Potwierdź u nas przed rezerwacją
Na Cyprze Północnym o bezpieczeństwie własności decyduje kategoria tytułu, a nie sam budynek. Kategorię dla tej inwestycji potwierdzamy na piśmie, zanim ruszą jakiekolwiek pieniądze.
Czym różnią się cztery kategorie →Hawaii Homes Esentepe to niskie osiedle składające się z apartamentów typu studio, penthouse’ów typu loft i willi, realizowane przez Cyprus Constructions (CC) na północnym wybrzeżu Cypru Północnego; deweloper wymienia je z 450 lokalami i ceną wyjściową 99 950 GBP. Poniższe sekcje oddzielają to, co deweloper publikuje o projekcie Hawaii Homes Esentepe, od szablonowych wypełniaczy, wyjaśniają, dlaczego pinezka mapy na jego stronie wypada w Tatlısu, a nie we wsi Esentepe, oraz pokazują, jak zasady zakupu obowiązujące w 2026 r. stosują się do kupującego.
Każde stwierdzenie prawne nosi datę 23 października 2026 r.
Cyprus Constructions pokazuje Hawaii Homes na swojej stronie projektów jako „Hawaii” w „Esentepe”, od 99 950 GBP, wśród projektów w realizacji (ongoing). Strona szczegółowa, odczytana 23 października 2026 r., podaje termin przekazania jako „Ready to Move In” i opisuje osiedle jako 22 bloki dwukondygnacyjnych apartamentów typu studio, 8 bloków penthouse’ów typu loft 1+1 i 2+1 oraz 10 willi, z pięcioletnią gwarancją konstrukcyjną, wyposażonymi kuchniami, podwójnym szkleniem i wyznaczonymi miejscami parkingowymi.
Kilka stwierdzeń na stronach dewelopera nie zgadza się ze sobą, a niniejszy przewodnik opisuje każdą sprzeczność raz, po czym posługuje się tym, co pozostaje wiarygodne. Projekt jest jednocześnie zaklasyfikowany jako realizowany i jako gotowy. Liczba lokali wynosi 450 na stronie szczegółowej i 490 na karcie na stronie głównej. Karty lokali zawierają powierzchnie i liczby sypialni, które powtarzają się w ośmiu z dziesięciu projektów CC, w tym w tym projekcie, więc są to wartości szablonowe. Rzeczywista powierzchnia jest wydrukowana tylko w jednym miejscu.
Lokalizacja wymaga równie ostrożnego podejścia. Deweloper podaje Esentepe, wieś w dystrykcie Girne (Kyrenia). Współrzędne wpisane na stałe w skrypcie jego strony wypadają jednak według OpenStreetMap w granicach gminy Tatlısu w dystrykcie Famagusta, 12,5 km od punktu wsi Esentepe (obliczone). Sekcja 3 przedstawia dowody oraz jedno sprawdzenie, które rozstrzyga sprawę: numer działki w urzędzie rejestru gruntów (Land Registry, tapu).
Cennik nie istnieje. Jedyną ceną na poziomie projektu jest cena wyjściowa 99 950 GBP, widoczna na stronie projektów 23 października 2026 r., a najtańsza karta lokalu leży znacznie powyżej niej. Dane marketingowe firmy przypisano do źródła raz, w sekcji 8.
| Hawaii Homes Esentepe: najważniejsze fakty | Według publikacji | Uwaga |
|---|---|---|
| Deweloper | Cyprus Constructions („CC”), Cypr Północny; stopka podaje też „Cyprus Construction” | Na przeczytanych stronach nie podano numeru rejestrowego spółki ani nazwiska żadnej osoby |
| Status | Wymieniony w menu pod „On Going Project” i wśród projektów w realizacji na stronie projektów; strona szczegółowa pokazuje „Ready to Move In” jako termin przekazania | Sprzeczność; zob. sekcja 4 |
| Przekazanie | „Ready to Move In” (strona szczegółowa); komunikat na stronie głównej podaje, że wydawanie kluczy rozpoczęło się w Bahamas 1, Bahamas 2 i Hawaii | Brak daty przekazania lub statusu poszczególnych bloków |
| Lokalizacja według publikacji | „Esentepe” (sekcja hero i strona projektów); „Esentepe, Kyrenia” (plik llms-full.txt dewelopera); blok adresowy „Kyrenia, North Cyprus” | Pinezka mapy w skrypcie strony leży w gminie Tatlısu (sekcja 3) |
| Łączna liczba lokali | 450 (strona szczegółowa); 490 (karta na stronie głównej) | Podział w tekście: 22 bloki studiów, 8 bloków penthouse’ów typu loft, 10 willi; brak liczby lokali według typu |
| Typy lokali | Apartamenty typu studio; penthouse’y typu loft 1+1 i 2+1; wille (trzy sypialnie według opisu układu Typu C) | Powierzchnie i liczby sypialni z kart to wartości szablonowe i nie są używane |
| Powierzchnie | Jedna rzeczywista wartość: apartament z 1 sypialnią 50 m² plus taras 10 m² (plan piętra) | Źródło w sekcji 2 |
| Cena wyjściowa | Od 99 950 GBP (strona projektów dewelopera, 23 października 2026 r.) | To nie jest cena lokalu; cennik nie jest publikowany |
| Plan płatności | „35% down, 65% until project completion” (panel statystyk) | Ten sam panel znajduje się na dziewięciu z dziesięciu stron szczegółowych CC; warunki dla tego projektu niepotwierdzone |
| Wymienione udogodnienia | Podgrzewany basen kryty, basen zewnętrzny, siłownia, restauracja, plac zabaw, zagospodarowane ogrody, zarządzanie na miejscu, parking, centralne generatory dla części wspólnych i dla domów | Operator, terminy otwarcia i opłaty nie są publikowane |
| Gwarancja | Pięcioletnia gwarancja konstrukcyjna (tekst dewelopera) | Warunki nie są publikowane |
| Kategoria tytułu własności | Nie podano | FAQ mówi o „verified and secure title deeds” i nie wskazuje żadnej kategorii |
| Kontakt | Nie przytoczono |
Deweloper wymienia trzy typy lokali, Typ A, Typ B i Typ C, a budynki opisuje osobno w tekście. Opis układu przy Typie A mówi, że obejmuje apartamenty z ogrodem z 1 sypialnią oraz penthouse’y typu loft z 2 sypialniami. Przy Typie B wymienia penthouse’y typu studio i apartamenty z ogrodem, a przy Typie C wille z trzema sypialniami.
Każdy typ jest też pokazany na karcie z powierzchnią netto i brutto, liczbą sypialni i listą cech, a te wartości z kart pozostają poza tym przewodnikiem. Te same trzy profile wklejono do ośmiu z dziesięciu projektów CC, w tym do osiedla z samymi studiami i do osiedla z jednym typem willi, więc nie mogą opisywać lokalu w projekcie Hawaii Homes.
Ceny z kart również pominięto. Najniższa z nich, 165 000 GBP, jest o 65% wyższa od ceny wyjściowej (obliczone: 165 000 / 99 950 = 1,65), a żadna z kart nie daje się z nią uzgodnić.
| Typ lokalu | Co podaje deweloper | Opublikowana rzeczywista powierzchnia | Źródło |
|---|---|---|---|
| Apartamenty typu studio | 22 bloki dwukondygnacyjnych apartamentów typu studio; tekst układu Typu B dodaje penthouse’y typu studio i apartamenty z ogrodem | Brak | Strona szczegółowa |
| Apartamenty z ogrodem 1+1 | Tekst układu Typu A: apartamenty z ogrodem z 1 sypialnią | 50 m² wnętrza, taras 10 m², łączna powierzchnia użytkowa 60 m² | Plan piętra bloku A (parter) |
| Penthouse’y typu loft 2+1 | 8 bloków penthouse’ów typu loft 1+1 i 2+1; tekst układu Typu A: penthouse’y typu loft z 2 sypialniami | Brak | Strona szczegółowa |
| Wille | 10 willi; tekst układu Typu C: trzy sypialnie | Brak; obok widnieje karta z wartościami szablonowymi | Strona szczegółowa |
Plan piętra bloku A to jedyny dokument z rzeczywistymi powierzchniami i można go sprawdzić rachunkiem. Jego wydrukowany nagłówek podaje 50 m² dla apartamentu, 10 m² dla tarasu i 60 m² łącznej powierzchni użytkowej. Lista pomieszczeń obok sumuje się inaczej, co pokazuje druga tabela. Wszystkie dane wejściowe pochodzą od dewelopera; każda inna liczba jest obliczona na ich podstawie.
| Wartość z planu (obliczona na podstawie danych dewelopera) | Wydrukowany nagłówek (m²) | Z listy pomieszczeń (m²) | Różnica |
|---|---|---|---|
| Wnętrze: salon z kuchnią 20,4 + sypialnia 14,6 + WC z prysznicem 5,8 + przedpokój 9,0 | 50 | 49,8 | -0,2 m² (zaokrąglenie) |
| Tarasy: taras 11,3 + taras wejściowy 6,1 | 10 | 17,4 | +7,4 m² (o 74% więcej niż wydrukowano) |
| Łączna powierzchnia użytkowa | 60 | 67,2 (własna suma planu) | +7,2 m² (12,0% z 60) |
| Udział tarasu w sumie | 16,7% (10 / 60) | 25,9% (17,4 / 67,2) | 9,2 punktu procentowego |
| Udział przedpokoju we wnętrzu | nie podano | 18,1% (9,0 / 49,8) | |
| Udział salonu z kuchnią we wnętrzu | nie podano | 41,0% (20,4 / 49,8) |
Wnętrze się zgadza (49,8 m² wobec wydrukowanych 50), więc nagłówek prawdopodobnie liczy wnętrze i taras według węższej podstawy niż lista pomieszczeń. Cała różnica leży w tarasach, gdzie lista liczy 17,4 m², a nagłówek 10 m². Kupujący powinien wiedzieć, której wartości użyje umowa, ponieważ różnica 7,2 m² to 12,0% łącznej wartości z nagłówka. Przedpokój zajmuje 18,1% wnętrza, co jest dużym udziałem w apartamencie o powierzchni 50 m².
Te same sześć wartości pomieszczeń i ta sama suma 67,2 m² pojawiają się na planie, który deweloper pokazuje dla apartamentu z 1 sypialnią w Fazie II i III projektu Bahamas Homes Esentepe (strona dewelopera). Oba osiedla wydają się więc dzielić układ. To, czy ten plan jest planem powykonawczym dla konkretnego bloku Hawaii Homes, jest pytaniem do dewelopera, a nie założeniem.
Liczbę lokali również można sprawdzić. Jeśli 450 ze strony szczegółowej obejmuje 10 willi, to 30 bloków apartamentowych (22 + 8) liczyłoby 440 apartamentów, czyli około 14,7 na blok, co nie jest liczbą całkowitą. Liczba 490 ze strony głównej pasuje lepiej: 480 apartamentów w 30 blokach daje dokładnie 16 na blok, a plan bloku A pokazuje osiem apartamentów obok siebie na parterze. To arytmetyka, a nie dowód.
Plan zagospodarowania oznacza ponadto bloki od A1 do A8, od B1 do B20 i od C1 do C16 (policzone na obrazie planu). Oznaczenia od A1 do A8 pasują do 8 bloków penthouse’ów typu loft, ale B1 do B20 i C1 do C16 nie równają się 22 blokom studiów i 10 willom z tekstu, a nic nie wyjaśnia, co oznacza etykieta C.
Etykietą dewelopera dla projektu Hawaii Homes Esentepe jest Esentepe, wieś w dystrykcie Girne (Kyrenia), położona 23,7 km od zamku w Kyrenii w linii prostej i 27,7 km drogą. Wieś leży u podnóża pasma Beşparmak (Pięć Palców), a według OpenStreetMap jej centrum znajduje się 1,2 km od najbliższej zmapowanej linii brzegowej (dane tworzone społecznościowo).
Spis powszechny z 2011 r., nadal najnowszy, naliczył 2 414 mieszkańców w gminie Esentepe, z czego 1 754 we wsi (tabela 3 spisu), wobec 69 163 w dystrykcie Girne (tabela 1).
Od ustawy 15/2022 Esentepe należy do połączonej gminy Çatalköy-Esentepe, obejmującej sześć wsi (ustawa 15/2022), i nie istnieje oficjalna liczba ludności po połączeniu. Przed 1974 r. wieś była w całości grecko-cypryjska, z 1 543 mieszkańcami w 1973 r. według PRIO Cyprus Centre, a nazwa turecka pochodzi z 1975 r. Szerszy obszar opisuje strona o nieruchomościach w Esentepe w tym serwisie.
Skrypt strony projektu Hawaii Homes zawiera jedną wpisaną na stałe pinezkę mapy o współrzędnych 35,3808 N, 33,7113 E. Nie podano adresu, działki ani numeru parceli. Odwrotne zapytanie w OpenStreetMap (Nominatim, 23 października 2026 r.) umieszcza ten punkt w gminie Tatlısu (Akanthou) w dystrykcie Gazimağusa (Famagusta), 3,9 km w linii prostej od wsi Tatlısu i 12,5 km od punktu wsi Esentepe (obliczone). Drogą odległości wynoszą 6,9 km i 17,1 km.
Pinezki projektów Bahamas, Phuket i Aloha leżą odpowiednio 5,5, 7,6 i 11,2 km na wschód od punktu wsi, a pinezka Hawaii jest położona najdalej na wschód (obliczone).
Pinezka ze skryptu nie jest granicą działki, więc niczego nie dowodzi w sprawie budynków. Podnosi jednak możliwość, że „Esentepe” jest używane luźno dla odcinka wybrzeża na wschód od wsi. Sama gmina Tatlısu opisuje się jako wieś „40 km na wschód od Kyrenii” (strona gminy), a spis z 2011 r. naliczył 1 459 mieszkańców w gminie Tatlısu, wykazanej w dystrykcie Famagusta (tabela 3 spisu; zob. także stronę o Famaguście).
Ma to znaczenie praktyczne. Przeniesienie własności jest realizowane w urzędzie rejestru gruntów (Land Registry) dystryktu, w którym zarejestrowano działkę (komunikat z 15 lipca 2025 r.), a pozwolenia na budowę wydaje gmina, do której należy dana miejscowość (ustawa 15/2022, artykuł przejściowy 8). Kupujący powinien więc zapytać, jaki dystrykt, jaka gmina i jaki numer działki znajdą się w tytule, i odczytać odpowiedź z dokumentu urzędu rejestru gruntów, a nie z mapy.
| Pobliskie miejsca i odległości dla projektu Hawaii Homes Esentepe | Co to jest | Od punktu wsi Esentepe: w linii prostej / drogą | Od pinezki ze strony: w linii prostej / drogą | Źródło (trasy OSRM) |
|---|---|---|---|---|
| Centrum wsi Tatlısu | Wieś w dystrykcie Gazimağusa | 15,9 km / 22,1 km, 24 min | 3,9 km / 6,9 km, 12 min | wieś, pinezka |
| Zamek w Kyrenii | Centrum Kyrenii | 23,7 km / 27,7 km, 33 min | 35,5 km / 40,6 km, 46 min | wieś, pinezka |
| Szpital Girne Dr. Akçiçek | Szpital państwowy w Kyrenii | 23,4 km / 26,7 km, 31 min | 35,3 km / 39,6 km, 44 min | wieś, pinezka |
| Lotnisko Ercan | Lotnisko obsługujące północ | 22,1 km / 40,0 km, 54 min | 31,7 km / 52,2 km, 58 min | wieś, pinezka |
| Nikozja (Lefkoşa) | Stolica, punkt centralny miasta | 27,1 km / 55,6 km, 65 min | 39,0 km / 65,4 km, 72 min | wieś, pinezka |
| Mury obronne Famagusty | Punkt odniesienia w centrum miasta | 40,4 km / 58,7 km, 57 min | 35,3 km / 45,3 km, 46 min | wieś, pinezka |
| Miasto İskele | Punkt centrum zdrowia w İskele | 29,2 km / 45,1 km, 45 min | 20,0 km / 31,8 km, 33 min | wieś, pinezka |
| Szpital Państwowy w Gazimağusie | Państwowy szpital stacjonarny, Famagusta | 35,6 km / 53,6 km, 53 min | 30,6 km / 40,2 km, 42 min | wieś, pinezka |
| Lotnisko Larnaka | Lotnisko Republiki Cypryjskiej; przejście graniczne, formalności pominięte | 52,3 km / 86,8 km, 89 min | 57,4 km / 73,4 km, 78 min | wieś, pinezka |
Odległości w linii prostej to odległości haversine obliczone z punktów OpenStreetMap; odległości drogowe są szacunkami z publicznej usługi wyznaczania tras, która pomija ruch i kolejki na granicy. Trasy z punktu wsi korzystają z punktów odniesienia sprawdzenia danych o okolicy, trasy od pinezki uruchomiono 23 października 2026 r., a router może wybrać inne przejście graniczne do Larnaki na każdej z tras.
Opieka zdrowotna we wsi jest podstawowa. Państwowe centrum zdrowia zatrudniało w 2024 r. 8 osób (lekarza ogólnego, dentystę, trzy pielęgniarki, asystenta farmaceuty i dwie inne osoby), a Rocznik Statystyczny 2024 nie wykazuje w Esentepe żadnej prywatnej placówki zdrowia.
Łóżka szpitalne znajdują się w Kyrenii, gdzie rocznik (tabela C2) wykazuje jeden szpital państwowy z 72 łóżkami i pięć prywatnych placówek stacjonarnych ze 112 łóżkami, lub w Famaguście, której szpital państwowy ma 161. Nowy szpital w Girne, planowany na około 148 łóżek, nie miał daty otwarcia 28 stycznia 2026 r. (BRTK), a lista szpitali Ministerstwa jeszcze go nie wymienia. Dystrykt İskele nie ma żadnego w roczniku.
Najbliższa oficjalna stacja pogodowa to Girne, która w 2024 r. odnotowała średnią styczniową 15,0 C i średnią lipcową 30,7 C, 22,0 C w skali dwunastu miesięcy i 510,2 mm opadów (tabele A2 i A4 rocznika; jeden rok, a nie norma klimatyczna). Deweloper nie podaje odległości do morza. Plan zagospodarowania nie ma podziałki i pokazuje wybrzeże tylko w północno-zachodnim narożniku, a w oficjalnych wykazach przepisów nie znaleziono żadnej zasady o pasie nadbrzeżnym TRNC (mevzuat.gov.ct.tr), więc żadnej nie zakłada się.
Trzy cechy odróżniają Hawaii Homes od pozostałych osiedli CC w tym serwisie: jego status mówi jednocześnie, że projekt jest w realizacji i że jest gotowy, jego zabudowę tworzą głównie małe apartamenty w niskich blokach, a główne zapewnienie to pięcioletnia gwarancja konstrukcyjna, której warunków nie opublikowano. Każda z nich prowadzi do pytań, których odpowiedzi na stronie nie rozstrzygają.
| Stwierdzenie na stronach dewelopera | Gdzie występuje | Co może, a czego nie może wykazać | O co poprosić |
|---|---|---|---|
| Wymieniony wśród projektów w realizacji | Menu i strona projektów | Kategoria sprzedażowa; nie jest to etap budowy | Pisemny status dla każdego bloku |
| Termin przekazania „Ready to Move In” | Panel statystyk na stronie szczegółowej | Przekazanie mogło się rozpocząć; nie podano daty, bloku ani certyfikatu | Datę przekazania i kopię ostatecznego odbioru dla konkretnego lokalu |
| Znaczniki w sekcji hero „Ready to Move In” i „Pre Sale” jednocześnie | Sekcja hero strony szczegółowej; identyczne znaczniki na wszystkich dziesięciu stronach szczegółowych CC, nawet na tej z terminem w styczniu 2028 r. | Znaczniki wpisane na stałe nie niosą żadnej informacji o tym projekcie | Zignorować je; poprosić o dokumenty |
| „Key Delivery Started” w Bahamas 1, Bahamas 2 i Hawaii | Komunikat na stronie głównej | Część przekazań się rozpoczęła; których bloków dotyczy, nie podano | Wykaz przekazanych bloków i dat |
| „35% down, 65% until project completion” | Panel statystyk; karty lokali podają „Key Ready / Resale” lub „Contact for Plan” | Etapowy plan płatności obok projektu, który nazywa siebie gotowym | Harmonogram płatności powiązany z certyfikatami, a nie z panelem internetowym |
| Wymieniony podgrzewany basen kryty i restauracja | Panel udogodnień | Wymienione, ale bez daty i bez opisu jako otwarte | Które udogodnienia istnieją obecnie |
Gotowy dom ma skutki prawne, których dom w realizacji nie ma. Sprzedaż musi być poparta tytułem kondominium lub służebnością dla lokalu jeszcze przed wnioskiem o zezwolenie (ustawa 52/2008, artykuł 8(2)), a oficjalne statystyki budowlane liczą wyłącznie budynki, które mają certyfikat ostatecznego odbioru (biuletyn Instytutu Statystycznego). Lokal opisany jako gotowy powinien więc być poparty ostatecznym odbiorem i wyszukiwaniem w urzędzie rejestru gruntów, które pokazuje lokal jako odrębny tytuł.
Media idą za pieniędzmi. Przyłącza wody i energii są wstrzymywane do czasu zapłaty wszystkich podatków i opłat od przeniesienia własności; zwolnione jest tylko zasilanie na potrzeby robót budowlanych (Resmi Gazete 147). Kupujący, który odebrał klucze, może więc nadal czekać na liczniki.
Przegląd dewelopera mówi, że projekt objęty jest pięcioletnią gwarancją konstrukcyjną, a wśród jego cech wymienia hydroizolację, beton i izolowane dachy. Podobne sformułowanie o pięciu latach pojawia się na pięciu innych stronach CC. Żadna z tych stron nie mówi, kto udziela gwarancji, od kiedy biegnie pięć lat, co uznaje się za konstrukcyjne ani jak zgłasza się roszczenie.
Przejrzane źródła oficjalne nie zawierają ustawowego okresu odpowiedzialności za wady dla północy, więc żadnego nie podano. Jedno źródło oficjalne wymienia typowe problemy: plany płatności brakujące w umowach, trudności z uzyskaniem certyfikatów ukończenia i aktów własności oraz hipoteki, które deweloper ustanawia na gruncie (wytyczne FCDO). Gwarancja, która istnieje wyłącznie jako zdanie na stronie internetowej, jest ryzykiem tego samego rodzaju.
Powinien to być podpisany dokument dołączony do umowy, a jego przejście na późniejszego nabywcę powinno zostać wskazane, ponieważ karta Typu A brzmi „Key Ready / Resale”.
Panel udogodnień wymienia podgrzewany basen kryty, basen zewnętrzny, siłownię, restaurację, plac zabaw, ogrody, zarządzanie na miejscu, parking i dwa centralne systemy generatorów, jeden dla części wspólnych i jeden dla domów. Każda pozycja generuje koszty bieżące. FAQ dewelopera mówi, że opłaty obejmują części wspólne, zieleń, baseny i ochronę, różnią się w zależności od typu lokalu i są określone w umowie zakupu. Kwoty nie są publikowane.
Zasilanie i woda to słabe punkty wskazywane w źródłach oficjalnych i prasowych. W dniu 2 lipca 2025 r. burmistrz Çatalköy-Esentepe skarżył się, że do lokalnych zbiorników trafia zbyt mało wody, i ostrzegał, że budowane hotele zwiększą zapotrzebowanie (Kıbrıs Postası), a w sierpniu 2025 r. eksplozja w podstacji wyłączyła całą sieć północy na prawie dobę (Cyprus Mail).
Żadne z tych zdarzeń nie jest miarą usług na tym terenie, ale system generatorów dla domów rodzi pytania, kto go obsługuje, jakie obciążenie obejmuje i kto płaci za paliwo.
Dekret pozwala kupującemu cudzoziemcowi posiadać do trzech apartamentów, a w projekcie zabudowy masowej dwie wolnostojące dwukondygnacyjne wille, podczas gdy skonsolidowana ustawa 52/2008 w serwisie mevzuat nadal wykazuje jeden apartament (dekret, ustawa skonsolidowana). Na poziomie osiedla działają dwa limity. Krewni pierwszego stopnia lub cudzoziemcy jednej narodowości nie mogą łącznie nabyć więcej niż połowy apartamentów na działce, a dekret ogranicza sprzedaż cudzoziemcom w zaplanowanym projekcie mieszkaniowym do 80%. Jak blisko któregokolwiek z tych limitów znajduje się to osiedle, nie jest opublikowane.
Studio kupione jako dom wakacyjny na wynajem musi zostać zarejestrowane, zanim rozpoczną się pobyty do 60 dni (ustawa o domach wakacyjnych, Holiday Houses Law), a ten proces omawia przewodnik po wynajmie przez Airbnb. Czynsz jest opodatkowany przez 10% podatek u źródła (ustawa o podatku dochodowym). Nie podaje się żadnej stopy zwrotu.
Poniższe zasady działają jak odliczanie, od momentu przed podpisem do tytułu własności. Kwoty obowiązują według stanu na 23 października 2026 r. i opierają się na dekrecie z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026, opublikowanym w Resmi Gazete (dzienniku urzędowym) 147 w dniu 7 sierpnia 2026 r. Jest to dekret Council of Ministers (Rady Ministrów), a nie ustawa uchwalona przez Parlament, i jego 90 dni upływa około 5 listopada 2026 r., chyba że Parlament go uchwali.
Skonsolidowana ustawa 52/2008 nadal zawiera surowsze brzmienie ustawy 39/2024, więc każdy wiersz podaje obie wersje tam, gdzie się różnią.
| Krok | Kto | Typowy czas lub termin | Źródło |
|---|---|---|---|
| 1. Zebranie dokumentacji budynku: pozwolenie, ostateczny odbiór, tytuł kondominium lub służebność | Prawnik kupującego, gmina, urząd rejestru gruntów | Przed jakąkolwiek wpłatą; brak oficjalnego czasu | Ustawa 52/2008 |
| 2. Uzyskanie dokumentu badawczego urzędu rejestru gruntów | Prawnik | Załatwiane w urzędzie dystryktu rejestrującego | Komunikat Tapu |
| 3. Podpisanie umowy sprzedaży i opłacenie jej stemplem | Kupujący, sprzedający, Departament Podatkowy | Opłata stemplowa 0,5% podanej kwoty do 89 000 000 TL, płaci kupujący, o ile nie uzgodniono inaczej | Ustawa o opłacie stemplowej |
| 4. Rejestracja ostemplowanej umowy i złożenie wniosku o zezwolenie na zakup | Kupujący lub prawnik | W ciągu 1 miesiąca, w przeciwnym razie umowa jest nieważna (dekret) | Resmi Gazete 147 |
| 5. Kontrole bezpieczeństwa i wojskowe; zezwolenie Rady Ministrów w Resmi Gazete | Ministerstwo Spraw Wewnętrznych | Brak oficjalnego limitu czasu; miesiące podawane przez dewelopera nie są oficjalne | Lista Ministerstwa Spraw Wewnętrznych |
| 6. Wniesienie opłat za przeniesienie własności | Kupujący | W ciągu 75 dni roboczych od publikacji (dekret) lub 60 (tekst skonsolidowany) | Resmi Gazete 147 |
| 7. Podpisanie oświadczenia o przeniesieniu własności w urzędzie rejestru gruntów | Kupujący i sprzedający | W ciągu 1 roku od publikacji (dekret) lub 6 miesięcy (tekst skonsolidowany) | Ustawa 52/2008 |
| 8. Podłączenie mediów; rejestracja ewentualnego wynajmu wakacyjnego | Właściciel | Przyłącza czekają na zapłatę opłat; wynajem krótkoterminowy wymaga rejestracji | Ustawa o domach wakacyjnych |
Opłaty urzędu rejestru gruntów dla kupujących cudzoziemców wynikają z rozporządzenia opublikowanego w Resmi Gazete 197 z 7 października 2026 r.: 4% przy pierwszej nieruchomości, 5,5% przy drugiej i 6% przy trzeciej (RG 197). Taryfa obowiązuje tylko do 5 stycznia 2027 r., więc umowa podpisana tej jesieni może w chwili przeniesienia własności trafić na nową taryfę.
Podatek od wartości dodanej (VAT) wynosi 5% dla mieszkań o powierzchni zamkniętej do 300 m² i 10% od 300 m²; to, czy obejmuje on odsprzedaż, nie jest rozstrzygnięte w tekście oficjalnym (rozporządzenie o VAT).
Wniosek o zezwolenie na zakup kosztuje 35 446,50 TL, czyli połowę miesięcznej płacy minimalnej brutto w wysokości 70 893 TL, obowiązującej od 1 lipca 2026 r. (obliczone). Szerszy obraz kosztów znajduje się w przewodniku po kosztach zakupu. Własny opis kolejności kroków przedstawiany przez dewelopera należy porównać z powyższymi datami, ponieważ przekroczenie jednomiesięcznego lub 75-dniowego roboczego terminu powoduje nieważność umowy lub zezwolenia.
Ponieważ deweloper twierdzi, że część domów została już przekazana, starsza umowa sprzedającego może podlegać przepisom przejściowym dekretu. Umowy zawarte przed nowelizacją z 2024 r. musiały zostać zarejestrowane wraz z wnioskiem o zezwolenie w ciągu 6 miesięcy od dekretu, a ukończone i przekazane domy mogą zostać przeniesione w ciągu 36 miesięcy. Jeżeli umowa wykracza poza prawo nabycia kupującego, można ją zgłosić za 1% ceny (3%, jeśli po terminie) i może ona dać prawo do 10-letniego certyfikatu użytkowania, podczas gdy własność pozostaje przy sprzedającym (Resmi Gazete 147).
Kupujący lokalu oznaczonego „Key Ready / Resale” powinien zapytać, pod jakim reżimem pozostaje umowa sprzedającego.
Umowy w funtach chronią przed ekspozycją na lirę, ale Instytut Statystyczny podaje inflację cen konsumenckich 35,02% do września 2026 r. (biuletyn CPI), a opłata stemplowa od kwoty w funtach nadal jest liczona w lirach, według oficjalnego kursu sprzedaży z dnia stemplowania.
Dla projektu Hawaii Homes nie podano żadnej kategorii tytułu własności. FAQ mówi, że lokale mają zweryfikowane i bezpieczne akty własności, i nie wskazuje żadnej kategorii, a ogólne strony przewodnikowe dewelopera nie są brane pod uwagę, ponieważ kilka z nich zawiera coś, co wygląda na niezrecenzowane notatki redakcyjne. Oficjalnej tabeli kategorii tytułów nie znaleziono w internecie, więc kategorię trzeba odczytać z dokumentu urzędu rejestru gruntów. Przewodnik po aktach własności wyjaśnia zwykłe kategorie.
Głębsze ryzyko na tym wybrzeżu ma charakter historyczny. Wytyczne brytyjskie ostrzegają, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna, że Europejski Trybunał Praw Człowieka nadal uznaje właścicieli sprzed 1974 r. za prawowitych właścicieli, a zakup takiej nieruchomości może mieć poważne skutki finansowe i prawne (wytyczne FCDO). W sprawie Demopoulos (1 marca 2010 r.) Trybunał wskazał Komisję ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) jako pierwszy środek, z którego należy skorzystać (decyzja ETPCz).
Własne statystyki Komisji na 23 października 2026 r. wykazują 8 820 złożonych wniosków i 3 787 zakończonych (statystyki IPC), ale jej biuletyny nie wymieniają żadnych wsi, więc żadnej liczby nie można zawęzić do Esentepe ani Tatlısu.
W sprawie Orams Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że wyrok sądu Republiki Cypryjskiej dotyczący gruntu na północy może być wykonany w innych miejscach Unii (komunikat TSUE), a Komisja odnotowuje, że ustawodawstwo UE jest zawieszone na północy na mocy Protokołu 10 (Komisja Europejska). Nic z tego nie czyni konkretnej działki niebezpieczną. Oznacza to, że historię działki trzeba sprawdzać tytuł po tytule.
| O co poprosić | Gdzie to zweryfikować | Dlaczego to ważne | Źródło |
|---|---|---|---|
| Dokument badawczy urzędu rejestru gruntów | Tapu Amirliği dystryktu, w którym leży działka (Girne lub Gazimağusa) | Pokazuje zarejestrowanego właściciela, ograniczenia i hipoteki | Komunikat Tapu |
| Tytuł kondominium lub służebność dla lokalu | Urząd rejestru gruntów | Wymagane przed wnioskiem o zezwolenie; sprzedaż bez niego jest przestępstwem | Ustawa 52/2008 |
| Pozwolenie na budowę i ostateczny odbiór | Gmina właściwa dla działki | Gotowy dom wymaga ostatecznego odbioru; pozwolenia wydaje połączona gmina | Ustawa 15/2022 |
| Kategoria tytułu i właściciel sprzed 1974 r. | Niezależny prawnik, urząd rejestru gruntów | Grunt wymienny lub darowany niesie ryzyko restytucji | Wytyczne FCDO |
| Hipoteki i obciążenia działki | Dokument badawczy urzędu rejestru gruntów | Wytyczne brytyjskie wskazują hipoteki deweloperów jako częsty problem | Wytyczne FCDO |
| Dziennik terminów zezwolenia | Prawnik, Resmi Gazete | Przekroczony termin powoduje nieważność umowy lub zezwolenia | Resmi Gazete 147 |
| Pisemna gwarancja i harmonogram opłat eksploatacyjnych | Deweloper | Żadne z nich nie jest opublikowane | Strona szczegółowa |
Sprzeczności opisane w sekcjach od 1 do 3 są same w sobie ustaleniem w ramach due diligence. Statusy, sumy i lokalizacje, które różnią się między stronami, należy wyjaśnić na piśmie, zanim pieniądze zmienią właściciela, ponieważ wiąże sprzedającego podpisana umowa, a nie strona internetowa.
Wytyczne brytyjskie radzą także skorzystać z niezależnej porady prawnej i ostrzegają przed prawnikami, którzy działają zarówno na rzecz sprzedającego, jak i wykonawcy. Własna strona dewelopera to materiał marketingowy, a jego plik wiedzy zawiera zastrzeżenie, że dochód z najmu i wzrost wartości kapitału nie są obiecywane.
| Projekt | Status według publikacji | Liczba lokali według publikacji | Etykieta obszaru | Typy lokali | Opublikowana cena „od” (strona projektów, 23 października 2026 r.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe | W realizacji; przekazanie w grudniu 2026 r. | 400 (strona szczegółowa), 450 (strona główna) | Esentepe | Wille, bungalowy, apartamenty, apartamenty z ogrodem, penthouse’y typu loft | 154 950 GBP |
| Bahamas Homes Esentepe | W realizacji; „Ready to Move In” | 440 (strona szczegółowa), 700 (strona główna); tekst: Faza II 284, Faza III 304 | Esentepe | Apartamenty, wille plażowe i nadmorskie | 94 950 GBP |
| Hawaii Homes Esentepe (ta strona) | W realizacji; „Ready to Move In” | 450 (strona szczegółowa), 490 (strona główna) | Esentepe; pinezka w Tatlısu | Studia, penthouse’y typu loft 1+1 i 2+1, wille | 99 950 GBP |
| Phuket Wellness Resort Esentepe | W realizacji; marzec 2027 r. (strona turecka: gotowy) | 650 | Esentepe | Apartamenty z ogrodem, typu loft i penthouse’y typu studio, wille wolnostojące 2+1, wille 3+1 i 6+1 | 144 950 GBP |
| Edremit Villas Esentepe | W realizacji; styczeń 2028 r. | 14 | „Esentepe, Kyrenia” | Wille | 1 450 000 GBP |
| Maldives Homes Esentepe | Ukończony; 4. kwartał 2025 r.; „Sold Out” | 120 (panel statystyk) lub 55 (tekst) | „Esentepe Coast” | Apartamenty i 10 willi | Nie podano |
| Pearl Island Esentepe | Ukończony; „Ready to Move In” | 156 studiów (tekst) | Esentepe; stopka: Bahçeli, Kyrenia | Studia | 220 000 GBP (dwie inne kwoty w innych miejscach serwisu) |
| Mykonos Homes Esentepe | Ukończony; „Resale Only” | 80 (8 willi, 72 apartamenty) | „Seafront, Karpaz Gate” | Wille, apartamenty | Nie podano |
| Moonlight Villas Esentepe | Ukończony; „Resale Only” | 6 willi | Esentepe | Wille dwupoziomowe (duplex) z 3 sypialniami | Nie podano |
| Idyll Homes Esentepe | Ukończony; „Resale Only” | Nie podano (7 bloków) | Esentepe | Apartamenty 1+1 i 2+1 | Nie podano |
Sześć z dziesięciu projektów CC publikuje cenę wyjściową. Bahamas pokazuje najniższą, 94 950 GBP, a Hawaii drugą najniższą, 99 950 GBP, czyli o 5 000 GBP, albo 5,3%, więcej (obliczone). Oba są oznaczone jako realizowane i gotowe, a oba mają sumy lokali, które różnią się między stronami. Phuket ma największą opublikowaną sumę, 650, a Edremit najmniejszą, 14, przy najwyższej cenie wyjściowej.
Cztery ukończone osiedla nie publikują ceny, a trzy z nich są oznaczone jako wyłącznie odsprzedaż. Spośród czterech projektów w realizacji z pinezkami w Esentepe projekt Hawaii Homes ma pinezkę najdalej od wsi, którą wymienia w nazwie (obliczone). Nic z tego nie tworzy rankingu projektów. Czytelnicy, którzy chcą poznać inną ofertę w Esentepe dla kontekstu, mogą otworzyć Caesar Cliff Esentepe, planowane osiedle innego dewelopera, lub przejrzeć stronę o Cyprze Północnym.
Strona About opisuje firmę jako „a professional developer providing quality properties in North Cyprus”. Jej główne liczby to 28+ lat w branży, 2000+ dostarczonych nieruchomości i 60+ obsłużonych narodowości. Są to twierdzenia marketingowe bez wskazanych dowodów, a strony dewelopera podają różne okresy: podtytuł strony About mówi „over a decade”, podczas gdy stopka na każdej stronie mówi o ponad 20 latach.
Strona About liczy nagrody, ale żadnej nie wymienia, a strona nagród podaje kategorie bez ani jednej nazwanej nagrody, więc żadna nagroda nie jest tu powtarzana. Profil firmy opisuje obecność w Kyrenii, Bahçeli, Esentepe i Famaguście, choć żaden z dziesięciu projektów wymienionych w serwisie nie leży w Famaguście. Podaje także liczbę projektów i inne wartości, które nie zgadzają się ze stroną About, co jest kolejnym powodem, by traktować te liczby jako niezbadane.
Strony nie publikują numeru rejestrowego spółki, wskazanego dyrektora ani numeru licencji. Nazwa występuje jako Cyprus Constructions, Cyprus Construction i Cyprus Constructions Development, a adres siedziby w stopce znajduje się w Bahçeli w dystrykcie Kyrenia. Menu odsyła też do powiązanych firm zajmujących się wynajmem, restauracją i cateringiem. Kupujący powinien potwierdzić, która osoba prawna podpisuje umowę sprzedaży i udziela ewentualnej gwarancji, oraz sprawdzić ją we właściwym rejestrze za pośrednictwem niezależnego prawnika.
To osiedle dwukondygnacyjnych bloków ze studiami, bloków z penthouse’ami typu loft i willi, realizowane przez Cyprus Constructions, które deweloper wymienia z 450 lokalami na stronie szczegółowej i 490 na karcie na stronie głównej. Tekst dewelopera wylicza 22 bloki studiów, 8 bloków penthouse’ów typu loft i 10 willi. Jako lokalizację podaje Esentepe, a jako cenę wyjściową 99 950 GBP. Na przeczytanych stronach nie opublikowano danych rejestrowych spółki.
Deweloper podaje Esentepe, wieś w dystrykcie Girne. Wpisana na stałe pinezka mapy na jego stronie leży w punkcie 35,3808 N, 33,7113 E, który OpenStreetMap umieszcza w gminie Tatlısu w dystrykcie Famagusta, 12,5 km od punktu wsi Esentepe (obliczone). Pinezka nie jest granicą działki. Numer działki w umowie sprzedaży, sprawdzony w urzędzie rejestru gruntów, jest jedyną wiarygodną odpowiedzią.
Strony dewelopera są ze sobą sprzeczne. Osiedle jest wymienione wśród projektów w realizacji, a jednocześnie strona szczegółowa podaje termin przekazania jako gotowy do zamieszkania, i komunikat na stronie głównej mówi, że wydawanie kluczy rozpoczęło się w Hawaii. Znaczniki w sekcji hero są wpisane na stałe na wszystkich dziesięciu stronach CC. Należy poprosić o pisemny status konkretnego bloku wraz z ostatecznym odbiorem i tytułem kondominium dla lokalu.
Strona projektów dewelopera pokazuje cenę wyjściową 99 950 GBP według stanu na 23 października 2026 r. Jest to minimum, a nie cena lokalu, i nie publikuje się cennika. Najniższa karta lokalu to 165 000 GBP, czyli o 65% więcej (obliczone), więc karty i cena wyjściowa nie dają się uzgodnić. Cenę konkretnego studia, penthouse’u lub willi trzeba uzyskać z pisemnej oferty.
Wydrukowano tylko jedną rzeczywistą powierzchnię: apartament z 1 sypialnią o powierzchni 50 m² z tarasem 10 m² i łączną powierzchnią użytkową 60 m² na planie bloku A. Lista pomieszczeń na tym samym planie sumuje się do 67,2 m², głównie dlatego, że liczy 17,4 m² tarasów. Nie opublikowano powierzchni żadnego studia, penthouse’u ani willi. Powierzchnie z kart to wartości szablonowe i należy je zignorować.
Strona szczegółowa podaje 450, a karta na stronie głównej 490. Tekst wylicza 22 bloki studiów, 8 bloków penthouse’ów typu loft i 10 willi, ale nie podaje liczby lokali według typu. Plan zagospodarowania oznacza bloki od A1 do A8, od B1 do B20 i od C1 do C16. Deweloper powinien dostarczyć wykaz lokali według bloku i typu, zanim wpłacona zostanie jakakolwiek zaliczka.
Deweloper deklaruje pięcioletnią gwarancję konstrukcyjną i nie publikuje jej warunków. Kupujący powinien zapytać, kto ją wystawia, od kiedy biegnie pięć lat, co uznaje się za konstrukcyjne, co jest wyłączone, jak zgłasza się roszczenie i czy przechodzi na późniejszego właściciela. Powinien to być podpisany dokument dołączony do umowy, ponieważ zdanie na stronie internetowej nie jest wykonalną obietnicą.
Cudzoziemiec może, gdy Rada Ministrów wyda zezwolenie na zakup. Dekret z mocą ustawy 89/2026 pozwala na do trzech apartamentów lub, w projekcie zabudowy masowej, dwie dwukondygnacyjne wille, podczas gdy skonsolidowany tekst ustawy 52/2008 nadal wykazuje jeden apartament. Dekret wygasa około 5 listopada 2026 r., chyba że Parlament go uchwali. Ostemplowaną umowę trzeba zarejestrować w ciągu jednego miesiąca, a prawnik powinien potwierdzić limit, który dotyczy kupującego.
Według stanu na 23 października 2026 r. urząd rejestru gruntów pobiera od cudzoziemców 4%, 5,5% i 6% przy pierwszej, drugiej i trzeciej nieruchomości, w taryfie obowiązującej do 5 stycznia 2027 r. (RG 197). Opłata stemplowa wynosi 0,5% podanej kwoty, VAT to 5% dla mieszkań o powierzchni zamkniętej do 300 m², a wniosek o zezwolenie kosztuje 35 446,50 TL. Sprzedający, który nie jest handlarzem nieruchomościami, płaci przy odsprzedaży około 2,8% wartości według wzoru z ustawy o podatku dochodowym (obliczone).
Zakup nie daje obywatelstwa ani praw UE (zob. przewodnik po obywatelstwie i imigracji). Dom może stanowić podstawę zezwolenia na pobyt: poniżej 300 000 GBP łącznej wartości nieruchomości akt własności daje 5-letnie zezwolenie bez testu dochodowego, podczas gdy sama ostemplowana umowa wymaga udokumentowania miesięcznego dochodu w wysokości jednej płacy minimalnej. Wynajem krótkoterminowy do 60 dni wymaga rejestracji. Deweloper twierdzi, że nie oferuje stałej gwarancji najmu.
Ostatnia weryfikacja: 23 października 2026 r. Źródła:
To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.
"*" oznacza pola wymagane
