Evler Residences Istanbul: przewodnik po Yamanevler (2026)

Ta strona prezentuje projekt pod nazwą Evler Residences Istanbul; oficjalna nazwa projektu u dewelopera to Avrupa Residence Yamanevler – cztery 34-kondygnacyjne bloki w dzielnicy (mahalle) Yamanevler w okręgu Ümraniye, zbudowane pod marką Avrupa Konutları należącą do Artaş Holding.

Dopasowanie oceniono jako wysokie: strony dewelopera podają te same 343 lokale, 34 kondygnacje i tę samą ulicę co wcześniejszy tekst oferty. Niniejszy przewodnik przedstawia to, co publikuje deweloper, które dane są ze sobą sprzeczne oraz o co należy poprosić na piśmie; wszystkie przepisy i liczby podano według stanu na 24 października 2026 r.

Przegląd projektu Evler Residences Istanbul

Na stronie projektu deweloper przedstawia Avrupa Residence Yamanevler jako zespół mieszkań i lokali handlowych: 343 lokale mieszkalne, 7 biur i 16 lokali usługowych w czterech blokach po 34 kondygnacje, na działce o powierzchni 13 137 m² i przy powierzchni budowlanej 81 912 m². Strona wymienia typy lokali od 1+1 do 3+1, metraże od 74,40 do 361,93 m² oraz położenie przy Alemdağ Caddesi, a stacje metra Yamanevler i Çakmak opisuje jako dostępne pieszo. Poza lokalami usługowymi strony nie wymieniają żadnych udogodnień.

Status to główna zmiana w dokumentacji. Strona projektu używa czasu teraźniejszego i nie podaje daty ukończenia. Robią to natomiast dwie strony grupy dewelopera. Strona kamieni milowych Artaş Holding odnotowuje pod rokiem 2024, że budowa Avrupa Residence Yamanevler, obejmującego 343 lokale mieszkalne, 7 biur i 16 lokali usługowych, została ukończona. Lista projektów Avrupa Konutları umieszcza go w kategorii „Satışı Tamamlanan Projeler”, czyli wśród projektów, których sprzedaż została zakończona.

Nie opublikowano numeru pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi), terminu przekazania ani informacji o dostępności lokali. Wzmianka w prasie branżowej z 9 października 2024 r. przytaczała słowa przewodniczącego Artaş Holding, że projekt zostanie przekazany przed końcem tego roku (Yeni Birlik).

Karta oferty na tej stronie nadal pokazuje „Starting from” 370 000 USD i „Up to” 2 200 000 USD, metraże 74-460 m² oraz pole roku budowy z wartością 2024 – według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r. Karta jest zestawieniem z feedu pośrednika, ostatnio edytowanym 26 sierpnia 2026 r., i wymienia typy dupleksów, których deweloper nie publikuje.

Łącznie fakty te sugerują, że lokal oferowany obecnie to odsprzedaż albo zasób pozostający w rękach właściciela lub spółki, co sprzedający powinien potwierdzić na piśmie. Szerszy kontekst przedstawiają strona kraju Turcja oraz strona miasta Stambuł.

Typy i metraże lokali w projekcie Evler Residences Istanbul

Deweloper publikuje jeden zakres dla całego zespołu: typy lokali od 1+1 do 3+1 i metraże od 74,40 do 361,93 m². Strona z planami pokazuje pliki graficzne dla typów 1+1, 2+1 i 3+1, a w tekście nie podaje żadnej powierzchni.

Strony nie wyjaśniają, czy metraże są podane netto, czy brutto, i nie podają liczby lokali danego typu. Największy opublikowany metraż jest 4,9 raza większy od najmniejszego (361,93 / 74,40 = 4,86), więc grupa 3+1 musi obejmować bardzo różne lokale, a cena wejściowa niewiele mówi o lokalu dużym.

Karta oferty jest szersza. Zawiera pięć wierszy: 1+1 o powierzchni 74-84 m², 2+1 o powierzchni 112-142 m², 3+1 o powierzchni 174-361 m², „4+1 DBX” o powierzchni 422-492 m² oraz „5+1 DBX” o powierzchni 460 m², z cenami „od” wynoszącymi 370 000, 490 000, 630 000, 1 800 000 i 2 200 000 USD – według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r.

Maksymalny metraż 361 m² w typie 3+1 odpowiada największemu metrażowi dewelopera, 361,93 m². Dwa wiersze DBX (odczytywane tu jako dupleks, skrót, którego karta nie definiuje) pokazują typy i metraże, których deweloper nie publikuje.

Podzielenie każdej ceny z karty przez najmniejszy metraż w danym wierszu daje pomoc w porządkowaniu ofert, a nie wycenę: 5 000 USD za m² dla 1+1, 4 375 dla 2+1, 3 621 dla 3+1, 4 265 dla 4+1 DBX i 4 783 dla 5+1 DBX (obliczone).

Wiersz 3+1 ma najniższą cenę za m², ponieważ jego przedział metraży jest najszerszy. Po kursie CBRT USD/TRY 49,6540 (biuletyn 2026/201 z 23 października 2026 r.) cena wejściowa 1+1 odpowiada 18 371 980 TL. Ceny z karty są danymi z feedu pośrednika, a nie cenami dewelopera.

Kolejna lektura karty dotyczy progu obywatelstwa. Poniższa tabela to arytmetyka na cenach z karty i nie rozstrzyga o spełnieniu warunków. Według stanu na 24 października 2026 r. ścieżka nieruchomościowa z art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia o obywatelstwie określa wartość 400 000 USD (decyzja 5554, Dziennik Urzędowy (Resmi Gazete) z 13 maja 2022 r., nr 31834) dla lokalu z wpisaną własnością lokali (kat mülkiyeti) lub służebnością lokalową (kat irtifakı) albo dla działki z budynkiem (decyzja 7938, Dziennik Urzędowy z 12 grudnia 2023 r., nr 32397).

To, czy dany lokal się kwalifikuje, zależy od raportu rzeczoznawcy, ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze, i trzeba to sprawdzać dla każdego lokalu osobno.

Decyzja uwzględnia wartość wskazaną w raporcie rzeczoznawcy, a nie kwotę z karty, a karta nie jest cennikiem. Tabelę należy traktować wyłącznie jako powód, by poprosić sprzedającego o dokładną cenę lokalu na piśmie.

O co poprosić na piśmie w sprawie lokalu

• numer bloku, piętra i drzwi lokalu wraz ze stroną zatwierdzonego projektu architektonicznego, na której lokal widnieje;
• typ lokalu zapisany w akcie i w planie zarządzania, obok typu marketingowego (na przykład „1+1” lub „DBX”);
• powierzchnię netto, brutto i udział w częściach wspólnych, podane oddzielnie;
• wypis z rejestru gruntów pokazujący własność lokali (kat mülkiyeti), udział w gruncie (arsa payı) oraz pomieszczenia przynależne, takie jak miejsce parkingowe lub komórka lokatorska;
• status sprzedającego (właściciel, spółka lub deweloper) oraz informację, czy cena zawiera VAT;
• najnowszy budżet eksploatacyjny i zestawienie opłat podpisane przez zarządcę.

Lokalizacja projektu Evler Residences Istanbul: Yamanevler, Ümraniye i linia M5

Ümraniye to okręg po azjatyckiej stronie Stambułu, leżący na wzniesieniach w głębi lądu od Üsküdar (Wikipedia). Wikipedia wymienia 37 dzielnic, a jedną z nich jest Yamanevler. Gazeta Karar, relacjonując wyniki ludności według adresów za rok 2025, które TÜİK opublikował 9 lutego 2026 r., zalicza Ümraniye do pięciu najludniejszych okręgów Stambułu (Karar); samą liczbę dla okręgu należy odczytać z portalu danych TÜİK.

Dla projektu istnieją trzy współrzędne i różnią się one od siebie. Pinezka z karty oferty znajduje się w punkcie 41,02497 N, 29,10952 E. Punkt biura sprzedaży, do którego strona dewelopera prowadzi w Yandex Maps, leży w 41,024797 N, 29,112897 E, czyli 0,28 km od pinezki z karty.

Znacznik na stronie projektu Avrupa Konutları znajduje się w 41,03122 N, 29,10871 E, 0,70 km na północ od pinezki z karty. Numer działki nie jest opublikowany. Wszystkie odległości podane poniżej zmierzono od pinezki z karty i mają one charakter orientacyjny, dopóki działka nie zostanie potwierdzona w wyszukiwarce działek TKGM.

Transport. Deweloper podaje, że stacja metra Yamanevler jest oddalona od projektu o 200 m, a stacja Çakmak o 300 m. Obie należą do linii M5 z Üsküdar w stronę Sultanbeyli; dokument gminy o infrastrukturze i transporcie opisuje zautomatyzowaną linię metra bez maszynistów, biegnącą z Üsküdar przez centrum okręgu do Çekmeköy. Wikipedia podaje 15 grudnia 2017 r. jako datę otwarcia pierwszego odcinka, kończącego się w Yamanevler, oraz 21 października 2018 r. dla odcinka do Çekmeköy (strona M5).

OpenStreetMap, mapa tworzona przez wolontariuszy, umieszcza stację Yamanevler w odległości 0,11 km, a stację Çakmak w odległości 0,85 km od pinezki z karty w linii prostej, oraz odpowiednio 0,35 i 0,60 km od punktu biura sprzedaży.

Drogą od pinezki z karty stacje są oddalone o 0,8 i 1,6 km, ponieważ układ ulic wydłuża dystans: wartość drogowa dla Yamanevler jest około siedmiokrotnie większa niż w linii prostej. Podanych przez dewelopera 200 m i 300 m nie da się odtworzyć z obu punktów, co jest kolejnym powodem, by potwierdzić położenie bloku.

Ta sama tabela w Wikipedii wymienia 31 linii autobusowych İETT przy stacji Yamanevler; aktualna sieć jest dostępna na stronie iett.istanbul. Druga linia metra, M12 z Göztepe do Ümraniye, jest w budowie; Wikipedia, powołując się na prasę, podaje 97% ukończenia w kwietniu 2026 r. i spodziewane uruchomienie 19 grudnia 2026 r. (strona M12). Jej stacja Çarşı przy Alemdağ Caddesi leży około 1,0 km od pinezki z karty. Strony operatora nie udało się otworzyć ze środowiska badawczego, więc data pozostaje niepotwierdzona.

Drogi i centra. Gmina wymienia autostrady TEM i Şile wśród dróg okręgu. Deweloper podaje autostradę E80 w odległości 1 km i D100 w odległości 7 km, Most Męczenników 15 Lipca w odległości 8,7 km oraz most Fatiha Sułtana Mehmeda (Fatih Sultan Mehmet Bridge) w odległości 13,7 km, nie wskazując, czy są to odległości w linii prostej, czy drogowe.

Tabela zestawia je z wartościami zmierzonymi: wartości dewelopera dla mostów mieszczą się między wynikiem w linii prostej a drogowym, a jego odległość do Kadıköy, 8,5 km, jest bliska wartości w linii prostej, 8,2 km.

Usługi. Dyrekcja oświaty okręgu pokazuje na swojej stronie głównej 484 szkoły i placówki, 4 124 sale lekcyjne, 5 094 nauczycieli i 122 779 uczniów (odczyt z 24 października 2026 r.; bez daty), co daje średnio 29,8 ucznia na salę lekcyjną w skali okręgu (obliczone).

OpenStreetMap zawiera 18 wpisów oznaczonych jako szkoły w promieniu 1 km od pinezki z karty, w tym jedną salę egzaminacyjną; najbliższe to Atakent Doğa Koleji (0,36 km), Ümraniye Merkez İmam Hatip Ortaokulu (0,42 km), 75. Yıl Cumhuriyet Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi (0,51 km) i Ümraniye Merkez Anadolu Lisesi (0,53 km). Status publiczny lub prywatny nie jest podany dla większości wpisów.

Zdrowie i praca. Szpital Szkoleniowo-Badawczy w Ümraniye, szpital podlegający Ministerstwu Zdrowia, znajduje się 1,05 km w linii prostej i 3,1 km drogą. Istanbul Finance Centre (ifm.gov.tr), które strony dewelopera nazywają „Ataşehir Finans Merkezi” i umieszczają w odległości 5 km, leży 2,6 km od punktu centralnego swojej granicy w OpenStreetMap, a drogą do tego punktu jest to 4,0 km.

Metoda. Odległości w linii prostej to wartości obliczone wzorem haversine na przytoczonych wyżej współrzędnych (promień 6 371,0088 km). Odległości drogowe pochodzą z demonstracyjnego routera OSRM (profil samochodowy, ruch swobodny) i nie są czasami przejazdu w korku. Współrzędne pochodzą z OpenStreetMap, który jest edytowany przez społeczność; zob. jego stronę o prawach autorskich. Wartości dewelopera przepisano ze strony projektu, która nie podaje metody pomiaru.

Evler Residences Istanbul jako zakup dla gospodarstwa domowego: struktura lokali, szkoły, transport i odsprzedaż

Gospodarstwo domowe, które kupuje lokal w ukończonym kompleksie, potrzebuje czterech odpowiedzi: jakie lokale pasują do jego wielkości, jak dojeżdżają dzieci i osoby pracujące, od czego zależą koszty wspólne oraz jak przebiega późniejsza sprzedaż. Źródła odpowiadają na część z tych pytań wprost, a na inne tylko pośrednio, przez przepisy. Ta część oddziela jedno od drugiego.

Struktura lokali. Oficjalny zakres kończy się na typie 3+1, więc największym typem dla rodziny, jaki publikuje deweloper, jest 3+1; karta dodaje „4+1 DBX” i „5+1 DBX”. Bez liczby lokali danego typu udział mieszkań 3+1 wśród 343 lokali pozostaje nieznany.

Przy równym podziale 343 lokale dałyby około 86 lokali na blok (obliczone; bloki mogą się różnić), a 366 lokali wszystkich funkcji stoi na 1,3137 hektara, co daje 279 lokali na hektar (obliczone). Ta gęstość to liczba do porównania z sąsiednimi kompleksami, a nie werdykt.

Strona kamieni milowych wymienia dwie wcześniejsze fazy Avrupa Konutları Yamanevler, zespołu mającego własny wpis na liście dewelopera i własne biuro zarządzania: 545 lokali ukończonych w 2020 r. oraz 960 lokali z 14 lokalami usługowymi w 2021 r.

Razem daje to 1 505 lokali (obliczone), więc trzy zespoły grupy w tej dzielnicy łącznie z omawianym projektem liczą 1 848 lokali. Listy dewelopera pokazują wcześniejsze fazy jako odrębne wpisy; czy dzielą zarządzanie z tym projektem, nie zostało wskazane, dlatego kupujący na rynku wtórnym może zapytać zarządcę, jakie opłaty i prace dotyczą tamtych budynków.

Szkoły i transport. Dane okręgu znajdują się w rozdziale 3. Dla gospodarstwa domowego istotne są dwie kwestie. Zapisy do szkół publicznych prowadzi dyrekcja oświaty według własnych zasad, więc najbliższa szkoła na mapie nie musi być szkołą, do której dziecko może zostać przyjęte; odpowiedź zna dyrekcja.

Ponadto OpenStreetMap wymienia zarówno kampusy prywatne, jak i szkoły publiczne, natomiast opłaty, limity miejsc i programy nauczania nie są publikowane w żadnym ze źródeł użytych tutaj. Jeśli chodzi o transport, stacja Yamanevler jest najbliższym przystankiem kolejowym według każdej miary, ale trasę pieszą trzeba przetestować na miejscu, ponieważ wartości drogowe w tabeli są w każdym wierszu większe niż odległości w linii prostej.

Koszty wspólne. Według ustawy o własności piętrowej (ustawa 634, art. 20) koszty dozorcy, ogrzewania, ogrodnika i ochrony są dzielone po równo, o ile właściciele nie postanowią inaczej, natomiast ubezpieczenie, utrzymanie części wspólnych, wynagrodzenie zarządcy i koszty bieżące wspólnych urządzeń zależą od udziałów w gruncie. Zarządca jest obowiązkowy, gdy budynek ma osiem lub więcej samodzielnych części (art. 34).

Plan zarządzania wiąże wszystkich właścicieli i ich następców prawnych, a zmienić go można tylko większością czterech piątych wszystkich właścicieli (art. 28), natomiast budżet eksploatacyjny zatwierdza zgromadzenie ogólne właścicieli (art. 37, w brzmieniu zmienionym ustawą 7579 z 7 maja 2026 r.). Kupujący dziedziczy więc ten plan.

Siedem biur i 16 lokali usługowych dzieli tę samą działkę, a o tym, ile płacą, decyduje plan zarządzania. Strona o zarządzaniu osiedlami Avrupa Konutları opisuje w swoich projektach zespoły techniczne, ogrodnicze, sprzątające i ochronne oraz tradycję „niskich opłat” („low dues”); nie podano żadnej kwoty, a strona dewelopera wymienia biuro zarządzania osiedlem pod nazwą projektu (lista kontaktowa, dane biura nie są powielane).

Odsprzedaż. Lista dewelopera wykazuje sprzedaż jako zakończoną, więc oferta dostępna dziś pochodzi najprawdopodobniej od właściciela. Ustawa 634 (art. 8) stanowi, że pozostali właściciele nie mają prawa pierwokupu przy sprzedaży lokalu w budynku z wpisaną własnością lokali (kat mülkiyeti), a niezapłacone opłaty sprzedającego są zabezpieczone ustawowym prawem zastawu na lokalu (art. 22), dlatego kupujący powinien zobaczyć zestawienie opłat.

W skali kraju wrześniowy raport TÜİK z 2026 r., przytoczony przez DHA, wykazał 90 871 sprzedaży na rynku wtórnym wobec 51 519 sprzedaży na rynku pierwotnym, czyli 63,8% z 142 390 (obliczone); nie znaleziono liczby dla Ümraniye.

Obraz uzupełniają bezpieczeństwo i codzienne usługi. Dokument gminy o zarządzaniu kryzysowym wskazuje Orhangazi Parkı przy Ayfer Sokak jako miejsce zbiórki wyznaczone dla dzielnicy Yamanevler, a AFAD udostępnia wyszukiwarkę, która zwraca miejsce przypisane do adresu; oba źródła należy porównać, gdy położenie bloku będzie znane.

Przychodnie i sklepy nie są tu zestawione w tabeli, ale OpenStreetMap pokazuje co najmniej 20 wpisów oznaczonych jako supermarkety oraz 3 wpisy dotyczące przychodni lub ośrodków zdrowia rodzinnego w promieniu 1 km od pinezki z karty; to liczba z mapy, którą wizyta na miejscu może potwierdzić lub skorygować.

Poniżej znajduje się lista kontrolna do oglądania lokalu, ułożona w kolejności, która pozwala uniknąć płacenia za pomyłkę.

Lista kontrolna dla gospodarstwa domowego na czas oglądania

1. Uzyskać numer działki (ada/parsel), numer bloku i drzwi oraz sprawdzić je w wyszukiwarce działek TKGM i na mapie.
2. Poprosić o wypis z rejestru gruntów pokazujący własność lokali (kat mülkiyeti), udział w gruncie, pomieszczenia przynależne oraz wszelkie adnotacje lub hipoteki.
3. Poprosić o pozwolenie na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi) dla bloku, wraz z jego numerem i datą.
4. Uzyskać plan zarządzania, najnowszy budżet eksploatacyjny i zestawienie opłat podpisane przez zarządcę.
5. Zapytać, ile płacą biura i lokale usługowe oraz jak plan dzieli koszty wspólne.
6. Przejść trasę od drzwi do stacji Yamanevler oraz do najbliższej szkoły o godzinach, w których korzystałoby z niej gospodarstwo domowe.
7. Zapytać dyrekcję oświaty okręgu, które szkoły publiczne obsługują dany adres.
8. Potwierdzić na piśmie, czy sprzedającym jest właściciel, spółka czy deweloper, oraz czy cena zawiera VAT.
9. Sprawdzić miejsce zbiórki dla adresu w wyszukiwarce miejsc zbiórki AFAD w portalu e-Devlet.
10. Poprosić o szczegóły polisy DASK oraz dokumentację konserwacji wind i wyposażenia przeciwpożarowego bloku.

Zakup nieruchomości w Turcji w skrócie: kolejność kroków w ukończonym kompleksie, którego sprzedaż jest wykazywana jako zamknięta

Zakup w tym miejscu zaczyna się od pytania, którego nie stawia nowa inwestycja: kim jest sprzedający. Lista dewelopera wykazuje sprzedaż jako zakończoną, więc lokal oferowany dziś należy do osoby prywatnej, do spółki albo do zasobu, który zatrzymał deweloper lub jego grupa. Odpowiedź zmienia wymagane dokumenty.

Okazjonalna odsprzedaż przez osobę prywatną nie podlega VAT, natomiast pierwsza dostawa od dewelopera może podlegać stawce 10% do pierwszych 150 m² netto i 20% powyżej, dla pozwoleń wydanych po 1 kwietnia 2022 r., z warunkowym zwolnieniem dla kwalifikujących się cudzoziemców-nierezydentów (ustawa o VAT 3065, art. 13 ust. 1 lit. i; stawki według stanu na 24 października 2026 r., zgodnie z przewodnikiem zakupowym). Data pozwolenia tego projektu nie jest opublikowana, więc sytuację w zakresie VAT trzeba wyjaśnić pytaniem.

Ponieważ budynek jest zgłaszany jako ukończony, tytuł powinien być już własnością lokali (kat mülkiyeti), którą ustawa o własności piętrowej dopuszcza wyłącznie dla ukończonego budynku, przekształconą ze służebności lokalowej na podstawie pozwolenia na użytkowanie (ustawa 634, art. 1, 3 i 12).

Strony dewelopera nie mówią, czy przekształcenie zostało dokonane; mówi o tym wypis z rejestru gruntów. Według ustawy o planowaniu przestrzennym 3194 (art. 31) budynku bez pozwolenia na użytkowanie nie można podłączyć do prądu, wody ani kanalizacji, więc pozwolenie i przyłącza stanowią jedną kontrolę.

Pozostałe kroki wynikają z przewodnika TKGM. Cudzoziemiec będący osobą fizyczną może kupić nieruchomość, jeśli jego obywatelstwo jest dopuszczone, a działka leży poza strefami wojskowymi i specjalnymi (ustawa o rejestrze gruntów 2644, art. 35). Opłata za akt własności (tapu) wynosi 2% od każdej ze stron od zadeklarowanej ceny, która nie może być niższa od wartości podatkowej (ustawa 492).

Przy cenie wejściowej z karty wynoszącej 370 000 USD 2% kupującego to 7 400 USD, czyli 367 440 TL po kursie 49,6540 – jest to przykład obliczeniowy na cenie z karty, a nie wycena. Struktury ratalne omawia przewodnik o ratach.

Ścieżki obywatelstwa i pobytu nie są cechami projektu. Według stanu na 24 października 2026 r. próg z art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia o obywatelstwie wynosi 400 000 USD (decyzja 5554), a decyzja 7938 ogranicza go do lokalu z wpisaną własnością lokali (kat mülkiyeti) lub służebnością lokalową (kat irtifakı) albo do działki z budynkiem, z trzyletnią adnotacją o zakazie zbycia, o której donosi Cott Group. Spełnienie warunków zależy od raportu rzeczoznawcy, ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze.

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla właścicieli opiera się na ustawie 6458, art. 31, a wartość określa ministerstwo; kwotę 200 000 USD dla aktów od 16 października 2023 r. podał dziennik Cumhuriyet. Zob. stronę o obywatelstwie i imigracji.

Ryzyka, tytuł prawny i weryfikacja dewelopera

Na pierwszym miejscu jest ryzyko danych. Karta i deweloper nie zgadzają się co do typów i metraży, trzy współrzędne różnią się nawet o 0,8 km, a żadne źródło nie podaje liczby lokali według typu, daty pozwolenia ani numeru pozwolenia na użytkowanie. Katalog stwierdza, że zawarte w nim informacje i obrazy mają charakter promocyjny, a wykonawca może wprowadzać zmiany w trakcie budowy, dlatego lokal określa zatwierdzony projekt i akt, a nie broszura.

Ryzyko budowlane. Stambuł leży w strefie trzęsień ziemi, a AFAD publikuje krajową mapę zagrożeń. Scenariusz gminy dla trzęsienia o magnitudzie Mw 7,5 (czerwiec 2020 r.) zlicza dla dzielnicy Yamanevler 1 budynek bardzo ciężko uszkodzony, 5 ciężko, 47 umiarkowanie i 185 lekko uszkodzonych; powstał przed tym projektem, obejmuje budynki stojące w 2020 r. i nic nie mówi o tym projekcie.

Turecki kodeks budowlany w zakresie trzęsień ziemi opublikowano w Dzienniku Urzędowym z 18 marca 2018 r. i obowiązuje on od 1 stycznia 2019 r. Data pozwolenia na budowę tego projektu nie jest opublikowana, dlatego należy o nią poprosić, a także o dokumenty konstrukcyjne.

Ochrona DASK jest obowiązkowa, ale ograniczona: maksymalna suma ubezpieczenia według taryfy z 1 października 2026 r. wynosi 2 552 268 TL, czyli około 51 400 USD po kursie 49,6540 (obliczone), co stanowi niewielki ułamek cen z karty od 370 000 USD. Taryfa przewiduje też 12 039 TL za m² dla konstrukcji żelbetowej.

Waluta. Dolar wzrósł z 41,9797 TL w dniu 23 października 2025 r. do 49,6540 TL w dniu 23 października 2026 r., czyli o 18,3% (obliczone na podstawie kursów CBRT), więc cena ustalona w dolarach i budżet prowadzony w lirach rozeszły się.

Użytkowanie i wynajem. Pobyty krótkie, trwające 100 dni lub krócej, wymagają zezwolenia na podstawie ustawy 7464, a w budynku z kilkoma właścicielami także jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli, jak wyjaśnia przewodnik o prawie Airbnb. Art. 24 ustawy 634 wymaga też jednomyślnej decyzji, by w lokalu zarejestrowanym jako mieszkalny otworzyć sklep lub podobną działalność, dlatego należy zapytać, do jakiego celu zarejestrowano 16 lokali usługowych.

Jak projekt Evler Residences Istanbul wypada na tle pozostałych projektów w Stambule na tej stronie

Wszystkie jedenaście ofert ze Stambułu przedstawiono z oficjalną nazwą projektu obok każdej oferty, która nosi inną nazwę. Poniższe ceny z karty podano według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r.; pochodzą z feedu pośrednika, a nie z cenników deweloperów. Kolumna statusu powtarza to, co publikują deweloperzy, operatorzy lub raporty urzędowe.

Patrząc łącznie, ten projekt jest jedną z czterech ofert po azjatyckiej stronie, obok Hayat Vision, Modasehir Residences i Benlexa. Jeśli chodzi o ukończenie, dane o tym projekcie pochodzą ze stron samej grupy dewelopera, dane o zespole Ataşehir Modern od Anadolu Agency, a dane o zespole Bomonti ze strony operatora; większość pozostałych wierszy nie ma takiego źródła.

Tylko dwa projekty Referans mają raport regulacyjny spółki giełdowej, który podaje stan budowy. Pod względem ceny wejściowej z karty projekt zajmuje piąte miejsce od dołu spośród jedenastu, przy założeniu, że wyceniany w lirach Hayat Vision (około 119 225 USD po kursie 49,6540) jest najniższy. Fakty te opisują oferty i ich nie szeregują. Zob. także stronę o mieszkaniach w Stambule oraz porównanie cen w miastach.

Deweloper: Avrupa Konutları i Artaş Holding

Wszystko, co tu podano, przypisano własnym stronom grupy, odczytanym 24 października 2026 r. Artaş Holding podaje, że jego fundamenty położono w 1977 r. i że działa w sektorach nieruchomości, handlu detalicznego, turystyki, energetyki i kapitału wysokiego ryzyka (strona o grupie). Jego strona kamieni milowych wymienia Atakent 1, liczący 1 368 lokali, jako pierwszy projekt mieszkaniowy pod marką Avrupa Konutları, ukończony w 2006 r. Grupa deklaruje, że pod jej markami mieszkaniowymi zbudowano 45 000 lokali; jest to liczba samej grupy i nie została tu zweryfikowana.

W Yamanevler strona kamieni milowych odnotowuje pierwszą fazę liczącą 545 lokali w 2020 r., drugą fazę liczącą 960 lokali i 14 lokali usługowych w 2021 r., a w 2024 r. 7 biur, 16 lokali usługowych i 343 lokale mieszkalne projektu Avrupa Residence Yamanevler. Spółka powiązana z grupą w sektorze nieruchomości, Avrupakent GYO, została założona w 2010 r. i weszła na giełdę w 2023 r., według strony grupy o nieruchomościach. Odczytane tu strony projektu i grupy nie wymieniają dla tego projektu architekta, wykonawcy ani daty pozwolenia na budowę.

„Avrupa” w nazwie marki jest etykietą; projekt stoi po azjatyckiej stronie Stambułu, o czym mówią także własne strony dewelopera. Katalog zaznacza, że projekt zaprojektowano na działce „Oryataş”. Strona dewelopera o zarządzaniu osiedlami opisuje zespoły i tradycję „niskich opłat” („low dues”), nie podając żadnej liczby.

Często zadawane pytania

Czym jest Evler Residences Istanbul?

Evler Residences Istanbul to nazwa, pod którą ta strona prezentuje projekt, który deweloper nazywa Avrupa Residence Yamanevler. Według karty danych projektu obejmuje on 343 lokale mieszkalne, 7 biur i 16 lokali usługowych w czterech 34-kondygnacyjnych blokach na działce o powierzchni 13 137 m² w Yamanevler, w okręgu Ümraniye. Deweloperem jest Avrupa Konutları, marka Artaş Holding. Karta oferty pokazuje ceny od 370 000 USD, według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r.; deweloper nie publikuje żadnej ceny.

Czy Evler Residences Istanbul jest ukończony i czy można jeszcze kupić lokal?

Strona kamieni milowych Artaş Holding odnotowuje budowę Avrupa Residence Yamanevler jako ukończoną w 2024 r., a lista projektów Avrupa Konutları umieszcza go wśród projektów, których sprzedaż zakończono. Karta oferty nadal pokazuje projekt jako dostępny do sprzedaży. Żadne użyte tu źródło nie publikuje dostępności lokali, terminu przekazania ani numeru pozwolenia na użytkowanie, dlatego sprzedający powinien przed jakąkolwiek wpłatą oświadczyć na piśmie, czy lokal pochodzi z odsprzedaży, czy z zasobu dewelopera, i okazać pozwolenie.

Jakie typy i metraże lokali publikuje deweloper?

Strony dewelopera publikują typy lokali od 1+1 do 3+1 i metraże od 74,40 do 361,93 m², nie mówiąc, czy dane są podane netto, czy brutto, oraz z planami lokali 1+1, 2+1 i 3+1. Karta dodaje wiersze „4+1 DBX” i „5+1 DBX” o powierzchni 422-492 m² oraz 460 m², które są większe niż największy metraż dewelopera i nie są przez niego publikowane. Należy zapytać, z jakiego źródła pochodzi podany typ lub powierzchnia.

Czy zakup w Evler Residences Istanbul prowadzi do obywatelstwa tureckiego lub zezwolenia na pobyt?

Żaden zakup nie prowadzi do żadnego z nich automatycznie. Według stanu na 24 października 2026 r. rozporządzenie o obywatelstwie określa dla ścieżki nieruchomościowej 400 000 USD, ograniczone do lokalu z wpisaną własnością lokali (kat mülkiyeti) lub służebnością lokalową (kat irtifakı), z trzyletnią adnotacją o zakazie zbycia. To, czy lokal się kwalifikuje, zależy od raportu rzeczoznawcy, ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez władze, więc sprawdza się to osobno dla każdego lokalu. Zezwolenie na pobyt dla właściciela to odrębna ścieżka, której wartość określa ministerstwo.

Co oznaczają ceny na karcie?

Karta pokazuje „Starting from” 370 000 USD dla 1+1, 490 000 dla 2+1, 630 000 dla 3+1, 1 800 000 dla 4+1 DBX i 2 200 000 dla 5+1 DBX, według naszej karty oferty, stan na 24 października 2026 r. Są to ceny wejściowe według typów z feedu pośrednika, ostatnio edytowanego 26 sierpnia 2026 r.; nie są to cenniki dewelopera, ceny konkretnych lokali ani oferty. Po kursie USD/TRY 49,6540 kwota dla 1+1 odpowiada 18 371 980 TL.

Jak daleko od projektu jest metro?

Strony dewelopera podają 200 m do stacji Yamanevler i 300 m do stacji Çakmak. Zmierzone na punktach OpenStreetMap, stacja Yamanevler jest oddalona o 0,11 km, a stacja Çakmak o 0,85 km od pinezki z karty w linii prostej, oraz o 0,8 i 1,6 km drogą. Od punktu biura sprzedaży, do którego linkuje deweloper, wynoszą one 0,35 i 0,60 km. Numer działki nie jest opublikowany, więc dokładną wartość można zmierzyć dopiero po potwierdzeniu położenia bloku.

Jakie koszty obejmuje zakup lokalu z odsprzedaży?

Według stanu na 24 października 2026 r. opłata za akt własności (tapu) wynosi 2% zadeklarowanej ceny dla każdej ze stron, cena nie może być niższa od gminnej wartości podatkowej, a polisa DASK od trzęsień ziemi jest obowiązkowa. Umowa notarialna kosztuje 1 promil, od 500 do 4 000 TL; prowizja pośrednika wynosi do 4% bez VAT. Okazjonalna sprzedaż przez osobę prywatną nie podlega VAT. Przewodnik zakupowy podaje przykłady obliczeń, a kalkulator podatku od nieruchomości stawki roczne.

Czy połączenie mieszkań, biur i lokali usługowych wpływa na opłaty?

Może wpływać. Według ustawy 634, art. 20, koszty dozorcy, ogrzewania, ogrodnika i ochrony są dzielone po równo, o ile właściciele nie postanowią inaczej, a pozostałe koszty wspólne zależą od udziałów w gruncie. Plan zarządzania, który wiąże wszystkich właścicieli i ich następców (art. 28), może traktować części handlowe inaczej. Deweloper wymienia 7 biur i 16 lokali usługowych obok 343 lokali mieszkalnych, ale nie publikuje opłat, więc kupujący powinien przeczytać plan i najnowszy budżet eksploatacyjny. Grupa opisuje tradycję „niskich opłat” („low dues”) bez podania liczb.

Czy lokal można wynajmować turystom?

Wynajem lokalu mieszkalnego gościom na 100 dni lub krócej wymaga zezwolenia na podstawie ustawy 7464 i jej rozporządzenia, a w budynku z kilkoma właścicielami konieczna jest jednomyślna zgoda wszystkich właścicieli, jak wyjaśnia przewodnik o prawie Airbnb. Strony dewelopera nie mówią nic o pobytach krótkich. Wynajem długoterminowy ma własne zasady podatkowe: na 2026 r. kwota 58 000 TL czynszu z mieszkania jest zwolniona, według przewodnika zakupowego, a następnie stosuje się 15% ryczałtowego odliczenia albo udokumentowane koszty.

Co zobaczyć przed wpłatą zadatku za projekt Evler Residences Istanbul?

Należy poprosić o wypis z rejestru gruntów pokazujący własność lokali (kat mülkiyeti) i udział w gruncie, pozwolenie na użytkowanie, plan zarządzania i najnowszy budżet eksploatacyjny, zestawienie opłat podpisane przez zarządcę, dokument tożsamości sprzedającego lub wypis z rejestru spółek, ewentualne pełnomocnictwo oraz stronę zatwierdzonego planu z powierzchnią netto i brutto. Typ, powierzchnię i działkę lokalu należy porównać ze stronami dewelopera. Własność przenosi akt podpisany w urzędzie rejestru gruntów, a nie obietnica poświadczona notarialnie.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła:

• Strona projektu dewelopera, avruparesidenceyamanevler.com (strona główna: liczby, metraże, odległości; odczyt 24 października 2026 r.)
• Strona dewelopera „Proje Hakkında” (343 lokale, bloki o 34 kondygnacjach, odległości)
• Strona dewelopera z planami (plany lokali 1+1, 2+1, 3+1)
• E-katalog dewelopera (nota o charakterze promocyjnym informacji, działka „Oryataş”)
• Strona projektu Avrupa Konutları (karta danych projektu, znacznik na mapie)
• Lista Avrupa Konutları „Satışı Tamamlanan Projeler” (projekty o zakończonej sprzedaży)
• Strona Avrupa Konutları o zarządzaniu osiedlami
• Lista biur zarządzania osiedlami Avrupa Konutları (tylko wpis; szczegółów nie powielono)
• Strona projektu Artaş Holding (karta danych projektu)
• Strona kamieni milowych Artaş Holding (ukończenie w 2024 r.; wcześniejsze fazy Yamanevler)
• Strona Artaş Holding o grupie
• Strona Artaş Holding o nieruchomościach (Avrupakent GYO)
• Yeni Birlik, 9 października 2024 r.: Artaş przekazuje sześć projektów (prasa branżowa)
• Gmina Ümraniye, „Sayılarla Ümraniye” (dokumenty z danymi)
• Gmina Ümraniye, dokument z danymi o infrastrukturze i transporcie
• Gmina Ümraniye, dokument z danymi o zarządzaniu kryzysowym (scenariusz Mw 7,5, czerwiec 2020 r.; miejsca zbiórki)
• Gmina Ümraniye
• Okręgowa Dyrekcja Oświaty Narodowej w Ümraniye (liczba szkół i uczniów)
• Szpital Szkoleniowo-Badawczy w Ümraniye (Ministerstwo Zdrowia)
• Istanbul Finance Centre (ifm.gov.tr)
• Portal danych TÜİK
• Karar: okręgi Stambułu według liczby ludności, TÜİK 2025 (źródło wtórne)
• DHA: sprzedaż mieszkań we wrześniu 2026 r. według TÜİK (źródło wtórne)
• İETT, sieć autobusowa Stambułu
• Wyszukiwarka działek TKGM
• Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM)
• Przewodnik TKGM: zakup nieruchomości w Turcji, przewodnik dla cudzoziemców
• Ustawa o własności piętrowej 634 (tekst ujednolicony z ustawą 7579 z 7 maja 2026 r.)
• Ustawa o planowaniu przestrzennym 3194 (art. 30-31, pozwolenie na użytkowanie)
• Ustawa o rejestrze gruntów 2644, art. 35
• Ustawa 492 o opłatach
• Ustawa o ochronie konsumentów 6502
• Ustawa o podatku od nieruchomości 1319
• Ustawa 6458 o cudzoziemcach i ochronie międzynarodowej, art. 31
• Ustawa 7464 o turystycznym wynajmie mieszkań
• Ustawa o VAT 3065, art. 13 ust. 1 lit. i
• Turecka ustawa o obywatelstwie 5901, art. 12
• Dziennik Urzędowy z 13 maja 2022 r., nr 31834: decyzja 5554 (400 000 USD)
• Dziennik Urzędowy z 12 grudnia 2023 r., nr 32397: decyzja 7938 (rodzaj nieruchomości)
• Dziennik Urzędowy z 18 marca 2018 r.: turecki kodeks budowlany w zakresie trzęsień ziemi
• Cott Group: podsumowanie zmiany rozporządzenia o obywatelstwie (trzyletnia adnotacja; źródło wtórne)
• Cumhuriyet, 30 października 2023 r.: próg wartości dla zezwolenia na pobyt (doniesienie prasowe)
• Taryfa i składki DASK (1 października 2026 r.)
• Dzienne kursy walut CBRT (biuletyn 2026/201, 23 października 2026 r.)
• AFAD: turecka mapa zagrożenia trzęsieniami ziemi
• Portal e-Devlet (zawiera wyszukiwarkę miejsc zbiórki AFAD na wypadek zagrożenia; wymagane logowanie)
• MERSIS, centralny system rejestrowy (Ministerstwo Handlu)
• Portal Dziennika Rejestru Handlowego
• Wikipedia: Ümraniye (źródło wtórne)
• Wikipedia: M5 (Istanbul Metro) (źródło wtórne)
• Wikipedia: M12 (Istanbul Metro) (źródło wtórne)
• OpenStreetMap, węzeł 5286349755: stacja M5 Yamanevler
• OpenStreetMap, węzeł 6004548611: stacja M5 Çakmak
• OpenStreetMap, droga 914093275: Canpark AVM
• OpenStreetMap, droga 160467586: IKEA Ümraniye
• OpenStreetMap, droga 164287354: Buyaka, wieża biurowa 3
• OpenStreetMap, droga 305839875: Szpital Szkoleniowo-Badawczy w Ümraniye
• OpenStreetMap, droga 913996258: Uniwersytet 29 Mayıs, kampus w Ümraniye
• OpenStreetMap, droga 156767182: granica Istanbul Finance Centre
• OpenStreetMap, droga 866022515: Capitol AVM
• OpenStreetMap, droga 403255158: Most Męczenników 15 Lipca
• OpenStreetMap, węzeł 4169865015: okolice mola w Kadıköy
• OpenStreetMap, droga 403376607: Most Fatiha Sułtana Mehmeda (Fatih Sultan Mehmet Bridge)
• OpenStreetMap, relacja 8360867: lotnisko Sabiha Gökçen
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja
• OSRM, silnik routingu (serwer demonstracyjny, profil samochodowy)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.