Najtańsze i najdroższe miasta w Turcji (dane 2026)

Najtańsze i najdroższe miasta w Turcji (dane 2026)

Najtańsze i najdroższe miasta w Turcji zależą od tego, co się mierzy, a oficjalne statystyki dają dwie różne odpowiedzi. Pod względem kosztów utrzymania Turecki Urząd Statystyczny (TÜİK, Türkiye İstatistik Kurumu) stawia na pierwszym miejscu Stambuł, a na ostatnim region południowo-wschodni, obejmujący Mardin, Batman, Şırnak i Siirt: w badaniu regionalnych parytetów siły nabywczej (BSGP, Bölgesel Satınalma Gücü Paritesi) za 2024 rok, opublikowanym 29 grudnia 2025 r., Stambuł uzyskał wskaźnik 112,6, a ten region 91,5, przy średniej krajowej przyjętej jako 100 (biuletyn TÜİK 57948). Jeśli chodzi o cenę mieszkania, Bank Centralny Republiki Turcji (TCMB, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) podaje medianę ceny za metr kwadratowy w podziale na prowincje: w trzecim kwartale 2026 r. Stambuł zajmuje pierwsze miejsce z wynikiem 90 844 TL za m², a Muğla drugie z wynikiem 85 830 TL, natomiast Ağrı zamyka listę 76 prowincji z opublikowaną wartością, z wynikiem 21 958 TL, a Mardin zajmuje przedostatnie miejsce z wynikiem 23 174 TL (seria EVDS Konut Birim Fiyatları, odczyt z 18 października 2026 r.). Mediana krajowa w tym kwartale wynosi 53 887 TL.

Te dwa rankingi różnią się, ponieważ mierzą różne rzeczy. Wskaźnik kosztów utrzymania wycenia stały koszyk towarów i usług w 26 regionach statystycznych i nie uwzględnia ceny sprzedaży mieszkań, natomiast seria banku centralnego powstaje na podstawie raportów z wyceny sporządzanych dla kredytów mieszkaniowych i porządkuje prowincje, a nie regiony. W rezultacie Muğla, leżąca w regionie, którego wskaźnik kosztów utrzymania (106,3) zajmuje czwarte miejsce na 26, ma drugą co do wysokości cenę za m², a Izmir, drugi w rankingu wskaźnika, jest czwarty pod względem ceny. Niniejszy przewodnik przedstawia oba zbiory danych w całości, porównuje je, pokazując przebieg obliczeń, dodaje sprzedaż mieszkań, sprzedaż nabywcom zagranicznym oraz liczbę ludności w podziale na prowincje, a także wymienia zasady obowiązujące cudzoziemców w całym kraju. Każda liczba ma wskazane źródło i datę, wielkości oznaczone jako wyliczone pochodzą z tych źródeł przy podanej metodzie, a nic z tego, co tu napisano, nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej.

Jak powstają rankingi: najtańsze i najdroższe miasta w Turcji

Za rankingami stoją trzy oficjalne źródła i każde z nich odpowiada na węższe pytanie, niż sugeruje nagłówek. TÜİK opracowuje regionalny wskaźnik poziomu cen. Bank centralny publikuje kwartalnie cenę za metr kwadratowy w podziale na prowincje oraz miesięczny Indeks Cen Mieszkań skorygowany o jakość (KFE, Konut Fiyat Endeksi). TÜİK publikuje także miesięczne liczby sprzedanych mieszkań, pochodzące z rejestru nieruchomości Generalnej Dyrekcji Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), oraz coroczny spis ludności z Systemu Rejestracji Ludności w Oparciu o Adres (ADNKS, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi).

Wskaźnik regionalny obejmuje 26 regionów na drugim poziomie zgodnej z normami UE Nomenklatury Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych (NUTS-2, po turecku İBBS, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması). Każdy region zrzesza od jednej do sześciu prowincji, a 26 regionów razem obejmuje wszystkie 81 prowincji. Region nie jest więc miastem: Stambuł, Izmir i Ankara są regionami jednoprowincjonalnymi, ale region, który TÜİK oznacza kodem TR32, obejmuje prowincje Aydın, Denizli i Muğla, a ten oznaczony kodem TRC3 obejmuje Mardin, Batman, Şırnak i Siirt. Gdy ten przewodnik pisze, że „miasto” jest tanie lub drogie według wskaźnika, ma na myśli region, w którym leży dana prowincja. Spośród tych trzech serii tylko seria cen na poziomie prowincji wymienia pojedyncze prowincje.

Bank centralny definiuje cenę jednostkową jako wartość nieruchomości podzieloną przez jej powierzchnię użytkową brutto, a opublikowana wartość dla prowincji to mediana wartości za m² w kwartale referencyjnym po usunięciu wartości skrajnych, obliczana wyłącznie dla prowincji z wystarczającą liczbą obserwacji (metadane indeksu cen nieruchomości mieszkalnych TCMB). Źródłem danych są raporty z wyceny, które firmy rzeczoznawcze sporządzają, gdy bank zatwierdza indywidualny kredyt mieszkaniowy; sama sprzedaż nie musi dojść do skutku, a uwzględniane jest każde wyceniane mieszkanie. Wartość ta jest zatem medianą wartości z wycen, a nie średnią z cen zarejestrowanych transakcji. Pięć prowincji nie ma wartości w serii za żaden kwartał od 2023 r. do trzeciego kwartału 2026 r.: Ardahan, Bayburt, Gümüşhane, Hakkâri i Tunceli. Metadane stwierdzają, że nie można było obliczyć cen jednostkowych dla prowincji ze zbyt małą liczbą obserwacji.

W przewodniku stosowane jest jedno przeliczenie i za każdym razem jest ono oznaczone: kwoty w dolarach amerykańskich oznaczone jako wyliczone to kwoty w lirach podzielone przez kurs kupna dewiz Banku Centralnego, wynoszący 48,9303 TL za USD w dniu 30 września 2026 r. (kursy orientacyjne TCMB z 30 września 2026 r.). Kolumna w dolarach jest zatem arytmetyczną ilustracją na jeden dzień, a nie ceną w dolarach podawaną przez bank centralny.

Koszty utrzymania: najtańsze i najdroższe miasta w Turcji według regionów

Regionalne badanie siły nabywczej TÜİK, będące źródłem rankingu kosztów utrzymania, w którym wyłaniają się najtańsze i najdroższe miasta w Turcji, zaprojektowano tak, aby pokazywało różnice w sile nabywczej liry w całym kraju. TÜİK buduje regionalny wskaźnik poziomu cen na podstawie wspólnego, precyzyjnie zdefiniowanego koszyka towarów i usług i wyraża każdy region względem średniej krajowej równej 100: wskaźnik powyżej 100 oznacza, że region jest „drogi”, a poniżej 100 „tani” w stosunku do tej średniej (biuletyn TÜİK 57948). Edycja za 2024 rok została opublikowana 29 grudnia 2025 r. i jest najnowszą edycją regionalną w portalu danych TÜİK na dzień 18 października 2026 r.; wcześniejsze edycje wymienione w portalu to 2017, 2012 i 2008. Wyniki za 2024 rok pochodzą z nowego badania terenowego, dlatego nie należy odczytywać ich jako kontynuacji lat poprzednich, rozszerzanych o CPI (wskaźnik cen konsumpcyjnych): ta sama tabela TÜİK podaje na przykład dla regionu Balıkesir i Çanakkale (TR22) 100,5 w 2023 r. i 108,0 w 2024 r., a przypisy do tabeli wyjaśniają powód: wartości z lat 2018–2023 obliczono, aktualizując ceny z badania z 2017 r. wskaźnikiem cen konsumpcyjnych, natomiast 2024 rok pochodzi z nowego badania terenowego z 2024 r.

Ta sama tabela do pobrania zawiera też kolumnę za 2025 rok. Jej przypis stwierdza, że wyniki za 2025 rok obliczono, aktualizując ceny z badania terenowego z 2024 r. wskaźnikiem cen konsumpcyjnych, są więc aktualizacją badania z 2024 r., a nie nowym badaniem. Poniżej pokazano obie kolumny. Kolejność na szczycie i na dole jest w obu taka sama: Stambuł jest pierwszy z wynikiem 112,6 za 2024 r. i 111,8 za 2025 r., a region Mardin, Batman, Şırnak i Siirt jest ostatni z wynikami 91,5 i 90,7. Pozycja wynika ze wskaźnika za 2024 r.; gdy dwa regiony mają tę samą wartość z dokładnością do jednego miejsca po przecinku, o kolejności decydują wartości z trzema miejscami po przecinku z pliku TÜİK (TR61 z wynikiem 104,433 przed TR51 z wynikiem 104,417; TRC1 z wynikiem 96,629 przed TR63 z wynikiem 96,625).

Tabelę należy czytać jako stosunki do koszyka krajowego. Stambuł z wynikiem 112,6 oznacza, że koszyk, który według średniej krajowej kosztuje 100, kosztuje tam 112,6, a region Mardin, Batman, Şırnak i Siirt z wynikiem 91,5 oznacza, że kosztuje on 91,5. Po podzieleniu niezaokrąglonych wartości wskaźnika (112,61 i 91,511) otrzymujemy 1,2306, więc koszyk kosztujący 1 000 TL w najtańszym regionie kosztuje w Stambule około 1 231 TL (wyliczone). Różnica między najwyższym a najniższym regionem wynosi 21,1 punktu wskaźnika. W 2024 r. 12 z 26 regionów znajduje się powyżej 100, a 14 poniżej (wyliczone na podstawie tabeli); siedem jest powyżej 104 (Stambuł, Izmir, region Balıkesir i Çanakkale, region Aydın, Denizli i Muğla, region Antalya, Isparta i Burdur, Ankara oraz region Tekirdağ, Edirne i Kırklareli), a rozrzut pozostałych regionów jest niewielki w porównaniu z rozpiętością od 112,6 do 91,5.

Najwyższe i najniższe regiony w poszczególnych grupach wydatków

TÜİK publikuje też wskaźnik dla każdej głównej grupy wydatków. Rozpiętość jest największa w grupach, w których różnice regionalne są największe, a regiony na krańcach nie są takie same w każdej grupie. Tabela podaje najwyższą i najniższą wartość za 2024 r. w każdej grupie oraz rozpiętość między nimi, wyliczoną na podstawie tabeli TÜİK.

Największą rozpiętość mają mieszkalnictwo, zdrowie i edukacja. Stambuł jest najwyższy we wszystkich trzech, z wynikami 147,3 dla mieszkalnictwa, 136,8 dla zdrowia i 138,8 dla edukacji, a najniższe wartości to 73,8 dla mieszkalnictwa i 58,6 dla edukacji w regionie Ağrı, Kars, Iğdır i Ardahan (TRA2) oraz 73,6 dla zdrowia w regionie Mardin, Batman, Şırnak i Siirt (TRC3). Żywność, odzież i transport różnią się znacznie mniej. Region Balıkesir i Çanakkale (TR22) ma najwyższy wskaźnik dla żywności (106,0) oraz dla odzieży i obuwia (108,4), a Izmir (TR31) najwyższy dla hoteli, kawiarni i restauracji (113,8). TÜİK zauważa, że łączność wykazuje niewielkie różnice regionalne, ponieważ ceny abonamentów telefonicznych i internetowych są takie same we wszystkich regionach, oraz że wskaźnik dla napojów alkoholowych i wyrobów tytoniowych mieści się między 99,6 a 100,1. Biuletyn podaje wartości wskaźnika i nie wskazuje przyczyn tych różnic.

Grupa mieszkalnictwa wymaga precyzyjnego odczytania. Angielski tytuł w tabeli TÜİK brzmi „Rent, water, electricity, gas and other fuels” (czynsz, woda, energia elektryczna, gaz i inne paliwa): jest to poziom cen mieszkalnictwa jako pozycji konsumpcji dla osób mieszkających w danym regionie. Nie jest to cena zakupu mieszkania. To główny powód, dla którego wysoki wskaźnik mieszkalnictwa nie przekłada się na wysoką cenę za metr kwadratowy, co sprawdza na danych banku centralnego następna część porównawcza.

Jak zmieniały się najwyższe i najniższe regiony między badaniami terenowymi

TÜİK przeprowadził cztery pełne regionalne badania terenowe, w 2008, 2012, 2017 i 2024 r., a lata pośrednie, rozszerzane o CPI, nie są niezależnymi pomiarami. Tabela zestawia najwyższe i najniższe regiony w każdym roku badania na podstawie tabeli kategorii TÜİK. Stambuł jest najwyższym regionem w każdym badaniu, z wartościami od 112,6 do 114,8. Najniższym regionem był region Mardin, Batman, Şırnak i Siirt (TRC3) w 2008, 2012 i 2024 r., a region Ağrı, Kars, Iğdır i Ardahan (TRA2) w 2017 r., więc dół rankingu jest mniej ustabilizowany niż jego szczyt.

To, czym wskaźnik nie jest, znaczy tyle samo, co to, czym jest. Nie jest średnim czynszem, poziomem płac ani miarą kosztów pojedynczego gospodarstwa domowego; porównuje cenę tego samego koszyka między regionami w jednym dniu. Nie jest też ceną nieruchomości: dane banku centralnego w następnej części pokazują prowincje, których pozycja pod względem ceny za m² jest znacznie wyższa lub niższa niż pozycja ich regionu we wskaźniku. Biuletyn TÜİK podaje wskaźnik wyłącznie na poziomie regionów, więc prowincji należącej do regionu wieloprowincjonalnego nie da się według tej miary oddzielić od jej sąsiadów.

Ceny nieruchomości: najtańsze i najdroższe miasta w Turcji według prowincji

Seria cen jednostkowych mieszkań banku centralnego (grupa danych EVDS bie_birimfiyat) jest publikowana kwartalnie dla Turcji i dla prowincji z wystarczającą liczbą obserwacji. Za trzeci kwartał 2026 r. obejmuje 76 prowincji. Mediana krajowa wyniosła 53 887 TL za m², co oznacza +26,6% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 r. (42 549 TL). Stambuł osiąga 90 844 TL, czyli 1,69 raza więcej niż mediana krajowa (wyliczone), a stosunek najwyższej do najniższej wartości wśród 76 prowincji wynosi 4,1 (Stambuł wobec Ağrı, wyliczone). Tabele podają dziesięć prowincji o najwyższych i dziesięć o najniższych wartościach wraz ze zmianą w ciągu roku oraz kwotą w dolarach przy podanym kursie.

Dziesięć prowincji z najwyższą medianą ceny za m², Q3 2026

Muğla jest jedyną prowincją poza Stambułem, w której cena przekracza 60 000 TL za m², a jej wzrost w ciągu roku (+15,4%) jest najmniejszy w pierwszej dziesiątce, podczas gdy wzrost w Stambule (+32,2%) jest największy. Na liście znajdują się trzy największe prowincje pod względem liczby ludności (Stambuł, Ankara i Izmir) oraz siedem innych; dziewięć z dziesięciu leży na wybrzeżu Morza Marmara, Egejskiego, Śródziemnego lub Czarnego, a Ankara jest jedyną prowincją śródlądową. Seria podaje mediany prowincjonalne, więc dzielnice takie jak Bodrum w prowincji Muğla czy Alanya w prowincji Antalya nie są pokazane oddzielnie, a bank centralny nie przypisuje poziomów cen konkretnym przyczynom.

Dziesięć prowincji z najniższą medianą ceny za m², Q3 2026

Dół tabeli leży we wschodniej, południowo-wschodniej i południowej Anatolii (Ağrı, Mardin, Malatya, Bitlis, Osmaniye, Kilis, Şanlıurfa, Adıyaman i Şırnak), a dziesiątą pozycję zajmuje Yozgat w środkowej Anatolii. Osiem z dziesięciu prowincji odnotowało w ciągu roku wzrost o ponad 20%, a Bitlis (+13,9%) najwolniejszy. W przeliczeniu na dolary przy podanym kursie żadna z tych prowincji nie osiąga 600 USD za m² (wyliczone). Ponieważ seria jest medianą wartości z wycen z minimalną liczbą obserwacji, prowincja z niewielką liczbą wycen mieszkań finansowanych kredytem może zmieniać się z kwartału na kwartał bardziej niż duży rynek; pięć prowincji bez wartości wskazuje, gdzie próba jest najmniejsza.

Indeks Cen Mieszkań i indeks czynszów, wrzesień 2026

Indeks Cen Mieszkań skorygowany o jakość odpowiada na inne pytanie niż cena jednostkowa: o ile zmieniły się ceny po uwzględnieniu cech wycenianych mieszkań. Wrześniowy biuletyn banku centralnego z 2026 r. podaje, że indeks, przy 2023 r. równym 100, wzrósł w ciągu miesiąca o 1,2% do 239,4, a rok do roku był o 22,3% wyższy w ujęciu nominalnym i o 5,7% niższy w ujęciu realnym (Indeks Cen Mieszkań i Indeks Czynszów Nowych Najemców TCMB, wrzesień 2026). Wartość realną otrzymuje się, deflując zmianę nominalną inflacją cen konsumpcyjnych. Ten sam biuletyn podaje Indeks Czynszów Nowych Najemców (YKKE, Yeni Kiracı Kira Endeksi), który w ciągu roku wzrósł nominalnie o 26,6%, a realnie spadł o 2,4%. Poziomy indeksów w tabeli porównują każde miasto z jego własnym poziomem z 2023 r. i nie można ich używać do porównywania cen bezwzględnych między miastami: poziom Ankary wynoszący 265,2, wyższy niż poziom Stambułu 230,9, mówi tylko tyle, że indeks Ankary wzrósł od 2023 r. bardziej.

Na poziomie regionalnym biuletyn podaje roczną zmianę Indeksu Cen Mieszkań dla 19 grup prowincji oraz dla Turcji. Stambuł ma najwyższy roczny wzrost (26,8%), a region Edirne, Kırklareli i Tekirdağ najniższy (15,3%), a biuletyn banku centralnego wskazuje te same dwa regiony jako najwyższy i najniższy w przypadku czynszów (35,5% i 18,8%). Tabela wymienia obszary, w których leżą prowincje omawiane w tym przewodniku.

Czynsz a cena za metr kwadratowy

Bank centralny publikuje także czynsz jednostkowy wycenianych mieszkań, zdefiniowany jako wartość najmu mieszkania podzielona przez jego powierzchnię użytkową brutto (seria EVDS Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları). Obie serie pochodzą z tych samych raportów z wyceny, więc pomnożenie mediany miesięcznego czynszu za m² przez dwanaście i podzielenie przez medianę ceny za m² daje wskaźnik brutto oparty wyłącznie na danych banku centralnego. Poniższy wskaźnik jest wyliczony na potrzeby tego przewodnika: nie jest to wielkość publikowana przez bank centralny, jest podany przed opodatkowaniem, kosztami i pustostanami, a czynsze z wycen nie są czynszami z umów. Za trzeci kwartał 2026 r. wskaźnik krajowy wynosi 6,13%; w Stambule 6,28%, w prowincji Muğla, z drugą co do wysokości ceną za m², 5,35%, a w prowincji Şanlıurfa 7,00%.

Wskaźniki w większych miastach mieszczą się między 5,4% a 6,5%, co oznacza, że bardzo różnym cenom za metr kwadratowy w powyższej tabeli odpowiadają podobnie zróżnicowane czynsze za metr kwadratowy. Wskaźnik nic nie mówi o przyszłych zmianach cen ani czynszów; jest migawką stosunku dwóch median w jednym kwartale.

Dlaczego najtańsze i najdroższe miasta w Turcji różnią się zależnie od miary

Obie listy mają wspólny szczyt (Stambuł jest pierwszy w obu) i wspólny dół (południowy wschód i wschód są ostatnie w obu), ale środek jest inny. Tabela zestawia 14 prowincji. Pozycja regionu to miejsce regionu danej prowincji wśród 26 regionów według wskaźnika za 2024 r. Pozycja we wskaźniku umieszcza ten sam wskaźnik na skali 76 prowincji: każda prowincja otrzymuje pozycję wskaźnika swojego regionu, prowincje z jednego regionu mają wspólną pozycję, a pozycja remisowa przyjmuje najwyższy numer spośród prowincji remisujących. Pozycja cenowa to miejsce prowincji wśród 76 prowincji według mediany ceny za m² w trzecim kwartale 2026 r. Dwie kolumny ze stosunkami pokazują, jak daleko każda miara leży powyżej lub poniżej swojego krajowego punktu odniesienia: cena podzielona przez medianę krajową 53 887 TL oraz wskaźnik podzielony przez 100. Ostatnia kolumna odejmuje pozycję cenową od pozycji we wskaźniku, więc liczba dodatnia oznacza, że prowincja zajmuje wyższe miejsce pod względem ceny niż jej region we wskaźniku.

Dwanaście z 14 wierszy mieści się w granicach pięciu miejsc od zera: Stambuł i Bursa mają zero, a Izmir (-2), Ankara (+2), Antalya (+5), Muğla (+3), Çanakkale (-2), Kocaeli (+5), Mersin (-4), Konya (+4), Gaziantep (+5) i Mardin (-2) są blisko. Dwa wyjątki leżą w tym samym regionie, co pokazuje granicę regionalnego wskaźnika: Diyarbakır zajmuje 30. miejsce pod względem ceny wobec pozycji regionu 60 (+30), a Şanlıurfa 70. wobec tej samej pozycji 60 (-10), ponieważ mediana w Diyarbakır wynosi 37 864 TL za m², a w Şanlıurfa 27 042 TL. Çanakkale (54 269 TL) i Balıkesir (49 916 TL) również mają ten sam wskaźnik 108,0 przy różnych cenach.

Wśród wszystkich 76 prowincji największe rozbieżności powstają w ten sam sposób, w regionach łączących prowincje o różnych poziomach cen: Nevşehir (+31), Diyarbakır (+30) i Aksaray (+24) mają wartości dodatnie, co oznacza, że ich pozycje cenowe są znacznie wyższe niż pozycje regionalne we wskaźniku, a Burdur (-34), Düzce (-32) i Bilecik (-24) mają wartości ujemne (wszystko wyliczone). Drugi wzorzec to wielkość rozpiętości. Stosunek ceny waha się od 0,41 (Ağrı) do 1,69 (Stambuł), czyli czynnik 4,1, podczas gdy stosunek wskaźnika waha się od 0,92 do 1,13, czyli czynnik 1,23: wskaźnik ściska różnice, które seria cen pokazuje w całości. Cena w prowincji Muğla wynosi 1,59 mediany krajowej wobec stosunku wskaźnika 1,06, a w prowincji Bursa 0,79 wobec 1,03.

Korelacja rangowa pozwala ująć w liczbach, jak ściśle obie miary się ze sobą wiążą. Każdej z 76 prowincji z wartością ceny przypisano wskaźnik za 2024 r. jej regionu, obie zmienne uporządkowano, przy czym wartości remisowe dzieliły średnią rangę, i obliczono korelację rangową Spearmana na rangach. Wynik wynosi 0,82 (wyliczone na potrzeby tego przewodnika). Wartość 1 oznaczałaby, że ranking wskaźnika dokładnie przewiduje ranking cen, a wartość bliska 0 oznaczałaby brak związku, więc 0,82 oznacza, że oba rankingi silnie się pokrywają w skali wszystkich prowincji, pozostawiając duże wyjątki wewnątrz regionów wieloprowincjonalnych. Wielkość ta opisuje te dwie opublikowane serie w tym okresie i nie jest prognozą.

Najbliższy związek zapewnia grupa mieszkalnictwa we wskaźniku. Stambuł jest najwyższy pod względem mieszkalnictwa (147,3) i pierwszy pod względem ceny za m², natomiast region Ağrı, Kars, Iğdır i Ardahan ma najniższy wskaźnik mieszkalnictwa (73,8), a Ağrı najniższą cenę za m². Wskaźnik mieszkalnictwa Izmiru, wynoszący 143,9, jest drugi co do wysokości po Stambule, a mimo to jego cena za m² zajmuje czwarte miejsce na 76, za prowincjami Muğla i Antalya, których regiony mają wskaźniki mieszkalnictwa 122,7 i 112,2. Ani TÜİK, ani bank centralny nie wyjaśnia tych różnic, dlatego przewodnik nie przypisuje ich takim przyczynom jak popyt turystyczny czy zakup drugich domów; podaje, że miary się rozchodzą i o ile.

Sprzedaż mieszkań według prowincji i nabywcy zagraniczni

Miesięczne statystyki sprzedaży mieszkań TÜİK zliczają transfery zapisane w rejestrze nieruchomości TKGM (TAKBİS), czyli liczą zrealizowane, zarejestrowane sprzedaże, a nie oferty ani umowy. Biuletyn za wrzesień 2026 r., opublikowany 16 października 2026 r., podaje 142 390 mieszkań sprzedanych we wrześniu, o 9,3% mniej niż we wrześniu 2025 r.: sprzedaż pierwotna (ilk el, pierwsza sprzedaż lokalu przez firmę lub osobę, która go wybudowała) wyniosła 51 519 (+3,9%), sprzedaż wtórna 90 871 (-15,3%), a 23 397 transakcji (16,4%) obciążono kredytem hipotecznym (+5,1%). W okresie od stycznia do września 2026 r. łączna liczba wyniosła 1 092 919, czyli o 7,2% mniej niż 1 177 125 rok wcześniej, przy sprzedaży pierwotnej 359 913 (-0,6%), wtórnej 733 006 (-10,0%) i z kredytem hipotecznym 212 210 (+24,7%) (biuletyn TÜİK 58347). Kolejny biuletyn zaplanowano na 17 listopada 2026 r.

Rewizja wpływa na porównania ze starszymi raportami. Metadane TÜİK stwierdzają, że od 2026 r. zastosowano gruntowną rewizję serii sprzedaży mieszkań i że zrewidowano wszystkie dane od 2013 r. Biuletyn ze stycznia 2026 r. za grudzień 2025 r. podał 1 688 910 mieszkań sprzedanych w 2025 r. (+14,3%), przy czym w Stambule 280 262, w Ankarze 152 534 i w Izmirze 96 998 (biuletyn TÜİK 58350). W zrewidowanej bazie danych odczytanej 18 października 2026 r. dane prowincjonalne sumują się do 1 760 292 za 2025 r. wobec 1 549 760 za 2024 r. (+13,6%, wyliczone), przy czym Stambuł ma 310 453, Ankara 153 470, a Izmir 100 084. Tabela korzysta ze zrewidowanej bazy w całości, aby wszystkie kolumny miały tę samą podstawę; jej sumy za okres od stycznia do września 2025 i 2026 r. zgadzają się z opublikowanym biuletynem.

Trzy prowincje odpowiadają za 32,0% sprzedaży w 2025 r. (wyliczone): Stambuł, Ankara i Izmir. W przeliczeniu na 1 000 mieszkańców kolejność w tej tabeli się zmienia: Tekirdağ (35,6), Antalya (31,6) i Mersin (30,6) są powyżej Ankary (26,0), Izmiru (22,2) i Stambułu (19,7); kolumna ta dzieli liczbę sprzedaży w 2025 r. przez liczbę ludności na koniec 2025 r. i jest wyliczona na potrzeby tego przewodnika. W okresie od stycznia do września 2026 r. sprzedaż w większości tych prowincji była niższa niż rok wcześniej; wyjątkami są Kocaeli (+1,0%) i Tekirdağ (+0,2%). Prowincje z najmniejszą sprzedażą w 2025 r. to Ardahan (1 092), Bayburt (1 282) i Hakkâri (1 556).

Sprzedaż cudzoziemcom według prowincji

Według definicji TÜİK sprzedaż cudzoziemcowi to sprzedaż osobie zapisanej w TAKBİS jako cudzoziemiec, który nie jest pochodzenia tureckiego i nie jest objęty ustawą nr 4112. Cudzoziemcy kupili 2 167 mieszkań we wrześniu 2026 r. (+9,9% wobec września 2025 r., 1,5% całej sprzedaży) oraz 15 308 w okresie od stycznia do września 2026 r., czyli o 4,3% mniej niż w tych samych miesiącach 2025 r. W zrewidowanej bazie danych cudzoziemcy kupili w 2025 r. 22 980 mieszkań, co stanowi 1,31% całej sprzedaży (wyliczone); publikacja ze stycznia 2026 r. podała za ten rok 21 534, czyli o 9,4% mniej niż w 2024 r., przy czym w Stambule 7 989, w Antalyi 7 118 i w Mersin 1 800. Zrewidowana baza pokazuje dla 2024 r. 25 677, a zatem spadek o 10,5% (wyliczone) w 2025 r.; kierunek jest taki sam w obu wersjach danych, ale porównanie powinno korzystać tylko z jednej wersji.

Zakupy cudzoziemców koncentrują się w kilku prowincjach. Stambuł i Antalya razem odpowiadały za 71,1% sumy z 2025 r. i 73,3% sumy za okres od stycznia do września 2026 r. (obie wartości wyliczone), a Mersin, Ankara i Yalova plasują się daleko za nimi. W porównaniu z rokiem wcześniejszym sprzedaż cudzoziemcom w okresie od stycznia do września 2026 r. była wyższa w Stambule (+2,9%) i niższa w Antalyi (-6,5%) oraz w Mersin (-17,5%). Dane banku centralnego z tego przewodnika pokazują, że dwie prowincje, w których cudzoziemcy kupują najwięcej, są pierwszą i trzecią pod względem ceny za m², oraz że prowincja Muğla, zajmująca drugie miejsce pod względem ceny, ma mniej zakupów zagranicznych (388 w 2025 r.) niż Mersin, Ankara czy Yalova.

Nabywcy zagraniczni według narodowości

TÜİK publikuje sprzedaż cudzoziemcom według narodowości. Liczby według narodowości mogą przekraczać liczbę sprzedanych mieszkań, ponieważ jeden lokal mogą kupić cudzoziemcy więcej niż jednej narodowości, dlatego tabelę należy czytać jako nabywców danej narodowości, a nie jako podział sumy. We wrześniu 2026 r. nabywcy z Federacji Rosyjskiej kupili 388 mieszkań, z Iraku 166, a z Niemiec 162 (biuletyn TÜİK 58347). Dla 2025 r. i dla okresu od stycznia do września 2026 r. dziesięć głównych narodowości w zrewidowanej bazie danych przedstawiono poniżej.

Federacja Rosyjska prowadzi w obu okresach. Iran, Ukraina, Niemcy i Irak następują w tej kolejności dla 2025 r., a w kolejności Iran, Ukraina, Irak i Niemcy dla okresu od stycznia do września 2026 r. Liczba dla Chin za pierwsze dziewięć miesięcy 2026 r. (877) już przewyższa ich liczbę za cały 2025 r. (791), co wynika z porównania obu kolumn.

Liczba ludności według prowincji

Wyniki ADNKS opublikowane przez TÜİK 9 lutego 2026 r. podają liczbę ludności zamieszkałej w Turcji na 31 grudnia 2025 r. na 86 092 168, czyli o 427 224 więcej niż rok wcześniej, a roczne tempo wzrostu wzrosło z 3,4 promila w 2024 r. do 5 promili w 2025 r. (biuletyn TÜİK 53899). Stambuł liczył 15 754 053 mieszkańców, czyli 18,3% ogółu, następnie Ankara (5 910 320), Izmir (4 504 185), Bursa (3 263 011) i Antalya (2 777 677). Liczba ludności 33 prowincji spadła w 2025 r., wobec 40 w 2024 r. Tabela dodaje zmianę względem 2024 i 2015 r. na podstawie serii prowincjonalnej TÜİK, z trzema najmniejszymi prowincjami na dole.

Liczba ludności to inna miara niż popyt na mieszkania: nie pokazuje czynszów, pustostanów, drugich domów ani adresu zameldowania osób, które mieszkają gdzie indziej. Pokazuje natomiast, dokąd przemieszcza się liczba mieszkańców, i pokazuje, że wśród prowincji, które od 2015 do 2025 r. zyskały mieszkańców najszybciej (Yalova +33,7%, Tekirdağ +28,8%, Kocaeli i Antalya +21,4%, wyliczone na podstawie serii prowincjonalnej TÜİK), są prowincje z cenami znacznie niższymi niż w Stambule i w prowincji Muğla. W 2025 r. najszybciej rosły Antalya (+2,04%), Tekirdağ (+1,79%) i Muğla (+1,63%), Stambuł wzrósł o 0,33%, a Mersin i Adana, o +0,11% i +0,14%, pozostały prawie bez zmian.

Zasady obowiązujące w każdej prowincji: obywatelstwo, pozwolenia na pobyt i koszty

Progi prawne dla zagranicznych nabywców mają charakter krajowy, więc najtańsze i najdroższe miasta w Turcji zmieniają powierzchnię, którą można kupić za daną kwotę, a nie samą kwotę. Obywatelstwo w drodze inwestycji w nieruchomości opiera się na art. 20(2)(b) rozporządzenia wykonawczego do tureckiej ustawy o obywatelstwie, przytoczonym na stronie Biura Wsparcia Inwestycji w Konyi: cudzoziemiec, który kupuje nieruchomość o wartości co najmniej 400 000 USD lub równowartość w walucie obcej, z adnotacją w rejestrze nieruchomości, że nie zostanie ona sprzedana przez trzy lata. Próg obowiązuje od 13 czerwca 2022 r., wcześniej wynosił 250 000 USD. Usługa Your Key Türkiye urzędu rejestru gruntów podaje, że od 12 grudnia 2023 r. wyłączone są grunty bez budynku i grunty rolne oraz że wartość potwierdza Dokument Ustalenia Kwoty (TTB, Tutar Tespit Belgesi), oparty na wycenie sporządzonej przez spółkę upoważnioną przez Radę Rynku Kapitałowego (Your Key Türkiye, obywatelstwo). Przegląd serwisu dotyczący obywatelstwa i imigracji omawia procedurę składania wniosku.

Ścieżka krótkoterminowego pozwolenia na pobyt korzysta z listy dokumentów Prezydium ds. Zarządzania Migracjami (Göç İdaresi Başkanlığı) dla wnioskodawców będących właścicielami nieruchomości. Wymaga urzędowej kopii aktu własności (tapu senedi), stanowi, że wartość mieszkania w dniu nabycia musi wynosić co najmniej 200 000 USD w równowartości w lirach, i wymaga mieszkania, które właściciel wykorzystuje jako miejsce zamieszkania, a nie na wynajem czy podobny dochód. Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi i nabywający nieruchomość podlegają także ograniczeniom i wyłączeniom opisanym przez TKGM, w tym dotyczącym stref wojskowych i specjalnych stref bezpieczeństwa (Your Key Türkiye, nabycie przez cudzoziemców będących osobami fizycznymi). Tabela zbiera zasady krajowe i oznacza tę jedną zasadę z tej listy, która różni się w zależności od lokalizacji.

Dwie z tych zasad wymagają uwagi. Opłata za akt własności (tapu harcı) jest ustalona w taryfie (2) ustawy o opłatach nr 492 i pobierana od zadeklarowanej wartości w każdej prowincji, od każdej strony, w wysokości 20 promili w kolumnie stosowanej (ustawa o opłatach 492); zadeklarowana wartość nie może być niższa od wartości podatkowej nieruchomości, a dla nabywców zagranicznych wartością widniejącą w akcie jest kwota w lirach przeliczona po kursie Banku Centralnego (komunikat TKGM). Roczna stawka podatku od budynków jest jedyną zasadą krajową zależną od miejsca: art. 8 ustawy o podatku od nieruchomości ustala 1 promil dla mieszkań i podwaja go w granicach gmin metropolitalnych i obszarów przyległych (ustawa o podatku od nieruchomości 1319), więc stawka ustawowa różni się między prowincją metropolitalną a inną. Kalkulator podatku od nieruchomości w serwisie omawia koszty zakupu dokładniej, a przewodnik po zakupie na raty przedstawia zasady planu płatności obowiązujące w całym kraju.

Powierzchnię, którą kupuje się za te progi, pokazano poniżej; obliczono ją na podstawie mediany ceny za m² w trzecim kwartale 2026 r. i kursu 48,9303 TL za USD. Obliczenie pomija podatki, opłaty, definicje powierzchni w poszczególnych umowach oraz fakt, że o wartości liczonej na potrzeby obywatelstwa decyduje TTB, a nie mediana; pokazuje jedynie, jak ta sama kwota w dolarach wypada na tle poziomu cen w każdej prowincji. Kwota 400 000 USD odpowiada około 215 m² przy medianie dla Stambułu i około 891 m² przy medianie dla Ağrı.

Dochody z najmu krótkoterminowego podlegają odrębnym przepisom o zezwoleniach; podsumowuje je przewodnik serwisu po tureckim prawie Airbnb. Podaż hoteli według prowincji omawia artykuł Ile hoteli jest w Turcji, który korzysta z tabeli Ministerstwa Kultury i Turystyki za wrzesień 2026 r.

Dla spojrzenia na największy rynek na poziomie prowincji serwis ma stronę miasta Stambuł oraz stronę z ofertami mieszkań na sprzedaż w Stambule, a strona kraju Turcja gromadzi strony dotyczące pozostałych prowincji.

Jak korzystać z danych: neutralna lista kontrolna

Liczby, na których opierają się najtańsze i najdroższe miasta w Turcji, odpowiadają na wąskie pytania i łatwo je źle odczytać po połączeniu. Lista kontrolna wylicza sprawdzenia wynikające z budowy źródeł; nie układa prowincji w ranking ani nie sugeruje, gdzie kupować.

• Porównaj oba rankingi. Sprawdź region prowincji we wskaźniku TÜİK oraz prowincję w serii cen banku centralnego. Duża różnica między nimi, jak w przypadku Diyarbakır i Şanlıurfa w tabeli porównawczej, oznacza, że regionalny wskaźnik nie opisuje ceny mieszkania w tej prowincji.
• Sprawdź datę serii. Wskaźnik dotyczy 2024 r. (z kolumną za 2025 r. zaktualizowaną o CPI), cena jednostkowa trzeciego kwartału 2026 r., Indeks Cen Mieszkań września 2026 r., dane o sprzedaży sięgają września 2026 r., a liczba ludności jest podana na 31 grudnia 2025 r.
• Pamiętaj, czym jest seria cen. To mediana wartości z wycen dla mieszkań finansowanych kredytem, według prowincji, w lirach. Nie jest to zarejestrowana cena sprzedaży, nie jest publikowana dla pięciu prowincji i nie jest podzielona na dzielnice.
• Oddzielnie patrz na indeks skorygowany o jakość. Indeks Cen Mieszkań uwzględnia cechy wycenianych mieszkań, a cena jednostkowa nie. Zmiany realne zależą od deflatora, więc należy zwrócić uwagę, jakiego używa dane źródło (bank centralny używa inflacji cen konsumpcyjnych).
• Sprawdź wolumen sprzedaży. Prowincja z niewielką liczbą sprzedaży w kwartale daje cieńszą podstawę dla każdej statystyki cen. Sprzedaż na 1 000 mieszkańców pokazuje, które prowincje są aktywne w stosunku do swojej wielkości.
• Sprawdź trend demograficzny. Spadająca liczba ludności prowincji (33 prowincje w 2025 r.) i rosnąca (Antalya, Kocaeli) opisują odmienne sytuacje lokalne, które dane krajowe ukrywają.
• Przeliczaj tylko po podanym kursie i dacie. Serie w lirach są podane w lirach; każda kwota w dolarach zależy od kursu danego dnia, a progi prawne są zapisane w dolarach i przeliczane po kursie Banku Centralnego w dniu nabycia.
• Traktuj progi krajowe jako stałe. 400 000 USD i 200 000 USD nie zmieniają się w zależności od prowincji; w każdym źródle należy przeczytać, jakie rodzaje nieruchomości i warunki wymienia.

Często zadawane pytania

Jakie jest najdroższe miasto w Turcji?

Według wskaźnika kosztów utrzymania Stambuł: 112,6 w badaniu TÜİK za 2024 r., czyli 12,6% powyżej średniej krajowej, oraz 111,8 w kolumnie za 2025 r., zaktualizowanej o CPI. Według ceny mieszkania również Stambuł: mediana 90 844 TL za m² w trzecim kwartale 2026 r. (TCMB), przed prowincją Muğla z wynikiem 85 830 TL. Stambuł jest pierwszy w obu rankingach.

Jakie jest najtańsze miasto w Turcji?

Według wskaźnika kosztów utrzymania najniższy jest region obejmujący Mardin, Batman, Şırnak i Siirt, z wynikiem 91,5 w 2024 r. (8,5% poniżej średniej krajowej). Wskaźnik jest publikowany dla regionów, więc nie wskazuje jednego najtańszego miasta. Według ceny mieszkania Ağrı ma najniższą medianę wśród 76 prowincji z opublikowaną wartością, 21 958 TL za m² w trzecim kwartale 2026 r., a za nią znajduje się Mardin z wynikiem 23 174 TL.

Gdzie najtaniej kupić mieszkanie?

W rankingu cen, w którym wyłaniają się najtańsze i najdroższe miasta w Turcji, trzy najniższe mediany przypadają na prowincje wschodnie i południowo-wschodnie. Według mediany ceny za m² banku centralnego za trzeci kwartał 2026 r. Ağrı (21 958 TL), Mardin (23 174 TL) i Malatya (25 263 TL) są trzema najniższymi spośród 76 prowincji z opublikowaną wartością; dla Ardahan, Bayburt, Gümüşhane, Hakkâri i Tunceli nie opublikowano wartości. Seria jest medianą wartości z wycen, więc opisuje typowe wyceniane mieszkanie, a nie najtańsze dostępne.

Czy ranking kosztów utrzymania przewiduje ceny nieruchomości?

Częściowo. W 76 prowincjach korelacja rangowa Spearmana między regionalnym wskaźnikiem za 2024 r. a ceną za m² w Q3 2026 wynosi 0,82 (wyliczone), co jest wartością wysoką. Wyjątki wynikają głównie z regionów łączących prowincje o różnych cenach: Diyarbakır i Şanlıurfa mają wspólny wskaźnik 94,8, ale zajmują 30. i 70. miejsce pod względem ceny. Wskaźnik ściska też różnice: stosunek ceny do mediany krajowej waha się od 0,41 do 1,69, a stosunek wskaźnika od 0,92 do 1,13. Wskaźnik nie obejmuje ceny zakupu mieszkań.

Gdzie cudzoziemcy kupują w Turcji najwięcej mieszkań?

W Stambule i Antalyi. W zrewidowanej bazie TÜİK cudzoziemcy kupili w 2025 r. 9 101 mieszkań w Stambule i 7 237 w Antalyi, razem 71,1% z 22 980 mieszkań sprzedanych cudzoziemcom w tym roku; w okresie od stycznia do września 2026 r. liczby wyniosły 6 533 i 4 693 z 15 308. Następują Mersin, Ankara i Yalova.

Które miasta kwalifikują się do tureckiego obywatelstwa w drodze inwestycji?

Każda prowincja może się kwalifikować, ponieważ próg jest krajowy: nieruchomość o wartości co najmniej 400 000 USD lub równowartość w walucie obcej, z trzyletnią adnotacją o zakazie sprzedaży w rejestrze nieruchomości, przy czym od 12 grudnia 2023 r. wyłączone są grunty bez budynku i grunty rolne. Miasto zmienia to, ile metrów kwadratowych kupuje ta kwota, a nie to, czy ścieżka jest otwarta; o kwalifikowalności decyduje Ministerstwo Środowiska, Urbanizacji i Zmian Klimatu, jak stanowi brzmienie rozporządzenia przytoczone przez Biuro Wsparcia Inwestycji w Konyi.

Jak często aktualizowane są dane?

Dane, z których wynikają najtańsze i najdroższe miasta w Turcji, napływają w różnych odstępach czasu. Regionalny wskaźnik cen powstaje w edycjach badań (2008, 2012, 2017 i 2024), z kolumną zaktualizowaną o CPI dla późniejszych lat w tej samej tabeli. Bank centralny publikuje cenę jednostkową kwartalnie (najnowszy jest trzeci kwartał 2026 r.), a Indeks Cen Mieszkań miesięcznie (najnowszy jest wrzesień 2026 r.). TÜİK publikuje sprzedaż mieszkań co miesiąc, a kolejny biuletyn ma się ukazać 17 listopada 2026 r., oraz wyniki ADNKS dotyczące ludności co roku, najnowsze z 9 lutego 2026 r. dla stanu na 31 grudnia 2025 r.

Czy Stambuł jest droższy niż Izmir?

Według obu miar. Wskaźnik regionalny Stambułu wynosi 112,6 wobec 110,1 dla Izmiru (o 2,5 punktu więcej), a mediana ceny w Stambule to 90 844 TL za m² wobec 57 589 TL w Izmirze, czyli o 58% więcej (wyliczone). Różnica w cenie jest znacznie większa niż różnica we wskaźniku.

Czy podatki i opłaty różnią się w zależności od prowincji?

Opłata za akt własności, procedura zaświadczenia o zakupie waluty obcej oraz progi dla obywatelstwa i pozwolenia na pobyt są takie same w całym kraju. Roczny podatek od budynków jest wyjątkiem po stronie ustawowej: art. 8 ustawy o podatku od nieruchomości 1319 ustala 1 promil dla mieszkań i podwaja go w granicach gmin metropolitalnych i obszarów przyległych.

Dlaczego suma sprzedaży za 2025 r. różni się w publikacjach TÜİK?

TÜİK zastosował w 2026 r. gruntowną rewizję serii sprzedaży mieszkań i zrewidował wszystkie dane od 2013 r. Biuletyn ze stycznia 2026 r. podał za 2025 r. 1 688 910 sprzedaży, podczas gdy zrewidowana baza odczytana 18 października 2026 r. daje 1 760 292. Należy porównywać wyłącznie wartości z tej samej wersji serii.

Ostatnia weryfikacja: 18 października 2026 r. Źródła: TÜİK, regionalne parytety siły nabywczej 2024; TÜİK, sprzedaż mieszkań, wrzesień 2026; TÜİK, sprzedaż mieszkań, grudzień 2025; TÜİK, ADNKS 2025; TCMB EVDS, ceny jednostkowe mieszkań; TCMB EVDS, czynsze jednostkowe; TCMB, Indeks Cen Mieszkań, wrzesień 2026; TCMB, metadane RPPI; TCMB, kursy walut z 30 września 2026 r.; Biuro Wsparcia Inwestycji w Konyi, rozporządzenie o obywatelstwie; Your Key Türkiye, obywatelstwo; Your Key Türkiye, cudzoziemcy będący osobami fizycznymi; lista dokumentów Prezydium ds. Zarządzania Migracjami; ustawa o opłatach 492; ustawa o podatku od nieruchomości 1319; komunikat TKGM o zaświadczeniu o zakupie waluty obcej.