Цена в договоре и в тапу (свидетельстве о праве собственности) — лишь часть того, во сколько обходится покупка в Турции. Покупатель также платит пошлину за оформление права собственности, иногда НДС, обязан оформить обязательный полис страхования от землетрясений, а затем каждый год несёт налог на недвижимость, расходы на содержание дома и коммунальные платежи. В прежних версиях этого руководства приводились данные 2023 года в долларах США; часть из них больше не соответствует действующим правилам. В этой версии использованы ставки 2026 года, а цифры, опирающиеся на вторичные источники, отмечены отдельно. Суммы указаны в турецких лирах (TL), эквиваленты в долларах США рассчитаны по курсу продажи Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) на 9 октября 2026 года: 1 USD = 49,216 TL.
Единовременные расходы при покупке
Это статьи, которые возникают при переоформлении тапу или до него. Какие из них вас коснутся, зависит от того, кто продавец — застройщик или частное лицо, и пользуетесь ли вы услугами агента.
| Расход | Размер в 2026 году | Кто платит и примечания |
|---|---|---|
| Пошлина за оформление права собственности (tapu harcı) | 2% от облагаемой стоимости с покупателя и 2% с продавца, всего 4% | По закону доли равны, по 2%; стороны могут письменно договориться, что обе доли платит одна из них. Облагаемая стоимость — большее из двух: заявленная цена или муниципальная налоговая стоимость недвижимости |
| Сервисный сбор кадастрового офиса (döner sermaye) | 2 227 TL, умноженные на местный коэффициент от 0,30 до 3,00, то есть примерно от 668 до 6 681 TL (от 14 до 136 USD) за одну квартиру | На практике обычно платит покупатель. Коэффициент зависит от района; ориентир взят из обзоров юридических фирм по тарифу 2026 года |
| НДС (KDV) при покупке новостройки у застройщика | 10% на первые 150 м² полезной площади, 20% на часть площади сверх 150 м² | Включён в счёт застройщика. Применяется, если разрешение на строительство датировано позже 1 апреля 2022 года; для более ранних разрешений действуют прежние правила |
| НДС (KDV) при вторичной покупке у частного лица | Не взимается при разовой продаже лицом, не ведущим торговую деятельность | Основной расход при переоформлении вторичной недвижимости — пошлина за оформление права собственности |
| Обязательное страхование от землетрясений (DASK) | Для квартиры площадью 100 м² — примерно от 879 до 3 395 TL в год (от 18 до 69 USD) для полисов, начинающихся с 1 октября 2026 года | Требуется для сделок с тапу на здания. Премия зависит от группы сейсмического риска (от I до VII) и типа здания |
| Оценочный отчёт (ekspertiz) для иностранного покупателя | Минимальный тариф SPK — 17 622 TL (358 USD) плюс НДС для объекта площадью до 250 м² | Обязателен при продаже иностранцам; действителен 3 месяца. По имеющимся сообщениям, отчёты для иностранных покупателей стоят до двух тарифов, поэтому цифру стоит считать ориентировочной |
| Гербовый сбор по договору купли-продажи | 0,948% от суммы договора при договоре в простой письменной форме; 0% при нотариально заверенном предварительном договоре купли-продажи | Все подписанты несут солидарную ответственность; обычно договор возлагает сбор на покупателя |
| Нотариальный сбор за нотариально заверенный договор купли-продажи | 0,1% от стоимости, минимум 500 TL и максимум 4 000 TL | Применяется, только если договор подписывается у нотариуса. Сама сделка с тапу подписывается в земельном кадастре |
| Комиссия агента (если вы пользуетесь агентом) | До 4% от цены продажи без НДС, плюс 20% НДС на саму комиссию | Делится поровну, по 2%, если стороны письменно не договорились иначе |
| Присяжный переводчик и доверенность | Официальный диапазон не публиковался | Услуги переводчика стоят по рыночным ценам; официальная нотариальная ставка за перевод — 667,67 TL за страницу |
Пошлина за оформление права собственности и заявленная цена
Ставка 2% с каждой стороны действует с 2012 года и на 2026 год не менялась. Изменилась база. Закон № 7566, опубликованный 19 декабря 2025 года, определяет базу как заявленную цену, но не ниже муниципальной налоговой стоимости недвижимости, а штраф за занижение суммы повышает до 100% разницы вместо 25%. В руководстве Управления земельного кадастра (TKGM) для иностранных покупателей среди документов, необходимых в кадастровом офисе, указана справка о муниципальной стоимости (emlak rayiç değer belgesi).
НДС (KDV) и освобождение для иностранных покупателей
НДС важен главным образом для квартиры в новостройке, которую покупают у застройщика. Пониженная ставка 10% и общая ставка 20% действуют с 10 июля 2023 года, когда прежние 8% и 18% были повышены. Для более крупных объектов ставка смешанная: квартира полезной площадью 180 м² облагается по ставке 10% с 150/180 цены и по ставке 20% с оставшихся 30/180.
Отдельное освобождение (статья 13/1-i Закона о НДС) может применяться при первой передаче жилья застройщиком иностранному физическому лицу-нерезиденту. Согласно обзору юридической фирмы от февраля 2024 года, условия включают ввоз не менее 50% цены в иностранной валюте до даты выставления счёта и отметку в тапу о запрете продажи на 3 года. Считается ли покупатель нерезидентом, определяется по налоговому критерию резидентства: наличие жилья в Турции или пребывание дольше шести месяцев. Сведений об отмене нормы мы не нашли, но обзор не свежий, поэтому действующий текст стоит проверить у турецкого юриста, прежде чем на него опираться.
Новое в 2026 году: система безопасных платежей
Поправки к Положению о торговле недвижимостью (Официальный вестник от 29 апреля 2026 года и 1 октября 2026 года) вводят обязательную систему безопасных платежей с 1 декабря 2026 года для сделок, в которых любая часть цены оплачивается наличными, банковским переводом или через EFT. Из суммы, выплачиваемой продавцу, удерживается плата за использование системы. На момент написания размер платы и порядок её распределения опубликованы не были.
Расчётный пример
Возьмём вторичную квартиру площадью 100 м², заявленную по цене 5 000 000 TL (около 101 600 USD), при этом муниципальная налоговая стоимость не превышает цену, а квартира находится в железобетонном здании. Обязательные расходы покупателя составляют примерно следующее:
- Пошлина за оформление права собственности, 2%: 100 000 TL (около 2 030 USD).
- Сервисный сбор кадастрового офиса: от 668 до 6 681 TL в зависимости от коэффициента района.
- Премия DASK: от 879 до 3 395 TL в зависимости от группы риска.
Это примерно от 101 550 до 110 100 TL (от 2 060 до 2 240 USD) без учёта комиссии агента, оценочного отчёта, перевода и доверенности. Если привлекается агент и действует стандартная доля 2%, доля покупателя составит 100 000 TL плюс 20% НДС, то есть 120 000 TL. В калькуляторе налогов на недвижимость в Турции можно ввести собственную цену, налоговую стоимость, площадь и группу риска.
Текущие расходы на содержание
| Расход | Размер в 2026 году | Примечания |
|---|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) | 0,1% от налоговой стоимости для жилья; вдвое больше, 0,2%, в крупных городах со статусом метрополии | Начисляется на муниципальную налоговую стоимость, а не на рыночную цену. Для прочих зданий 0,2% (0,4% в метрополиях) |
| Сроки оплаты | Два равных платежа: первый с марта по май, второй в ноябре | Срок первого платежа за 2026 год, по сообщениям, 1 июня; второй приходится на срок до 30 ноября |
| Налог на жильё повышенной стоимости | Не взимается при налоговой стоимости до 17 711 000 TL (около 360 000 USD); от 0,3% до 1,0% с суммы сверх этого порога | Касается только жилья дороже этого порога |
| Налог на уборку окружающей среды (çevre temizlik vergisi) | 4 TL за 1 м³ воды в муниципалитетах-метрополиях, 3 TL в остальных | Взимается через счёт за воду для домов со счётчиками |
| Продление DASK | Премия по тому же тарифу 2026 года | Максимальная страховая сумма — 2 552 268 TL с 1 октября 2026 года |
| Плата за управление домом (aidat) | Официальный диапазон не публиковался | Устанавливается управляющей компанией каждого комплекса в зависимости от инфраструктуры |
Если муниципальная налоговая стоимость жилья составляет 3 000 000 TL, годовой налог равен 3 000 TL вне метрополии и 6 000 TL в метрополии (61 и 122 USD). Для 2026 года Закон № 7566 ограничивает налоговую стоимость «двукратным превышением» стоимости 2025 года; комментаторы расходятся в том, означает ли это два или три раза, поэтому используйте собственную цифру муниципалитета на 2026 год. С 2027 года стоимость должна расти на полную годовую ставку переоценки, а не на половину; эта ставка на октябрь 2026 года объявлена не была.
Налог на доход от аренды
Арендный доход от жилья облагается как доход физического лица. Для аренды, полученной в 2026 году, 58 000 TL (около 1 180 USD) арендной платы за жильё не облагаются налогом, если прочие доходы владельца не превышают предел третьей ставки. Остаток облагается после вычета либо документально подтверждённых расходов, либо фиксированных 15% от арендной платы. Шкала подоходного налога на 2026 год идёт от 15% до 190 000 TL и до 40% свыше 5 300 000 TL — согласно Коммюнике № 332 в изложении KPMG. Если арендатор является налоговым агентом, например компанией, с брутто-арендной платы удерживается 20%.
Налог при продаже
Доход от продажи недвижимости в течение пяти полных лет после покупки облагается как доход от прироста стоимости; продажа после пяти лет под этот налог не подпадает, как и унаследованная или подаренная недвижимость. Стоимость покупки можно увеличить на индекс цен производителей внутреннего рынка, если он вырос на 10% или более, а первые 150 000 TL (около 3 050 USD) годового дохода в 2026 году не облагаются. Порядок расчёта изложен в брошюре Налогового управления (GİB) о продаже недвижимости в течение пяти лет.
Что изменилось по сравнению с прежними цифрами
Несколько строк в версии 2023 года были неверны для 2026 года или не могли быть подтверждены официальным источником.
- Налог на покупку «4%»: 4% — это совокупная пошлина за оформление права собственности с покупателя и продавца. Законная доля покупателя составляет 2%, а база — большее из заявленной цены и налоговой стоимости, а не цифра на 30–50% ниже рыночной.
- Ежегодный налог на недвижимость «2%»: ставка составляет 0,1% для жилья или 0,2% в метрополиях, а не 2%.
- Справка об обмене валюты «2–3%»: официального источника процентного сбора мы не нашли. Покупатели, идущие по пути гражданства, обязаны продать иностранную валюту Центральному банку через турецкий банк, но это отдельное правило.
- Сборы в долларах за оценку, муниципалитет и ведение дела: тариф на оценку и сервисный сбор кадастрового офиса установлены в лирах и обновляются каждый январь.
- DASK «от 25 $»: премии теперь рассчитываются исходя из удельной стоимости 12 039 TL за 1 м² для железобетона с 1 октября 2026 года (9 884 TL на 1 января 2026 года), умноженной на ставку в промилле.
- Новые статьи: система безопасных платежей с 1 декабря 2026 года и порог налога на жильё повышенной стоимости — 17 711 000 TL.
Что остаётся неподтверждённым
Коэффициент сервисного сбора устанавливается по району, и его нужно уточнять в земельном кадастре. Официального тарифа на услуги переводчика, оформление доверенности и юриста нет, а стоимость оценки для иностранца опирается на сообщения прессы. Ставки пересматриваются каждый январь, поэтому перед тем как опираться на цифру, проверьте дату.
Связанные материалы
- Калькулятор налогов на недвижимость в Турции: расходы при покупке, ежегодные расходы, налог на аренду и налог при продаже в одном месте.
- Налоговый ландшафт Турции при покупке дома: как налоги применяются при покупке, во время владения и при продаже.
- Недвижимость в Турции: обзор страны.
