Bahamas Homes Esentepe: przewodnik po 3 etapach (2026)

Projekt Bahamas Homes Esentepe to trzyetapowy kompleks apartamentów, penthouse’ów i willi nad samym morzem, który Cyprus Constructions (CC) wymienia na wybrzeżu dystryktu Kyrenia w Cyprze Północnym, z 440 domami na stronie szczegółowej i ceną „od” GBP 94 950 na stronie projektów (odczyt z 23 października 2026 r.).

Niniejszy przewodnik przedstawia to, co deweloper publikuje o projekcie Bahamas Homes Esentepe, oraz miejsca, w których jego własne strony się ze sobą rozmijają: łączną liczbę lokali, liczby w poszczególnych etapach oraz oznaczenie, które umieszcza projekt wśród inwestycji realizowanych, podczas gdy ta sama strona mówi „Ready to Move In”. Korzysta wyłącznie z metraży podanych na planach pięter, uznaje szablonowe liczby na kartach lokali za bezużyteczne, a części dotyczące okolicy i prawa opiera na źródłach urzędowych. Przepisy prawa przedstawiono w stanie na 23 października 2026 r.

Przegląd projektu Bahamas Homes Esentepe

Cyprus Constructions przedstawia projekt na swojej stronie Bahamas Homes pod hasłem „Unique and Exotic Luxury Villas and Apartments”, czyli marketingowym sloganem, który niniejszy przewodnik cytuje jeden raz i nie przyjmuje za własny. Baner główny podaje lokalizację „Esentepe”, oznaczenia „Ready to Move In” i „Pre Sale” oraz cenę wyjściową GBP 94 950. Plik wiedzy dewelopera, llms-full.txt, podaje to miejsce jako „Esentepe, Kyrenia”.

Każda strona szczegółowa CC zawiera te same dwa oznaczenia na banerze, także projekt, którego termin przypada na styczeń 2028 r., dlatego nie są one odczytywane jako oświadczenia o tej inwestycji.

Tekst przeglądowy opisuje Etap I jako apartamenty typu A, B i C oraz „Beach and Sea Villas located just in front of the sea”. Etap II „comprised of 284 units” to apartamenty typu A i B, a Etap III, „the newest addition”, liczy 304 lokale. Deweloper podaje też widok na Morze Śródziemne od strony północnej oraz widok na góry Pięciu Palców (Five Finger Mountains) od strony południowej. Szerszy kontekst Cypru Północnego znajduje się na stronie poświęconej Cyprowi Północnemu.

Trzy sygnały są sprzeczne. Panel statystyk podaje łącznie 440 lokali, jednak same dwa późniejsze etapy dają razem 588 (284 + 304, obliczone na podstawie danych dewelopera), czyli o 148 więcej niż 440. Karta na stronie głównej, zapisana 23 października 2026 r., pokazuje 700 lokali. Do tego projekt figuruje w menu i na liście projektów „On Going”, podczas gdy jego pole terminu oddania brzmi „Ready to Move In”, a baner na stronie głównej głosi „Key Delivery Started at Bahamas 1 – Bahamas 2 and Hawaii”.

Równie istotne jest to, czego deweloper nie publikuje: kategorii aktu własności (title deed, koçan), terminu oddania dla każdego etapu, cen lokali zgodnych z ceną „od” oraz datowanej listy dostępności. Niniejszy przewodnik oznacza każdą z tych pozycji jako „nie opublikowano” i wymienia, o co należy poprosić na piśmie.

Typy lokali i metraże, które faktycznie opublikowano

Strona szczegółowa grupuje domy według etapu i typu. Opisy w pierwszej tabeli poniżej pochodzą z tekstu dewelopera o typach planów. Panele liczbowe na tych samych kartach (powierzchnie, sypialnie, łazienki oraz cechy takie jak „Lagoon View” czy „Spa Access”) nie są używane: te same trzy profile powtarzają się w ośmiu z dziesięciu projektów CC, w tym w inwestycji złożonej wyłącznie ze studiów.

Na tej stronie profil czterosypialniowy o powierzchni 210 m² netto / 285 m² brutto jest przypisany jednocześnie do domu ekologicznego Typu C, Sea Villa i Beach Villa, co nie może być prawdą dla wszystkich trzech, skoro plan Typu C podaje 97,1 m² powierzchni zamkniętej, a plan Sea Villa 157,4 m².

Etap i typ	Opis dewelopera	Status karty	Powierzchnia podana na planie
Etap I, Typ A	Apartamenty penthouse 2+1 z prywatnym basenem; apartamenty z ogrodem 3+1 z prywatnym basenem	Brak tekstu statusu	Brak
Etap I, Typ B	Apartamenty penthouse 3+1 z prywatnym basenem; apartamenty z ogrodem 2+1 i 3+1 z prywatnym basenem	Oznaczone „Sold Out”	Brak
Etap I, Typ C	Domy ekologiczne (eco houses) 2+1 z prywatnym basenem i tarasem na dachu	„Contact for Plan”	97,1 m² zamkniętej, 315,6 m² łącznie
Etap I, Sea Villas	4-sypialniowe „smart villas” z prywatnym basenem	„Contact for Plan”	157,4 m² zamkniętej, 351,2 m² łącznie
Etap I, Beach Villas	4-sypialniowe wille z prywatnym basenem i „personal beach”	Oznaczone „SOLD OUT”	Brak
Etap II, Typ A	Apartamenty z ogrodem z 1 sypialnią; penthouse’y typu loft z 2 sypialniami	„48 Months Installments”	Plan z jedną sypialnią: 67,2 m² łącznie
Etap II, Typ B	Penthouse typu studio i apartamenty z ogrodem	„48 Months Installments”	Brak
Etap III, Typ A	Apartamenty z ogrodem z 1 sypialnią; penthouse’y typu loft z 2 sypialniami	„48 Months Installments”	Plan z jedną sypialnią: 67,2 m² łącznie
Etap III, Typ B	Penthouse typu studio i apartamenty z ogrodem	„48 Months Installments”	Brak

Druga tabela opiera się wyłącznie na powierzchniach podanych na obrazach planów dewelopera, które są jedynymi powierzchniami publikowanymi przez dewelopera dla tego projektu. Wartości procentowe w ostatniej kolumnie zostały wyliczone arytmetycznie z wartości podanych na planach.

Tylko trzy plany podają powierzchnie, więc większość apartamentów Etapu I, Beach Villas i penthouse’y typu studio nie mają opublikowanego metrażu. Plan Sea Villa jest najbardziej szczegółowy: jego powierzchnia zamknięta stanowi mniej niż połowę podanej sumy całkowitej, a różnicę 5,7 m² między wymienionymi częściami a sumą powinien wyjaśnić deweloper, zamiast zgadywać.

Plan Typu C sumuje się dokładnie, ale jego tarasy, ogród i basen ponad dwukrotnie przekraczają powierzchnię zamkniętą (315,6 − 97,1 = 218,5 m² wobec 97,1 m²), więc podawane „powierzchnie” bez wskazania, o jaki rodzaj chodzi, mogą różnić się ponad trzykrotnie (315,6 / 97,1 = 3,25).

Plan z jedną sypialnią można zestawić z planem podanym dla Hawaii Homes Esentepe, sąsiedniej inwestycji CC, który podaje 50 m² plus taras 10 m². Tutaj wnętrze ma 49,8 m², a tarasy 17,4 m², więc wnętrza są bardzo zbliżone, a tarasy się różnią (obliczenia na podstawie danych dewelopera; oba plany mogą nie przedstawiać tego samego układu).

Ceny na kartach lokali nie dają się uzgodnić z ceną „od”. Najtańsza karta to GBP 320 950 (Etap II, Typ A), czyli 3,38 razy więcej niż GBP 94 950 (320 950 / 94 950). Karty są też odwrócone: Typ C pokazano za GBP 2 500 000, a Sea Villa za GBP 1 850 000, mimo że plan Typu C ma 97,1 m² powierzchni zamkniętej wobec 157,4 m² Sea Villa.

Daje to około GBP 25 747 za zamknięty metr kwadratowy wobec GBP 11 753 (obliczenie), co bardziej przypomina wartość zastępczą niż cennik. Żadna cena z kart nie jest tutaj używana.

O co poprosić na piśmie w odniesieniu do konkretnego lokalu:

• Numer lokalu, etap, blok i piętro wraz z ostemplowanym planem dokładnie tego lokalu.
• Powierzchnię zamkniętą (netto i brutto), powierzchnie tarasu, tarasu na dachu, ogrodu i basenu podane osobno oraz informację, które z nich obejmuje cena.
• Liczbę sypialni i łazienek zgodną z planem, a nie z kartą.
• Cenę katalogową w walucie umowy, datę cennika oraz ewentualną różnicę między ceną katalogową a ceną w umowie.
• Informację, czy w cenie są meble, sprzęt AGD, klimatyzacja i basen.

Lokalizacja projektu Bahamas Homes Esentepe: wieś, droga wybrzeżem i odległości

Esentepe (po grecku Agios Amvrosios) leży w dystrykcie Girne (Kyrenia). Podczas spisu z 4 grudnia 2011 r. dawna gmina Esentepe liczyła 2 414 mieszkańców, z których 1 754 mieszkało we wsi Esentepe, 388 we wsi Bahçeli, 242 w Karaağaç i 30 w Beşparmak, według tabeli spisowej Instytutu Statystycznego TRNC (Turecka Republika Cypru Północnego). Ustawa 15/2022 włączyła następnie Esentepe do gminy Çatalköy-Esentepe obejmującej sześć wsi (ustawa 15/2022), a od 2011 r. nie przeprowadzono spisu, więc nie istnieje oficjalna aktualna liczba ludności.

Szerszy obszar opisano na stronie miasta Esentepe.

PRIO Cyprus Centre umiejscawia wieś około 23 km na wschód od Kyrenii, na północnych podnóżach gór Beşparmak (Five Finger) (PRIO, Agios Amvrosios). Dane OpenStreetMap, wyliczone 23 października 2026 r. i pochodzące od społeczności użytkowników, wskazują, że centrum wsi leży około 1,2 km w linii prostej od najbliższej zmapowanej linii brzegowej, na północy, wewnątrz obszaru administracyjnego o długości około 14 km z zachodu na wschód.

Deweloper nie podaje ulicy, działki ani odległości do morza. Jedyną współrzędną jest zakodowany na stałe znacznik mapy w kodzie strony pod adresem 35,3541 N, 33,6412 E. Obliczony wzorem haversine’a, ten znacznik leży 5,5 km na wschód-północny wschód od centrum wsi w linii prostej i 8,8 km drogą.

Kontroli linii brzegowej dla samego znacznika nie udało się ukończyć 23 października 2026 r., więc nie podano odległości od morza, a twierdzenie, że Beach i Sea Villas stoją „just in front of the sea”, pozostaje niezmierzone. Znacznik ma charakter wyłącznie orientacyjny.

Jeśli chodzi o opiekę medyczną, państwowym szpitalem w Kyrenii jest Dr. Akçiçek Hospital, 31,3 km drogą od znacznika (tabela poniżej). Rocznik Statystyczny 2024 wykazuje w dystrykcie Girne jedną państwową placówkę stacjonarną z 72 łóżkami i pięć prywatnych ze 112 łóżkami. Samo Esentepe ma państwowy ośrodek zdrowia z 8 pracownikami w 2024 r. (1 lekarz ogólny, 1 dentysta, 3 pielęgniarki, 1 asystent farmaceuty i 2 inne osoby).

Nowy szpital w Girne z około 148 planowanymi łóżkami opisano 28 stycznia 2026 r. jako ukończony pod względem konstrukcyjnym, z trwającym montażem wyposażenia (BRTK); według stanu na 23 października 2026 r. nie ma go na liście szpitali państwowych Ministerstwa Zdrowia, więc nie jest traktowany jako otwarty.

Pobliskie miejsca i odległości dla Bahamas Homes Esentepe (km; odległości drogowe to szacunki OSRM bez uwzględnienia ruchu i formalności granicznych)

Miejsce	Czym jest	Od znacznika dewelopera: w linii prostej / km drogą / minuty	Od centrum wsi Esentepe: w linii prostej / km drogą / minuty	Źródło
Centrum wsi Esentepe	Punkt centralny wsi (OpenStreetMap)	5,5 / 8,8 / 10	nie dotyczy	OSRM, trasa od znacznika
Ośrodek zdrowia w Esentepe (Esentepe Health Center)	Państwowy ośrodek zdrowia	5,5 / 8,9 / 10	0,2 / 0,2 / 1	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Zamek w Kyrenii	Stary port w Kyrenii	29,0 / 32,3 / 35	23,7 / 27,7 / 33	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Akçiçek Hospital, Kyrenia	Szpital państwowy	28,7 / 31,3 / 33	23,4 / 26,7 / 31	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Opactwo Bellapais	Zabytek ponad Kyrenią	26,4 / 30,3 / 33	20,9 / 25,6 / 31	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Lotnisko Ercan	Lotnisko obsługujące północ	25,7 / 40,7 / 59	22,1 / 40,0 / 54	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Nikozja (Lefkoşa)	Stolica, węzeł miejski	32,1 / 60,2 / 67	27,1 / 55,6 / 65	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Miasto İskele	Miasto dystryktowe na wschodnim wybrzeżu	24,5 / 36,6 / 35	29,2 / 45,1 / 45	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Mury miejskie Famagusty (Walled City)	Punkt centralny używany w materiałach o okolicy	37,4 / 50,1 / 47	40,4 / 58,7 / 57	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi
Lotnisko Larnaka (Republika Cypru)	Lotnisko na południu, przez przejście zmapowane w OSM	53,8 / 78,2 / 79	52,3 / 86,8 / 89	OSRM, trasa od znacznika; trasa od wsi

Dotarcie na południe drogą oznacza przekroczenie granicy, a liczby dla Larnaki nie obejmują formalności granicznych ani kolejek. Brytyjskie zalecenia dla podróżnych stwierdzają, że można korzystać z dowolnego przejścia między północą a południem, a osoba wjeżdżająca do Republiki Cypru przez północ, na przykład przez Ercan, jest przez jej władze uważana za wjeżdżającą nielegalnie (wymogi wjazdowe FCDO). Wschodnie nadmorskie miasto Famagusta, którego strona miasta znajduje się tutaj, leży około 50 km drogą od znacznika.

Najbliższa oficjalna stacja pogodowa to Girne (7 m). Jej średnie miesięczne temperatury w 2024 r. wahały się od 15,0 °C w styczniu i lutym do 30,7 °C w lipcu, a średnia z dwunastu miesięcy wynosi 22,0 °C (obliczenie). Opady na stacji w 2024 r. wyniosły łącznie 510,2 mm, bez opadów w czerwcu i październiku. To pojedynczy rok, a nie norma klimatyczna, a Rocznik Statystyczny 2024 nie zawiera stacji w Esentepe.

Dane o turystyce istnieją wyłącznie na poziomie dystryktu: dystrykt Girne miał na koniec 2024 r. 79 obiektów noclegowych z 15 208 łóżkami, co stanowi 54,5% z 27 910 łóżek w TRNC (obliczenie). Obciążenie usług widać w wypowiedziach publicznych. 2 lipca 2025 r. burmistrz Çatalköy-Esentepe powiedział, że do lokalnych zbiorników dociera za mało wody (Kıbrıs Postası), a wybuch w podstacji w sierpniu 2025 r. wyłączył sieć energetyczną północy na prawie dobę (Cyprus Mail).

Nie znaleziono rejestru awarii dotyczącego konkretnie Esentepe, a żadne źródło wykorzystane tutaj nie mierzy jakości usług we wsi.

Wyłącznie dla kontekstu: na tej stronie znajdują się trzy inne oferty w Esentepe od różnych deweloperów: Caesar Cliff Esentepe, Esvillas Esentepe i Via Mare Esentepe. Niniejszy przewodnik nie dokonuje porównania z nimi.

Bahamas Homes Esentepe etap po etapie: co jest gotowe, co jest na sprzedaż i co obejmuje Sea Villa

Strona stanowi jeden dokument opisujący trzy etapy o różnych sygnałach. Odczytanie ich osobno pozwala uniknąć traktowania słowa „ready” jako cechy całej inwestycji. Tabela wymienia, co mówią strony dewelopera dla każdego etapu, oraz wynikające z tego pytanie.

Sformułowanie „Key Ready / Resale” na kartach Etapu I pochodzi od dewelopera i nie mówi, czy lokal należy do dewelopera, czy zmienił właściciela. W przypadku odsprzedaży kontrahentem jest prywatny właściciel, plan płatności dewelopera może nie obowiązywać, a historia tytułu własności ma większe znaczenie niż plan. Karty z napisem „Contact for Plan” nie zawierają żadnych warunków płatności, więc harmonogram dla tych domów nie został ujawniony.

Statystyka strony – 35% wpłaty i 65% „until project completion” – pasuje do zakupu off-plan (projekt w budowie). W przypadku ukończonego domu kupujący musi wiedzieć, wobec czego płatne jest owe 65%. Karty Etapów II i III podają 48 miesięcy, podczas gdy ogólny widżet na każdej stronie CC mówi o okresie do 36 miesięcy; widżet zawiera wartości szablonowe i nie jest przypisany do tego projektu.

Dokumenty przekazania lokali są praktycznym testem słowa „ready”. Wytyczne rządu brytyjskiego dotyczące zakupu na Cyprze wymieniają wśród typowych problemów budowę bez właściwych pozwoleń, plany płatności nieujęte w umowach, trudności z uzyskaniem końcowych zaświadczeń o ukończeniu i aktów własności oraz hipoteki dewelopera na gruncie (wytyczne FCDO i British High Commission).

Instytut Statystyczny TRNC liczy wyłącznie budynki, które uzyskały końcowe zaświadczenie o odbiorze (nihai tasvip), więc to zaświadczenie jest naturalnym dokumentem, o który należy prosić jako o dowód ukończenia. Tytuł własności lokalu (kat mülkiyeti) lub służebność kondominium (kat irtifakı) musi też istnieć dla lokalu, zanim cudzoziemiec złoży wniosek o zezwolenie na zakup; przez dwa lata dekret dopuszcza wniosek z pozwoleniem na budowę lub zatwierdzeniem planu zagospodarowania (Planning Approval), gdy nie można było ustanowić tytułu własności lokalu.

Sea Villas i Beach Villas stawiają inne pytanie: która reguła nabywania ma zastosowanie. Według stanu na 23 października 2026 r. limity liczbowe wynikają z dekretu z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete, Dziennik Urzędowy, nr 147, 7 sierpnia 2026 r.), który ponownie wydał Decree-Law 63/2026. Jest to dekret Rady Ministrów (Council of Ministers), jego 90-dniowa ważność kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament nie uchwali go jako ustawy, a materiały źródłowe nie pozwoliły ustalić, czy parlament to uczynił.

Zgodnie z dekretem cudzoziemiec może posiadać do 3 apartamentów, albo grunt o powierzchni najwyżej 1 338 m² pod jeden dom, albo dom wolnostojący na gruncie o powierzchni najwyżej 3 300 m² bez drugiego domu ani apartamentu na nim, albo dwie dwukondygnacyjne wille wolnostojące w projekcie zabudowy masowej lub „site”. Skonsolidowany tekst ustawy 52/2008 w serwisie legislacyjnym nadal pokazuje wersję bardziej restrykcyjną: jeden apartament albo jeden dom na gruncie w tych samych granicach powierzchni.

W przypadku willi umowa sprzedaży powinna wskazywać, która klauzula jest stosowana, powierzchnię działki oraz liczbę kondygnacji w pozwoleniu na budowę.

Dwie dalsze kwestie dotyczą willi. Beach Villas są opisane jako mające „personal beach”; w materiałach źródłowych nie znaleziono żadnej reguły TRNC o strefie brzegowej i żadna nie mówi, kto jest właścicielem plaży ani kto może z niej korzystać, więc granicę zarejestrowanej działki i przeznaczenie terenu trzeba odczytać bezpośrednio.

Dekret ogranicza też do 80% sprzedaż cudzoziemcom projektów mieszkaniowych na terenach objętych planem zagospodarowania, a materiały źródłowe nie pokazują, jak ten limit jest śledzony dla danej inwestycji; skoro własna statystyka procentowa dewelopera sugeruje, że większość domów sprzedano, pytanie jest uzasadnione.

Trzecią pozycją są koszty utrzymania. FAQ dewelopera mówi, że opłaty za utrzymanie i wspólnotę (HOA) pokrywają „amenities, security, landscaping, pools, and other shared facilities”, że kwota zależy od wielkości lokalu i jest określona w umowie zakupu. Lista udogodnień obejmuje kryty „4 SEASONS POOL”, restaurację, aptekę i sklep; czy prowadzi je deweloper, czy odrębne podmioty, oraz kto płaci za ogrzewanie krytego basenu, nie zostało opublikowane.

Pisemny harmonogram opłat eksploatacyjnych należy uzyskać przed podpisaniem.

Lista kontrolna dla gotowego lokalu lub lokalu z rynku wtórnego w projekcie Bahamas Homes Esentepe:

1. Należy uzyskać z okręgowego Tapu Amirliği (urząd rejestru gruntów) dokument badawczy Land Registry (araştırma belgesi), który wskazuje zarejestrowanego właściciela, hipoteki i ograniczenia.
2. Należy zapytać o kategorię aktu własności i historię własności działki sprzed 1974 r.; deweloper nie podaje żadnej z nich.
3. Należy zażądać pozwolenia na budowę, końcowego zaświadczenia o odbiorze oraz tytułu własności lokalu lub służebności kondominium dla konkretnego lokalu.
4. Należy potwierdzić, czy deweloper ma bankową hipotekę na gruncie, i uzyskać jej zwolnienie dla lokalu.
5. Należy dopasować lokal do planu z podanymi powierzchniami i poprosić prawnika o porównanie go z budynkiem w stanie faktycznym.
6. W przypadku willi należy wskazać klauzulę limitów nabywania przez cudzoziemców, na której się opiera, powierzchnię działki, liczbę kondygnacji oraz granicę plaży lub linii brzegowej.
7. Należy uzyskać harmonogram opłat eksploatacyjnych, regulamin osiedla zamkniętego i operatora każdego wspólnego obiektu.
8. Należy sprawdzić rachunki za prąd, wodę i wywóz odpadów: materiały źródłowe odnotowują, że przyłączy nie można uzyskać, dopóki nie zostaną zapłacone podatki i opłaty transferowe.
9. Należy ustalić walutę umowy, harmonogram płatności i pokwitowania oraz upewnić się, że plan płatności figuruje w umowie.
10. Należy odnotować w kalendarzu 1-miesięczny termin rejestracji umowy, 1-roczny okres przeniesienia własności i 75-dniowy roboczy okres opłat, mając na uwadze surowsze okresy 6 miesięcy i 60 dni roboczych w tekście skonsolidowanym.

Zakup na Cyprze Północnym w skrócie: od sprawdzenia tytułu do daty przeniesienia

Poniższa kolejność zaczyna się od sprawdzenia tytułu, ponieważ w przypadku gotowego domu historia działki decyduje o tym, czy dalsze kroki mają sens. Terminy pochodzą z Decree-Law 89/2026 według stanu na 23 października 2026 r.; tam, gdzie skonsolidowana ustawa 52/2008 się różni, podano obie wartości.

Krok	Kto	Czas lub kwota	Źródło
1. Sprawdzenie działki i lokalu w Land Registry	Prawnik kupującego, okręgowy Tapu Amirliği	Przed jakąkolwiek płatnością	Komunikat Tapu z 15 lipca 2025 r.
2. Niezależny prawnik, nie sprzedawcy	Kupujący	Przed podpisaniem	wytyczne FCDO
3. Umowa sprzedaży ostemplowana w Departamencie Podatkowym	Kupujący i sprzedający	Opłata skarbowa 0,5% podanej kwoty, ponoszona przez kupującego, chyba że uzgodniono inaczej	ustawa o opłacie skarbowej
4. Umowa zarejestrowana w okręgowym Land Registry i złożony wniosek o zezwolenie	Kupujący cudzoziemiec	W ciągu 1 miesiąca, w przeciwnym razie umowa jest nieważna	Resmi Gazete 147
5. Zezwolenie na zakup od Rady Ministrów	Jednostka ds. Nieruchomości Ministerstwa Spraw Wewnętrznych	Brak ustawowego terminu rozpatrzenia	wymagane dokumenty
6. Przeniesienie tytułu własności podpisane w Tapu Amirliği	Kupujący i sprzedający	W ciągu 1 roku od zezwolenia (6 miesięcy w tekście skonsolidowanym)	Resmi Gazete 147
7. Opłaty transferowe uiszczone	Kupujący	W ciągu 75 dni roboczych od zezwolenia (60 w tekście skonsolidowanym); 4%, 5,5% lub 6% według liczby nieruchomości do 5 stycznia 2027 r.	Resmi Gazete 197

Opłata za wniosek o zezwolenie wynosi połowę brutto miesięcznego minimalnego wynagrodzenia. Wynagrodzenie obowiązujące od 1 lipca 2026 r. to TL 70 893, więc opłata wynosi TL 35 446,50 (obliczenie). Opłaty Land Registry wynikają z taryfy w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r., rozporządzenia Rady Ministrów obowiązującego wyłącznie do 5 stycznia 2027 r. włącznie: łącznie 4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią.

Starsze liczby agencji, 6%, 9% i 12%, nie odpowiadają tej taryfie i nie są używane. Szerszy obraz kosztów znajduje się na stronie o kosztach zakupu, budowy i wynajmu.

Jednostka ds. Nieruchomości Ministerstwa Spraw Wewnętrznych wymaga petycji, formularza informacyjnego, kopii paszportu lub dowodu tożsamości, kopii aktu własności (koçan), planu sytuacyjnego z zaznaczoną działką, oryginalnego zaświadczenia o niekaralności z kraju wnioskodawcy oraz umowy sprzedaży. Wnioski przyjmowane są osobiście, przez pełnomocnika lub przez prawnika, działa też portal internetowy.

Ministerstwo sprawdza także, czy nieruchomość nie budzi zastrzeżeń ze względów wojskowych, a późniejsza negatywna kontrola bezpieczeństwa pozwala Radzie Ministrów ograniczyć zakupy tej osoby.

Finansowanie to osobna kwestia. Cudzoziemcy mogą obciążyć hipoteką nabytą nieruchomość po zapłaceniu opłat Land Registry, a rejestracja hipoteki kosztuje 1% zabezpieczonego długu. Nie znaleziono oficjalnego stanowiska w sprawie kredytowania cudzoziemców przez banki, a przewodniki agencji różnią się co do udziału kredytu, więc o to należy zapytać bank bezpośrednio.

Przepisy przejściowe dekretu pozwalają też przenosić ukończone i oddane domy w ciągu 36 miesięcy; ta reguła dotyczy umów zawartych przed nowelizacją z 2024 r., a dokładny zakres należy ustalić z tekstu Gazety.

Podatek od wartości dodanej (VAT) dla mieszkań o powierzchni zamkniętej do 300 m² wynosi 5% według rozporządzenia z 7 października 2026 r., a 10% od 300 m²; materiały źródłowe nie ustalają, czy odsprzedaż podlega VAT, więc umowa powinna to określać. Cudzoziemcy nie mogą kupować gruntów rolnych ani leśnych ani nieruchomości w strefach wojskowych i mogą posiadać nie więcej niż 7% dystryktu i 3% kraju.

Płatności w GBP lub EUR pozwalają uniknąć ekspozycji na lirę, jednak opłata skarbowa od kwot w walucie obcej jest liczona w lirach według oficjalnego kursu z dnia stemplowania, a ceny konsumenckie wzrosły o 35,02% w ciągu dwunastu miesięcy do września 2026 r.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja

FAQ dewelopera mówi, że jego domy mają „secure and verified title deeds”, ale nie podaje żadnej kategorii, więc stan tytułu własności trzeba ustalić niezależnie. Porównanie aktów własności na tej stronie wyjaśnia główne kategorie.

Esentepe było do 1974 r. wsią całkowicie grecko-cypryjską, w 1973 r. liczyło 1 543 mieszkańców, którzy wszyscy opuścili ją w tym roku (PRIO). Ta historia nie mówi, kto posiada tytuł do jakiejkolwiek działki; każdą działkę trzeba sprawdzić. Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) publikuje statystyki, ale nie dane wiejskie ani działkowe, więc nie można jej użyć do oczyszczenia konkretnej działki.

Decyzja Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (ETPC) w sprawie Demopoulos uznaje Komisję za środek, z którego należy skorzystać w pierwszej kolejności, a Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w sprawie Apostolides przeciwko Orams, że wyroki sądów Republiki Cypru dotyczące gruntów na północy mogą być wykonywane gdzie indziej w UE. Wytyczne brytyjskie dodają, że od 2006 r. przestępstwo w Republice Cypru obejmuje obrót taką nieruchomością bez zgody właściciela.

Inne ryzyka mają charakter praktyczny. Sprzeczności dotyczące oddania opisane w sekcji 4 mogą oznaczać, że kupujący z Etapu III będzie czekał dłużej, niż sugeruje strona. Łączne liczby lokali, które zmieniają się między 440, 588 i 700, sprawiają, że rejestr lokali jest dokumentem wartym zażądania. Zaopatrzenie w wodę w Çatalköy-Esentepe opisano w 2025 r. jako niewystarczające, a przerwy w dostawie energii dotknęły całą północ. Zakup nie daje też praw UE: Komisja Europejska odnotowuje, że prawo UE jest zawieszone na północy.

Wyjście z inwestycji jest ostatnim ryzykiem. Sprzedawca niebędący pośrednikiem w handlu nieruchomościami jest opodatkowany w Land Registry od domniemanego zysku w wysokości 20% wyższej z wartości szacunkowej i ceny, z czego 30% jest zwolnione, a od pozostałej części potrąca się 20%: 20% × 70% × 20% = 2,8% wartości (obliczenie; zwolnienie może być zmieniane co roku w styczniu).

Osoba, która sprzedaje więcej niż trzy nieruchomości w roku kalendarzowym, jest traktowana jako pośrednik, a cudzoziemcy nie mogą korzystać ze zwolnienia jednorazowego. Nie znaleziono oficjalnego indeksu cen domów ani liczby transakcji, więc popytu na rynku wtórnym dla tej inwestycji nie można zmierzyć na podstawie danych publicznych.

Jak inwestycja w Esentepe wypada na tle innych projektów Cyprus Constructions na tej stronie

Wszystkie dziesięć ofert Cyprus Constructions znajduje się w tabeli. Ceny „od” to dane ze strony projektów dewelopera odczytane 23 października 2026 r.; liczby lokali i statusy są podane tak, jak je opublikowano, a sprzeczności pozostają widoczne.

Cztery inwestycje w skali kurortu (Aloha, Bahamas, Hawaii i Phuket) mają łączne liczby lokali 400, 440, 450 i 650, co daje 1 940, więc liczba dla Bahamas stanowi 22,7% tej grupy (440 / 1 940, obliczenie na podstawie danych dewelopera). Bahamas ma najniższą cenę „od” w grupie i, razem z Hawaii, jest opisana zarówno jako realizowana, jak i gotowa.

Pozostałych sześć to małe lub ukończone inwestycje: Edremit ma 14 willi z terminem w styczniu 2028 r., a Maldives, Pearl Island, Mykonos, Moonlight i Idyll są pokazane jako ukończone, wyprzedane lub dostępne tylko z rynku wtórnego, choć Pearl Island nadal pokazuje cenę. W wierszach „Resale Only” i „Sold Out” dostępność i ceny nie są publikowane, więc lokale mogą być osiągalne wyłącznie na rynku wtórnym. To porównanie nie twierdzi, że jedna inwestycja jest lepsza od drugiej.

Cyprus Constructions

Strona About dewelopera opisuje Cyprus Constructions jako „a professional developer providing quality properties in North Cyprus” i mówi, że jego pracownicy oferują wiedzę o Cyprze Północnym wykraczającą poza sam zakup. Są to oświadczenia dewelopera, a nie ustalenia niniejszego przewodnika.

Ta sama strona pokazuje liczniki „28+ years in the industry”, „2000+ Properties Delivered” i „60+ Nationalities Served” oraz licznik nagród bez wskazania żadnej nagrody. Są to liczby marketingowe i różnią się one między własnymi stronami dewelopera: linia w stopce mówi o ponad 20 latach, a podtytuł strony About o „over a decade”. Żadna z nich nie jest tutaj wykorzystywana.

Strona About wymienia w menu pozostałe marki grupy, wśród nich CC360 do wynajmu i rezerwacji oraz CC Connect. W przypadku tej inwestycji istotne jest stwierdzenie z FAQ, że zarządzanie wynajmem jest opcjonalne i nie ma stałej gwarancji. Publiczny plik wiedzy dewelopera stwierdza również, że dochód z najmu i wzrost wartości kapitału nie są gwarantowane.

Na przeczytanych stronach nie pojawia się numer rejestrowy spółki ani nazwisko dyrektora. Kupujący, który potrzebuje podmiotu zawierającego umowę, powinien poprosić o nazwę spółki, dane rejestrowe i nazwę sprzedawcy w umowie, ponieważ na stronach dewelopera pojawiają się zarówno marka „Cyprus Constructions”, jak i „Cyprus Constructions Development”.

Często zadawane pytania

Czym jest projekt Bahamas Homes Esentepe i kto go buduje?

Projekt Bahamas Homes Esentepe to trzyetapowa inwestycja mieszkaniowa obejmująca apartamenty, penthouse’y i wille, opisana przez Cyprus Constructions (CC) na jego stronie internetowej, przy czym Etap I obejmuje Beach i Sea Villas „just in front of the sea”. Jest umiejscowiony w Esentepe w dystrykcie Kyrenia. Deweloperem jest grupa CC; nie opublikowano numeru spółki wykonawczej, więc sprzedawcę wymienionego w jakiejkolwiek umowie należy sprawdzić bezpośrednio.

Ile domów ma projekt Bahamas Homes Esentepe?

Strona szczegółowa podaje łącznie 440 lokali, karta na stronie głównej pokazuje 700, a tekst podaje 284 lokale dla Etapu II i 304 dla Etapu III, co daje razem 588, zanim doliczy się Etap I. Nie wszystkie te liczby mogą być prawidłowe. Ponieważ deweloper nie publikuje rejestru lokali, kupujący powinien przed jakąkolwiek płatnością poprosić na piśmie o liczbę lokali w każdym etapie oraz o numer lokalu, którego dotyczy zakup.

Czy projekt Bahamas Homes Esentepe jest gotowy do zamieszkania, czy nadal trwa budowa?

Strona podaje „Ready to Move In”, a baner na stronie głównej mówi, że wydawanie kluczy rozpoczęło się w Bahamas 1 i Bahamas 2, ale projekt figuruje wśród inwestycji realizowanych i nie podano daty dla Etapu III. Oznaczenia są wspólne dla każdej strony CC. Najbezpieczniej odczytać to tak, że niektóre domy mogą być ukończone, a inne nie, i stan przekazania należy potwierdzić dla każdego lokalu na piśmie.

Jaka jest opublikowana cena wyjściowa?

Strona projektów dewelopera i baner projektu pokazują „from GBP 94 950” według odczytu z 23 października 2026 r. Żadna karta lokalu nie pokazuje tej ceny: najtańsza karta to GBP 320 950, czyli około 3,4 razy więcej. Liczba ta jest więc nagłówkowym minimum, a nie ceną ofertową, a cenę umowną konkretnego domu trzeba zażądać na piśmie wraz z walutą i datą.

Które metraże są faktycznie opublikowane?

Trzy plany podają powierzchnie: Sea Villa (157,4 m² zamkniętej, 351,2 m² łącznie), dom ekologiczny Typu C (97,1 m² zamkniętej, 315,6 m² łącznie) oraz apartament z jedną sypialnią w Etapach II i III (67,2 m² łącznie). Panele powierzchni i sypialni na kartach lokali to wartości szablonowe powtarzane w różnych projektach i nie są używane. Pozostałe domy nie mają opublikowanego metrażu, a plan konkretnego lokalu należy zażądać.

Czy cudzoziemiec może kupić Sea Villa lub apartament w projekcie Bahamas Homes Esentepe?

Według stanu na 23 października 2026 r. Decree-Law 89/2026 pozwala cudzoziemcowi nabyć do 3 apartamentów lub skorzystać z innych opcji, w tym z dwóch dwukondygnacyjnych willi wolnostojących w projekcie zabudowy masowej, za zezwoleniem na zakup wydanym przez Radę Ministrów. 90-dniowa ważność dekretu kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament nie uchwali go jako ustawy, a skonsolidowana ustawa 52/2008 nadal pokazuje surowszy tekst dotyczący jednej nieruchomości. Która klauzula ma zastosowanie do danej willi, należy ustalić w umowie.

Jaką kategorię aktu własności mają domy?

Deweloper jej nie podaje; jego FAQ mówi jedynie „secure and verified title deeds”. Kupujący może ustalić kategorię przez dokument badawczy Land Registry (araştırma belgesi) w okręgowym Tapu Amirliği oraz przegląd historii działki przez prawnika, która dla Esentepe obejmuje jego status wsi całkowicie grecko-cypryjskiej przed 1974 r. Przewodnik po aktach własności wyjaśnia kategorie. Wytyczne brytyjskie ostrzegają też przed ryzykiem restytucji w przypadku gruntów sklasyfikowanych jako grunty z wymiany lub darowizny.

Jak daleko inwestycja leży od Kyrenii i lotniska Ercan?

Mierząc od znacznika mapy dewelopera, który ma charakter orientacyjny, Zamek w Kyrenii jest oddalony o 29,0 km w linii prostej i 32,3 km drogą (około 35 minut), Dr. Akçiçek Hospital o 31,3 km drogą, a lotnisko Ercan o 40,7 km drogą (około 59 minut). Liczby to szacunki OSRM bez uwzględnienia ruchu. Od centrum wsi odległości drogowe wynoszą 27,7 km, 26,7 km i 40,0 km.

Czy domy można wynajmować gościom wakacyjnym?

Deweloper mówi, że zarządzanie wynajmem jest opcjonalne i nie ma stałej gwarancji. Zgodnie z ustawą o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law) wynajem do 60 dni jest wynajmem domu wakacyjnego, który wymaga świadectwa rejestracji i pozwolenia na prowadzenie działalności od Departamentu Planowania Turystyki. Czynsz podlega 10% podatkowi u źródła, który dla osób fizycznych jest podatkiem ostatecznym. Przewodnik po zgodności z przepisami dla Airbnb na tej stronie omawia zasady szerzej.

Czy zakup daje pobyt lub obywatelstwo?

Żadne przejrzane prawo nie czyni z zakupu automatycznej drogi do obywatelstwa. Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości zależy od tego, czy właściciel posiada odpowiednie mieszkanie: przy wartości nieruchomości GBP 300 000 lub więcej z tytułem własności wydawane jest zezwolenie 10-letnie, a poniżej tej kwoty 5-letnie, zgodnie z Rozporządzeniem o pobycie i wizach z 5 października 2026 r. Pobyt stały wymaga mieszkania o wartości co najmniej EUR 125 000, gwarantowanego dochodu i sześciu nieprzerwanych lat zezwoleń (trzech dla wnioskodawców w wieku 60 lat lub więcej).

Tło znajduje się na stronie o obywatelstwie i imigracji.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 23 października 2026 r. Źródła:

• Cyprus Constructions, strona szczegółowa Bahamas Homes
• Cyprus Constructions, strona wszystkich projektów
• Cyprus Constructions, strona About
• Cyprus Constructions, plik wiedzy (llms-full.txt)
• Cyprus Constructions, plik wiedzy o marce
• Resmi Gazete nr 147, 7 sierpnia 2026 r. (Decree-Law 89/2026)
• Resmi Gazete nr 197, 7 października 2026 r. (opłaty Land Registry)
• Ustawa TRNC 52/2008, tekst skonsolidowany
• Ustawa TRNC 15/2022 o łączeniu gmin
• Ustawa TRNC o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law)
• Rozporządzenie o pobycie i wizach, 5 października 2026 r.
• Instytut Statystyczny TRNC, tabela 3 ze spisu z 2011 r.
• Instytut Statystyczny TRNC, Rocznik Statystyczny 2024
• Ministerstwo Zdrowia TRNC, szpitale państwowe
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, dokumenty do zezwolenia na zakup
• Komunikat Land Registry, 15 lipca 2025 r.
• Ustawa TRNC o opłacie skarbowej, tekst skonsolidowany
• Immovable Property Commission, statystyki
• UK FCDO, zakup nieruchomości na Cyprze
• UK FCDO, wymogi wjazdowe na Cypr
• ETPC, Demopoulos i inni przeciwko Turcji
• Trybunał Sprawiedliwości UE, Apostolides przeciwko Orams
• Komisja Europejska, rozporządzenie w sprawie Zielonej Linii
• PRIO Cyprus Centre, Agios Amvrosios
• Cyprus Mail, perspektywy energetyczne i wodne, 8 grudnia 2025 r.
• BRTK, nowy szpital w Girne, 28 stycznia 2026 r.
• Kıbrıs Postası, zaopatrzenie w wodę, 2 lipca 2025 r.
• OpenStreetMap Nominatim, punkty odniesienia dla odległości

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.