Покупка недвижимости в Турции: руководство для иностранцев, 2026

Покупка недвижимости в Турции: руководство для иностранцев, 2026

Покупка недвижимости в Турции открыта для большинства иностранных физических лиц: покупатель может зарегистрировать право собственности (freehold) на своё имя в отделении земельного кадастра (tapu), но в рамках трёх законодательных ограничений: 30 гектаров на одного человека по всей стране, 10% площади любого района, которая может находиться в частной собственности, и запрет на покупки в военных запретных и особых зонах. Крупнейшая стандартная статья расходов при оформлении сделки — пошлина за оформление права собственности (tapu harcı), 2% с покупателя и 2% с продавца. По данным на 23 октября 2026 г. индекс цен Центрального банка за сентябрь 2026 г. показывает, что жильё подорожало за двенадцать месяцев на 22,3% в лирах, но подешевело на 5,7% с учётом инфляции.

В этом руководстве, проверенном 23 октября 2026 г., изложены правила, по которым идёт покупка недвижимости в Турции иностранцем, и ставки, стоящие за этими правилами, причём каждая привязана к закону, положению или официальной публикации. Здесь рассмотрено, кто вправе покупать, данные рынка, этапы покупки, все расходы с разобранными примерами, защита покупателей на строящиеся объекты (off-plan) и НДС, налоги после покупки, путь к гражданству за инвестиции (citizenship by investment) от 400 000 USD и путь через вид на жительство (ikamet izni), финансирование, проверка объекта и риски инвестиций в недвижимость Турции, а также таблица, составленная по проектам Стамбула на нашем сайте (см. также нашу страницу о Турции).

Покупка недвижимости в Турции: ключевые факты

Кому доступна покупка недвижимости в Турции?

Большинство иностранных физических лиц могут покупать при условии, что их национальность входит в число разрешённых Президентом по статье 35 Закона № 2644, объект находится вне военных и особых зон, а покупка укладывается в 30 гектаров на человека и в 10% площади района, которая может быть в частной собственности. Вид на жительство для покупки не требуется.

Правовая основа — статья 35 Закона о земельном кадастре (Закон № 2644). После вступления в силу Закона № 6302 18 мая 2012 г. прежнее правило, по которому иностранец мог купить недвижимость, только если граждане Турции могли купить её в его стране, было отменено. Теперь в статье сказано, что, с учётом установленных законом ограничений, иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определённых Президентом, могут приобретать в Турции недвижимое имущество и ограниченные вещные права. Генеральное управление земельного кадастра и картографии (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) сообщает в своём английском руководстве для иностранцев, что список допустимых стран можно получить в посольствах и консульствах Турции, а также в самом TKGM. Некоторые устаревшие руководства до сих пор утверждают, что иностранный покупатель должен быть из страны, где действует взаимность, но поправка 2012 г. убрала эту формулировку из закона.

Та же статья устанавливает два предела по площади. По её второму пункту общая площадь, которую приобретают иностранные физические лица, не может превышать десять процентов площади района, которая может находиться в частной собственности, и тридцать гектаров на человека по всей стране; Президент вправе увеличить показатель на человека вплоть до двойного размера. Тридцать гектаров — это 300 000 квадратных метров, поэтому личный предел редко имеет значение для квартиры, но существенен для земельных участков. Предел по району — это потолок для всей иностранной собственности в районе, и реестр применяет его при регистрации приобретений иностранцами.

Где иностранцы покупать не могут

В руководстве TKGM сказано, что иностранцы не могут приобретать или арендовать недвижимость внутри военных запретных зон и зон безопасности. Статья 35 объясняет механизм: Министерство национальной обороны и Министерство внутренних дел направляют в TKGM карты и координаты таких зон, и регистрационные операции обрабатываются с учётом этих данных. Статья 35 также позволяет Президенту ограничивать или приостанавливать приобретение недвижимости иностранцами по стране, лицу, географическому региону, сроку, количеству, доле, типу и площади, если этого требует национальный интерес; поэтому окончательный ответ о том, можно ли зарегистрировать конкретный участок, даёт отделение земельного кадастра, а не продавец или застройщик.

Земля, компании и наследование

Если иностранец покупает землю без строений, статья 35 требует представить в профильное министерство в течение двух лет проект, который он намерен построить; затем министерство устанавливает сроки начала и завершения строительства, которые вносятся в реестр, а имущество, приобретённое с нарушением статьи или не застроенное вовремя, может быть ликвидировано. Иностранные компании, учреждённые за рубежом, могут приобретать недвижимость только в рамках специальных законов. Компании, созданные в Турции, в которых иностранные инвесторы владеют не менее чем 50% акций или могут назначать и отзывать большинство руководителей, вправе по статье 36 того же закона приобретать недвижимость для видов деятельности, перечисленных в их уставе. Ограничения статьи 35 не применяются, когда ипотека устанавливается в пользу иностранного физического лица или коммерческой компании, зарегистрированной за рубежом. Эти исключения касаются ипотеки в пользу иностранных кредиторов.

Квартиры, титулы на помещения и что вы на самом деле получаете

Большинство иностранных покупателей приобретают квартиру. По Закону о кондоминиумах (Закон № 634) здание, находящееся в строительстве, можно зарегистрировать с сервитутом на этажи (kat irtifakı) — правом, привязанным к доле в земле, — а затем сервитут преобразуется в полную собственность на помещение (kat mülkiyeti) на основании разрешения на эксплуатацию здания (yapı kullanma izin belgesi). Поэтому покупатель квартиры в строящемся объекте (off-plan) до завершения строительства обычно владеет записью kat irtifakı. Совладельцы несут общие расходы пропорционально долям в земле по статье 20 того же закона, а статья 22 делает арендатора, пользующегося помещением, солидарно ответственным, в пределах причитающейся арендной платы, за неуплаченные доли собственника, так что сервисный сбор (aidat) — это юридическая обязанность собственника, а не частная договорённость.

Руководство TKGM добавляет два момента, определяющих весь остальной процесс. Право собственности переходит только по официальному акту, подписанному в земельном кадастре; предварительный договор купли-продажи, подписанный у нотариуса, титул не передаёт. И наличие вида на жительство не является условием покупки, поэтому иностранец, находящийся в Турции как турист, может завершить сделку.

Как выглядит рынок недвижимости Турции в 2026 году?

В сентябре 2026 г. индекс цен CBRT составил 239,4, что на 22,3% выше прошлогоднего показателя в лирах и на 5,7% ниже с учётом инфляции, при этом в Стамбуле рост составил +26,8%. Продажи иностранцам в том месяце составили 2 167 квартир и домов, то есть 1,5% от общего числа, а за девять месяцев — 15 308, на 4,3% меньше.

Центральный банк Турецкой Республики (CBRT) ежемесячно публикует Индекс цен на жилую недвижимость (RPPI), в котором базовым годом со значением 100 принят 2023 г. За сентябрь 2026 г. он равен 239,4. Банк сообщает о месячном росте на 1,2%, годовом росте на 22,3% в номинальном выражении и годовом снижении на 5,7% в реальном выражении. Если разделить два годовых показателя, видна стоящая за ними инфляция: 1,223, делённое на 0,943, даёт около 1,297, то есть потребительские цены за те же двенадцать месяцев выросли примерно на 29,7% (это расчётная величина, а не заголовочный показатель CBRT). В лирах цены выросли, но медленнее общего уровня цен. Иначе говоря, в реальном выражении жильё за год подешевело, хотя в лирах оно подорожало.

Тот же релиз разбивает индекс по городам и регионам. Стамбул показал +26,8% за год, Анкара +22,0%, Измир +21,0%. На региональной диаграмме у Стамбула самый высокий годовой рост среди всех регионов, а у региона Эдирне, Киркларели и Текирдаг — самый низкий, +15,3%. Индекс арендных ставок для новых арендаторов, опубликованный в том же документе, вырос на 26,6% в номинальном выражении (-2,4% в реальном) и на 35,5% в Стамбуле, так что арендные ставки по новым договорам в крупнейшем городе росли за этот период быстрее цен.

Объёмы продаж и иностранные покупатели

Статистический институт Турции (TÜİK) сообщил 16 октября 2026 г., что в сентябре 2026 г. было продано 142 390 домов и квартир, на 9,3% меньше, чем годом ранее. Из них 51 519 продаж были первичными (36,2%), а 90 871 — вторичными. Продаж с ипотекой было 23 397, или 16,4% от общего числа. Продажи иностранцам составили 2 167, то есть 1,5% всех продаж и на 9,9% больше, чем в сентябре 2025 г. За январь—сентябрь 2026 г. общие продажи составили 1 092 919 (-7,2%), продажи с ипотекой — 212 210 (+24,7%), а продажи иностранцам — 15 308, на 4,3% меньше. По национальности покупатели из Российской Федерации взяли в сентябре 388 объектов, из Ирака — 166, из Германии — 162. Доли, рассчитанные по этим данным, составляют 1,4% от девятимесячных продаж иностранцам, 19,4% от девятимесячных продаж с ипотекой и 32,9% первичного рынка.

Цены в долларах, евро и лирах

Бюджет иностранного покупателя часто задан в другой валюте, поэтому обменный курс важен не меньше, чем лировый индекс. Валютный курс продажи доллара США по данным CBRT составлял 27,8865 TL 16 октября 2023 г., 34,2437 — 22 октября 2024 г., 41,9797 — 23 октября 2025 г. и 49,6540 — 23 октября 2026 г. Между 30 сентября 2025 г. и 30 сентября 2026 г. доллар вырос с 41,5816 до 49,0184 лиры (+17,9%), а евро — с 48,8390 до 55,6568 (+14,0%). Если сопоставить это с ростом сентябрьского индекса на 22,3%, получается рост примерно на 3,7% в долларах и на 7,3% в евро. Это грубое сравнение, потому что индекс — месячный показатель, а обменные курсы — котировки на конец месяца, но оно показывает, почему лировый индекс и цена в долларах рассказывают разные истории.

Второй взгляд дают данные CBRT об удельных ценах, которые приводит турецкая пресса. Во втором квартале 2026 г. средняя цена за квадратный метр в Стамбуле составила 1 920 USD, что стало рекордом для ряда; в среднем по стране — 1 141 USD, в Измире — 1 243 USD, в Анкаре — 1 040 USD (Habertürk, 17 июля 2026 г.). За первый квартал средняя квартира площадью 100 м² стоила в Стамбуле 7 939 000 TL, в Измире — 5 251 000 TL, в Анкаре — 4 410 000 TL. Bloomberg HT сообщил 18 августа 2026 г. по предварительным данным CBRT, что в третьем квартале квартира площадью 100 м² в Стамбуле стоила 189 800 USD. Это средние значения на основе оценки, а не цены предложения новых проектов, которые в приведённой ниже таблице проектов Стамбула указаны на других уровнях.

Покупка недвижимости в Турции по шагам: от предложения до tapu

Покупка проходит в девять шагов: проверить право на покупку и зону, проверить титул и разрешения, согласовать договор, предъявить документы о валюте и оценке, оформить полис DASK, оплатить сборы и подписать акт в отделении земельного кадастра. Право собственности переносит акт, а не договор.

Приведённая ниже последовательность опирается на руководство TKGM для иностранцев, Закон о земельном кадастре и нормы защиты прав потребителей при продаже жилья с предоплатой. Порядок и сроки различаются для перепродажи от частного владельца и для покупки у застройщика, поэтому в таблице отмечено, где они расходятся. Каждый шаг опирается на конкретный документ или норму, и они указаны рядом с описанием действий.

Почему акт важнее договора

Покупатель, подписавший у нотариуса предварительный договор купли-продажи и внёсший задаток, пока ничем не владеет. TKGM заявляет, что передача права собственности возможна только по официальному акту и записи в реестре, подписанным в территориальных управлениях земельного кадастра, и что предварительный договор купли-продажи титул не передаёт. При перепродаже сделка завершается в отделении земельного кадастра; для квартиры в строящемся объекте статья 41 Закона № 6502 требует, чтобы продажа с предоплатой была зарегистрирована в реестре, а любой предварительный договор купли-продажи был оформлен нотариальным актом, иначе продавец не сможет впоследствии ссылаться на недействительность договора в отношении потребителя. Статья 41(2) добавляет, что продавец не вправе требовать никаких платежей, пока не существует действительного договора.

Покупка дистанционно по доверенности

Руководство TKGM допускает, что покупатель действует через уполномоченного представителя. Доверенность, выданная нотариусом в другой стране, требует апостиля по Гаагской конвенции, и в этом случае дополнительного турецкого консульского заверения не требуется; для стран вне конвенции нужны и заверение иностранного органа, и заверение турецкого консульства. В руководстве сказано, что к доверенности должен прилагаться её заверенный перевод.

Сколько стоит покупка недвижимости в Турции?

Помимо цены стандартными платежами являются 2% покупателя по пошлине за оформление права собственности, полис DASK, отчёт об оценке и, для нового жилья, НДС в размере 10% на первые 150 м² чистой площади и 20% на часть сверх этого. Перепродажа за 8 000 000 TL обходится в дополнительные 2,0% без агента и в 4,5% с агентом и нотариально заверенным договором.

Стоимость, в которую обходится покупка недвижимости в Турции, — это цена плюс несколько установленных законом платежей и необязательные профессиональные услуги. К обязательным статьям относятся пошлина за оформление права собственности, полис от землетрясений, НДС там, где он применяется, а в ряде случаев гербовый сбор и нотариальный сбор. В таблице каждая статья указана со своей ставкой по состоянию на 23 октября 2026 г.

Пример расчёта 1: квартира на вторичном рынке за 8 000 000 TL

По курсу 49,6540 TL за доллар 8 000 000 TL — это 161 115 USD. Пошлина за оформление права собственности для покупателя составляет 2%, или 160 000 TL (3 222 USD), и столько же платит продавец. Полис DASK для 100 м² железобетона в группе риска III стоит 2 564 TL (52 USD). Если привлекается агент, доля покупателя в предельных 4% составляет половину, то есть 2%, что равно 160 000 TL плюс 20% НДС, или 192 000 TL (3 867 USD). Нотариально заверенный договор купли-продажи стоил бы 1 на тысячу от 8 000 000 TL, то есть 8 000 TL, но тариф ограничивает его суммой 4 000 TL (81 USD).

Итоговые суммы равны 4,5% от цены с агентом и нотариально заверенным договором и 2,0% от цены без них. Иными словами, перечисленные статьи составляют минимальный набор платежей, который следует учесть до подписания акта. Отчёт об оценке, перевод присяжным переводчиком, сбор в оборотный капитал и любые юридические консультации оплачиваются дополнительно и зависят от поставщика услуги.

Планируемая платёжная система для продаж недвижимости

Изменённое Положение Министерства торговли о торговле недвижимостью, опубликованное в Официальной газете от 1 октября 2026 г. (№ 33387), поручает интегратору создать и эксплуатировать электронную платёжную систему для продаж недвижимости (в положении она названа güvenli ödeme sistemi, то есть «система безопасных платежей») и переносит дату перехода в первой переходной статье с 1 июля 2026 г. на 1 декабря 2026 г. В поправке сказано, что плата за использование, порядок её распределения и продажи, на которые система не распространяется, будут определены протоколом между Министерством торговли, Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата и интегратором. Подробности того, как цена будет оплачиваться через систему, положение оставляет этому протоколу.

Покупка недвижимости в Турции у застройщика: правила off-plan и НДС

Многие иностранные покупатели выбирают новый проект. Закон № 6502 о защите прав потребителей регулирует продажу жилья с предоплатой (ön ödemeli konut satışı) в статьях 40–45, и эти правила действуют, когда потребитель платит за жильё до его передачи. Наше отдельное руководство по покупке квартиры в Турции в рассрочку разбирает структуры платежей; в этом разделе изложен правовой минимум.

Как начисляется НДС на новое жильё

Частное лицо, продающее жильё в порядке разовой продажи, НДС не начисляет, поэтому НДС возникает в основном на новое жильё, передаваемое застройщиками. Для жилья, построенного по разрешению, выданному после 1 апреля 2022 г., Решение Президента № 5359, опубликованное 29 марта 2022 г., заменило прежнюю схему, зависевшую от местоположения, ставкой, которая зависит от чистой площади: сниженная ставка на первые 150 м² и общая ставка на любую часть сверх 150 м². В 2022 г. эти ставки составляли 8% и 18%; Решение Президента № 7346 (Официальная газета от 7 июля 2023 г.) повысило сниженную ставку до 10%, а общую до 20% с 10 июля 2023 г.; поэтому в обзорах налоговой прессы KPMG Türkiye и Alomaliye сниженная ставка на жильё указана как 10%, а общая как 20%. Жильё в проектах по преобразованию зон риска стихийных бедствий по Закону № 6306 имеет собственную ставку 1% на первые 150 м², согласно обзору KPMG.

Для квартиры чистой площадью 120 м², которую застройщик оценивает в 300 000 USD до НДС, вся цена относится к первым 150 м², поэтому НДС составляет 10%, то есть 30 000 USD, а итог по счёту — 330 000 USD. Если 300 000 USD уже включают НДС, цена до НДС составляет 272 727 USD, а НДС — 27 273 USD. Для квартиры чистой площадью 200 м² 150/200 = 75% цены облагается по ставке 10%, а 25% — по ставке 20%, итоговая усреднённая ставка составляет 12,5%, поэтому цена в 20 000 000 TL до НДС несёт 2 500 000 TL НДС. Иными словами, для крупных квартир действует усреднённая ставка, лежащая между двумя ступенями. Поэтому покупателям следует спрашивать, включает ли прайс-цена застройщика НДС и какая дата разрешения относится к зданию.

Освобождение от НДС для нерезидентов-иностранцев

Статья 13(1)(i) Закона о НДС освобождает от налога первую поставку здания, построенного как жильё или рабочее помещение, когда цена ввозится в Турцию в иностранной валюте, а покупателем является, среди прочих, иностранное физическое лицо, не проживающее в Турции. Если условия не были соблюдены, но освобождение было применено, неуплаченный налог, штраф за потерю налога и пеня за просрочку являются солидарной ответственностью продавца и покупателя; а если недвижимость отчуждается в течение трёх лет, неуплаченный налог с процентами за отсрочку необходимо уплатить до регистрационной операции. Закон № 7394 от 8 апреля 2022 г. увеличил этот срок с одного года до трёх. Освобождение распространяется только на первые поставки; перепродажа вне его. Поскольку последствия неправильно применённого освобождения ложатся и на покупателя, в счёте-фактуре и в договоре следует указывать, какой режим НДС был использован.

Пример 2: новая квартира по цене 300 000 USD

В этом случае установленные законом платежи покупателя вне счёта-фактуры составляют около 6 062 USD, или 2,0% цены до НДС. НДС равен 10% цены, что делает его крупнейшей отдельной статьёй при покупке новостройки; статья 13(1)(i) — это норма, которая снимает его для подходящих нерезидентов-иностранцев.

Вторичное жильё или новостройка: два пути, по которым идёт покупка недвижимости в Турции

Правовое положение меняется в зависимости от того, кто продаёт и что именно продаётся. Закон № 6502 определяет продавца как лицо, действующее в коммерческих или профессиональных целях, а потребителя как лицо, действующее в некоммерческих целях (ст. 3). Поэтому нормы о жилье с предоплатой в статьях 40–45 применяются, когда застройщик или иной профессиональный продавец продаёт частному покупателю. Частный владелец, продающий квартиру, не является профессиональным продавцом в этом смысле, и основная защита покупателя исходит из реестра, который до подписания акта показывает зарегистрированные обременения (руководство TKGM, раздел 5). В сравнении ниже оба пути поставлены рядом.

В обоих случаях действуют один и тот же график сборов, то же требование DASK и те же пределы по площади, поэтому практические различия сводятся к НДС, стадии титула и защите по Закону № 6502.

Налоги после покупки недвижимости в Турции

После покупки возникают четыре налога: ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi), налог на дорогое жильё, подоходный налог с аренды и налог на прибыль от быстрой перепродажи. Приведённые ниже ставки действуют на 2026 г.; переоценка, ежегодно в январе меняющая фиксированные суммы, означает, что в начале 2027 г. цифры нужно будет проверить снова. Страница нашего калькулятора налога на недвижимость в Турции превращает эти ставки в разобранную оценку.

Налог на недвижимость на практике

Ставки устанавливает Закон о налоге на недвижимость, а налоговую стоимость, основанную на удельных стоимостях земли и здания, определяет муниципалитет. На 2026 г. Временная статья 23 вводит потолок для налоговых стоимостей, рассчитанных по удельным значениям 2025 г. (в тексте говорится о «двукратном превышении» значений 2025 г.), а с 2027 г. стоимость ежегодно повышается на полную ставку переоценки, тогда как раньше применялась только половина ставки (Закон № 7566, ст. 11). Жильё в крупном муниципалитете с налоговой стоимостью 6 000 000 TL платит 0,2%, то есть 12 000 TL в год, двумя взносами по 6 000 TL. Временная статья 23 добавляет, что установленные ею значения применяются и к пошлинам и сборам, которые исчисляются от налоговой стоимости, что влияет на базу пошлины за оформление права собственности.

Налог на дорогое жильё применяется только к жилью, налоговая стоимость которого в 2026 г. превышает 17 711 000 TL, — порог, установленный Сообщением № 88 в соответствии со статьёй 42 закона. Статья 46 освобождает собственников, для которых облагаемое жильё — единственное в Турции, а если у собственника несколько жилых объектов, — тот из облагаемых, который имеет наименьшую стоимость.

Доход от аренды шаг за шагом

Руководство Управления государственных доходов (GİB) для нерезидентов излагает метод. Возьмите арендную плату, полученную за год, вычтите льготу для жилья (58 000 TL на 2026 г.), затем вычтите либо подтверждённые фактические расходы, либо 15% от оставшегося, и примените шкалу к результату. Для годовой аренды 240 000 TL: 240 000 – 58 000 = 182 000; 15% от 182 000 — это 27 300; облагаемая сумма — 154 700; при ставке 15% налог составляет 23 205 TL, то есть 9,7% валовой арендной платы. Если арендатором является компания или иной налоговый агент, перечисленный в статье 94 Закона о подоходном налоге, 20% валовой арендной платы удерживается у источника. Нерезидент, чья арендная плата была полностью обложена удержанием, не обязан подавать за неё декларацию, а годовые декларации по аренде подаются в марте следующего года.

Налог на прибыль от продажи

По Закону о подоходном налоге прибыль от продажи недвижимости в течение пяти лет с момента приобретения облагается налогом; по истечении этого срока она находится вне налога. В брошюре GİB сказано, что стоимость приобретения умножается на рост внутреннего индекса цен производителей (Yİ-ÜFE), но только если рост составляет 10% или больше. Нерезидент, не подающий годовую декларацию, должен сообщить о прибыли отдельной декларацией в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости в течение 15 дней с даты получения прибыли. На 2026 г. ежегодное освобождение для такой прибыли составляет 150 000 TL.

Краткосрочная аренда

Сдача квартиры туристам на срок до 100 дней включительно требует разрешения по Закону № 7464 и, для квартиры в многоквартирном здании, единогласного нотариально заверенного решения всех собственников помещений. В нашем руководстве по закону Турции об Airbnb изложены количество разрешений, штрафы и правила для платформ. Облагается ли разрешённая туристическая аренда как арендный или как коммерческий доход — отдельный вопрос, и он оспаривался.

Гражданство и вид на жительство при покупке недвижимости в Турции

Для получения гражданства нужна подходящая недвижимость стоимостью не менее 400 000 USD с пометкой о запрете продажи на три года; у пути через вид на жительство для собственников сообщается порог в 200 000 USD. Решение в обоих случаях принимают власти, а не сама покупка.

К покупке недвижимости привязаны две отдельные программы, у которых разные пороги, разные органы, принимающие решения, и разные правовые основы. Ни одна из них не наступает автоматически после покупки.

Гражданство за инвестиции: 400 000 USD и пометка на три года

Статья 12 Закона о гражданстве Турции (Закон № 5901) позволяет Президенту своим решением предоставить гражданство иностранцам, выполняющим установленные в её рамках условия, при отсутствии препятствий с точки зрения национальной безопасности и общественного порядка. Критерий недвижимости содержится в статье 20(2)(b) исполнительного положения. Решение Президента № 5554, опубликованное в Официальной газете от 13 мая 2022 г. (№ 31834), изменило цифру в этом подпункте с 250 000 USD на 400 000 USD. Решение № 7938, опубликованное 12 декабря 2023 г. (№ 32397), сузило тип недвижимости до помещения с титулом кондоминиума или сервитута на этажи либо участка с постройкой, поэтому голая земля и сельскохозяйственные угодья больше не учитываются. В обзоре Cott Group об изменённом подпункте добавлено, что в документе о праве собственности должна быть пометка о том, что недвижимость нельзя продавать в течение трёх лет. Пункт 10 той же статьи требует продать иностранную валюту банку, работающему в Турции, и через него — Центральному банку.

По сегодняшнему курсу 49,6540 TL за доллар 400 000 USD — это 19 861 600 TL. Такой пересчёт носит лишь иллюстративный характер: положение считает стоимость в долларах, а стоимость устанавливает отчёт об оценке, который TKGM требует в процессе получения гражданства, так что цена в счёте сама по себе не решает, выполнен ли порог. Решение принимают компетентные органы, а закон перечисляет препятствия в сфере национальной безопасности и общественного порядка, которые могут привести к отказу. Наша страница о гражданстве и иммиграции в Турции подробнее обобщает эту программу.

Краткосрочный вид на жительство для собственников недвижимости

Статья 31(1)(b) Закона об иностранцах и международной защите (Закон № 6458) допускает краткосрочный вид на жительство (ikamet izni) для иностранцев, владеющих недвижимым имуществом в Турции, а статья 31(2) позволяет выдавать его на срок до двух лет за один раз. С Закона № 7533 от 21 ноября 2024 г. статья 31(6) устанавливает, что характер и стоимость имущества, на основании которого выдаётся вид на жительство, определяет министерство. Сообщается о нижнем пороге: газета Cumhuriyet написала 30 октября 2023 г., что Управление по вопросам миграции при Президенте повысило минимум с 75 000 USD до 200 000 USD для недвижимости, приобретённой с 16 октября 2023 г., по цене в акте, пересчитанной по курсу CBRT на дату акта. По курсу 49,6540 TL за доллар 200 000 USD — это 9 930 800 TL. Та же статья в пункте (1)(j) предусматривает отдельный инвесторский вид на жительство для инвестиций такого размера и объёма, который определяет Президент, и он может выдаваться на срок до пяти лет за один раз (ст. 31(5)); статья 12(1)(b) Закона о гражданстве охватывает обладателей такого вида на жительство и членов их семей.

Может ли иностранец получить ипотеку при покупке недвижимости в Турции?

В принципе да: банки кредитуют иностранных граждан в пределах лимитов BDDK, а продажи с ипотекой составили 16,4% продаж жилья в Турции в сентябре 2026 г. Каждый кредитор устанавливает свои условия, то есть ипотека доступна иностранцам, но параметры каждый банк определяет самостоятельно, а Закон № 6502 ограничивает штраф за досрочное погашение 1% или 2% по кредитам с фиксированной ставкой и запрещает его по кредитам с переменной ставкой.

Банки Турции кредитуют иностранных граждан в пределах, установленных Агентством по регулированию и надзору за банковской деятельностью (BDDK). В пресс-релизе Агентства от 30 января 2026 г. объявлено об изменении коэффициентов отношения кредита к стоимости по жилищным кредитам вместе с мерами по лимитам кредитных карт и овердрафтов и реструктуризации розничных кредитов. Статья 35 Закона о земельном кадастре гласит, что её ограничения не применяются, когда ипотека устанавливается в пользу иностранного физического лица или коммерческой компании, зарегистрированной за рубежом. Ипотека составляет меньшинство покупок: TÜİK насчитал 23 397 продаж с ипотекой в сентябре 2026 г., то есть 16,4% всех продаж, и 212 210 за первые девять месяцев, что на 24,7% больше, чем годом ранее.

К жилищным кредитам применяются положения Закона № 6502 о потребительском финансировании. Кредитор может потребовать возврата всего долга, только если заёмщик пропустил не менее двух платежей подряд и ему направлено уведомление не менее чем за тридцать дней (ст. 34). Кредит с фиксированной ставкой может предусматривать штраф за досрочное погашение не более 1% от погашаемой суммы, если до конца срока осталось 36 месяцев или меньше, и 2%, если осталось больше, а по кредиту с переменной ставкой такой штраф невозможен (ст. 37). В связанном кредите, где заём финансирует одно конкретное жильё, продавец и кредитор солидарно отвечают, если жильё не передано, в пределах суммы кредита и в течение одного года с даты передачи по договору или с даты фактической передачи (ст. 35). Планы рассрочки застройщиков на страницах наших объявлений, приведённые в таблице ниже, не связаны с банковскими кредитами и регулируются договором и описанными выше статьями 40–45.

Инвестиции в недвижимость Турции: что показывают данные и что может пойти не так

Инвестиции в недвижимость Турции означают владение активом, цена которого выражена в лирах, в стране, где потребительские цены за двенадцать месяцев до сентября 2026 г. выросли примерно на 29,7%, как выведено выше из номинальных и реальных показателей CBRT. Приведённые выше данные дают ориентиры и не прогнозируют результат, то есть они описывают прошедший период и не говорят о том, что произойдёт дальше. Индекс вырос на 22,3% в лирах, снизившись на 5,7% в реальном выражении. Арендные ставки для новых арендаторов выросли на 26,6% в лирах и снизились на 2,4% в реальном выражении. Продажи жилья за первые девять месяцев 2026 г. были на 7,2% ниже, чем годом ранее, тогда как продажи с ипотекой выросли на 24,7%. Доллар вырос на 17,9% к лире между концом сентября 2025 г. и концом сентября 2026 г.

Документально подтверждённые риски

• Валюта. Лировый индекс и цена в долларах могут двигаться в разные стороны. С 16 октября 2023 г. по 23 октября 2026 г. курс лиры к доллару упал с 27,8865 до 49,6540 за доллар.
• Инфляция. Показатель CBRT в реальном выражении за сентябрь 2026 г. отрицателен, а значит, цены росли медленнее потребительских.
• Передача объекта. Закон № 6502 ограничивает срок передачи строящегося объекта 48 месяцами с даты договора и даёт право отказа в течение 24 месяцев с описанными выше ступенями компенсации; страхование завершения применяется только к проектам выше размера, установленного министерством.
• Страхование от землетрясений. Полис DASK обязателен, но его максимальная страховая сумма для полисов, начинающихся 1 октября 2026 г., составляет 2 552 268 TL, около 51 400 USD по сегодняшнему курсу, что составляет лишь часть цены большинства квартир и домов из таблиц на этой странице. Дополнительное частное страхование — это продукт, отдельный от обязательного полиса.
• Изменения правил. Правила налоговой стоимости изменились с Законом № 7566 в декабре 2025 г., дата перехода на платёжную систему была перенесена 1 октября 2026 г., а законопроект об иностранных цифровых платформах размещения в начале октября 2026 г. был одобрен профильным комитетом, согласно нашему руководству по закону об Airbnb.
• Правила аренды. Туристическая аренда требует разрешения по Закону № 7464; в многоквартирном здании необходимо единогласное решение собственников.
• Сервисные сборы и залоги. По Закону № 634 неоплаченные платежи за здание могут стать установленной законом ипотекой на помещение (ст. 22), поэтому сведения о платежах продавца должны входить в досье.

Проекты Стамбула на нашем сайте: цены, площади и порог в 400 000 USD

Все проекты на страницах нашего сайта о Турции расположены в Стамбуле. В таблице ниже использованы цены, площади и условия платежей, указанные на действующих страницах объявлений по состоянию на 23 октября 2026 г., согласно странице объявления каждого проекта. Цена за квадратный метр получена делением входной цены каждого проекта на наименьшую площадь, указанную для данного типа помещения, поэтому это вспомогательный показатель для сравнения, а не котировка; застройщики не всегда привязывают заголовочную цену к самому маленькому помещению. Hayat Vision на своей странице оценён в лирах и пересчитан по курсу 49,6540. В таблице показаны десять проектов, страницы которых существуют на всех четырёх языках сайта. Наша страница Стамбула и страница Турции помещают те же проекты в более широкий контекст.

Из таблицы следуют четыре вывода. Во-первых, входная цена за квадратный метр колеблется от $2 080 (Marina Residences) до $10 059 (City Residences), то есть разброс в 4,8 раза внутри одного города. Во-вторых, порядок отличается от порядка цен за помещение: Referans Göktürk стоит шестым по входной цене, но вторым снизу по долларам за квадратный метр среди проектов с ценами в долларах, потому что его входное помещение имеет площадь 112 м². В-третьих, у пяти из десяти проектов входная цена составляет 400 000 USD или больше (Benlexa, Referans Göktürk, Modasehir Residences, Referans Beşiktaş и City Residences). Входное помещение Maslak Vision за $394 000 на $6 000, или на 1,5%, ниже этой черты, а цена Hayat Vision в лирах составляет около 30% от неё. В-четвёртых, более крупные помещения в проектах с более низкой ценой могут находиться выше черты: 2+1 в Beneglow начинается с $553 000, 2+1 в Evler Residences — с $490 000, 2+1 в Maslak Vision — с $606 000, а 4+1 в Marina Residences — с $496 000 по данным страниц объявлений. Подходит ли конкретное помещение для гражданства, зависит также от отчёта об оценке и описанной выше пометки на три года.

Для сравнения: средняя цена по оценкам CBRT для Стамбула во втором квартале 2026 г. составляла 1 920 USD за квадратный метр. Входные помещения новостроек в таблице указаны по ценам от $2 080 до $10 059 в строках с ценами в долларах. Два ряда измеряют разные вещи (оценочную стоимость для кредитов и цены предложения застройщиков), поэтому разрыв не является ни надбавкой, ни скидкой. Для домов, а не квартир, есть страница вилл на продажу в Стамбуле, а страница квартир на продажу в Стамбуле содержит перечень квартир. Условия рассрочки застройщиков рассмотрены в руководстве по рассрочке.

Что показывают данные по турецким городам?

В таблице региональные изменения индекса CBRT поставлены рядом с медианной оценочной ценой за квадратный метр за третий квартал 2026 г., которую наша страница о городах составляет по данным CBRT. Региональная группа в группировке CBRT может включать несколько провинций, поэтому два столбца не относятся к одной и той же единице. Национальная медиана в этом наборе данных составляет 53 887 TL за м².

Медиана Стамбула примерно в 1,69 раза выше национальной медианы (90 844, делённое на 53 887), и это же регион с самым быстрым годовым ростом в сентябре 2026 г. Иначе говоря, самый дорогой по цене за квадратный метр регион одновременно показал самый быстрый рост индекса. Мугла и Анталья, две прибрежные провинции, занимают второе и третье места по цене за квадратный метр, тогда как региональный рост CBRT для группировок Айдын–Денизли–Мугла и Анталья–Бурдур–Испарта (19,3% и 20,0%) ниже национального показателя в 22,3%. Наше руководство по самым дешёвым и самым дорогим городам Турции содержит полный рейтинг провинций со сравнением стоимости жизни.

Что изменилось для покупателей с 2025 года

Несколько правил изменились между началом 2025 г. и 23 октября 2026 г. В таблице перечислены изменения, которые касаются покупки, с датой и актом.

На странице DASK уже указаны 12 288 TL/м² и максимум 2 605 100 TL для полисов, начинающихся 1 ноября 2026 г., так что цифры, использованные в приведённых выше примерах, будут заменены в течение нескольких дней. Ставка переоценки на 2027 г. пока не установлена, поэтому фиксированные суммы в лирах, такие как льготы по аренде и по прибыли, нужно проверить заново в январе.

Чек-лист проверки перед покупкой недвижимости в Турции

Ошибки, которые встречаются в источниках

• Считать квитанцию о задатке или нотариальный предварительный договор купли-продажи правом собственности: титул регистрирует только акт.
• Сравнивать цену в долларах, указанную до НДС, с ценой, которая его включает.
• Указывать цену ниже налоговой стоимости, чтобы уменьшить пошлину: Закон № 7566 повысил штраф на неуплаченную пошлину до 100%.
• Полагать, что тест по стоимости для гражданства использует цену из счёта, а не отчёт об оценке.
• Не учитывать налог с продажи в течение пяти лет при планировании выхода.
• Опираться на старые руководства: некоторые до сих пор ссылаются на взаимность, на ставку НДС 18% или на прежнюю цифру гражданства в 250 000 USD.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Турции?

Да. Статья 35 Закона о земельном кадастре позволяет иностранным физическим лицам тех национальностей, которые разрешены Президентом, приобретать недвижимость в пределах 30 гектаров на человека и 10% площади района, которая может находиться в частной собственности, за исключением военных запретных зон и зон безопасности. Покупка недвижимости в Турции иностранцем не требует вида на жительство, согласно руководству TKGM.

Нужно ли жить в Турции, чтобы купить недвижимость?

Нет. TKGM заявляет, что вид на жительство не является условием покупки, а покупатель может действовать через поверенного по доверенности, к которой приложены апостиль или консульское заверение и перевод. Поэтому покупка недвижимости в Турции из-за границы возможна при соблюдении этих формальностей.

Сколько стоит покупка недвижимости в Турции сверх цены?

Стандартные статьи — это 2% покупателя по пошлине за оформление права собственности, полис DASK, отчёт об оценке и, для нового жилья, НДС. В приведённом выше разобранном примере перепродажа за 8 000 000 TL обходится примерно в 162 564 TL сверху без агента (2,0%) и примерно в 358 564 TL с агентом и нотариально заверенным договором (4,5%). Покупка недвижимости в Турции у застройщика добавляет НДС в размере 10% на первые 150 м² чистой площади и 20% на часть сверх этого.

Кто платит пошлину за оформление права собственности?

При покупке недвижимости в Турции закон делит пошлину поровну: 2% с покупателя и 2% с продавца, исходя из заявленной цены, которая не может быть ниже налоговой стоимости, определённой муниципалитетом. Стороны могут договориться между собой о том, кто что несёт, но пошлина остаётся причитающейся с этой базы по статье 63 Закона № 492.

Взимается ли НДС при покупке недвижимости в Турции иностранцем?

НДС взимается с нового жилья, передаваемого застройщиком: 10% на первые 150 м² чистой площади и 20% на часть сверх этого для разрешений, выданных после 1 апреля 2022 г. При частной перепродаже НДС нет. Статья 13(1)(i) Закона о НДС освобождает от налога первые поставки нерезидентам-иностранцам, когда цена ввозится в иностранной валюте, при условии о трёхлетнем сроке отчуждения.

Каков минимум для гражданства Турции через недвижимость?

Для покупки недвижимости в Турции с прицелом на гражданство статья 20(2)(b) положения о гражданстве устанавливает 400 000 USD после того, как Решение № 5554 повысило эту сумму с 250 000 USD в 2022 г. На недвижимости должна стоять пометка о запрете продажи на три года, а с декабря 2023 г. это должно быть помещение с титулом кондоминиума или сервитута на этажи либо участок с постройкой.

Даёт ли покупка жилья вид на жительство?

Покупка недвижимости в Турции может служить основанием для заявления. Статья 31(1)(b) Закона № 6458 позволяет собственникам подать заявление на краткосрочный вид на жительство, до двух лет за один раз, а необходимую стоимость определяет министерство согласно статье 31(6). Порог в 200 000 USD для актов с 16 октября 2023 г. сообщила газета Cumhuriyet. Решение о виде на жительство принимает миграционный орган, а не отделение земельного кадастра.

Могут ли иностранцы получить ипотеку?

Если покупка недвижимости в Турции идёт с кредитом, банки кредитуют иностранцев в рамках правил BDDK, а статья 35 Закона № 2644 исключает из своих ограничений ипотеку, установленную в пользу иностранного физического лица или компании, зарегистрированной за рубежом. Закон № 6502 ограничивает штрафы за досрочное погашение 1% или 2% по кредитам с фиксированной ставкой, а кредитор может потребовать возврата долга только после двух пропущенных платежей подряд и уведомления за тридцать дней.

Каков налог на недвижимость?

Для жилья — 0,1% налоговой стоимости, в пределах крупных муниципалитетов удваивается до 0,2%; уплачивается двумя частями (с марта по май и в ноябре). На жильё с налоговой стоимостью свыше 17 711 000 TL дополнительно распространяется налог на дорогое жильё в размере от 0,3% до 1,0% от превышения.

Что говорят данные об инвестициях в недвижимость Турции?

Индекс CBRT за сентябрь 2026 г. вырос на 22,3% в лирах и снизился на 5,7% в реальном выражении, а арендные ставки выросли на 26,6% в лирах. За двенадцать месяцев до 23 октября 2026 г. лира потеряла 15,5% своей стоимости в долларах. Поэтому инвестиции в недвижимость Турции сочетают движения цен активов, арендных ставок, инфляции и валюты, которые указывают в разные стороны в зависимости от используемой валюты.

Что будет, если строящийся проект передан с опозданием?

Статья 44 Закона № 6502 требует передачи в течение срока, указанного в договоре, и ни в коем случае не позднее 48 месяцев с даты договора. Статья 45 даёт потребителю право отказаться в течение 24 месяцев, а если продавец не выполняет своих обязательств, он не может требовать платежа от потребителя. При покупке недвижимости в Турции на этапе строительства дату договора и дату передачи следует сверить с этими пределами.

Обязательно ли страхование от землетрясений?

Да. Полис DASK — это документ, который отделение земельного кадастра запрашивает перед передачей права, а полис для 100 м² железобетона в группе риска III, начинающийся 1 октября 2026 г., стоит 2 564 TL. Максимальная страховая сумма составляет 2 552 268 TL, около 51 400 USD по сегодняшнему курсу.

Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники: Закон о земельном кадастре № 2644, ст. 35 (mevzuat.gov.tr); руководство TKGM для иностранцев; Закон № 492 о пошлинах; пояснение к Закону № 7566 (ISMMMO); Закон о налоге на недвижимость № 1319; Закон о НДС № 3065; Закон о защите прав потребителей № 6502; Закон об иностранцах № 6458; Закон о гражданстве № 5901; Закон о кондоминиумах № 634; Решение № 5554 (Официальная газета от 13 мая 2022 г.); Решение № 7938 (Официальная газета от 12 декабря 2023 г.); обзор Cott Group об изменении положения о гражданстве; Cumhuriyet, 30 октября 2023 г.; тарифы DASK; Нотариальный тариф на 2026 г.; Положение о торговле недвижимостью о вознаграждении агентов (Timeturk); KPMG Türkiye о Сообщении № 332 (шкала подоходного налога на 2026 г.); руководство GİB по аренде для нерезидентов (февраль 2026 г.); брошюра GİB о прибыли от продажи недвижимости; KPMG Türkiye о НДС на жильё; Alomaliye о Решении № 7346; Alomaliye о гербовом сборе (Закон № 488, Сообщение № 71); поправка к Положению о торговле недвижимостью, Официальная газета от 1 октября 2026 г.; пресс-релиз BDDK от 30 января 2026 г.; Индекс цен на жилую недвижимость CBRT и Индекс арендных ставок для новых арендаторов, сентябрь 2026 г.; курсы валют CBRT, 23 октября 2026 г.; TÜİK, продажи жилья, сентябрь 2026 г.; обзор Alomaliye бюллетеня TÜİK от 16 октября 2026 г.; Habertürk об удельных ценах CBRT, Q2 2026; Bloomberg HT о предварительных данных CBRT за Q3 2026; İHA об оценочных отчётах TADEBİS и Web Tapu.