پروژهٔ City Residences Bomonti Istanbul نامی است که این سایت یک مجموعهٔ چندمنظوره در محدودهٔ بومونتی (Bomonti) از منطقهٔ شیشلی (Şişli) استانبول را با آن فهرست کرده است. این صفحه پروژه را با نام City Residences فهرست می‌کند؛ نام رسمی آن Bomonti Residences by Rotana است، یعنی همان نامی که در صفحهٔ بهره‌بردار آمده است. این راهنما نشان می‌دهد بهره‌بردار و منابع دیگر دربارهٔ City Residences Bomonti Istanbul چه چیزی منتشر کرده‌اند، ارقام آن‌ها کجا با یکدیگر نمی‌خواند و خریدار باید چه چیزی را کتباً راستی‌آزمایی کند؛ این‌ها همراه با قواعد خرید در ترکیه تا تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ آمده است.
شرکت Rotana Hotel Management Corporation پروژهٔ Bomonti Residences by Rotana را در صفحهٔ خودش به‌صورت آپارتمان‌هایی با بالکن و چشم‌انداز بسفر و شهر معرفی می‌کند، با استخر روباز، مرکز تناسب اندامی به نام Club House همراه با استودیوی پیلاتس، سونا و اتاق‌های ماساژ با وقت قبلی، فضاهای پیاده‌روی محوطه‌سازی‌شده، و خدمات نظافت، حفاظت، پذیرش و پشتیبانی فنی ۲۴ ساعته. این صفحه سه دستهٔ اقامتگاه را فهرست کرده است: یک‌خوابه، دو و سه‌خوابه، و چهارخوابه.
نام آگهی، یعنی City Residences، در آن صفحه دیده نمی‌شود. شناسایی بر سه مشاهده استوار است: فایل‌های رسانهٔ این آگهی نام پروژهٔ Rotana را دارند؛ چهار نوع واحد و قیمت‌های ورودی روی کارت آگهی با آگهی یک کارگزار برای «Bomonti Residence by Rotana» یکی است؛ و ارقام بلوک‌ها و هتل در متن قدیمی‌تر این صفحه با آگهی دوم یک کارگزار می‌خواند. گزارش‌های مطبوعاتی برند پیشین پروژه را Nidapark Bomonti توصیف می‌کنند.
هیچ صفحهٔ رسمی‌ای که برای این راهنما باز شد نام سازندهٔ پروژه را ذکر نمی‌کند، مجموع واحدها را نمی‌دهد و تاریخ تحویل نمی‌گوید. صفحهٔ بهره‌بردار ساختمان را در حال بهره‌برداری نشان می‌دهد. اینکه آیا هنوز واحدی از سوی یک سازنده عرضه می‌شود یا فقط از یک مالک فعلی می‌توان خرید، منتشر نشده است؛ بنابراین قیمت‌های کارت در ادامهٔ این راهنما نقاط مرجع‌اند، نه پیشنهاد فروش. جدول واقعیت‌های منتشرشده را گرد آورده است؛ اطلاعات تماس عمداً بازتولید نشده است.
| واقعیت‌های کلیدی City Residences Bomonti Istanbul | به‌صورت منتشرشده، بررسی ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ |
|---|---|
| نام در این سایت و نام رسمی | با نام City Residences فهرست شده است؛ نام رسمی Bomonti Residences by Rotana (صفحهٔ بهره‌بردار) |
| بهره‌بردار | Rotana Hotel Management Corporation PJSC (سطر حق نشر صفحهٔ بهره‌بردار، ۲۰۲۶) |
| سازنده | در صفحهٔ بهره‌بردار نام برده نشده؛ گزارش‌های نشریات تخصصی Tahincioğlu Gayrimenkul را نام می‌برند، تأییدنشده (بخش ۸) |
| منطقه و محله | شیشلی؛ محلهٔ Merkez (Merkez Mahallesi) که به‌طور غیررسمی بومونتی خوانده می‌شود |
| نشانی به‌صورتی که بهره‌بردار چاپ کرده | Merkez Mah., Duçi Bomonti Arkası Sk. No:4, 34381, Şişli |
| وضعیت | طبق صفحهٔ بهره‌بردار در حال استفاده به‌عنوان آپارتمان‌های تحت مدیریت بهره‌بردار؛ واحدهای برای فروش منتشر نشده است |
| تحویل | از سوی بهره‌بردار منتشر نشده؛ مطبوعات: بازگشایی در ۲۰۲۱؛ فیلد «Year Built» کارت آگهی ۲۰۲۵ را نشان می‌دهد؛ آگهی‌های کارگزاران با هم نمی‌خوانند |
| مجموع واحدها | منتشر نشده؛ مجموعهای گزارش‌شده با هم نمی‌خوانند (بخش ۲) |
| انواع واحد به‌گفتهٔ بهره‌بردار | یک‌خوابه؛ دو و سه‌خوابه؛ چهارخوابه (بدون متراژ) |
| انواع واحد طبق کارت آگهی ما | ۱+۱، ۲+۱، ۳٫۵+۱ و ۴٫۵+۱، تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ |
| متراژ طبق کارت آگهی ما | ۶۸ تا ۲۴۲ متر مربع |
| قیمت طبق کارت آگهی ما | USD ۶۸۴٬۰۰۰ (۱+۱، «starting from») تا USD ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ (۴٫۵+۱)؛ رقم فید کارگزار، نه قیمت سازنده |
| امکانات به‌گفتهٔ بهره‌بردار | استخر روباز، مرکز تناسب اندام Club House، استودیوی پیلاتس، سونا و اتاق‌های ماساژ (با وقت قبلی)، فضاهای پیاده‌روی محوطه‌سازی‌شده، زمین بازی روباز کودکان، پذیرش حیوانات خانگی |
| وضعیت سند و مجوزها | منتشر نشده؛ برچسب‌های کارگزاران مبنی بر «سند آماده است» تأییدنشده است |
| تماس | بازتولید نشده |
بهره‌بردار سه دستهٔ اقامتگاه را منتشر می‌کند و هیچ متراژ، پلان طبقه یا تعداد واحدی نمی‌دهد. به همین دلیل هر مساحت و قیمت در این بخش یا از کارت آگهی این سایت می‌آید که داده‌هایش از یک فید کارگزار گرفته شده و آخرین ویرایش آن در نوامبر ۲۰۲۳ بوده است، یا از دو آگهی کارگزاری که در جدول‌ها نام برده شده‌اند. جدول کارت را کنار آگهی نخست کارگزار می‌گذارد؛ همهٔ ارقام به USD و طبق کارت آگهی ما، تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ است.
| City Residences Bomonti Istanbul: نوع واحد | متراژ طبق کارت آگهی ما | قیمت طبق کارت آگهی ما (USD) | همان نوع در آگهی یک کارگزار (Skyline) |
|---|---|---|---|
| ۱+۱ | ۶۸ تا ۱۳۳ متر مربع | ۶۸۴٬۰۰۰ تا ۱٬۵۲۰٬۰۰۰ | ۱+۱ با ۷۱ متر مربع، قیمت شروع ۶۸۴٬۰۰۰ |
| ۲+۱ | ۱۰۵ تا ۱۷۱ متر مربع | ۱٬۱۹۸٬۰۰۰ تا ۱٬۸۸۰٬۰۰۰ | ۲+۱ با ۱۰۵ متر مربع، قیمت شروع ۱٬۱۲۰٬۰۰۰ |
| ۳٫۵+۱ | ۲۲۶ متر مربع | ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ («prices from») | به‌صورت ۳+۱، ۲۲۶ متر مربع، ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ فهرست شده |
| ۴٫۵+۱ | ۲۴۲ متر مربع | ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ («prices from») | به‌صورت ۴+۱، ۲۴۲ متر مربع، ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ فهرست شده |
دو منبع برای سه نوع از چهار نوع قیمت ورودی یکسانی می‌دهند. در نوع ۲+۱ اختلاف دارند: کارت از USD ۱٬۱۹۸٬۰۰۰ شروع می‌شود و آگهی کارگزار از USD ۱٬۱۲۰٬۰۰۰، یعنی اختلافی برابر USD ۷۸٬۰۰۰ یا ۷٫۰٪ (محاسبه‌شده از دو فهرست). جدول قیمت آگهی کارگزار برای ۱+۱ مساحت ۷۱ متر مربع را نشان می‌دهد، در حالی که توضیحات همان آگهی همان دامنهٔ ۶۸ تا ۱۳۳ متر مربع کارت را می‌دهد، و به جای برچسب‌های ۳٫۵+۱ و ۴٫۵+۱ کارت از برچسب‌های ۳+۱ و ۴+۱ استفاده می‌کند.
آگهی دوم یک کارگزار قیمت شروع پروژه را USD ۸۴۷٬۰۰۰ می‌دهد که نه با کارت می‌خواند و نه با آگهی نخست. هر یک از این ارقام را باید مرجعی تاریخ‌دار دانست و برای واحد مشخص یک فهرست قیمت کتبی خواست.
دسته‌های بهره‌بردار را نمی‌توان با اطمینان با نوع‌های کارت تطبیق داد: «One Bedroom» احتمالاً با ۱+۱ و «Four Bedrooms» با بزرگ‌ترین نوع متناظر است، اما بهره‌بردار این را نمی‌گوید. کارت هیچ واحد تجاری ندارد، از این رو این راهنما قیمت یا متراژ تجاری نمی‌دهد. متن قدیمی‌تر این صفحه متراژ ۲۵۰ تا ۴۵۰ متر مربع را برای واحدهای تجاری نقل می‌کرد؛ منبعی برای آن‌ها یافت نشد و حذف شده‌اند.
بهره‌بردار مجموع واحدها را منتشر نمی‌کند. منابعی که رقمی می‌دهند با هم اختلاف دارند، و به همین دلیل فایل واقعیت‌های این صفحه مجموع را «منتشر نشده» ثبت می‌کند.
| منبع | واحدهای مسکونی | واحدهای دیگر گزارش‌شده | یادداشت |
|---|---|---|---|
| آگهی کارگزار (Skyline) | ۵۶۵ واحد در سه بلوک | ۱۷ واحد تجاری در توضیحات | ۴۴ طبقه را فهرست می‌کند؛ فیلد تحویل ۳۱ مه ۲۰۲۵ است و توضیحات ژوئن ۲۰۲۵ می‌گوید؛ وضعیت «under construction»؛ فیلد سازنده نام Rotana را دارد |
| آگهی کارگزار (دوم) | بلوک A با ۴۰۸ واحد (۳۰ طبقه، ۱+۱ و ۲+۱) به‌علاوهٔ بلوک B با ۵۶۵ واحد (۴۴ طبقه، ۱+۱ تا ۴+۱)؛ ۴۰۸ + ۵۶۵ = ۹۷۳ (محاسبه‌شده) | بلوک C، یک بلوک آپارتمان‌هتلی هفت‌طبقه با ۸۷ اتاق؛ ۱۷ واحد تجاری | با برچسب «ready»؛ می‌گوید همهٔ آپارتمان‌ها آمادهٔ سکونت‌اند؛ تاریخ تحویل ندارد |
| مطبوعات تخصصی و یک پرتال تجمیع‌کننده (فقط چکیدهٔ جست‌وجو) | ۵۳۶، ۵۹۹ یا ۸۴۰، بسته به گزارش | ۶۰ یا ۱۰۲ دفتر؛ ۱۲ تا ۱۸ مغازه یا واحد تجاری؛ هتلی با ۶۸ یا ۱۶۸ اتاق | مقاله‌ها به‌طور کامل باز نشدند، از این رو به هیچ یک از این مجموع‌ها تکیه نمی‌شود |
| صفحهٔ بهره‌بردار | ذکر نشده | ذکر نشده | فقط دسته‌ها و خدمات را فهرست می‌کند |
هر دو آگهی کارگزار در این مورد هم‌نظرند که سه بلوک وجود دارد و یکی از آن‌ها بلوک آپارتمان‌هتلی است. فراتر از این، مجموع‌ها از ۵۳۶ تا ۹۷۳ خانه است، یعنی گسترهٔ ۴۳۷ (محاسبه‌شده)، و برچسب «پنج‌ستاره» که در یک متن قدیمی‌تر دیده می‌شد در صفحهٔ بهره‌بردار نیست. خریداری که به این عدد نیاز دارد، مثلاً برای سنجش اینکه چند مالک در مجمع ساختمان رأی خواهند داد، باید فهرست ثبت‌شدهٔ بخش‌های مستقل را بخواهد.
جدول بعدی هر قیمت ورودی کارت را به نرخ بانک مرکزی جمهوری ترکیه، یعنی ۴۹٫۶۵۴۰ TL به ازای هر USD (فروش ارز، بولتن ۲۰۲۶/۲۰۱ مورخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، آخرین مورد در زمان نگارش، رجوع کنید به نرخ‌های روزانهٔ CBRT) تبدیل می‌کند و قیمت ورودی را بر کوچک‌ترین متراژ همان نوع تقسیم می‌کند.
ستون هر متر مربع کمکی برای رتبه‌بندی است، نه نقل قیمت: قیمت ورودی همیشه به کوچک‌ترین واحد تعلق ندارد. ستون آخر محاسبهٔ حسابی روی قیمت کارت است، نه بیانیه‌ای که بگوید واحدی برای چیزی واجد شرایط است.
| نوع کارت | قیمت ورودی (USD) | به لیر با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰ | قیمت ورودی برای هر متر مربع از کوچک‌ترین متراژ (USD) | قیمت ورودی برابر یا بیشتر از USD ۴۰۰٬۰۰۰؟ |
|---|---|---|---|---|
| ۱+۱ | ۶۸۴٬۰۰۰ | ۳۳٬۹۶۳٬۳۳۶ TL | ۱۰٬۰۵۹ (۶۸۴٬۰۰۰ ÷ ۶۸) | بله |
| ۲+۱ | ۱٬۱۹۸٬۰۰۰ | ۵۹٬۴۸۵٬۴۹۲ TL | ۱۱٬۴۱۰ (۱٬۱۹۸٬۰۰۰ ÷ ۱۰۵) | بله |
| ۳٫۵+۱ | ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ | ۱۷۳٬۷۸۹٬۰۰۰ TL | ۱۵٬۴۸۷ (۳٬۵۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۲۶) | بله |
| ۴٫۵+۱ | ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ | ۱۸۳٬۷۱۹٬۸۰۰ TL | ۱۵٬۲۸۹ (۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۴۲) | بله |
با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰، مبلغ USD ۴۰۰٬۰۰۰ برابر ۱۹٬۸۶۱٬۶۰۰ TL است. بخش ۵ توضیح می‌دهد چرا گزارش ارزیابی، و نه قیمت فاکتور، تعیین می‌کند که آستانه رعایت شده است یا نه. ارقام هر متر مربع در میان انواع از USD ۱۰٬۰۵۹ تا USD ۱۵٬۴۸۷ بالا می‌روند، یعنی گسترهٔ ۱٫۵ برابر (محاسبه‌شده از ارقام کارت).
شیشلی منطقه‌ای مرکزی در سمت اروپایی استانبول است. ویکی‌پدیا با استناد به مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK) جمعیت آن را در ۲۰۲۲ برابر ۲۷۶٬۵۲۸ نفر، بر مساحتی حدود ۱۰ km²، در ۲۵ محلهٔ رسمی و با تراکمی نزدیک به ۲۸٬۰۰۰ نفر در هر km² می‌دهد. بومونتی نامی غیررسمی برای محدودهٔ Merkez شیشلی و خیابان Cumhuriyet در جنوب آن است که از کارخانهٔ قدیمی آبجوسازی Bomonti گرفته شده است. بهره‌بردار نشانی ساختمان را در محلهٔ Merkez چاپ کرده که این محدوده را در بر می‌گیرد.
در همان صفحهٔ ویکی‌پدیا زیرنویس یک عکس از کارخانهٔ آبجوسازی را به ۱۹۰۲ تاریخ‌گذاری می‌کند، و بخشی از ساختمان‌های قدیمی اکنون میزبان Bomontiada، یک مرکز هنری، است. صفحهٔ بهره‌بردار Bomontiada را برای کنسرت و رویدادهای فرهنگی فهرست می‌کند و سه مکان نزدیک دیگر را نام می‌برد: تئاتر روباز Harbiye، Nişantaşı برای خرید و غذا، و تکسیم. طبق ویکی‌پدیا یک هتل با برند بین‌المللی و یک برج مسکونی بلند نیز نام Bomonti را به کار می‌برند، که این محدوده را به محیطی تجاری و مسکونی آمیخته تبدیل می‌کند، نه یک خیابان صرفاً مسکونی.
فاصله‌های جدول از نشانگر نقشهٔ کارت آگهی اندازه‌گیری شده‌اند، با مختصات ۴۱٫۰۶۰۰۲ N و ۲۸٫۹۷۸۸۸ E که درون محدودهٔ بومونتی قرار می‌گیرد. این نشانگر یک علامت است، نه مرز مساحی‌شدهٔ مجموعه. ارقام خط مستقیم از مختصات OpenStreetMap با فرمول haversine محاسبه شده‌اند؛ ارقام جاده از سرویس مسیریابی عمومی OSRM برای خودرو و بدون ترافیک آمده‌اند، از این رو زمان‌ها در ساعات اوج طولانی‌تر خواهد بود. سه فاصلهٔ بهره‌بردار نیز کنار آن‌ها آمده است.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها از City Residences Bomonti Istanbul | چیست | فاصله | خط مستقیم یا جاده | منبع |
|---|---|---|---|---|
| Hilton Istanbul Bomonti | هتل و مرکز کنفرانس | ۰٫۱۴ km | خط مستقیم | OpenStreetMap way 268876124 |
| Bomontiada | مرکز هنر و رویداد در ساختمان‌های قدیمی کارخانهٔ آبجوسازی | ۰٫۲۵ km | خط مستقیم | OpenStreetMap node 4889959130؛ در صفحهٔ بهره‌بردار نام برده شده است |
| Cevahir Şişli | مرکز خرید | ۱٫۲۲ km؛ ۲٫۶ km | خط مستقیم؛ جاده (حدود ۶ دقیقه) | OpenStreetMap way 46962419؛ OSRM |
| American Hospital، Nişantaşı | بیمارستان خصوصی | ۱٫۵۶ km؛ ۲٫۲ km | خط مستقیم؛ جاده (حدود ۵ دقیقه) | OpenStreetMap node 2311684920؛ OSRM |
| Istanbul Congress Center، Harbiye | سالن کنگره و کنسرت | ۱٫۷۵ km | خط مستقیم | OpenStreetMap way 267046312 |
| دانشگاه فنی استانبول (Istanbul Technical University)، پردیس Maçka | پردیس دانشگاهی | ۲٫۱۴ km | خط مستقیم | OpenStreetMap way 24805445 |
| میدان تکسیم | میدان مرکزی؛ بهره‌بردار بدون ذکر فاصله نام برده است | ۲٫۵۲ km؛ ۴٫۶ km | خط مستقیم؛ جاده (حدود ۷ دقیقه) | جست‌وجوی OpenStreetMap؛ OSRM |
| برج گالاتا | نشان‌دار شهری | ۳٫۸۴ km؛ ۵٫۶ km؛ بهره‌بردار: ۴ km | خط مستقیم؛ جاده (حدود ۹ دقیقه)؛ رقم بهره‌بردار، بدون ذکر نوع مسیر | جست‌وجوی OpenStreetMap؛ OSRM؛ بهره‌بردار |
| مسجد آبی (سلطان‌احمد) | نشان‌دار شهری | ۶٫۰۸ km؛ ۸٫۶ km؛ بهره‌بردار: ۶ km | خط مستقیم؛ جاده (حدود ۱۳ دقیقه)؛ رقم بهره‌بردار، بدون ذکر نوع مسیر | جست‌وجوی OpenStreetMap؛ OSRM؛ بهره‌بردار |
| فرودگاه استانبول | فرودگاه بین‌المللی اصلی | ۳۱٫۵۷ km؛ ۳۷٫۲ km؛ بهره‌بردار: ۳۲ km | خط مستقیم؛ جاده (حدود ۳۹ دقیقه بدون ترافیک)؛ رقم بهره‌بردار، بدون ذکر نوع مسیر | جست‌وجوی OpenStreetMap؛ OSRM؛ بهره‌بردار |
فاصله‌های بهره‌بردار تا برج گالاتا، مسجد آبی و فرودگاه به مقادیر خط مستقیم محاسبه‌شده در اینجا نزدیک است، که نشان می‌دهد به‌صورت خط مستقیم اندازه‌گیری شده‌اند.
پرسش‌های متداول خود بهره‌بردار می‌گوید فرودگاه با خودرو «تقریباً یک ساعت» فاصله دارد و سرویس رفت‌وآمد به فرودگاه ارائه نمی‌شود، که زمانی طولانی‌تر از ۳۹ دقیقهٔ برآورد مسیریابی بدون ترافیک است. دو گزاره چیزهای متفاوتی را می‌سنجند و هیچ یک نادرست نیست؛ خریداری که به دسترسی به فرودگاه تکیه دارد باید مسیر را در ساعت‌هایی بیازماید که برایش اهمیت دارد.
نه کارت آگهی و نه بهره‌بردار نام ایستگاه مترو را ذکر نمی‌کنند. ویکی‌پدیا Osmanbey و Şişli–Mecidiyeköy را در میان ایستگاه‌های مترو منطقه فهرست می‌کند، اما منبع رسمی خطوط، ایستگاه‌ها و مسیرهای پیاده Metro İstanbul است که وب‌سایتش در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ از محیط پژوهش در دسترس نبود. از این رو این راهنما زمان پیاده‌روی تا ایستگاه نمی‌دهد؛ مسیرهای اتوبوس را می‌توان در سایت İETT بررسی کرد.
ویکی‌پدیا همچنین موزهٔ Atatürk، سالن‌های فرهنگی Harbiye و چند مرکز خرید بزرگ را در منطقه ثبت کرده است، که زمینه‌ای برای محیط پیرامون است و دربارهٔ هیچ واحد مشخصی چیزی نمی‌گوید.
برای خدمات، جدول فقط مکان‌هایی را می‌آورد که بتوان روی نقشه یافت: American Hospital در Nişantaşı بیمارستانی خصوصی است و پردیس Maçka دانشگاه فنی محل یک دانشگاه دولتی است. این مکان‌ها به‌عنوان فاصله فهرست شده‌اند، نه به‌عنوان توصیه. بیمارستان‌های بخش دولتی را می‌توان از طریق وزارت بهداشت و اداره کل بهداشت و درمان استان استانبول یافت که خریدار برای مراقبت بخش دولتی باید به آن‌ها رجوع کند.
از این محیط دو نکتهٔ عملی بر می‌آید. نخست، منطقهٔ رویداد و هتل فعالیت شبانه دارد؛ خود بهره‌بردار کنسرت‌های نزدیک را تبلیغ می‌کند، بنابراین بازدید در بیش از یک ساعت از روز نشان می‌دهد یک طبقه و بلوک مشخص چه صداهایی می‌شنود. دوم، بهره‌بردار از چشم‌انداز بسفر و شهر سخن می‌گوید؛ اینکه کدام واحدها آن را دارند به بلوک، طبقه و جهت‌گیری بستگی دارد و صفحه آن را نمی‌گوید، از این رو چشم‌انداز باید از خود واحد بررسی شود.
استانبول در کل در معرض زلزله است و این مهم‌ترین پرسش خطر طبیعی برای هر خریدی در اینجا است. داده‌های رسمی خطر و شرایط زمین از سازمان مدیریت بلایا و شرایط اضطراری (AFAD) و شهرداری کلان‌شهر استانبول می‌آید که سایتش در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ در دسترس نبود. این راهنما طبقه‌بندی خطر ویژهٔ این محل را نمی‌دهد؛ بخش ۶ اسناد آیین‌نامهٔ ساختمان و بیمه را که باید درخواست شوند فهرست می‌کند.
ساختمانی از آپارتمان‌های مسکونی مالک‌نشین تابع یک مجموعه قواعد است. مجموعهای که بلوک‌های آپارتمانی، یک بلوک آپارتمان‌هتلی، مغازه‌ها و یک بهره‌بردار هتلی را ترکیب می‌کند چند لایه دارد، و آنچه خریدار می‌تواند با یک واحد انجام دهد به این بستگی دارد که کدام لایه بر آن حاکم است. منابع منتشرشده نمی‌گویند این مجموعه چگونه ثبت شده است، بنابراین این بخش لایه‌هایی را که حقوق ترکیه پیش‌بینی کرده و آنچه باید خواست توضیح می‌دهد. این بخش نمی‌گوید مجموعه از ساختار خاصی استفاده می‌کند.
پایه قانون مالکیت آپارتمانی (قانون ۶۳۴) است. مالکیت یک واحد پس از آنکه ساختمان گواهی اسکان (iskân) گرفت به‌صورت مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) ثبت می‌شود؛ پیش از آن حق ارتفاق طبقه (kat irtifakı) ثبت می‌گردد.
طبق ماده ۲۸، طرح مدیریت (yönetim planı) نحوهٔ اداره‌شدن ساختمان و اینکه بخش‌های آن چگونه می‌توانند استفاده شوند را تعیین می‌کند، مانند یک قرارداد همهٔ مالکان و جانشینانشان را ملزم می‌کند، و فقط با رأی چهار‌پنجم مالکان قابل تغییر است؛ تاریخ آن در ستون یادداشت‌های دفتر ثبت درج می‌شود. در یک مجموعهٔ چندمنظوره این سند از بروشور مهم‌تر است.
ماده ۲۴ نشان می‌دهد چرا. واحدی که به‌عنوان مسکونی ثبت شده نمی‌تواند میزبان رستوران، بار، مغازه یا مکانی مشابه باشد مگر آنکه همهٔ مالکان به اتفاق نظر موافقت کنند، و درمانگاه، پلی‌کلینیک و بیمارستان در هیچ واحدی که به‌عنوان مسکونی، اداری یا مغازه ثبت شده نمی‌تواند دایر شود (مطب پزشکان مستثنا است). بنابراین کاربری ثبت‌شده برای یک واحد در دفتر ثبت یک امر تشریفاتی نیست: آنچه را می‌توان در آنجا قانونی انجام داد محدود می‌کند، از جمله برای خود بهره‌بردار.
مواد ۶۶ تا ۶۹ قواعدی برای «مجموعهٔ ساختمانی» (toplu yapı) می‌افزایند: چند ساختمان بر پایهٔ یک نقشهٔ استقرار تصویب‌شده که زیرساخت، فضاهای استفادهٔ مشترک، امکانات اجتماعی و خدمات و مدیریت آن را مشترکاً دارند. در جایی که یک مجموعه به این شکل ثبت شده باشد، هر بلوک با مجمع بلوک خود اداره می‌شود، می‌توان شورایی از نمایندگان برای جزیرهٔ کاداستر ایجاد کرد، و امکانات مشترک را مجمع سرتاسری مجموعه تصمیم می‌گیرد.
اگر استخر و Club House میان چند بلوک مشترک است، پرسشی که باید کرد این است که کدام مجمع بودجهٔ آن را تعیین می‌کند و چه کسی در آن رأی می‌دهد.
لایهٔ بهره‌بردار روی همه چیز قرار می‌گیرد. صفحهٔ Rotana آپارتمان‌ها را اقامتگاه تحت مدیریت بهره‌بردار، با پذیرش، حفاظت و نظافت روزانه معرفی می‌کند و می‌گوید ملک امکانات جلسه، رویداد یا عروسی ندارد و سرویس فرودگاه ارائه نمی‌شود. این صفحه نمی‌گوید آیا آپارتمان‌ها در مالکیت خریداران خصوصی، سازنده یا Rotana هستند، آیا مالکان می‌توانند از واحد خود استفاده کنند، و آیا برنامهٔ اجاره وجود دارد. هر سه موضوع قراردادی است و هیچ یک منتشر نشده است.
اجارهٔ کوتاه‌مدت نظام خاص خود را دارد. طبق قانون ۷۴۶۴ و آیین‌نامهٔ اجرایی آن، خانه‌ای که برای ۱۰۰ روز یا کمتر به مهمانان اجاره داده می‌شود به مجوز وزارتخانه نیاز دارد؛ یک ساختمان آپارتمانی معمولاً به تصمیم اتفاق‌نظر مالکان خود نیز نیاز دارد.
«اقامتگاه باکیفیت» (rezidans) متفاوت برخورد می‌شود: ساختمانی با چند واحد مستقل، پذیرش، حفاظت و نظافت روزانه، و دست‌کم دو خدمت دیگر مانند خشک‌شویی، غذا، باشگاه یا استخر، که طرح مدیریت آن اجارهٔ کوتاه‌مدت را مجاز می‌داند، به تصمیم اتفاق‌نظر یا سقف ۲۵٪ نیاز ندارد، و مجوز را می‌توان به نام شرکتی صادر کرد که ساختمان را اداره می‌کند.
این قواعد در راهنمای قانون Airbnb ترکیه خلاصه شده است. اینکه این مجموعه چنین مجوزی دارد یا نه منتشر نشده است؛ ثبت وزارتخانه، آن‌گونه که برای آن راهنما در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، برای کل منطقهٔ شیشلی ۳۳۶ سابقه را فهرست می‌کند که ۸۲۲ خانه را در بر می‌گیرد.
بلوک هتلی و واحدهای تجاری پرسش‌های جداگانه‌ای ایجاد می‌کنند. آگهی دوم کارگزار بلوک C را بلوک آپارتمان‌هتلی با ۸۷ اتاق توصیف می‌کند و از ۱۷ واحد تجاری یاد می‌کند؛ گزارش‌های دیگر تعداد‌های دیگری می‌دهند. اینکه واحدهای بلوک هتلی به‌طور جداگانه فروخته می‌شوند یا نه، و بلوک تحت کدام مجوز فعالیت می‌کند، منتشر نشده است.
برای واحدهای تجاری، اشخاص خارجی تابع همان محدودیت‌های ماده ۳۵ هستند که برای خانه‌ها، و شرکت‌های تأسیس‌شده در ترکیه با سرمایهٔ خارجی می‌توانند طبق ماده ۳۶ قانون ۲۶۴۴ خرید کنند. نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده که در راهنمای خرید نقل شده نرخ‌های مسکن است؛ نرخ و نحوهٔ برخورد برای واحد تجاری باید در قرارداد ذکر شود.
| لایه | چه چیزی را تعیین می‌کند | مبنای حقوقی (تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶) | چه چیزی باید درخواست شود |
|---|---|---|---|
| سند واحد | خریدار دقیقاً مالک چه چیزی است و برای چه کاربری ثبت‌شده‌ای | قانون ۶۳۴ (حق ارتفاق طبقه، مالکیت آپارتمانی)؛ ماده ۲۴ دربارهٔ کاربری | سابقهٔ سند جاری همان واحد، با کاربری، بار‌ها و یادداشت‌ها |
| طرح مدیریت | نحوهٔ اداره‌شدن ساختمان، هزینه‌های مشترک، کاربری‌های مجاز، بند اجارهٔ کوتاه‌مدت | قانون ۶۳۴، ماده ۲۸ (الزام‌آور؛ تغییر با چهار‌پنجم؛ تاریخ در دفتر ثبت) | طرح آن‌گونه که ثبت شده، با تاریخ آخرین تغییر |
| مجمع‌های بلوک و مجموعه | وقتی چند بلوک از امکانات مشترک بهره می‌برند چه کسی دربارهٔ کدام بودجه رأی می‌دهد | قانون ۶۳۴، مواد ۶۶ تا ۶۹ (مجموعهٔ ساختمانی)، اگر مجموعه به این شکل ثبت شده باشد | کدام مجمع‌ها وجود دارد، قواعد رأی‌گیری و دو دسته صورت‌جلسهٔ آخر |
| قرارداد بهره‌بردار | خدمات، هزینه‌ها، استفاده از واحد، هر برنامهٔ اجاره | قرارداد؛ منتشر نشده | قرارداد، مدت آن، و قواعد خروج و هزینه‌ها به‌صورت کتبی |
| مجوز اجارهٔ کوتاه‌مدت | اینکه آیا واحد را می‌توان برای ۱۰۰ روز یا کمتر اجاره داد | قانون ۷۴۶۴ ماده ۳ و آیین‌نامه (قواعد اقامتگاه باکیفیت) | شمارهٔ مجوز، دارندهٔ آن و بند طرح مدیریت که آن را مجاز می‌کند |
| بلوک هتلی | اینکه آیا واحدهای آن فروخته می‌شود و بلوک چگونه مجوز دارد | منتشر نشده | تأیید کتبی بلوک، نوع مجوز و سند واحد |
| واحدهای تجاری | کاربری، برخورد مالیات بر ارزش افزوده و اینکه چه کسی می‌تواند بخرد | قانون ۲۶۴۴ مواد ۳۵ و ۳۶؛ قانون مالیات بر ارزش افزودهٔ ۳۰۶۵ | کاربری ثبت‌شده، مساحت، نحوهٔ برخورد با مالیات بر ارزش افزوده و صلاحیت خریدار طبق ماده ۳۵ یا ۳۶ |
ترتیب پرسیدن اهمیت دارد، زیرا هر پاسخ پرسش بعدی را محدود می‌کند. فهرست زیر از همین ترتیب پیروی می‌کند.
از آنجا که این پروژه خدمات بهره‌بردار را با واحدهای دارای مالک جداگانه ترکیب می‌کند، ترتیب زیر به‌جای قیمت از فروشنده و دفتر ثبت شروع می‌شود. این قواعد تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ برای هر خریدار خارجی در ترکیه صدق می‌کند و از قانون ثبت املاک، راهنمای TKGM برای خارجیان و قانون حمایت از مصرف‌کننده پیروی می‌کند؛ راهنمای خرید برای خارجیان نرخ‌های کامل و مثال‌های محاسباتی را می‌دهد.
| گام | چه اتفاقی می‌افتد | قاعده یا منبع |
|---|---|---|
| ۱. فروشنده و مرحله | روشن کنید فروشنده سازنده‌ای است که موجودی می‌فروشد یا مالکی خصوصی که دوباره می‌فروشد، زیرا مالیات بر ارزش افزوده و حمایت از مصرف‌کننده فرق می‌کند | قانون مالیات بر ارزش افزودهٔ ۳۰۶۵؛ قانون ۶۵۰۲ |
| ۲. دفتر ثبت | سابقهٔ سند، کاربری، یادداشت‌ها و طرح مدیریت را بخوانید | راهنمای TKGM؛ قانون ۶۳۴ ماده ۲۸ |
| ۳. صلاحیت و منطقه | اداره ثبت املاک تابعیت و مناطق نظامی یا ویژه را بررسی می‌کند؛ سقف منطقه ۱۰٪، سقف شخصی ۳۰ هکتار | قانون ۲۶۴۴ ماده ۳۵ (متن) |
| ۴. قرارداد | قیمت، ارز، نحوهٔ برخورد با مالیات بر ارزش افزوده، تاریخ‌های پرداخت و خدمات شامل‌شده را تثبیت کنید؛ فروش مجدد با سند انجام می‌شود | قانون ۶۵۰۲، مواد ۴۰ تا ۴۵، برای فروش‌هایی که پیش از تحویل پرداخت می‌شود |
| ۵. ارز و ارزیابی | ارز خارجی به یک بانک ترکیه فروخته می‌شود و ارزیاب مجاز برای تملک خارجیان گزارشی تهیه می‌کند | تصمیم ۵۵۵۴، بند ۱۰؛ بخش‌نامه‌های ارزیابی TKGM |
| ۶. بیمه و اظهار ارزش | بیمه‌نامهٔ اجباری زلزله را بخرید و اظهار ارزش شهرداری را بگیرید | تعرفهٔ DASK؛ راهنمای TKGM |
| ۷. عوارض | عوارض سند ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده بر پایهٔ قیمت اظهارشده، نه کمتر از ارزش مالیاتی | قانون ۴۹۲، تعرفهٔ ۴ و ماده ۶۳ |
| ۸. سند | نزد مأمور ثبت امضا کنید؛ وکالت‌نامه از خارج از کشور به آپوستیل یا گواهی کنسولی و ترجمه نیاز دارد | راهنمای TKGM |
| ۹. پس از سند | انشعاب‌ها را ثبت کنید، شارژ خدمات را بپردازید و اقساط مالیات بر دارایی را در تقویم بگذارید | قانون ۶۳۴ ماده ۲۰؛ قانون مالیات بر دارایی ۱۳۱۹ |
دو نکته نیاز به تأکید دارد. نخست، قرارداد پیش‌فروش که نزد سردفتر امضا شود مالکیت را منتقل نمی‌کند؛ فقط سند در اداره ثبت املاک این کار را می‌کند، چنان‌که راهنمای TKGM می‌گوید.
دوم، مواد ۴۰ تا ۴۵ قانون ۶۵۰۲ بر خانه‌هایی حاکم است که پیش از تحویل پول آن‌ها پرداخت می‌شود: پیش از پروانهٔ ساخت نمی‌توان قرارداد پیش‌پرداخت بست، مهلت انصراف ۱۴ روزه وجود دارد، تحویل باید در مدت قرارداد و هرگز دیرتر از ۴۸ ماه انجام شود، و حق انصراف به مدت ۲۴ ماه برقرار است. گزارش‌های مطبوعاتی بازگشایی این پروژه را در ۲۰۲۱ قرار می‌دهند، از این رو این مواد بیشتر وقتی اهمیت دارند که واحدی از موجودی با طرح پرداخت فروخته شود. راهنمای اقساط این طرح‌ها را شرح می‌دهد.
در مسیر تابعیت، وضعیت تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ چنین است. بند ۲۰(۲)(b) آیین‌نامهٔ تابعیت برای ملک USD ۴۰۰٬۰۰۰ را تعیین می‌کند، پس از آنکه تصمیم ۵۵۵۴ (روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) ۱۳ مه ۲۰۲۲، شمارهٔ 31834) آن را از USD ۲۵۰٬۰۰۰ بالا برد، و تصمیم ۷۹۳۸ (روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳، شمارهٔ 32397) ملک را به واحدی با سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق طبقه، یا زمینی دارای بنا محدود کرد. سند باید یادداشت ممنوعیت فروش سه‌ساله داشته باشد، بر پایهٔ خلاصهٔ یک مؤسسهٔ حقوقی از بند اصلاح‌شده.
صلاحیت به گزارش ارزیابی، بهای خرید و روش پرداخت و تأیید مراجع بستگی دارد که باید واحد به واحد بررسی شود؛ هیچ چیز در این راهنما نتیجه نمی‌گیرد که واحدی واجد شرایط است. صفحهٔ تابعیت و مهاجرت برنامه را خلاصه می‌کند، و قانون تابعیت ۵۹۰۱، ماده ۱۲، مبنای حقوقی آن است.
اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای مالکان بر بند ۳۱(۱)(b) قانون ۶۴۵۸ استوار است؛ از زمان قانون ۷۵۳۳ مورخ ۲۱ نوامبر ۲۰۲۴، بند ۳۱(۶) ماهیت و ارزش ملک را به وزارتخانه واگذار کرده است، و مطبوعات کف USD ۲۰۰٬۰۰۰ را برای سندهای از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ گزارش کرده‌اند. تصمیم با ریاست مدیریت مهاجرت (goc.gov.tr) است. هیچ یک از این دو مسیر به‌طور خودکار از یک خرید نتیجه نمی‌شود.
ریسک اصلی در پژوهش دربارهٔ این پروژه کمبود داده است. هیچ صفحهٔ رسمی‌ای سازنده، مجموع واحدها، تاریخ تحویل یا قیمت را ذکر نمی‌کند، کارت آگهی تصویری لحظه‌ای از یک فید کارگزار در نوامبر ۲۰۲۳ است، و دو آگهی کارگزار با یکدیگر و با کارت اختلاف دارند. تصمیم باید بر اسناد واحد مشخص استوار باشد، نه بر هیچ یک از این خلاصه‌ها.
ریسک دوم رابطهٔ بهره‌بردار است. اگر واحدی برای استفاده همراه خدمات بهره‌بردار خریده شود، شارژ خدمات، قواعد استفاده از واحد و هر برنامهٔ اجاره از قراردادها و طرح مدیریتی می‌آید که منابع عمومی نشان نمی‌دهند.
سوم، ارز است: کارت به دلار آمریکا است، مبنای عوارض سند قیمت اظهارشده نه کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری است، و لیر میان ۲۳ اکتبر ۲۰۲۵ و ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ از ۴۱٫۹۷۹۷ به ۴۹٫۶۵۴۰ به ازای هر دلار افتاد (فروش ارز CBRT)، بنابراین ارز قرارداد باید صریح باشد.
قواعد زلزله چهارمین مورد است. آیین‌نامهٔ ساختمان در برابر زلزلهٔ ترکیه (روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) ۱۸ مارس ۲۰۱۸، شمارهٔ 30364، شمارهٔ مکرر) از ۱ ژانویهٔ ۲۰۱۹ اعمال می‌شود و جای آیین‌نامهٔ ۲۰۰۷ را گرفته است، بنابراین تاریخ پروانهٔ ساخت نشان می‌دهد برای پروژه‌ای که مطبوعات آن را در ۲۰۲۱ قرار می‌دهند از کدام آیین‌نامه استفاده شده است.
بیمه‌نامهٔ اجباری DASK برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند حداکثر مبلغ بیمه‌شدهٔ ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ TL دارد، که با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰ حدود USD ۵۱٬۴۰۰ است و ۷٫۵٪ قیمت ورودی کارت یعنی USD ۶۸۴٬۰۰۰ را تشکیل می‌دهد (محاسبه‌شده). پوشش خصوصی اختیاری محصولی جداگانه است.
مالیات بر دارایی و مالیات خانه‌های گران‌قیمت به ارزش مالیاتی شهرداری بستگی دارند، نه به قیمت فروش. برای ۲۰۲۶ مالیات خانه‌های گران‌قیمت بالاتر از ارزش مالیاتی ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ TL، حدود USD ۳۵۶٬۷۰۰، اعمال می‌شود؛ اینکه واحدی از آن می‌گذرد یا نه از اظهار ارزش مالیاتی آن خوانده می‌شود. ماشین‌حساب مالیات بر دارایی نرخ‌ها را به برآورد تبدیل می‌کند.
قواعد اجارهٔ کوتاه‌مدت نیز در حال تغییر است: لایحه‌ای دربارهٔ پلتفرم‌های خارجی اقامت دیجیتال، به‌گفتهٔ راهنمای قانون Airbnb، اوایل اکتبر ۲۰۲۶ در کمیسیون اصلی خود تصویب شد، از این رو وضعیت مجوز باید هنگام امضا دوباره بررسی شود.
| سند | مرجع صادرکننده | چرا اهمیت دارد | کجا بررسی شود |
|---|---|---|---|
| سابقهٔ سند (tapu kaydı) | اداره ثبت املاک (TKGM) | مالک، کاربری ثبت‌شده، رهن‌ها، حق‌های بازداشتی، یادداشت‌ها | راهنمای TKGM برای خارجیان |
| طرح مدیریت ثبت‌شده | اداره ثبت و مدیریت ساختمان | برای همهٔ مالکان الزام‌آور است؛ محدودیت‌های کاربری، بند اجارهٔ کوتاه‌مدت، قواعد رأی‌گیری | قانون ۶۳۴، مواد ۲۸ و ۶۶ تا ۶۹ |
| گواهی اسکان و پروانهٔ ساخت | شهرداری شیشلی | حق ارتفاق طبقه را به مالکیت آپارتمانی تبدیل می‌کند؛ تاریخ پروانه سال آیین‌نامه را نشان می‌دهد | قانون ۶۳۴؛ آیین‌نامهٔ ساختمان در برابر زلزله |
| گزارش ارزیابی | ارزیاب مجاز، درخواست‌شده از طریق سامانه‌های TKGM | برای تملک خارجیان لازم است؛ ارزش را برای آزمون تابعیت تعیین می‌کند | راهنمای TKGM |
| گواهی فروش ارز | بانک فعال در ترکیه | ارز خارجی باید پیش از معامله به بانک فروخته شود | تصمیم ۵۵۵۴، بند ۱۰ |
| بیمه‌نامهٔ زلزله | DASK | اجباری است؛ اداره ثبت آن را می‌خواهد؛ حداکثر مبلغ بیمه‌شده سقف دارد | تعرفه و حق بیمهٔ DASK |
| مجوز اجارهٔ کوتاه‌مدت | وزارت فرهنگ و گردشگری | برای اجاره‌های ۱۰۰ روز یا کمتر لازم است؛ قواعد ویژه برای اقامتگاه‌های باکیفیت | قانون ۷۴۶۴ |
| تصمیم اجازهٔ اقامت | ریاست مدیریت مهاجرت | دربارهٔ اجازه‌های اقامت مالکان طبق قانون ۶۴۵۸ ماده ۳۱ تصمیم می‌گیرد | قانون ۶۴۵۸ |
جدول هر یازده آگهی استانبول این سایت را فهرست می‌کند. قیمت‌ها ارقام کارت هر آگهی تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ است؛ از یک فید کارگزار می‌آیند و قیمت سازنده نیستند. جایی که نام آگهی با نام رسمی پروژه فرق دارد، نام رسمی در پرانتز آمده است.
| پروژه (نام رسمی) | منطقه | وضعیت یا تحویل به‌صورت منتشرشده | انواع واحد به‌صورت منتشرشده | قیمت طبق کارت آگهی ما |
|---|---|---|---|---|
| Referans Besiktas | بشیکتاش (Beşiktaş، Abbasağa) | فروش و ساخت در جریان است طبق گزارش Kiler GYO مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶؛ بدون تاریخ تحویل | پلان‌ها ۲+۱R، ۳+۱، ۴+۱ و دوبلکس‌ها را نام می‌برند؛ مجوزها ۲+۱ تا ۶٫۵+۱ را فهرست می‌کنند | از USD ۶۰۰٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۲٬۸۶۳٬۰۰۰ |
| Referans Gokturk | ایوب‌سلطان (Eyüpsultan؛ Göktürk، Mithatpaşa) | مرحلهٔ آماده‌سازی طبق گزارش Kiler GYO مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶؛ مجوز ۲ اکتبر ۲۰۲۳؛ بدون تاریخ تحویل | سیمپلکس، دوبلکس پشت‌بام و دوبلکس باغ‌دار به‌گفتهٔ سازنده | از USD ۴۹۵٬۰۰۰ (۲+۱) تا ۱٬۱۹۰٬۰۰۰ |
| JW Marriott Residences Tarabya | ساریر (Sarıyer؛ Tarabya) | هیچ وضعیت یا تاریخی در سایت رسمی نیست | چهار پلان نمونه، ۲+۱ تا ۴+۱؛ ۲۰ واحد اداری و ۶ واحد تجاری | سرصفحهٔ کارت از USD ۳۵۵٬۰۰۰؛ کمترین قیمت نوع USD ۴۰۲٬۰۰۰ (دفترهای ۰+۱) |
| City Residences Bomonti Istanbul (همین صفحه؛ نام رسمی Bomonti Residences by Rotana) | شیشلی (بومونتی) | طبق بهره‌بردار در حال استفاده به‌عنوان آپارتمان‌های تحت مدیریت بهره‌بردار؛ بازگشایی در ۲۰۲۱ طبق مطبوعات | یک‌خوابه تا چهارخوابه به‌گفتهٔ بهره‌بردار؛ کارت ۱+۱ تا ۴٫۵+۱ | از USD ۶۸۴٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ |
| Hayat Vision (Bu Hayat) | پندیک (Pendik؛ Kurtköy) | وضعیت رسمی ندارد؛ مطبوعات: تحویل در دسامبر ۲۰۲۴ | ۲+۱ تا ۵+۱؛ ۹ بلوک طبق سایت رسمی | از TRY ۵٬۹۲۰٬۰۰۰ (۲+۱) تا ۲۳٬۳۷۰٬۰۰۰ |
| Modasehir Residences (Ataşehir Modern) | آتاشهیر (Ataşehir) | نخستین مالکان در آوریل ۲۰۲۵ به‌گفتهٔ خبرگزاری آناتولی نقل‌مکان کردند | ۱+۱ تا ۵+۱؛ ۹۷۹ خانه و ۴۴ واحد تجاری طبق سایت رسمی | از USD ۵۹۰٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۸٬۲۸۳٬۰۰۰ |
| Marina Residences (Yaşam Marina) | بیلیک‌دوزو (Beylikdüzü) | هیچ وضعیت یا تاریخی در سایت رسمی نیست | پلان‌های ۲+۱ (۱۲۵ متر مربع)، ۳+۱ (۱۶۵ و ۱۷۵ متر مربع)، ۴+۱ (۲۲۵ متر مربع) | از USD ۲۶۰٬۰۰۰ (۲+۱) تا ۴۹۶٬۰۰۰ |
| Evler Residences (Avrupa Residence Yamanevler) | اومرانیه (Ümraniye؛ Yamanevler) | در صفحه‌های رسمی ذکر نشده | ۱+۱ تا ۳+۱، ۷۴٫۴۰ تا ۳۶۱٫۹۳ متر مربع، ۳۴۳ خانه طبق سایت رسمی | از USD ۳۷۰٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۲٬۲۰۰٬۰۰۰ |
| Maslak Vision (Maslak Dream) | ساریر (Sarıyer؛ Maslak، Ayazağa) | تاریخی در سایت رسمی نیست | نه نوع پلان ۱+۱، ۷۴٫۶۱ تا ۸۱٫۴۰ متر مربع ناخالص | از USD ۳۹۴٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۷۰۶٬۰۰۰ |
| Benlexa (Benesta Benleo Acıbadem) | اسکودار (Üsküdar؛ Acıbadem؛ منطقهٔ اداری باید راستی‌آزمایی شود) | به زمان حال معرفی شده؛ بدون وضعیت یا تاریخ | چهار مجموعهٔ اقامتگاهی؛ در صفحه‌های رسمی نوعی ذکر نشده | از USD ۴۴۷٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۲٬۶۰۰٬۰۰۰ |
| Beneglow (Benesta Center Bahçelievler) | باغچه‌لی‌اولر (Bahçelievler) | ذکر نشده | چهار بلوک مسکونی بالای یک میدان چندمنظوره | از USD ۳۱۳٬۰۰۰ (۱+۱) تا ۱٬۰۷۹٬۰۰۰ |
این یازده آگهی در شهر مشترک‌اند و کمتر چیز دیگری. وضعیت‌ها از در حال بهره‌برداری (City Residences) و ساکن‌شده (Modasehir Residences، به‌گفتهٔ خبرگزاری آناتولی) تا مرحلهٔ آماده‌سازی (Referans Gokturk) می‌رسد، و هفت آگهی از یازده آگهی در صفحه‌های رسمی خود وضعیت یا تاریخی نمی‌دهند (محاسبه‌شده از داده‌های گردآوری‌شده برای این راهنما).
این پروژه تنها آگهی‌ای است که منبع رسمی اصلی آن صفحهٔ یک بهره‌بردار هتلی است، نه سایت یک سازنده، و قیمت ورودی آن USD ۶۸۴٬۰۰۰ بالاترین در میان ده آگهی دلاری است، یعنی ۲٫۶ برابر قیمت ورودی USD ۲۶۰٬۰۰۰ پروژهٔ Marina Residences (محاسبه‌شده از ارقام کارت). Hayat Vision به لیر قیمت‌گذاری شده است.
هیچ یک از این واقعیت‌ها پروژه‌ای را رتبه‌بندی نمی‌کند: قیمت‌ها حداقل‌های فید کارگزارند و وضعیت‌ها از در حال بهره‌برداری تا آماده‌سازی را در بر می‌گیرند. نام هشت آگهی از یازده آگهی با نام رسمی پروژه فرق دارد، از این رو خواننده‌ای که پروژه‌ها را مقایسه می‌کند باید هنگام خواندن صفحه‌های سازندگان از نام‌های داخل پرانتز استفاده کند. برای بازار گسترده‌تر به صفحهٔ کشور ترکیه، صفحهٔ شهر استانبول، صفحهٔ آپارتمان برای فروش در استانبول و مقایسهٔ شهرهای ترکیه مراجعه کنید.
صفحهٔ بهره‌بردار سطر حق نشر ۲۰۲۶ شرکت Rotana Hotel Management Corporation PJSC را دارد. این صفحه Bomonti Residences by Rotana را به‌عنوان اقامتگاهی با پذیرش، حفاظت، نظافت و پشتیبانی فنی، در سه دستهٔ آپارتمان معرفی می‌کند و به پرسش‌های متداول پاسخ می‌دهد: حیوانات خانگی پذیرفته می‌شوند، سرویس فرودگاه وجود ندارد، امکانات جلسه، رویداد یا عروسی نیست، و کارکنان ترکی و انگلیسی صحبت می‌کنند. این صفحه چیزی دربارهٔ مالکیت، شرایط فروش یا برنامهٔ اجاره نمی‌گوید.
گزارش‌های نشریات تخصصی، که فقط به‌صورت چکیدهٔ جست‌وجو دیده شدند، Tahincioğlu Gayrimenkul را به‌عنوان سازنده و Nida İnşaat را به‌عنوان پیمانکار پروژه‌ای نام می‌برند که با نام Nidapark Bomonti بازاریابی می‌شد. صفحهٔ دربارهٔ Tahincioğlu (به ترکی) این گروه را فعال در توسعهٔ خرده‌فروشی، اداری، مسکونی و مراکز خرید توصیف می‌کند، ۷۰ سال تجربه و ۴۰ پروژه را ذکر می‌کند (بیانیه‌های بازاریابی خود گروه)، و می‌گوید Nida İnşaat در پروژه‌های Tahincioğlu پیمانکار عمومی است.
این صفحه پروژه‌های بسیاری از Nidapark و Nidakule را فهرست می‌کند اما Bomonti را نام نمی‌برد، و صفحهٔ بهره‌بردار سازنده را نام نمی‌برد. از این رو این پیوند تأییدنشده تلقی می‌شود.
یک آگهی کارگزار فیلد سازندهٔ خود را با نام Rotana پر می‌کند، در حالی که صفحهٔ بهره‌بردار Rotana را بهره‌بردار توصیف می‌کند. چون منابع هم‌نظر نیستند، خریدار باید از فروشنده بخواهد سازنده، بهره‌بردار و مالک ثبت‌شدهٔ بلوک هتلی را کتباً نام ببرد.
City Residences Bomonti Istanbul نام آگهی یک مجموعهٔ چندمنظوره در بومونتی، شیشلی است. نام رسمی پروژه Bomonti Residences by Rotana است و صفحهٔ بهره‌بردار آن را به‌عنوان آپارتمان‌های تحت مدیریت بهره‌بردار با استخر روباز، مرکز تناسب اندام، سونا و پذیرش ۲۴ ساعته معرفی می‌کند. نام آگهی در صفحهٔ بهره‌بردار دیده نمی‌شود؛ شناسایی بر تطبیق نام‌های رسانه و ارقام استوار است، چنان‌که بخش ۱ توضیح می‌دهد. هیچ صفحهٔ رسمی‌ای که برای این راهنما باز شد مجموع واحدها یا تاریخ تحویل را منتشر نمی‌کند.
صفحهٔ بهره‌بردار سطر حق نشر ۲۰۲۶ شرکت Rotana Hotel Management Corporation PJSC را دارد و آپارتمان‌هایی در سه دسته با پذیرش، حفاظت، نظافت و پشتیبانی فنی ۲۴ ساعته عرضه می‌کند. اینکه مالک آپارتمان‌های جداگانه کیست، آیا واحد یک مالک را می‌توان نزد بهره‌بردار قرار داد و با چه شرایطی، منتشر نشده است. خریدار باید پیش از پرداخت بیعانه قرارداد بهره‌بردار و شرایط هر برنامهٔ اجاره را کتباً بخواهد.
تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، ماده ۳۵ قانون ۲۶۴۴ به اشخاص خارجیِ دارای تابعیت‌هایی که تصمیم ریاست‌جمهوری مجاز دانسته اجازه می‌دهد ملک بخرند، در سقف ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ از مساحت قابل تملک خصوصی یک منطقه، و بیرون از مناطق نظامی و ویژه. راهنمای TKGM می‌گوید برای خرید به اجازهٔ اقامت نیازی نیست. اینکه کدام واحدها در این مجموعه برای فروش است و از چه کسی، منتشر نشده است، بنابراین موجود بودن را باید با فروشنده تأیید کرد.
هیچ صفحهٔ بهره‌بردار یا سازنده‌ای که برای این راهنما باز شد قیمتی منتشر نمی‌کند. طبق کارت آگهی ما، تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، قیمت ورودی برای ۱+۱ برابر USD ۶۸۴٬۰۰۰ و بالاترین قیمت فهرست‌شده USD ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ برای ۴٫۵+۱ است، از فید کارگزاری که در نوامبر ۲۰۲۳ ویرایش شده است. یک آگهی کارگزار قیمت ورودی متفاوتی برای ۲+۱ نشان می‌دهد و دیگری قیمت شروع USD ۸۴۷٬۰۰۰ را، بنابراین فقط فهرست قیمت کتبی برای واحد مشخص قابل اتکا است.
بهره‌بردار نمی‌گوید. یک آگهی کارگزار ۵۶۵ واحد در سه بلوک می‌دهد، آگهی دوم ۴۰۸ آپارتمان در بلوک A و ۵۶۵ در بلوک B (روی هم ۹۷۳، محاسبه‌شده) به‌علاوهٔ یک بلوک آپارتمان‌هتلی با ۸۷ اتاق، و مجموعهای نشریات تخصصی از ۵۳۶ تا ۸۴۰ خانه است. دو آگهی کارگزار فقط بر سه بلوک هم‌نظرند و کم چیز دیگر، از این رو این راهنما هیچ مجموعی را به کار نمی‌برد. فهرست ثبت‌شدهٔ بخش‌های مستقل تنها منبع دقیق است.
به تنهایی نه. تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، بند ۲۰(۲)(b) آیین‌نامهٔ تابعیت برای واحدی با سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق طبقه، با یادداشت ممنوعیت فروش سه‌ساله، USD ۴۰۰٬۰۰۰ را تعیین می‌کند و ارز خارجی باید به یک بانک ترکیه فروخته شود. صلاحیت به گزارش ارزیابی، بهای خرید و روش پرداخت و تأیید مراجع بستگی دارد. هر چهار قیمت ورودی کارت از USD ۴۰۰٬۰۰۰ بیشترند، اما این یک محاسبهٔ حسابی است، نه صلاحیت.
اجاره برای ۱۰۰ روز یا کمتر طبق قانون ۷۴۶۴ به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارد. برای اقامتگاه باکیفیت (rezidans) که طرح مدیریت آن اجارهٔ کوتاه‌مدت را مجاز می‌داند، تصمیم اتفاق‌نظر و سقف ۲۵٪ اعمال نمی‌شود و مجوز را می‌توان به شرکتی داد که ساختمان را اداره می‌کند. اینکه این مجموعه چنین طرحی یا مجوزی دارد یا نه منتشر نشده است؛ شمارهٔ مجوز و دارندهٔ آن را بخواهید.
تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ عوارض سند ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده بر پایهٔ قیمت اظهارشده، نه کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری، است. مالیات بر ارزش افزوده در نخستین فروش از سوی سازنده پدید می‌آید، ۱۰٪ بر ۱۵۰ متر مربع نخست خالص و ۲۰٪ بر مازاد آن برای مجوزهای پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲، و بر فروش مجدد خصوصی اعمال نمی‌شود. مالیات سالانهٔ دارایی بر یک خانهٔ مسکونی ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی است، در شهرداری‌های کلان‌شهر دو برابر می‌شود، در دو قسط پرداخت می‌شود، و بیمه‌نامهٔ زلزلهٔ DASK اجباری است.
آیین‌نامهٔ ساختمان در برابر زلزلهٔ ترکیه، که در ۱۸ مارس ۲۰۱۸ منتشر شد و از ۱ ژانویهٔ ۲۰۱۹ اجرایی است، جای آیین‌نامهٔ ۲۰۰۷ را گرفت. مطبوعات بازگشایی پروژه را در ۲۰۲۱ قرار می‌دهند، پس تاریخ پروانهٔ ساخت نشان می‌دهد کدام آیین‌نامه اعمال شده است؛ این تاریخ منتشر نشده است. بیمه‌نامهٔ اجباری DASK برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند حداکثر مبلغ بیمه‌شدهٔ ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ TL دارد، حدود USD ۵۱٬۴۰۰ با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰ TL به ازای هر دلار.
سابقهٔ سند واحد مشخص، کاربری ثبت‌شده و یادداشت‌های آن، طرح مدیریت ثبت‌شده، قرارداد بهره‌بردار، وضعیت مجوز اجارهٔ کوتاه‌مدت، تاریخ گواهی اسکان، سابقهٔ شارژ خدمات و نحوهٔ برخورد با ارز و مالیات بر ارزش افزودهٔ قیمت را بررسی کنید. فهرست بخش ۴ ترتیب را می‌دهد. هیچ یک از این اسناد برای پروژه منتشر نشده است، از این رو هر یک را باید کتباً از فروشنده خواست.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
