Modasehir Residences Istanbul: przewodnik, 1 023 części (2026)

Modasehir Residences Istanbul to nazwa, pod którą ta strona wymienia kompleks mieszkalno-handlowy w Ataşehir; oficjalna nazwa projektu brzmi Ataşehir Modern, a jego oficjalna strona internetowa (w której administratorem danych jest Fundusz Gwarancji Depozytów Oszczędnościowych, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, TMSF) podaje 979 mieszkań, 44 lokale handlowe i 1 514 miejsc parkingowych.

Niniejszy przewodnik przedstawia, co o projekcie Modasehir Residences Istanbul publikują oficjalna strona, krajowa agencja prasowa, serwis z wiadomościami branżowymi i portal ogłoszeniowy, wskazuje miejsca, w których dane z karty tej oferty nie dają się z nimi uzgodnić, opisuje położenie dzielnicy i okolicy oraz wyjaśnia, co przepisy obowiązujące w 2026 roku oznaczają dla kupującego. Przepisy, stawki i kursy walut podano według stanu na 24 października 2026 r.

Przegląd projektu Modasehir Residences Istanbul

Modasehir Residences Istanbul odpowiada zespołowi Ataşehir Modern, położonemu w dzielnicy (mahalle) Atatürk w okręgu Ataşehir po anatolijskiej stronie Stambułu. Oficjalna strona (atasehirmodern.com) pokazuje liczniki: 979 mieszkań („Konut”), 44 lokale handlowe („Ticari Ünite”), 1 514 miejsc parkingowych i 27 stref sportowych, a także strony z rzutami dla układów 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 i 5+1. Wspólne obiekty opisuje jako sale wielofunkcyjne, strefy sportowe, sklepy i restauracje.

Strony odczytane 24 października 2026 r. nie podają ceny, terminu przekazania ani wykazu lokali.

Agencja Anadolu (Anadolu Ajansı) doniosła 25 kwietnia 2025 r., że pierwsi właściciele już się wprowadzili, a sprzedaż lokali mieszkalnych i handlowych różnych typów trwa (Agencja Anadolu, 25 kwietnia 2025 r.). Agencja opisuje projekt jako realizowany „pod gwarancją TMSF” (po turecku: TMSF güvencesiyle). Ani tekst agencji, ani oficjalne strony nie określają, co ta gwarancja obejmuje, dlatego niniejszy przewodnik traktuje to sformułowanie jako opis przypisany agencji, a nie jako stwierdzenie o cenie, przekazaniu lokali czy wyniku jakiegokolwiek kupującego.

Kilka liczb różni się między źródłami, a poniższa tabela zestawia je obok siebie. Ceny, metraże i rok budowy widoczne na karcie tej oferty odczytano z karty 24 października 2026 r.; pochodzą one z kanału danych pośrednika, a nie od dewelopera, dlatego poniżej występują wyłącznie jako dane „według karty oferty”.

Typy i metraże lokali w zespole Ataşehir Modern

Oficjalna strona publikuje strony z rzutami o nazwach Plan 1+1, Plan 2+1, Plan 3+1, Plan 4+1 i Plan 5+1, z obrazami i krótkimi opisami reklamowymi, ale bez powierzchni podanych tekstem (oficjalna strona z rzutami). Agencja Anadolu również wymienia układy od 1+1 do 5+1.

Jedyny opublikowany podział według typów znajduje się w artykule EmlakNews z 5 marca 2022 r.: 347 mieszkań 1+1, 265 mieszkań 2+1, 261 mieszkań 3+1, 74 mieszkania 4+1 i 32 mieszkania 5+1, co daje razem 979, o powierzchniach od 32 m² do 307 m². Artykuł nie wyjaśnia, czy są to powierzchnie netto, czy brutto.

Druga tabela opiera się wyłącznie na karcie. Cena wejściowa za metr kwadratowy to najniższa cena karty dla danego typu podzielona przez najmniejszy metraż karty dla tego samego typu (obliczone); obie wartości mogą dotyczyć różnych mieszkań, więc kolumna porządkuje typy, a nie wycenia konkretnego mieszkania.

Z tego wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, karta i prasa nie mogą opisywać tego samego zasobu: najmniejsze 1+1 na karcie ma 88 m², podczas gdy EmlakNews podaje 32 m² jako najmniejsze mieszkanie w zespole, a największe 5+1 na karcie ma 1 108 m², czyli 3,6 raza więcej niż maksymalne 307 m² według EmlakNews. Zmiana zatwierdzonego projektu, inna podstawa obliczania powierzchni lub błąd kanału danych mogłyby to wyjaśniać, ale żadne źródło nie wskazuje, co jest przyczyną.

Po drugie, stawka wejściowa waha się od 6 282 USD za m² (2,5+1) do 7 914 USD (4+1), czyli w stosunku 1,3 (obliczone), natomiast stawka górnego przedziału zmienia się od 4 891 USD (1+1) do 8 605 USD (4+1). Tak szeroki rozrzut w obrębie jednego typu pokazuje, że przedziały cen i metraży na karcie nie są ze sobą powiązane mieszkanie po mieszkaniu. Po trzecie, ponieważ oficjalna strona nie podaje powierzchni drukiem, każda powierzchnia w tym przewodniku jest albo wartością z karty, albo wartością z prasy i każda została tak oznaczona.

Wiążąca w umowie jest powierzchnia netto i brutto zapisana w umowie sprzedaży i uzgodniona z zatwierdzonym projektem architektonicznym.

Co należy uzyskać na piśmie dla konkretnego lokalu:

• Blok, piętro i numer samodzielnej części (bağımsız bölüm no) lokalu, z nazwą bloku zgodną z zatwierdzonym planem zagospodarowania terenu.
• Powierzchnię netto i brutto z zatwierdzonego projektu architektonicznego oraz podstawę powierzchni przyjętą w cenie.
• Udział w gruncie (arsa payı) przypisany lokalowi w akcie ustanowienia własności lokali lub we wpisie służebności lokalowej.
• Wykaz części przynależnych (eklenti) sprzedawanych z lokalem, takich jak miejsca parkingowe i komórki, wraz z ich numerami.
• Pozycję cennika dla lokalu, ze wskazaniem waluty, informacją, czy cena zawiera VAT, oraz daty pozwolenia przyjętej do ustalenia stawki VAT.
• Status tytułu prawnego do budynku: służebność lokalowa (kat irtifakı) albo własność lokalu (kat mülkiyeti).
• Z jakich wspólnych obiektów może korzystać blok danego lokalu i jakie opłaty ich dotyczą.

Lokalizacja projektu Modasehir Residences Istanbul: Ataşehir, centrum finansowe i sieć transportowa

Dzielnica

Ataşehir leży po anatolijskiej stronie Stambułu. Strona historyczna gminy podaje, że okręg powstał na mocy ustawy nr 5747 w 2008 r., zajmuje 25,84 km² i liczy 17 dzielnic, a jego sąsiadami są Maltepe na południu, Kadıköy na zachodzie, Üsküdar na północnym zachodzie, Ümraniye na północy, Çekmeköy na północnym wschodzie i Sancaktepe na wschodzie (Gmina Ataşehir).

Ta sama strona podaje liczbę ludności za 2025 r. na około 422 513; oficjalnym wynikiem są dane z systemu rejestracji ludności opartego na adresach, opublikowane na veriportali.tuik.gov.tr, i to do nich należy sięgnąć po dokładną liczbę.

Według Emlakjet zespół leży w dzielnicy Atatürk, a OpenStreetMap umieszcza pinezkę karty (40,9885 N, 29,1199 E) przy Gülnihal Sokağı w Doğu Ataşehir, wewnątrz tej dzielnicy. Pinezka pochodzi od pośrednika: odczytane oficjalne strony nie podają numeru działki, więc każda odległość w tym rozdziale ma charakter orientacyjny i jest mierzona od pinezki.

Centrum finansowe, autostrada i obwodnica

Strona centrum opisuje Istanbul Financial Center (Stambulskie Centrum Finansowe) jako kompleks biur, centrum handlowego, centrum kongresowego, hotelu i parkingów, ze strefą fintech. Agencja Anadolu umieszcza zespół około 2,5 km od Istanbul Finance Center, 3 km od autostrady TEM i 3,3 km od obwodnicy, nie mówiąc, czy są to odległości drogowe, czy w linii prostej.

Obliczenie w linii prostej od pinezki karty do punktu centrum w OpenStreetMap daje 1,7 km, więc 2,5 km podane przez agencję jest wartością wyższą niż w linii prostej, jak to zwykle bywa z odległością drogową.

Transport publiczny: istniejące stacje M4 i planowana linia M12

Odczytane oficjalne strony nie wskazują żadnej stacji metra. Dwie stacje linii M4 (Kadıköy – Sabiha Gökçen), Kozyatağı i Yenisahra, leżą w linii prostej 2,1 km i 2,5 km od zespołu, według punktów stacji z OpenStreetMap. Linia M12 Göztepe – Ümraniye to osobny przypadek. Karar doniósł 23 lipca 2026 r., że linia o długości 13 km i 11 stacjach, z przystankami o nazwach m.in. Yenisahra, Ataşehir i Finans Merkezi, zostanie otwarta w ostatnim kwartale 2026 r., powołując się na pełniącego obowiązki burmistrza İBB Nuriego Aslana (Karar).

OpenStreetMap oznacza swoją stację Ataşehir, nadal opisaną jako projektowana, w odległości około 0,6 km od pinezki. Dopóki operator nie potwierdzi otwarcia, linię należy uznawać za planowaną. Strony Metro İstanbul nie dały się załadować ze środowiska użytego do tej weryfikacji, dlatego nie podano oficjalnej odległości do stacji.

Ochrona zdrowia, uczelnia i usługi codzienne

Szpital Acıbadem Ataşehir, prywatny szpital przy Turgut Özal Bulvarı, leży około 0,9 km od pinezki, a Szpital Szkoleniowo-Badawczy w Ümraniye, szpital publiczny, około 5,1 km. Uniwersytet Acıbadem podaje swój kampus Kerem Aydınlar pod adresem Kayışdağı Caddesi No:32 w Ataşehir (strona uczelni); przystanek autobusowy na tej ulicy, użyty jako zastępnik, jest oddalony o 1,4 km. Stambulska Dyrekcja Prowincjonalna Zdrowia (istanbulism.saglik.gov.tr) oraz gmina publikują oficjalne wykazy usług publicznych.

Szkół tu nie wymieniono, ponieważ żadne oficjalne źródło w tej weryfikacji nie wiąże żadnej szkoły z tym zespołem.

Morze, las i lotniska

Okolica przystani w Kadıköy jest oddalona o 8,3 km w linii prostej, Most Męczenników 15 Lipca o 9,6 km, a most Fatih Sultan Mehmet o 12,4 km. Las Aydos leży około 12,0 km na południowy wschód, lotnisko Sabiha Gökçen 19,2 km, a Istanbul Airport 45,5 km, wszystkie w linii prostej; czasy przejazdu nie są podawane przez użyte źródła.

EmlakNews podaje, że w blokach A i B mieszkania od 18. piętra, a w bloku C od 22. piętra, mają widok na morze, a wyższe kondygnacje są zwrócone ku Wyspom Książęcym, Morzu Marmara i Lasowi Aydos. Jest to opis projektu z 2022 r., więc widok z danego lokalu trzeba sprawdzić na miejscu.

Odległości w linii prostej obliczono 24 października 2026 r. za pomocą wzoru haversine od pinezki karty do współrzędnych pobranych z danych OpenStreetMap; nie są to odległości samochodowe ani piesze.

Zarządzanie kompleksem liczącym 1 023 samodzielne części: udziały w gruncie, wspólne obiekty i waluta umowy w projekcie Modasehir Residences Istanbul

Trzy bloki, jeden kompleks

Tureckie prawo o własności lokali zawiera osobny rozdział o kompleksie wielobudynkowym, zwanym toplu yapı. Art. 66 ustawy o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu, ustawa nr 634) definiuje go jako kilka budynków na jednej lub kilku działkach objętych planem zagospodarowania, wzniesionych według zatwierdzonego planu rozmieszczenia i połączonych infrastrukturą, miejscami użytku wspólnego, obiektami socjalnymi oraz wspólnym zarządzaniem nimi.

Czy zespół Ataşehir Modern jest zarejestrowany jako taki kompleks, nie wynika z odczytanych stron, ale jego rozmiar, trzy bloki, wspólne obiekty socjalne i jeden system parkingowy wskazują, że to pytanie jest istotne (ustawa nr 634, tekst ujednolicony).

Jeżeli jest to kompleks, art. 69 przyznaje każdemu blokowi własne zgromadzenie właścicieli w sprawach tego bloku oraz radę przedstawicieli (toplu yapı temsilciler kurulu) dla wspólnych budynków, miejsc i obiektów; członkowie głosują taką liczbą głosów, ile samodzielnych części zarządzają lub reprezentują. Art. 70 wymaga jednego planu zarządzania dla całego kompleksu.

Od ustawy nr 7579 z 7 maja 2026 r., obowiązującej w odniesieniu do tych artykułów od 22 maja 2026 r., zmiana planu zarządzania wymaga dwóch trzecich reprezentowanych części, podczas gdy wcześniejszy tekst wymagał czterech piątych.

Udział w gruncie i kto za co płaci

Każda samodzielna część ma udział w gruncie (arsa payı). Art. 3 stanowi, że udziały przypisuje się proporcjonalnie do wartości każdej części, obliczonej na podstawie jej położenia i wielkości, a właściciel może zwrócić się do sądu, jeśli nie są proporcjonalne. Art. 20 przewiduje, że utrzymanie, ubezpieczenie i koszty bieżące wspólnych obiektów pokrywa się według udziałów w gruncie, natomiast koszty dozorcy, kotła, ogrodnika i ochrony dzieli się po równo, o ile właściciele nie postanowią inaczej; za opóźnienie w płatności należy się odszkodowanie w wysokości 5% miesięcznie.

Art. 72 dodaje, że koszty obiektów przeznaczonych dla określonych budynków ponoszą właściciele tych budynków, a koszty obiektów służących całemu kompleksowi ponoszą wszyscy właściciele.

O wadze tych zasad decyduje rozmiar wspólnego majątku. EmlakNews podał obiekt socjalny na 7 858 m² i teren zielony na 10 392 m² na działce o powierzchni 34 145 m², więc zieleń stanowi 30,4% działki (obliczone), a 238 752 m² zabudowy to 7,0 razy powierzchnia działki (obliczone). Przy 1 023 samodzielnych częściach działka daje około 300 części na hektar (obliczone).

Lista obiektów obejmuje także baseny kryte i odkryte, sauny i łaźnie parowe, strefy fitness, półotwarte boisko do koszykówki oraz punkty ładowania w garażach bloków (Agencja Anadolu; EmlakNews). Każdy z nich generuje koszt eksploatacji, a o tym, kto go ponosi, rozstrzyga plan zarządzania.

Budżet eksploatacyjny

Zgodnie z art. 37 budżet eksploatacyjny zatwierdza walne zgromadzenie właścicieli, a do czasu jego zatwierdzenia zarządca przygotowuje budżet tymczasowy. Ustawa nr 7579 dodała limit: gdy obowiązuje zatwierdzony budżet, kwota tymczasowa nie może go przekraczać, powiększonego o wskaźnik przeszacowania z poprzedniego roku według art. 298 bis ustawy o postępowaniu podatkowym (Vergi Usul Kanunu).

Kupujący może zażądać aktualnego zatwierdzonego budżetu, rozliczenia z ubiegłego roku i kwoty zaległości, ponieważ niezapłacony udział może stać się hipoteką ustawową na lokalu na podstawie art. 22.

Lira czy waluta obca

Ceny na karcie są podane w dolarach amerykańskich. Art. 4 lit. g Decyzji nr 32 w sprawie ochrony wartości waluty tureckiej, dodany Decyzją Prezydenta nr 85 (Dziennik Urzędowy, Resmî Gazete, z 13 września 2018 r., nr 30534), stanowi, że rezydenci Turcji nie mogą między sobą ustalać ceny sprzedaży nieruchomości w walucie obcej ani indeksować jej do waluty obcej, z wyjątkiem przypadków określonych przez ministerstwo (Decyzja nr 32).

To, czy ta reguła ma zastosowanie, zależy od tego, czy obie strony są rezydentami, więc klauzula walutowa jest pytaniem do prawnika, który czyta umowę. Przy kursie CBRT 49,6540 liry za dolara z 23 października 2026 r. (dzienne kursy CBRT) najniższa cena z karty, 590 000 USD, to 29 295 860 TRY (obliczone).

Uporządkowana lista kontrolna do czytania umowy dotyczącej lokalu w tym kompleksie:

1. Potwierdź na piśmie, kto jest sprzedawcą lokalu i że sprzedawca jest wpisany jako właściciel albo ma prawo do sprzedaży.
2. Przed przeczytaniem ceny porównaj blok, piętro, numer części i udział w gruncie z wpisem w rejestrze tapu.
3. Zapytaj, czy zespół ma jeden plan zarządzania, i uzyskaj aktualny.
4. Uzyskaj zatwierdzony budżet eksploatacyjny, rozliczenie z ubiegłego roku oraz oświadczenie o braku zaległości.
5. Sprawdź walutę ceny i każdej raty oraz to, kto ponosi zmianę kursu.
6. Sprawdź, czy cena zawiera VAT i jaka data pozwolenia ustaliła stawkę.
7. Spisz części przynależne sprzedawane z lokalem i ich numery części.
8. Zapytaj, co dla tego lokalu oznacza sformułowanie „gwarancja TMSF”, i uzyskaj odpowiedź w pisemnym oświadczeniu, które może przeczytać prawnik.
9. Sprawdź polisę DASK i dokumenty budynku dotyczące trzęsień ziemi (zob. rozdział o ryzykach).
10. Przechowuj razem umowę notarialną, pokwitowania i potwierdzenia przelewów bankowych na potrzeby urzędu rejestru gruntów.

Zakup nieruchomości w Turcji w skrócie: od numeru jednostki do aktu własności w ukończonym kompleksie

Ukończony i zamieszkany kompleks zmienia kolejność zwykłego tureckiego zakupu. Budynek istnieje, więc wpis w rejestrze tapu można przeczytać, zanim jakiekolwiek pieniądze zmienią właściciela, a najważniejsze kontrole dotyczą lokalu i zarządzania, a nie budowy. Pełne zasady dla kupujących cudzoziemców zawiera przewodnik po zakupie; poniższe kroki to te, które mają tu zastosowanie, według stanu na 24 października 2026 r.

Od zadeklarowanej ceny opłata za akt własności wynosi 2% dla kupującego i 2% dla sprzedającego według stanu na 24 października 2026 r., a cena nie może być niższa od wartości podatkowej ustalonej przez gminę; ustawa nr 7566 z 19 grudnia 2025 r. wprowadza karę w wysokości 100% za zaniżoną podstawę opłaty (ustawa nr 492; objaśnienie ustawy nr 7566). Przy najniższej cenie z karty, 590 000 USD, 2% płacone przez kupującego to 11 800 USD, czyli 585 917 TRY po kursie 49,6540 (obliczone).

VAT stosuje się do pierwszej sprzedaży przez dewelopera, w wysokości 10% od pierwszych 150 m² powierzchni netto i 20% powyżej dla pozwoleń wydanych po 1 kwietnia 2022 r.; data pozwolenia dla tego kompleksu nie jest opublikowana, a prywatna odsprzedaż nie podlega VAT.

W sprawie obywatelstwa, które art. 12 ustawy nr 5901 pozostawia decyzji Prezydenta, regułą według stanu na 24 października 2026 r. jest art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia w sprawie obywatelstwa, w brzmieniu zmienionym Decyzją nr 5554 (Dziennik Urzędowy z 13 maja 2022 r., nr 31834) i Decyzją nr 7938 (Dziennik Urzędowy z 12 grudnia 2023 r., nr 32397). Ustala ona 400 000 USD dla ścieżki nieruchomościowej, z adnotacją o zakazie sprzedaży przez trzy lata, i wymaga lokalu ze służebnością lokalową lub własnością lokalu albo działki z budynkiem (Decyzja nr 5554; Decyzja nr 7938).

Uprawnienia zależą od raportu z wyceny, ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze, i trzeba je sprawdzać dla każdego lokalu osobno. Wszystkie sześć minimów z karty przekracza 400 000 USD, co przy kursie 49,6540 daje 19 861 600 lirów; jest to arytmetyka na cenach z karty, a nie stwierdzenie uprawnień. Strona o obywatelstwie i przewodnik po ratach dają szerszy obraz, a kalkulator podatku od nieruchomości obejmuje stronę podatkową.

Dopełniają obraz dwa dalsze punkty. Zabezpieczenia dla przedpłat z ustawy nr 6502, art. 40-45, mają zastosowanie do sprzedaży dokonywanych przed przekazaniem (ustawa nr 6502); dla ukończonego i zarejestrowanego lokalu główną ochroną jest wpis w rejestrze tapu.

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla właścicieli opiera się na art. 31 ust. 1 lit. b ustawy nr 6458, przy czym rodzaj i wartość nieruchomości określa ministerstwo od ustawy nr 7533 z 21 listopada 2024 r.; dolny próg 200 000 USD, o którym pisała prasa w odniesieniu do aktów od 16 października 2023 r., nie jest publikacją urzędową (Prezydium Zarządzania Migracjami).

Ryzyka, tytuł prawny i weryfikacja dokumentów

Pierwsze ryzyko dotyczy danych. Karta na tej stronie i źródła po stronie dewelopera nie zgadzają się co do najmniejszego mieszkania, największego mieszkania, nazw bloków i łącznej liczby lokali, a oficjalna strona nie publikuje ceny. Kupujący powinien opierać się na dokumentach dotyczących konkretnego lokalu, a nie na jakiejkolwiek liczbie z ogłoszenia, w tym z tej strony.

Drugie to status tytułu prawnego. Budynek objęty służebnością lokalową zamienia się na własność lokali na podstawie pozwolenia na użytkowanie (ustawa nr 634, art. 3), a w kompleksie przekształcenie może następować blok po bloku (art. 66). Procedury pobytowe lub obywatelskie zależą od rodzaju tytułu, więc najpierw czyta się wpis w rejestrze tapu.

Trzecie to sformułowanie o gwarancji: zwrot agencji „pod gwarancją TMSF” i to, że stronę prowadzi TMSF, są faktami, ale to, co gwarancja obejmuje, nie jest opublikowane na odczytanych stronach.

Czwarte to ryzyko trzęsień ziemi. Agencja Anadolu podaje, że projekt jest zgodny z normami TSE oraz obowiązującymi przepisami dotyczącymi trzęsień ziemi, izolacji cieplnej i ochrony przeciwpożarowej, z fundamentem płytowym, żelbetowym szkieletem, betonem C40 w fundamentach, C50 w słupach i stropach oraz badaniami gruntu ukończonymi dla wszystkich działek. To jest streszczenie agencji, a nie raport inżynierski. Turecki kodeks budowlany w zakresie trzęsień ziemi z 2018 r. wszedł w życie 1 stycznia 2019 r. (Alomaliye), więc data pozwolenia pokazuje, który kodeks ma zastosowanie.

Ubezpieczenie DASK jest obowiązkowe; dla polis rozpoczynających się 1 października 2026 r. maksymalna suma ubezpieczenia wynosi 2 552 268 TRY, czyli około 51 400 USD po dzisiejszym kursie, a DASK publikuje taryfę. AFAD publikuje mapy zagrożeń (afad.gov.tr).

Piąte to waluta i inflacja. Indeks CBRT za wrzesień 2026 r. wzrósł o 22,3% w lirach i spadł o 5,7% w ujęciu realnym (CBRT), a lira straciła 15,5% swojej wartości wobec dolara w ciągu dwunastu miesięcy do 23 października 2026 r. Cena ustalona w dolarach i płatność dokonywana w lirach zmieniają się zatem w różny sposób. Krótkoterminowy wynajem mieszkania turystom wymaga zezwolenia na podstawie ustawy nr 7464, a w budynku wielolokalowym jednomyślnej, poświadczonej notarialnie uchwały właścicieli, jak wyjaśnia przewodnik po prawie Airbnb.

Jak projekt Modasehir Residences Istanbul wypada na tle pozostałych projektów w Stambule na tej stronie

Poniżej pokazano wszystkie jedenaście ofert w Stambule, pod nazwami, pod którymi są wymienione; tam, gdzie nazwa oferty różni się od oficjalnej nazwy dewelopera, oficjalną nazwę podano w nawiasie. Ceny pochodzą z kart poszczególnych ofert według stanu na 24 października 2026 r. i nie są cenami deweloperów.

Najbardziej oferty różnią się tym, co opublikowano o ukończeniu. Dla zespołu w Ataşehir krajowa agencja prasowa donosiła o zasiedleniu w kwietniu 2025 r.; dla dwóch ofert realizowanych przez Kiler własny raport dewelopera z 2026 r. opisuje budowę lub przygotowania; dla większości pozostałych oficjalne strony nie podają żadnego statusu. Ceny z kart mieszczą się w przedziale od 260 000 USD do 684 000 USD w przeliczeniu na dolary, przy czym jedna oferta jest wyceniona w lirach.

Żaden z tych faktów nie stawia jednego projektu ponad innym, a każdy wiersz należy czytać w odniesieniu do strony danej oferty. Kontekst na poziomie miasta zawierają strona o Turcji i strona o Stambule, a szerszy rynek opisują strona o mieszkaniach w Stambule i porównanie cen w miastach.

Podmiot stojący za zespołem Ataşehir Modern: TMSF i wykonawca wskazany przez portale

Oficjalna strona Ataşehir Modern wskazuje Fundusz Gwarancji Depozytów Oszczędnościowych (Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, TMSF) jako administratora danych w swojej nocie o prywatności, a strona „O nas” jest opisem TMSF (atasehirmodern.com/hakkimizda). Strona ta stwierdza, że TMSF jest instytucją o publicznej osobowości prawnej oraz autonomii administracyjnej i finansowej, która wykonuje swoje zadania na podstawie ustawy bankowej nr 5411 i powiązanych przepisów.

Wśród swoich funkcji wymienia ubezpieczenie depozytów, restrukturyzację banków, dochodzenie należności i zarządzanie aktywami Funduszu.

Odczytane strony nie opisują umowy o roboty budowlane, prawnego sprzedawcy każdego lokalu ani gwarancji, o której wspomina Agencja Anadolu. Emlakjet wskazuje Lens Yapı Grup jako wykonawcę Ataşehir Modern i podaje inny jej projekt, Lensistanbul, jako przekazany w czerwcu 2018 r. z zakończoną sprzedażą (Emlakjet). Własne strony tej spółki nie były częścią tej weryfikacji, a odczytane oficjalne strony nie wskazują wykonawcy, więc nazwę wykonawcy przypisano wyłącznie portalowi.

Własna strona TMSF (tmsf.org.tr) jest miejscem, w którym należy szukać aktualnych oświadczeń Funduszu. W przypadku zakupu tożsamość sprzedawcy i jego prawo do sprzedaży rozstrzygają wpis w rejestrze tapu i umowa, a nie opis projektu.

Często zadawane pytania

Czym jest Modasehir Residences Istanbul i jak odnosi się do Ataşehir Modern?

Ta strona wymienia zespół pod tą nazwą; oficjalna nazwa projektu to Ataşehir Modern. Dopasowanie opiera się na liczbach i układach: oficjalna strona podaje 979 mieszkań, 44 lokale handlowe i 1 514 miejsc parkingowych, a Agencja Anadolu podaje te same liczby i te same układy od 1+1 do 5+1. Gdy przewodnik cytuje źródła po stronie dewelopera, używa oficjalnej nazwy, a gdy cytuje kartę, używa nazwy oferty.

Czy projekt Modasehir Residences Istanbul jest ukończony?

Agencja Anadolu donosiła 25 kwietnia 2025 r., że pierwsi właściciele się wprowadzili, a Emlakjet pokazuje zaawansowanie budowy na poziomie 100%. Zapowiedziany termin przekazania wynosił 29 października 2023 r. według EmlakNews z 5 marca 2022 r., a Emlakjet podaje grudzień 2023 r. Odczytane oficjalne strony nie podają daty ani pozwolenia na użytkowanie. To, czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie i wpis własności lokali, jest pytaniem do rejestru tapu, a nie do portalu.

Ile mieszkań liczy projekt Modasehir Residences Istanbul?

Oficjalne liczniki pokazują 979 mieszkań i 44 lokale handlowe, co daje 1 023 samodzielne części, a Agencja Anadolu i EmlakNews podają te same sumy. Emlakjet określa 1 023 jako mieszkania, a inne ogłoszenia portalowe podają 949 lub 1 106. Prasowy podział lokali z 2022 r., czyli 347, 265, 261, 74 i 32 mieszkania, sumuje się do 979. Kupujący powinien poprosić o wykaz części dla danego bloku.

Jakie typy lokali opublikowano i o jakich metrażach?

Oficjalna strona pokazuje strony z rzutami dla mieszkań 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 i 5+1, bez powierzchni podanych tekstem. EmlakNews podał w 2022 r. metraże od 32 m² do 307 m². Karta oferty pokazuje od 88 m² do 1 108 m² i dodaje typ 2,5+1. Źródeł nie da się uzgodnić, więc wiążąca jest powierzchnia netto i brutto zapisana w umowie sprzedaży i uzgodniona z zatwierdzonym projektem.

Co oznacza dla kupującego sformułowanie „pod gwarancją TMSF”?

To sformułowanie Agencji Anadolu (TMSF güvencesiyle) dotyczące projektu, a oficjalna strona jest prowadzona z TMSF jako administratorem danych. Żadne ze źródeł nie podaje, co jest objęte gwarancją, wobec kogo ani na jak długo, i żadne nie publikuje gwarancji ceny, przekazania lokali ani wyniku. Kupujący, który chce polegać na tym sformułowaniu, powinien przed jakąkolwiek wpłatą poprosić sprzedawcę o pisemne oświadczenie o jego zakresie.

Jak daleko jest Istanbul Finance Center?

Agencja Anadolu podaje około 2,5 km, nie wskazując rodzaju odległości. Obliczenie w linii prostej od pinezki karty do punktu centrum w OpenStreetMap daje 1,7 km. Pinezka karty pochodzi od pośrednika, a numer działki nie jest opublikowany, więc obie wartości mają charakter orientacyjny. Planowana linia metra M12 ma stację Finans Merkezi, ale jej otwarcie jest zapowiadane na ostatni kwartał 2026 r. i nie zostało jeszcze potwierdzone przez operatora.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w projekcie Modasehir Residences Istanbul?

Według stanu na 24 października 2026 r. cudzoziemcy będący osobami fizycznymi, o narodowościach dopuszczonych przez Prezydenta, mogą kupować na podstawie art. 35 ustawy o rejestrze gruntów (ustawa nr 2644), w granicach 30 hektarów na osobę i 10% powierzchni okręgu, którą można prywatnie posiadać, oraz poza strefami wojskowymi i specjalnymi. Do zakupu nie jest potrzebne zezwolenie na pobyt. Ostateczną odpowiedź dla konkretnej działki daje urząd rejestru gruntów, a od kupującego cudzoziemca żąda się raportu z wyceny.

Co reguła dotycząca obywatelstwa oznacza dla lokalu w tym kompleksie?

Żaden zakup sam z siebie nie daje obywatelstwa. Według stanu na 24 października 2026 r. art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia w sprawie obywatelstwa, w brzmieniu zmienionym Decyzjami nr 5554 i 7938, ustala 400 000 USD dla ścieżki nieruchomościowej, z adnotacją o zakazie sprzedaży przez trzy lata i z lokalem o tytule w postaci służebności lokalowej lub własności lokalu. Uprawnienia zależą od raportu z wyceny, ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze i są sprawdzane dla każdego lokalu osobno.

Czy umowa sprzedaży może być w dolarach amerykańskich?

Art. 4 lit. g Decyzji nr 32 zabrania rezydentom Turcji ustalania między sobą ceny sprzedaży nieruchomości w walucie obcej lub indeksowania jej do waluty obcej, z wyjątkiem przypadków określonych przez ministerstwo. Ceny na karcie są w dolarach, ale to, czy reguła ma zastosowanie do umowy, zależy od statusu pobytowego obu stron. Klauzulę walutową powinien przeczytać prawnik, a waluta obca użyta w ścieżce obywatelstwa musi zostać sprzedana bankowi w Turcji.

Jakie koszty bieżące i zasady dotyczą właścicieli?

Właściciele płacą opłaty eksploatacyjne według udziału w gruncie za utrzymanie, ubezpieczenie i wspólne obiekty, a po równo za koszty dozorcy i ochrony, o ile nie uzgodniono inaczej (ustawa nr 634, art. 20). Niezapłacone udziały wiążą się z odszkodowaniem w wysokości 5% miesięcznie i mogą prowadzić do hipoteki ustawowej na lokalu. Jeżeli zespół jest zarejestrowanym kompleksem, obowiązuje jeden plan zarządzania, a od 22 maja 2026 r. zmienia się go większością dwóch trzecich reprezentowanych części. Ubezpieczenie DASK i podatek od nieruchomości to osobne koszty roczne.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła:

• Oficjalna strona Ataşehir Modern, strona główna (liczniki; odczytana 24 października 2026 r.)
• Oficjalna strona Ataşehir Modern, strona „O nas” (TMSF)
• Oficjalna strona Ataşehir Modern, strona z rzutami
• Oficjalna strona Ataşehir Modern, strona lokalizacji (nota o prywatności wskazująca TMSF jako administratora danych)
• Fundusz Gwarancji Depozytów Oszczędnościowych (TMSF), strona główna
• Istanbul Financial Center, oficjalna strona
• Agencja Anadolu, 25 kwietnia 2025 r.: pierwsi właściciele wprowadzają się do Ataşehir Modern
• EmlakNews, 5 marca 2022 r.: termin przekazania i liczby dotyczące Ataşehir Modern
• Emlakjet, strona projektu Ataşehir Modern
• Gmina Ataşehir, strona historyczna
• Uniwersytet Acıbadem, strona angielska (adres kampusu)
• Stambulska Dyrekcja Prowincjonalna Zdrowia
• Karar, 23 lipca 2026 r.: otwarcie linii M12 Göztepe – Ümraniye
• Współtwórcy OpenStreetMap, strona licencji danych (współrzędne do odległości)
• Ustawa o własności lokali nr 634, tekst ujednolicony wraz z ustawą nr 7579 (7 maja 2026 r.)
• Ustawa o rejestrze gruntów nr 2644, art. 35
• Ustawa o ochronie konsumentów nr 6502, art. 40-45
• Ustawa o opłatach nr 492, art. 63 i taryfa 4
• Objaśnienie ustawy nr 7566 (Dziennik Urzędowy z 19 grudnia 2025 r.)
• Ustawa o VAT nr 3065, art. 13 ust. 1 lit. i
• Turecka ustawa o obywatelstwie nr 5901, art. 12
• Ustawa o cudzoziemcach i ochronie międzynarodowej nr 6458, art. 31
• Decyzja nr 5554 zmieniająca rozporządzenie w sprawie obywatelstwa (Dziennik Urzędowy nr 31834)
• Decyzja nr 7938 w sprawie rodzaju nieruchomości (Dziennik Urzędowy nr 32397)
• Decyzja nr 32 w sprawie ochrony wartości waluty tureckiej, z art. 4 lit. g
• Przewodnik TKGM: zakup nieruchomości w Turcji, przewodnik dla cudzoziemców
• Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM), strona główna
• Taryfa i składki DASK
• AFAD, Prezydium Zarządzania Katastrofami i Sytuacjami Nadzwyczajnymi (mapy zagrożeń)
• Alomaliye: turecki kodeks budowlany w zakresie trzęsień ziemi, Dziennik Urzędowy z 18 marca 2018 r.
• Prezydium Zarządzania Migracjami (zezwolenia na pobyt)
• Dzienne kursy walut CBRT, biuletyn 2026/201, 23 października 2026 r.
• Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych CBRT, wrzesień 2026 r.
• TÜİK, statystyki sprzedaży mieszkań, wrzesień 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.