов; удельная цена — нет. Реальные изменения зависят от дефлятора, поэтому отмечайте, какой из них использует источник (центральный банк использует инфляцию потребительских цен).
• Проверьте объём продаж. Провинция с малым числом продаж за квартал даёт более тонкую базу для любой ценовой статистики. Продажи на 1 000 жителей показывают, какие провинции активны относительно своих размеров.
• Проверьте динамику населения. Сокращающееся население провинций (33 провинции в 2025 году) и растущее (Анталья, Коджаэли) описывают разные местные ситуации, которые национальные цифры скрывают.
• Конвертируйте только с указанием курса и даты. Ряды в лирах выражены в лирах; любая сумма в долларах зависит от курса на день, а юридические пороги записаны в долларах и пересчитываются по курсу центрального банка на дату приобретения.
• Считайте национальные пороги неизменными. 400 000 USD и 200 000 USD не меняются в зависимости от провинции; читайте каждый источник на предмет видов недвижимости и условий, которые он называет.

Часто задаваемые вопросы

Какой город Турции самый дорогой?

По индексу стоимости жизни — Стамбул: 112,6 в исследовании TÜİK 2024 года, на 12,6% выше среднего по стране, и 111,8 в столбце 2025 года, обновлённом по ИПЦ. По цене жилья — тоже Стамбул: медиана 90 844 TL за m² в третьем квартале 2026 года (TCMB), впереди Муглы с 85 830 TL. Стамбул первый в обоих рейтингах. Таким образом, по обоим показателям самым дорогим назван один и тот же город.

Какой город Турции самый дешёвый?

По индексу стоимости жизни самым низким является регион, в который входят Мардин, Батман, Шырнак и Сиирт, — 91,5 в 2024 году (на 8,5% ниже среднего по стране). Индекс публикуется для регионов, поэтому он не называет один самый дешёвый город. По цене жилья самая низкая медиана среди 76 провинций с показателем у Агры — 21 958 TL за m² в третьем квартале 2026 года, затем идёт Мардин с 23 174 TL. Эти две оценки основаны на разных показателях и не противоречат друг другу.

Где дешевле всего купить жильё?

В рейтинге цен, где определяются самые дешёвые и самые дорогие города Турции, три самые низкие медианы приходятся на восточные и юго-восточные провинции. По медианной цене за m² центрального банка за третий квартал 2026 года Агры (21 958 TL), Мардин (23 174 TL) и Малатья (25 263 TL) — три самых низких из 76 провинций с опубликованным показателем; для Ардахана, Байбурта, Гюмюшхане, Хаккяри и Тунджели показатель не публикуется. Ряд — это медиана оценочных значений, поэтому он описывает типичный оценённый дом, а не самый дешёвый из доступных.

Предсказывает ли рейтинг стоимости жизни цены на недвижимость?

Отчасти. По 76 провинциям коэффициент ранговой корреляции Спирмена между региональным индексом 2024 года и ценой за m² в 3 кв. 2026 равен 0,82 (расчёт), что говорит о сильной связи. Исключения возникают главным образом в регионах, объединяющих провинции с разными ценами: у Диярбакыра и Шанлыурфы общий индекс 94,8, но по цене они занимают 30-е и 70-е места. Индекс также сжимает различия: отношение цены к национальной медиане составляет от 0,41 до 1,69, а отношение индекса — от 0,92 до 1,13. Индекс не включает цену покупки жилья.

Где иностранцы покупают больше всего жилья в Турции?

В Стамбуле и Анталье. По пересмотренной базе TÜİK иностранцы купили в 2025 году 9 101 дом в Стамбуле и 7 237 в Анталье, вместе 71,1% от 22 980 домов, проданных иностранцам в том году; в январе–сентябре 2026 года цифры составили 6 533 и 4 693 из 15 308. Далее следуют Мерсин, Анкара и Ялова.

Какие города дают право на турецкое гражданство за инвестиции?

Любая провинция, потому что порог национальный: недвижимость стоимостью не менее 400 000 USD или эквивалента в иностранной валюте, с отметкой в реестре прав на недвижимость о запрете продажи в течение трёх лет; земельные участки без строений и сельскохозяйственные земли исключены с 12 декабря 2023 года. Город меняет, сколько квадратных метров покупает эта сумма, а не то, открыт ли путь; соответствие условиям определяет Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата, как указано в формулировке положения, цитируемой Управлением поддержки инвестиций Коньи.

Как часто обновляются данные?

Данные, на которых основаны самые дешёвые и самые дорогие города Турции, поступают с разными интервалами. Региональный индекс цен выпускается в виде изданий обследований (2008, 2012, 2017 и 2024 годов) со столбцом, обновлённым по ИПЦ, для последующих лет в той же таблице. Центральный банк публикует удельную цену поквартально (последняя — третий квартал 2026 года), а индекс цен на жильё ежемесячно (последний — сентябрь 2026 года). TÜİK публикует продажи жилья ежемесячно, следующий бюллетень ожидается 17 ноября 2026 года, а результаты ADNKS по населению — ежегодно, последние — 9 февраля 2026 года по состоянию на 31 декабря 2025 года. Поэтому при сопоставлении показателей важно учитывать, за какой период взят каждый из них.

Стамбул дороже Измира?

По обоим показателям. Региональный индекс Стамбула 112,6 против 110,1 у Измира (на 2,5 пункта выше), а медианная цена Стамбула 90 844 TL за m² против 57 589 TL у Измира, то есть на 58% выше (расчёт). Разница в цене намного больше разницы в индексе.

Различаются ли налоги и сборы по провинциям?

Пошлина за регистрацию права собственности, процедура справки о покупке иностранной валюты и пороги для гражданства и вида на жительство одинаковы по всей стране. Ежегодный налог на строения — исключение на законодательной стороне: ст. 8 Закона о налоге на недвижимость № 1319 устанавливает 1 на тысячу для жилья и удваивает её в границах крупных городских муниципалитетов и прилегающих территорий.

Почему итог продаж 2025 года различается в публикациях TÜİK?

TÜİK провёл в 2026 году крупный пересмотр серии продаж жилья и пересмотрел все данные с 2013 года. Январский бюллетень 2026 года сообщил о 1 688 910 продаж за 2025 год, а пересмотренная база, прочитанная 18 октября 2026 года, даёт 1 760 292. Сравнивайте цифры только одной версии ряда.

Дата проверки: 18 октября 2026 г. Источники: TÜİK, региональные паритеты покупательной способности 2024; TÜİK, продажи жилья, сентябрь 2026 года; TÜİK, продажи жилья, декабрь 2025 года; TÜİK, ADNKS 2025; TCMB EVDS, удельные цены на жильё; TCMB EVDS, удельная арендная плата; TCMB, индекс цен на жильё, сентябрь 2026 года; TCMB, методологические пояснения к индексу цен на жилую недвижимость; TCMB, обменные курсы на 30 сентября 2026 года; Управление поддержки инвестиций Коньи, положение о гражданстве; Your Key Türkiye, гражданство; Your Key Türkiye, иностранные физические лица; Президентское управление по вопросам миграции, перечень документов; Закон о пошлинах № 492; Закон о налоге на недвижимость № 1319; TKGM, объявление о справке о покупке иностранной валюты.