Marina Residences Istanbul: przewodnik po Beylikduzu (2026)

Ta strona prezentuje projekt pod nazwą Marina Residences Istanbul; oficjalna nazwa projektu u dewelopera to Yaşam Marina – inwestycja w Beylikdüzü po europejskiej stronie Stambułu, realizowana według własnej strony dewelopera przez Lionia Yapı and Partners. Identyfikacja opiera się na zgodności metraży planów i cen wejściowych z ofertą pośrednika i została oceniona jako wysoce wiarygodna. Przewodnik pokazuje, co publikuje deweloper, co podają wyłącznie pośrednicy, które liczby są ze sobą sprzeczne i o co należy poprosić na piśmie. Przy każdej zasadzie i stawce poniżej obowiązuje data 24 października 2026 r.

Przegląd projektu Marina Residences Istanbul

Strona z opisem projektu na witrynie dewelopera przedstawia inwestycję położoną blisko morza w Beylikdüzü, zaplanowaną z myślą o rodzinach: baseny, tereny zielone, korty tenisowe i do koszykówki, place zabaw, restauracje i kawiarnie, łaźnia turecka oraz centrum handlowe pod gołym niebem, w apartamentach od 2+1 do 5+2. Wspomina też o koncepcji inteligentnego domu i wzmocnionym fundamencie z betonu C30/C35. To własne sformułowania dewelopera, które nie zostały tu niezależnie potwierdzone.

Strony dewelopera (główna, opis projektu, koncepcja, plany mieszkań i kontakt, odczytane 24 października 2026 r.) nie podają statusu ukończenia, terminu oddania, liczby lokali, powierzchni działki, ceny, numeru licencji ani pozwolenia, ani informacji o tytule własności. Strona główna zawiera tylko hasło i menu.

Lukę wypełniają strony pośredników i są one ze sobą sprzeczne. Oferta Skyline Holding podaje termin oddania 20 listopada 2024 r., pięć bloków, 300 mieszkań plus 40 lokali komercyjnych i 40 000 m² gruntu, a projekt oznacza jako gotowy.

Oferta Emlak34 na portalu port724.com opisuje go jako „Hemen Teslim” (natychmiastowe oddanie), w tekście liczy 320 mieszkań plus 40 lokali komercyjnych, ale na liście cech 300 mieszkań, a w nagłówku wpisuje działkę 37 940 m², podczas gdy w treści 40 000 m². Są to liczby pośredników, a nie oświadczenia dewelopera ani pozwolenia.

Karta na tej stronie pokazuje ceny wejściowe USD 260 000 (2+1, 125 m²), USD 353 000 (3+1, 175 m²) i USD 496 000 (4+1, 225 m²), według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r. Karta pochodzi z danych pośrednika, ostatnio edytowanych 26 sierpnia 2026 r., a jej ceny mieszczą się w granicach 1% od zapisu Skyline (USD 260 000, 351 000 i 495 000).

Strona o Turcji (Türkiye) oraz strona miasta Stambuł przedstawiają szerszy kontekst.

Typy i metraże lokali w projekcie Marina Residences Istanbul

Strona z planami mieszkań dewelopera wymienia cztery plany: 2+1 o powierzchni 125 m², dwa plany 3+1 o powierzchni 165 i 175 m² oraz 4+1 o powierzchni 225 m². Nie mówi, czy powierzchnie są brutto, czy netto, i nie podaje liczby lokali każdego typu. Zatwierdzony projekt architektoniczny złożony dla ustanowienia własności lokali podaje powierzchnię budowlaną każdego lokalu (ustawa o własności lokali 634, art. 12), więc to ten dokument rozstrzyga sprawę.

Strona z opisem projektu poszerza zakres od 2+1 do 5+2 oraz od 125 do 375 m², ale nie pokazano planu dla 5+2 ani dla żadnego lokalu powyżej 225 m²: górna granica podanego zakresu to 1,67 razy największy plan (375 podzielone przez 225).

Karta powtarza trzy z czterech planów i pomija 3+1 o powierzchni 165 m². Zapis Skyline podaje powierzchnie różniące się o 5 do 10 m² w każdym typie. Tabela zestawia te trzy źródła i dodaje cenę wejściową za metr kwadratowy, obliczoną z karty przy kursie USD 1 = TRY 49,6540 (kurs sprzedaży walut CBRT, biuletyn 2026/201 z 23 października 2026 r.).

Wynikają z tego trzy wnioski, każdy obliczony na podstawie tabeli. Ceny z karty za metr kwadratowy różnią się o 9,3% między najtańszym typem (3+1) a najdroższym (4+1). Wartości Skyline dają od USD 1 950 do 2 167 za metr kwadratowy, więc dwa źródła pośredników nie opisują identycznych powierzchni. A różnica 5 do 10 m² w tym samym typie jest na tyle duża, że definicję powierzchni (brutto z udziałem balkonu czy netto) trzeba ustalić na piśmie, zanim porówna się jakiekolwiek ceny.

Co do progu obywatelstwa, tekst rozporządzenia brzmi według stanu na 24 października 2026 r. następująco: art. 20(2)(b) rozporządzenia o obywatelstwie ustala próg USD 400 000 po decyzji 5554 (Resmî Gazete z 13 maja 2022 r., nr 31834), a decyzja 7938 (Resmî Gazete z 12 grudnia 2023 r., nr 32397) zawęziła rodzaj nieruchomości do lokali z tytułem do lokalu (kat mülkiyeti) lub wpisem służebności piętra (kat irtifakı) oraz do działek z budynkiem.

Trzy wpisy z karty to 65,0%, 88,3% i 124,0% kwoty USD 400 000. To porównanie zestawia cenę pośrednika z wielkością prawną i nie dowodzi, że jakikolwiek lokal zostanie zaakceptowany: liczy się wartość z raportu z wyceny, badana jest cena zakupu i sposób płatności, obowiązuje trzyletnia adnotacja o zakazie zbycia, a decyzję podejmują organy. Program opisuje strona o obywatelstwie i imigracji.

O co poprosić na piśmie w sprawie typów lokali

• Powierzchnię brutto i netto każdego lokalu, z osobno podanymi powierzchniami balkonu i tarasu, zgodnie z zatwierdzonym projektem architektonicznym.
• Czy oba plany 3+1, o powierzchni 165 m² i 175 m², są w sprzedaży oraz do jakich pięter i bloków każdy należy.
• Czy istnieje jakikolwiek lokal 5+2 lub powyżej 225 m², oraz jego plan, skoro strona z opisem projektu podaje do 375 m².
• Piętro, blok, orientację i deklarację widoku na morze dla konkretnego lokalu, z zaznaczeniem na planie zagospodarowania działki leżącej przed nim.
• Co zawiera cena: miejsce parkingowe, komórkę lokatorską, kuchnię i szafy, wyposażenie inteligentnego domu, VAT.
• Powierzchnie i przeznaczenie 40 lokali komercyjnych, o których wspominają pośrednicy, oraz czy są to odrębne samodzielne części.

Lokalizacja projektu Marina Residences Istanbul: Beylikdüzü, wybrzeże Morza Marmara i marina

Beylikdüzü leży po europejskiej stronie Stambułu, na północnym brzegu Morza Marmara. Ustawa 5747 (przyjęta 6 marca 2008 r., Resmî Gazete z 22 marca 2008 r., nr 26824, powtórzenie) utworzyła dzielnicę z dziesięcioma osiedlami, z których trzy mają tu znaczenie: Marmara, Kavaklı i Adnan Kahveci. Wikipedia podaje 415 290 mieszkańców w 2024 r., a agregator cytuje 422 988 w 2025 r., oba powołując się na TÜİK; tabeli na portalu danych TÜİK nie udało się otworzyć na potrzeby tego przewodnika.

Wszystkie trzy nazwy wiążą się z projektem. Strona kontaktowa dewelopera umieszcza jego biuro w Marmara Mahallesi, port724 podaje „Yakuplu, Marmara Mah.”, a Skyline – Adnan Kahveci. Pinezka mapy z karty (40,98189 N, 28,66131 E) wypada na drodze, którą OpenStreetMap umieszcza w Kavaklı Mahallesi, obok Marmara. Nie opublikowano numeru działki. Blok (ada) i działka (parsel) w rejestrze własności wskazują grunt, a nie nazwa osiedla, więc należy je uzyskać, zanim zaufa się jakiejkolwiek odległości z tej strony.

Marina jest punktem odniesienia w tekście dewelopera o lokalizacji. Strona West Istanbul Marina podaje współrzędne N 40°57′46″ E 28°39′49″ i zapewnia, że może zacumować do 600 jachtów; w jej układzie wymieniono klub plażowy, restauracje i bary, budynek fitness i spa, korty sportowe, amfiteatr i lądowisko dla helikopterów.

Strona dewelopera z opisem projektu umieszcza inwestycję 1,2 km od mariny, a strona z koncepcją podaje 5 minut, bez określenia środka transportu. Od pinezki karty marina jest oddalona o 2,1 km w linii prostej i 3,1 km drogą. Zmapowany punkt przy Kocatepe Caddesi, ulicy ze strony kontaktowej, leży 1,4 km od mariny, więc 1,2 km może być mierzone od granicy projektu; rozstrzygnie to numer działki.

Deweloper wspomina o przystankach metrobusu, nie podając ich nazw. Według Wikipedii metrobus dotarł do stacji Beylikdüzü Sondurak 19 lipca 2012 r., a linię obsługuje İETT (iett.istanbul). Przystanek Beylikdüzü zaznaczony w OpenStreetMap jest oddalony od pinezki o 2,9 km w linii prostej i 4,2 km drogą. Strona z koncepcją wymienia także sformułowanie „15 minutes walking to 2023 METRO underground system” (spacer do systemu metra), położenie „in the middle of the 3rd Airport and the 2023 Metro” (między trzecim lotniskiem a metrem) oraz Kanal Istanbul; żadne z nich nie ma podanej nazwy linii ani daty.

Jedyny znaleziony projekt metra dla tej dzielnicy to linia Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP (M20): około 18,5 km i 10 stacji. Taşıma Dünyası podał 27 czerwca 2024 r., że ministerstwo zatwierdziło projekt w lipcu 2022 r., a procedura środowiskowa zakończyła się we wrześniu 2022 r., przy czym brakowało jeszcze włączenia do Programu Inwestycji Publicznych (artykuł).

Angielska Wikipedia podaje planowane otwarcie 9 września 2027 r., a strona turecka rok 2030, i obie nazywają linię planowaną (strona angielska). Kupujący, który liczy na metro, powinien zapytać na piśmie o linię, stację i datę rozpoczęcia eksploatacji.

Deweloper podaje trasę E-5 (D-100) w odległości 3,5 km i 10 minut. Od pinezki karty lotnisko w Stambule jest oddalone o 33 km w linii prostej i 53 km drogą, a lotnisko Sabiha Gökçen o 56 km i 91 km (odległości drogowe z OSRM, przy swobodnym ruchu).

Deweloper wymienia szpital Birinci Hospital w odległości 1 km, liceum Emin Yükseloğlu w odległości 350 m oraz szkoły Bilim Vadisi w odległości 650 m, bez adresów. Strony katalogowe wymieniają Emin Yükseloğlu Kız Anadolu İmam Hatip Lisesi (żeńskie liceum Anadolu imam-hatip) w Marmara Mahallesi; listy Ministerstwa Edukacji Narodowej nie sprawdzono i nie udało się dopasować żadnej szkoły Bilim Vadisi. OpenStreetMap pokazuje Birinci Göz Hastanesi, szpital okulistyczny, w odległości 3,6 km od pinezki, co nie zgadza się z 1 km.

Państwowy Szpital w Beylikdüzü, podlegający ministerstwu, jest zaznaczony w odległości 4,7 km od pinezki; Stambulska Prowincjonalna Dyrekcja Zdrowia potwierdza świadczone usługi. Kampus Uniwersytetu Beykent jest oddalony o 5,0 km. Beylikdüzü Yaşam Vadisi, które deweloper umieszcza w odległości 4,5 km, to długi liniowy park, którego odcinki leżą od 1,1 do 2,1 km od pinezki, więc odległość zależy od wejścia. Strona gminy to beylikduzu.istanbul.

Odległości w linii prostej obliczono ze współrzędnych (punkty OpenStreetMap i pinezka karty) wzorem haversine; odległości drogowe pochodzą z publicznego serwera demonstracyjnego OSRM. Pinezka pochodzi z karty, a nie z pomiaru działki, więc każda wartość się zmieni, jeśli działka leży gdzie indziej w Beylikdüzü.

Wybrzeże, hałas i wspólne koszty w projekcie Marina Residences Istanbul: co sprawdzić w dzielnicy z mariną

Projekt opisywany jako położony blisko morza i mariny rodzi cztery pytania, na które strona z planami mieszkań nie odpowie: gdzie obowiązują przepisy o wybrzeżu, jaki hałas dociera do elewacji, jakie są warunki gruntowe i wodne oraz kto płaci za wspólne obiekty. Deweloper nie publikuje żadnego pozwolenia, raportu ani planu zarządzania, więc każdy punkt to dokument, o który trzeba poprosić.

Wybrzeże i pas 100 metrów

Ustawa o wybrzeżu 3621 (przyjęta 4 kwietnia 1990 r., Resmî Gazete z 17 kwietnia 1990 r., nr 20495) określa pas przybrzeżny (sahil şeridi) o szerokości co najmniej 100 metrów w głąb lądu od linii brzegowej (art. 4). Brzeg jest otwarty dla wszystkich i nie wolno na nim stawiać budynków; porty jachtowe są tam dozwolone wyłącznie na podstawie decyzji planu zagospodarowania (art. 6).

W tym pasie plan ustala linię zbliżenia zabudowy, która może leżeć najwyżej 50 metrów od linii brzegowej, a grunt pomiędzy nimi służy do spacerów, odpoczynku i rekreacji (art. 5).

Deweloper mówi, że projekt leży kilka kilometrów od Morza Marmara i 1,2 km od mariny, co wskazuje na działkę poza pasem 100 metrów, ale pas może być szerszy, a odległości od brzegu nie podano. Arkusz planu zagospodarowania pokazuje jedno i drugie. Widok na morze jest też kwestią położenia, a nie prawem: zależy od ograniczeń wysokości na działkach od strony morza, ustalonych w uwagach do planu na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa 3194).

Hałas z dróg, mariny i samego terenu

Rozporządzenie w sprawie kontroli hałasu środowiskowego (Resmî Gazete z 30 listopada 2022 r., nr 32029) obejmuje hałas z przemysłu, transportu, budownictwa, nadawania muzyki i miejsc pracy. Definiuje strategiczną mapę hałasu jako mapę całej prowincji pokazującą osoby i mieszkania, których hałas dotyczy, raport akustyczny jako dokument prognozujący poziomy wobec limitów, a drogę główną jako drogę z ruchem powyżej trzech milionów pojazdów rocznie. Lokale nadające muzykę potrzebują pozwolenia opartego na raporcie akustycznym.

Trasa E-5 (D-100) jest oddalona o 3,5 km według dewelopera. Układ mariny obejmuje amfiteatr, bary i lądowisko dla helikopterów. A własne restauracje, kawiarnie i centrum handlowe projektu spowodują ruch dostawczy i wieczorną aktywność na terenie osiedla. Żadne źródło nie podaje zmierzonych poziomów na działce, więc to, który blok wychodzi na które źródło, jest kwestią planu zagospodarowania terenu, a dla danej elewacji – raportu akustycznego.

Grunt, woda i dokumenty sejsmiczne

Deweloper twierdzi, że wykonano szczegółowe badanie gruntu, a fundament jest wzmocniony betonem C30/C35 na gruncie skalistym, gliniastym i wapiennym. Odpowiednim dokumentem jest raport geotechniczny (zemin etüdü), w tym poziom wód gruntowych. W sprawie zagrożenia oficjalnymi odniesieniami są mapa zagrożeń AFAD i Turecki Kodeks Sejsmiczny Budynków (Resmî Gazete z 18 marca 2018 r., nr 30364, powtórzenie). Zagrożenie powodziowe lub od cieku wodnego dla działki to pytanie do gminy i przedsiębiorstwa wodociągowego; deweloper milczy na ten temat.

Obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi (DASK) oblicza się od powierzchni brutto. Przy koszcie jednostkowym 12 039 TL za m² dla żelbetu (polisy od 1 października 2026 r.) mieszkanie o powierzchni 125 m² ma obliczoną sumę ubezpieczenia 1 504 875 TL i składkę od około 1 099 TL (grupa ryzyka VII) do 4 244 TL (grupa I). Maksymalna suma ubezpieczenia wynosi 2 552 268 TL, a dla mieszkania o powierzchni 225 m² wychodzi 2 708 775 TL, więc zadziałałby limit (obliczenia na podstawie strony z taryfą DASK, przy założeniu powierzchni brutto z planów).

Wspólne koszty na osiedlu z wieloma blokami

Zgodnie z ustawą o własności lokali 634 właściciele ponoszą wspólne wydatki proporcjonalnie do udziałów w gruncie, z wyjątkiem kosztów personelu, które dzieli się po równo, chyba że właściciele postanowią inaczej (art. 20). Za zwłokę w płatności należy się odszkodowanie w wysokości 5% miesięcznie, najemca odpowiada solidarnie do wysokości zaległego czynszu, a niezapłacony dług można wpisać jako hipotekę ustawową na lokalu (art. 20 i 22). Zarządca jest obowiązkowy od ośmiu samodzielnych części (art. 34).

Osiedle z kilkoma blokami na jednym planie zagospodarowania działki może być „toplu yapı” (zespołem wielu budynków) na podstawie art. 66 do 74. Każdy blok ma wtedy własne zgromadzenie, zarząd przedstawicieli prowadzi wspólne budynki i obiekty, jeden plan zarządzania wiąże wszystkich, a obiekty używane tylko przez niektóre budynki opłacają te budynki (art. 72).

Ustawa 7579 z 7 maja 2026 r. obniżyła większość potrzebną do zmiany planu w art. 70 z czterech piątych do dwóch trzecich reprezentowanych lokali, a art. 37 przewiduje obecnie, że projekt eksploatacyjny (işletme projesi) zatwierdza walne zgromadzenie właścicieli. Zarząd tymczasowy wpisany do planu może trwać do roku po ukończeniu budowy i w każdym razie kończy się dziesięć lat po pierwszym pozwoleniu na budowę (art. 73).

Deweloper wymienia baseny, korty, łaźnię turecką, restauracje i centrum handlowe; strony pośredników dodają saunę, spa, siłownię, basen kryty, system agregatów prądotwórczych, ogrzewanie podłogowe z centralnymi licznikami ciepła i trzypoziomowy parking na 350 pojazdów. Przy 340 do 360 mieszkaniach i lokalach komercyjnych daje to 0,97 do 1,03 miejsca na lokal (obliczenie na podstawie liczb pośredników). Nie opublikowano kosztu ani własności tych elementów.

Uporządkowana lista kontrolna przed podpisaniem

1. Uzyskać numery bloku i działki oraz przeczytać wypis z księgi: właściciela, hipoteki, adnotacje, służebność piętra lub własność lokalu.
2. Poprosić o pozwolenie na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi) i datę pozwolenia na budowę, która decyduje o zasadzie VAT.
3. Przeczytać arkusz planu zagospodarowania i uwagi do planu dla działki oraz dla działek między lokalem a morzem.
4. Zapytać, czy jakakolwiek część terenu leży w pasie przybrzeżnym lub w pobliżu cieku wodnego i co raport geotechniczny mówi o wodach gruntowych.
5. Poprosić o ocenę akustyczną dla elewacji konkretnego lokalu oraz plan zagospodarowania terenu pokazujący centrum handlowe i wjazdy do parkingu.
6. Przeczytać plan zarządzania: udziały w gruncie, obiekty wspólne, kto jest właścicielem i prowadzi centrum handlowe, jak dzieli się koszty obiektów.
7. Poprosić o aktualne opłaty eksploatacyjne za metr kwadratowy, zeszłoroczne rozliczenia i zatwierdzony projekt eksploatacyjny.
8. Potwierdzić prawo do parkingu i komórki lokatorskiej w wypisie z księgi, a nie tylko w umowie sprzedaży, oraz porównać powierzchnie lokalu w wypisie, na planie i w umowie.

Zakup w Turcji w skrócie: kolejność kroków dla projektu bez opublikowanego statusu

Poniższa kolejność wychodzi od punktu, który ten projekt pozostawia otwarty: czy budynek jest ukończony. Pośrednicy mówią, że gotowy; deweloper nie mówi nic. Odpowiedź decyduje o tym, jakie przepisy mają zastosowanie, więc poprzedza cenę. Ogólne ramy przedstawia przewodnik po zakupie w Turcji, a stronę płatności – przewodnik po zakupie na raty.

W odniesieniu do cen z karty opłata kupującego w wysokości 2% za akt własności wynosi USD 5 200 od USD 260 000 (TRY 258 201 przy kursie 49,6540), USD 7 060 od USD 353 000 i USD 9 920 od USD 496 000, jeśli zadeklarowana cena równa się cenie z karty i nie jest niższa od wartości podatkowej ustalonej przez gminę. Ustawowe pozycje kosztów zestawiono w tabeli w przewodniku po zakupie w Turcji.

VAT zależy od tego, kto sprzedaje. Przy pierwszej sprzedaży przez dewelopera stawka zależy od daty pozwolenia i powierzchni netto. Jeśli powierzchnie planów są netto, stawka łączna wyniosłaby 10,0% dla 125 m², 11,4% dla 175 m² i 13,3% dla 225 m² (150 m² po 10%, reszta po 20%), co daje około USD 66 100 w przypadku największego typu, jeśli cena z karty nie zawiera VAT.

Pierwsza dostawa na rzecz nierezydenta cudzoziemca może być zwolniona na podstawie art. 13(1)(i) ustawy o VAT, gdy cena jest wniesiona w walucie obcej, z warunkiem trzyletniego zakazu zbycia; faktura musi wskazywać zastosowane traktowanie.

Warunków płatności deweloper nie publikuje. Strona Skyline wspomina o 50% zaliczki i ratach przez 24 miesiące, co jest oświadczeniem pośrednika. Jeśli projekt jest ukończony, raty to prywatne ustalenie kredytowe ze sprzedawcą. Jeśli jest w budowie, art. 44 ustawy 6502 ogranicza oddanie do 48 miesięcy od zawarcia umowy, a art. 45 dopuszcza odstąpienie przez 24 miesiące za stopniowane odszkodowanie do 2%, 4%, 6% i 8% ceny w zależności od okresu. Przy każdej racie trzeba wpisać jej walutę.

Kupujący przebywający za granicą może działać przez pełnomocnika z pełnomocnictwem opatrzonym apostille i tłumaczeniem; do zakupu nie potrzebuje pozwolenia na pobyt (przewodnik TKGM). Własność przenosi akt, a nie umowa. Wszystkie stawki obowiązują według stanu na 24 października 2026 r.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja (due diligence)

Luki w publicznej dokumentacji określają ryzyka. Deweloper nie publikuje statusu, więc pierwszym ryzykiem jest rozbieżność między tym, co pośrednik nazywa gotowym, a tym, co budynek posiada w świetle prawa. Bez pozwolenia na użytkowanie art. 31 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zakazuje podłączenia budynku do sieci elektrycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej, z wyjątkiem samodzielnych części, które uzyskały pozwolenie.

Drugie ryzyko to tożsamość. Trzy nazwy osiedli i dwie wielkości działki oznaczają, że działkę trzeba ustalić z rejestru własności, zanim zaufa się czemukolwiek innemu.

Trzecie to podstawa ceny. Ceny z karty to dane pośrednika w dolarach, podczas gdy umowa może być w lirach, dolarach lub euro, a lira straciła 15,5% swojej wartości wobec dolara w dwanaście miesięcy do 23 października 2026 r. (49,6540 wobec 41,9797 w dniu 23 października 2025 r., CBRT). Przy każdej racie trzeba wpisać do umowy jej walutę.

Czwarte to wspólny koszt. Osiedle z wieloma blokami, centrum handlowym i wieloma obiektami ma koszty bieżące, których nie opublikowano nigdzie, a ustawa 634 czyni z niezapłaconych opłat zastaw na lokalu.

Piąte dotyczy twierdzeń, które nie są dokumentami. Skyline oznacza projekt jako odpowiedni do obywatelstwa tureckiego, ale żadna opublikowana decyzja nie dotyczy tego projektu: rozporządzenie bada raport z wyceny i poszczególny lokal. Wskaźnik terenów zielonych 79% pojawia się na liście cech jednej oferty pośrednika, a nie na stronach dewelopera.

„Powierzchnia zabudowy” 12 000 m² podana przez Skyline nie może być powierzchnią użytkową brutto, ponieważ 300 mieszkań o powierzchni co najmniej 120 m² wymaga co najmniej 36 000 m² (obliczenie na podstawie najmniejszej powierzchni na tej stronie); etykieta może oznaczać coś innego, na przykład powierzchnię rzutu.

Zasady pozwolenia na pobyt zależą również od lokalu i osoby: art. 31 ustawy 6458 dopuszcza krótkoterminowe pozwolenie dla właścicieli, a od ustawy 7533 z 21 listopada 2024 r. ministerstwo ustala rodzaj i wartość nieruchomości; próg USD 200 000 dla aktów od 16 października 2023 r. podała gazeta Cumhuriyet i jest to doniesienie prasowe o praktyce administracyjnej, a nie tekst z dziennika urzędowego.

Jak Marina Residences Istanbul wypada na tle pozostałych projektów w Stambule na tej stronie

W tabeli znajduje się wszystkie jedenaście ofert w Stambule. Tam, gdzie oferta nosi nazwę inną niż nazwa dewelopera, dodano oficjalną nazwę projektu. Ceny pochodzą z naszej karty oferty, według stanu na 24 października 2026 r., i wynikają z danych pośrednika, a nie z cenników deweloperów; status i termin oddania podano tak, jak publikują je deweloperzy lub oficjalne raporty.

Trzy różnice mają znaczenie dla tego projektu. Jest to oferta położona najbardziej na zachód, na wybrzeżu Marmara; pozostałe dziesięć leży w Beşiktaş, Eyüpsultan, Sarıyer (dwie), Şişli, Pendik, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar i Bahçelievler. Jego cena wejściowa USD 260 000 jest najniższa spośród wejść wycenionych w dolarach, które sięgają USD 684 000, co daje stosunek 2,6 (684 000 podzielone przez 260 000).

Jego karta ma trzy typy, od 2+1 do 4+1, wobec dwóch na karcie Maslak Vision i jedenastu na karcie Referans Beşiktaş, choć tekst dewelopera sięga 5+2. Podobnie jak w większości wierszy tabeli, nie opublikowano dokumentu potwierdzającego status, więc określenie „gotowy” opiera się tu na stronach pośredników.

Zobacz też stronę apartamenty na sprzedaż w Stambule z szerszą ofertą oraz porównanie miast z poziomami cen według prowincji. Krótkoterminowy wynajem mieszkania w budynku wielolokalowym wymaga pozwolenia i jednomyślnej decyzji właścicieli na mocy ustawy 7464, co wyjaśnia przewodnik o prawie Airbnb, a kalkulator podatku od nieruchomości przelicza roczne stawki na szacunek.

Deweloper: co strony projektu mówią o Lionia Yapı and Partners

Jedynym opisem firmy jest ostatnia sekcja strony z opisem projektu dewelopera. Stwierdza ona, że Lionia Yapı and Partners została założona w 2010 r. w Stambule, aby uczestniczyć w tureckim sektorze budowlanym, oraz że realizowała projekty w budownictwie, metalach szlachetnych, filmie i kinematografii oraz turystyce. Wymienia serię mieszkaniową pod marką Lionia: Lionia Yaşam Konakları, Lionia Life, Lionia Select, Lionia Live i Lionia Casa. Opisuje swoją działalność jako średnie i duże projekty mieszkaniowe oraz projekty infrastrukturalne.

Strona nie podaje zarejestrowanej nazwy firmy, numeru w rejestrze handlowym, numeru podatkowego, wysokości kapitału, wykazu projektów z terminami oddania ani adresu innych inwestycji. Skyline wymienia „Lionia Yapı” jako firmę budowlaną, co się zgadza. Deklaracja ambicji na tej stronie ma charakter promocyjny i nie jest tu powtarzana.

Dla kupującego możliwy do zweryfikowania dorobek znajduje się w rejestrach publicznych. MERSIS (mersis.ticaret.gov.tr) i Trade Registry Gazette pokazują podmiot prawny, jego kapitał i przedstawicieli, a pozwolenie na budowę wskazuje posiadacza pozwolenia i firmę nadzoru budowlanego.

Umowa sprzedaży powinna wskazywać ten sam podmiot prawny, który jest właścicielem działki w księdze. Czy tym podmiotem jest Lionia Yapı and Partners, czy spółka projektowa, nie jest podane w żadnym źródle przeczytanym na potrzeby tego przewodnika, a sprzedawca wskazany na fakturze jest stroną odpowiedzialną za oddanie i VAT.

Często zadawane pytania

Czym jest Marina Residences Istanbul i jaka jest jego oficjalna nazwa?

Marina Residences Istanbul to nazwa, pod którą ta strona prezentuje projekt. Własna nazwa dewelopera to Yaşam Marina, realizacja Lionia Yapı and Partners w Beylikdüzü. Dopasowanie opiera się na metrażach planów 125, 175 i 225 m² oraz na cenach wejściowych zgodnych w granicach 1% z ofertą pośrednika dotyczącą Yaşam Marina. Źródłem informacji o udogodnieniach i planach są strony dewelopera; źródłem cen w dolarach jest karta oferty.

Gdzie leży Marina Residences Istanbul?

W Beylikdüzü, po europejskiej stronie Stambułu, w pobliżu Morza Marmara. Źródła wymieniają trzy osiedla: Marmara (biuro dewelopera i port724), Adnan Kahveci (Skyline) i Kavaklı (pinezka karty). Deweloper nie publikuje numeru bloku i działki, więc dokładną lokalizację trzeba ustalić z wypisu z księgi. Odległości na tej stronie wykorzystują pinezkę karty, 40,98189 N, 28,66131 E, i zmienią się, jeśli działka leży gdzie indziej.

Czy Marina Residences Istanbul jest ukończony i kiedy został oddany?

Deweloper tego nie podaje. Skyline wpisuje termin oddania 20 listopada 2024 r., a port724 opisuje projekt jako „Hemen Teslim”, czyli natychmiastowe oddanie. Żadne z tych określeń nie jest pozwoleniem na użytkowanie. Kupujący powinien poprosić o pozwolenie (yapı kullanma izin belgesi) i wypis z księgi dla konkretnego lokalu. Jeśli pozwolenia nie ma, sprzedaż prawdopodobnie podlega przepisom ustawy 6502 o sprzedaży mieszkań z przedpłatą, w tym limitowi oddania 48 miesięcy.

Jakie typy lokali i metraże oferuje Marina Residences Istanbul?

Strona dewelopera z planami pokazuje 2+1 o powierzchni 125 m², dwa plany 3+1 o powierzchni 165 i 175 m² oraz 4+1 o powierzchni 225 m². Strona z opisem projektu podaje także lokale 5+2 i zakres do 375 m², bez planu. Karta oferty pokazuje 125, 175 i 225 m². Skyline pokazuje 120, 180 i 235 m². Nie podano, czy powierzchnie są brutto, czy netto, więc definicję należy ustalić w umowie.

Co oznaczają ceny w projekcie Marina Residences Istanbul?

Ceny to ceny wejściowe z karty na tej stronie: USD 260 000 za 2+1, USD 353 000 za 3+1 i USD 496 000 za 4+1, według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r. Pochodzą z danych pośrednika i nie są cenami dewelopera. Przy USD 1 = TRY 49,6540 cena wejściowa to TRY 12 910 040 za 2+1. VAT, parking i opłaty mogą być dodatkowe, więc cenę z umowy trzeba uzyskać na piśmie.

Czy zakup tutaj daje obywatelstwo tureckie lub pozwolenie na pobyt?

Żaden zakup nie daje żadnego z nich automatycznie. Według stanu na 24 października 2026 r. rozporządzenie o obywatelstwie bada nieruchomość o wartości co najmniej USD 400 000, lokal z kat mülkiyeti lub kat irtifakı, trzyletnią adnotację o zakazie zbycia, raport z wyceny i zatwierdzenie przez organy. Powyżej tej kwoty jest tylko wpis 4+1 z karty (USD 496 000), a rozstrzyga wycena, nie cena. Pozwolenie na pobyt dla właścicieli to odrębna decyzja organu migracyjnego.

Jak daleko jest morze i jak daleko jest marina?

Deweloper podaje 1,2 km do West Istanbul Marina na jednej stronie i 5 minut na drugiej oraz opisuje projekt jako położony blisko morza. Od pinezki karty marina jest oddalona o 2,1 km w linii prostej i 3,1 km drogą. Samego brzegu Morza Marmara deweloper nie opatruje odległością. Zgodnie z ustawą 3621 pas przybrzeżny ma co najmniej 100 metrów szerokości, a jego zasięg dla działki pokazuje plan zagospodarowania.

Czy w pobliżu projektu jest metro?

Strona dewelopera z koncepcją wspomina o „2023 METRO” w odległości 15 minut spacerem, bez nazwy linii. Jedyny znaleziony projekt metra dla Beylikdüzü to planowana linia M20 Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP, o długości około 18,5 km i 10 stacjach; źródła odczytane w październiku 2026 r. opisują ją jako planowaną, z różnymi latami otwarcia. Metrobus, linia szybkiej komunikacji autobusowej, jest usługą o dużej przepustowości, która kursuje dziś, z przystankiem około 2,9 km od pinezki karty w linii prostej.

Ile kosztuje zakup mieszkania poza ceną?

Standardowe pozycje to udział kupującego w wysokości 2% w opłacie za akt własności, polisa DASK od trzęsień ziemi, raport z wyceny i, przy pierwszej sprzedaży przez dewelopera, VAT 10% od pierwszych 150 m² netto i 20% powyżej dla pozwoleń po 1 kwietnia 2022 r. Dla mieszkania o powierzchni 125 m² składka DASK wynosi od około 1 099 TL do 4 244 TL w zależności od grupy ryzyka (obliczenie na podstawie taryfy DASK z 1 października 2026 r.). Opłaty eksploatacyjne dochodzą do tego dodatkowo.

Jakie opłaty eksploatacyjne obowiązują na osiedlu z wieloma blokami?

Zależą od planu zarządzania, którego deweloper nie opublikował. Zgodnie z art. 20 ustawy 634 wspólne wydatki wynikają z udziałów w gruncie, koszty personelu dzieli się po równo, a zwłoka w płatności kosztuje 5% miesięcznie. Osiedle z wieloma budynkami może mieć zgromadzenia bloków i zarząd przedstawicieli na podstawie art. 66 do 74. Baseny, korty, łaźnia turecka, restauracje i centrum handlowe wymienione dla projektu sprawiają, że budżet eksploatacyjny jest pierwszym pytaniem każdego kupującego.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła:

• Strona dewelopera yasammarina.com (strona główna, odczytana 24 października 2026 r.)
• Strona dewelopera z opisem projektu (udogodnienia, odległości, zakres planów, tekst o firmie)
• Strona dewelopera z koncepcją projektu (minuty do miejsc, sformułowania o metrze)
• Strona dewelopera z planami mieszkań (2+1 125, 3+1 165 i 175, 4+1 225 m²)
• Strona kontaktowa dewelopera (tylko osiedle biura; dane kontaktowe nie są powielane)
• Oferta Skyline Holding dla Yasam Marina (termin oddania, bloki, lokale, ceny, metraże; strona pośrednika)
• Oferta port724.com od Emlak34 (określenie statusu, lokale, działka; strona pośrednika)
• Strona West Istanbul Marina: strona mariny (współrzędne, pojemność, układ)
• Strona West Istanbul Marina: strona o nas
• Ustawa o wybrzeżu 3621 (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa 5747 o dzielnicach w gminach metropolitalnych (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa o własności lokali 634, tekst z ustawą 7579 z 7 maja 2026 r. (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym 3194 (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa o ochronie konsumenta 6502 (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa o urzędzie ksiąg gruntowych 2644, art. 35 (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa o opłatach 492 (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa o VAT 3065, art. 13(1)(i) (mevzuat.gov.tr)
• Tureckie prawo o obywatelstwie 5901 (mevzuat.gov.tr)
• Ustawa 6458 o cudzoziemcach i ochronie międzynarodowej (mevzuat.gov.tr)
• Resmî Gazete z 13 maja 2022 r., nr 31834: decyzja 5554 (próg nieruchomości dla obywatelstwa)
• Resmî Gazete z 12 grudnia 2023 r., nr 32397: decyzja 7938 (rodzaj nieruchomości)
• Dziennik Urzędowy z 30 listopada 2022 r., nr 32029: rozporządzenie w sprawie kontroli hałasu środowiskowego
• Dziennik Urzędowy z 18 marca 2018 r., nr 30364 (powtórzenie): Turecki Kodeks Sejsmiczny Budynków
• AFAD: strona Kodeksu Sejsmicznego Budynków
• AFAD: strona Mapy Zagrożenia Sejsmicznego Turcji
• Taryfa i składki DASK (wartości z 1 października i 1 listopada 2026 r.)
• Przewodnik TKGM dla cudzoziemców (udostępniony przez biuro wsparcia inwestycji w Konyi)
• Dzienne kursy walut CBRT, biuletyn 2026/201 z 23 października 2026 r.
• Prezydium ds. Zarządzania Migracjami
• Portal danych TÜİK
• Stambulska Prowincjonalna Dyrekcja Zdrowia
• İETT, operator autobusów i metrobusu w Stambule
• Rejestr spółek MERSIS
• Trade Registry Gazette
• Gmina Beylikdüzü
• Uniwersytet Beykent
• Wikipedia: M20 (Istanbul Metro), linia planowana (źródło wtórne)
• Wikipedia (turecka): M20 (İstanbul Metrosu), linia planowana (źródło wtórne)
• Taşıma Dünyası, 27 czerwca 2024 r.: stan metra Sefaköy-Beylikdüzü-TÜYAP (prasa)
• Wikipedia: stacja metrobusu Beylikdüzü Sondurak (źródło wtórne)
• nufusune.com: ludność Beylikdüzü w 2025 r. (agregator powołujący się na TÜİK)
• Cumhuriyet, 30 października 2023 r.: próg dla pozwolenia na pobyt (doniesienie prasowe)
• İHA przez TGRT Haber: raporty z wyceny przez TADEBİS i Web Tapu
• Dane OpenStreetMap (ODbL) dla współrzędnych miejsc
• Silnik routingu Project OSRM dla odległości drogowych

Niniejszy tekst nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej.