Referans Besiktas Istanbul: przewodnik po 10 blokach (2026)

Projekt Referans Besiktas Istanbul to wielobudynkowy kompleks mieszkaniowy w dzielnicy (mahalle) Abbasağa w Beşiktaşu, wznoszony na gruncie należącym do TOKİ przez spółkę joint venture Kiler GYO i Biskon Yapı na podstawie umowy o podziale przychodów, podpisanej 26 lipca 2021 r.

Niniejszy przewodnik przedstawia to, co deweloper i raporty regulacyjne spółki Kiler GYO podają o projekcie, wskazuje miejsca, w których dokumenty się rozchodzą, oraz opisuje tureckie zasady zakupu obowiązujące według stanu na 24 października 2026 r. Nazwa tej oferty odpowiada nazwie projektu używanej na oficjalnej stronie dewelopera.

Przegląd projektu Referans Besiktas Istanbul

Oficjalna strona projektu, opatrzona notą praw autorskich Kiler GYO, opisuje kompleks jako niskie budynki mieszkalne z ogrodami, dużymi balkonami i tarasami, z terenami zieleni między blokami, pergolami, prywatnymi altanami ogrodowymi, elementami wodnymi i krytym basenem; wnętrza sygnuje nazwisko projektanta Sinana Kafadara / Metex Design (strona dewelopera, wersja angielska).

Strona nie podaje liczby lokali, powierzchni, cen ani terminu przekazania, dlatego twarde dane zawarte w tym przewodniku pochodzą z dokumentów regulacyjnych notowanej na giełdzie spółki Kiler GYO, a przy każdej liczbie wskazano jej źródło i datę.

Co do stanu projektu, raport z działalności Kiler GYO za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. (raport Kiler GYO) stwierdza, że proces sprzedaży i budowy projektu Referans Beşiktaş trwa. Pozwolenia na budowę są datowane na 22 sierpnia 2022 r., zmienione pozwolenia dla bloków F i G zatwierdzono 16 czerwca 2023 r., a zmienione służebności lokalowe (kat irtifakı) wpisano 20 lipca 2023 r.

Raport nie podaje terminu przekazania i nie wspomina o pozwoleniu na użytkowanie (iskân). Wcześniejsze teksty ofertowe, które mówiły o przekazaniu w 2025 r., oraz pole na karcie oferty wskazujące rok 2024 jako rok budowy nie mają źródła u dewelopera i nie są tu wykorzystywane.

Dokumenty różnią się też co do skali przedsięwzięcia. Raport z wyceny spółki Kiler z 3 stycznia 2023 r. wylicza 295 lokali objętych służebnością lokalową, natomiast decyzja środowiskowa, o której doniesiono 24 lipca 2023 r., dotyczy projektu „zwiększenia pojemności” obejmującego 352 lokale. Aktualna liczba nie jest opublikowana. Nazwa oferty odpowiada nazwie używanej przez dewelopera, więc nie ma tu żadnej nazwy alternatywnej. Dane kontaktowe i informacje o biurze sprzedaży celowo nie są powielane.

Deweloper nie publikuje cennika. Karta tej oferty pokazuje ceny od 600 000 USD do 2 863 000 USD według stanu na 24 października 2026 r.; są to dane z karty, a nie ceny dewelopera, a kolejny rozdział omawia je typ po typie.

Typy i metraże lokali w projekcie Referans Besiktas Istanbul

Tureckie ogłoszenia nazywają układy jako liczbę sypialni plus salon, więc 3+1 oznacza trzy sypialnie i salon. Dla tego kompleksu istnieją trzy zestawy informacji o lokalach i nie są one zgodne: strona z rzutami dewelopera, dokumenty Kiler GYO oraz ustrukturyzowana karta tej oferty. Pierwsza tabela pokazuje, co publikuje strona deweloperska; druga pokazuje kartę, według stanu na 24 października 2026 r.

Ceny na karcie to minima dla poszczególnych typów, oznaczone jako „ceny od”, przyjęte według stanu na 24 października 2026 r.; nie są one cennikiem dewelopera i nie niosą informacji o dostępności. Nagłówek karty podaje przedział metrażu od 65 do 565 m² oraz ceny od 600 000 USD do 2 863 000 USD. Po zestawieniu karty z dokumentami po stronie dewelopera rzucają się w oczy trzy kwestie.

Po pierwsze, układy zatwierdzone w styczniowym raporcie z wyceny z 2023 r. zaczynają się od 2+1, podczas gdy karta wymienia układ 1+1 o powierzchni od 65 do 90 m² w cenie od 600 000 USD; dokumenty publiczne takiego układu nie pokazują.

Po drugie, jedyne powierzchnie, jakie drukuje strona deweloperska, to lokale 90 m² i 120 m² brutto należące do udziału TOKİ, więc wszystkie pozostałe metraże z karty pozostają niezweryfikowane. Po trzecie, karta skraca sześć typów do oznaczenia „Dbx”, co pasuje do nazw rzutów typu duplex na stronie dewelopera, ale nie jest tam wyjaśnione.

Liczby dotyczące powierzchni nie dają się uzgodnić w sposób, który czytelnik mógłby sprawdzić. Jeżeli 295 lokali obejmuje 177 lokali TOKİ na działce, pozostałe 118 jednostek dzieliłoby około 13 055,60 m² dopuszczonej powierzchni mieszkalnej (33 695,60 minus 20 640), co daje średnio około 110,6 m², czyli mniej niż najmniejszy metraż z karty dla jakiegokolwiek układu powyżej 1+1.

Raport nie wyjaśnia, czy powierzchnie z tabeli bloków są netto czy brutto, podczas gdy powierzchnie TOKİ są podane brutto, dlatego porównanie ma charakter wyłącznie orientacyjny. Jest to powód, by poprosić o zestawienie powierzchni, a nie wniosek dotyczący jakiegokolwiek lokalu.

Raport nie mówi też, czy 177 lokali TOKİ mieści się w liczbie 295, czy w liczbie 352. Gdyby tak było, stanowiłyby one 60,0% z 295 albo 50,3% z 352 (obliczenie), pozostawiając 118 albo 175 jednostek do sprzedaży otwartej. Oba warianty są jedynie ilustracją otwartego pytania.

O co poprosić na piśmie przed wyborem lokalu

1. Aktualną listę lokali objętych służebnością lokalową, z blokiem, piętrem, numerem lokalu, udziałem w gruncie (arsa payı) oraz powierzchnią netto i brutto.
2. Zatwierdzony rzut konkretnego lokalu, z osobno pokazanymi schodami, tarasami, balkonami i ewentualnym ogrodem.
3. Pisemne potwierdzenie, ile lokali w wybranym bloku jest na sprzedaż, a ile należy do TOKİ.
4. Plan zarządzania (yönetim planı) oraz budżet opłat eksploatacyjnych (aidat) dla bloku i dla całego osiedla.
5. Specyfikację wykończenia (mahal listesi), ponieważ strona dewelopera mówi wyłącznie o materiałach pierwszej klasy.
6. Czy cena dotyczy metra kwadratowego brutto czy netto i czy zawiera VAT.
7. Wpisy dotyczące parkingu i komórek lokatorskich: osobne tytuły prawne czy przynależności (eklenti) oraz ich ceny.
8. Walutę ceny i każdej raty oraz ewentualną klauzulę indeksacyjną.
9. Które udogodnienia, takie jak kryty basen, należą do części wspólnych i czy z każdego z nich mogą korzystać mieszkańcy wszystkich bloków.
10. Termin przekazania zapisany w umowie oraz odszkodowanie za opóźnienie.

Lokalizacja w Abbasağa, Beşiktaş: otoczenie, plan zagospodarowania i odległości

Kompleks stoi w dzielnicy (mahalle) Abbasağa w Beşiktaşu, w rejonie położonym na europejskim brzegu Bosforu między Tophane a Ortaköy.

Styczniowy raport z wyceny z 2023 r. opisuje ten rejon jako graniczący od zachodu z Şişli, od południa z Beyoğlu i od północy z Sarıyer, z 23 dzielnicami (mahalle) i liczbą mieszkańców 178 938 według rejestracji adresowej Tureckiego Urzędu Statystycznego (TÜİK) z 2021 r., zacytowanej w raporcie. Gmina publikuje wykaz swoich dzielnic na swojej stronie internetowej. Nowszej liczby mieszkańców rejonu nie udało się pozyskać na potrzeby tej weryfikacji.

Według tego samego raportu działka jest otoczona drogami, a dojazd prowadzi od ulicy Ihlamur Yıldız Caddesi. Leży w pobliżu targowiska w Beşiktaşu i Bulwaru Barbaros, a jako sąsiedztwo wymieniono Park Abbasağa, Park Pokoju Światowego (World Peace Park), kampus Politechniki Yıldız (Yıldız Technical University) w Beşiktaşu oraz hotel Conrad. Raport opisuje szerszą okolicę jako zabudowę czterech- i pięciokondygnacyjną, a Bulwar Barbaros umieszcza w odległości około 500 m, zaś przystań promową w Beşiktaşu w odległości około 1 km pieszo.

Raport odnotowuje także zapisy planu zagospodarowania: przeznaczenie mieszkaniowe, zabudowa wolnostojąca, wskaźnik intensywności zabudowy (emsal) 2,00, maksymalna wysokość 27,50 m lub 32 m (dziewięć kondygnacji), maksymalny wskaźnik pokrycia terenu (TAKS) 0,30 w obrębie linii zabudowy, ogród przedni o szerokości co najmniej 5 m oraz ogrody tylne i boczne o szerokości co najmniej 4 m, z dodatkiem 0,50 m na każdą kondygnację powyżej piątej.

Przy działce o powierzchni 16 376,59 m² wskaźnik daje uprawnienie do 32 753,18 m² powierzchni (obliczenie). Tabela pozwoleń pokazuje od pięciu do ośmiu kondygnacji nadziemnych na blok, podczas gdy oficjalna strona opisuje rezydencje jako niskie.

Strona dewelopera nie podaje informacji o transporcie poza wykazami odległości poniżej. Połączenia autobusowe prowadzi İETT. Jeśli chodzi o kolej, linia metra M7 ma stację końcową Yıldız; Wikipedia, czyli źródło wtórne, podaje, że przedłużenie od Mecidiyeköy do Yıldız otwarto 2 stycznia 2023 r., że na razie kursuje jako wahadło oraz że odcinek do Kabataş zaplanowano na 2028 r. (artykuł o linii M7).

Stron Metro İstanbul nie udało się otworzyć podczas tej weryfikacji, więc stan linii i rozkład jazdy trzeba potwierdzić właśnie tam. Punkt stacji w OpenStreetMap leży w linii prostej 0,41 km od pinezki z karty.

W zakresie edukacji i ochrony zdrowia raport z wyceny wylicza w tym rejonie 44 szkoły podstawowe, w tym 14 prywatnych, oraz 25 liceów i wymienia Uniwersytet Boğaziçi, Politechnikę Yıldız i Uniwersytet Galatasaray jako uczelnie mające główne kampusy w Beşiktaşu. Strona lokalizacji dewelopera wymienia kampus İTÜ w Maçce, Politechnikę Yıldız, szkołę Şişli Terakki, liceum anatolijskie w Nişantaşı, Uniwersytet Galatasaray, Uniwersytet Sztuk Pięknych Mimara Sinana oraz Uniwersytet Boğaziçi, a także szpitale Acıbadem Fulya, American Hospital, Medica i Istanbul Surgical.

Wykazy szpitali prowadzi Prowincjonalna Dyrekcja Zdrowia w Stambule.

Wykazy dewelopera podają kilometry i minuty bez wskazania środka transportu, a pary te nie są porównywalne: Zorlu figuruje w odległości 2,7 km w 7 minut, podczas gdy City’s w odległości 1,3 km w 8 minut.

Kolumna odległości w linii prostej poniżej została obliczona na podstawie pinezki z karty oraz punktów z OpenStreetMap, a linia prosta jest zawsze krótsza niż trasa drogowa. W wyszukiwaniu odwrotnym pinezka (41,05002 N, 29,00494 E) wypada na ulicy Ihlamur Yıldız Caddesi, co zgadza się z ulicą dojazdową z raportu z wyceny; dokładne położenie budynku na działce nie jest opublikowane.

Narażenie sejsmiczne to standardowe pytanie przy każdym zakupie w Stambule. Według źródeł wtórnych budynki projektowane po 1 stycznia 2019 r. podlegają tureckiemu kodeksowi budowlanemu w zakresie trzęsień ziemi z 2018 r. (tekst TBDY 2018), wydanemu przez agencję ds. katastrof AFAD. Pozwolenia dla tego kompleksu są datowane na lata 2022 i 2023, więc kupujący może poprosić o zatwierdzony projekt konstrukcyjny i badanie gruntu na działce. Strony dewelopera nie podają żadnej liczby opisującej zagrożenie na poziomie działki.

Grunt z podziałem przychodów, służebności lokalowe i kontrola terminu przekazania w projekcie Referans Besiktas Istanbul

Jak zbudowana jest umowa gruntowa

Raport Kiler GYO za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. opisuje kompleks jako przedsięwzięcie realizowane w formule sprzedaży gruntu w zamian za podział przychodów (arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı). Właścicielem działki jest TOKİ, czyli Zarząd ds. Rozwoju Mieszkalnictwa podległy Ministerstwu Środowiska, Urbanizacji i Zmian Klimatu; umowę podpisano 26 lipca 2021 r. ze spółką joint venture Kiler GYO i Biskon Yapı. TOKİ otrzymuje 14% łącznych przychodów ze sprzedanych lokali, a spółka joint venture 86%.

Raport podaje, że udział samej Kiler GYO w spółce joint venture wynosi 99%.

TOKİ jest zatem właścicielem gruntu i stroną umowy o podziale przychodów. Raporty nie opisują go jako sponsora projektu i nie zawierają żadnego stwierdzenia o ochronie nabywców wykraczającej poza ogólne zasady prawa tureckiego, więc żadnej takiej ochrony tu nie zakładamy.

Raport z wyceny z 3 stycznia 2023 r. podsumowuje, co wykonawca musi zrobić w zamian. Wykonawca rozbiera istniejące budynki, przygotowuje projekty i uzyskuje pozwolenia, buduje infrastrukturę i zagospodarowanie terenu oraz uzyskuje pozwolenia na użytkowanie i akty własności lokali.

Przekazuje TOKİ 177 lokali na działce (20 lokali 2+1 o powierzchni 90 m² brutto i 157 lokali 3+1 o powierzchni 120 m² brutto) wraz z niewielkim meczetem z częścią społeczną i edukacyjną, buduje dodatkowe 14 lokali 3+1 po 120 m² na innej działce TOKİ w Vişnezade, a pozostałe lokale wprowadza do obrotu i sprzedaje.

Podsumowanie dodaje, że lokale dla TOKİ wybiera się z bloków preferowanych przez administrację, a plany zarządzania sporządza się odpowiednio do tego.

Budynki, które stały na działce, miały adnotację o strukturze zagrożonej z 19 lutego 2021 r. na podstawie ustawy nr 6306 o przekształceniach na obszarach zagrożonych katastrofą (tekst ustawy 6306), którą raport podaje jako powód ich rozbiórki. TOKİ przejął działkę 11 grudnia 2020 r. w drodze przydziału między podmiotami publicznymi.

Co ta konstrukcja oznacza dla kupującego

Wynikają z niej trzy konsekwencje i żadnej z nich dokumenty publiczne nie rozstrzygają. Po pierwsze, niektóre bloki mogą zawierać lokale należące do TOKİ, więc plan zarządzania i podział wspólnych kosztów trzeba przeczytać dla konkretnego bloku. Zgodnie z art. 28 ustawy o własności lokali, ustawy nr 634 (tekst ustawy 634), plan zarządzania wiąże wszystkich właścicieli i ich następców prawnych, a jego zmiana wymaga głosów czterech piątych właścicieli.

Po drugie, liczba lokali na sprzedaż jest niejasna, jak pokazano w rozdziale 2. Po trzecie, dokumenty nie wyjaśniają, w jakim charakterze sprzedawca występuje w akcie dotyczącym lokalu zbudowanego na gruncie TOKİ: styczniowy raport z wyceny z 2023 r. wymienia TOKİ jako właściciela działki, a rodzajem tytułu prawnego jest służebność lokalowa.

Kupujący może zapytać na piśmie, kto podpisuje umowę sprzedaży, kto podpisuje akt oraz jakie adnotacje obciążają działkę w dniu podpisania.

Tytuł prawny: od służebności lokalowej do własności lokalu

Art. 3 ustawy 634 definiuje służebność lokalową (kat irtifakı) jako służebność związaną z udziałem w gruncie, przekształcaną we własność lokalu (kat mülkiyeti) na podstawie pozwolenia na użytkowanie budynku. Dla grupy budynków korzystających ze wspólnej infrastruktury i urządzeń art. 66 używa terminu toplu yapı i stanowi, że w miarę ukończenia budynków ich służebności lokalowe mogą być przekształcane.

To, czy kompleks jest zarejestrowany według tych zasad dotyczących zespołu budynków, jest kwestią planu zarządzania; jeśli tak, przekształcanie blok po bloku jest prawnie możliwe, a terminy przekazania mogą się między blokami różnić.

W zapisie ze stycznia 2023 r. rodzajem tytułu do działki jest służebność lokalowa, wpisana po raz pierwszy 24 listopada 2022 r., z planem zarządzania z 15 listopada 2022 r., a raport Kiler GYO podaje datę 20 lipca 2023 r. dla zmienionego wpisu. Zgodnie z art. 41 ustawy nr 6502 o ochronie konsumenta (tekst ustawy 6502) sprzedaż mieszkania z przedpłatą jest wpisywana do rejestru tapu, a umowa wstępna ma formę aktu notarialnego.

Stan przekazania: co jest udokumentowane

Raport z wyceny ze stycznia 2023 r. odnotowuje trwające wykopy i umocnienie wykopu, przy czym zaawansowanie budowy wynosi według Kiler GYO około 10%. Raport z 30 września 2026 r. stwierdza, że proces sprzedaży i budowy trwa. Żaden dokument znaleziony na potrzeby tego przewodnika nie podaje terminu przekazania ani pozwolenia na użytkowanie. Dopuszczalna wysokość, liczba bloków i możliwe zwiększenie pojemności oznaczają, że nie należy zakładać jednej daty dla całego kompleksu.

Art. 44 ustawy 6502 ogranicza termin przekazania w sprzedaży z przedpłatą do 48 miesięcy od daty umowy. Tytułem ilustracji: umowa podpisana w październiku 2026 r. nie mogłaby wyznaczać przekazania później niż w październiku 2030 r. Wiążący dla sprzedawcy jest termin faktycznie zapisany w umowie oraz odszkodowanie za opóźnienie.

Lokale typu duplex i lokale z ogrodem

Strona dewelopera z rzutami podaje rzuty typu duplex (3+1 A1 i 5,5+2A, każdy z dolną i górną kondygnacją), a tekst strony wspomina o ogrodach, dużych tarasach i prywatnych altanach ogrodowych. Karta pokazuje sześć typów „Dbx” o powierzchni od 230 do 565 m².

W przypadku takich lokali pytania dotyczą rejestracji: czy ogród lub taras jest częścią samodzielnego lokalu w tytule prawnym, przynależnością wpisaną na podstawie art. 6 ustawy 634, czy częścią wspólną, w której plan zarządzania przyznaje prawo wyłącznego korzystania. Odpowiedź decyduje o tym, kto płaci za utrzymanie i co można sprzedać razem z lokalem.

Lista kontrolna do sprawdzenia stanu przekazania

1. Poprosić o aktualny wypis z rejestru tapu (tapu kaydı) dla działki i dla wybranego lokalu oraz przeczytać każdą adnotację.
2. Zapytać o aktualną listę służebności lokalowych i datę ostatniej zmiany.
3. Zapytać, które bloki zawierają lokale TOKİ i jak plan zarządzania dzieli koszty wspólne.
4. Poprosić o pozwolenie na budowę wybranego bloku i o ewentualne zmienione pozwolenie oraz porównać je z aktami w gminie.
5. Zapytać, czy obowiązuje ubezpieczenie ukończenia budowy lub inna ochrona na podstawie art. 42 ustawy 6502.
6. Przeczytać klauzulę o terminie przekazania, karę za opóźnienie i prawa odstąpienia z art. 43-45.
7. Poprosić o datę pozwolenia na użytkowanie bloku po jego ukończeniu oraz o datę wpisu własności lokalu.
8. Poprosić o pisemną procedurę zgłaszania usterek oraz okresy gwarancji na konstrukcję i na wykończenie.
9. Potwierdzić walutę każdej płatności i to, czy VAT jest wykazany osobno.
10. Zachować każdą pisemną odpowiedź razem z umową.

Zakup nieruchomości w Turcji w skrócie: etapy zakupu off-plan (projekt w budowie) w Beşiktaşu

Poniższe zasady dotyczą cudzoziemca będącego osobą fizyczną, który kupuje mieszkanie w Stambule, i są przedstawione według stanu na 24 października 2026 r. Zostały streszczone z przewodnika zakupowego na tej stronie (zakup nieruchomości w Turcji), który omawia koszty i podatki na przykładach obliczeniowych. W przypadku zakupu w projekcie Referans Besiktas Istanbul, który jest nadal w budowie, kolejność kroków różni się od rynku wtórnego, ponieważ umowa i rejestracja poprzedzają akt własności.

Co do VAT, art. 13 ust. 1 lit. i ustawy o VAT (ustawa 3065) zwalnia pierwszą dostawę mieszkania na rzecz cudzoziemca niebędącego rezydentem, który płaci w walucie obcej sprowadzonej do Turcji, z warunkiem trzyletniego zakazu zbycia; faktura powinna wskazywać, które traktowanie zastosowano. Opłatę za akt własności reguluje ustawa 492. Pozwolenia tego kompleksu pochodzą z sierpnia 2022 r., czyli po granicznej dacie 1 kwietnia 2022 r. dla stawek 10% i 20%.

Rozporządzenie o obrocie nieruchomościami zmieniono 1 października 2026 r. (Dziennik Urzędowy, Resmî Gazete, nr 33387), co przesuwa datę przejścia na system płatności za nieruchomości na 1 grudnia 2026 r. (streszczenie zmiany). Kurs waluty obcej użyty na tej stronie to 1 USD = 49,6540 TRY, według biuletynu CBRT z 23 października 2026 r. (dzienne kursy CBRT).

Ustawa o rejestrze gruntów 2644 jest dostępna jako plik PDF w bazie prawnej, a oficjalny przewodnik dla zagranicznych kupujących jest umieszczony jako plik PDF na stronie rządowej; własna strona rejestru to tkgm.gov.tr. Warunki płatności ratalnych wyjaśnia przewodnik o zakupie mieszkania na raty; przewodnik o podatku od nieruchomości przelicza stawki roczne na szacunki.

Gdzie mieszczą się zasady dotyczące obywatelstwa i pobytu

Według stanu na 24 października 2026 r. art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia wykonawczego do ustawy o obywatelstwie ustala dla ścieżki opartej na nieruchomości kwotę 400 000 USD. Decyzja nr 5554 (Dziennik Urzędowy z 13 maja 2022 r., nr 31834, PDF dziennika) podniosła tę kwotę z 250 000 USD, a decyzja nr 7938 (Dziennik Urzędowy z 12 grudnia 2023 r., nr 32397, PDF dziennika) ograniczyła nieruchomość do lokalu z tytułem własności lokalu lub służebności lokalowej albo do działki z budynkiem.

Trzyletnią adnotację o zakazie zbycia w rejestrze opisuje streszczenie kancelarii prawnej zmienionego przepisu. Podstawą prawną jest art. 12 ustawy o obywatelstwie 5901. Przy podanym wyżej kursie 400 000 USD to 19 861 600 TRY, wyłącznie tytułem ilustracji.

To, czy dany lokal się kwalifikuje, zależy od raportu z wyceny, od ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze, i trzeba to sprawdzić dla każdego lokalu przed podpisaniem. Najniższa cena z karty dla każdego układu w tym projekcie wynosi 600 000 USD lub więcej, ale rozporządzenie liczy wartość z raportu z wyceny, więc karta nic nie mówi o kwalifikowalności.

W przypadku właścicieli krótkoterminowe pozwolenie na pobyt opiera się na art. 31 ustawy 6458, w którym ministerstwo ustala wartość nieruchomości; dolny próg 200 000 USD dla aktów od 16 października 2023 r. podała gazeta Cumhuriyet. Wnioski składa się do Prezydium ds. Zarządzania Migracją, a streszczenie na tej stronie znajduje się na stronie o obywatelstwie i imigracji.

Ryzyka, tytuł prawny i weryfikacja dewelopera

Główne ryzyka w projekcie Referans Besiktas Istanbul wynikają z tego, czego nie opublikowano. W znalezionych dokumentach nie ma terminu przekazania, liczba lokali ma dwie wartości, układy z karty różnią się od układów dewelopera, a umowa o podziale gruntu dodaje do łańcucha własności podmiot publiczny. To luki do zamknięcia na piśmie, a nie ustalenia dotyczące projektu.

Drugą kwestią jest waluta. Ceny na karcie są w dolarach, a lira straciła 15,5% swojej wartości względem dolara w dwunastu miesiącach do 23 października 2026 r. (kursy CBRT w przewodniku zakupowym). Umowa w lirach z indeksacją dolarową albo w dolarach przerzuca koszt na różne strony, więc klauzula walutowa zasługuje na uważną lekturę.

Trzecią jest ubezpieczenie. Obowiązkowa polisa DASK ma maksymalną sumę ubezpieczenia 2 552 268 TRY dla polis rozpoczynających się w październiku 2026 r., a strona z taryfą DASK podaje już wyższą kwotę na listopad; ten limit stanowi ułamek cen z karty, więc prywatne ubezpieczenie to osobna decyzja. Czwartą pozycją są koszty bieżące: osiedle z dziesięcioma blokami, zagospodarowaniem terenu, elementami wodnymi i krytym basenem normalnie wiązałoby się z opłatami eksploatacyjnymi, a żadnej takiej opłaty nie opublikowano.

Piątą kwestią są zasady wynajmu. Pobyty krótkie, do 100 dni włącznie, wymagają zezwolenia na podstawie ustawy 7464 i, w budynku wielolokalowym, jednomyślnej decyzji właścicieli; szczegóły podaje przewodnik o tureckim prawie o wynajmie krótkoterminowym. Zasady opisane w tym przewodniku się zmieniają: wartości podatkowe, opłaty i data systemu płatności przesunęły się między grudniem 2025 r. a październikiem 2026 r.

Dokumenty ujawniane przez notowaną spółkę są również publiczne: Kiler GYO składa raporty z działalności i zdarzenia istotne na Platformie Ujawniania Informacji Publicznych (KAP), więc zmiana statusu projektu zwykle pojawiłaby się tam wcześniej niż na stronie sprzedażowej. Warto zaznaczyć, że ten przewodnik nie ma dostępu do umowy sprzedaży i jej nie opisuje.

Jak projekt wypada na tle pozostałych projektów w Stambule na tej stronie

Tabela wymienia wszystkie jedenaście ofert ze Stambułu na tej stronie. Pokazuje nazwę oferty, własną nazwę projektu używaną przez dewelopera tam, gdzie się różni, rejon, status lub termin przekazania w opublikowanej postaci, typy lokali oraz najniższą cenę na karcie każdej oferty według stanu na 24 października 2026 r. Żaden deweloper z tabeli nie publikuje cennika na własnych stronach, więc ostatnia kolumna to wyłącznie dane z kart.

Kompleks w Beşiktaşu i Referans Göktürk mają wspólnego dewelopera, a w obu przypadkach raport Kiler GYO z września 2026 r. opisuje projekt, który nie jest jeszcze ukończony, na różnych etapach.

Różni je otoczenie: Beşiktaş leży nad brzegiem Bosforu w centrum Stambułu, podczas gdy strona lokalizacji dewelopera umieszcza Göktürk, w rejonie Eyüpsultan, 16,7 km od lotniska Istanbul Airport. Dwie inne oferty są opisywane przez ich operatorów lub przez prasę jako już użytkowane, natomiast w przypadku pozostałych strony deweloperów nie podają statusu.

Minima z kart wahają się od 260 000 USD w Marina Residences do 684 000 USD w City Residences, przy czym Hayat Vision jest wyceniony w lirach; tylko karty projektów Referans Beşiktaş, Referans Göktürk, Modasehir Residences i City Residences zaczynają się od 495 000 USD lub więcej.

Cen różnych układów, rejonów i etapów nie da się porównywać bez podanych powierzchni, a niewiele z tych projektów je publikuje. Dalszy kontekst znajduje się na stronie kraju Turcja, na stronie miasta Stambuł, w wykazie mieszkań na sprzedaż w Stambule oraz w porównaniu cen w miastach.

Kiler GYO i Biskon Yapı

Informacje o deweloperze poniżej ograniczają się do tego, co podają dokumenty samej spółki.

Raport z działalności Kiler GYO za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. podaje, że spółkę założono 1 września 2005 r. jako Kiler İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., a po zmianach nazwy stała się notowaną spółką nieruchomościową typu GYO na podstawie wpisu z 10 marca 2008 r., przyjmując nazwę Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Jej akcje są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Stambule (Borsa Istanbul) pod kodem KLGYO od 20 kwietnia 2011 r.

Raport wymienia Referans Beşiktaş wśród trwających projektów, z udziałem Kiler GYO w spółce joint venture wynoszącym 99%, i wskazuje Biskon Yapı A.Ş. jako partnera w spółce joint venture dla tego projektu oraz dla projektu Referans Pendik. Referans Göktürk, którego strona znajduje się na tej stronie, wymienia jako projekt w przygotowaniu. Strona internetowa Biskon Yapı to biskon.com.tr.

Wypowiedzi spółki o latach działalności i liczbie projektów pojawiają się na stronie internetowej Kiler GYO i są komunikatami marketingowymi spółki; ten przewodnik nie powtarza ich jako faktów. Osoby, które chcą śledzić spółkę, mogą czytać jej zgłoszenia na KAP oraz sam raport (raport z 30 września 2026 r.). Raport z wyceny ze stycznia 2023 r. (raport z wyceny) został sporządzony dla spółki przez niezależną licencjonowaną firmę wyceniającą.

Często zadawane pytania

Czym jest projekt Referans Besiktas Istanbul i kto go buduje?

Referans Besiktas Istanbul to wielobudynkowy kompleks mieszkaniowy w dzielnicy Abbasağa w Beşiktaşu. Jego dokumenty wskazują jako wykonawcę spółkę joint venture Kiler GYO A.Ş. i Biskon Yapı A.Ş., działającą na gruncie należącym do TOKİ na podstawie umowy o podziale przychodów podpisanej 26 lipca 2021 r. Kiler GYO jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Stambule (Borsa Istanbul). Strona dewelopera jest głównym źródłem marki, a raporty regulacyjne spółki są głównym źródłem faktów.

Czy projekt Referans Besiktas Istanbul jest ukończony?

Żaden dokument znaleziony na potrzeby tego przewodnika tego nie stwierdza. Raport Kiler GYO za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. podaje, że proces sprzedaży i budowy trwa, i nie wspomina o pozwoleniu na użytkowanie. Deweloper nie publikuje żadnego terminu przekazania. Wcześniejsze stwierdzenia o przekazaniu w 2025 r. oraz pole roku budowy na karcie oferty nie mają źródła u dewelopera. Kupujący powinien poprosić o umowny termin przekazania i o status pozwolenia na użytkowanie konkretnego bloku.

Ile lokali ma projekt Referans Besiktas Istanbul?

Deweloper nie podaje tej liczby. Raport z wyceny Kiler z 3 stycznia 2023 r. wylicza 295 lokali objętych służebnością lokalową w dziesięciu blokach, a decyzja środowiskowa, o której doniesiono 24 lipca 2023 r., dotyczy projektu „zwiększenia pojemności” obejmującego 352 lokale. Osobno 177 lokali na działce i 14 w innym miejscu ma zostać przekazanych TOKİ, a dokumenty nie wyjaśniają, czy mieszczą się one w tych sumach. Odpowiedź daje aktualna lista służebności lokalowych.

Co oznacza rola TOKİ dla kupującego?

TOKİ jest właścicielem działki i stroną umowy o podziale przychodów: otrzymuje 14% przychodów ze sprzedaży oraz część ukończonych lokali. Dla kupującego rodzi to praktyczne pytania o sprzedawcę wpisanego w dokumentach, o to, które bloki zawierają lokale TOKİ, oraz o to, jak plan zarządzania dzieli koszty wspólne. Dokumenty nie opisują żadnej ochrony nabywcy wykraczającej poza ogólne zasady prawa tureckiego, więc odpowiedzi na te pytania należy uzyskać na piśmie.

Jakie typy lokali są opublikowane dla projektu Referans Besiktas Istanbul?

Strona dewelopera z rzutami podaje nazwy rzutów 2+1R, 3+1 A1 duplex, 3+1 B, 4+1 A1 i 5,5+2A duplex bez powierzchni, a raporty Kiler GYO podają 90 m² brutto dla lokali 2+1 i 120 m² brutto dla lokali 3+1 w udziale TOKİ. Karta tej oferty pokazuje układy od 1+1 do 6,5+1 o metrażu od 65 do 565 m², a te metraże nie mają poparcia w dokumentach dewelopera.

Jakie ceny są pokazane?

Deweloper nie publikuje cennika. Karta tej oferty pokazuje minima dla poszczególnych układów od 600 000 USD za 1+1 do 3 200 000 USD za duplex 4,5+2, według stanu na 24 października 2026 r., z ogólnym przedziałem do 2 863 000 USD w nagłówku karty. Są to dane z karty, a nie oferty, i nie niosą informacji o dostępności. Należy poprosić sprzedawcę o pisemny cennik wskazujący podstawę powierzchni, VAT i walutę.

Czy lokal w tym projekcie może posłużyć w ścieżce tureckiego obywatelstwa?

Według stanu na 24 października 2026 r. ścieżka oparta na nieruchomości wymaga wartości co najmniej 400 000 USD na podstawie art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia, lokalu z tytułem służebności lokalowej lub własności lokalu oraz trzyletniej adnotacji o zakazie zbycia. To, czy dany lokal spełnia te warunki, zależy od raportu z wyceny, ceny i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze, więc trzeba to sprawdzić dla każdego lokalu przed podpisaniem. Zakup nie prowadzi do tego automatycznie.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w projekcie Referans Besiktas Istanbul?

Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi, z państw dopuszczonych decyzją Prezydenta, mogą kupować na podstawie art. 35 ustawy 2644, w granicach 30 hektarów na osobę i 10% obszaru rejonu, który może należeć do podmiotów prywatnych, oraz poza strefami wojskowymi i bezpieczeństwa. Pozwolenie na pobyt nie jest wymagane do zakupu. Urząd rejestru sprawdza działkę względem map stref, a pełnomocnictwo wydane za granicą wymaga apostille lub poświadczenia konsularnego oraz tłumaczenia.

Jakie koszty dochodzą do ceny?

Główne pozycje to 2% udziału kupującego w opłacie za akt własności od zadeklarowanej ceny nie niższej niż gminna wartość podatkowa, obowiązkowa polisa DASK oraz, przy nowym mieszkaniu od dewelopera, VAT 10% od pierwszych 150 m² netto i 20% powyżej, według stanu na 24 października 2026 r. Raport z wyceny, tłumaczenie przysięgłe i ewentualna prowizja pośrednika są dodatkowe. Opłaty eksploatacyjne naliczane są po przekazaniu i ustala je plan zarządzania.

Jaka jest najbliższa stacja metra?

Deweloper nie wskazuje żadnej. Wikipedia wymienia stację Yıldız linii M7 jako stację końcową otwartą 2 stycznia 2023 r., a jej punkt w OpenStreetMap leży w linii prostej 0,41 km od pinezki z karty. Linia prosta jest krótsza niż trasa piesza, a status stacji i rozkład jazdy należy potwierdzić w Metro İstanbul, zanim się na nich oprze.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła:

• Referans Beşiktaş, oficjalna strona (wersja angielska), odczytana 24 października 2026 r.
• Referans Beşiktaş, strona lokalizacji (po turecku)
• Referans Beşiktaş, strona z rzutami (nazwy rzutów)
• Kiler GYO, raport z działalności za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r.
• Kiler GYO, raport z wyceny KLGYO-2210050, 3 stycznia 2023 r.
• Platforma Ujawniania Informacji Publicznych (KAP)
• TOKİ, Zarząd ds. Rozwoju Mieszkalnictwa
• Biskon Yapı
• Foreks, decyzja środowiskowa dotycząca zwiększenia pojemności, 24 lipca 2023 r.
• Ustawa o rejestrze gruntów 2644
• Ustawa o ochronie konsumenta 6502
• Ustawa o własności lokali 634
• Ustawa 6306 o obszarach zagrożonych katastrofą
• Ustawa o VAT 3065
• Ustawa o opłatach 492
• Ustawa o obywatelstwie tureckim 5901
• Ustawa 6458 o cudzoziemcach i ochronie międzynarodowej
• Dziennik Urzędowy z 13 maja 2022 r., decyzja nr 5554
• Dziennik Urzędowy z 12 grudnia 2023 r., decyzja nr 7938
• Przewodnik TKGM dla cudzoziemców (plik PDF na stronie zewnętrznej)
• Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM)
• İHA przez TGRT Haber, raporty z wyceny przez TADEBİS
• Strona z taryfą DASK
• Zmiana rozporządzenia o obrocie nieruchomościami, Dziennik Urzędowy z 1 października 2026 r.
• Dzienne kursy wymiany CBRT, biuletyn 2026/201
• Cumhuriyet, 30 października 2023 r., próg dla pozwolenia na pobyt
• Prezydium ds. Zarządzania Migracją
• Gmina Beşiktaş, dzielnice
• Politechnika Yıldız (Yıldız Technical University)
• Politechnika Stambulska (İTÜ)
• Uniwersytet Boğaziçi
• Prowincjonalna Dyrekcja Zdrowia w Stambule
• İETT
• AFAD
• Cott Group, streszczenie zmiany rozporządzenia o obywatelstwie (źródło wtórne)
• Tekst tureckiego kodeksu budowlanego w zakresie trzęsień ziemi 2018 (źródło wtórne)
• Wikipedia, linia metra M7 w Stambule (źródło wtórne)
• OpenStreetMap, licencja danych i współrzędne

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.