Доходность инвестиций в недвижимость Турции: данные 2026 года и налоги

Доходность инвестиций в недвижимость Турции: данные 2026 года и налоги

Руководство актуально на 11 ноября 2026 года. В нём изложено, что говорит официальная статистика о ценах на жильё и арендной плате в Турции, как в 2026 году облагается налогом доход от аренды по Закону о подоходном налоге (Закон № 193) и как эти данные укладываются в прозрачный расчёт: доходность инвестиций в недвижимость Турции здесь выводится шаг за шагом. Каждая цифра приведена вместе с источником и датой, а арифметика показана по шагам, чтобы читатель мог повторить её с другими исходными данными.

Читатель узнает, что измеряют индексы цен на жильё и арендной платы Центрального банка Турецкой Республики (TCMB), чем номинальные изменения отличаются от изменений с поправкой на инфляцию, каков законодательный предел повышения арендной платы, как работают освобождение от налога на сумму 58 000 TRY для арендной платы за жилые помещения и налоговая шкала 2026 года и как облагаются налогом собственники-нерезиденты. Руководство не прогнозирует цены, не называет значение доходности и не предлагает никаких покупок; там, где встречается коэффициент, это арифметика на основе опубликованных средних значений, а не ожидаемый результат для какого-либо объекта. Иными словами, все приведённые ниже коэффициенты служат лишь иллюстрацией того, как устроена арифметика, и не заменяют расчёт по реальным данным конкретного договора.

Из чего складывается доходность инвестиций в недвижимость Турции

Ни один официальный орган не публикует показатель под названием «доходность турецкого объекта недвижимости». Существуют отдельные статистические данные: индекс цен на жилые помещения, индекс арендной платы для новых арендаторов, инфляция потребительских цен, налоговые правила для дохода от аренды и правила договоров найма жилья. Расчёт, дающий доходность инвестиций в недвижимость Турции, должен объединять их, и перед сложением полезно разделить эти составляющие. Иными словами, готового единого числа не существует: его приходится собирать из нескольких источников, и у каждого из них свои определения и свои ограничения.

Первая составляющая — арендная плата, которая действительно получена. Арендная плата, указанная в объявлении, доходом не является; доходом является арендная плата, полученная за год, после вычета пустующих месяцев и неоплаченных периодов. Вторая составляющая — изменение рыночной стоимости жилья между покупкой и продажей: оно реализуется только при продаже, а официальные индексы измеряют его для средних значений, а не для отдельной квартиры. Третья составляющая — расходы: единовременные расходы на покупку (о них рассказано в нашем руководстве по расходам и налогам при покупке), текущие расходы на содержание и подоходный налог с арендной платы. Четвёртая — финансирование, если использовался кредит. Пятая — валюта, в которой измеряется результат, поскольку приведённые ниже индексы выражены в турецких лирах.

В большинстве расчётов встречаются три простых коэффициента. Валовой коэффициент аренды — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Коэффициент чистого дохода — это полученная арендная плата за вычетом текущих расходов и подоходного налога, делённая на всю уплаченную сумму, включая расходы на покупку. Совокупная доходность прибавляет к чистому доходу изменение стоимости за вычетом расходов на продажу и налога на прирост стоимости, если он взимается, и делит результат на тот же капитал. В каждом коэффициенте используются разные исходные данные, поэтому две цифры, названные одним и тем же словом, часто несопоставимы. Остальная часть руководства даёт официальные исходные данные для каждого из этих коэффициентов.

Откуда берутся официальные данные о ценах на жильё и арендной плате

Основной публичный ряд — Konut Fiyat Endeksi (индекс цен на жильё, KFE) TCMB. Согласно опубликованным банком метаданным, стоимость жилья в каждом наблюдении берётся из отчётов об оценке, которые лицензированные оценочные компании готовят, когда человек обращается в банк за жилищным кредитом. Продажа не обязана состояться, и кредит не обязан быть выдан; в индекс включается каждое оценённое жильё. Поэтому значения представляют собой экспертные оценки, а не зафиксированные цены сделок. Иначе говоря, индекс отражает мнение оценщиков о стоимости жилья, а не цены, по которым квартиры фактически переходили из рук в руки.

В метаданных TCMB метод описан как гедоническая регрессия типа «характеристической цены» с логлинейной моделью, которая оценивается отдельно для каждого периода и каждой страты, так что индекс отслеживает изменение цен на жильё с неизменными характеристиками, а не меняющийся состав жилья, оцениваемого в конкретном месяце. Страты — это статистические регионы: уровень NUTS 2 в регионах от TR1 до TR6 (Стамбул, Западное Мармара, Эгейский регион, Восточное Мармара, Западная Анатолия и Средиземноморье) и уровень NUTS 1 во всех остальных случаях. Страты объединяются с использованием в качестве весов числа домохозяйств по данным национального статистического ведомства (TÜİK) и средней стоимости жилья. Экстремальные цены за единицу площади отбрасываются по правилу «шарниров» Тьюки, сезонная корректировка не применяется, за базу принят 2023 год = 100, а прежние значения могут пересматриваться, когда банки присылают отчёты с опозданием или в исправленном виде. В метаданных указано, что ряд доступен с 2010 года.

В тот же выпуск входит индекс для новостроек (YKFE, жильё, построенное в текущем или предыдущем году) и индекс для более старого жилья (YOKFE), а банк публикует квартальные медианные цены и арендные ставки за квадратный метр по провинциям, где достаточно наблюдений. Арендная плата охвачена индексом Yeni Kiracı Kira Endeksi (индекс арендной платы для новых арендаторов, YKKE). В исследовательской записи блога TCMB объясняется, что он использует арендные значения из тех же отчётов об оценке, применяет гедоническую регрессию по 19 стратам (13 на уровне NUTS 2 и 6 на уровне NUTS 1) и взвешивает их по числу домохозяйств и средней стоимости жилья за предыдущий год. В той же записи сказано, что ежемесячная публикация началась 17 февраля 2026 года. Данные за сентябрь были опубликованы в середине октября, примерно через две недели после отчётного месяца.

Количество сделок берётся из другого источника: TÜİK публикует ежемесячную статистику продаж на основе записей земельного реестра. Эти показатели рассматриваются в нашем руководстве по статистике рынка, а более широкая картина цен на 2026 год кратко изложена в ноябрьском обзоре рынка 2026 года. Эта статья сосредоточена только на индексах цен и арендной платы как исходных данных для расчёта доходности.

Данные TCMB о ценах на жильё и арендной плате за сентябрь 2026 года

Последним на дату этого руководства является бюллетень TCMB за сентябрь 2026 года. В нём сообщается, что индекс цен на жильё (2023 = 100) вырос на 1,2% по сравнению с предыдущим месяцем и достиг 239,4, а в номинальном выражении он был на 22,3% выше, чем в сентябре 2025 года. Индекс арендной платы для новых арендаторов составил 342,9, что на 2,1% больше, чем месяцем ранее, и на 26,6% больше, чем годом ранее. В таблице воспроизведены основные показатели по стране и по трём крупнейшим городам.

Источник: TCMB, бюллетень индекса цен на жильё и индекса арендной платы для новых арендаторов, сентябрь 2026 года. Уровни индексов нельзя сравнивать между городами как уровни цен, поскольку у каждого городского индекса своя база, равная 100 в 2023 году; они показывают изменение с 2023 года, а не то, какой город дороже. Иными словами, более высокий уровень индекса в одном городе рядом с более низким в другом не означает, что жильё в первом городе стоит дороже, чем во втором.

Региональная детализация в том же бюллетене показывает, насколько велик разброс. По ценам наибольший годовой рост среди статистических регионов составил 26,8% в регионе Стамбула, а наименьший — 15,3% в регионе Эдирне, Кырклареле и Текирдаг. По арендной плате наибольший рост вновь был в Стамбуле — 35,5%, а наименьший — 18,8% в том же регионе Эдирне, Кырклареле и Текирдаг. Поэтому среднее по стране не описывает ни одну конкретную улицу, а разрыв между регионами с наибольшим и наименьшим ростом составил 11,5 процентного пункта для цен и 16,7 пункта для арендной платы.

Номинальные и реальные значения: арифметика индексов

Номинальный рост на 22,3% звучит внушительно, но в бюллетене TCMB также сообщается, что за тот же год цены снизились на 5,7% в реальном выражении, то есть после поправки на потребительские цены. Эти два утверждения не противоречат друг другу, а согласуются между собой. В резюме заседания комитета TCMB по денежно-кредитной политике за октябрь 2026 года годовая инфляция потребительских цен за сентябрь 2026 года указана на уровне 29,73%. Реальное изменение равно (1 + номинальное изменение), делённому на (1 + инфляция), минус единица. Для национальных цен: 1,223 ÷ 1,2973 = 0,9427, то есть реальное изменение составляет -5,7%. Для национальной арендной платы: 1,266 ÷ 1,2973 = 0,9759, то есть реальное изменение составляет -2,4%, что совпадает с показателем арендной платы в бюллетене.

Тот же расчёт можно применить к данным по городам. Бюллетень не публикует реальные изменения по городам, поэтому числа в таблице ниже — это арифметика автора с использованием национальной инфляции, а не данные TCMB. Местный уровень инфляции дал бы несколько иные результаты.

Из этой арифметики следуют два вывода. Во-первых, знак реального изменения зависит от выбранного уровня инфляции, а индексы описывают оцененное жильё в целом, а не какую-либо отдельную покупку. Во-вторых, арендная плата и цены менялись с разной скоростью. За год до сентября 2026 года национальный индекс арендной платы вырос на 4,3 процентного пункта быстрее индекса цен (26,6 против 22,3), а в Стамбуле — на 8,7 пункта быстрее (35,5 против 26,8). Это различие стоит учитывать, когда речь идёт об оценке дохода от аренды. В период, когда арендная плата растёт быстрее цен, отношение аренды к цене при прочих равных условиях смещается вверх; в период, когда они движутся вместе, этого не происходит.

Чтобы поставить изменения индексов рядом с другими опубликованными ставками, в таблице ниже перечислены справочные показатели, доступные на 11 ноября 2026 года. Они приведены рядом, и никаких выводов из них не делается, поскольку измеряют они разное: ключевую ставку, ставку по кредитам, уровень инфляции и изменения индексов.

Данные опроса в последней строке — это ожидания респондентов опроса, процитированные TCMB, а не прогнозы, сделанные здесь. В резюме TCMB также сказано, что его комитет будет сохранять жёсткую денежно-кредитную политику до достижения ценовой стабильности.

Три показателя арендной платы и что измеряет каждый из них

В разговорах об арендной плате в Турции часто смешивают три разных числа, а различие между ними важно при оценке дохода от договора найма. Первое — индекс арендной платы для новых арендаторов TCMB, который отслеживает арендную плату, с которой столкнулся бы новый арендатор согласно отчётам об оценке. Второе — статья «аренда» в индексе потребительских цен, публикуемом TÜİK, которая, согласно записи блога TCMB о новом индексе, отслеживает арендную плату за одно и то же жильё во времени. Поскольку арендаторы редко переезжают, статья TÜİK отражает уровни новых договоров лишь с запаздыванием. Третье — законодательный предел повышения при продлении договора найма, который зависит от среднего значения потребительских цен за 12 месяцев.

Последняя строка — это широкая группа, а не индекс арендной платы, и её годовой рост включает энергетические составляющие. Её не следует читать как изменение арендной платы. В резюме TCMB за октябрь 2026 года говорится, что инфляция арендной платы продолжала замедляться, а трёхмесячный рост арендной платы с сезонной корректировкой в пересчёте на год снизился примерно до уровня годовой общей инфляции; месячного показателя арендной платы при этом не приводится. Для арендодателя практический смысл состоит в том, что арендная плата действующего арендатора ограничена пределом, тогда как новая сдача в аренду следует за рынком, и эти две величины могут расходиться.

Средняя арендная плата и средняя цена: коэффициент, а не доходность

TCMB публикует квартальные цены и арендные ставки за единицу площади по тем же отчётам об оценке. В сообщениях о выпуске за второй квартал 2026 года, цитирующих данные TCMB, приводились средняя цена и месячная арендная плата жилья площадью 100 квадратных метров по стране и по трём городам. По ним можно рассчитать отношение двенадцати месяцев аренды к цене. Это отношение двух средних величин, а не доходность какого-либо конкретного объекта: средние значения получены по разным наборам оцененного жилья, арендная плата здесь оценочная, а не фактически собранная, и никакие расходы и налоги не вычитались.

Источник: данные TCMB об оценках за второй квартал 2026 года в изложении CNBC-e от 17 июля 2026 года. Цена в Стамбуле в том же сообщении составляла 8 730 100 TRY за 100 квадратных метров, но разные новостные сообщения приводили несколько отличающиеся значения арендной платы в Стамбуле, поэтому коэффициент для Стамбула здесь не показан. Арифметика для первой строки такова: 25 863 × 12 = 310 356; деление на 5 188 590 даёт 0,0598, то есть 5,98%.

Таблица показывает размер валового коэффициента в опубликованных средних значениях: около шести процентов в трёх перечисленных регионах. Она не показывает, сколько заработает покупатель. Покупатель платит расходы на покупку сверх цены, может оставлять жильё пустым между арендаторами, оплачивает текущие расходы и подоходный налог и получает арендную плату в валюте, покупательная способность которой измеряется на фоне годовой инфляции около 30%. В следующих разделах приводятся правовые и налоговые исходные данные, необходимые для перехода от этого валового коэффициента к чистому. Города сильно различаются по уровню цен; этот вопрос раскрыт в нашем сравнении турецких городов по ценам.

Правила, ограничивающие повышение арендной платы по договорам найма жилья

Договоры найма жилья в Турции регулируются Кодексом обязательств (Закон № 6098). Статья 344 устанавливает правило, наиболее важное для дохода: соглашение об арендной плате на продлённый срок найма действительно лишь в пределах изменения среднего за 12 месяцев индекса потребительских цен за предыдущий год найма. Правило действует и для договоров сроком более одного года. Если стороны не договорились о размере, судья определяет арендную плату по справедливости, снова в пределах этого предела и с учётом состояния объекта. Для договоров сроком более пяти лет, а также продлённых после пяти лет, и по окончании каждых следующих пяти лет судья определяет арендную плату, учитывая изменение среднего за 12 месяцев индекса потребительских цен, состояние объекта и сопоставимую арендную плату.

Текст Кодекса также затрагивает арендную плату, установленную в иностранной валюте: если не нарушено турецкое законодательство о защите национальной валюты, арендную плату нельзя менять в течение пяти лет с учётом положения о чрезмерном обременении в статье 138. Министерство казначейства и финансов опубликовало разъяснения по Постановлению № 32 о защите стоимости турецкой валюты и его коммюнике. В документе министерства в формате «вопросы и ответы», датированном ноябрём 2018 года, объясняется, что, как правило, договоры купли-продажи и аренды недвижимости не должны заключаться в иностранной валюте, за исключением иностранных граждан, являющихся резидентами Турции, и других лиц, перечисленных в коммюнике, а лица, проживающие за рубежом, находятся вне сферы действия коммюнике. Поскольку правило зависит от статуса обеих сторон, договор, заключённый с арендатором-нерезидентом, и договор с арендатором-резидентом могут рассматриваться по-разному.

В качестве рабочего примера предела возьмём договор с месячной арендной платой 30 000 TRY, который продлевается в ноябре 2026 года. Среднегодовой уровень инфляции за 12 месяцев, опубликованный 3 ноября 2026 года, составляет 31,23%, поэтому наибольшая согласованная арендная плата на новый год равна 30 000 × 1,3123 = 39 369 TRY в месяц. Индекс арендной платы для новых арендаторов вырос за год до сентября на 26,6%, поэтому новая сдача в аренду по рыночной ставке, следующая за индексом, может оказаться ниже предела, а продление по предельной ставке окажется выше индекса. Предел — это потолок, а не право повысить арендную плату на такую величину; он лишь показывает, выше какого значения согласованная сумма недействительна.

Налоги, уменьшающие доходность инвестиций в недвижимость Турции: доход от аренды

Доход от сдачи жилья в аренду называется gayrimenkul sermaye iradı (капитальный доход от недвижимости) согласно статье 70 Закона о подоходном налоге. Налоговое управление (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) разъясняет правила в своих руководствах за февраль 2026 года: Публикация № 593 для резидентов и № 594 для нерезидентов. Арендная плата облагается налогом, когда она получена, а не когда подлежит уплате, а арендная плата, полученная авансом за последующие годы, засчитывается в том году, к которому она относится. Для арендной платы, полученной в иностранной валюте, в руководстве сказано, что лировая стоимость определяется по курсу покупки TCMB на дату получения.

Два обстоятельства уменьшают налог для многих частных арендодателей. Первое — освобождение для арендной платы за жильё по статье 21: на 2026 год освобождена от налога арендная плата за жилые помещения в размере 58 000 TRY (для дохода 2025 года действовала сумма 47 000 TRY). Лицо, чья арендная плата за жильё за год остаётся ниже этой суммы, декларацию не подаёт, и в руководстве GİB отмечено, что оно может сообщить налоговой инспекции о причине письменным заявлением. Выше этой суммы освобождение вычитается из заявленной арендной платы. Освобождение применяется один раз на налогоплательщика, а не на каждое жильё, и каждый совладелец может пользоваться им отдельно. К арендной плате за нежилые помещения оно не применяется. Второе — выбор способа учёта расходов: метод фактических расходов или паушальный вычет в размере 15% (götürü gider).

Освобождение утрачивается в двух случаях, описанных в руководстве: когда налогоплательщик обязан декларировать коммерческий, сельскохозяйственный или профессиональный доход и когда общая валовая сумма заработной платы, капитальных доходов, арендной платы и прочих доходов превышает сумму, указанную в третьей ступени шкалы для заработной платы (1 200 000 TRY для дохода 2025 года). Если арендная плата не задекларирована вовремя или задекларирована не полностью, освобождение недоступно, хотя им всё же можно воспользоваться, если пропущенная арендная плата задекларирована с опозданием до того, как её обнаружит налоговый орган. Пороговые значения, изменившиеся между 2025 и 2026 годами, приведены в таблице.

Источники: Публикация GİB № 593 (февраль 2026 года) для освобождения и пределов декларирования на 2025 и 2026 годы; Общее коммюнике по Закону о подоходном налоге (серия № 332), Официальная газета от 31 декабря 2025 года, для сумм 2026 года; значение третьей ступени шкалы для заработной платы на 2026 год взято из шкалы в том же коммюнике. Суммы пересматриваются каждый год в коммюнике по подоходному налогу, которое опирается на коэффициент переоценки (25,49% на 2026 год). Поэтому покупателю, сравнивающему прошлый и будущий период, следует использовать суммы за тот год, в котором получена арендная плата. Другие налоги, такие как ежегодный налог на недвижимость и налог на прирост стоимости при продаже жилья, не связаны с подоходным налогом с аренды и описаны в нашем руководстве по калькулятору и в руководстве по налогу на прирост стоимости.

Расчёт налога: расходы, шкала 2026 года и рабочие примеры

При методе фактических расходов арендодатель вычитает статьи, перечисленные в статье 74 Закона о подоходном налоге, и хранит документы пять лет. Руководство GİB перечисляет их: расходы на освещение, отопление, воду и лифт, оплачиваемые арендодателем; расходы на управление пропорционально значимости объекта; страхование; налог на недвижимость и аналогичные сборы; амортизацию и некоторые энергосберегающие работы; ремонт и обслуживание; арендную плату, которую арендодатель в ряде случаев платит за другое жильё; компенсацию, выплаченную по договору найма; а для одного жилья, сдаваемого для проживания, — 5% его стоимости приобретения в течение пяти лет начиная с года приобретения (только для жилья, приобретённого с 2021 года). Согласно Закону № 7566, проценты по кредитам, использованным для сдаваемого в аренду имущества, вычитаются за периоды, начинающиеся 1 января 2025 года или позднее, но не для жилья. Когда освобождение для жилья применяется вместе с методом фактических расходов, вычитается только та доля расходов, которая соответствует облагаемой арендной плате: расходы, умноженные на (арендная плата минус освобождение) и делённые на арендную плату.

При паушальном методе вместо фактических расходов вычитается 15% арендной платы, рассчитанные после применения освобождения. Метод необходимо выбирать сразу для всех объектов, а налогоплательщик, выбравший паушальный метод, не может вернуться к фактическим расходам в течение двух лет. Паушальный метод не могут использовать такие права, как товарные знаки.

Налог рассчитывается с чистой суммы по прогрессивной шкале Закона о подоходном налоге (статья 103). Шкала 2026 года, установленная серией № 332 и опубликованная в Официальной газете 31 декабря 2025 года, показана ниже.

Для заработной платы третья ступень простирается до 1 500 000 TRY, поэтому эта сумма и является пределом для освобождения. Арендная плата добавляется к прочему налогооблагаемому доходу налогоплательщика, поэтому лицо, получающее зарплату, платит по ставке той ступени, которой достигает совокупный доход. В приведённых ниже примерах предполагается, что арендная плата — единственный доход и что применяются суммы 2026 года. Это арифметические иллюстрации с округлёнными цифрами, а не рыночные данные, и они показывают лишь порядок действий, а не типичный результат.

В столбце C предполагается, что арендатор — предприятие, которое удерживает 20% валовой арендной платы, то есть 120 000 TRY. Поскольку предел 2026 года для декларирования арендной платы за нежилые помещения с удержанием составляет 400 000 TRY, подача декларации обязательна; удержанный налог засчитывается в счёт рассчитанных 100 200 TRY, и остаётся 19 800 TRY, которые, как сказано в руководстве GİB, могут быть возвращены по заявлению. В столбце A налог составляет 11,6% валовой арендной платы, а в столбце B — 9,9%, потому что выбранные фактические расходы оказались больше паушальной суммы в 15% (75 500 против 45 300). Выбор между методами зависит от документально подтверждённых расходов каждого арендодателя, поэтому в руководстве требуется единый выбор для всех объектов. Иными словами, заранее сказать, какой из методов окажется выгоднее, нельзя: это видно только после подсчёта фактических расходов.

Удержание налога, оплата через банк и сроки подачи

Согласно статье 94 Закона о подоходном налоге, перечисленные в ней предприятия и государственные органы обязаны удерживать подоходный налог (tevkifat) в размере 20% валовой арендной платы, когда арендуют имущество у физического лица. В руководстве GİB сказано, что удержание применяется ко всей арендной плате, когда объект используется частично как жильё, а частично как нежилое помещение, и что арендатор, облагаемый налогом по упрощённой процедуре, налог не удерживает. Удержанный налог засчитывается в счёт годового налога. Частное лицо, не входящее в число лиц, перечисленных в статье 94, налог не удерживает, поэтому арендная плата от арендатора такого рода декларируется арендодателем в годовой декларации, если она превышает освобождение.

Арендная плата за жильё и нежилые помещения должна собираться и выплачиваться через банки или почтового оператора, чтобы существовал банковский документ. Это следует из Общего коммюнике № 328. Требование распространяется и на посуточную и понедельную сдачу жилья, но не охватывает платежи через суды или исполнительные органы и платежи в натуральной форме. В руководстве GİB указано, что несоблюдение приводит к специальному штрафу за нарушение в размере 10% суммы каждой операции (5% до 2 августа 2024 года) с минимумами на одну операцию 35 000, 17 000 или 8 700 TRY в зависимости от типа налогоплательщика и годовым потолком 35 млн TRY. Плательщик, сообщивший о нарушении в течение пяти рабочих дней после платежа, штрафа избегает.

Если арендная плата не взимается или ниже рыночной, в руководстве описано правило условно начисляемой «сопоставимой арендной платы»: если официального определения арендной платы нет, сопоставимая арендная плата для здания составляет 5% его стоимости для целей налога на недвижимость. В руководстве приводится пример квартиры с налоговой стоимостью 7 500 000 TRY, предоставленной другу бесплатно, что даёт заявленный доход 375 000 TRY в год. Это правило не применяется к сдаче близким родственникам (родителям, детям, братьям и сёстрам) в ограниченных случаях, перечисленных в руководстве, к родственнику, живущему вместе с собственником, и к некоторым случаям сдачи государственными органами.

Та же календарная структура — подача в марте и два равных взноса в марте и июле — действует в последующие годы по Закону о подоходном налоге. Члены семьи подают декларации каждый по своему имуществу, а совладельцы декларируют только свою долю арендной платы. Арендодатель, покидающий страну в течение года, должен подать декларацию за 15 дней до отъезда.

Доход от аренды у собственников-нерезидентов

Нерезиденты называются dar mükellef (налогоплательщики с ограниченной налоговой обязанностью). В руководстве GİB для нерезидентов они определены как физические лица, не имеющие места жительства в Турции и не находящиеся в стране непрерывно более шести месяцев в календарном году. Они облагаются налогом только с дохода, возникшего в Турции. Гражданин Турции, проживавший за рубежом более шести месяцев с разрешением на работу или проживание, также считается нерезидентом в отношении дохода из турецких источников, с исключениями для государственных служащих и работников турецких частных компаний, направленных за рубеж.

Для арендной платы за турецкое жильё правила руководства близки к правилам для резидентов: то же освобождение, тот же выбор способа учёта расходов и та же шкала. Ряд моментов отличается. Арендная плата, с которой налог полностью удержан в Турции, нерезидентом не декларируется. Нерезидент, у которого нет турецкого идентификационного номера, записи в реестре населения и регистрации по налогу на доход от аренды, должен перед использованием онлайн-системы сначала оформить регистрацию в налоговой инспекции по месту жительства своего налогового представителя в Турции или, если представителя нет, в инспекции по месту нахождения объекта. Система принимает для входа иностранный идентификационный номер. В руководстве также сказано, что арендную плату, которую владелец платит за границей за другое жильё, нельзя вычитать из турецкой арендной платы.

Что касается соглашений об избежании двойного налогообложения, в руководстве GİB сказано, что по статье 6 соглашений Турция как государство, в котором находится имущество, вправе облагать налогом арендную плату с него по внутреннему законодательству, а соглашения не ограничивают внутренние нормы; затем страна проживания лица засчитывает налог или освобождает доход по своим правилам. В руководстве приведён пример владельца, проживающего в Германии и сдающего дом в Бодруме: доход облагается налогом в Турции по турецким правилам. Цифры в следующей таблице взяты из первого рабочего примера руководства для дохода 2025 года и используют шкалу 2025 года, поэтому суммы отличаются от шкалы 2026 года, приведённой выше.

Курс 45 TRY в руководстве — это допущение, выбранное для примера, а не фактический курс. Налог в примере равен 16,8% лировой стоимости арендной платы (113 126 ÷ 675 000). Поскольку арендная плата в евро пересчитывается по курсу покупки на каждую дату получения, лировая сумма зависит от обменного курса на эти даты, а не от курса на момент подачи декларации. Иначе говоря, колебания обменного курса между датами получения арендной платы напрямую меняют итоговую сумму в лирах. В том же руководстве приведены и другие примеры, в том числе сдача нежилого помещения в Бодруме, где удержание является окончательным и декларация не подаётся.

Затраты и риски: как валовая аренда превращается в доходность инвестиций в недвижимость Турции

Валовой коэффициент в таблице выше не учитывает расходы. Чтобы показать порядок, в котором они вступают в расчёт, в таблице ниже использовано гипотетическое жильё стоимостью 5 000 000 TRY с месячной арендной платой 25 000 TRY, одним пустующим месяцем и расходами на ремонт и страхование 18 000 TRY в год. Это придуманные круглые цифры, выбранные для арифметики, а не рыночные данные, а расходы на покупку опущены, чтобы шаги были короче.

При использовании вместо этого метода фактических расходов вычитаемая доля 18 000 TRY составила бы 18 000 × 217 000 ÷ 275 000 = 14 203,64, налогооблагаемая сумма — 202 796,36, а налог — 28 500 + 20% × 12 796,36 = 31 059,27, что выше 27 667,50 при паушальном методе в этом примере. Таким образом, пример переходит от валового коэффициента в шесть процентов к денежному коэффициенту в 4,6% до расходов на покупку, до какого-либо изменения стоимости и до учёта инфляции. Любое изменение стоимости жилья — отдельная статья, которая в этот расчёт не входит. Продажа может принести прирост, облагаемый налогом по правилам, изложенным в руководстве по налогу на прирост стоимости, а приведённые выше индексы цен — единственный официальный ориентир для средних значений.

Ряд рисков лежит за пределами арифметики. Один из них — пустующее жильё: в примере допущен один месяц, а более долгий перерыв снижает все коэффициенты. Другой — неплатежи арендатора и время, необходимое для возврата владения, причём приведённые выше правила о найме ограничивают то, что арендодатель вправе требовать в качестве залога или штрафа. Страхование здания и защита от землетрясений рассматриваются в нашем руководстве по страхованию недвижимости. Краткосрочная сдача для отдыха подчиняется отдельным правилам, которые описывает руководство по закону об Airbnb; обсуждаемые здесь освобождение и паушальный метод учёта расходов относятся к общим правилам о доходе от аренды. Более ранний обзор в статье о налогах с аренды описывает шаги подачи декларации со стороны арендодателя.

Финансирование меняет картину ещё сильнее. TCMB сообщил о ставках по ипотеке 41,5% в неделю, закончившуюся 16 октября 2026 года. Проценты по кредиту, использованному для жилья, не являются вычитаемым из арендной платы расходом, согласно руководству GİB (проценты по кредиту вычитаются только для сдаваемого в аренду имущества, кроме жилья). Поэтому покупатель, берущий кредит, сопоставляет процентную ставку с коэффициентом чистого дохода и с изменением стоимости, а между этими тремя величинами нет устойчивой связи. Иначе говоря, сравнение ставки по кредиту с доходом от аренды само по себе ничего не говорит о результате вложения.

Как читать заявленную доходность инвестиций в недвижимость Турции

Цифру, названную доходностью инвестиций в недвижимость Турции в брошюре, новостном сообщении или объявлении, можно проверить несколькими вопросами. Ответы определяют, можно ли сравнивать это число с официальными данными, приведёнными выше, и какую именно часть расчёта оно отражает.

• Она валовая или чистая? Валовая цифра — это арендная плата, делённая на цену, и она не учитывает пустующие месяцы, расходы и налог. Чистая цифра для приведённого выше примера составила 4,59% при валовых 6,00%.
• Арендная плата фактическая или оценочная? Данные TCMB основаны на отчётах об оценке, то есть на оценках. Арендная плата, указанная в объявлении, — это третье.
• По правилам какого года? Освобождения и ставки шкалы меняются каждый год: 47 000 TRY для дохода 2025 года и 58 000 TRY для дохода 2026 года.
• В какой валюте? Цифра в лирах и цифра в иностранной валюте для одного и того же объекта различаются на траекторию обменного курса, а турецкий налог рассчитывается в лирах по курсу TCMB на дату получения.
• Номинальная или реальная? Рост цен на 22,3% до сентября 2026 года равен -5,7% после поправки на потребительские цены.
• Средняя или конкретная? Изменения индексов — это средние значения по жилью и регионам; региональный диапазон для цен в сентябре 2026 года составлял от 15,3 до 26,8%.
• Учтены ли расходы на покупку, финансирование и налог при последующей продаже? Если нет, то цифра охватывает лишь часть расчёта.
• Согласуется ли арендная плата с правилами найма? Прогнозируемая арендная плата, растущая быстрее предела на продления, равного среднему за 12 месяцев уровню инфляции, предполагает либо нового арендатора, либо другую договорную основу.
• Описывается ли обещанная арендная плата или доходность? Обещание — это договорное условие продавца, а не статистика; доказательством служит формулировка договора, а не заголовок.

Проекты, предлагаемые к продаже, представлены на наших страницах квартир в Стамбуле и квартир в Турции; указанные там цены являются ценами покупки по материалам застройщиков и не представляют собой данные об арендной плате или доходности.

Часто задаваемые вопросы

Какова средняя доходность инвестиций в недвижимость Турции?

Официальной статистики с таким названием не существует. TCMB публикует индексы цен и арендной платы, а также квартальные цены и арендные ставки за единицу площади. Опубликованные средние значения за второй квартал 2026 года дают отношение годовой арендной платы к цене около 6% для Турции, Анкары и Измира, но это валовой коэффициент средних величин. Доходность инвестиций в недвижимость Турции для конкретного объекта зависит от фактической арендной платы, пустующих месяцев, расходов, налога, финансирования и любого изменения стоимости.

Насколько выросли цены на жильё за год до сентября 2026 года?

Согласно бюллетеню TCMB, индекс цен на жильё (2023 = 100) составил 239,4, вырос на 22,3% в номинальном выражении по сравнению с прошлым годом и снизился на 5,7% в реальном выражении. В Стамбуле рост составил 26,8%, в Анкаре — 22,0%, в Измире — 21,0%. Наименьший региональный рост — 15,3% — был в регионе Эдирне, Кырклареле и Текирдаг.

Как быстро растёт арендная плата?

Индекс арендной платы для новых арендаторов TCMB вырос в целом по стране на 26,6% за год до сентября 2026 года (реальное изменение -2,4%), а в Стамбуле — на 35,5%. Для действующих арендаторов законодательный предел при продлении в ноябре 2026 года составляет 31,23% — это среднее за 12 месяцев значение инфляции потребительских цен до октября. Эти два показателя измеряют разное, как объяснено выше, и их не следует путать между собой.

Облагается ли доход от аренды налогом в Турции?

Да. Арендная плата от недвижимости — это капитальный доход от недвижимости по статье 70 Закона о подоходном налоге. На 2026 год арендная плата за жилые помещения освобождена от налога в размере 58 000 TRY по статье 21 при соблюдении условий, указанных в руководстве GİB. Для арендной платы за нежилые помещения освобождения нет. Уплачиваемый налог зависит от прочих доходов лица, поскольку арендная плата прибавляется к ним, и это относится к любой доходности инвестиций в недвижимость Турции, получаемой от сдачи в аренду.

Каковы ставки подоходного налога на арендную плату в 2026 году?

Шкала такова: 15% до 190 000 TRY, 20% до 400 000 TRY, 27% до 1 000 000 TRY, 35% до 5 300 000 TRY и 40% свыше. В примере A выше арендная плата 360 000 TRY привела к налогу 41 840 TRY, что составляет 11,6% валовой арендной платы; эти цифры — арифметика, а результат каждого лица зависит от выбранных расходов и других доходов.

Платят ли нерезиденты налог с арендной платы за турецкую недвижимость?

Нерезиденты облагаются налогом с дохода из турецких источников, включая арендную плату за турецкое жильё, по внутренним правилам; в руководстве GİB сказано, что соглашения не ограничивают право Турции облагать налогом такую арендную плату. Арендная плата за нежилые помещения, налог с которой удержан полностью, не декларируется. Арендная плата за жильё выше освобождения декларируется в декларации, а поступления арендной платы в иностранной валюте пересчитываются по курсу покупки TCMB на дату получения. Это влияет на чистую доходность инвестиций в недвижимость Турции для иностранных владельцев.

Может ли арендодатель повысить арендную плату на любую сумму?

Нет. Согласно статье 344 Кодекса обязательств, согласованная арендная плата на продлённый срок не может превышать изменение среднего за 12 месяцев индекса потребительских цен за предыдущий год найма, и более длительный договор этого не меняет. По истечении пяти лет судья вправе определить арендную плату с учётом изменения индекса потребительских цен, состояния объекта и сопоставимой арендной платы.

Нужно ли платить арендную плату через банк?

Да. Согласно Общему коммюнике № 328 в изложении руководства GİB, арендная плата за жильё и нежилые помещения должна собираться и выплачиваться через банки или почтового оператора. Если этого не сделано, применяется специальный штраф за нарушение в размере 10% суммы операции, с минимумами. Платёж, произведённый вне банковского канала, подвержен этому штрафу, что влияет на чистый показатель в любом расчёте, дающем доходность инвестиций в недвижимость Турции.

Когда подаются декларации о доходе от аренды и уплачивается налог?

В руководстве GİB сказано, что для дохода 2025 года декларации подавались с 1 по 31 марта 2026 года, а налог уплачивался двумя равными взносами 31 марта и 31 июля 2026 года. Та же схема действует и в последующие годы. Декларация не нужна, если арендная плата за жильё остаётся ниже освобождения, а у налогоплательщика нет иных оснований для декларирования.

Показывает ли индекс TCMB, сколько заработает моя собственная недвижимость?

Нет. Индекс отслеживает изменения стоимости жилья в целом по отчётам об оценке с поправкой на качество и региональным взвешиванием. Он не измеряет доход одного объекта, а ряд пересматривается, когда банки присылают исправленные отчёты. Поэтому один и тот же показатель за прошлый месяц позднее может быть изложен несколько иначе.

Дата проверки: 11 ноября 2026 г. Источники: TCMB, индекс цен на жильё и индекс арендной платы для новых арендаторов, сентябрь 2026 г.; TCMB, метаданные индекса цен на жильё; блог TCMB, индекс арендной платы для новых арендаторов; пресс-релиз TCMB 2026-45, 22 октября 2026 г.; резюме заседания комитета TCMB по денежно-кредитной политике 2026-47; TÜİK, индекс потребительских цен, октябрь 2026 г.; Euronews Türkçe, сообщение об инфляции за октябрь 2026 г.; CNBC-e, сообщение TCMB о ценах и арендных ставках за единицу площади за второй квартал 2026 г.; GİB, налоговое руководство для лиц, получающих доход от аренды, Публикация № 593; GİB, руководство по доходу от аренды для нерезидентов, Публикация № 594; Официальная газета, 31 декабря 2025 г., 5-й повторный выпуск (Общее коммюнике по подоходному налогу, серия № 332); KPMG Турция, ставки и суммы подоходного налога на 2026 год; Турецкий кодекс обязательств, Закон № 6098; Министерство казначейства и финансов, ответы на часто задаваемые вопросы об изменении коммюнике к Постановлению № 32 (2018 г.).