Referans Gokturk Istanbul: stan i kontrole kupującego (2026)

Referans Gokturk Istanbul to projekt mieszkaniowy spółki Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Kiler GYO) na działce o powierzchni 24 581 m² w dzielnicy Mithatpaşa w Eyüpsultan, między Göktürk a Kemerburgaz, po europejskiej stronie Stambułu. Niniejszy przewodnik po projekcie Referans Gokturk Istanbul przedstawia to, co deklarują deweloper i jego raporty giełdowe, co pokazuje karta oferty w tym serwisie, co o dzielnicy mówią źródła urzędowe oraz jakie dokumenty powinien uzyskać kupujący. Przepisy i dane podano według stanu na 24 października 2026 r.

Przegląd projektu Referans Gokturk Istanbul

Strona projektu prowadzona przez dewelopera, referansgokturk.com, przedstawia inwestycję jako niską zabudowę o poziomej architekturze, z apartamentami jednopoziomowymi (simplex), dupleksami dachowymi i dupleksami ogrodowymi, tarasami z basenami oraz lokalami na poziomie ogrodu, które otwierają się bezpośrednio na baseny. Lista elementów krajobrazu wymienia ozdobne baseny, ścieżki rowerowe, wybiegi dla psów, tereny spacerowe, ogrody z roślinnością i pergole. Strony mają w stopce napis „© 2024 Kiler GYO”. Nie podają liczby lokali, ich metrażu, ceny, terminu oddania ani stanu budowy, a strona z rzutami zawiera obrazy bez żadnych wartości liczbowych.

Informacje o stanie projektu pochodzą z raportów regulacyjnych spółki Kiler GYO. Raport za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. stwierdza, że pozwolenia na budowę wydano 2 października 2023 r., że służebności lokalowe (kat irtifakı) ustanowiono 20 marca 2024 r. oraz że przygotowania do sprzedaży, marketingu i prac budowlanych trwają nadal. Raporty za 31 marca i 30 czerwca 2026 r. używają tego samego sformułowania. W tabeli wycen z raportu wrześniowego projekt opisano jako mieszany zespół lokali mieszkalnych i usługowych na działce 558/4.

Strony internetowe samej spółki Kiler GYO nie są spójne co do kategorii projektu. Jej strona wszystkich projektów umieszcza „Göktürk” wśród projektów planowanych, natomiast strona projektów w toku wymienia Referans Göktürk. Obie przeczytano 24 października 2026 r. i obie mają w stopce prawa autorskie z 2022 r. Karta oferty pokazuje „Year Built 2025” (rok budowy), co nie jest terminem oddania i nie ma źródła u dewelopera, dlatego termin oddania podano tu jako niepublikowany.

Nazwa w ofercie odpowiada oficjalnej nazwie dewelopera, który zapisuje ją ze znakami diakrytycznymi jako Referans Göktürk; nie obowiązuje żaden alias. Ceny na tej stronie to wartości z karty oferty w naszym serwisie, a nie ceny dewelopera.

Typy lokali i metraże: co opublikowano o mieszkaniach

Strony dewelopera wymieniają formy, a nie typy lokali. Strona projektu podaje apartamenty simplex, dupleksy dachowe, dupleksy ogrodowe, apartamenty z tarasem i basenem oraz kondygnacje ogrodowe otwierające się na baseny, nie podając liczby ani powierzchni żadnego z tych rodzajów. Karta oferty w naszym serwisie używa natomiast tureckiego zapisu liczby pokoi, z pięcioma typami od 2+1 do 4,5+1.

W tym zapisie cyfra po znaku plus oznacza salon, a połowa pokoju, taka jak „,5”, zwykle oznacza niewielkie dodatkowe pomieszczenie. Kartę zasila cennik pośrednika i nie znaleziono żadnego dokumentu dewelopera, który potwierdzałby jej wartości.

Cztery cechy karty wymagają ostrożności. Wiersz 2+1 obejmuje od 112 do 428 m², a więc szerzej niż wiersz 4+1, więc jeden z jego końców prawdopodobnie należy do innego typu. Wiersze 3+1 i 3,5+1 mają tę samą cenę USD 1 090 000, a wiersze 4+1 i 4,5+1 tę samą cenę USD 1 190 000.

Cena „od” w takim feedzie jest przypisana do typu, a nie do konkretnego lokalu, więc nie wskazuje, który lokal kosztuje tę kwotę. Ponadto żaden wiersz nie zawiera liczby lokali, więc karta nie pokazuje, ile mieszkań istnieje przy każdej z cen.

Z wyliczeń na podstawie danych z karty wynika, że cena za metr kwadratowy przy najmniejszym metrażu w każdym wierszu mieści się w przedziale od USD 3 123 (4+1) do USD 4 958 (4,5+1), a najwyższa cena jest 2,4 raza wyższa od ceny wejściowej (1 190 000 podzielone przez 495 000). Przy kursie sprzedaży walut Banku Centralnego wynoszącym 49,6540 liry za dolara (biuletyn 2026/201 z 23 października 2026 r., ostatni przed tą stroną, ponieważ 24 października to sobota) kwota USD 495 000 to 24 578 730 TL. Są to pomoce do porównań oparte na wartościach pośrednika, a nie oferty.

Znaczniki udogodnień na karcie to klimatyzacja, grill, siłownia, pralnia, sauna i basen. Strona dewelopera wymienia baseny i udogodnienia na zewnątrz, ale nie wymienia siłowni, sauny ani pralni, dlatego specyfikacja udogodnień i poszczególnych lokali jest kwestią pisemnej oferty.

Co należy uzyskać na piśmie przed rezerwacją lokalu:

• powierzchnię netto i brutto konkretnego lokalu oraz sposób, w jaki deweloper mierzy każdą z nich
• osobne powierzchnie tarasów, ogrodów i ewentualnego basenu na tarasie
• blok, piętro i ekspozycję wraz z zatwierdzonym rzutem
• udział w gruncie (arsa payı) zapisany we wpisie służebności lokalowej
• czy basen jest prywatny dla lokalu, czy wspólny, i kto go utrzymuje
• liczbę lokali i bloków w projekcie
• parking, komórkę lokatorską oraz specyfikację ogrzewania i chłodzenia
• czy cena zawiera VAT oraz w jakiej walucie płatna jest każda rata

Lokalizacja projektu Referans Gokturk Istanbul: Mithatpaşa, Göktürk i Kemerburgaz

Eyüpsultan to dzielnica po europejskiej stronie Stambułu. Raport wyceny ze stycznia 2023 r., zamówiony przez Kiler GYO, podaje liczbę jej mieszkańców na 417 360 według spisu adresowego Tureckiego Urzędu Statystycznego (TÜİK) z 2021 r. Artykuł w tureckiej Wikipedii podaje dla spisu z 2025 r. liczbę 425 216, której nie zweryfikowano w tabelach samego TÜİK.

Raporty umiejscawiają działkę w Mithatpaşa, po stronie Kemerburgaz tej dzielnicy. Raport wyceny opisuje osiedle Göktürk Merkez jako położone około 1,5 km na północ od działki, a drogę Göktürk Yolu jako przylegającą do niej i należącą do głównych dróg wykorzystywanych w dojeździe na Istanbul Airport.

Ten sam raport nie jest spójny w kwestii frontu działki: jeden fragment mówi, że działka nie ma frontu od Kemerburgaz Pirinççi Yolu ani Mandıra Sokak, inny podaje około 70 m frontu od Pirinççi Yolu. Dojazd należy więc potwierdzić na podstawie dokumentów własności i planu zagospodarowania.

Pinezka na mapie karty oferty wypada w Göktürk Merkez. Leży około 0,2 km (w linii prostej) od kliniki, którą deweloper umieszcza 3,4 km od projektu, więc pinezka wskazuje Göktürk, a nie samą działkę. Współrzędne projektu nie są opublikowane, a deweloper nie podaje, czy jego odległości są drogowe, czy mierzone w linii prostej.

Dojazd koleją zapewnia linia M11 (Gayrettepe–Istanbul Airport–Halkalı), która ma stacje Kemerburgaz i Göktürk. Według artykułu w Wikipedii o linii M11 odcinek od Kağıthane do Istanbul Airport otwarto 22 stycznia 2023 r., a przedłużenie do Halkalı 20 czerwca 2026 r.

Jest to źródło wtórne, a strona Metro Istanbul nie była dostępna ze środowiska badawczego, dlatego rozkłady jazdy i trasę od działki trzeba sprawdzić właśnie tam. Deweloper podaje „metro 1,4 km”, nie wskazując stacji; mierzona w linii prostej od opisanego niżej punktu odniesienia stacja Kemerburgaz leży w odległości 1,0 km, a stacja Göktürk w odległości 2,2 km.

Jeśli chodzi o drogi, deweloper podaje Istanbul Airport w odległości 16,7 km i autostradę TEM w odległości 16,8 km, natomiast raport wyceny z 2023 r. podaje 18 km do lotniska oraz po 10 km do TEM i do Północnej Autostrady Marmara. Różnice mogą wynikać z innych punktów startu i innych tras. Operator lotniska publikuje własne informacje o dojeździe.

Tereny zielone są blisko. Kemerburgaz Urban Forest (Las Miejski Kemerburgaz) leży około 1,8 km od punktu odniesienia, a tekst dewelopera wspomina o Lesie Belgradzkim i wybrzeżu Kilyos bez podania odległości; pomiary w linii prostej dają około 6,9 km do skraju Lasu Belgradzkiego w Bahçeköy i 14,7 km do plaży Kilyos.

Działka należy do planu Kemerburgaz Reserve Building Area (obszaru rezerwowego pod zabudowę Kemerburgaz; skala 1:1 000, zatwierdzony 4 maja 2021 r.). Zgodnie z ustawą nr 6306 obszar rezerwowy pod zabudowę to strefa wyznaczona przez Ministerstwo do realizacji przedsięwzięć na podstawie tej ustawy; uwagi do planu datują ogłoszenie tego obszaru na 25 stycznia 2021 r.

Uwagi te umieszczają część obszaru planu w strefach ochronnych krótkiego i średniego zasięgu zlewni wody pitnej Alibey. Przeznaczają dna dolin i pasy ochronne na otwarte tereny zielone, na których nie wolno budować, pozwalają zbliżać budynki do sąsiednich działek wpisanych jako leśne na odległość 6 m i wymagają zatwierdzonych badań geologicznych, geotechnicznych i gruntowych przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac. Wymagają także opinii operatora sieci przesyłowej energii elektrycznej oraz w sprawie trasy metra Istanbul Airport–Gayrettepe.

Raport nie mówi, czy sama działka leży w strefie zlewni. Dla jezior zaporowych rozporządzenie z 2017 r. o ochronie zlewni wody pitnej i użytkowej ustala strefę krótkiego zasięgu na 700 m, a strefę średniego zasięgu na kolejne 1 000 m (art. 10 i 11), z ograniczeniami dla nowych budynków w każdej z nich. Plan dopuszcza formy wolnostojące, bliźniacze, blokowe, szeregowe i tarasowe, co pasuje do opisu dewelopera mówiącego o niskiej, poziomej zabudowie.

Uwagi do planu odwołują się do parametrów „strefy trzęsień ziemi 1. stopnia”, czyli klasyfikacji sprzed mapy z 2018 r. Urząd ds. Katastrof i Zarządzania Kryzysowego (AFAD) podaje, że obecna Mapa zagrożenia sejsmicznego Turcji została opublikowana w Dzienniku Urzędowym (Resmi Gazete) z 18 marca 2018 r. i obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. wraz z Tureckim Kodeksem Trzęsień Ziemi dla Budynków. Wartości zagrożenia dla działki odczytuje się z tej mapy.

Druga tabela podaje orientacyjne odległości w linii prostej, obliczone na potrzeby tej strony. Punkt odniesienia R (41,1615 N, 28,8992 E) leży na drodze Pirinççi-Kemerburgaz Yolu, zmapowanej w OpenStreetMap, czyli na drodze wskazanej w raporcie wyceny; dokładne położenie działki nie jest opublikowane, więc podane wartości są orientacyjne z dokładnością do około 1 km. Współrzędne stacji i miejsc pochodzą z OpenStreetMap.

Referans Gokturk Istanbul jako planowane osiedle niskiej zabudowy: stan, dojazd do lotniska, szkoły i las

Deweloper opisuje Referans Gokturk Istanbul jako niską, poziomą zabudowę wśród ogrodów i basenów. O tym, czy ten opis zgadza się z faktycznym zakupem, decydują cztery pytania: jak daleko postąpiła budowa, ile naprawdę trwa dojazd na lotnisko i do metra, co oferują szkoły i szpitale wymienione przez dewelopera oraz jakie ograniczenia leśne, zlewniowe i gruntowe obciążają teren. Najpierw przedstawiono ścieżkę dotyczącą stanu projektu, ponieważ każde źródło podaje nieco inne sformułowanie.

Czytane łącznie raporty opisują projekt, który ma pozwolenia na budowę i zarejestrowane służebności lokalowe, ale nie ma zgłoszonego pozwolenia na użytkowanie ani opublikowanych danych o postępie prac. Od pozwoleń z 2 października 2023 r. do powstania tej strony minęły trzy lata i trzy tygodnie. Spółka nie podaje terminu oddania, więc jedynym miejscem, w którym można go ustalić, jest umowa.

Ramy tej umowy wyznacza prawo konsumenckie. Zgodnie z ustawą nr 6502, art. 40 ust. 3, z konsumentami nie wolno zawierać umowy sprzedaży mieszkania z przedpłatą przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a art. 41 wymaga wpisania sprzedaży do rejestru lub poświadczenia notarialnego przyrzeczenia sprzedaży.

Artykuł 44 wymaga oddania w terminie umownym i nigdy później niż po 48 miesiącach od daty umowy: dla umowy z datą 24 października 2026 r. tym ostatecznym terminem jest 24 października 2030 r. (wyliczone). Ten sam artykuł uznaje oddanie za dokonane, gdy służebność lokalowa zostanie zarejestrowana na rzecz konsumenta, a posiadanie zostanie przeniesione, dlatego umowa powinna określać, czy „oddanie” oznacza pozwolenie na użytkowanie, klucze czy rejestrację.

Plan zagospodarowania jest zgodny z niską zabudową. Plan dopuszcza wskaźnik intensywności zabudowy 1,00 i najwyżej sześć kondygnacji, a na działce o powierzchni 24 581,10 m² wskaźnik ten odpowiada górnej granicy około 24 581 m² powierzchni zaliczanej do zabudowy (wyliczone; obowiązują wyłączenia przewidziane w rozporządzeniu o zabudowie). Granica ta jest limitem prawnym, a nie liczbą lokali, a liczba bloków i mieszkań pozostaje nieopublikowana.

Jeśli chodzi o dojazd, tekst dewelopera mówi, że na lotnisko można dotrzeć „w ciągu kilku minut”, podczas gdy jego strona lokalizacji podaje 16,7 km. Nie opublikowano czasów przejazdu. Stacje M11 w Göktürk i Kemerburgaz obsługują linię na lotnisko, ale trasa piesza lub samochodowa od działki do stacji zależy od ostatecznego układu terenu, który nie jest publiczny.

Odnośnie do szkół deweloper wymienia Eyüboğlu (1,0 km), Szkoły Fundacji Edukacyjnej Hisar (3,0 km) i Szkoły Açı (3,5 km). Zasady przyjęć i opłaty ustala każda szkoła osobno. Uniwersytet Bahçeşehir pojawia się jako etykieta „BAU Future Campus” na mapie w raporcie wyceny z 2023 r. w pobliżu Kemerburgaz; lista dewelopera go nie zawiera, a jego status należy sprawdzić na uniwersytecie.

Krajobraz wymieniony na stronie, z ozdobnymi basenami, ścieżkami rowerowymi, wybiegami dla psów i ogrodami, oraz tarasowe baseny lokali na wyższych kondygnacjach wiążą się z kosztami utrzymania i obowiązkami konserwacyjnymi. Zgodnie z ustawą nr 634 o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu), art. 28, plan zarządzania wiąże wszystkich właścicieli lokali jak umowa, a jego zmiana wymaga czterech piątych głosów właścicieli. Projekt planu i budżet opłat eksploatacyjnych to zatem dokumenty, które należy przeczytać przed podpisaniem umowy.

Lista odległości dewelopera pokazuje też, jak zachowują się jego liczby. Jego 3,0 km do szkół Hisar to 1,8 raza więcej niż 1,7 km zmierzone w linii prostej od punktu odniesienia, a jego 3,4 km do kliniki Florence Nightingale to 1,7 raza więcej niż zmierzone 2,0 km, co pasuje do odległości drogowych lub do innego punktu startu.

Z kolei jego 16,7 km do lotniska prawie równa się 16,8 km w linii prostej. Przy niepewności punktu odniesienia wynoszącej około 1 km porównanie ma jedynie charakter wskazówki, ale lista może mieszać metody pomiaru lub punkty startu, a kupujący, który opiera się na konkretnym przejeździe, powinien zapytać o trasę i porę dnia, w której go zmierzono.

Tam, gdzie baseny i ogrody są wspólne, osiedle jest zarządzane według jednego planu zarządzania. Zgodnie z ustawą nr 634 plan zarządzania decyduje o tym, jak korzysta się z części wspólnych, takich jak baseny, drogi i ogrody, oraz kto za nie płaci, a każdy późniejszy właściciel jest tym planem związany. Opis dewelopera, mówiący o ozdobnych basenach, ścieżkach rowerowych i terenach spacerowych, jest koncepcją krajobrazową; które części są wspólne, które prywatne i ile kosztuje ich utrzymanie, to pytania do projektu planu i do budżetu pierwszego roku.

Lista kontrolna dotycząca stanu projektu i terenu, w kolejności, w jakiej kupujący może prosić o dokumenty:

1. Poprosić o aktualny wypis z rejestru dla działki 558/4 oraz listę służebności lokalowych z numerem lokalu, blokiem, piętrem i udziałem w gruncie.
2. Poprosić o pozwolenie na budowę z 2 października 2023 r., wszelkie zmienione pozwolenia i zatwierdzony projekt architektoniczny bloku.
3. Poprosić o formularz informacji przedumownej co najmniej na jeden dzień przed podpisaniem (ustawa nr 6502, art. 40 ust. 2).
4. Zapytać, czy umowa jest zarejestrowaną sprzedażą, czy notarialnym przyrzeczeniem, i poprosić o najpóźniejszy dopuszczalny termin oddania.
5. Zapytać, co w umowie oznacza „oddanie”: pozwolenie na użytkowanie, klucze czy rejestrację posiadania.
6. Zapytać, czy do projektu stosuje się ubezpieczenie ukończenia budowy lub inne zabezpieczenie i na jakiej podstawie.
7. Poprosić o nazwę firmy sprawującej nadzór budowlany oraz o raporty konstrukcyjne, geotechniczne i gruntowe.
8. Zapytać na piśmie, czy jakakolwiek część działki leży w strefie zlewni, w pasie dolinnym lub w pasie ochronnym lasu.
9. Poprosić o budżet opłat eksploatacyjnych, plan utrzymania basenów i krajobrazu oraz projekt planu zarządzania.
10. Poprosić o powierzchnie netto i brutto lokalu, sposób traktowania VAT, walutę i harmonogram płatności.

Zakup w Turcji w skrócie: kroki dla lokalu w projekcie w budowie (off-plan), w kolejności, w jakiej pojawiają się dokumenty

Zakup od dewelopera, który ma pozwolenia i służebność lokalową, przebiega w innej kolejności niż zakup z rynku wtórnego. Tabela podąża za kolejnością, w jakiej pojawiają się dokumenty dla lokalu w tego rodzaju projekcie; ogólne zasady przedstawiono w przewodniku zakupowym dla kupujących z zagranicy.

Prawo do nabycia tytułu własności opiera się na art. 35 ustawy nr 2644 o rejestrze gruntów: obywatele państw wskazanych przez Prezydenta mogą nabywać nieruchomości w granicach 30 hektarów na osobę i 10% powierzchni dzielnicy, która może być przedmiotem własności prywatnej, poza strefami wojskowymi i bezpieczeństwa. Ostateczną odpowiedź w sprawie danej działki daje urząd ksiąg wieczystych.

Kupujący z zagranicy napotykają w urzędzie dwa dodatkowe dokumenty. Tureckie kancelarie prawne i przewodnik zakupowy opisują dokument bankowy wykazujący, że waluta obca została sprzedana za liry, oraz raport wyceny sporządzony przez licencjonowanego rzeczoznawcę zgodnie z okólnikami urzędu rejestru gruntów. Ten sam raport wyceny jest dokumentem, na którym opiera się test wartości w sprawie obywatelstwa, dlatego warto wcześnie zapytać, kto go zamawia i kto za niego płaci.

Jeśli chodzi o koszty, kupujący płaci 2% zadeklarowanej ceny jako opłatę od aktu własności, a sprzedający płaci 2%. W przypadku nowych mieszkań od dewelopera VAT wynosi 10% od pierwszych 150 m² powierzchni netto i 20% powyżej tej wielkości dla pozwoleń wydanych po 1 kwietnia 2022 r. (Decyzje Prezydenta nr 5359 i 7346).

Pozwolenie dla tego projektu jest datowane na 2 października 2023 r., więc właściwy jest ten harmonogram; dla powierzchni netto 200 m² średnia stawka wynosi 12,5% (wyliczone). To, czy cena z karty zawiera VAT, jest pytaniem do oferty, a art. 13 ust. 1 lit. i ustawy o VAT określa warunki zwolnienia dla cudzoziemców niebędących rezydentami.

W sprawie obywatelstwa art. 20 ust. 2 lit. b rozporządzenia wykonawczego do ustawy o obywatelstwie ustala kwotę USD 400 000 dla ścieżki nieruchomościowej (Decyzja 5554, Dziennik Urzędowy z 13 maja 2022 r.), a Decyzja 7938 z 12 grudnia 2023 r. ogranicza nieruchomość do lokalu z aktem własności odrębnej lokalu lub służebnością lokalową albo do działki z budynkiem. Na tytule ciąży adnotacja o zakazie sprzedaży przez trzy lata.

Według stanu na 24 października 2026 r. najniższa cena z karty, USD 495 000, przekracza tę kwotę we wszystkich pięciu wierszach karty, ale kwalifikowalność zależy od raportu wyceny, ceny zakupu i sposobu płatności oraz od zatwierdzenia przez organy i musi być sprawdzona dla każdego lokalu osobno. Właściciele mogą ubiegać się o krótkoterminowe zezwolenie na pobyt na podstawie ustawy nr 6458, art. 31, której próg wartości ustala Ministerstwo. Zob. także stronę o obywatelstwie i imigracji.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja dewelopera

Na pierwszym miejscu jest ryzyko ukończenia budowy. Raporty podają pozwolenia i służebności lokalowe, ale nie podają danych o postępie prac, a ustawa nr 6502 ogranicza termin oddania do 48 miesięcy od umowy i dopuszcza odstąpienie przez 24 miesiące z rekompensatą w wysokości 2%, 4%, 6% lub 8% ceny w zależności od okresu (art. 45). Sprzedający musi wykupić ubezpieczenie ukończenia budowy lub zapewnić inne zabezpieczenie dla projektów powyżej wielkości ustalanej przez Ministerstwo (art. 42); czy ten projekt przekracza tę wielkość, nie jest opublikowane.

Następne jest ryzyko walutowe. Ceny z karty są podane w dolarach, podczas gdy kurs sprzedaży walut Banku Centralnego zmienił się z 41,9797 liry za dolara w dniu 23 października 2025 r. na 49,6540 w dniu 23 października 2026 r., czyli wzrósł o 18,3% (wyliczone). Umowa w lirach, dolarach lub euro rozdziela ten ruch w różny sposób, dlatego walutę każdej raty należy ustalić na piśmie.

Ryzyka związane z tytułem i planowaniem są udokumentowane w dokumentach publicznych. Raport wyceny z 2023 r. odnotowuje, dla wypisu z rejestru z 9 grudnia 2022 r., adnotacje na działce: oświadczenia dotyczące unieważnionych wpisów rejestrujących budynki, oznaczenie obszaru rezerwowego pod zabudowę oraz adnotację o sprawie sądowej.

Stwierdza on, że sprzedający, czyli gmina Eyüpsultan, odpowiadał za to, by takie adnotacje zostały usunięte przy przeniesieniu własności, oraz że rzeczoznawca nie dostrzegł niekorzystnego wpływu na przeniesienie. Aktualny wpis nie jest publiczny, dlatego świeży wypis jest pierwszym dokumentem, który należy zobaczyć. Ograniczenia planistyczne omówiono w sekcji 4.

Osobną kwestią są wypowiedzi marketingowe. Sformułowania takie jak dotarcie na lotnisko w ciągu kilku minut albo życie w otoczeniu lasu opisują koncepcję, a nie warunki umowy. Kupujący, który opiera się na konkretnej cesze, takiej jak prywatny basen na tarasie, kondygnacja ogrodowa lub określona odległość, powinien zapisać ją w umowie lub w jej załącznikach.

Kolejnym ryzykiem są dane z karty: metraże, typy i ceny to wartości z feedu pośrednika z wewnętrznymi sprzecznościami, więc na żadnej liczbie z karty nie należy polegać bez pisemnej oferty dewelopera. Spółka jest notowana na giełdzie, więc jej raporty kwartalne na Platformie Ujawniania Informacji Publicznych pokazują, jak projekt jest raportowany w czasie.

Porównanie tego projektu z pozostałymi projektami w Stambule w naszym serwisie

Tabela wymienia wszystkie jedenaście projektów w Stambule w naszym serwisie. Stan i liczby lokali podano tak, jak opublikowali je deweloper, operator lub raporty spółki; gdy deweloper niczego nie publikuje, komórka mówi o tym wprost. Ceny to wartości „od” według kart ofert w naszym serwisie, stan na 24 października 2026 r.; są to wartości z feedu pośrednika, a nie ceny dewelopera. Druga kolumna podaje oficjalną nazwę projektu u dewelopera, gdy nazwa w ofercie się od niej różni.

Projekty obejmują dziesięć dzielnic po obu stronach Bosforu. Tylko dwa, ten oraz Referans Beşiktaş, mają stan podany w regulacyjnych raportach samego dewelopera, a żaden z nich nie publikuje terminu oddania. Trzy nazwy w ofertach, czyli ta, Referans Beşiktaş i JW Marriott Residences Tarabya, są nazwami własnymi deweloperów.

Ceny wejściowe z kart wahają się od USD 260 000 do USD 684 000 dla kart w dolarach, a jedna karta jest w lirach. Żaden projekt nie jest lepszy od innego na podstawie tych danych; różnią się tym, ile ujawnia każdy deweloper. Więcej kontekstu zawierają strona kraju Türkiye, strona miasta Stambuł oraz strona mieszkań na sprzedaż w Stambule.

Kiler GYO

Według strony z profilem spółki Kiler GYO (stopka z prawami autorskimi z 2022 r.) działalność budowlana grupy rozpoczęła się w 1994 r. w ramach jej handlu detalicznego i została skupiona w jednej spółce w 2000 r. Spółkę, która stała się Kiler GYO, zarejestrowano 1 września 2005 r. jako Kiler İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş., w 2006 r. przemianowano ją na Biskon İnşaat, a następnie na Biskon Yapı A.Ş., a decyzją Rady Rynku Kapitałowego z 8 lutego 2008 r. przekształcono w spółkę typu REIT, przyjmując obecną nazwę.

Profil podaje kapitał wyemitowany w wysokości 1 395 000 000 TL w granicach zarejestrowanego pułapu kapitału wynoszącego 7 000 000 000 TL. Strona o strukturze akcjonariatu wymienia Kiler Holding A.Ş. z 7,26% akcji grupy A i 46,29% akcji grupy B oraz akcjonariat rozproszony (free float) w wysokości 46,11%; strona nie ma daty. Ten sam profil podaje oddanie Referans Kartal Towers i Referans Kartal Kordonboyu w 2020 r.

Platforma inwestorska spółki publikuje jej raporty z działalności, z których pochodzi stan tego projektu. Raporty wymieniają Biskon Yapı jako partnera w spółce joint venture przy Referans Beşiktaş i Referans Pendik oraz jako kierownika budowy przy projekcie w Halkalı; dla Referans Göktürk nie wymieniają żadnego partnera. Grunt kupiono w przetargu zorganizowanym przez gminę Eyüpsultan, a własność przeszła 4 marca 2022 r. i 1 czerwca 2022 r. Dane kontaktowe nie są tu powielone.

Często zadawane pytania

Kto jest deweloperem projektu Referans Gokturk Istanbul?

Projekt Referans Gokturk Istanbul realizuje Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Kiler GYO), spółka typu REIT, której akcje są oferowane publicznie, a informacje o niej ujawniane za pośrednictwem Platformy Ujawniania Informacji Publicznych. Strona projektu dewelopera ma w stopce napis „© 2024 Kiler GYO”, a raporty z działalności spółki podają działkę jako blok 558, działka 4 w Mithatpaşa, Eyüpsultan. Raporty nie wymieniają żadnego partnera budowlanego dla tego projektu; dla Referans Beşiktaş wymieniają Biskon Yapı A.Ş. jako partnera w spółce joint venture. Historię spółki można przeczytać na stronie jej profilu.

Czy projekt Referans Gokturk Istanbul jest już wybudowany i kiedy zostanie oddany?

Nie opublikowano terminu oddania. Raport Kiler GYO za okres od 1 stycznia do 30 września 2026 r. stwierdza, że pozwolenia na budowę uzyskano 2 października 2023 r., że służebności lokalowe ustanowiono 20 marca 2024 r. oraz że przygotowania do sprzedaży, marketingu i budowy trwają. Raport nie odnotowuje pozwolenia na użytkowanie. Pole „Year Built 2025” na karcie oferty nie ma źródła u dewelopera. W każdej umowie termin oddania oraz ustawowy najdalszy termin 48 miesięcy od daty umowy na podstawie ustawy nr 6502 powinny być zapisane w tekście.

Ile mieszkań planuje się wybudować i jak duże są?

Deweloper nie publikuje ani jednego, ani drugiego. Jego strona wymienia formy simplex, dupleks dachowy i dupleks ogrodowy, lokale z tarasem i basenem oraz kondygnacje ogrodowe, a jego rzuty to obrazy bez liczb. Karta oferty pokazuje od 112 do 536 m² w pięciu typach od 2+1 do 4,5+1, czyli wartości z feedu pośrednika, które zawierają sprzeczności, takie jak wiersz 2+1 sięgający 428 m². Sumy lokali podawane przez strony trzecie się różnią i nie są używane. O powierzchnie netto i brutto każdego lokalu oraz o liczbę mieszkań należy poprosić na piśmie.

Jakie ceny pokazuje karta oferty dla projektu Referans Gokturk Istanbul?

Według karty oferty w naszym serwisie, stan na 24 października 2026 r., ceny zaczynają się od USD 495 000 za 2+1 i sięgają USD 1 190 000 dla wierszy 4+1 i 4,5+1, z USD 1 090 000 w wierszach 3+1 i 3,5+1. Są to wartości „od” z feedu pośrednika, a nie ceny dewelopera, a własne strony dewelopera nie publikują żadnej ceny. Przy kursie 49,6540 TL za dolara (CBRT, 23 października 2026 r.) kwota USD 495 000 to 24 578 730 TL. Sposób traktowania VAT i walutę rat trzeba ustalić w umowie.

Jak daleko jest Istanbul Airport i metro?

Strona lokalizacji dewelopera podaje Istanbul Airport w odległości 16,7 km i metro w odległości 1,4 km, bez wskazania stacji ani metody pomiaru. Raport wyceny z 2023 r. podaje 18 km do lotniska. Pomiar w linii prostej od punktu na Pirinççi-Kemerburgaz Yolu, drodze wskazanej w tym raporcie, daje 16,8 km do obszaru terminala lotniska, 1,0 km do stacji Kemerburgaz i 2,2 km do stacji Göktürk na linii M11. Dokładne położenie działki nie jest opublikowane, więc wartości te są orientacyjne.

Jakie szkoły i szpitale wymienia deweloper?

Strona lokalizacji wymienia Eyüboğlu (1,0 km), Szkoły Fundacji Edukacyjnej Hisar (3,0 km), Szkoły Açı (3,5 km), Uniwersytet Koç (18,1 km), İTÜ (18,2 km) i Uniwersytet Boğaziçi (20,8 km). W zakresie ochrony zdrowia wymienia Florence Nightingale Göktürk Medical Center (3,4 km), Acıbadem Göktürk Medical Center (4,1 km) i Liv Hospital (12,6 km). Deweloper nie podaje, jak zmierzono te odległości. Zasady przyjęć, opłaty i usługi ustala każda instytucja i należy je sprawdzić bezpośrednio u niej.

Czy zakup w projekcie Referans Gokturk Istanbul prowadzi do tureckiego obywatelstwa lub zezwolenia na pobyt?

Nie automatycznie. Ścieżka nieruchomościowa w rozporządzeniu o obywatelstwie, art. 20 ust. 2 lit. b, ustala kwotę USD 400 000 (Decyzja 5554 z 2022 r.), a od Decyzji 7938 z 12 grudnia 2023 r. nieruchomość musi być lokalem z aktem służebności lokalowej lub własności odrębnej lokalu albo działką z budynkiem, z adnotacją o zakazie sprzedaży przez trzy lata. Według stanu na 24 października 2026 r. najniższa cena z karty przekracza tę kwotę we wszystkich pięciu wierszach, ale kwalifikowalność zależy od raportu wyceny, ceny, sposobu płatności i zatwierdzenia przez organy, dla każdego lokalu osobno. Zezwolenia na pobyt dla właścicieli opierają się na ustawie nr 6458.

Jakie zabezpieczenia obowiązują przy zakupie od dewelopera w projekcie w budowie?

Ustawa nr 6502, art. 40–45, dotyczy sprzedaży mieszkań z przedpłatą na rzecz konsumentów: brak umowy przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, formularz informacji przedumownej co najmniej dzień wcześniej, rejestracja sprzedaży lub notarialne przyrzeczenie, 14-dniowe prawo odstąpienia, oddanie w terminie umownym i nigdy po upływie 48 miesięcy, odstąpienie do 24 miesięcy z rekompensatą ograniczoną od 2% do 8% ceny oraz zabezpieczenie ukończenia budowy dla projektów powyżej wielkości ustalanej przez Ministerstwo. Czy dany projekt przekracza tę wielkość, nie jest opublikowane.

Co oznacza służebność lokalowa dla kupującego?

Służebność lokalowa (kat irtifakı) to prawo związane z udziałem w gruncie, które rejestruje się, gdy budynek jest jeszcze w budowie; ustawa nr 634 o własności lokali pozwala przekształcić je w pełną własność lokalu (kat mülkiyeti) na podstawie pozwolenia na użytkowanie budynku. Dla tego projektu Kiler GYO zgłasza służebności lokalowe ustanowione 20 marca 2024 r. To, czy kupujący przed ukończeniem budowy posiada zarejestrowane prawo, czy tylko roszczenie umowne, zależy od sposobu rejestracji sprzedaży, a wypis z rejestru pokazuje, którego lokalu dotyczy dany wpis.

Jakie opłaty i podatki następują po zakupie?

Kupujący płaci 2% zadeklarowanej ceny jako opłatę od aktu własności, a ponadto polisę DASK od trzęsień ziemi dla gotowego lokalu, raport wyceny, gdy jest wymagany, oraz, dla nowych mieszkań, VAT w wysokości 10% od pierwszych 150 m² powierzchni netto i 20% powyżej tej wielkości dla pozwoleń wydanych po 1 kwietnia 2022 r. Po zakupie pojawiają się coroczny podatek od nieruchomości oraz ewentualny podatek od najmu lub od sprzedaży w ciągu pięciu lat. Strona kalkulatora podatku od nieruchomości i przewodnik zakupowy pokazują stawki według stanu na 23 października 2026 r.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła:

• Strona projektu Referans Göktürk (Kiler GYO)
• Strona lokalizacji Referans Göktürk (odległości podane przez dewelopera)
• Raport z działalności Kiler GYO, od 1 stycznia do 30 września 2026 r.
• Raport z działalności Kiler GYO, 30 czerwca 2026 r.
• Raport z działalności Kiler GYO, 31 marca 2026 r.
• Roczny raport finansowy Kiler GYO (raport Rady Rynku Kapitałowego, SPK), 31 grudnia 2025 r.
• Raport wyceny KLGYO-2210052, działka 558/4, 3 stycznia 2023 r.
• Profil spółki Kiler GYO
• Struktura akcjonariatu Kiler GYO
• Strona projektów w toku Kiler GYO
• Strona wszystkich projektów Kiler GYO
• Platforma inwestorska Kiler GYO
• Platforma Ujawniania Informacji Publicznych (KAP)
• Ustawa nr 2644 o rejestrze gruntów (art. 35)
• Ustawa nr 6502 o ochronie konsumenta (art. 40-45)
• Ustawa nr 634 o własności lokali (art. 28 i inne)
• Ustawa nr 6306 o przekształcaniu obszarów zagrożonych klęskami
• Ustawa nr 3194 o zabudowie (art. 30, pozwolenie na użytkowanie)
• Ustawa nr 4708 o nadzorze budowlanym
• Ustawa nr 3065 o VAT (art. 13 ust. 1 lit. i)
• Ustawa nr 492 o opłatach
• Ustawa nr 6458 o cudzoziemcach i ochronie międzynarodowej (art. 31)
• Decyzja Prezydenta nr 5554, Dziennik Urzędowy z 13 maja 2022 r.
• Decyzja Prezydenta nr 7938, Dziennik Urzędowy z 12 grudnia 2023 r.
• Rozporządzenie o ochronie zlewni wody pitnej i użytkowej, Dziennik Urzędowy z 28 października 2017 r.
• Mapa zagrożenia sejsmicznego Turcji AFAD
• Taryfa DASK
• Przewodnik TKGM dla kupujących z zagranicy
• Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM)
• Prezydium ds. Zarządzania Migracjami
• Kursy walut CBRT, biuletyn 2026/201 z 23 października 2026 r.
• Gmina Eyüpsultan
• Portal danych TÜİK
• Istanbul Airport (operator)
• Uniwersytet Bahçeşehir
• Wikipedia: M11 (Istanbul Metro), źródło wtórne
• Turecka Wikipedia: Eyüpsultan, źródło wtórne
• OpenStreetMap: Kemerburgaz Urban Forest
• OpenStreetMap: Pirinççi-Kemerburgaz Yolu

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.