Referans Besiktas Istanbul: гид по 10 блокам (2026)

Проект Referans Besiktas Istanbul — многоблочный жилой комплекс в квартале (махалле) Аббасага (Abbasağa) стамбульского района Бешикташ (Beşiktaş). Он возводится на земле, принадлежащей TOKİ (Администрация жилищного строительства), совместным предприятием Kiler GYO и Biskon Yapı по договору о разделе выручки, подписанному 26 июля 2021 г.

В этом руководстве изложено, что о проекте публикуют застройщик и регуляторные отчёты компании Kiler GYO, в чём документы расходятся между собой и какие турецкие правила покупки действуют по состоянию на 24 октября 2026 г. Название объекта в каталоге совпадает с названием проекта, которое использует официальный сайт застройщика.

Обзор проекта Referans Besiktas Istanbul

Официальный сайт проекта, на котором стоит отметка об авторских правах Kiler GYO, описывает комплекс как малоэтажные резиденции с садами, большими балконами и террасами, с благоустроенными территориями между блоками, перголами, частными садовыми павильонами, водными элементами и крытым бассейном; интерьеры связаны с именем дизайнера Sinan Kafadar / Metex Design (сайт застройщика, английская версия).

Сайт не указывает ни число квартир, ни площади, ни цены, ни срок передачи, поэтому основные факты этого руководства взяты из регуляторных документов публичной компании Kiler GYO, а каждая приведённая цифра сопровождается указанием источника и даты.

О статусе: в отчёте о деятельности Kiler GYO за период с 1 января по 30 сентября 2026 г. (отчёт Kiler GYO) сказано, что процесс продаж и строительства Referans Beşiktaş продолжается. Разрешения на строительство датированы 22 августа 2022 г., пересмотренные разрешения для блоков F и G утверждены 16 июня 2023 г., а пересмотренные поэтажные сервитуты зарегистрированы 20 июля 2023 г.

В отчёте нет срока передачи и не упоминается разрешение на эксплуатацию (iskân). Прежние тексты объявлений, говорившие о передаче в 2025 году, а также поле карточки, где 2024 год указан как год постройки, не имеют источника у застройщика и здесь не используются.

Документы расходятся и в вопросе масштаба. Оценочный отчёт Kiler от 3 января 2023 г. насчитывает 295 квартир с поэтажным сервитутом, тогда как экологическое решение, о котором сообщили 24 июля 2023 г., касается проекта «увеличения мощности» на 352 квартиры. Актуальное число не опубликовано. Название объекта в каталоге совпадает с названием проекта у застройщика, так что псевдонимов нет. Контактные данные и сведения об офисе продаж в этом руководстве намеренно не воспроизводятся.

Застройщик не публикует прайс-лист. Карточка этого объекта показывает цены от 600 000 USD до 2 863 000 USD по состоянию на 24 октября 2026 г.; это данные карточки, а не цены застройщика, и по типам они перечислены в следующем разделе.

Типы и площади квартир в проекте Referans Besiktas Istanbul

В турецких объявлениях планировки называют по числу спален и гостиной, поэтому 3+1 означает три спальни и гостиную. По этому комплексу существуют три набора сведений о квартирах, и они не совпадают: страница планировок застройщика, документы Kiler GYO и структурированная карточка этого объекта. Первая таблица показывает, что публикует сторона застройщика; вторая показывает карточку по состоянию на 24 октября 2026 г.

Цены в карточке — это минимумы по типам с пометкой «цены от», взятые по состоянию на 24 октября 2026 г.; это не прайс-лист застройщика, и сведений о наличии квартир они не содержат. Заголовок карточки указывает диапазон площадей от 65 до 565 м² и цены от 600 000 USD до 2 863 000 USD. Если положить карточку рядом с документами стороны застройщика, в глаза бросаются три момента, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, разрешённые планировки в оценочном отчёте за январь 2023 г. начинаются с 2+1, тогда как карточка перечисляет планировку 1+1 площадью от 65 до 90 м² по цене от 600 000 USD; в публичных документах такой планировки не видно.

Во-вторых, единственные площади, которые печатает сторона застройщика, — это 90 и 120 м² брутто для квартир доли TOKİ, поэтому все остальные площади из карточки не подтверждены. В-третьих, карточка сокращает шесть типов до «Dbx», что согласуется с названиями дуплексных планов на странице застройщика, но там не поясняется.

Цифры площадей не сходятся так, чтобы читатель мог это проверить. Если 295 квартир включают 177 квартир TOKİ на участке, то остальные 118 единиц делили бы примерно 13 055,60 м² разрешённой жилой площади (33 695,60 минус 20 640), то есть в среднем около 110,6 м², а это меньше наименьшей площади в карточке для любой планировки крупнее 1+1.

В отчёте не сказано, указаны ли площади в таблице блоков нетто или брутто, тогда как площади TOKİ даны брутто, поэтому сравнение носит лишь ориентировочный характер. Это повод запросить у продавца график площадей, а не вывод о какой-либо конкретной квартире или о проекте в целом.

Отчёт также не сообщает, входят ли 177 квартир TOKİ в число 295 или 352. Если бы входили, они составили бы 60,0% от 295 или 50,3% от 352 (расчёт), оставляя 118 или 175 единиц для открытой продажи. Оба варианта служат лишь иллюстрациями того, насколько этот вопрос остаётся открытым.

Что запросить письменно перед выбором квартиры

1. Актуальный список квартир с поэтажным сервитутом с указанием блока, этажа, номера квартиры, доли в земле (arsa payı) и площадей нетто и брутто.
2. Утверждённый план конкретной квартиры, где лестницы, террасы, балконы и возможный сад показаны отдельно.
3. Письменное подтверждение того, сколько квартир в выбранном блоке продаётся и сколько принадлежит TOKİ.
4. План управления (yönetim planı) и бюджет эксплуатационных сборов (aidat) для блока и для всего комплекса.
5. Перечень отделки (mahal listesi), поскольку сайт застройщика говорит лишь о материалах первого класса.
6. Указана ли цена за квадратный метр брутто или нетто и включён ли НДС.
7. Машино-места и кладовые: отдельные права собственности или приложения (eklenti) и их цены.
8. Валюта цены и каждого платежа рассрочки, а также любая оговорка об индексации.
9. Какие удобства, например крытый бассейн, относятся к общим зонам и могут ли ими пользоваться жильцы всех блоков.
10. Срок передачи, прописанный в договоре, и компенсация за просрочку.

Расположение в Аббасаге, Бешикташ: окружение, зонирование и расстояния

Комплекс стоит в квартале (mahalle) Аббасага (Abbasağa) района Бешикташ, расположенного на европейском берегу Босфора между Топхане и Ортакёем.

Оценочный отчёт за январь 2023 г. описывает район как граничащий на западе с Шишли, на юге с Бейоглу и на севере с Сарыером; в нём 23 квартала, а население по данным адресной регистрации Турецкого статистического института (TÜİK) за 2021 год, как они цитируются в отчёте, составляет 178 938 человек. Перечень кварталов муниципалитет публикует на своём сайте. Более свежие данные о численности населения района при этой проверке получить не удалось, поэтому здесь используются лишь цифры из отчёта.

По тому же отчёту, участок окружён дорогами, а подъезд к нему идёт с улицы Ihlamur Yıldız Caddesi. Он находится рядом с рынком Бешикташа и бульваром Барбарос; в числе соседей названы парк Аббасага, Парк мира, кампус Технического университета Йылдыз в Бешикташе и отель Conrad. Отчёт описывает окружающую территорию как квартал с четырёх- и пятиэтажной застройкой и называет расстояние до бульвара Барбарос около 500 м, а до паромной пристани Бешикташа около 1 км пешком.

В отчёте зафиксировано и зонирование: жилое назначение, свободная застройка, коэффициент плотности застройки (emsal) 2,00, максимальная высота 27,50 м или 32 м (девять этажей), максимальный коэффициент застроенной площади (TAKS) 0,30 в пределах отступов, передний сад не менее 5 м, задний и боковые сады не менее 4 м, с добавлением 0,50 м на каждый этаж выше пятого.

На участке в 16 376,59 м² этот коэффициент даёт 32 753,18 м² допустимой площади (расчёт). Таблица разрешений показывает от пяти до восьми надземных этажей в блоке, тогда как официальный сайт описывает резиденции как малоэтажные.

Сайт застройщика не даёт сведений о транспорте, кроме приведённых ниже списков расстояний. Информацию об автобусных маршрутах предоставляет İETT. Что до рельсового транспорта, то у линии метро M7 есть конечная станция Yıldız; «Википедия», вторичный источник, сообщает, что продление от Меджидиекёя до Йылдыза открылось 2 января 2023 г., что пока оно работает как челночный маршрут и что участок до Кабаташа запланирован на 2028 год (статья о линии M7).

Страницы Metro İstanbul во время этой проверки открыть не удалось, поэтому статус линии и расписание движения нужно уточнять непосредственно там. Точка станции по данным OpenStreetMap находится в 0,41 км по прямой от метки карточки.

Что касается образования и здравоохранения, оценочный отчёт насчитывает в районе 44 начальные школы, из них 14 частных, и 25 лицеев, а также называет Босфорский университет (Boğaziçi), Технический университет Йылдыз и Галатасарайский университет как вузы с главными кампусами в Бешикташе. На странице расположения застройщика перечислены Стамбульский технический университет (İTÜ), кампус Maçka, Технический университет Йылдыз, Şişli Terakki, Анатолийский лицей Нишанташи, Галатасарайский университет, Университет изящных искусств имени Мимара Синана и Босфорский университет, а также больницы Acıbadem Fulya, American Hospital, Medica и Istanbul Surgical.

Перечни больниц и других медицинских учреждений ведёт Управление здравоохранения провинции Стамбул.

Списки застройщика дают километры и минуты, не называя способ передвижения, и сами пары цифр между собой несопоставимы: Zorlu указан на расстоянии 2,7 км за 7 минут, а City’s — 1,3 км за 8 минут.

Столбец «по прямой» ниже рассчитан от метки карточки и по точкам OpenStreetMap, а прямая всегда короче дорожного маршрута. При обратном поиске по адресу метка (41,05002 N; 29,00494 E) попадает на улицу Ihlamur Yıldız Caddesi, что совпадает с подъездной улицей из оценочного отчёта; точное положение здания внутри участка не опубликовано.

Сейсмическая опасность — стандартный вопрос, который стоит задать при любой покупке жилья в Стамбуле. По вторичным источникам, на здания, спроектированные после 1 января 2019 г., распространяется Турецкий строительный сейсмический кодекс 2018 года (текст TBDY 2018), изданный агентством по стихийным бедствиям AFAD. Разрешения здесь датированы 2022 и 2023 годами, поэтому покупатель может запросить утверждённый конструктивный проект и результаты геологических изысканий участка. Показателей сейсмической опасности на уровне участка на страницах застройщика не приводится.

Земля с разделом выручки, поэтажные сервитуты и проверка сроков передачи в проекте Referans Besiktas Istanbul

Как устроен договор на землю

Отчёт Kiler GYO за период с 1 января по 30 сентября 2026 г. описывает комплекс как работу по схеме продажи земли в обмен на долю выручки (arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı). Участком владеет TOKİ, Администрация жилищного строительства при Министерстве окружающей среды, градостроительства и изменения климата; договор подписан 26 июля 2021 г. с совместным предприятием Kiler GYO и Biskon Yapı. TOKİ получает 14% общей выручки от проданных квартир, а совместное предприятие — 86%.

Согласно отчёту, собственная доля Kiler GYO в совместном предприятии составляет 99%.

Таким образом, TOKİ — собственник земли и сторона, получающая долю выручки. Отчёты не называют её спонсором проекта и не содержат утверждений о защите покупателей сверх общих норм турецкого права, поэтому здесь ничего подобного не предполагается.

Оценочный отчёт от 3 января 2023 г. кратко излагает, что подрядчик должен сделать взамен. Подрядчик сносит существующие здания, готовит проекты и получает разрешения, строит инфраструктуру и благоустройство, а также получает разрешения на эксплуатацию и документы о поэтажной собственности.

Он передаёт TOKİ 177 квартир на участке (20 квартир 2+1 площадью 90 м² брутто и 157 квартир 3+1 площадью 120 м² брутто) вместе с небольшой мечетью с социально-образовательной зоной, строит ещё 14 квартир 3+1 по 120 м² на другом участке TOKİ в Vişnezade, а остальные единицы выводит на рынок и продаёт.

В резюме добавлено, что квартиры для TOKİ выбираются из блоков, которые предпочитает администрация, и что планы управления составляются соответственно.

На зданиях, стоявших на участке, была отметка о рискованной конструкции от 19 февраля 2021 г. по Закону № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийного бедствия (текст Закона № 6306); отчёт называет её причиной их сноса. TOKİ приняла участок 11 декабря 2020 г. путём распределения между государственными органами.

Что эта структура означает для покупателя

Из неё следуют три последствия, и публичные документы не проясняют ни одно из них. Во-первых, в некоторых блоках могут быть квартиры, принадлежащие TOKİ, поэтому план управления и распределение общих расходов нужно читать применительно к конкретному блоку. Согласно статье 28 Закона о праве собственности на этажи, Закона № 634 (текст Закона № 634), план управления обязателен для всех собственников и их правопреемников, а для его изменения требуются голоса четырёх пятых собственников.

Во-вторых, число квартир, которые реально продаются, остаётся неясным, как показано в разделе 2. В-третьих, документы не говорят, в каком качестве продавец выступает в договоре на квартиру, построенную на земле TOKİ: оценочный отчёт за январь 2023 г. указывает TOKİ собственником участка, а видом права — поэтажный сервитут.

Поэтому покупатель вправе письменно задать продавцу вопросы о том, кто подписывает договор купли-продажи, кто подписывает документ о собственности и какие отметки обременяют участок на дату подписания.

Право собственности: от поэтажного сервитута к поэтажной собственности

Статья 3 Закона № 634 определяет поэтажный сервитут (kat irtifakı) как сервитут, связанный с долей в земле, который преобразуется в поэтажную собственность (kat mülkiyeti) на основании разрешения на эксплуатацию здания. Для группы зданий с общей инфраструктурой и общими объектами статья 66 использует термин toplu yapı (групповая застройка) и устанавливает, что по мере завершения зданий их поэтажные сервитуты можно преобразовывать.

Зарегистрирован ли комплекс по этим правилам о групповой застройке, можно узнать из плана управления, и это вопрос именно к нему; если да, преобразование блок за блоком юридически возможно, и сроки передачи по блокам могут различаться.

В записи за январь 2023 г. видом права на участок указан поэтажный сервитут, впервые зарегистрированный 24 ноября 2022 г. при плане управления от 15 ноября 2022 г., а отчёт Kiler GYO называет 20 июля 2023 г. как дату пересмотренной регистрации. По статье 41 Закона № 6502 о защите прав потребителей (текст Закона № 6502) продажа жилья с предоплатой регистрируется в реестре прав, а предварительный договор заключается в форме нотариального акта.

Статус передачи: что документально подтверждено

Оценочный отчёт за январь 2023 г. фиксирует земляные работы и крепление котлована, а по данным Kiler GYO строительство находилось на уровне около 10%. Отчёт за 30 сентября 2026 г. сообщает, что процесс продаж и строительства продолжается. Ни в одном документе, найденном для этого руководства, нет даты передачи или разрешения на эксплуатацию. Разрешённая высота, число блоков и возможное увеличение мощности означают, что единую дату передачи для всего комплекса заранее предполагать не следует.

Статья 44 Закона № 6502 ограничивает срок передачи при продаже с предоплатой 48 месяцами с даты договора. Для иллюстрации: договор, подписанный в октябре 2026 г., не мог бы устанавливать передачу позднее октября 2030 г. Для продавца обязательны срок, фактически прописанный в договоре, и компенсация за просрочку.

Дуплексы и квартиры с садом

На странице планировок застройщика названы дуплексные планы (3+1 A1 и 5,5+2A, в каждом по нижнему и верхнему этажу), а в тексте сайта упоминаются сады, большие террасы и частные садовые павильоны. Карточка показывает шесть типов «Dbx» площадью от 230 до 565 м².

Для таких квартир главные вопросы касаются порядка регистрации: входит ли сад или терраса в самостоятельную часть в документе о праве, является ли она приложением, вносимым по статье 6 Закона № 634, или общей зоной, на которую план управления даёт право единоличного пользования. От ответа на этот вопрос зависит, кто именно оплачивает содержание и что можно будет продать вместе с квартирой.

Контрольный список для проверки статуса передачи

1. Запросите актуальную выписку (tapu kaydı) на участок и на выбранную квартиру и прочтите каждую отметку.
2. Спросите актуальный список поэтажных сервитутов и дату последнего пересмотра.
3. Спросите, в каких блоках находятся квартиры TOKİ и как план управления распределяет общие расходы.
4. Запросите разрешение на строительство выбранного блока и любое пересмотренное разрешение и сверьте их с делом в муниципалитете.
5. Спросите, применяется ли страхование завершения строительства или другое обеспечение по статье 42 Закона № 6502.
6. Прочтите пункт о передаче, неустойку за просрочку и права на отказ по статьям с 43 по 45.
7. Спросите дату разрешения на эксплуатацию блока после его завершения и дату регистрации поэтажной собственности.
8. Запросите письменную процедуру приёмки с устранением недостатков и гарантийные сроки на конструкцию и на отделку.
9. Уточните валюту каждого платежа и указан ли НДС отдельно.
10. Сохраняйте каждый письменный ответ продавца вместе с экземпляром договора.

Покупка недвижимости в Турции вкратце: этапы покупки строящегося жилья в Бешикташе

Приведённые ниже правила относятся к иностранному физическому лицу, покупающему жильё в Стамбуле, и изложены по состоянию на 24 октября 2026 г. Они кратко пересказаны из руководства по покупке на этом сайте (покупка недвижимости в Турции), где расходы и налоги разобраны на примерах расчётов. Для покупки в проекте Referans Besiktas Istanbul, который ещё строится, порядок отличается от покупки на вторичном рынке, поскольку договор и регистрация предшествуют оформлению документа о собственности.

Что касается НДС, статья 13(1)(i) Закона об НДС (Закон № 3065) освобождает от него первую поставку жилья иностранцу-нерезиденту, который платит иностранной валютой, ввезённой в Турцию, при условии, что он не отчуждает жильё в течение трёх лет; в счёте-фактуре должно быть указано, какой режим применён. Пошлина за регистрацию права регулируется Законом № 492. Разрешения на этот комплекс датируются августом 2022 г., то есть позже границы 1 апреля 2022 г. для ставок 10% и 20%.

В Положение о торговле недвижимостью внесены изменения 1 октября 2026 г. (Resmi Gazete, «Официальная газета», № 33387), которые переносят дату перехода на систему платежей за недвижимость на 1 декабря 2026 г. (краткое изложение изменения). Курс иностранной валюты, использованный на этой странице, — 1 USD = 49,6540 TRY по бюллетеню Центрального банка Турции (CBRT) от 23 октября 2026 г. (ежедневные курсы CBRT).

Закон о земельном реестре № 2644 доступен как PDF в правовой базе данных, а официальное руководство для иностранных покупателей размещено как PDF на правительственном сайте; сайт самого реестра — tkgm.gov.tr. Условия платежей в рассрочку объяснены в руководстве о покупке квартиры в рассрочку; руководство по налогу на недвижимость переводит годовые ставки в оценочные суммы.

Как соотносятся правила о гражданстве и виде на жительство

По состоянию на 24 октября 2026 г. статья 20(2)(b) положения о применении Закона о гражданстве устанавливает для пути через недвижимость 400 000 USD. Решение 5554 (Resmi Gazete от 13 мая 2022 г., № 31834, PDF газеты) подняло эту сумму с 250 000 USD, а решение 7938 (Resmi Gazete от 12 декабря 2023 г., № 32397, PDF газеты) ограничило объект квартирой с правом поэтажной собственности или поэтажного сервитута либо участком с постройкой.

Трёхлетняя отметка о запрете продажи в реестре описана в обзоре юридической фирмы об изменённом пункте. Правовое основание — статья 12 Закона о гражданстве № 5901. По указанному выше курсу 400 000 USD — это 19 861 600 TRY, лишь для иллюстрации.

Право конкретной квартиры на этот путь зависит от оценочного отчёта, от цены покупки и способа оплаты, а также от одобрения органов власти, и это нужно проверять по каждой квартире до подписания. Минимальная цена в карточке по каждой планировке в этом проекте составляет 600 000 USD или больше, но решение учитывает стоимость по оценочному отчёту, поэтому карточка ничего не говорит о соответствии требованиям.

Для владельцев краткосрочный вид на жительство опирается на статью 31 Закона № 6458, где стоимость недвижимости устанавливает министерство; нижний порог в 200 000 USD для документов о собственности с 16 октября 2023 г. отмечала газета Cumhuriyet. Заявления подаются в Управление по вопросам миграции, а обзор на этом сайте находится на странице о гражданстве и иммиграции.

Риски, право собственности и проверка документов

Основные риски в проекте Referans Besiktas Istanbul связаны с тем, что не опубликовано. В найденных документах нет срока передачи, у числа квартир две цифры, планировки из карточки отличаются от планировок застройщика, а договор о разделе выручки добавляет в цепочку собственности государственный орган. Это пробелы, которые покупателю нужно закрыть в письменной форме, а не выводы о самом проекте.

Вторая тема, на которую стоит обратить внимание, — валюта. Цены в карточке указаны в долларах, а лира потеряла 15,5% своей стоимости в долларах за двенадцать месяцев до 23 октября 2026 г. (курсы CBRT в руководстве по покупке). Договор в лирах с долларовой индексацией или в долларах перекладывает издержки на разные стороны, поэтому условие о валюте в договоре стоит читать особенно внимательно.

Третья тема — страхование. Обязательный полис DASK имеет максимальную страховую сумму 2 552 268 TRY для полисов, начинающихся в октябре 2026 г., а на странице тарифов DASK на ноябрь уже указана более высокая цифра; этот предел составляет лишь долю цен в карточке, поэтому частное страхование — отдельное решение. Четвёртый пункт — текущие расходы: на комплексе из десяти блоков с благоустройством, водными элементами и крытым бассейном обычно действовали бы эксплуатационные сборы, но ни один не опубликован.

Правила сдачи жилья в аренду — пятый пункт. Краткосрочное проживание на срок до 100 дней включительно требует разрешения по Закону № 7464 и, в многоквартирном доме, единогласного решения собственников; подробности даёт руководство по закону Турции о краткосрочной аренде. Правила, приведённые в этом руководстве, меняются: налоговые стоимости, сборы и дата перехода на платёжную систему менялись между декабрём 2025 г. и октябрём 2026 г.

Раскрываемые документы публичной компании также находятся в открытом доступе: Kiler GYO размещает отчёты о деятельности и существенные факты на Платформе публичного раскрытия информации, поэтому изменение статуса проекта, как правило, появилось бы там раньше, чем на странице продаж. Обратите внимание: у этого руководства нет доступа к договору купли-продажи, и оно его не описывает.

Сравнение проекта с другими стамбульскими проектами на этом сайте

В таблице перечислены все одиннадцать стамбульских объектов этого сайта. Она показывает название объекта, собственное название проекта у застройщика, если оно отличается, район, статус или срок передачи в том виде, как они опубликованы, типы квартир и минимальную цену в карточке каждого объекта по состоянию на 24 октября 2026 г. Ни один застройщик из таблицы не публикует прайс-лист на собственных страницах, поэтому последний столбец содержит только данные карточек.

У комплекса в Бешикташе и проекта Referans Göktürk общий застройщик, и в обоих случаях отчёт Kiler GYO за сентябрь 2026 г. описывает проект, который ещё не завершён, но находится на разных стадиях.

Эти два проекта различаются по окружению: Бешикташ расположен на берегу Босфора в центре Стамбула, тогда как страница расположения застройщика помещает Göktürk в районе Эюпсултан в 16,7 км от аэропорта Стамбула. Ещё два объекта их операторы или пресса описывают как уже используемые, а на страницах застройщиков остальных статуса нет.

Минимумы в карточках составляют от 260 000 USD у Marina Residences до 684 000 USD у City Residences, при этом цена Hayat Vision указана в лирах; лишь карточки Referans Beşiktaş, Referans Göktürk, Modasehir Residences и City Residences начинаются от 495 000 USD или выше.

Цены на разные планировки, в разных районах и на разных стадиях несопоставимы без указания площадей, а немногие из этих проектов их публикуют. Дополнительные сведения для сравнения можно найти на странице страны Türkiye, странице города Стамбул, в перечне квартир на продажу в Стамбуле и в сравнении цен по городам.

Kiler GYO и Biskon Yapı

Сведения о застройщике ниже ограничены тем, что прямо говорят документы самой компании.

Отчёт о деятельности Kiler GYO за период с 1 января по 30 сентября 2026 г. сообщает, что компания основана 1 сентября 2005 г. как Kiler İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. и после смены названий стала публичной компанией в сфере недвижимости типа GYO по регистрации от 10 марта 2008 г., приняв название Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Её акции торгуются на бирже Borsa Istanbul под кодом KLGYO с 20 апреля 2011 г.

Отчёт относит Referans Beşiktaş к текущим проектам, где Kiler GYO владеет 99% совместного предприятия, и называет Biskon Yapı A.Ş. партнёром по совместному предприятию в этом проекте и в Referans Pendik. Referans Göktürk, страница которого есть на этом сайте, отчёт указывает как проект на стадии подготовки. Сайт Biskon Yapı — biskon.com.tr.

Заявления компании о годах деятельности и числе проектов размещены на сайте Kiler GYO и представляют собой маркетинговые утверждения самой компании; это руководство не повторяет их как факты. Те, кто хочет следить за деятельностью компании, могут читать её документы на KAP и сам отчёт (отчёт за 30 сентября 2026 г.). Оценочный отчёт за январь 2023 г. (оценочный отчёт) подготовлен для компании независимой лицензированной оценочной фирмой.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Referans Besiktas Istanbul и кто его строит?

Проект Referans Besiktas Istanbul — многоблочный жилой комплекс в квартале Аббасага района Бешикташ. Его документы называют строителем совместное предприятие Kiler GYO A.Ş. и Biskon Yapı A.Ş., работающее на земле, принадлежащей TOKİ, по договору о разделе выручки, подписанному 26 июля 2021 г. Kiler GYO котируется на бирже Borsa Istanbul. Сайт застройщика — главный источник сведений о бренде, а регуляторные отчёты компании — главный источник фактов.

Завершён ли проект Referans Besiktas Istanbul?

Ни один документ, найденный для этого руководства, этого не утверждает. Отчёт Kiler GYO за период с 1 января по 30 сентября 2026 г. сообщает, что процесс продаж и строительства продолжается, и не упоминает разрешения на эксплуатацию. Срок передачи застройщик не публикует. Прежние утверждения о передаче в 2025 году и поле года постройки в карточке объекта не имеют источника у застройщика. Покупателю следует запросить срок передачи по договору и статус разрешения на эксплуатацию конкретного блока.

Сколько квартир в проекте Referans Besiktas Istanbul?

Застройщик это число прямо не называет. Оценочный отчёт Kiler от 3 января 2023 г. насчитывает 295 квартир с поэтажным сервитутом в десяти блоках, а экологическое решение, о котором сообщили 24 июля 2023 г., касается проекта «увеличения мощности» на 352 квартиры. Отдельно, 177 квартир на участке и 14 в другом месте должны быть переданы TOKİ, и документы не говорят, входят ли они в итоговые числа. Точный ответ на этот вопрос может дать только актуальный список квартир с поэтажным сервитутом.

Что роль TOKİ означает для покупателя?

TOKİ владеет участком и является стороной, получающей долю выручки: она получает 14% выручки от продаж и часть готовых квартир. Для покупателя это порождает ряд практических вопросов о том, кто выступает продавцом по документам, в каких блоках находятся квартиры TOKİ и как план управления распределяет общие расходы. Документы не описывают никакой защиты покупателей сверх общих норм турецкого права, поэтому ответы на эти вопросы следует запрашивать письменно.

Какие типы квартир опубликованы для проекта Referans Besiktas Istanbul?

На странице планировок застройщика названы планы 2+1R, дуплекс 3+1 A1, 3+1 B, 4+1 A1 и дуплекс 5,5+2A без площадей, а отчёты Kiler GYO дают 90 м² брутто для 2+1 и 120 м² брутто для 3+1 в доле TOKİ. Карточка этого объекта показывает планировки от 1+1 до 6,5+1 с площадями от 65 до 565 м², и эти площади не подтверждены документами застройщика.

Какие цены показаны?

Застройщик не публикует прайс-лист. Карточка этого объекта показывает минимумы по планировкам от 600 000 USD за 1+1 до 3 200 000 USD за дуплекс 4,5+2 по состоянию на 24 октября 2026 г., а общий диапазон в заголовке карточки идёт до 2 863 000 USD. Это данные карточки, а не предложения, и сведений о наличии они не содержат. Попросите продавца дать письменный прайс-лист, в котором указаны база расчёта площади, НДС и валюта.

Можно ли использовать квартиру здесь для пути к турецкому гражданству?

По состоянию на 24 октября 2026 г. для пути через недвижимость нужна стоимость не менее 400 000 USD по статье 20(2)(b) положения, квартира с правом поэтажного сервитута или поэтажной собственности и трёхлетняя отметка о запрете продажи. Соответствует ли ему конкретная квартира, зависит от оценочного отчёта, цены и способа оплаты, а также от одобрения органов власти, поэтому это нужно проверять по каждой квартире до подписания. Сама по себе покупка автоматически к нему не ведёт.

Могут ли иностранцы покупать в проекте Referans Besiktas Istanbul?

Иностранные физические лица тех гражданств (национальностей), которые разрешены решением Президента, могут покупать по статье 35 Закона № 2644 в пределах 30 гектаров на человека и 10% площади района, которую могут иметь в частной собственности, и вне военных и охраняемых зон. Вид на жительство для покупки не требуется. Регистрационный орган сверяет участок с картами зон, а доверенность, выданная за границей, требует апостиля или консульской легализации и перевода.

Какие расходы добавляются к цене?

Основные статьи — доля покупателя в пошлине за регистрацию права в 2% от заявленной цены, не ниже муниципальной налоговой стоимости, обязательный полис DASK и, для нового жилья от застройщика, НДС 10% на первые 150 м² нетто и 20% сверх этого по состоянию на 24 октября 2026 г. Оценочный отчёт, присяжный перевод и комиссия агента оплачиваются дополнительно. Эксплуатационные сборы начинают взиматься после передачи и устанавливаются планом управления.

Какая станция метро ближайшая?

Застройщик никакой не называет. «Википедия» указывает станцию Yıldız линии M7 как конечную, открытую 2 января 2023 г., и её точка в OpenStreetMap находится в 0,41 км по прямой от метки карточки. Прямая короче пешеходного маршрута, а статус станции и расписание следует уточнить в Metro İstanbul, прежде чем на них полагаться.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники:

• Referans Beşiktaş, официальный сайт (английская версия), прочитан 24 октября 2026 г.
• Referans Beşiktaş, страница расположения (на турецком)
• Referans Beşiktaş, страница планировок (названия планов)
• Kiler GYO, отчёт о деятельности за 1 января-30 сентября 2026 г.
• Kiler GYO, оценочный отчёт KLGYO-2210050, 3 января 2023 г.
• Платформа публичного раскрытия информации (KAP)
• TOKİ, Администрация жилищного строительства
• Biskon Yapı
• Foreks, экологическое решение об увеличении мощности, 24 июля 2023 г.
• Закон о земельном реестре № 2644
• Закон о защите прав потребителей № 6502
• Закон о праве собственности на этажи № 634
• Закон № 6306 о территориях, находящихся под угрозой стихийного бедствия
• Закон об НДС № 3065
• Закон о пошлинах № 492
• Закон о гражданстве Турции № 5901
• Закон № 6458 об иностранцах и международной защите
• Resmi Gazete от 13 мая 2022 г., решение 5554
• Resmi Gazete от 12 декабря 2023 г., решение 7938
• Руководство TKGM для иностранцев (размещённый PDF)
• Главное управление земельного реестра и кадастра (TKGM)
• İHA через TGRT Haber, оценочные отчёты через TADEBİS
• Страница тарифов DASK
• Изменение Положения о торговле недвижимостью, Resmi Gazete от 1 октября 2026 г.
• Ежедневные курсы CBRT, бюллетень 2026/201
• Cumhuriyet, 30 октября 2023 г., порог для вида на жительство
• Управление по вопросам миграции
• Муниципалитет Бешикташа, кварталы
• Технический университет Йылдыз
• Стамбульский технический университет
• Босфорский университет
• Управление здравоохранения провинции Стамбул
• İETT
• AFAD
• Cott Group, обзор изменения положения о гражданстве (вторичный источник)
• Турецкий строительный сейсмический кодекс 2018 года, текст (вторичный источник)
• «Википедия», линия метро M7 в Стамбуле (вторичный источник)
• OpenStreetMap, лицензия на данные и координаты

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.