| نوع | اندازه | Price (Min - Max) |
|---|---|---|
| 1+1 | 65 - 90 M² | Prices from $600,000 |
| 2+1 | 132 - 183 M² | Prices from $950,000 |
| 2,5+1 | 184 - 338 M² | Prices from $1,117,000 |
| 3+1 | 159 - 241 M² | Prices from $1,200,000 |
| 4+1 | 236 - 329 M² | Prices from $1,500,000 |
| 3+1 Dbx | 230 - 369 M² | Prices from $1,450,000 |
| 4+1 Dbx | 294 - 294 M² | Prices from $1,850,000 |
| 4,5+1 Dbx | 393 - 400 M² | Prices from $2,010,000 |
| 4,5+2 Dbx | 565 - 565 M² | Prices from $3,200,000 |
| 5,5+1 Dbx | 502 - 502 M² | Prices from $2,340,000 |
| 6,5+1 Dbx | 483 - 483 M² | Prices from $2,863,000 |
پروژهٔ Referans Besiktas Istanbul یک مجتمع مسکونی چندبلوکه در محلهٔ عباس‌آغا (Abbasağa) در منطقهٔ بشیکتاش (Beşiktaş) است که روی زمینی متعلق به TOKİ (ادارهٔ توسعهٔ مسکن ترکیه) و توسط سرمایه‌گذاری مشترک Kiler GYO و Biskon Yapı، بر پایهٔ قرارداد تقسیم درآمد امضاشده در ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ ساخته می‌شود.
این راهنما توضیح می‌دهد که سازنده و گزارش‌های نظارتی شرکت Kiler GYO دربارهٔ این پروژه چه چیزهایی منتشر کرده‌اند، اسناد در کجا با یکدیگر اختلاف دارند و بر پایهٔ وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ کدام قواعد ترکیه بر خرید ملک حاکم است. نام این آگهی دقیقاً با همان نامی یکسان است که برای پروژه در وب‌سایت رسمی سازنده به کار رفته است.
وب‌سایت رسمی پروژه، که اعلامیهٔ حق نشر Kiler GYO را دارد، این مجموعه را به‌صورت واحدهای مسکونی کم‌ارتفاع با باغ، بالکن‌ها و تراس‌های بزرگ توصیف می‌کند؛ با فضای سبز میان بلوک‌ها، آلاچیق‌ها، کلبه‌های باغی اختصاصی، عناصر آبی و یک استخر سرپوشیده، و نام طراح، Sinan Kafadar / Metex Design، بر دکوراسیون داخلی آمده است (وب‌سایت سازنده، نسخهٔ انگلیسی).
این وب‌سایت نه تعداد واحدها را می‌دهد، نه متراژ، نه قیمت و نه تاریخ تحویل؛ بنابراین واقعیت‌های مستند این راهنما از اسناد نظارتی شرکت بورسی Kiler GYO گرفته شده و هر رقم با منبع و تاریخ خود همراه است.
دربارهٔ وضعیت پروژه، گزارش فعالیت Kiler GYO برای ۱ ژانویه تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ (گزارش Kiler GYO) می‌گوید فرایند فروش و ساخت Referans Beşiktaş ادامه دارد. پروانه‌های ساختمانی مورخ ۲۲ اوت ۲۰۲۲ هستند، پروانه‌های اصلاح‌شدهٔ بلوک‌های F و G در ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ تأیید شده‌اند و حق ارتفاق طبقهٔ اصلاح‌شده در ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ ثبت شده است.
این گزارش تاریخ تحویلی نمی‌دهد و از پروانهٔ بهره‌برداری (iskân) هم نامی نمی‌برد. متن‌های قدیمی آگهی که از تحویل در سال ۲۰۲۵ سخن می‌گفتند، و فیلدی در کارت آگهی که سال ۲۰۲۴ را سال ساخت نشان می‌داد، منبع سازنده ندارند و در اینجا به کار نرفته‌اند.
اسناد دربارهٔ اندازهٔ پروژه نیز با هم تفاوت دارند. گزارش ارزش‌گذاری Kiler مورخ ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ تعداد ۲۹۵ خانه را زیر حق ارتفاق طبقه می‌شمارد، در حالی که تصمیم زیست‌محیطی گزارش‌شده در ۲۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ دربارهٔ پروژه‌ای با «افزایش ظرفیت» و ۳۵۲ خانه است. عدد فعلی منتشر نشده است. نام آگهی با نام پروژه نزد سازنده یکسان است و بنابراین نام دیگری در کار نیست. اطلاعات تماس و اطلاعات دفتر فروش عمداً در این راهنما بازتولید نشده‌اند.
سازنده فهرست قیمتی منتشر نمی‌کند. کارت این آگهی قیمت‌هایی از ۶۰۰٬۰۰۰ دلار تا ۲٬۸۶۳٬۰۰۰ دلار آمریکا را در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد؛ اینها ارقام کارت هستند و نه قیمت‌های سازنده، و بخش بعدی آنها را به تفکیک نوع واحد فهرست می‌کند.
| واقعیت‌های کلیدی Referans Besiktas Istanbul | مطابق انتشار | منبع یا توضیح |
|---|---|---|
| سازنده | سرمایه‌گذاری مشترک Kiler GYO A.Ş. و Biskon Yapı A.Ş.؛ زمین متعلق به TOKİ (ادارهٔ توسعهٔ مسکن) است، طرف قرارداد تقسیم درآمد | گزارش فعالیت Kiler GYO، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ |
| نام | نام آگهی با نام رسمی پروژه، Referans Beşiktaş، یکسان است | وب‌سایت سازنده؛ گزارش‌های Kiler GYO |
| موقعیت | محلهٔ عباس‌آغا، بشیکتاش، استانبول؛ قطعهٔ ۳۴۷ بلوک ۱ (347 Ada 1 Parsel)؛ دسترسی از Ihlamur Yıldız Caddesi | گزارش ارزش‌گذاری Kiler، ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ |
| وضعیت | فرایند فروش و ساخت ادامه دارد؛ نامی از پروانهٔ بهره‌برداری برده نشده است | گزارش Kiler GYO، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ |
| تحویل | منتشر نشده | منبعی از سازنده یا Kiler GYO وجود ندارد |
| مرحلهٔ مالکیت | حق ارتفاق طبقه (kat irtifakı) در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۲ ثبت و در ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ اصلاح شده است؛ مالکیت واحد (kat mülkiyeti) پس از پروانهٔ بهره‌برداری می‌آید | گزارش ارزش‌گذاری؛ گزارش Kiler GYO |
| تعداد خانه‌ها | ۲۹۵ خانه زیر حق ارتفاق طبقه (۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳)؛ ۳۵۲ خانه در تصمیم زیست‌محیطی دربارهٔ پروژهٔ «افزایش ظرفیت» (۲۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۳)؛ عدد فعلی منتشر نشده است | گزارش ارزش‌گذاری؛ خبر Foreks |
| بلوک‌ها و قطعه | ۱۰ بلوک (از A تا J) روی ۱۶٬۳۷۶٫۵۹ متر مربع | گزارش ارزش‌گذاری، ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ |
| قیمت | سازنده: منتشر نشده. کارت این آگهی: از ۶۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا تا ۲٬۸۶۳٬۰۰۰ دلار آمریکا، در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ | کارت این آگهی |
| اطلاعات تماس | بازتولید نشده | سیاست این راهنما |
آگهی‌های ترکیه چیدمان واحد را به‌صورت تعداد اتاق‌های خواب به‌علاوهٔ اتاق نشیمن می‌نامند؛ پس ۳+۱ یعنی سه اتاق خواب و یک نشیمن. برای این مجموعه سه دسته اطلاعات دربارهٔ واحدها وجود دارد که با هم نمی‌خوانند: صفحهٔ پلان طبقات سازنده، اسناد Kiler GYO، و کارت ساختاریافتهٔ این آگهی. جدول نخست آنچه را سمت سازنده منتشر کرده نشان می‌دهد؛ جدول دوم کارت را در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد.
| چیدمان‌های منتشرشده از سمت سازنده | متراژ | منتشرکننده | توضیح |
|---|---|---|---|
| ۲+۱، خانه‌های واگذارشده به TOKİ | ۹۰ متر مربع ناخالص | گزارش Kiler GYO، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۲۰ واحد در قطعه |
| ۳+۱، خانه‌های واگذارشده به TOKİ | ۱۲۰ متر مربع ناخالص | گزارش Kiler GYO، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۱۵۷ واحد در قطعه، به‌علاوهٔ ۱۴ واحد در قطعهٔ جداگانه‌ای از TOKİ در Vişnezade |
| ۲+۱، ۳+۱، ۳٫۵+۱، ۴+۱، ۴٫۵+۱، ۵٫۵+۱، ۶٫۵+۱ | ذکر نشده | گزارش ارزش‌گذاری، ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ | چیدمان‌هایی که در پروژه‌های دارای پروانه تعریف شده‌اند؛ هیچ ۱+۱ فهرست نشده است |
| نام پلان‌ها: 2+1R؛ 3+1 A1 دوبلکس (طبقهٔ پایین و بالا)؛ 3+1 B؛ 4+1 A1؛ 5,5+2A دوبلکس (طبقهٔ پایین و بالا) | در متن ذکر نشده | صفحهٔ پلان طبقات سازنده | پلان‌ها به‌صورت تصویر و بدون متراژ نمایش داده شده‌اند |
| چیدمان در کارت | محدودهٔ متراژ در کارت | کمترین قیمت در کارت |
|---|---|---|
| ۱+۱ | ۶۵ تا ۹۰ متر مربع | ۶۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۲+۱ | ۱۳۲ تا ۱۸۳ متر مربع | ۹۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۲٫۵+۱ | ۱۸۴ تا ۳۳۸ متر مربع | ۱٬۱۱۷٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۳+۱ | ۱۵۹ تا ۲۴۱ متر مربع | ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۴+۱ | ۲۳۶ تا ۳۲۹ متر مربع | ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۳+۱ دوبلکس (Dbx) | ۲۳۰ تا ۳۶۹ متر مربع | ۱٬۴۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۴+۱ دوبلکس (Dbx) | ۲۹۴ متر مربع | ۱٬۸۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۴٫۵+۱ دوبلکس (Dbx) | ۳۹۳ تا ۴۰۰ متر مربع | ۲٬۰۱۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۴٫۵+۲ دوبلکس (Dbx) | ۵۶۵ متر مربع | ۳٬۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۵٫۵+۱ دوبلکس (Dbx) | ۵۰۲ متر مربع | ۲٬۳۴۰٬۰۰۰ دلار آمریکا |
| ۶٫۵+۱ دوبلکس (Dbx) | ۴۸۳ متر مربع | ۲٬۸۶۳٬۰۰۰ دلار آمریکا |
قیمت‌های کارت، کمینهٔ هر نوع واحد با عنوان «قیمت از» و در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ هستند؛ فهرست قیمت سازنده نیستند و هیچ اطلاعاتی دربارهٔ موجود بودن واحد ندارند. بالای کارت بازهٔ ۶۵ تا ۵۶۵ متر مربع و قیمت‌های ۶۰۰٬۰۰۰ تا ۲٬۸۶۳٬۰۰۰ دلار آمریکا آمده است. وقتی کارت در کنار اسناد سمت سازنده قرار می‌گیرد، سه نکته به چشم می‌آید.
نخست، چیدمان‌های دارای پروانه در گزارش ارزش‌گذاری ژانویهٔ ۲۰۲۳ از ۲+۱ شروع می‌شوند، در حالی که کارت یک واحد ۱+۱ با متراژ ۶۵ تا ۹۰ متر مربع را از ۶۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا فهرست کرده است؛ اسناد عمومی این چیدمان را نشان نمی‌دهند.
دوم، تنها متراژهایی که سمت سازنده چاپ کرده خانه‌های ۹۰ و ۱۲۰ متر مربع ناخالص سهم TOKİ هستند؛ پس هر متراژ دیگر در کارت تأییدنشده است. سوم، کارت شش نوع واحد را با نشانهٔ «Dbx» اختصار داده است که با نام پلان‌های دوبلکس در صفحهٔ سازنده می‌خواند، اما در آنجا توضیح داده نشده است.
| رقم مساحت | مقدار | مبنا |
|---|---|---|
| قطعهٔ ۳۴۷ بلوک ۱ | ۱۶٬۳۷۶٫۵۹ متر مربع | گزارش ارزش‌گذاری، ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ |
| حق زیربنا با ضریب ۲٫۰۰ | ۳۲٬۷۵۳٫۱۸ متر مربع | ۱۶٬۳۷۶٫۵۹ × ۲٫۰۰، همان‌طور که در گزارش چاپ شده است |
| کل زیربنای ساخت در پروانه‌ها | ۷۹٬۰۸۹٫۲۱ متر مربع | گزارش ارزش‌گذاری |
| مساحت مسکونی جمع‌شده از ده پروانهٔ بلوک‌ها | ۳۳٬۶۹۵٫۶۰ متر مربع | محاسبه‌شده از جدول گزارش (بلوک A معادل ۳٬۶۸۴٫۹۰؛ B معادل ۳٬۴۱۷٫۸۰؛ C معادل ۲٬۸۵۱٫۱۰؛ D معادل ۳٬۳۷۹٫۸۰؛ E معادل ۳٬۶۹۳٫۸۰؛ F معادل ۳٬۷۰۶٫۱۰؛ G معادل ۳٬۱۸۹٫۷۰؛ H معادل ۳٬۶۶۰٫۴۰؛ I معادل ۳٬۶۶۷٫۹۰؛ J معادل ۲٬۴۴۴٫۱۰) |
| میانگین مساحت مسکونی هر واحد | ۱۱۴٫۲ متر مربع | ۳۳٬۶۹۵٫۶۰ / ۲۹۵، محاسبه‌شده از ارقام گزارش |
| مساحت قابل فروش مطابق جدول‌های Kiler GYO | ۵۰٬۸۶۱٫۸۸ متر مربع (۵۵٬۹۳۸٫۷۱ متر مربع با احتساب سطوح تخصیص‌یافته و ملحقات) | گزارش ارزش‌گذاری |
| خانه‌های TOKİ در قطعه | ۲۰٬۶۴۰ متر مربع ناخالص | ۲۰ × ۹۰ + ۱۵۷ × ۱۲۰ = ۱٬۸۰۰ + ۱۸٬۸۴۰ |
| خانه‌های TOKİ در Vişnezade | ۱٬۶۸۰ متر مربع ناخالص | ۱۴ × ۱۲۰ |
ارقام مساحت به شکلی با هم جور نمی‌شوند که خواننده بتواند آن را بررسی کند. اگر ۲۹۵ خانه شامل ۱۷۷ خانهٔ TOKİ در قطعه باشد، ۱۱۸ واحد دیگر حدود ۱۳٬۰۵۵٫۶۰ متر مربع از مساحت مسکونی مجاز را میان خود تقسیم می‌کنند (۳۳٬۶۹۵٫۶۰ منهای ۲۰٬۶۴۰)، یعنی میانگینی نزدیک به ۱۱۰٫۶ متر مربع که کمتر از کوچک‌ترین متراژ کارت برای هر چیدمان بالاتر از ۱+۱ است.
گزارش نمی‌گوید که مساحت‌های جدول بلوک‌ها خالص‌اند یا ناخالص، در حالی که مساحت‌های TOKİ ناخالص هستند؛ بنابراین این مقایسه فقط جنبهٔ تقریبی دارد. این مقایسه دلیلی برای درخواست جدول مساحت‌ها از فروشنده است و نه نتیجه‌گیری دربارهٔ هیچ‌یک از واحدها.
گزارش همچنین نمی‌گوید که ۱۷۷ خانهٔ TOKİ داخل رقم ۲۹۵ یا ۳۵۲ هستند یا نه. اگر باشند، ۶۰٫۰٪ از ۲۹۵ یا ۵۰٫۳٪ از ۳۵۲ (محاسبه‌شده) خواهند بود و ۱۱۸ یا ۱۷۵ واحد برای فروش آزاد باقی می‌ماند. هر دو حالت فقط نمونه‌هایی برای نشان دادن همین پرسش باز هستند.
این مجموعه در محلهٔ (mahalle) عباس‌آغا در بشیکتاش قرار دارد؛ منطقه‌ای در ساحل اروپایی تنگهٔ بسفر، میان توپخانه (Tophane) و اورتاکوی (Ortaköy).
گزارش ارزش‌گذاری ژانویهٔ ۲۰۲۳ این منطقه را چنین توصیف می‌کند: در غرب با شیشلی (Şişli)، در جنوب با بیاوغلو (Beyoğlu) و در شمال با ساریر (Sarıyer) هم‌مرز است، ۲۳ محله دارد و بر پایهٔ ثبت نشانی‌محور سال ۲۰۲۱ مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK) جمعیتش ۱۷۸٬۹۳۸ نفر است، به نقل از همین گزارش. شهرداری محله‌های خود را در وب‌سایت خود فهرست کرده است. رقم جدیدتری از جمعیت منطقه در این بررسی به دست نیامد.
بر پایهٔ همین گزارش، قطعه را خیابان‌ها احاطه کرده‌اند و دسترسی به آن از Ihlamur Yıldız Caddesi است. قطعه نزدیک بازار بشیکتاش و بلوار باربروس (Barbaros) قرار دارد و پارک عباس‌آغا، پارک صلح جهانی، پردیس بشیکتاش دانشگاه فنی یلدیز و هتل Conrad به‌عنوان همسایه نام برده شده‌اند. گزارش محیط گسترده‌تر را محله‌ای با ساختمان‌های چهار و پنج طبقه توصیف می‌کند و بلوار باربروس را حدود ۵۰۰ متر و اسکلهٔ کشتی بشیکتاش را حدود ۱ کیلومتر پیاده از قطعه می‌داند.
گزارش کاربری زمین را هم ثبت کرده است: کاربری مسکونی، نظام ساخت مجزا، ضریب زیربنا (emsal) برابر ۲٫۰۰، حداکثر ارتفاع ۲۷٫۵۰ متر یا ۳۲ متر (نه طبقه)، حداکثر ضریب اشغال زمین (TAKS) برابر ۰٫۳۰ در محدودهٔ عقب‌نشینی‌ها، باغ جلویی دست‌کم ۵ متر و باغ‌های پشت و کناری دست‌کم ۴ متر، با افزودن ۰٫۵۰ متر به‌ازای هر طبقه بالاتر از طبقهٔ پنجم.
روی قطعه‌ای به مساحت ۱۶٬۳۷۶٫۵۹ متر مربع، این ضریب ۳۲٬۷۵۳٫۱۸ متر مربع حق زیربنا می‌دهد (محاسبه‌شده). جدول پروانه‌ها برای هر بلوک پنج تا هشت طبقهٔ روی زمین نشان می‌دهد، در برابر توصیف وب‌سایت رسمی که این واحدها را کم‌ارتفاع می‌نامد.
وب‌سایت سازنده جز فهرست‌های فاصله در ادامه، اطلاعات دیگری دربارهٔ حمل‌ونقل نمی‌دهد. خدمات اتوبوس را İETT فهرست می‌کند. در بخش ریلی، خط مترو M7 در ایستگاه یلدیز (Yıldız) پایانه دارد؛ ویکی‌پدیا، که منبع ثانویه است، می‌گوید امتداد از مجیدیه‌کوی (Mecidiyeköy) تا یلدیز در ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۳ افتتاح شد، فعلاً به‌صورت شاتل کار می‌کند و بخش کاباتاش (Kabataş) برای سال ۲۰۲۸ برنامه‌ریزی شده است (مقالهٔ M7).
صفحه‌های Metro İstanbul در جریان این بررسی باز نشدند؛ بنابراین وضعیت خط و برنامهٔ زمانی را باید همان‌جا تأیید کرد. نقطهٔ OpenStreetMap ایستگاه در خط مستقیم ۰٫۴۱ کیلومتر از سنجاقک کارت فاصله دارد.
در حوزهٔ آموزش و سلامت، گزارش ارزش‌گذاری ۴۴ دبستان، ۱۴ مورد از آنها خصوصی، و ۲۵ دبیرستان در این منطقه می‌شمارد و دانشگاه بوغازیچی (Boğaziçi)، دانشگاه فنی یلدیز و دانشگاه گالاتاسرای را دارای پردیس‌های اصلی در بشیکتاش نام می‌برد. صفحهٔ موقعیت سازنده از İTÜ (دانشگاه فنی استانبول) پردیس ماچکا (Maçka)، دانشگاه فنی یلدیز، Şişli Terakki، دبیرستان آناتولی نیشانتاشی، دانشگاه گالاتاسرای، دانشگاه هنرهای زیبای معمار سینان و دانشگاه بوغازیچی و بیمارستان‌های Acıbadem Fulya، American Hospital، Medica و Istanbul Surgical را نام می‌برد.
فهرست کامل بیمارستان‌های این منطقه را ادارهٔ کل بهداشت استان استانبول نگه می‌دارد.
فهرست‌های سازنده کیلومتر و دقیقه می‌دهند، بی‌آنکه نوع وسیلهٔ سفر را بگویند، و جفت‌ها قابل مقایسه نیستند: Zorlu با ۲٫۷ کیلومتر در ۷ دقیقه فهرست شده، در حالی که City’s با ۱٫۳ کیلومتر در ۸ دقیقه آمده است.
ستون خط مستقیم در جدول زیر از سنجاقک کارت و نقطه‌های OpenStreetMap محاسبه شده و خط مستقیم همیشه از مسیر جاده‌ای کوتاه‌تر است. در جست‌وجوی معکوس، سنجاقک (۴۱٫۰۵۰۰۲ شمالی، ۲۹٫۰۰۴۹۴ شرقی) روی Ihlamur Yıldız Caddesi می‌افتد که با خیابان دسترسی در گزارش ارزش‌گذاری می‌خواند؛ موقعیت دقیق ساختمان در داخل قطعه منتشر نشده است.
در معرض زلزله بودن پرسشی استاندارد برای هر خرید در استانبول است. به گفتهٔ منابع ثانویه، ساختمان‌هایی که پس از ۱ ژانویهٔ ۲۰۱۹ طراحی شده‌اند مشمول مقررات ساختمانی زلزلهٔ ترکیه ۲۰۱۸ (متن TBDY 2018) هستند که سازمان بحران AFAD آن را صادر کرده است. پروانه‌های اینجا مربوط به سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ هستند، پس خریدار می‌تواند پروژهٔ سازه‌ای مصوب و مطالعهٔ خاک قطعه را بخواهد. هیچ رقم مربوط به خطر زلزله در سطح قطعه در صفحه‌های سازنده منتشر نشده است.
| مکان‌ها و فاصله‌های نزدیک Referans Besiktas Istanbul | چیست | رقم سازنده (وسیلهٔ سفر ذکر نشده) | خط مستقیم از سنجاقک کارت | منبع |
|---|---|---|---|---|
| ایستگاه مترو یلدیز (M7) | پایانهٔ مترو | منتشر نشده | ۰٫۴۱ کیلومتر | نقطهٔ OpenStreetMap؛ اطلاعات خط از ویکی‌پدیا |
| کوشک Ihlamur | کوشک تاریخی و موزه | ۷۰۰ متر، ۳ دقیقه | ۰٫۳۲ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| پارک عباس‌آغا | پارک محلی | ۶۰۰ متر، ۲ دقیقه | ۰٫۴۰ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| دانشگاه فنی یلدیز | پردیس دانشگاهی | ۱٫۵ کیلومتر، ۷ دقیقه | ۰٫۵۳ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| پردیس ماچکا (İTÜ) | پردیس دانشگاهی | ۱٫۴ کیلومتر، ۷ دقیقه | ۱٫۰۱ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| بیمارستان Acıbadem Fulya | بیمارستان خصوصی | ۱٫۴ کیلومتر، ۵ دقیقه | ۰٫۷۸ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| American Hospital | بیمارستان خصوصی | ۱٫۶ کیلومتر، ۸ دقیقه | ۰٫۸۹ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| City’s Nişantaşı | مرکز خرید | ۱٫۳ کیلومتر، ۸ دقیقه | ۱٫۰۳ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| Zorlu Center | مجتمع خرید و اداری | ۲٫۷ کیلومتر، ۷ دقیقه | ۲٫۱۳ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| پارک یلدیز | پارک شهری (نقطهٔ مرکزی به کار رفته) | ۲٫۳ کیلومتر، ۶ دقیقه | ۰٫۹۰ کیلومتر | وب‌سایت سازنده؛ نقطهٔ مرکزی OpenStreetMap |
| اسکلهٔ کشتی بشیکتاش | اسکلهٔ کشتی | حدود ۱ کیلومتر پیاده (گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۳) | ۱٫۰۲ کیلومتر | گزارش ارزش‌گذاری؛ نقطهٔ OpenStreetMap |
| کاخ دلمه‌باغچه | کاخ موزه | منتشر نشده | ۱٫۳۰ کیلومتر | نقطهٔ OpenStreetMap |
| بلوار باربروس | جادهٔ اصلی | حدود ۵۰۰ متر پیاده (گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۳) | محاسبه نشده | گزارش ارزش‌گذاری |
| دسته | مکان‌های بیشتر در فهرست سازنده | رقم سازنده (وسیلهٔ سفر ذکر نشده) |
|---|---|---|
| خرید | Akmerkez؛ Sapphire؛ Kanyon؛ Metrocity؛ İstinye Park | ۴٫۲ کیلومتر، ۱۰ دقیقه؛ ۶٫۳ کیلومتر، ۱۳ دقیقه؛ ۵٫۳ کیلومتر، ۱۴ دقیقه؛ ۵٫۳ کیلومتر، ۱۴ دقیقه؛ ۹٫۹ کیلومتر، ۱۸ دقیقه |
| مدارس و دانشگاه‌ها | Şişli Terakki؛ دبیرستان آناتولی نیشانتاشی؛ دانشگاه گالاتاسرای؛ دبیرستان کاباتاش؛ دانشگاه هنرهای زیبای معمار سینان؛ دانشگاه بوغازیچی | ۲٫۷ کیلومتر، ۸ دقیقه؛ ۱٫۷ کیلومتر، ۹ دقیقه؛ ۲٫۳ کیلومتر، ۹ دقیقه؛ ۳٫۱ کیلومتر، ۹ دقیقه؛ ۴٫۳ کیلومتر، ۱۴ دقیقه؛ ۸٫۶ کیلومتر، ۱۵ دقیقه |
| سلامت | کلینیک Medica؛ Istanbul Surgical؛ Florence Nightingale؛ Acıbadem Maslak | ۲٫۱ کیلومتر، ۹ دقیقه؛ ۲٫۳ کیلومتر، ۱۲ دقیقه؛ ۶٫۸ کیلومتر، ۱۳ دقیقه؛ ۱۰٫۴ کیلومتر، ۱۸ دقیقه |
| فضای سبز | پارک ماچکا | ۲٫۰ کیلومتر، ۹ دقیقه |
گزارش Kiler GYO برای ۱ ژانویه تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ این پروژه را کاری از نوع فروش زمین در برابر تقسیم درآمد (arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı) توصیف می‌کند. TOKİ، ادارهٔ توسعهٔ مسکن وابسته به وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی، مالک قطعه است؛ قرارداد در ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ با سرمایه‌گذاری مشترک Kiler GYO و Biskon Yapı امضا شد. TOKİ ۱۴٪ از کل درآمد واحدهای فروخته‌شده را دریافت می‌کند و سرمایه‌گذاری مشترک ۸۶٪.
گزارش سهم خود Kiler GYO از سرمایه‌گذاری مشترک را ۹۹٪ اعلام می‌کند.
بنابراین TOKİ مالک زمین و طرف قرارداد تقسیم درآمد است. گزارش‌ها آن را حامی پروژه توصیف نمی‌کنند و دربارهٔ حمایت از خریداران، فراتر از قواعد عمومی حقوق ترکیه، هیچ اظهاری ندارند؛ پس در اینجا هم چنین چیزی فرض نشده است.
گزارش ارزش‌گذاری ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ خلاصه می‌کند که پیمانکار در برابر آن باید چه کارهایی انجام دهد. پیمانکار ساختمان‌های موجود را تخریب می‌کند، پروژه‌ها را تهیه می‌کند و پروانه می‌گیرد، زیرساخت و محوطه‌سازی را می‌سازد و پروانه‌های بهره‌برداری و اسناد مالکیت واحدها را دریافت می‌کند.
پیمانکار ۱۷۷ خانه را در قطعه به TOKİ تحویل می‌دهد (۲۰ واحد ۲+۱ با ۹۰ متر مربع ناخالص و ۱۵۷ واحد ۳+۱ با ۱۲۰ متر مربع ناخالص) به‌همراه یک مسجد کوچک با فضای اجتماعی و آموزشی، ۱۴ خانهٔ ۳+۱ دیگر با ۱۲۰ متر مربع را روی قطعهٔ دیگری از TOKİ در Vişnezade می‌سازد و واحدهای باقی‌مانده را بازاریابی و می‌فروشد.
این خلاصه می‌افزاید که خانه‌های TOKİ از میان بلوک‌هایی انتخاب می‌شوند که این اداره ترجیح می‌دهد و طرح‌های مدیریت نیز بر همین پایه تنظیم می‌شوند.
ساختمان‌هایی که روی قطعه بودند، مطابق قانون ۶۳۰۶ دربارهٔ تبدیل مناطق در معرض خطر بلایا (متن قانون ۶۳۰۶) یادداشت «سازهٔ پرخطر» مورخ ۱۹ فوریهٔ ۲۰۲۱ را داشتند که گزارش آن را دلیل تخریبشان می‌داند. TOKİ قطعه را در ۱۱ دسامبر ۲۰۲۰ از راه تخصیص میان نهادهای عمومی تحویل گرفته بود.
سه پیامد دنبال می‌آید و اسناد عمومی هیچ‌کدام را روشن نمی‌کنند. نخست، ممکن است برخی بلوک‌ها خانه‌هایی در اختیار TOKİ داشته باشند؛ پس طرح مدیریت و تقسیم هزینه‌های مشترک باید برای بلوک مورد نظر خوانده شود. بر پایهٔ ماده ۲۸ قانون مالکیت آپارتمانی، یعنی قانون ۶۳۴ (متن قانون ۶۳۴)، طرح مدیریت همهٔ مالکان و جانشینان آنان را الزام‌آور می‌کند و تغییر آن به رأی چهار پنجم مالکان نیاز دارد.
دوم، تعداد واحدهای برای فروش روشن نیست، چنان‌که در بخش ۲ دیده شد. سوم، اسناد نمی‌گویند فروشنده در سند واحدِ ساخته‌شده روی زمین TOKİ با چه سمتی ظاهر می‌شود: گزارش ارزش‌گذاری ژانویهٔ ۲۰۲۳ TOKİ را مالک قطعه و حق ارتفاق طبقه را نوع سند فهرست کرده است.
خریدار می‌تواند به‌صورت کتبی از فروشنده بپرسد که چه کسی قرارداد فروش را امضا می‌کند، چه کسی سند را امضا می‌کند و در روز امضا چه یادداشت‌هایی بر قطعه بار شده است.
ماده ۳ قانون ۶۳۴ حق ارتفاق طبقه (kat irtifakı) را حق ارتفاقی وابسته به سهم زمین تعریف می‌کند که بر پایهٔ پروانهٔ بهره‌برداری ساختمان به مالکیت واحد (kat mülkiyeti) تبدیل می‌شود. برای مجموعه‌ای از ساختمان‌ها که زیرساخت و تأسیسات مشترک دارند، ماده ۶۶ اصطلاح toplu yapı (ساخت گروهی) را به کار می‌برد و می‌گوید با تکمیل ساختمان‌ها می‌توان حق ارتفاق طبقه را تبدیل کرد.
اینکه این مجموعه تحت آن قواعد گروهی ثبت شده است یا نه، پرسشی برای طرح مدیریت است؛ اگر شده باشد، تبدیل بلوک به بلوک از نظر قانونی ممکن است و زمان تحویل بلوک‌ها می‌تواند متفاوت باشد.
در سابقهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۳ نوع سند قطعه حق ارتفاق طبقه است که نخستین بار در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۲ با طرح مدیریتی مورخ ۱۵ نوامبر ۲۰۲۲ ثبت شده، و گزارش Kiler GYO تاریخ ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ را برای ثبت اصلاح‌شده می‌دهد. بر پایهٔ ماده ۴۱ قانون حمایت از مصرف‌کننده ۶۵۰۲ (متن قانون ۶۵۰۲)، فروش مسکن با پیش‌پرداخت در دفتر ثبت املاک ثبت می‌شود و قرارداد مقدماتی باید به‌شکل سند محضری باشد.
گزارش ارزش‌گذاری ژانویهٔ ۲۰۲۳ گودبرداری و پایدارسازی در حال انجام را ثبت می‌کند، با پیشرفت ساخت حدود ۱۰٪ به گفتهٔ Kiler GYO. گزارش ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید فرایند فروش و ساخت ادامه دارد. هیچ سندی که برای این راهنما یافت شد تاریخ تحویل یا پروانهٔ بهره‌برداری نمی‌دهد. ارتفاع مجاز، تعداد بلوک‌ها و افزایش احتمالی ظرفیت یعنی نباید یک تاریخ واحد برای کل مجموعه فرض کرد.
ماده ۴۴ قانون ۶۵۰۲ مهلت تحویل در فروش با پیش‌پرداخت را حداکثر ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد تعیین می‌کند. برای نمونه، قراردادی که در اکتبر ۲۰۲۶ امضا شود نمی‌تواند تحویل را دیرتر از اکتبر ۲۰۳۰ بگذارد. آنچه فروشنده را متعهد می‌کند، مدتی است که واقعاً در قرارداد نوشته شده و خسارت تأخیر.
| تاریخ | نقطهٔ عطف مستند | منبع |
|---|---|---|
| ۱۱ دسامبر ۲۰۲۰ | قطعه با تخصیص میان نهادهای عمومی به TOKİ منتقل می‌شود | گزارش ارزش‌گذاری، ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ |
| ۱۹ فوریهٔ ۲۰۲۱ | یادداشت «سازهٔ پرخطر» بر ساختمان‌های موجود (قانون ۶۳۰۶) | گزارش ارزش‌گذاری |
| ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ | قرارداد تقسیم درآمد توسط TOKİ و سرمایه‌گذاری مشترک Kiler GYO و Biskon Yapı امضا می‌شود | گزارش Kiler GYO، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ |
| ۲۲ اوت ۲۰۲۲ | پروانه‌های ساختمانی (گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۳ تاریخ‌های پروانهٔ بلوک‌ها را میان ۲۹ اوت و ۱ سپتامبر ۲۰۲۲ چاپ کرده است) | گزارش Kiler GYO؛ گزارش ارزش‌گذاری |
| ۲۴ نوامبر ۲۰۲۲ | حق ارتفاق طبقه ثبت می‌شود؛ طرح مدیریت مورخ ۱۵ نوامبر ۲۰۲۲ | گزارش ارزش‌گذاری |
| ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ | تاریخ گزارش ارزش‌گذاری: ۲۹۵ خانه، ۱۰ بلوک، پیشرفت ساخت حدود ۱۰٪ | گزارش ارزش‌گذاری |
| ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ | پروانه‌های اصلاح‌شدهٔ بلوک‌های F و G | گزارش Kiler GYO |
| ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ | حق ارتفاق طبقهٔ اصلاح‌شده ثبت می‌شود | گزارش Kiler GYO |
| ۲۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ | ارزیابی زیست‌محیطی برای پروژهٔ «افزایش ظرفیت» با ۳۵۲ خانه لازم نیست (استانداری استانبول) | خبر Foreks |
| ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | فرایند فروش و ساخت ادامه دارد؛ تاریخ تحویلی وجود ندارد | گزارش Kiler GYO |
صفحهٔ پلان طبقات سازنده پلان‌های دوبلکس را نام می‌برد (3+1 A1 و 5,5+2A، هر کدام با یک طبقهٔ پایین و یک طبقهٔ بالا) و متن وب‌سایت از باغ‌ها، تراس‌های بزرگ و کلبه‌های باغی اختصاصی یاد می‌کند. کارت شش نوع «Dbx» را میان ۲۳۰ و ۵۶۵ متر مربع نشان می‌دهد.
برای چنین واحدهایی پرسش‌ها به ثبت برمی‌گردند: آیا باغ یا تراس بخشی از قسمت مستقل در سند است، یا ملحقاتی است که بر پایهٔ ماده ۶ قانون ۶۳۴ ثبت شده، یا بخشی از مشاعات است که طرح مدیریت حق استفادهٔ انحصاری از آن را می‌دهد. پاسخ به این پرسش‌ها تعیین می‌کند که چه کسی هزینهٔ نگهداری را می‌پردازد و همراه واحد چه چیزی را می‌توان فروخت.
قواعد زیر برای شخص حقیقی خارجی اعمال می‌شود که در استانبول خانه می‌خرد و بر پایهٔ وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند. آنها از راهنمای خرید در این سایت (خرید ملک در ترکیه) خلاصه شده‌اند که هزینه‌ها و مالیات‌ها را با مثال‌های محاسبه‌شده توضیح می‌دهد. برای خرید در Referans Besiktas Istanbul، که هنوز در دست ساخت است، ترتیب کار با خرید دست‌دوم فرق دارد، زیرا قرارداد و ثبت پیش از سند می‌آیند.
| گام | چه اتفاقی می‌افتد | قاعده و ابزار |
|---|---|---|
| ۱. ابتدا اسناد | پیش از هر پیش‌پرداخت، پروانه‌ها، سابقهٔ حق ارتفاق طبقه و طرح مدیریت را بخوانید | قانون ۶۵۰۲، ماده ۴۰ (بند ۳): پیش از پروانهٔ ساختمانی فروش با پیش‌پرداخت ممنوع است |
| ۲. صلاحیت | تابعیتی که مصوبهٔ ریاست‌جمهوری اجازه داده باشد؛ سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ از مساحت قابل تملک خصوصی هر منطقه؛ بدون مناطق نظامی یا امنیتی | قانون ثبت املاک ۲۶۴۴، ماده ۳۵ |
| ۳. اطلاعات پیش از قرارداد | فروشنده فرم اطلاعات پیش از قرارداد را دست‌کم یک روز قبل از قرارداد تحویل می‌دهد؛ سپس حق انصراف ۱۴ روزه برقرار می‌شود | قانون ۶۵۰۲، مواد ۴۰ (بند ۲) و ۴۳ |
| ۴. قرارداد | سند محضری، ثبت‌شده در دفتر املاک؛ تحویل در مدت قرارداد و هرگز پس از ۴۸ ماه | قانون ۶۵۰۲، مواد ۴۱ و ۴۴ |
| ۵. ارز و ارزش‌گذاری | ادارات ثبت برای تملک اشخاص حقیقی خارجی مدرک فروش ارز خارجی به لیر و گزارش ارزش‌گذاری می‌خواهند | رویهٔ توضیح‌داده‌شده در راهنمای خرید؛ گزارش İHA دربارهٔ گزارش‌های ارزش‌گذاری |
| ۶. بیمه و مدارک | بیمهٔ اجباری زلزله (DASK)، اظهارنامهٔ ارزش شهرداری، گذرنامه با ترجمه، وکالتنامهٔ دارای آپوستیل در صورت وکالتی بودن | راهنمای TKGM؛ DASK |
| ۷. مالیات‌ها و عوارض | عوارض سند مالکیت ۲٪ از خریدار و ۲٪ از فروشنده بر قیمت اظهارشده که کمتر از ارزش مالیاتی نباشد؛ مالیات بر ارزش افزوده ۱۰٪ بر ۱۵۰ متر مربع خالص نخست و ۲۰٪ بر مازاد برای پروانه‌های پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲ | قانون ۴۹۲ ماده ۶۳؛ قانون مالیات بر ارزش افزوده ۳۰۶۵؛ تصمیم‌های ۵۳۵۹ و ۷۳۴۶ |
| ۸. سند | مالکیت واحد پس از پروانهٔ بهره‌برداری ثبت می‌شود؛ مالکیت را سند منتقل می‌کند، نه قرارداد | قانون ۶۳۴، ماده ۳؛ راهنمای TKGM |
دربارهٔ مالیات بر ارزش افزوده، ماده ۱۳ (بند ۱، زیربند i) قانون مالیات بر ارزش افزوده (قانون ۳۰۶۵) نخستین تحویل خانه به خارجی غیرمقیم را که با ارز خارجی واردشده به ترکیه پرداخت می‌کند معاف می‌کند، با شرط سه‌ساله برای عدم واگذاری؛ فاکتور باید بگوید کدام رفتار مالیاتی به کار رفته است. عوارض سند مالکیت را قانون ۴۹۲ تنظیم می‌کند. پروانه‌های این مجموعه از اوت ۲۰۲۲ هستند، یعنی پس از مرز ۱ آوریل ۲۰۲۲ برای نرخ‌های ۱۰٪ و ۲۰٪.
مقررات تجارت املاک در ۱ اکتبر ۲۰۲۶ اصلاح شد (روزنامهٔ رسمی 33387) و تاریخ گذار نظام پرداخت ملک را به ۱ دسامبر ۲۰۲۶ منتقل می‌کند (خلاصهٔ اصلاحیه). نرخ ارز خارجی به‌کاررفته در این صفحه ۱ دلار آمریکا = ۴۹٫۶۵۴۰ لیر ترکیه (TRY) است، طبق بولتن بانک مرکزی ترکیه (CBRT) در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ (نرخ‌های روزانهٔ CBRT).
قانون ثبت املاک ۲۶۴۴ به‌صورت فایل PDF در پایگاه قوانین در دسترس است و راهنمای رسمی برای خریداران خارجی به‌صورت یک فایل PDF در یک وب‌سایت دولتی میزبانی می‌شود؛ وب‌سایت خود اداره ثبت tkgm.gov.tr است. شرایط پرداخت اقساطی در راهنمای خرید آپارتمان به‌صورت اقساط توضیح داده شده است؛ راهنمای مالیات ملک نرخ‌های سالانه را به برآورد تبدیل می‌کند.
بر پایهٔ وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، ماده ۲۰ (بند ۲، زیربند b) آیین‌نامهٔ اجرایی قانون شهروندی برای مسیر ملک ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا را تعیین کرده است. تصمیم شمارهٔ ۵۵۵۴ (روزنامهٔ رسمی ۱۳ مه ۲۰۲۲، شمارهٔ 31834، PDF روزنامه) این رقم را از ۲۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا بالا برد و تصمیم شمارهٔ ۷۹۳۸ (روزنامهٔ رسمی ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳، شمارهٔ 32397، PDF روزنامه) ملک را به واحدی با سند مالکیت واحد یا حق ارتفاق طبقه، یا زمینی دارای ساختمان محدود کرد.
یادداشت ممنوعیت فروش به مدت سه سال در سند، در یک خلاصهٔ دفتر حقوقی از بند اصلاح‌شده توصیف شده است. مبنای قانونی ماده ۱۲ قانون شهروندی ۵۹۰۱ است. با نرخ بالا، ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برابر با ۱۹٬۸۶۱٬۶۰۰ لیر ترکیه (TRY) می‌شود، فقط برای نمونه.
صلاحیت یک واحد مشخص به گزارش ارزش‌گذاری، قیمت خرید و روش پرداخت، و تأیید مقام‌ها بستگی دارد و باید پیش از امضا برای هر واحد بررسی شود. کمترین قیمت کارت برای هر چیدمان در این پروژه ۶۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا بیشتر است، اما مصوبه ارزش را بر پایهٔ گزارش ارزش‌گذاری می‌شمارد، پس کارت دربارهٔ صلاحیت چیزی نمی‌گوید.
برای مالکان، اقامت کوتاه‌مدت بر ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ استوار است که وزارت ارزش ملک را در آن تعیین می‌کند؛ کف ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای سندهای از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ را Cumhuriyet گزارش کرده است. درخواست‌ها به ریاست مدیریت مهاجرت می‌رود و خلاصهٔ این موضوع در این سایت در صفحهٔ شهروندی و مهاجرت آمده است.
ریسک‌های اصلی در Referans Besiktas Istanbul از چیزهایی می‌آید که منتشر نشده‌اند. در اسناد یافت‌شده تاریخ تحویل وجود ندارد، تعداد واحدها دو رقم دارد، چیدمان‌های کارت با چیدمان‌های سازنده فرق دارند و قرارداد تقسیم زمین یک نهاد عمومی را به زنجیرهٔ مالکیت می‌افزاید. اینها شکاف‌هایی هستند که باید به‌صورت کتبی بسته شوند و نه یافته‌هایی دربارهٔ خود پروژه.
ارز مورد دوم است. قیمت‌های کارت به دلار هستند، در حالی که لیر در دوازده ماه تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ ۱۵٫۵٪ از ارزش دلاری خود را از دست داد (نرخ‌های CBRT در راهنمای خرید). قرارداد به لیر با شاخص‌گذاری دلاری، یا به دلار، هزینه را به طرف‌های متفاوتی منتقل می‌کند؛ پس بند ارز شایستهٔ خواندنی دقیق است.
بیمه مورد سوم است. بیمهٔ اجباری DASK برای بیمه‌نامه‌هایی که از اکتبر ۲۰۲۶ شروع می‌شوند حداکثر مبلغ بیمه‌شدهٔ ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ لیر ترکیه (TRY) دارد و صفحهٔ تعرفهٔ DASK برای نوامبر رقم بالاتری را فهرست کرده است؛ این سقف کسری از قیمت‌های کارت است، پس تهیهٔ پوشش خصوصی تصمیمی جداگانه است. هزینه‌های جاری مورد چهارم‌اند: مجتمعی ده‌بلوکه با محوطه‌سازی، عناصر آبی و استخر سرپوشیده معمولاً شارژ خدمات خواهد داشت و هیچ رقمی برای آن تاکنون منتشر نشده است.
قواعد اجاره مورد پنجم است. اقامت‌های کوتاه تا ۱۰۰ روز بر پایهٔ قانون ۷۴۶۴ مجوز می‌خواهند و در ساختمان چندواحدی تصمیم یکپارچهٔ مالکان لازم است؛ راهنمای قانون اجارهٔ کوتاه‌مدت ترکیه جزئیات را می‌دهد. قواعد این راهنما تغییر می‌کنند: ارزش‌های مالیاتی، عوارض و تاریخ نظام پرداخت میان دسامبر ۲۰۲۵ و اکتبر ۲۰۲۶ جابه‌جا شدند.
| سند یا بررسی | صادرکننده یا نگه‌دارنده | چرا اهمیت دارد | کجا تأیید کنیم |
|---|---|---|---|
| سابقهٔ سند (tapu kaydı) قطعه و واحد | اداره ثبت املاک | مالک، حق ارتفاق طبقه، یادداشت‌ها و رهن‌ها را نشان می‌دهد | tkgm.gov.tr |
| پروانهٔ ساختمانی و پروژهٔ مصوب بلوک | شهرداری بشیکتاش | ارتفاع، مساحت و پروانه‌های اصلاح‌شدهٔ سال ۲۰۲۳ را تأیید می‌کند | besiktas.bel.tr |
| فهرست حق ارتفاق طبقه و طرح مدیریت | اداره ثبت املاک؛ سازنده | سهم‌های زمین، خانه‌های TOKİ و تقسیم هزینه را نشان می‌دهد | قانون ۶۳۴، مواد ۳، ۲۸، ۶۶ |
| فرم اطلاعات پیش از قرارداد و قرارداد فروش | فروشنده؛ دفترخانه | مدت تحویل، جریمه‌ها، ارز، حق انصراف | قانون ۶۵۰۲، مواد ۴۰ تا ۴۵ |
| بیمهٔ تکمیل پروژه یا پوشش دیگر | فروشنده؛ بیمه‌گر | بالاتر از مرز متراژ وزارت اعمال می‌شود | قانون ۶۵۰۲، ماده ۴۲ |
| گزارش ارزش‌گذاری | ارزیاب دارای مجوز از طریق سامانه‌های اداره ثبت | برای تملک خارجیان و مسیر شهروندی لازم است | گزارش İHA دربارهٔ TADEBİS |
| پروانهٔ بهره‌برداری و سند مالکیت واحد | شهرداری؛ اداره ثبت املاک | حق ارتفاق طبقه را به مالکیت واحد تبدیل می‌کند | قانون ۶۳۴، ماده ۳ |
| مدرک ارز خارجی، بیمهٔ DASK، اظهارنامهٔ ارزش | بانک؛ DASK؛ شهرداری | مدارکی که اداره ثبت می‌خواهد | راهنمای TKGM |
| یادداشت‌های قطعه در روز امضا | اداره ثبت املاک | رهن‌ها یا حقوق اشخاص ثالث را آشکار می‌کند | tkgm.gov.tr |
اسناد افشای شرکت بورسی نیز به‌صورت عمومی در دسترس هستند: Kiler GYO گزارش‌های فعالیت و رویدادهای مهم خود را در پلتفرم افشای عمومی ثبت می‌کند؛ پس تغییر در وضعیت پروژه معمولاً پیش از صفحهٔ فروش آنجا ظاهر می‌شود. توجه کنید که این راهنما به قرارداد فروش دسترسی ندارد و آن را توصیف نمی‌کند.
جدول هر یازده آگهی استانبول این سایت را فهرست می‌کند. نام آگهی، نام پروژه نزد خود سازنده در صورت تفاوت، منطقه، وضعیت یا تحویل منتشرشده، انواع واحد و کمترین قیمت روی کارت هر آگهی را در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد. هیچ سازنده‌ای در جدول فهرست قیمت را در صفحه‌های خود منتشر نمی‌کند، پس ستون آخر فقط داده‌های کارت است.
| پروژه (نام آگهی) | نام پروژه نزد سازنده | منطقه | وضعیت یا تحویل منتشرشده | انواع واحد | کمترین قیمت کارت |
|---|---|---|---|---|---|
| Referans Beşiktaş (همین صفحه) | Referans Beşiktaş | بشیکتاش (عباس‌آغا) | فروش و ساخت ادامه دارد (سپتامبر ۲۰۲۶)؛ بدون تاریخ تحویل | نام پلان‌ها از 2+1R تا 5,5+2A دوبلکس؛ کارت ۱+۱ تا ۶٫۵+۱ | ۶۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
| Referans Göktürk | Referans Göktürk | ایوپ‌سلطان (گوک‌تورک) | آماده‌سازی برای فروش و ساخت (سپتامبر ۲۰۲۶)؛ پروانه‌ها اکتبر ۲۰۲۳؛ بدون تاریخ تحویل | سیمپلکس، دوبلکس پشت‌بامی، دوبلکس باغ‌دار (متن سایت)؛ کارت ۲+۱ تا ۴٫۵+۱ | ۴۹۵٬۰۰۰ دلار آمریکا (۲+۱) |
| JW Marriott Residences Tarabya | JW Marriott Residences Tarabya | ساریر (طرابیا) | در وب‌سایت رسمی ذکر نشده | چهار پلان نمونه از ۲+۱ تا ۴+۱، ۱۰۰٫۴۲ تا ۳۴۰٫۵۹ متر مربع ناخالص؛ کارت ۰+۱ تا ۴+۱ | ۳۵۵٬۰۰۰ دلار آمریکا (بالای کارت) |
| City Residences | Bomonti Residences by Rotana | شیشلی (بومونتی) | با مدیریت Rotana به‌صورت آپارتمان‌های خدماتی؛ تحویل منتشر نشده | کارت ۱+۱ تا ۴٫۵+۱ | ۶۸۴٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
| Hayat Vision | Bu Hayat | پندیک (کورتکوی) | وضعیت رسمی وجود ندارد؛ مطبوعات دسامبر ۲۰۲۴ را می‌دهند | نه بلوک، ۲+۱ تا ۵+۱ | ۵٬۹۲۰٬۰۰۰ لیر ترکیه (۲+۱) |
| Modasehir Residences | Ataşehir Modern | آتاشهیر | نخستین مالکان در آوریل ۲۰۲۵ نقل مکان کردند (خبرگزاری آناتولی)؛ ۹۷۹ خانه و ۴۴ واحد تجاری در وب‌سایت رسمی | ۱+۱ تا ۵+۱ | ۵۹۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
| Marina Residences | Yaşam Marina | بیلیک‌دوزو | در وب‌سایت رسمی ذکر نشده | ۲+۱ با ۱۲۵ متر مربع، ۳+۱ با ۱۶۵ و ۱۷۵ متر مربع، ۴+۱ با ۲۲۵ متر مربع (پلان‌ها) | ۲۶۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (۲+۱) |
| Evler Residences | Avrupa Residence Yamanevler | اومرانیه (یامان‌اولر) | ذکر نشده؛ ۳۴۳ خانه، ۷ دفتر، ۱۶ مغازه | ۱+۱ تا ۳+۱، ۷۴٫۴۰ تا ۳۶۱٫۹۳ متر مربع | ۳۷۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
| Maslak Vision | Maslak Dream | ساریر (مسلک-آیازاغا) | در وب‌سایت رسمی نیست | نه نوع ۱+۱، ۷۴٫۶۱ تا ۸۱٫۴۰ متر مربع ناخالص | ۳۹۴٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
| Benlexa | Benesta Benleo Acıbadem | اسکودار (آجی‌بادم) | تحویل منتشر نشده | چهار مجموعهٔ مسکونی؛ کارت ۱+۱ تا ۳+۱ | ۴۴۷٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
| Beneglow | Benesta Center Bahçelievler | باهچه‌لی‌اولر | ذکر نشده | چهار بلوک مسکونی؛ کارت ۱+۱ تا ۴+۱ | ۳۱۳٬۰۰۰ دلار آمریکا (۱+۱) |
پروژهٔ بشیکتاش و Referans Göktürk سازنده‌ای مشترک دارند و در هر دو مورد گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ شرکت Kiler GYO پروژه‌ای را توصیف می‌کند که هنوز کامل نشده است، اما در مرحله‌های متفاوت.
این دو پروژه از نظر محیط پیرامون با یکدیگر فرق دارند: بشیکتاش در ساحل بسفر در مرکز استانبول است، در حالی که صفحهٔ موقعیت سازنده گوک‌تورک را، در ایوپ‌سلطان، ۱۶٫۷ کیلومتر از فرودگاه استانبول قرار می‌دهد. دو آگهی دیگر را بهره‌بردارانشان یا مطبوعات از پیش در حال استفاده توصیف کرده‌اند، در حالی که برای بقیه صفحه‌های سازنده وضعیتی ندارند.
کمینه‌های کارت از ۲۶۰٬۰۰۰ دلار آمریکا در Marina Residences تا ۶۸۴٬۰۰۰ دلار آمریکا در City Residences است و Hayat Vision به لیر قیمت‌گذاری شده است؛ فقط کارت‌های Referans Beşiktaş، Referans Göktürk، Modasehir Residences و City Residences از ۴۹۵٬۰۰۰ دلار آمریکا یا بیشتر شروع می‌شوند.
قیمت چیدمان‌ها، مناطق و مرحله‌های متفاوت بدون متراژ قابل مقایسه نیست و تعداد کمی از این پروژه‌ها آن را منتشر می‌کنند. زمینهٔ بیشتر در صفحهٔ کشور ترکیه، صفحهٔ شهر استانبول، فهرست آپارتمان‌های فروشی در استانبول و مقایسهٔ قیمت شهرها آمده است.
اطلاعات سازنده که در ادامه می‌آید به همان چیزی محدود است که اسناد خود شرکت بیان می‌کنند.
گزارش فعالیت Kiler GYO برای ۱ ژانویه تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید شرکت در ۱ سپتامبر ۲۰۰۵ با نام Kiler İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. تأسیس شد و پس از تغییر نام‌ها، بر پایهٔ ثبت ۱۰ مارس ۲۰۰۸ به شرکت املاک بورسی از نوع GYO (صندوق سرمایه‌گذاری املاک) تبدیل شد و نام Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. را گرفت. سهام آن از ۲۰ آوریل ۲۰۱۱ با نماد KLGYO در بورس استانبول (Borsa Istanbul) معامله می‌شود.
این گزارش Referans Beşiktaş را میان پروژه‌های در حال اجرای خود فهرست می‌کند، با سهم ۹۹٪ Kiler GYO در سرمایه‌گذاری مشترک، و Biskon Yapı A.Ş. را شریک سرمایه‌گذاری مشترک برای این پروژه و برای Referans Pendik نام می‌برد. Referans Göktürk را، که صفحهٔ آن در همین سایت است، پروژه‌ای در مرحلهٔ آماده‌سازی فهرست می‌کند. وب‌سایت Biskon Yapı biskon.com.tr است.
اظهارات شرکت دربارهٔ سال‌های فعالیت و تعداد پروژه‌ها در وب‌سایت Kiler GYO آمده و اظهارات بازاریابی خود شرکت هستند؛ این راهنما آنها را به‌عنوان واقعیت تکرار نمی‌کند. کسانی که بخواهند شرکت را دنبال کنند می‌توانند اسناد ثبت‌شدهٔ آن را در KAP و خود گزارش (گزارش ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶) بخوانند. گزارش ارزش‌گذاری ژانویهٔ ۲۰۲۳ (گزارش ارزش‌گذاری) را یک شرکت ارزش‌گذاری مستقل دارای مجوز برای شرکت تهیه کرده است.
Referans Besiktas Istanbul یک مجتمع مسکونی چندبلوکه در محلهٔ عباس‌آغا در بشیکتاش است. اسناد آن سرمایه‌گذاری مشترک Kiler GYO A.Ş. و Biskon Yapı A.Ş. را به‌عنوان سازنده نام می‌برند که روی زمین متعلق به TOKİ و بر پایهٔ قرارداد تقسیم درآمد امضاشده در ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ کار می‌کند. Kiler GYO در بورس استانبول فهرست شده است. وب‌سایت سازنده منبع اصلی برند است و گزارش‌های نظارتی شرکت منبع اصلی واقعیت‌ها.
هیچ سندی که برای این راهنما یافت شد چنین نمی‌گوید. گزارش Kiler GYO برای ۱ ژانویه تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ بیان می‌کند که فرایند فروش و ساخت ادامه دارد و از پروانهٔ بهره‌برداری نامی نمی‌برد. سازنده تاریخ تحویلی منتشر نکرده است. اظهارات قدیمی دربارهٔ تحویل در سال ۲۰۲۵ و فیلد سال ساخت در کارت آگهی منبع سازنده ندارند. خریدار باید مدت تحویل در قرارداد و وضعیت پروانهٔ بهره‌برداری بلوک مشخص را بخواهد.
سازنده این تعداد را اعلام نکرده است. گزارش ارزش‌گذاری Kiler مورخ ۳ ژانویهٔ ۲۰۲۳ تعداد ۲۹۵ خانه را زیر حق ارتفاق طبقه در ده بلوک می‌شمارد و تصمیم زیست‌محیطی گزارش‌شده در ۲۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ دربارهٔ پروژه‌ای با «افزایش ظرفیت» و ۳۵۲ خانه است. جداگانه، ۱۷۷ خانه در قطعه و ۱۴ خانه در جای دیگر باید به TOKİ تحویل شوند و اسناد نمی‌گویند آنها داخل مجموع‌ها هستند یا نه. فهرست جاری حق ارتفاق طبقه به این پرسش پاسخ می‌دهد.
TOKİ مالک قطعه و طرف قرارداد تقسیم درآمد است: ۱۴٪ از درآمد فروش و تعدادی خانهٔ تکمیل‌شده را دریافت می‌کند. برای خریدار این موضوع پرسش‌های عملی دربارهٔ فروشندهٔ ثبتی، دربارهٔ اینکه کدام بلوک‌ها خانه‌های TOKİ دارند و دربارهٔ اینکه طرح مدیریت هزینه‌های مشترک را چگونه تقسیم می‌کند پیش می‌آورد. اسناد هیچ حمایتی از خریدار فراتر از قواعد عمومی حقوق ترکیه توصیف نمی‌کنند، پس این پاسخ‌ها را باید به‌صورت کتبی خواست.
صفحهٔ پلان طبقات سازنده پلان‌های 2+1R، 3+1 A1 دوبلکس، 3+1 B، 4+1 A1 و 5,5+2A دوبلکس را بدون متراژ نام می‌برد و گزارش‌های Kiler GYO برای خانه‌های سهم TOKİ ۹۰ متر مربع ناخالص را برای ۲+۱ و ۱۲۰ متر مربع ناخالص را برای ۳+۱ می‌دهند. کارت این آگهی چیدمان‌هایی از ۱+۱ تا ۶٫۵+۱ با متراژ ۶۵ تا ۵۶۵ متر مربع نشان می‌دهد و پشتوانهٔ این متراژها اسناد سازنده نیست.
سازنده فهرست قیمت منتشر نمی‌کند. کارت این آگهی کمینه‌های هر چیدمان را از ۶۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای ۱+۱ تا ۳٬۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای دوبلکس ۴٫۵+۲ نشان می‌دهد، در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، با بازهٔ کلی تا ۲٬۸۶۳٬۰۰۰ دلار آمریکا در بالای کارت. اینها ارقام کارت هستند و نه پیشنهاد فروش، و اطلاعاتی دربارهٔ موجود بودن ندارند. از فروشنده فهرست قیمت کتبی با ذکر مبنای متراژ، مالیات بر ارزش افزوده و ارز بخواهید.
بر پایهٔ وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، مسیر ملک بر پایهٔ ماده ۲۰ (بند ۲، زیربند b) آیین‌نامه ارزشی دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، واحدی با سند حق ارتفاق طبقه یا مالکیت واحد و یادداشت ممنوعیت فروش سه‌ساله را می‌خواهد. اینکه یک واحد مشخص آن را برآورده می‌کند یا نه به گزارش ارزش‌گذاری، قیمت و روش پرداخت و تأیید مقام‌ها بستگی دارد و باید پیش از امضا برای هر واحد بررسی شود. خرید به‌طور خودکار به آن نمی‌انجامد.
اشخاص حقیقی خارجی با تابعیت‌های مجاز طبق مصوبهٔ ریاست‌جمهوری می‌توانند بر پایهٔ ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴ بخرند، در سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ از مساحت قابل تملک خصوصی منطقه، و بیرون از مناطق نظامی و امنیتی. برای خرید اقامت لازم نیست. اداره ثبت قطعه را با نقشه‌های مناطق تطبیق می‌دهد و وکالتنامهٔ صادرشده در خارج به آپوستیل یا گواهی کنسولی و ترجمه نیاز دارد.
اقلام اصلی عبارت‌اند از سهم ۲٪ خریدار از عوارض سند مالکیت بر قیمت اظهارشده که کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری نباشد، بیمهٔ اجباری DASK و، برای خانهٔ نو از سازنده، مالیات بر ارزش افزوده ۱۰٪ بر ۱۵۰ متر مربع خالص نخست و ۲۰٪ بر مازاد، در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶. گزارش ارزش‌گذاری، ترجمهٔ رسمی و هر کارمزد کارگزار جدا است. شارژ خدمات پس از تحویل جاری می‌شود و طرح مدیریت آن را تعیین می‌کند.
سازنده هیچ ایستگاهی را نام نمی‌برد. ویکی‌پدیا ایستگاه یلدیز (Yıldız) در خط M7 را پایانه‌ای می‌داند که در ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۳ افتتاح شد و نقطهٔ OpenStreetMap آن در خط مستقیم ۰٫۴۱ کیلومتر از سنجاقک کارت فاصله دارد. خط مستقیم از مسیر پیاده کوتاه‌تر است و وضعیت ایستگاه و برنامهٔ زمانی آن را پیش از اتکا باید با Metro İstanbul تأیید کرد.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
