این صفحه پروژه را با نام Marina Residences Istanbul فهرست می‌کند؛ نام رسمی پروژه از نگاه سازنده Yaşam Marina است، مجموعه‌ای در بیلیک‌دوزو (Beylikdüzü) در سمت اروپایی استانبول که طبق سایت خودِ سازنده، شرکت Lionia Yapı and Partners آن را ساخته است. شناسایی پروژه بر تطبیق متراژ پلان‌ها و قیمت‌های ورودی با یک آگهی آژانس استوار است و درجهٔ اطمینان آن «بالا» ارزیابی شده است. این راهنما نشان می‌دهد سازنده چه چیزی منتشر کرده، چه چیزهایی را فقط آژانس‌ها می‌گویند، کدام رقم‌ها با هم نمی‌خوانند و چه چیزهایی را باید کتباً مطالبه کرد. هر قاعده و نرخی که در ادامه آمده به تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ ثبت شده است.
صفحهٔ داستان پروژه در سایت سازنده مجموعه‌ای نزدیک به دریا در بیلیک‌دوزو را توصیف می‌کند که برای خانواده‌ها طراحی شده است: استخر، فضای سبز، زمین‌های تنیس و بسکتبال، زمین بازی کودکان، رستوران و کافه، حمام ترکی و یک مرکز خرید روباز، در آپارتمان‌هایی از ۲+۱ تا ۵+۲. سایت همچنین از مفهوم خانهٔ هوشمند و پی تقویت‌شده با بتن C30/C35 نام می‌برد. این عبارت‌ها از خود سازنده است و در اینجا به‌طور مستقل تأیید نشده است.
صفحه‌های سازنده (صفحهٔ اصلی، داستان، مفهوم، پلان‌ها و تماس، خوانده‌شده در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶) هیچ وضعیت تکمیل، تاریخ تحویل، تعداد واحد، مساحت زمین، قیمت، شمارهٔ پروانه یا مجوز و هیچ اطلاعاتی دربارهٔ سند مالکیت منتشر نکرده‌اند. صفحهٔ اصلی فقط یک شعار و یک منو دارد.
صفحه‌های آژانس‌ها این خلأ را پر می‌کنند و با هم نمی‌خوانند. آگهی Skyline Holding تاریخ تحویل ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴، پنج بلوک، ۳۰۰ خانه به‌علاوهٔ ۴۰ واحد تجاری و ۴۰٬۰۰۰ متر مربع زمین را نشان می‌دهد و پروژه را آماده علامت‌گذاری کرده است.
یک آگهی Emlak34 در port724.com آن را «Hemen Teslim» (تحویل فوری) برچسب زده است؛ در متن خود ۳۲۰ خانه به‌علاوهٔ ۴۰ واحد تجاری می‌شمارد اما در فهرست ویژگی‌ها ۳۰۰ خانه آورده و در سرتیتر زمینی به مساحت ۳۷٬۹۴۰ متر مربع چاپ کرده، در حالی که در متن ۴۰٬۰۰۰ متر مربع آمده است. این‌ها رقم‌های آژانس‌ها هستند، نه اظهارات سازنده و نه مجوز.
کارت این سایت قیمت‌های ورودی USD ۲۶۰٬۰۰۰ (۲+۱، ۱۲۵ متر مربع)، USD ۳۵۳٬۰۰۰ (۳+۱، ۱۷۵ متر مربع) و USD ۴۹۶٬۰۰۰ (۴+۱، ۲۲۵ متر مربع) را نشان می‌دهد، طبق کارت آگهی ما، به تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶. کارت یک فید آژانسی است که آخرین بار در ۲۶ اوت ۲۰۲۶ ویرایش شده و قیمت‌هایش در حدود ۱٪ از نمای Skyline (USD ۲۶۰٬۰۰۰ و ۳۵۱٬۰۰۰ و ۴۹۵٬۰۰۰) فاصله دارد.
صفحهٔ کشور ترکیه و صفحهٔ شهر استانبول زمینهٔ گسترده‌تر را ارائه می‌دهند.
| واقعیت‌های کلیدی Marina Residences Istanbul | به‌صورت منتشرشده | منبع و یادداشت |
|---|---|---|
| نام آگهی و نام رسمی | این صفحه پروژه را با نام Marina Residences Istanbul فهرست می‌کند؛ نام رسمی پروژه از نگاه سازنده Yaşam Marina است | شناسایی با تطبیق متراژ پلان‌ها (۱۲۵، ۱۷۵، ۲۲۵ متر مربع) و قیمت‌های ورودی با یک آگهی آژانس از Yaşam Marina؛ اطمینان بالا |
| سازنده | Lionia Yapı and Partners، تأسیس ۲۰۱۰ در استانبول | متن شرکت در صفحهٔ داستان پروژه سازنده |
| موقعیت به‌صورت منتشرشده | بیلیک‌دوزو، استانبول؛ «نزدیک به دریا» | محله بسته به منبع فرق می‌کند: Marmara، Adnan Kahveci یا Kavaklı (بخش ۳) |
| وضعیت | از سوی سازنده بیان نشده است | برچسب آژانس‌ها: «Hemen Teslim» (port724)، «Ready» (Skyline)؛ پروانهٔ بهره‌برداری دیده نشده است |
| تحویل | از سوی سازنده منتشر نشده است | ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴ فقط در نمای Skyline |
| بلوک‌ها و خانه‌ها | در سایت سازنده نیست؛ آژانس‌ها: ۵ بلوک، ۳۰۰ یا ۳۲۰ خانه، ۴۰ واحد تجاری | رقم‌های آژانس‌ها، تأییدنشده |
| زمین | در سایت سازنده نیست؛ آژانس‌ها: ۴۰٬۰۰۰ متر مربع یا ۳۷٬۹۴۰ متر مربع | رقم‌های آژانس‌ها، تأییدنشده |
| انواع واحد | ۲+۱ تا ۵+۲؛ پلان برای ۲+۱، ۳+۱ و ۴+۱ نشان داده شده است | سازنده: صفحه‌های پلان‌ها و داستان |
| متراژها | پلان‌های ۱۲۵، ۱۶۵، ۱۷۵ و ۲۲۵ متر مربع؛ بازهٔ متن ۱۲۵-۳۷۵ متر مربع | ناخالص یا خالص بودن بیان نشده است |
| قیمت | از USD ۲۶۰٬۰۰۰ (۲+۱) تا USD ۴۹۶٬۰۰۰ (۴+۱)، قیمت‌های ورودی به‌تفکیک نوع | طبق کارت آگهی ما، به تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶؛ قیمت سازنده نیست |
| وضعیت سند مالکیت | منتشر نشده است | سابقهٔ ثبتی سند و پروانهٔ بهره‌برداری را بخواهید (بخش ۶) |
| تماس | بازنشر نشده است | مشخصات تماس در صفحهٔ خود سازنده است |
صفحهٔ پلان‌های سازنده چهار پلان را فهرست می‌کند: یک ۲+۱ با ۱۲۵ متر مربع، دو پلان ۳+۱ با ۱۶۵ و ۱۷۵ متر مربع و یک ۴+۱ با ۲۲۵ متر مربع. این صفحه نمی‌گوید مساحت‌ها ناخالص هستند یا خالص و برای هر نوع تعداد واحد هم نمی‌دهد. پروژهٔ معماری تأییدشده که برای مالکیت آپارتمانی ثبت می‌شود، مساحت ساخت هر واحد را مشخص می‌کند (قانون مالکیت آپارتمانی ۶۳۴، ماده ۱۲)؛ بنابراین پاسخ این پرسش در همان سند است.
صفحهٔ داستان بازه را از ۲+۱ تا ۵+۲ و از ۱۲۵ تا ۳۷۵ متر مربع گسترش می‌دهد، اما برای ۵+۲ یا هر خانه‌ای بزرگ‌تر از ۲۲۵ متر مربع پلانی نشان داده نشده است: سقف بازهٔ اعلام‌شده ۱٫۶۷ برابر بزرگ‌ترین پلان است (۳۷۵ تقسیم بر ۲۲۵).
کارت سه پلان از این چهار پلان را تکرار می‌کند و ۳+۱ با ۱۶۵ متر مربع را کنار می‌گذارد. نمای Skyline در هر نوع مساحت‌هایی دارد که ۵ تا ۱۰ متر مربع فرق می‌کنند. جدول این سه منبع را کنار هم می‌گذارد و قیمت ورودی هر متر مربع را هم می‌افزاید که از روی کارت و با نرخ USD ۱ = TRY ۴۹٫۶۵۴۰ (نرخ فروش ارز بانک مرکزی ترکیه (CBRT)، بولتن ۲۰۲۶/۲۰۱ مورخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶) محاسبه شده است.
| انواع واحد Marina Residences Istanbul: پلان‌های سازنده، کارت و نمای آژانس | مساحت پلان سازنده (متر مربع) | مساحت و قیمت ورودی کارت (USD) | مساحت و قیمت شروع نمای Skyline (USD) | قیمت هر متر مربع طبق کارت (USD / TRY) |
|---|---|---|---|---|
| ۲+۱ | ۱۲۵ | ۱۲۵ متر مربع، ۲۶۰٬۰۰۰ | ۱۲۰ متر مربع، ۲۶۰٬۰۰۰ | ۲٬۰۸۰ / ۱۰۳٬۲۸۰ |
| ۳+۱ | ۱۶۵ و ۱۷۵ | ۱۷۵ متر مربع، ۳۵۳٬۰۰۰ | ۱۸۰ متر مربع، ۳۵۱٬۰۰۰ | ۲٬۰۱۷ / ۱۰۰٬۱۵۹ |
| ۴+۱ | ۲۲۵ | ۲۲۵ متر مربع، ۴۹۶٬۰۰۰ | ۲۳۵ متر مربع، ۴۹۵٬۰۰۰ | ۲٬۲۰۴ / ۱۰۹٬۴۵۹ |
| ۵+۲ | تا ۳۷۵ (فقط در متن، بدون پلان) | در کارت نیست | فهرست نشده | قابل محاسبه نیست |
سه برداشت از این جدول به دست می‌آید که هر کدام از همین ارقام محاسبه شده است. قیمت هر متر مربع در کارت بین ارزان‌ترین نوع (۳+۱) و گران‌ترین (۴+۱) ۹٫۳٪ اختلاف دارد. ارقام Skyline قیمتی میان USD ۱٬۹۵۰ تا ۲٬۱۶۷ برای هر متر مربع می‌دهند، پس دو منبع آژانسی مساحت یکسانی را توصیف نمی‌کنند. و اختلاف ۵ تا ۱۰ متر مربعی در یک نوع واحد آن‌قدر بزرگ است که تعریف مساحت (ناخالص با سهم بالکن، یا خالص) باید پیش از مقایسهٔ هر قیمتی کتباً تثبیت شود.
دربارهٔ آستانهٔ شهروندی، متن آیین‌نامه در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ چنین است: بند (b) از زیربند ۲ ماده ۲۰ آیین‌نامهٔ اجرایی قانون شهروندی مبلغ USD ۴۰۰٬۰۰۰ را تعیین می‌کند، پس از تصمیم ۵۵۵۴ (روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete)، ۱۳ مه ۲۰۲۲، شمارهٔ 31834) و تصمیم ۷۹۳۸ (روزنامهٔ رسمی، ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳، شمارهٔ 32397) نوع ملک را به واحدهای دارای مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق طبقه (kat irtifakı) و به زمین‌هایی که بنا دارند محدود کرد.
سه مبلغ ورودی کارت به ترتیب ۶۵٫۰٪، ۸۸٫۳٪ و ۱۲۴٫۰٪ از USD ۴۰۰٬۰۰۰ هستند. این مقایسه یک قیمت آژانسی را کنار یک رقم قانونی می‌گذارد و نشان نمی‌دهد که هیچ واحدی پذیرفته می‌شود: ارزش همان است که در گزارش ارزش‌گذاری آمده، قیمت خرید و روش پرداخت بررسی می‌شود، قید سه‌سالهٔ ممنوعیت فروش اعمال می‌شود و تصمیم با مراجع است. برای خود برنامه به صفحهٔ شهروندی و مهاجرت نگاه کنید.
بیلیک‌دوزو در سمت اروپایی استانبول و در ساحل شمالی دریای مرمره قرار دارد. قانون ۵۷۴۷ (تصویب ۶ مارس ۲۰۰۸، روزنامهٔ رسمی ۲۲ مارس ۲۰۰۸، شمارهٔ 26824 (مکرر)) این منطقه را با ده محله ایجاد کرد که سه‌تای آن‌ها در اینجا اهمیت دارد: Marmara، Kavaklı و Adnan Kahveci. ویکی‌پدیا ۴۱۵٬۲۹۰ نفر را برای سال ۲۰۲۴ ذکر می‌کند و یک مجمع‌کنندهٔ داده ۴۲۲٬۹۸۸ نفر برای ۲۰۲۵ را نقل می‌کند که هر دو به TÜİK ارجاع می‌دهند؛ جدول پرتال داده‌های TÜİK برای این راهنما باز نشد.
هر سه نام به این مجموعه نسبت داده شده‌اند. صفحهٔ تماس سازنده دفتر آن را در محلهٔ Marmara قرار می‌دهد، port724 «Yakuplu, Marmara Mah.» می‌نویسد و Skyline از Adnan Kahveci یاد می‌کند. سوزن نقشهٔ کارت (۴۰٫۹۸۱۸۹ N, ۲۸٫۶۶۱۳۱ E) روی جاده‌ای می‌افتد که OpenStreetMap آن را در محلهٔ Kavaklı، کنار Marmara، قرار می‌دهد. هیچ شمارهٔ قطعه منتشر نشده است. بلوک (ada) و قطعه (parsel) در دفتر ثبت سند، زمین را مشخص می‌کنند، نه برچسب محله؛ پس پیش از تکیه بر هر فاصله در این صفحه باید آن‌ها را به دست آورد.
مارینا لنگر متن موقعیت سازنده است. سایت West Istanbul Marina مختصات N ۴۰°۵۷′۴۶″ E ۲۸°۳۹′۴۹″ را می‌دهد و می‌گوید تا ۶۰۰ قایق تفریحی را پهلو می‌دهد؛ در چیدمان آن باشگاه ساحلی، رستوران‌ها و بارها، ساختمان تناسب اندام و اسپا، زمین‌های ورزشی، یک آمفی‌تئاتر و یک هلی‌پد فهرست شده است.
صفحهٔ داستان سازنده مجموعه را در ۱٫۲ کیلومتری مارینا می‌گذارد و صفحهٔ مفهوم ۵ دقیقه می‌گوید، بدون ذکر وسیلهٔ رفت‌وآمد. از سوزن کارت، مارینا در خط مستقیم ۲٫۱ کیلومتر و از راه جاده ۳٫۱ کیلومتر فاصله دارد. نقطه‌ای نقشه‌شده از Kocatepe Caddesi، خیابانی که در صفحهٔ تماس آمده، ۱٫۴ کیلومتر از مارینا فاصله دارد؛ پس شاید ۱٫۲ کیلومتر از مرز پروژه اندازه‌گیری شده باشد و قطعه این را روشن خواهد کرد.
سازنده از ایستگاه‌های متروبوس نام می‌برد، اما آن‌ها را نام‌گذاری نمی‌کند. طبق ویکی‌پدیا، متروبوس در ۱۹ ژوئیهٔ ۲۰۱۲ به ایستگاه Beylikdüzü Sondurak رسید و İETT (iett.istanbul) خط را اداره می‌کند. ایستگاه بیلیک‌دوزو که OpenStreetMap ثبت کرده از سوزن در خط مستقیم ۲٫۹ کیلومتر و از راه جاده ۴٫۲ کیلومتر فاصله دارد. صفحهٔ مفهوم همچنین «۱۵ دقیقه پیاده تا سامانهٔ مترو زیرزمینی ۲۰۲۳»، موقعیتی «در میانهٔ فرودگاه سوم (3rd Airport) و مترو ۲۰۲۳» و Kanal Istanbul را فهرست می‌کند؛ هیچ‌کدام نام خط یا تاریخی ندارد.
تنها پروژهٔ مترویی که برای این منطقه پیدا شد، خط Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP (M20) است: حدود ۱۸٫۵ کیلومتر و ۱۰ ایستگاه. Taşıma Dünyası در ۲۷ ژوئن ۲۰۲۴ گزارش داد که وزارتخانه پروژه را در ژوئیهٔ ۲۰۲۲ تأیید کرده و فرایند زیست‌محیطی در سپتامبر ۲۰۲۲ پایان یافته است، در حالی که ورود به برنامهٔ سرمایه‌گذاری عمومی هنوز ناقص است (مقاله).
ویکی‌پدیای انگلیسی افتتاح برنامه‌ریزی‌شده را ۹ سپتامبر ۲۰۲۷ می‌دهد و صفحهٔ ترکی سال ۲۰۳۰ را؛ و هر دو خط را «برنامه‌ریزی‌شده» می‌نامند (صفحهٔ انگلیسی). خریداری که روی مترو حساب می‌کند باید خط، ایستگاه و تاریخ بهره‌برداری را کتباً بخواهد.
سازنده E-5 (D-100) را در فاصلهٔ ۳٫۵ کیلومتر و ۱۰ دقیقه ذکر می‌کند. از سوزن کارت، فرودگاه استانبول در خط مستقیم ۳۳ کیلومتر و از راه جاده ۵۳ کیلومتر فاصله دارد و فرودگاه Sabiha Gökçen ۵۶ کیلومتر و ۹۱ کیلومتر (ارقام جاده از OSRM، با ترافیک روان).
سازنده بیمارستان Birinci را در ۱ کیلومتر، دبیرستان Emin Yükseloğlu را در ۳۵۰ متر و مدارس Bilim Vadisi را در ۶۵۰ متر فهرست می‌کند، بدون نشانی. صفحه‌های راهنما یک Emin Yükseloğlu Kız Anadolu İmam Hatip Lisesi (دبیرستان دخترانهٔ آناتولی امام‌خطیب) را در محلهٔ Marmara فهرست می‌کنند؛ فهرست وزارت آموزش ملی بررسی نشد و هیچ مدرسهٔ Bilim Vadisi نیز قابل تطبیق نبود. OpenStreetMap یک Birinci Göz Hastanesi، یعنی بیمارستان چشم، را در ۳٫۶ کیلومتری سوزن نشان می‌دهد که با ۱ کیلومتر نمی‌خواند.
بیمارستان دولتی بیلیک‌دوزو (Beylikdüzü State Hospital) که وزارت اداره می‌کند، ۴٫۷ کیلومتر از سوزن نقشه‌برداری شده است؛ اداره‌کل بهداشت استان استانبول ارائهٔ خدمات را تأیید می‌کند. پردیس دانشگاه Beykent در ۵٫۰ کیلومتری است. Beylikdüzü Yaşam Vadisi که سازنده آن را ۴٫۵ کیلومتر می‌داند، پارکی طولانی و خطی است که بخش‌هایش ۱٫۱ تا ۲٫۱ کیلومتر از سوزن فاصله دارند، پس فاصلهٔ آن به ورودی بستگی دارد. سایت شهرداری beylikduzu.istanbul است.
| مکان‌ها و فاصله‌های نزدیک Marina Residences Istanbul | چیست | رقم سازنده | خط مستقیم از سوزن کارت | جاده از سوزن کارت (OSRM) | منبع و یادداشت |
|---|---|---|---|---|---|
| West Istanbul Marina | مارینای قایق‌های تفریحی با رستوران و باشگاه ساحلی | ۱٫۲ کیلومتر (داستان)، «۵ دقیقه» (مفهوم) | ۲٫۱ کیلومتر | ۳٫۱ کیلومتر | مختصات سایت مارینا؛ صفحه‌های سازنده |
| ایستگاه متروبوس بیلیک‌دوزو | ایستگاه اتوبوس تندرو | بیان نشده | ۲٫۹ کیلومتر | ۴٫۲ کیلومتر | ایستگاه OpenStreetMap؛ İETT خط را اداره می‌کند |
| E-5 (D-100) | جادهٔ اصلی | ۳٫۵ کیلومتر (داستان)، ۱۰ دقیقه (مفهوم) | محاسبه نشده | محاسبه نشده | صفحه‌های سازنده |
| ترمینال İDO Büyükçekmece | ترمینال دریابوس | ۱۱ کیلومتر (داستان)، ۷ دقیقه (مفهوم) | ۹٫۰ کیلومتر | ۱۵٫۵ کیلومتر | نقطهٔ OpenStreetMap؛ رقم جاده با سازنده فرق دارد |
| «بیمارستان Birinci» | نام‌برده‌شده توسط سازنده | ۱ کیلومتر | ۳٫۶ کیلومتر (Birinci Göz Hastanesi، بیمارستان چشم) | ۵٫۸ کیلومتر | OpenStreetMap؛ تطبیق با مرکز مورد نظر سازنده تأیید نشده |
| بیمارستان دولتی بیلیک‌دوزو | بیمارستان وزارت بهداشت | بیان نشده | ۴٫۷ کیلومتر | ۶٫۷ کیلومتر | نقطهٔ OpenStreetMap؛ خدمات باید تأیید شود |
| Beylikdüzü Yaşam Vadisi | پارک خطی شهرداری | ۴٫۵ کیلومتر | ۱٫۱ کیلومتر (بخش Kavaklı) تا ۲٫۱ کیلومتر (بخش Barış) | محاسبه نشده | بخش‌های OpenStreetMap |
| پردیس دانشگاه Beykent | دانشگاه، پردیس بیلیک‌دوزو | بیان نشده | ۵٫۰ کیلومتر | ۷٫۵ کیلومتر | نقطهٔ OpenStreetMap؛ سایت دانشگاه |
| دبیرستان Emin Yükseloğlu؛ مدارس Bilim Vadisi | نام‌برده‌شده توسط سازنده | ۳۵۰ متر؛ ۶۵۰ متر | مکان‌یابی نشد | مکان‌یابی نشد | در فهرست‌های رسمی تطبیقی نیست |
| مرکز خرید Marmara Park | نام‌برده‌شده توسط سازنده | ۴٫۲ کیلومتر | مکان‌یابی نشد | مکان‌یابی نشد | مختصات پیدا نشد |
| فرودگاه استانبول | فرودگاه بین‌المللی | بیان نشده | ۳۳٫۱ کیلومتر | ۵۲٫۶ کیلومتر | OpenStreetMap؛ OSRM |
| فرودگاه Sabiha Gökçen | فرودگاه بین‌المللی | بیان نشده | ۵۵٫۵ کیلومتر | ۹۱٫۳ کیلومتر | OpenStreetMap؛ OSRM |
فاصله‌های خط مستقیم از روی مختصات (نقطه‌های OpenStreetMap و سوزن کارت) با فرمول هاورساین محاسبه شده‌اند؛ ارقام جاده از سرور نمایشی عمومی OSRM می‌آیند. سوزن همان سوزن کارت است، نه نقطه‌ای از قطعهٔ نقشه‌برداری‌شده، پس اگر قطعه در جای دیگری از بیلیک‌دوزو باشد همهٔ ارقام جابه‌جا می‌شوند.
مجموعه‌ای که نزدیک به دریا و مارینا توصیف می‌شود چهار پرسش پیش می‌آورد که صفحهٔ پلان پاسخی به آن‌ها ندارد: قواعد ساحلی کجا اعمال می‌شود، چه سروصدایی به نمای ساختمان می‌رسد، وضعیت زمین و آب چیست و هزینهٔ تأسیسات مشترک را چه کسی می‌پردازد. سازنده هیچ پروانه، گزارش یا طرح مدیریتی منتشر نکرده است، پس هر مورد در عمل یک سند است که باید از سازنده یا از اداره‌ای مربوط مطالبه شود.
قانون ساحل ۳۶۲۱ (تصویب ۴ آوریل ۱۹۹۰، روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) ۱۷ آوریل ۱۹۹۰، شمارهٔ 20495) نوار ساحلی (sahil şeridi) را دست‌کم ۱۰۰ متر به سمت خشکی از خط لبهٔ ساحل تعریف می‌کند (ماده ۴). ساحل برای همه آزاد است و هیچ ساختمانی نباید روی آن باشد؛ بندر قایق‌های تفریحی در آنجا فقط با تصمیم طرح عمران مجاز است (ماده ۶).
در این نوار، طرح یک حد نزدیک‌شدن ساختمان تعیین می‌کند که حداکثر می‌تواند ۵۰ متر از خط لبهٔ ساحل فاصله داشته باشد و زمین میان آن‌ها برای پیاده‌روی، استراحت و تفریح است (ماده ۵).
سازنده می‌گوید مجموعه چند کیلومتر از دریای مرمره و ۱٫۲ کیلومتر از مارینا فاصله دارد، که به قطعه‌ای بیرون از نوار ۱۰۰ متری اشاره می‌کند، اما نوار می‌تواند پهن‌تر باشد و هیچ فاصله‌ای تا ساحل داده نشده است. برگهٔ طرح عمران هر دو را روشن می‌کند. چشم‌انداز دریا نیز یک موقعیت است، نه یک حق: به محدودیت‌های ارتفاع قطعه‌های سمت دریا بستگی دارد که در یادداشت‌های طرح بر پایهٔ قانون عمران (قانون ۳۱۹۴) تعیین می‌شود.
آیین‌نامهٔ کنترل سروصدای محیطی (روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) ۳۰ نوامبر ۲۰۲۲، شمارهٔ 32029) سروصدای صنعت، حمل‌ونقل، ساخت‌وساز، پخش موسیقی و محل‌های کار را در بر می‌گیرد. نقشهٔ راهبردی سروصدا را نقشه‌ای در سطح استان از افراد و خانه‌های تحت تأثیر تعریف می‌کند، گزارش صوتی را سندی که سطح‌ها را در برابر حدها پیش‌بینی می‌کند، و جادهٔ اصلی را جاده‌ای که سالانه بیش از سه میلیون وسیلهٔ نقلیه از آن می‌گذرد. کسب‌وکارهایی که موسیقی پخش می‌کنند به مجوزی بر پایهٔ گزارش صوتی نیاز دارند.
E-5 (D-100) طبق سازنده ۳٫۵ کیلومتر دورتر است. چیدمان مارینا یک آمفی‌تئاتر، بار و هلی‌پد را فهرست می‌کند. و رستوران‌ها، کافه‌ها و مرکز خرید خود مجموعه رفت‌وآمد تحویل کالا و فعالیت شبانه را به داخل سایت می‌آورند. هیچ منبعی سطح اندازه‌گیری‌شده در قطعه را نمی‌دهد، پس اینکه کدام بلوک رو به کدام منبع است، به نقشهٔ استقرار و برای یک نمای مشخص به گزارش صوتی بستگی دارد.
سازنده می‌گوید بررسی دقیق زمین انجام شده و پی تقویت شده است، با بتن C30/C35 روی زمین سنگی، رسی و آهکی. سند متناظر گزارش ژئوتکنیکی (zemin etüdü) است، از جمله سطح آب زیرزمینی. برای خطر زلزله، نقشهٔ خطر AFAD و آیین‌نامهٔ زلزلهٔ ساختمان (روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) ۱۸ مارس ۲۰۱۸، شمارهٔ 30364 (مکرر)) مراجع رسمی هستند. در معرض سیل یا مسیل بودن قطعه پرسشی برای شهرداری و شرکت آب است؛ سازنده دربارهٔ آن ساکت است.
بیمهٔ اجباری زلزله (DASK) از روی مساحت ناخالص محاسبه می‌شود. با هزینهٔ واحد ۱۲٬۰۳۹ TL برای هر متر مربع بتن مسلح (بیمه‌نامه‌های صادرشده از ۱ اکتبر ۲۰۲۶)، یک خانهٔ ۱۲۵ متر مربعی مبلغ بیمه‌شدهٔ محاسبه‌شدهٔ ۱٬۵۰۴٬۸۷۵ TL و حق بیمه‌ای حدود ۱٬۰۹۹ TL (گروه خطر VII) تا ۴٬۲۴۴ TL (گروه I) دارد. حداکثر مبلغ بیمه‌شده ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ TL است و یک خانهٔ ۲۲۵ متر مربعی ۲٬۷۰۸٬۷۷۵ TL محاسبه می‌شود، پس سقف اعمال می‌شود (محاسبه‌شده از صفحهٔ تعرفهٔ DASK با فرض مساحت‌های ناخالص پلان).
طبق قانون مالکیت آپارتمانی ۶۳۴ (Condominium Law, Kat Mülkiyeti Kanunu)، مالکان هزینه‌های مشترک را به نسبت سهم زمین خود می‌پردازند، به‌جز هزینهٔ کارکنان که مگر با توافق مالکان به‌طور مساوی تقسیم می‌شود (ماده ۲۰). تأخیر در پرداخت ۵٪ در ماه خسارت دارد، مستأجر تا سقف اجاره‌بهای بدهکار مسئولیت تضامنی دارد و بدهی پرداخت‌نشده می‌تواند به‌عنوان رهن قانونی روی واحد ثبت شود (مواد ۲۰ و ۲۲). مدیر از هشت بخش مستقل به بالا الزامی است (ماده ۳۴).
مجموعه‌ای از چند بلوک روی یک نقشهٔ استقرار می‌تواند «toplu yapı» (مجموعهٔ چندساختمانی) طبق مواد ۶۶ تا ۷۴ باشد. در این صورت هر بلوک مجمع مخصوص خود را دارد، هیئت نمایندگان ساختمان‌ها و تأسیسات مشترک را اداره می‌کند، یک طرح مدیریت همه را مقید می‌کند و تأسیساتی که فقط برخی ساختمان‌ها استفاده می‌کنند به هزینهٔ همان ساختمان‌هاست (ماده ۷۲).
قانون ۷۵۷۹ مورخ ۷ مه ۲۰۲۶ آرای لازم برای اصلاح طرح در ماده ۷۰ را از چهار پنجم به دوسوم واحدهای حاضر کاهش داد و ماده ۳۷ اکنون مقرر می‌کند که پروژهٔ بهره‌برداری (işletme projesi) را مجمع عمومی مالکان تصویب می‌کند. مدیریت موقتی که در طرح نوشته شده می‌تواند تا یک سال پس از تکمیل ادامه یابد و در هر حال ده سال پس از نخستین پروانهٔ ساخت پایان می‌یابد (ماده ۷۳).
سازنده استخرها، زمین‌ها، حمام ترکی، رستوران‌ها و یک مرکز خرید را نام می‌برد؛ صفحه‌های آژانس‌ها سونا، اسپا، باشگاه تناسب اندام، استخر سرپوشیده، سامانهٔ ژنراتور، گرمایش از کف با کنتورهای حرارت مرکزی و پارکینگ سه‌طبقه برای ۳۵۰ وسیلهٔ نقلیه را می‌افزایند. در برابر ۳۴۰ تا ۳۶۰ خانه و واحد تجاری، این معادل ۰٫۹۷ تا ۱٫۰۳ جای پارک برای هر واحد است (محاسبه‌شده از ارقام آژانس‌ها). هزینه یا مالکیت این موارد منتشر نشده است.
| بررسی‌های Marina Residences Istanbul که به اسناد بستگی دارند | سند یا اداره | چه چیزی را نشان می‌دهد | مبنا |
|---|---|---|---|
| قطعه، خط لبهٔ ساحل و نوار ساحلی | برگهٔ طرح عمران و تصمیم خط لبهٔ ساحل از شهرداری یا استانداری | اینکه آیا بخشی از قطعه یا قطعه‌های جلوی آن در نوار قرار دارد، و حد عقب‌نشینی | قانون ۳۶۲۱، مواد ۴ تا ۶ |
| یادداشت‌های طرح قطعه‌های سمت دریا | بخش عمران شهرداری بیلیک‌دوزو | ارتفاع و کاربری‌هایی که چشم‌انداز دریای آینده را تعیین می‌کنند | قانون ۳۱۹۴؛ طرح عمران |
| گزارش صوتی یا گزیدهٔ نقشهٔ سروصدا | سازنده، شهرداری یا وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم | سطح‌های پیش‌بینی‌شدهٔ نما از جاده‌ها و کاربری‌های همسایه | آیین‌نامهٔ کنترل سروصدا، ۲۰۲۲ |
| گزارش ژئوتکنیکی و خلاصهٔ سازه | سازنده، شرکت بازرسی ساختمان | رده‌بندی خاک، آب زیرزمینی، مبنای پی | آیین‌نامهٔ زلزله ۲۰۱۸؛ متن سازنده |
| طرح مدیریت و پروژهٔ بهره‌برداری | سازنده، یادداشت ادارهٔ ثبت سند، مدیر مجموعه | سهم‌های زمین، اینکه هزینهٔ کدام تأسیسات را چه کسی می‌پردازد، بودجه | قانون ۶۳۴، مواد ۱۲، ۲۰، ۲۸، ۳۷، ۶۶ تا ۷۴ |
| نقشهٔ استقرار با مشاعات (ortak yer) | ادارهٔ ثبت سند، نقشهٔ استقرار تأییدشده | کدام قطعه‌ها یا ساختمان‌ها تأسیسات مشترک و مرکز خرید را دارند | قانون ۶۳۴، مواد ۶۷ تا ۶۸ |
| پروانهٔ بهره‌برداری و سند واحد | شهرداری؛ ادارهٔ ثبت سند | اینکه آیا خانه‌ها قابل استفاده هستند و مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) ثبت شده است | قانون ۳۱۹۴، مواد ۳۰ تا ۳۱؛ قانون ۶۳۴ |
ترتیب زیر از نقطه‌ای شروع می‌شود که این مجموعه باز گذاشته است: اینکه ساختمان تمام شده یا نه. آژانس‌ها می‌گویند آماده است؛ سازنده چیزی نمی‌گوید. پاسخ تعیین می‌کند کدام قواعد اعمال می‌شود، پس پیش از قیمت می‌آید. چارچوب کلی در راهنمای خرید در ترکیه آمده و بخش پرداخت در راهنمای اقساط.
| گام | چه اتفاقی می‌افتد | برای این مجموعه چه چیزی را بخواهید | مبنا |
|---|---|---|---|
| ۱. وضعیت | مشخص کنید ساختمان پروانهٔ بهره‌برداری دارد یا هنوز در حال ساخت است | پروانه، یا پروانهٔ ساخت به‌همراه تاریخ تحویل در قرارداد | قانون ۳۱۹۴، مواد ۳۰ تا ۳۱؛ قانون ۶۵۰۲، ماده ۴۰ (بند ۳) |
| ۲. مرحلهٔ سند | مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) در ساختمان تمام‌شده، حق ارتفاق طبقه (kat irtifakı) پیش از پروانه | سابقهٔ ثبتی جاری همان واحد مشخص | قانون ۶۳۴، مواد ۱۰ و ۱۲؛ راهنمای TKGM |
| ۳. فروشنده و VAT | فروش از سوی سازنده برای پروانه‌های پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲ VAT ۱۰٪ بر ۱۵۰ متر مربع نخست خالص و ۲۰٪ بر مازاد دارد؛ فروش دست دوم خصوصی هیچ VAT ندارد | تاریخ پروانه، اینکه آیا قیمت VAT را در بر دارد، نحوهٔ رفتار با فاکتور | قانون VAT ۳۰۶۵؛ تصمیم‌های ۵۳۵۹ و ۷۳۴۶ |
| ۴. قواعد خارجیان | محدودیت‌های ملیت، منطقه و مساحت (۳۰ هکتار برای هر نفر، ۱۰٪ از یک منطقه) | تأیید کتبی اینکه قطعه برای خریدار خارجی قابل ثبت است | قانون ۲۶۴۴، ماده ۳۵ |
| ۵. قرارداد | پیش‌فروش: فرم پیش‌اطلاع‌رسانی یک روز قبل، قرارداد محضری، مهلت انصراف ۱۴ روزه، سقف تحویل ۴۸ ماه؛ ساختمان تمام‌شده: فقط سند | قالب قرارداد، بند تحویل و بند ارز | قانون ۶۵۰۲، مواد ۴۰ تا ۴۵ |
| ۶. پول و ارزش‌گذاری | ارز خارجی که به یک بانک در ترکیه فروخته می‌شود؛ گزارش ارزش‌گذاری که از طریق Web Tapu و TADEBİS درخواست می‌شود | رسید بانک، گزارش ارزش‌گذاری | رویهٔ TKGM؛ تصمیم ۵۵۵۴، بند ۱۰ |
| ۷. بیمه و عوارض | بیمه‌نامهٔ DASK، عوارض سند ۲٪ خریدار به‌علاوهٔ ۲٪ فروشنده از قیمت اعلام‌شده، نه کمتر از ارزش مالیاتی | بیمه‌نامهٔ DASK، اظهارنامهٔ ارزش شهرداری | قانون ۴۹۲، ماده ۶۳؛ تعرفهٔ DASK |
| ۸. سند و پس از آن | سند در ادارهٔ ثبت سند؛ اشتراک‌ها؛ ورود به مدیریت | طرح مدیریت، تماس مدیر، هزینه‌ها تا امروز | قانون ۶۳۴، مواد ۲۰ و ۳۴ |
با اعمال بر قیمت‌های کارت، عوارض سند ۲٪ خریدار برابر است با USD ۵٬۲۰۰ برای USD ۲۶۰٬۰۰۰ (TRY ۲۵۸٬۲۰۱ با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰)، USD ۷٬۰۶۰ برای USD ۳۵۳٬۰۰۰ و USD ۹٬۹۲۰ برای USD ۴۹۶٬۰۰۰، به شرط آنکه قیمت اعلام‌شده با قیمت کارت برابر باشد و کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری نباشد. اقلام هزینهٔ قانونی در راهنمای خرید در ترکیه جدول‌بندی شده‌اند.
VAT به این بستگی دارد که فروشنده کیست. در نخستین فروش از سوی سازنده، نرخ به تاریخ پروانه و مساحت خالص بستگی دارد. اگر مساحت‌های پلان خالص باشند، نرخ ترکیبی ۱۰٫۰٪ برای ۱۲۵ متر مربع، ۱۱٫۴٪ برای ۱۷۵ متر مربع و ۱۳٫۳٪ برای ۲۲۵ متر مربع خواهد بود (۱۵۰ متر مربع با ۱۰٪، بقیه با ۲۰٪)، که اگر قیمت کارت VAT را در بر نداشته باشد، برای بزرگ‌ترین نوع حدود USD ۶۶٬۱۰۰ می‌شود.
نخستین تحویل به یک خارجی غیرمقیم می‌تواند طبق بند (i) از زیربند ۱ ماده ۱۳ قانون VAT معاف باشد، مشروط بر اینکه قیمت به‌صورت ارز خارجی وارد شود، با شرط عدم واگذاری سه‌ساله؛ فاکتور باید رفتار به‌کاررفته را ذکر کند.
شرایط پرداخت را سازنده منتشر نکرده است. صفحهٔ Skyline از ۵۰٪ پیش‌پرداخت و اقساط در ۲۴ ماه یاد می‌کند که اظهار یک آژانس است. اگر پروژه تمام شده باشد، اقساط یک ترتیب اعتباری خصوصی با فروشنده است. اگر در حال ساخت باشد، ماده ۴۴ قانون ۶۵۰۲ تحویل را به ۴۸ ماه از قرارداد محدود می‌کند و ماده ۴۵ به مدت ۲۴ ماه امکان انصراف را در برابر غرامت پلکانی تا ۲٪، ۴٪، ۶٪ و ۸٪ قیمت بر حسب دوره می‌دهد. ارز هر قسط باید نوشته شود.
خریدار مقیم خارج می‌تواند از طریق وکیل با وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل و ترجمه اقدام کند و برای خرید به اجازهٔ اقامت نیاز ندارد (راهنمای TKGM). مالکیت را سند منتقل می‌کند، نه قرارداد. همهٔ نرخ‌ها به تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ هستند.
شکاف‌های سابقهٔ عمومی ریسک‌ها را تعیین می‌کنند. سازنده هیچ وضعیتی منتشر نکرده است، پس نخستین ریسک ناهمخوانی میان چیزی است که یک آژانس «آماده» می‌نامد و چیزی است که ساختمان در قانون دارد. بدون پروانهٔ بهره‌برداری، ماده ۳۱ قانون عمران ساختمان را از برق، آب و فاضلاب شبکه محروم می‌کند، مگر برای بخش‌های مستقلی که پروانه گرفته‌اند.
ریسک دوم هویت است. سه برچسب محله و دو اندازهٔ زمین یعنی پیش از تکیه بر هر چیز دیگر باید قطعه را از دفتر ثبت سند مشخص کرد، نه از برچسب محله.
سوم مبنای قیمت است. قیمت‌های کارت یک فید آژانسی به دلار هستند، در حالی که قرارداد می‌تواند به لیر، دلار یا یورو باشد، و لیر در دوازده ماه تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ معادل ۱۵٫۵٪ از ارزش دلاری خود را از دست داد (۴۹٫۶۵۴۰ در برابر ۴۱٫۹۷۹۷ در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۵، CBRT). ارز هر قسط باید در قرارداد نوشته شود.
چهارم هزینهٔ مشترک است. در سایتی چندبلوکه با یک مرکز خرید و تأسیسات فراوان، هزینه‌های جاری هیچ‌جا منتشر نشده است و قانون ۶۳۴ شارژهای پرداخت‌نشده را به حق رهن بر واحد تبدیل می‌کند.
پنجم دربارهٔ ادعاهایی است که سند نیستند. Skyline پروژه را مناسب شهروندی ترکیه علامت‌گذاری کرده است، اما هیچ تصمیم منتشرشده‌ای دربارهٔ این مجموعه وجود ندارد: آیین‌نامه گزارش ارزش‌گذاری و هر واحد را جداگانه می‌سنجد. رقم ۷۹٪ فضای سبز در فهرست ویژگی‌های یک آگهی آژانس دیده می‌شود و در صفحه‌های سازنده نیست.
«اندازهٔ ساخت» ۱۲٬۰۰۰ متر مربع در Skyline نمی‌تواند زیربنای ناخالص باشد، چون ۳۰۰ خانهٔ دست‌کم ۱۲۰ متر مربعی دست‌کم ۳۶٬۰۰۰ متر مربع لازم دارند (محاسبه‌شده از کوچک‌ترین مساحت در آن صفحه)؛ ممکن است این برچسب معنای دیگری داشته باشد، مثلاً ردپای ساختمان روی زمین.
| سند | ادارهٔ صادرکننده | چرا اهمیت دارد | منبع |
|---|---|---|---|
| سابقهٔ ثبتی سند (tapu kaydı) با بلوک و قطعه | ادارهٔ ثبت املاک (TKGM) | مالک، رهن‌ها، بارهای حقوقی، یادداشت‌ها، مرحلهٔ واحد یا حق ارتفاق طبقه | راهنمای TKGM برای خارجیان |
| پروانهٔ ساخت و پروانهٔ بهره‌برداری | شهرداری بیلیک‌دوزو | کاربری قانونی، خدمات شبکه، قاعدهٔ VAT بر حسب تاریخ پروانه | قانون عمران ۳۱۹۴، مواد ۲۱ و ۳۰ تا ۳۱ |
| طرح مدیریت | یادداشت دفتر ثبت سند؛ سازنده؛ مدیر | سهم‌های زمین، تقسیم هزینه، مدیریت موقت | قانون ۶۳۴، مواد ۲۸ و ۶۶ تا ۷۴ |
| فرم پیش‌اطلاع‌رسانی و قرارداد فروش | سازنده؛ محضر برای پیش‌فروش | تاریخ تحویل، سقف ۴۸ ماه، حق‌های انصراف | قانون حمایت از مصرف‌کننده ۶۵۰۲، مواد ۴۰ تا ۴۵ |
| گزارش ارزش‌گذاری | ارزیاب دارای مجوز از طریق Web Tapu و TADEBİS | برای انتقال خریدار خارجی لازم است؛ مبنای ارزش در هر پروندهٔ شهروندی | İHA از طریق TGRT Haber دربارهٔ TADEBİS |
| سابقهٔ شرکتی سازنده | ثبت تجارت؛ MERSIS | نام قانونی، سرمایه، نمایندگان، نشانی | MERSIS و روزنامهٔ ثبت تجارت |
| قواعد اجازهٔ اقامت و شهروندی | ریاست مدیریت مهاجرت؛ مراجع | آستانه‌ها و تصمیم‌ها دربارهٔ فرد و واحد اعمال می‌شوند، نه پروژه | goc.gov.tr؛ قانون ۵۹۰۱؛ قانون ۶۴۵۸ |
قواعد اجازهٔ اقامت نیز به واحد و فرد بستگی دارند: ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای مالکان می‌پذیرد و از قانون ۷۵۳۳ مورخ ۲۱ نوامبر ۲۰۲۴ به بعد وزارتخانه ماهیت و ارزش ملک را تعیین می‌کند؛ کف USD ۲۰۰٬۰۰۰ برای سندهای ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به بعد را Cumhuriyet گزارش کرده است، و این گزارش مطبوعاتی دربارهٔ رویهٔ اداری است، نه متن روزنامهٔ رسمی.
هر یازده آگهی استانبول در جدول آمده است. جایی که یک آگهی نامی غیر از نام سازنده دارد، نام رسمی پروژه افزوده شده است. قیمت‌ها طبق کارت آگهی ما و به تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ هستند و از یک فید آژانسی می‌آیند، نه از لیست قیمت سازنده؛ وضعیت و تحویل همان‌طور آمده که سازندگان یا گزارش‌های رسمی منتشر کرده‌اند.
| پروژه (نام آگهی) | نام رسمی پروژه | منطقه | وضعیت یا تحویل به‌صورت منتشرشده | انواع آپارتمان | قیمت کارت از |
|---|---|---|---|---|---|
| Referans Beşiktaş | Referans Beşiktaş | بشیکتاش (Abbasağa) | در حال ساخت طبق گزارش گروه سازنده در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶؛ بدون تاریخ تحویل | ۲+۱ تا ۶٫۵+۱ در پروانه‌ها | USD ۶۰۰٬۰۰۰ |
| Referans Göktürk | Referans Göktürk | Eyüpsultan (Göktürk) | مرحلهٔ آماده‌سازی طبق همان گزارش؛ بدون تاریخ تحویل | سیمپلکس، دوبلکس پشت‌بام و باغ (سایت رسمی) | USD ۴۹۵٬۰۰۰ |
| JW Marriott Residences Tarabya | JW Marriott Residences Tarabya | ساریر (Tarabya) | وضعیت و تحویل در سایت رسمی منتشر نشده است | پلان‌های نمونهٔ ۲+۱ تا ۴+۱؛ دفاتر و مغازه‌ها | USD ۳۵۵٬۰۰۰ |
| City Residences | Bomonti Residences by Rotana | شیشلی (Bomonti) | طبق صفحهٔ آن توسط Rotana اداره می‌شود؛ تاریخ تحویل منتشر نشده است | ۱+۱ تا ۴٫۵+۱ (کارت) | USD ۶۸۴٬۰۰۰ |
| Hayat Vision | Bu Hayat | پندیک (Kurtköy) | وضعیت بیان نشده؛ بدون تاریخ تحویل | ۲+۱ تا ۵+۱ | TRY ۵٬۹۲۰٬۰۰۰ |
| Modasehir Residences | Ataşehir Modern | Ataşehir | نخستین مالکان در آوریل ۲۰۲۵ اسباب‌کشی کردند، طبق خبرگزاری Anadolu | ۱+۱ تا ۵+۱ | USD ۵۹۰٬۰۰۰ |
| Marina Residences Istanbul (این صفحه) | Yaşam Marina | بیلیک‌دوزو | از سوی سازنده بیان نشده؛ آگهی‌های آژانس‌ها می‌گویند آماده است | پلان‌های ۲+۱ تا ۴+۱؛ متن تا ۵+۲ | USD ۲۶۰٬۰۰۰ |
| Evler Residences | Avrupa Residence Yamanevler | Ümraniye | در سایت رسمی بیان نشده است | ۱+۱ تا ۳+۱ (رسمی) | USD ۳۷۰٬۰۰۰ |
| Maslak Vision | Maslak Dream | ساریر (Maslak-Ayazağa) | در سایت رسمی نیست | ۱+۱ و ۲+۱ | USD ۳۹۴٬۰۰۰ |
| Benlexa | Benesta Benleo Acıbadem | Üsküdar (Acıbadem) | هیچ وضعیتی منتشر نشده است | ۱+۱ تا ۳+۱ (کارت) | USD ۴۴۷٬۰۰۰ |
| Beneglow | Benesta Center Bahçelievler | Bahçelievler | بیان نشده؛ سایت رسمی طرح را در زمان حال معرفی می‌کند | ۱+۱ تا ۴+۱ (کارت) | USD ۳۱۳٬۰۰۰ |
سه تفاوت به این پروژه مربوط می‌شود. این غربی‌ترین آگهی است و در ساحل مرمره قرار دارد؛ ده پروژهٔ دیگر در Beşiktaş، Eyüpsultan، ساریر (دو مورد)، شیشلی، پندیک، Ataşehir، Ümraniye، Üsküdar و Bahçelievler هستند. قیمت ورودی آن، USD ۲۶۰٬۰۰۰، پایین‌ترین قیمت ورودی در میان پروژه‌های دلاری است که تا USD ۶۸۴٬۰۰۰ می‌رسند، یعنی نسبتی برابر ۲٫۶ (۶۸۴٬۰۰۰ تقسیم بر ۲۶۰٬۰۰۰).
کارت آن سه نوع دارد، ۲+۱ تا ۴+۱، در برابر دو نوع در کارت Maslak Vision و یازده نوع در کارت Referans Beşiktaş، با اینکه متن سازنده تا ۵+۲ می‌رود. مانند بیشتر ردیف‌های جدول، هیچ سند وضعیتی منتشر نشده است، پس برچسب «آماده» در اینجا بر صفحه‌های آژانس‌ها تکیه دارد.
برای فهرست گسترده‌تر به صفحهٔ آپارتمان برای فروش در استانبول و برای سطح قیمت‌ها بر حسب استان به مقایسهٔ شهرها نگاه کنید. اجارهٔ کوتاه‌مدت یک آپارتمان در ساختمان چندواحدی به مجوز و تصمیم به‌اتفاق‌آرای مالکان طبق قانون ۷۴۶۴ نیاز دارد که در راهنمای قانون Airbnb توضیح داده شده، و ماشین‌حساب مالیات ملک نرخ‌های سالانه را به برآورد تبدیل می‌کند.
تنها توصیف شرکت، بخش پایانی صفحهٔ داستان پروژه سازنده است. این صفحه بیان می‌کند که Lionia Yapı and Partners در سال ۲۰۱۰ در استانبول برای حضور در بخش پیمانکاری ترکیه تأسیس شده و پروژه‌هایی در ساخت‌وساز، فلزات گران‌بها، فیلم و سینما و گردشگری اجرا کرده است. از یک مجموعهٔ مسکونی زیر برند Lionia نام می‌برد: Lionia Yaşam Konakları، Lionia Life، Lionia Select، Lionia Live و Lionia Casa. کار خود را پروژه‌های مسکونی متوسط و بزرگ و پروژه‌های زیرساختی توصیف می‌کند.
صفحه نام ثبتی شرکت، شمارهٔ ثبت تجاری، شمارهٔ مالیاتی، رقم سرمایه، فهرست پروژه‌ها با تاریخ تحویل یا نشانی طرح‌های دیگر را نمی‌دهد. Skyline «Lionia Yapı» را شرکت ساختمانی نام می‌برد که با آن می‌خواند. بیانیهٔ جاه‌طلبی در صفحه جنبهٔ تبلیغاتی دارد و در اینجا تکرار نمی‌شود.
برای خریدار، سابقهٔ قابل راستی‌آزمایی در ثبت‌های عمومی است. MERSIS (mersis.ticaret.gov.tr) و روزنامهٔ ثبت تجارت شخص حقوقی، سرمایه و نمایندگان آن را نشان می‌دهند و پروانهٔ ساخت نام دارندهٔ پروانه و شرکت بازرسی ساختمان را نیز ذکر می‌کند، پس خریدار می‌تواند هر دو را با هم تطبیق دهد.
قرارداد فروش باید همان شخص حقوقی را نام ببرد که سند قطعه به نام اوست. اینکه این شخص Lionia Yapı and Partners است یا یک شرکت پروژه، در هیچ منبعی که برای این راهنما خوانده شد بیان نشده است، و فروشنده‌ای که در فاکتور نام برده می‌شود طرف مسئول تحویل و VAT است.
Marina Residences Istanbul نامی است که این سایت پروژه را با آن فهرست می‌کند. نام خود سازنده برای آن Yaşam Marina است، از Lionia Yapı and Partners، در بیلیک‌دوزو. این تطبیق بر متراژ پلان‌های ۱۲۵، ۱۷۵ و ۲۲۵ متر مربع و بر قیمت‌های ورودی استوار است که در حدود ۱٪ با یک آگهی آژانس از Yaşam Marina می‌خوانند. صفحه‌های سازنده منبع تأسیسات و پلان‌ها هستند و کارت آگهی منبع قیمت‌های دلاری است؛ این دو منبع در این راهنما از هم جدا نگه داشته شده‌اند.
در بیلیک‌دوزو، در سمت اروپایی استانبول و نزدیک دریای مرمره. منبع‌ها سه محله را نام می‌برند: Marmara (دفتر سازنده و port724)، Adnan Kahveci (Skyline) و Kavaklı (سوزن کارت). سازنده شمارهٔ بلوک و قطعه منتشر نمی‌کند، پس مکان دقیق باید از سابقهٔ ثبتی سند گرفته شود و به برچسب محله یا نشانی آژانس‌ها بسنده نشود. فاصله‌های این صفحه از سوزن کارت، ۴۰٫۹۸۱۸۹ N, ۲۸٫۶۶۱۳۱ E، استفاده می‌کنند و اگر قطعه جای دیگری باشد جابه‌جا می‌شوند.
سازنده در صفحه‌های خود به این پرسش پاسخی نمی‌دهد. Skyline تاریخ تحویل ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴ را چاپ کرده و port724 پروژه را «Hemen Teslim» برچسب زده که یعنی تحویل فوری. هیچ‌کدام از این دو جای پروانهٔ بهره‌برداری را نمی‌گیرد. خریدار باید پروانه (yapı kullanma izin belgesi) و سابقهٔ ثبتی سند همان واحد مشخص را بخواهد. اگر پروانه وجود نداشته باشد، فروش احتمالاً مشمول قواعد مسکن پیش‌پرداخت قانون ۶۵۰۲ است، از جمله سقف تحویل ۴۸ ماه.
صفحهٔ پلان‌های سازنده یک ۲+۱ با ۱۲۵ متر مربع، دو پلان ۳+۱ با ۱۶۵ و ۱۷۵ متر مربع و یک ۴+۱ با ۲۲۵ متر مربع را نشان می‌دهد. صفحهٔ داستان آن همچنین از خانه‌های ۵+۲ و بازه‌ای تا ۳۷۵ متر مربع یاد می‌کند، بدون پلان. کارت آگهی ۱۲۵، ۱۷۵ و ۲۲۵ متر مربع را نشان می‌دهد. Skyline ۱۲۰، ۱۸۰ و ۲۳۵ متر مربع را نشان می‌دهد. ناخالص یا خالص بودن مساحت‌ها بیان نشده است، پس تعریف باید پیش از مقایسهٔ قیمت‌ها در قرارداد تثبیت شود.
قیمت‌ها همان قیمت‌های ورودی در کارت این سایت هستند: USD ۲۶۰٬۰۰۰ برای ۲+۱، USD ۳۵۳٬۰۰۰ برای ۳+۱ و USD ۴۹۶٬۰۰۰ برای ۴+۱، طبق کارت آگهی ما، به تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶. این قیمت‌ها از یک فید آژانسی می‌آیند و قیمت سازنده نیستند. با USD ۱ = TRY ۴۹٫۶۵۴۰ قیمت ورودی برای ۲+۱ برابر TRY ۱۲٬۹۱۰٬۰۴۰ است. VAT، جای پارک و عوارض ممکن است جداگانه باشند، پس قیمت قرارداد را باید به‌صورت کتبی و با ذکر اقلام گنجانده‌شده درخواست کرد.
هیچ خریدی هیچ‌کدام را خودکار نمی‌دهد. در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ آیین‌نامهٔ شهروندی ملکی به ارزش دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰، واحدی با kat mülkiyeti یا kat irtifakı، قید سه‌سالهٔ ممنوعیت فروش، گزارش ارزش‌گذاری و تأیید مراجع را می‌سنجد. فقط ورودی ۴+۱ کارت (USD ۴۹۶٬۰۰۰) بالاتر از این رقم است و ارزش‌گذاری، نه قیمت، است که تصمیم می‌گیرد، آن هم در پایان به دست مراجع. اجازهٔ اقامت برای مالکان تصمیمی جداست که با مرجع مهاجرت است.
سازنده در یک صفحه ۱٫۲ کیلومتر تا West Istanbul Marina و در صفحهٔ دیگر ۵ دقیقه می‌گوید و مجموعه را نزدیک به دریا توصیف می‌کند. از سوزن کارت، مارینا در خط مستقیم ۲٫۱ کیلومتر و از راه جاده ۳٫۱ کیلومتر است. سازنده برای خود ساحل مرمره هیچ فاصله‌ای ذکر نمی‌کند. طبق قانون ۳۶۲۱ نوار ساحلی دست‌کم ۱۰۰ متر پهنا دارد و گسترهٔ آن برای قطعه در طرح عمران نشان داده می‌شود.
صفحهٔ مفهوم سازنده «مترو ۲۰۲۳» را در ۱۵ دقیقه پیاده بدون نام خط ذکر می‌کند. تنها پروژهٔ مترویی که برای بیلیک‌دوزو پیدا شد، خط برنامه‌ریزی‌شدهٔ M20 Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP است با حدود ۱۸٫۵ کیلومتر و ۱۰ ایستگاه؛ منبع‌هایی که در اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد آن را برنامه‌ریزی‌شده توصیف می‌کنند و سال‌های افتتاحشان فرق دارد. متروبوس، یک خط اتوبوس تندرو، خدمات پرظرفیتی است که امروز کار می‌کند، با ایستگاهی در حدود ۲٫۹ کیلومتری سوزن کارت در خط مستقیم.
اقلام استاندارد عبارت‌اند از سهم ۲٪ خریدار از عوارض سند، بیمه‌نامهٔ زلزلهٔ DASK، گزارش ارزش‌گذاری و، برای نخستین فروش از سوی سازنده، VAT ۱۰٪ بر ۱۵۰ متر مربع نخست خالص و ۲۰٪ بر مازاد برای پروانه‌های پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲. برای یک خانهٔ ۱۲۵ متر مربعی، حق بیمهٔ DASK بسته به گروه خطر از حدود ۱٬۰۹۹ TL تا ۴٬۲۴۴ TL است (محاسبه‌شده از تعرفهٔ DASK مورخ ۱ اکتبر ۲۰۲۶). شارژ خدمات نیز جدا از این اقلام و در کنار آن‌ها می‌آید.
بستگی به طرح مدیریت دارد که سازنده آن را منتشر نکرده است. طبق ماده ۲۰ قانون ۶۳۴، هزینه‌های مشترک از سهم زمین پیروی می‌کنند، هزینهٔ کارکنان مساوی است و تأخیر در پرداخت ۵٪ در ماه هزینه دارد. یک سایت چندساختمانی می‌تواند مجمع‌های بلوکی و هیئت نمایندگان طبق مواد ۶۶ تا ۷۴ داشته باشد. استخرها، زمین‌ها، حمام ترکی، رستوران‌ها و مرکز خریدی که برای این مجموعه نام برده شده، بودجهٔ بهره‌برداری را برای هر خریدار به یکی از نخستین پرسش‌ها تبدیل می‌کند.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
