Kupno nieruchomości w Omanie jako cudzoziemiec jest łatwiejsze, niż myślisz. Oman szybko staje się jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości na Bliskim Wschodzie. Dzięki stabilnej gospodarce, zerowemu podatkowi dochodowemu, zachwycającej linii brzegowej oraz gościnnej kulturze Sułtanat oferuje zagranicznym inwestorom rzadkie połączenie wysokiej jakości życia i solidnych fundamentów inwestycyjnych. Niezależnie od tego, czy szukasz luksusowej willi w Maskacie, apartamentu przy plaży w Salali, czy możliwości uzyskania długoterminowego prawa pobytu — Oman ma ofertę dopasowaną do Twoich potrzeb.
Ten kompletny przewodnik obejmuje wszystko, co musisz wiedzieć o zakupie nieruchomości w Omanie jako cudzoziemiec w 2025 roku — od ram prawnych i dostępnych stref inwestycyjnych po korzyści rezydencyjne oraz szczegółowy, krok po kroku proces zakupu.
Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie?
Tak — cudzoziemcy mogą legalnie kupować nieruchomości w Omanie, jednak wyłącznie w obszarach wyznaczonych przez rząd, znanych jako Zintegrowane Kompleksy Turystyczne (Integrated Tourism Complexes – ITC) oraz Specjalne Strefy Ekonomiczne (Special Economic Zones – SEZ). Poza tymi strefami prawo własności nieruchomości jest zastrzeżone dla obywateli Omanu, a w niektórych regionach również dla obywateli krajów GCC.
ITC to prestiżowe, wielofunkcyjne inwestycje obejmujące część mieszkalną, komercyjną, hotelową oraz rekreacyjną. Zostały one zaprojektowane specjalnie w celu przyciągnięcia zagranicznych inwestorów i oferują pełne prawo własności (freehold) dla międzynarodowych nabywców.
Główne kompleksy ITC dostępne dla zagranicznych nabywców
Al Mouj Muscat — flagowa nadmorska inwestycja Omanu
Muscat Hills — osiedle otoczone polem golfowym i naturą
Muscat Bay — luksusowe rezydencje nadmorskie
Saraya Bandar Jissah — wille i apartamenty przy plaży
Salalah Beach Resort — nadmorski styl życia w południowym Omanie
Jebel Sifah — społeczność z mariną oraz górskim otoczeniem
Specjalna Strefa Ekonomiczna Duqm — nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe
Rodzaje nieruchomości dostępnych dla cudzoziemców
Apartamenty i kawalerki
Wille i domy szeregowe
Apartamenty serwisowane
Działki mieszkaniowe (z obowiązkiem zabudowy w ciągu 4 lat)
Lokale komercyjne w obrębie kompleksów ITC
Uwaga: Grunty rolne oraz nieruchomości znajdujące się w strefach objętych ograniczeniami — takich jak Musandam, Buraimi oraz obszary położone w pobliżu obiektów wojskowych lub miejsc dziedzictwa kulturowego — nie są dostępne do zakupu przez cudzoziemców.
Rodzaje własności: Freehold vs Usufrukt
Własność freehold zapewnia pełne i bezterminowe prawa do nieruchomości oraz gruntu — jest to najbardziej pożądana forma własności. Usufrukt (prawo użytkowania) pozwala na korzystanie z nieruchomości oraz czerpanie z niej dochodów przez określony czas, maksymalnie do 99 lat, bez posiadania prawa własności do gruntu. Od 2020 roku ekspaci mieszkający w Omanie przez co najmniej 2 lata (w wieku 23+ lat) mogą również ubiegać się o prawo usufruktu w wybranych budynkach mieszkalnych w Maskacie.
Rezydencja poprzez inwestycję w nieruchomość
One of the most powerful incentives for foreign buyers in Oman is the ability to obtain residency through Własność nieruchomości:
- Inwestycja poniżej 200 000 OMR (~520 000 USD): 2-letnia odnawialna rezydencja dla nabywcy
- Inwestycja o wartości 200 000 OMR lub wyższej: 10-letnia Złota Rezydencja (Golden Residency) dla nabywcy, współmałżonka, dzieci oraz krewnych pierwszego stopnia
Program Golden Residency został ponownie uruchomiony w sierpniu 2025 roku z obniżonym progiem inwestycyjnym wynoszącym 200 000 OMR, co uczyniło go bardziej dostępnym niż wcześniej. Status rezydenta pozostaje ważny tak długo, jak nieruchomość jest zarejestrowana na Twoje nazwisko.
Ważne: Posiadanie nieruchomości w Omanie nie prowadzi do uzyskania obywatelstwa. Oman nie oferuje programu obywatelstwa poprzez inwestycję.
Koszty i podatki
Opłata za przeniesienie własności: 3% wartości nieruchomości (dla cudzoziemców); 1% dla obywateli Omanu
Roczny podatek od nieruchomości: Brak
Roczne opłaty serwisowe: 4–12 OMR za m² (w zależności od inwestycji)
Profesjonalna inspekcja techniczna: 200–500 OMR
Opłaty prawne: Zmienna wysokość — należy założyć około 1% wartości nieruchomości
Zawsze warto zaplanować budżet o co najmniej 10% wyższy niż cena zakupu, aby pokryć wszystkie koszty transakcyjne, początkowe umeblowanie oraz rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
Opcje finansowania
MFinansowanie hipoteczne jest dostępne dla cudzoziemców kupujących nieruchomości w kompleksach ITC, jednak na bardziej rygorystycznych warunkach niż w przypadku obywateli Omanu:
- Wskaźnik LTV (loan-to-value): do 70% dla cudzoziemców (w porównaniu z 80–90% dla Omańczyków)
- Okres kredytowania: 5–15 lat
- Oprocentowanie: 5%–7,5% w zależności od banku i profilu kredytobiorcy
- Minimalny wymagany dochód: zazwyczaj 1 000–1 500 OMR miesięcznie
Osoby nierezydujące w Omanie mogą napotkać większe trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego. W praktyce zakup za gotówkę lub skorzystanie z planów ratalnych oferowanych przez deweloperów jest często najbardziej realistycznym rozwiązaniem dla zagranicznych nabywców.
Proces zakupu krok po kroku
Krok 1 — Analiza rynku i wybór nieruchomości w zatwierdzonych kompleksach ITC
Krok 2 — Współpraca z licencjonowanym lokalnym agentem nieruchomości
Krok 3 — Zatrudnienie prawnika posiadającego uprawnienia w Omanie do weryfikacji umowy
Krok 4 — Podpisanie umowy rezerwacyjnej (obejmującej ochronę zwrotnej zaliczki)
Krok 5 — Przeprowadzenie pełnego due diligence: weryfikacja tytułu własności w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego (MoHUP) oraz inspekcja techniczna nieruchomości
Krok 6 — Podpisanie umowy sprzedaży (SPA – Sale and Purchase Agreement)
Krok 7 — Przelew środków (rachunki escrow są obowiązkowe w przypadku nieruchomości typu off-plan)
Krok 8 — Rejestracja nieruchomości w MoHUP i uzyskanie aktu własności (title deed)
Cały proces zazwyczaj trwa od 2 do 3 miesięcy — od wyboru nieruchomości do otrzymania aktu własności.
Obywatele krajów GCC — dodatkowe prawa
Obywatele krajów GCC (ZEA, Arabia Saudyjska, Katar, Kuwejt, Bahrajn) korzystają z szerszych praw własności i mogą kupować nieruchomości poza kompleksami ITC w większości regionów Omanu. Jednak niektóre obszary, takie jak wybrzeże Al Batinah oraz region Al Jabal, pozostają objęte ograniczeniami nawet dla obywateli GCC.
Dlaczego warto inwestować w Omanie w 2025 roku?
- Brak podatku dochodowego oraz podatku od zysków kapitałowych
- Stabilny rząd przyjazny dla biznesu
- Rosnąca gospodarka z prognozowanym wzrostem rynku nieruchomości na poziomie 5% rocznie do 2030 roku
- Średnie brutto stopy zwrotu z najmu na poziomie 5–7% w najlepszych lokalizacjach Maskatu
- Strategiczne położenie jako brama między krajami GCC, Indiami i Afryką
- Wysoka jakość życia, nowoczesna infrastruktura oraz niski poziom przestępczości
- Korzyści rezydencyjne dla inwestorów i ich rodzin
Gotowy, aby odkryć możliwości inwestowania w nieruchomości w Omanie?
Skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów w UInvest Group, aby otrzymać spersonalizowane wsparcie w znalezieniu nieruchomości dopasowanej do Twoich celów inwestycyjnych i budżetu.
