Проект Modasehir Residences Istanbul — это название, под которым на этой странице представлен жилой и коммерческий комплекс в районе Ataşehir (Аташехир); официальное название проекта — Ataşehir Modern, а его официальный сайт (опубликованный при участии Фонда страхования сберегательных вкладов, TMSF, как оператора персональных данных) насчитывает 979 квартир, 44 коммерческих помещения и 1 514 парковочных мест.
В этом обзоре изложено, что об объекте Modasehir Residences Istanbul публикуют официальный сайт, национальное информационное агентство, отраслевой новостной сайт и портал объявлений, в чём данные карточки на этой странице нельзя сопоставить с этими источниками, как описываются район и окружение и что означают для покупателя нормы 2026 года. Нормы, ставки и обменные курсы приведены по состоянию на 24 октября 2026 г.
Проект Modasehir Residences Istanbul соответствует комплексу Ataşehir Modern — застройке в квартале (mahalle) Atatürk района Ataşehir (Аташехир) на анатолийской стороне Стамбула. На официальном сайте (atasehirmodern.com) размещены счётчики: 979 квартир («Konut»), 44 коммерческих помещения («Ticari Ünite»), 1 514 парковочных мест и 27 спортивных зон, а также страницы планировок 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 и 5+1. Общими объектами сайт называет многофункциональные залы, спортивные зоны, магазины и рестораны.
На страницах, прочитанных 24 октября 2026 г., не указаны ни цена, ни срок передачи, ни перечень помещений.
Агентство Anadolu (Anadolu Ajansı) сообщило 25 апреля 2025 г., что первые собственники уже заселились и что продажа жилых и коммерческих помещений разных типов продолжается (агентство Anadolu, 25 апреля 2025 г.). Агентство описывает проект как реализованный «под гарантией TMSF» (по-турецки: TMSF güvencesiyle). Ни текст агентства, ни официальные страницы не определяют, что именно охватывает эта гарантия, поэтому в данном обзоре она рассматривается как описание со ссылкой на источник, а не как утверждение о цене, сроках передачи или результате для какого-либо покупателя.
Ряд цифр в разных источниках расходится, и таблица ниже приводит их рядом. Цены, площади и год постройки, показанные в карточке этого объекта, были считаны с карточки 24 октября 2026 г.; они поступают из фида брокера, а не от застройщика, и поэтому ниже встречаются только с пометкой «по данным карточки».
| Основные сведения о проекте Modasehir Residences Istanbul | Как опубликовано | Источник и примечание |
|---|---|---|
| Название на этой странице и официальное название | На этой странице указан как Modasehir Residences; официальное название проекта — Ataşehir Modern | Отождествление опирается на совпадающие данные (979 квартир, 44 коммерческих помещения, 1 514 парковочных мест) и планировки (от 1+1 до 5+1) на официальном сайте и в тексте информационного агентства |
| Расположение | Atatürk Mahallesi, Ataşehir, Стамбул | Emlakjet; метка карточки попадает в Doğu Ataşehir, Atatürk Mahallesi (OpenStreetMap) |
| Оператор официального сайта | TMSF (оператор персональных данных, названный в уведомлении о конфиденциальности сайта) | Официальная страница «О нас» |
| Строитель, названный порталом объявлений | Lens Yapı Grup | Только Emlakjet; на прочитанных официальных страницах строитель не назван |
| Статус | Первые собственники заселились 25 апреля 2025 г.; Emlakjet показывает готовность строительства 100% | Агентство Anadolu; Emlakjet |
| Срок передачи | Объявлен как 29 октября 2023 г. (EmlakNews, 5 марта 2022 г.); «декабрь 2023 г.» (Emlakjet) | На прочитанных официальных страницах даты нет |
| Помещения | 979 квартир + 44 коммерческих помещения = 1 023 обособленных помещения | Официальные счётчики, агентство Anadolu и EmlakNews совпадают; другие объявления на порталах называют 949 или 1 106 квартир |
| Корпуса | Три; названия различаются: Arya, Beste, Opera (EmlakNews, 2022 г.) или Flex, Balance, Grand (Emlakjet) | Названия корпусов следует брать из утверждённого генерального плана участка |
| Земельный участок | 34 145 м² | EmlakNews, 5 марта 2022 г.; номер участка не опубликован |
| Цена | По данным карточки на 24 октября 2026 г.: от USD 590 000 (1+1) до USD 8 283 000 (5+1) | Данные карточки из фида брокера; официальный сайт цен не публикует |
| Категория документа о праве собственности (tapu) | В прочитанных страницах не опубликована | См. раздел о проверке документов |
На официальном сайте опубликованы страницы планировок Plan 1+1, Plan 2+1, Plan 3+1, Plan 4+1 и Plan 5+1 с изображениями и краткими рекламными подписями, но без площадей в текстовом виде (официальная страница планировок). Агентство Anadolu также перечисляет планировки от 1+1 до 5+1.
Единственное опубликованное распределение по типам содержится в статье EmlakNews от 5 марта 2022 г.: 347 квартир типа 1+1, 265 типа 2+1, 261 типа 3+1, 74 типа 4+1 и 32 типа 5+1, что в сумме даёт 979, при площадях от 32 м² до 307 м². В статье не сказано, чистые это площади или общие.
| Тип | Квартир по данным EmlakNews (2022 г.) | Доля от 979 (расчёт) | Официальный сайт | Диапазон площадей по карточке (м²) |
|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 347 | 35,4% | Страница планировки | 88-183 |
| 2+1 | 265 | 27,1% | Страница планировки | 124-275 |
| 2,5+1 | не указано | – | не указано | 149-182 |
| 3+1 | 261 | 26,7% | Страница планировки | 164-375 |
| 4+1 | 74 | 7,6% | Страница планировки | 233-390 |
| 5+1 | 32 | 3,3% | Страница планировки | 310-1 108 |
| Коммерческие помещения | 44 (официальный счётчик) | 4,3% от 1 023 помещений (расчёт) | Только счётчик | в карточке нет |
Вторая таблица строится только по карточке. Входная цена за квадратный метр — это наименьшая цена данного типа по карточке, делённая на наименьшую площадь того же типа по карточке (расчёт); эти два значения могут относиться к разным квартирам, поэтому столбец ранжирует типы и не называет цену конкретной квартиры.
| Тип | Диапазон цен по карточке (USD) | Диапазон площадей по карточке (м²) | Входная цена за м² (расчёт, USD) | Верхняя цена за м² (расчёт, USD) |
|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 590 000-895 000 | 88-183 | 6 705 | 4 891 |
| 2+1 | 923 000-2 056 000 | 124-275 | 7 444 | 7 476 |
| 2,5+1 | 936 000-1 143 000 | 149-182 | 6 282 | 6 280 |
| 3+1 | 1 265 000-2 807 000 | 164-375 | 7 713 | 7 485 |
| 4+1 | 1 844 000-3 356 000 | 233-390 | 7 914 | 8 605 |
| 5+1 | 1 950 000-8 283 000 | 310-1 108 | 6 290 | 7 476 |
Отсюда следуют три вывода. Во-первых, карточка и пресса не могут одновременно описывать один и тот же фонд: наименьшая квартира 1+1 по карточке имеет 88 м², тогда как EmlakNews называет 32 м² наименьшей квартирой в комплексе, а наибольшая квартира 5+1 по карточке — 1 108 м², что в 3,6 раза больше максимума в 307 м² по данным EmlakNews. Объяснить это могли бы изменение утверждённого проекта, иная база расчёта площади или ошибка фида, но ни один источник не говорит, что именно произошло.
Во-вторых, входная ставка меняется от USD 6 282 за м² (2,5+1) до USD 7 914 (4+1), то есть в 1,3 раза (расчёт), а ставка верхней части диапазона колеблется от USD 4 891 (1+1) до USD 8 605 (4+1). Такой разброс внутри одного типа показывает, что диапазоны цен и площадей в карточке не связаны друг с другом квартира за квартирой. В-третьих, поскольку официальный сайт не печатает площади, каждая площадь в этом обзоре — это либо значение из карточки, либо значение из прессы, и каждое помечено соответствующим образом.
Значение, которое имеет силу в договоре, — это чистая и общая площадь, указанная в договоре купли-продажи и сверенная с утверждённым архитектурным проектом.
Что следует запросить в письменном виде по конкретному помещению:
Район Ataşehir расположен на анатолийской стороне Стамбула. На исторической странице муниципалитета сказано, что район образован Законом 5747 в 2008 г., занимает 25,84 км² и состоит из 17 кварталов; на юге он граничит с Maltepe (Мальтепе), на западе — с Kadıköy (Кадыкёй), на северо-западе — с Üsküdar (Ускюдар), на севере — с Ümraniye (Умрание), на северо-востоке — с Çekmeköy (Чекмекёй) и на востоке — с Sancaktepe (Санджактепе) (муниципалитет Ataşehir).
На той же странице численность населения за 2025 г. указана как около 422 513 человек; официальным подсчётом считаются результаты адресной регистрации населения, опубликованные на veriportali.tuik.gov.tr, и за точной цифрой следует обращаться к ним.
По данным Emlakjet, комплекс находится в квартале Atatürk, а OpenStreetMap помещает метку карточки на карте (40,9885 с. ш., 29,1199 в. д.) на улицу Gülnihal Sokağı в Doğu Ataşehir, внутри этого квартала. Эта метка поставлена брокером: на прочитанных официальных страницах номер земельного участка не указан, поэтому все расстояния в этом разделе ориентировочные и отсчитываются от метки.
На сайте центра Стамбульский финансовый центр (Istanbul Financial Center) описан как комплекс из офисов, торгового центра, конгресс-центра, гостиницы и парковки с зоной финтеха. Агентство Anadolu указывает, что комплекс находится примерно в 2,5 км от Стамбульского финансового центра (Istanbul Finance Center), в 3 км от автомагистрали TEM и в 3,3 км от кольцевой дороги, не уточняя, дорожные это расстояния или расстояния по прямой.
Расчёт по прямой от метки карточки до точки центра в OpenStreetMap даёт 1,7 км, то есть 2,5 км агентства превышают значение по прямой, как это обычно и бывает с расстоянием по дороге.
На прочитанных официальных страницах не названа ни одна станция метро. Две станции линии M4 (Kadıköy — Sabiha Gökçen), Kozyatağı и Yenisahra, находятся в 2,1 км и 2,5 км по прямой, по точкам станций в OpenStreetMap. Линия M12 Göztepe — Ümraniye — отдельный случай. Издание Karar сообщило 23 июля 2026 г., что линия длиной 13 км с 11 станциями, среди которых названы Yenisahra, Ataşehir и Finans Merkezi, откроется в четвёртом квартале 2026 г., сославшись на исполняющего обязанности мэра İBB Нури Аслана (Nuri Aslan) (Karar).
OpenStreetMap наносит свою станцию Ataşehir, всё ещё помеченную как проектируемая, примерно в 0,6 км от метки. Пока оператор не подтвердит открытие, линия считается планируемой. Страницы Metro İstanbul не удалось загрузить из среды, использованной для этой проверки, поэтому официальное расстояние до станции не приводится.
Больница Acıbadem Ataşehir Hospital, частная больница на бульваре Turgut Özal Bulvarı, находится примерно в 0,9 км от метки, а Научно-клиническая больница Ümraniye (Ümraniye Training and Research Hospital), государственная, — примерно в 5,1 км. Университет Acıbadem перечисляет свой кампус Kerem Aydınlar по адресу Kayışdağı Caddesi No:32 в Ataşehir (сайт университета); автобусная остановка на этой улице, использованная как ориентир, находится в 1,4 км. Официальные перечни государственных услуг публикуют Стамбульское провинциальное управление здравоохранения (istanbulism.saglik.gov.tr) и муниципалитет.
Школы здесь не перечислены, потому что ни один официальный источник в рамках этой проверки не связывает какую-либо школу с этим объектом.
Район причала Kadıköy находится в 8,3 км по прямой, мост Мучеников 15 июля — в 9,6 км, а мост Фатих Султан Мехмет (Fatih Sultan Mehmet) — в 12,4 км. Лес Aydos (Айдос) лежит примерно в 12,0 км к юго-востоку, аэропорт Sabiha Gökçen (Сабиха Гёкчен) — в 19,2 км и Стамбульский аэропорт (Istanbul Airport) — в 45,5 км, все по прямой; время в пути по дорогам в использованных источниках не опубликовано.
EmlakNews сообщает, что в блоках A и B квартиры начиная с 18-го этажа, а в блоке C — начиная с 22-го этажа имеют вид на море и что с верхних этажей открывается вид на Принцевы острова, Мраморное море и лес Aydos. Это описание проекта 2022 года, поэтому вид из конкретного помещения нужно проверять на месте.
| Ближайшие объекты и расстояния для проекта Modasehir Residences Istanbul | Что это | Расстояние и способ измерения | Источник |
|---|---|---|---|
| Стамбульский финансовый центр (Istanbul Financial Center) | Комплекс офисов, торгового центра, конгресс-центра и гостиницы | 1,7 км по прямой; 2,5 км по данным агентства (способ не указан) | Точка в OpenStreetMap; агентство Anadolu |
| Acıbadem Ataşehir Hospital | Частная больница | 0,9 км по прямой | OpenStreetMap |
| Университет Acıbadem, кампус Kerem Aydınlar | Университетский кампус (Kayışdağı Cd. No:32) | 1,4 км по прямой (ориентир — автобусная остановка на улице) | Сайт университета; OpenStreetMap |
| Станция Kozyatağı | Станция метро M4 | 2,1 км по прямой | OpenStreetMap |
| Станция Yenisahra | Станция метро M4; по сообщениям прессы, планируемая пересадка на M12 | 2,5 км по прямой | OpenStreetMap; Karar |
| Станция M12 Ataşehir | Планируемая станция, на карте помечена как проектируемая | 0,6 км по прямой, ориентировочно | OpenStreetMap |
| Станция M12 Finans Merkezi | Планируемая станция, на карте помечена как проектируемая | 1,6 км по прямой, ориентировочно | OpenStreetMap; Karar |
| Автомагистраль TEM | Автомагистраль | 3 км (способ не указан) | Агентство Anadolu |
| Кольцевая дорога | Кольцевая дорога | 3,3 км (способ не указан) | Агентство Anadolu |
| Научно-клиническая больница Ümraniye | Государственная больница | 5,1 км по прямой | OpenStreetMap |
| Район причала Kadıköy | Морской транспорт | 8,3 км по прямой | OpenStreetMap |
| Мост Мучеников 15 июля | Мост через Босфор | 9,6 км по прямой | OpenStreetMap |
| Мост Фатих Султан Мехмет | Мост через Босфор | 12,4 км по прямой | OpenStreetMap |
| Лес Aydos | Лес (центр нанесённой на карту территории) | 12,0 км по прямой | OpenStreetMap |
| Аэропорт Sabiha Gökçen | Аэропорт | 19,2 км по прямой | OpenStreetMap |
| Стамбульский аэропорт | Аэропорт | 45,5 км по прямой | OpenStreetMap |
Расстояния по прямой были рассчитаны 24 октября 2026 г. по формуле гаверсинусов от метки карточки до координат, взятых из данных OpenStreetMap; это не расстояния по дорогам и не пешие расстояния.
В турецком законодательстве о кондоминиуме для комплекса из нескольких зданий предусмотрена отдельная глава, посвящённая групповой застройке (toplu yapı). Статья 66 Закона о кондоминиуме 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) определяет её как несколько зданий на одном или нескольких земельных участках, построенных по утверждённому плану застройки и связанных инфраструктурой, местами общего пользования, социальными объектами и их управлением.
Зарегистрирован ли комплекс Ataşehir Modern как такая групповая застройка, на прочитанных страницах не сказано, но его размер, три корпуса, общие социальные объекты и единая система парковки указывают на то, что этот вопрос имеет значение (Закон 634, сводный текст).
Если это групповая застройка, то статья 69 предоставляет каждому корпусу собственное собрание собственников для вопросов этого корпуса, а для общих зданий, мест и объектов — совет представителей (toplu yapı temsilciler kurulu); члены совета голосуют таким числом голосов, сколько обособленных помещений они ведут или представляют. Статья 70 требует единого плана управления для всего комплекса.
Начиная с Закона 7579 от 7 мая 2026 г., действующего для этих статей с 22 мая 2026 г., для изменения плана управления требуются две трети представленных помещений, тогда как прежний текст требовал четыре пятых.
За каждым обособленным помещением закреплена доля в земельном участке (arsa payı). Статья 3 устанавливает, что доли распределяются пропорционально стоимости каждого помещения, рассчитанной по его положению и размеру, и что собственник может обратиться в суд, если доли непропорциональны. Статья 20 возлагает расходы на содержание, страхование и эксплуатацию общих объектов пропорционально долям в земельном участке, а расходы на консьержа, котельную, садовника и охрану делятся поровну, если собственники не договорились иначе; за просрочку платежа начисляется компенсация в размере 5% в месяц.
Статья 72 добавляет, что расходы на объекты, предназначенные для отдельных зданий, несут собственники этих зданий, а расходы на объекты для всего комплекса — все собственники.
Именно размер общего имущества придаёт этому вопросу значение. EmlakNews указывал площадь социальных объектов 7 858 м² и озеленённую площадь 10 392 м² на участке в 34 145 м², так что зелёные насаждения занимают 30,4% участка (расчёт), а 238 752 м² застройки в 7,0 раза превышают площадь участка (расчёт). При 1 023 помещениях на участок приходится около 300 помещений на гектар (расчёт).
В перечень объектов входят также крытые и открытые бассейны, сауны и парные, фитнес-зоны, полуоткрытая баскетбольная площадка и зарядные точки на парковках корпусов (агентство Anadolu; EmlakNews). У каждого из этих объектов есть эксплуатационные расходы, и именно план управления определяет, кто их оплачивает.
Согласно статье 37, эксплуатационный бюджет утверждается общим собранием собственников, а пока бюджет не утверждён, управляющий готовит временный бюджет. Закон 7579 добавил ограничение: если действует утверждённый бюджет, временная сумма не может превышать этот бюджет, увеличенный на коэффициент переоценки предыдущего года по статье 298 bis Закона о налоговой процедуре.
Покупатель может запросить действующий утверждённый бюджет, отчётность за прошлый год и сумму задолженности, потому что неоплаченная доля может превратиться в законную ипотеку на помещение по статье 22.
| Вопрос покупателя | Правовое основание (Закон 634) | Документ, дающий ответ |
|---|---|---|
| Зарегистрирован ли комплекс как групповая застройка и какие собрания существуют? | Статьи 66 и 69 | План управления и графа примечаний в записи о праве |
| Какая доля в земельном участке закреплена за помещением? | Статья 3 | Договор о кондоминиуме или запись об этажном сервитуте |
| Кто платит за бассейны, спортивные зоны и парковки? | Статьи 20 и 72 | План управления; эксплуатационный бюджет |
| Как можно изменить план управления? | Статья 70 в редакции Закона 7579 | План управления; протоколы собраний |
| Продолжается ли временное управление? | Статья 73 (до одного года после завершения комплекса, но не дольше 10 лет с даты первого разрешения на строительство) | Протоколы собрания или совета |
| Есть ли задолженность по помещению? | Статьи 20 и 22 | Письменная справка управляющего об отсутствии долгов |
Цены в карточке указаны в долларах США. Статья 4(g) Решения 32 о защите стоимости турецкой валюты, добавленная Решением Президента 85 (Resmi Gazete, «Официальная газета», от 13 сентября 2018 г., № 30534), устанавливает, что резиденты Турции не могут между собой фиксировать цену продажи недвижимости в иностранной валюте или привязывать её к иностранной валюте, за исключением случаев, определённых министерством (Решение 32).
Применяется ли это правило, зависит от того, являются ли обе стороны резидентами, поэтому валютное условие — вопрос к юристу, который читает договор. По курсу Центрального банка Турции (CBRT) 49,6540 лиры за доллар на 23 октября 2026 г. (ежедневные курсы CBRT) наименьшая цена по карточке, USD 590 000, составляет TRY 29 295 860 (расчёт).
Упорядоченный контрольный список для чтения договора на помещение в этом комплексе:
Построенный и заселённый комплекс меняет порядок обычной турецкой сделки. Здание существует, поэтому запись о праве можно прочитать до того, как будут переведены деньги, а наиболее важные проверки касаются помещения и управления, а не строительства. Полные правила для иностранных покупателей изложены в руководстве по покупке; шаги ниже — те, что применимы здесь, по состоянию на 24 октября 2026 г.
| Шаг | Кто | Что согласовать | Основание |
|---|---|---|---|
| 1. Установить продавца и помещение | Покупатель, юрист | Номер помещения, корпус, этаж, доля в земельном участке, право продавца на продажу | Запись о праве; Закон 634, ст. 3 |
| 2. Прочитать запись о праве | Покупатель, юрист | Этажный сервитут или собственность на помещение, ипотеки, залоги, пометки | Руководство TKGM для иностранцев |
| 3. Проверить допустимость и зону | Юрист | Гражданство, военные и специальные зоны, пределы 30 га и 10% района | Закон 2644, ст. 35 |
| 4. Определить валюту и цену | Покупатель, продавец | Валюта, режим НДС, рассрочка, если она есть | Решение 32, ст. 4(g); Закон об НДС 3065; Закон 6502, ст. 40-45, если платёж вносится до передачи |
| 5. Оценочный отчёт и подтверждение продажи валюты | Лицензированный оценщик, банк | Отчёт для иностранного покупателя; подтверждение, что иностранная валюта продана за лиры | Циркуляры TKGM об оценке |
| 6. Полис от землетрясений | Покупатель | Полис DASK до оформления документа о праве собственности | Тариф DASK |
| 7. Пошлины и оформление | Покупатель, продавец | По 2% от заявленной цены с каждой стороны; оформление подписывается в отделении земельного реестра | Закон 492, ст. 63 |
| 8. После оформления | Покупатель | Контакты управляющего, сервисный сбор, коммунальные услуги, налог на недвижимость | Закон 634, ст. 20 и 22 |
С заявленной цены пошлина за оформление права собственности (tapu harcı) составляет 2% для покупателя и 2% для продавца по состоянию на 24 октября 2026 г., причём цена не может быть ниже муниципальной налоговой стоимости; Закон 7566 от 19 декабря 2025 г. устанавливает штраф 100% за занижение базы пошлины (Закон 492; разъяснение Закона 7566). При наименьшей цене по карточке USD 590 000 доля покупателя в 2% составляет USD 11 800, или TRY 585 917 по курсу 49,6540 (расчёт).
НДС применяется к первой продаже застройщиком по ставке 10% на первые 150 м² чистой площади и 20% сверх этого для разрешений, выданных после 1 апреля 2022 г.; дата разрешения на этот комплекс не опубликована, а частная перепродажа НДС не облагается.
Что касается гражданства, вопрос о котором статья 12 Закона 5901 оставляет на решение Президента, то по состоянию на 24 октября 2026 г. действует правило статьи 20(2)(b) положения о гражданстве в редакции Решения 5554 (Resmi Gazete от 13 мая 2022 г., № 31834) и Решения 7938 (Resmi Gazete от 12 декабря 2023 г., № 32397). Оно устанавливает USD 400 000 для пути через недвижимость с трёхлетней пометкой о запрете продажи и требует помещение с правом в форме этажного сервитута или собственности на помещение либо участок с постройкой (Решение 5554; Решение 7938).
Соответствие условиям зависит от оценочного отчёта, покупной цены и способа оплаты, а также от одобрения органов власти и должно проверяться по каждому помещению. Все шесть минимальных цен по карточке превышают USD 400 000, что составляет 19 861 600 лиры по курсу 49,6540; это арифметика по ценам карточки, а не вывод о соответствии условиям. Более широкую картину дают страница о гражданстве и руководство по рассрочке, а налоговую сторону охватывает калькулятор налога на недвижимость.
Остаются ещё два момента для полноты картины. Защита покупателей жилья, оплаченного заранее, по статьям с 40 по 45 Закона 6502 применяется к продажам, совершённым до передачи (Закон 6502); для построенного и зарегистрированного помещения главной защитой служит запись о праве.
Краткосрочный вид на жительство для собственников основан на статье 31(1)(b) Закона 6458, причём характер и стоимость недвижимости определяет министерство со времени Закона 7533 от 21 ноября 2024 г.; нижний порог в USD 200 000, о котором сообщала пресса для документов о праве собственности, оформленных с 16 октября 2023 г., не является официальной публикацией (Управление по вопросам миграции).
Первый риск связан с данными. Карточка на этой странице и источники со стороны застройщика расходятся в наименьшей квартире, наибольшей квартире, названиях корпусов и общем числе помещений, а официальный сайт не публикует цену. Покупателю следует опираться на документы по конкретному помещению, а не на какую-либо цифру в объявлении, включая эту страницу.
Второй риск — статус права на здание. Здание с этажным сервитутом переводится в собственность на помещение на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (Закон 634, ст. 3), а в комплексе такой перевод может проходить корпус за корпусом (ст. 66). Процедуры вида на жительство или гражданства зависят от вида права собственности, поэтому сначала читается запись о праве.
Третий риск — формулировка о гарантии: фраза агентства «под гарантией TMSF» и сайт, которым управляет TMSF, — это факты, но что именно охватывает гарантия, на прочитанных страницах не опубликовано.
Четвёртый риск — землетрясения. Агентство Anadolu сообщает, что проект выполнен по стандартам TSE и действующим нормам по сейсмостойкости, теплозащите и пожарной безопасности, с плитным фундаментом, железобетонным каркасом, бетоном C40 в фундаментах, C50 в колоннах и плитах перекрытий и с завершёнными геологическими изысканиями на всех участках. Это краткое изложение агентства, а не инженерное заключение. Турецкие нормы строительства в сейсмических районах 2018 г. вступили в силу 1 января 2019 г. (Alomaliye), поэтому по дате лицензии видно, какие нормы применяются.
Страхование DASK обязательно; для полисов, начинающихся с 1 октября 2026 г., максимальная страховая сумма составляет TRY 2 552 268, что по сегодняшнему курсу около USD 51 400, а тариф перечислен на сайте DASK. Карты опасности публикует AFAD (afad.gov.tr).
Пятый риск — валюта и инфляция. Индекс CBRT за сентябрь 2026 г. вырос на 22,3% в лирах и снизился на 5,7% в реальном выражении (CBRT), а лира потеряла 15,5% своей стоимости в долларах за двенадцать месяцев до 23 октября 2026 г. Поэтому цена, зафиксированная в долларах, и платёж, внесённый в лирах, движутся по-разному. Краткосрочная сдача квартиры туристам требует разрешения по Закону 7464 и, в многоквартирном здании, единогласного нотариально заверенного решения собственников, как объясняет руководство по закону об Airbnb.
| Документ | Кем выдаётся | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Запись о праве (tapu kaydı) | Районное отделение земельного реестра | Показывает собственника, вид права, ипотеки, залоги и пометки | Руководство TKGM для иностранцев |
| Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию | Муниципалитет Ataşehir | Дата определяет ставку НДС и применимые сейсмические нормы; разрешение служит основанием для собственности на помещение | Закон 634 |
| План управления и бюджет | Собрание собственников или совет представителей | Определяет, кто платит за общие объекты и как можно изменить план | Закон 634, ст. 69-72 |
| Справка об отсутствии задолженности | Управляющий зданием | Неоплаченные доли могут превратиться в законную ипотеку | Закон 634, ст. 20, 22 |
| Оценочный отчёт | Лицензированный оценщик через системы TKGM | Требуется для иностранных покупателей; при проверке условий гражданства используется его стоимость | TKGM |
| Полис от землетрясений | DASK | Обязателен до оформления; максимальная страховая сумма ограничена | Тариф DASK |
| Валютное условие | Договор | Правила установления цены в иностранной валюте между резидентами | Решение 32, ст. 4(g) |
| Оформление НДС в счёте | Продавец | Ставка, условия освобождения и правило о трёхлетнем запрете отчуждения | Закон об НДС 3065 |
Ниже показаны все одиннадцать стамбульских объектов с названиями, под которыми они представлены; если название объекта отличается от официального названия застройщика, официальное название приведено в скобках. Цены указаны по карточке каждого объекта на 24 октября 2026 г. и не являются ценами застройщика.
| Проект | Район | Статус и срок передачи по опубликованным данным | Типы помещений | Входная цена по карточке |
|---|---|---|---|---|
| Modasehir Residences Istanbul (эта страница; официальное название Ataşehir Modern) | Ataşehir | Первые собственники заселились в апреле 2025 г. (агентство Anadolu); официальной даты нет | От 1+1 до 5+1 | USD 590 000 |
| Referans Beşiktaş | Beşiktaş (Abbasağa) | Продажи и строительство ведутся по отчёту застройщика на 30 сентября 2026 г.; срока передачи нет | Типы по разрешению от 2+1 до 6,5+1 | USD 600 000 |
| Referans Göktürk | Eyüpsultan (Göktürk) | Подготовка к продажам и строительству по отчёту застройщика на 30 сентября 2026 г.; даты нет | Симплекс, дуплекс на крыше, садовый дуплекс | USD 495 000 |
| JW Marriott Residences Tarabya | Sarıyer (Tarabya) | Статуса и срока на официальном сайте нет | Образцы планировок от 2+1 до 4+1 | USD 355 000 (заголовок карточки) |
| City Residences (Bomonti Residences by Rotana) | Şişli (Bomonti) | Управляется Rotana; пресса сообщает об открытии в 2021 г., карточка — о 2025 г. | От 1+1 до 4,5+1 | USD 684 000 |
| Hayat Vision (Bu Hayat) | Pendik (Kurtköy) | Пресса: передача в декабре 2024 г.; официальной даты нет | От 2+1 до 5+1 | TRY 5 920 000 |
| Marina Residences (Yaşam Marina) | Beylikdüzü | Агенты описывают как готовый; официального статуса нет | От 2+1 до 5+2 | USD 260 000 |
| Evler Residences (Avrupa Residence Yamanevler) | Ümraniye (Yamanevler) | Статуса и срока на официальных страницах нет | От 1+1 до 3+1 | USD 370 000 |
| Maslak Vision (Maslak Dream) | Sarıyer (Maslak) | Строится по данным агрегаторов; официальной даты нет | 1+1 и 2+1 | USD 394 000 |
| Benlexa (Benesta Benleo Acıbadem) | Üsküdar (Acıbadem) | Статус передачи не опубликован | От 1+1 до 3+1 (карточка) | USD 447 000 |
| Beneglow (Benesta Center Bahçelievler) | Bahçelievler | Статуса и срока на официальном сайте нет | От 1+1 до 4+1 (карточка) | USD 313 000 |
Объекты больше всего различаются тем, что опубликовано о завершении. Для комплекса в Ataşehir национальное информационное агентство сообщило о заселении в апреле 2025 г.; для двух объектов, которые застраивает Kiler, собственный отчёт застройщика за 2026 г. описывает строительство или подготовку; для большинства остальных официальные страницы не дают статуса. Цены по карточкам составляют от USD 260 000 до USD 684 000 в долларовом выражении, при этом один объект оценён в лирах.
Ни один из этих фактов не ставит один проект выше другого, и каждую строку нужно читать вместе со страницей самого объекта. Для общего представления о городе см. страницу Турции и страницу Стамбула, а для рынка в целом — страницу квартир в Стамбуле и сравнение цен по городам.
Официальный сайт комплекса Ataşehir Modern называет Фонд страхования сберегательных вкладов (Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, TMSF) оператором персональных данных в уведомлении о конфиденциальности, а его страница «О нас» представляет собой описание TMSF (atasehirmodern.com/hakkimizda). На этой странице сказано, что TMSF — это учреждение со статусом публичного юридического лица, обладающее административной и финансовой самостоятельностью и выполняющее свои задачи на основании Закона о банках 5411 и связанного с ним законодательства.
Среди его функций перечислены страхование вкладов, урегулирование банковской несостоятельности, взыскание требований и управление активами Фонда.
Прочитанные страницы не описывают строительный подряд, юридического продавца каждого помещения или гарантию, упомянутую агентством Anadolu. Emlakjet называет Lens Yapı Grup строителем комплекса Ataşehir Modern и указывает другой его проект, Lensistanbul, как сданный в июне 2018 г. с завершёнными продажами (Emlakjet). Собственные страницы компании в эту проверку не входили, а прочитанные официальные страницы строителя не называют, поэтому имя строителя приписывается одному лишь порталу.
Собственный сайт TMSF (tmsf.org.tr) — это место, где следует искать актуальные заявления Фонда. При покупке личность продавца и его право продажи устанавливаются записью о праве и договором, а не описанием проекта.
Эта страница представляет комплекс под этим названием; официальное название проекта — Ataşehir Modern. Соответствие опирается на количества и планировки: официальный сайт насчитывает 979 квартир, 44 коммерческих помещения и 1 514 парковочных мест, а агентство Anadolu приводит те же цифры и те же планировки от 1+1 до 5+1. Когда в этом обзоре цитируются источники со стороны застройщика, используется официальное название, а когда цитируется карточка — название объекта на сайте.
Агентство Anadolu сообщило 25 апреля 2025 г., что первые собственники заселились, а Emlakjet показывает готовность строительства 100%. Объявленный срок передачи — 29 октября 2023 г. по данным EmlakNews от 5 марта 2022 г., а Emlakjet показывает декабрь 2023 г. Прочитанные официальные страницы не дают ни даты, ни разрешения на ввод в эксплуатацию. Вопрос о том, есть ли у здания разрешение на ввод в эксплуатацию и запись о собственности на помещение, решается по записи о праве, а не по порталу.
Официальные счётчики показывают 979 квартир и 44 коммерческих помещения, что составляет 1 023 обособленных помещения, и агентство Anadolu с EmlakNews приводят те же итоги. Emlakjet называет квартирами все 1 023, а другие объявления на порталах называют 949 или 1 106. Распределение по типам в прессе 2022 г. — 347, 265, 261, 74 и 32 квартиры — в сумме даёт 979. Покупателю следует запросить список помещений соответствующего корпуса.
Официальный сайт показывает страницы планировок для квартир 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 и 5+1 без площадей в текстовом виде. EmlakNews в 2022 г. указывал площади от 32 м² до 307 м². Карточка показывает от 88 м² до 1 108 м² и добавляет тип 2,5+1. Источники нельзя согласовать между собой, поэтому ориентиром служит чистая и общая площадь, указанная в договоре купли-продажи и сверенная с утверждённым проектом.
Это формулировка агентства Anadolu (TMSF güvencesiyle) о проекте, а официальный сайт ведётся с TMSF в качестве оператора персональных данных. Ни один из источников не указывает, что именно гарантируется, кому и на какой срок, и ни один не публикует гарантии цены, срока передачи или результата. Покупателю, который хочет полагаться на эту формулировку, следует до любой оплаты запросить у продавца письменное заявление о её объёме.
Агентство Anadolu называет около 2,5 км, не указывая способ измерения. Расчёт по прямой от метки карточки до точки центра в OpenStreetMap даёт 1,7 км. Метка карточки поставлена брокером, а номер земельного участка не опубликован, поэтому обе цифры ориентировочные. На планируемой линии метро M12 есть станция Finans Merkezi, но открытие ожидается в четвёртом квартале 2026 г. и пока не подтверждено оператором.
По состоянию на 24 октября 2026 г. физические лица-иностранцы тех гражданств, которые определит Президент, могут покупать недвижимость по статье 35 Закона о земельном реестре (Закон 2644) в пределах 30 гектаров на человека и 10% площади района, которая может находиться в частной собственности, и вне военных и специальных зон. Для покупки вид на жительство не нужен. Окончательный ответ по конкретному участку даёт отделение земельного реестра, а для иностранного покупателя запрашивается оценочный отчёт.
Ни одна покупка сама по себе не приносит гражданство. По состоянию на 24 октября 2026 г. статья 20(2)(b) положения о гражданстве в редакции Решений 5554 и 7938 устанавливает USD 400 000 для пути через недвижимость с трёхлетней пометкой о запрете продажи и помещение с правом в форме этажного сервитута или собственности на помещение. Соответствие условиям зависит от оценочного отчёта, покупной цены и способа оплаты, а также от одобрения органов власти и проверяется по каждому помещению.
Статья 4(g) Решения 32 не позволяет резидентам Турции фиксировать цену продажи недвижимости между собой в иностранной валюте или привязывать её к иностранной валюте, за исключением случаев, определённых министерством. Цены в карточке указаны в долларах, но применимость правила к договору зависит от статуса резидентства обеих сторон. Валютное условие должен прочитать юрист, а иностранную валюту, использованную для пути к гражданству, необходимо продать банку в Турции.
Собственники платят сервисные сборы пропорционально долям в земельном участке за содержание, страхование и общие объекты и поровну за консьержа и охрану, если не договорились иначе (Закон 634, ст. 20). Неоплаченные доли влекут компенсацию в размере 5% в месяц и могут привести к законной ипотеке на помещение. Если комплекс зарегистрирован как групповая застройка, действует единый план управления, и с 22 мая 2026 г. он изменяется двумя третями представленных помещений. Страхование DASK и налог на недвижимость — отдельные ежегодные расходы.
Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
