Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Edremit Villas Esentepe — это комплекс из 14 вилл, который компания Cyprus Constructions (CC) указывает в районе Кирения (Girne) на Северном Кипре со сроком передачи в январе 2028 года и ценой от 1 450 000 GBP на странице проектов застройщика. В этом обзоре изложено, что застройщик публикует о проекте Edremit Villas Esentepe, какие цифры взяты из поэтажного плана, а какие — из шаблонных карточек, где расположен участок и что означают правила покупки 2026 года для строящейся виллы (off-plan). Правила и ставки приведены по состоянию на 23 октября 2026 г.
Компания Cyprus Constructions (CC) показывает проект Edremit Villas Esentepe на своей странице проектов как проект вилл в «Эсентепе, Кирения» с ценой «от 1 450 000 GBP», а на собственной странице с описанием — как 14 вилл в «Edremit, Северный Кипр» (обе страницы прочитаны 23 октября 2026 г.). Каждая вилла описана как дом с частным бассейном-инфинити и террасой у бассейна, ландшафтным садом, видом на море и горы, спальнями, каждая из которых — мастер-сьют, прачечной, гардеробными и большими террасами.
На странице указано «35% сразу, 65% до завершения проекта» и срок передачи — январь 2028 года.
Расположение проекта описано двумя противоречащими друг другу утверждениями. Страница проектов и метка этого объявления называют Эсентепе, а текст страницы с описанием, файл знаний застройщика и его путеводитель по району называют Edremit (поселение близ Кирении). Метка на карте, жёстко заданная в коде страницы (35,3386 с. ш., 33,2536 в. д.), находится примерно в 30 км к западу от деревни Эсентепе и примерно в 6 км к западу от замка Кирении; оба расстояния рассчитаны по этой метке. Доказательства приведены в разделе о расположении.
Объявление сохраняет метку «Эсентепе», потому что её использует страница проектов застройщика, а покупателю следует ориентироваться на номер участка, а не на то или иное название.
Большинство цифр в карточках объектов CC — шаблонные значения, которые повторяются в не связанных между собой проектах, поэтому в этом обзоре используются только площади, напечатанные на поэтажном плане виллы, и ни один размер из карточки. Прайс-лист по отдельным объектам не опубликован, категория титула не указана, а надёжных данных о наличии объектов нет. Всё изложенное ниже ограничено тем, что подтверждают страницы застройщика, официальные пакеты фактов и арифметика на основе собственных цифр застройщика.
| Edremit Villas Esentepe: ключевые факты | Как опубликовано | Примечание |
|---|---|---|
| Застройщик | Cyprus Constructions («CC»), Северный Кипр | Заявления компании приписываются собственным страницам застройщика |
| Статус | Значится среди проектов «ongoing» (строящихся) | Метки на странице («Ready to Move In», «Pre Sale») повторяются на каждой странице проекта CC |
| Срок передачи | Январь 2028 года (страница с описанием, все языковые версии) | В карточке объекта указано «Key Ready / Resale», что противоречит сроку 2028 года |
| Расположение по публикациям | Страница проектов: «Эсентепе, Кирения»; текст страницы с описанием и файл знаний: Edremit, Кирения; строка в верхнем блоке: «Кирения» | Метка на карте находится в районе Edremit, а не в деревне Эсентепе |
| Всего объектов | 14 вилл | В блоге застройщика говорится о вариантах «Detached / Semi-detached» (отдельно стоящие и двухквартирные); план и текст показывают один тип виллы |
| Площади по плану | Закрытая площадь 240 м²; бассейн 102 м²; террасы 90,5 м² | Напечатано на поэтажном плане; площадь участка не опубликована |
| Цена | От 1 450 000 GBP (страница проектов застройщика, 23 октября 2026 г.) | Строка в верхнем блоке и единственная карточка объекта показывают ту же цифру |
| План платежей | «35% сразу, 65% до завершения проекта» | Даты этапов и суммы не опубликованы |
| Категория титула (title deed) | Не указана | В разделе вопросов и ответов сказано только «secure, internationally recognized title deeds» (надёжные, международно признанные титулы) |
| Наличие объектов | Не указано | Статистика проданного процента и карточка объекта на той же странице противоречат друг другу |
| Контакты | Не воспроизводятся |
Застройщик показывает единственную карточку объекта, «Edremit Villas – Type A», для всех 14 вилл. В карточке указано 105 м² нетто, 128 м² брутто, три спальни и две ванные комнаты. Те же три профиля карточек повторяются на других страницах CC, в том числе для проекта, который сам застройщик описывает как состоящий только из студий, поэтому они считаются шаблонными значениями и здесь не используются.
Единственный источник реальных площадей — поэтажный план виллы, изображение на сайте застройщика. Он делит закрытую площадь на входной этаж и цокольный (нижний) этаж и печатает отдельные итоговые цифры для бассейна и террас. В таблице перечислено то, что показывает план. Все цифры принадлежат застройщику и взяты с изображения поэтажного плана; ни одна из них не является измеренным значением.
| Позиция плана | Напечатанная цифра (м²) | Источник |
|---|---|---|
| Общая закрытая площадь («total close area») | 240 | Поэтажный план |
| Входной этаж | 78 | Поэтажный план |
| Нижний этаж | 162 | Поэтажный план |
| Общая площадь бассейна | 102 | Поэтажный план |
| Площадь бассейна у входа (декоративного) | 53 | Поэтажный план |
| Площадь бассейна на нижнем этаже | 48 | Поэтажный план |
| Общая площадь террас | 90,5 | Поэтажный план |
| Терраса, входной этаж / нижний этаж | 66 / 24,5 | Поэтажный план |
| Спальни (нарисованы три) | 28,3; 23,1; 18,3 (главная) | Поэтажный план |
| Коридор, лестница и холл | 37 | Поэтажный план |
| Прачечная / гардеробная / ванная комната | 18,1 / 9,5 / 13,8 | Поэтажный план |
| Санузлы при двух спальнях | 5,3 и 5,1 | Поэтажный план |
| Спальни и ванные комнаты по карточке объекта | 3 и 2; 105 нетто, 128 брутто | Шаблонная карточка, не используется |
В расчётах ниже используются только эти напечатанные цифры и цена «от». Все результаты рассчитаны по цифрам застройщика и описывают план, а не измеренное здание.
| Показатель | Арифметика | Результат |
|---|---|---|
| Сумма этажей | 78 + 162 | 240 м², совпадает с напечатанным итогом |
| Доля закрытой площади на нижнем этаже | 162 / 240 | 67,5% |
| Сумма террас | 66 + 24,5 | 90,5 м², совпадает с напечатанным итогом |
| Сумма бассейнов | 53 + 48 | 101 м², на один квадратный метр меньше напечатанных 102 м² |
| Террасы относительно закрытой площади | 90,5 / 240 | 37,7% |
| Бассейн относительно закрытой площади | 102 / 240 | 42,5% |
| Три спальни вместе | 28,3 + 23,1 + 18,3 | 69,7 м², или 29,0% закрытой площади |
| Цена «от» за м² закрытой площади | 1 450 000 GBP / 240 | около 6 042 GBP за м² |
| Весь комплекс по цене «от» | 14 × 1 450 000 GBP | 20 300 000 GBP (только арифметика, не стоимость продаж) |
| 35% и 65% от цены «от» | 0,35 × 1 450 000; 0,65 × 1 450 000 | 507 500 GBP и 942 500 GBP |
Из этих цифр следуют три вывода. Во-первых, план одноуровневый: он озаглавлен как план нижнего этажа и содержит три спальни, два санузла, ванную комнату, прачечную и гардеробную, но не показывает ни гостиной, ни кухни. Площадь входного этажа 78 м² приведена только как итог, поэтому жилое пространство невозможно измерить по чему-либо из опубликованного.
Во-вторых, на плане напечатаны термины «close area» и «pool area», но не сказано, измеряется ли закрытая площадь по внутренней или по внешней стороне стен. Карточка объекта разделяет нетто и брутто, что показывает: застройщик знает разницу, поэтому в договоре должно быть указано, какая мера лежит в основе 240 м². Разрыв в один квадратный метр в итоге по бассейну невелик, но он показывает, что итоги на плане не все сверены с их составными частями.
В-третьих, цифра за квадратный метр — лишь приблизительный ориентир. Она делит цену «от» на закрытую площадь единственного нарисованного типа и не учитывает бассейн, террасы и участок, ни один из которых не имеет отдельной цены. Сравнения с другими виллами следует проводить на той же основе. Один план не доказывает, что все виллы одинаковы, поскольку в блоге застройщика упоминаются и отдельно стоящие, и двухквартирные варианты.
Что покупателю следует запросить в письменной форме до любого платежа:
Застройщик указывает для проекта более одного адреса. Страница проектов помещает его в «Эсентепе, Кирения», а турецкая, арабская, русская и персидская версии так же сочетают Эсентепе с Киренией. Страница с описанием открывается словом «Кирения», а в тексте говорится об Edremit, Северный Кипр. Файл знаний застройщика называет местоположение «Edremit, Кирения», а путеводитель по району описывает Edremit как сложившийся район вилл вблизи Кирении и рядом со школами. Каждое утверждение принадлежит самому застройщику.
Код страницы содержит метку на карте с координатами 35,3386 с. ш., 33,2536 в. д.. Википедия помещает Тримити (Trimithi), греческое название Edremit, примерно в точке 35,3286 с. ш., 33,2592 в. д. и сообщает, что оно лежит в 6 км к западу от Кирении (вторичный источник). Метка находится в 1,2 км от этой точки, в 6,2 км к западу от замка Кирении и в 29,9 км к западу от центра деревни Эсентепе (расчёт по формуле гаверсинуса с координатами OpenStreetMap).
Поэтому доказательства говорят в пользу Edremit, а метка «Эсентепе» выглядит как региональный тег застройщика. Покупателю следует считать номер участка в титуле единственным достоверным адресом.
Edremit — официальное поселение. По переписи 2011 года в нём проживало 1 268 человек, и он входил в блок муниципалитета Girne с населением 33 207, который сам входит в общую численность района Girne в 69 163 человека (таблица переписи 3; таблица 1). Закон 15/2022 включает Edremit в число девяти деревень, прикреплённых к муниципалитету Girne (второе приложение).
Тот же закон передаёт объединённому муниципалитету полномочия по выдаче разрешений на строительство для прикреплённых к нему поселений, что делало бы муниципалитет Girne органом выдачи разрешений для участка в Edremit, а муниципалитет Çatalköy-Esentepe — для участка в Эсентепе.
| Место в официальных цифрах | Цифра | Источник и дата |
|---|---|---|
| Edremit, жителей | 1 268 | Перепись 4 декабря 2011 г., таблица 3 |
| Блок муниципалитета Girne (включает Edremit) | 33 207 | Перепись 2011 г., таблица 3 |
| Доля Edremit в этом блоке | 1 268 / 33 207 = 3,8% | Расчёт |
| Деревня Эсентепе / муниципалитет Эсентепе | 1 754 / 2 414 | Перепись 2011 г., таблица 3 (границы до объединения) |
| Район Girne | 69 163 | Перепись 2011 г., таблица 1 |
| Муниципалитет, к которому отнесён Edremit | Муниципалитет Girne (9 деревень) | Закон 15/2022, второе приложение |
| Муниципалитет, к которому отнесено Эсентепе | Çatalköy-Esentepe (6 деревень) | Закон 15/2022 |
Если верна метка «Эсентепе», применимы факты из пакета по Эсентепе: деревня лежит примерно в 23 км к востоку от Кирении на северных предгорьях гор Пентадактилос (Five Finger), а проверка по OpenStreetMap помещает её центр примерно в 1,2 км от ближайшей нанесённой на карту береговой линии (PRIO; вторичный источник). До 1974 года Эсентепе было исключительно грекокипрским, в 1973 году в нём проживало 1 543 человека, поэтому титул там необходимо проверять участок за участком.
Для Edremit это исследование не нашло ни официальной записи, ни записи PRIO о праве собственности до 1974 года. Отсутствие записи не означает чистого результата, и та же проверка по участку применима и здесь.
Здравоохранение — самое наглядное различие в услугах между двумя вариантами. В 2024 году в районе Girne была одна государственная стационарная больница на 72 койки и пять частных стационарных учреждений на 112 коек, а в государственной больнице Dr. Akçiçek работало 189 сотрудников (Статистический ежегодник 2024). Список Министерства здравоохранения от 23 октября 2026 г. по-прежнему называет шесть государственных больниц без New Girne Hospital, планируемой примерно на 148 коек, поэтому это здание здесь не описывается как открытое (список министерства).
В Эсентепе в 2024 году действовал государственный центр здоровья с 8 сотрудниками. От метки на карте до больницы в Кирении примерно 9,7 км по дороге, от Эсентепе — около 26,7 км.
| Ближайшие места и расстояния для Edremit Villas Esentepe | Что это | От центра деревни Эсентепе: по прямой / по дороге, км, мин | От метки застройщика на карте: по прямой / по дороге, км, мин | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Замок Кирении | Старая гавань и центр Кирении | 23,7 / 27,7, 33 | 6,2 / 9,6, 14 | поиск в пакете; маршрут от метки |
| Государственная больница Dr. Akçiçek | Государственная больница, Кирения | 23,4 / 26,7, 31 | 6,5 / 9,7, 13 | Пакет и маршрут от метки |
| Аббатство Беллапаис | Памятник наследия в районе Кирении | 20,9 / 25,6, 31 | 9,9 / 14,0, 20 | Пакет и маршрут от метки |
| Аэропорт Ercan | Аэропорт севера | 22,1 / 40,0, 54 | 30,8 / 53,3, 59 | Пакет и маршрут от метки |
| Никосия (Lefkoşa) | Столица | 27,1 / 55,6, 65 | 20,8 / 35,2, 42 | Пакет и маршрут от метки |
| Аэропорт Ларнаки | Республика Кипр, через пункт пропуска | 52,3 / 86,8, 89 | 61,7 / 84,7, 86 | Пакет и маршрут от метки |
| Старый город Фамагусты (Walled City) | Центральная точка района Фамагусты | 40,4 / 58,7, 57 | 66,9 / 85,6, 81 | Пакет и маршрут от метки |
| Государственная больница Gazimağusa | Государственная больница, Фамагуста | 35,6 / 53,6, 53 | 62,5 / 80,5, 77 | Пакет и маршрут от метки |
| Центр деревни Эсентепе | Деревня | 0 / 0 | 29,9 / 36,1, 42 | Пакет и маршрут от метки |
Расстояния по прямой — это расстояния по формуле гаверсинуса между координатами OpenStreetMap или Википедии. Расстояния по дороге — оценки публичного маршрутизатора OSRM на данных OpenStreetMap без учёта трафика и очередей на границе, рассчитанные 23 октября 2026 г. Столбцы для Эсентепе взяты из пакета фактов; столбцы для метки на карте рассчитаны для этого обзора тем же методом.
Строки по Ларнаке пересекают Зелёную линию, и правительство Великобритании отмечает, что въезд в Республику Кипр через север рассматривается её властями как незаконный въезд (требования FCDO ко въезду).
Ближайшая к Кирении климатическая запись — станция Girne: среднее из двенадцати среднемесячных значений за 2024 год составило 22,0 °C, осадков выпало 510,2 мм; обе цифры относятся к одному году и не являются нормами.
Что касается услуг, мэр Çatalköy-Esentepe заявил 2 июля 2025 г., что в накопительные ёмкости этого муниципалитета поступает недостаточно воды (сообщение прессы), а Cyprus Mail сообщила в декабре 2025 года, что авария на подстанции в августе 2025 года отключила электросеть севера почти на сутки (Cyprus Mail). Сведений, относящихся именно к Edremit, найдено не было, поэтому ни один из этих пунктов не является оценкой данного участка.
Правила о береговой полосе (отступе от моря) в Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК) тоже не найдены, поэтому утверждение застройщика о виде на море ничего не говорит о расстоянии до берега.
Для контекста: другие проекты вилл и апартаментов в Эсентепе представлены на этом сайте, например ESVillas, а страница города Эсентепе собирает объявления по Эсентепе. Это отдельные проекты, и сравнение между ними здесь не проводится.
Вилла, которая будет передана в январе 2028 года, по опубликованному плану застройщика оплачивается поэтапно: 35% при подписании и 65% «until project completion» (до завершения проекта). При цене «от» это 507 500 GBP сразу и 942 500 GBP в ходе строительства, а при сроке в 14–15 месяцев до передачи (расчёт от 23 октября 2026 г. до месяца января 2028 года) большая часть денег выплачивается до того, как передачу можно будет осмотреть.
Суммы и даты этапов не опубликованы, поэтому приведённые ниже меры защиты важнее обычного.
Правительство Великобритании называет повторяющиеся проблемы покупки строящихся объектов на Кипре: юристы, действующие одновременно в интересах продавца и строителя, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением итоговых справок о завершении строительства и титулов, а также ипотека застройщика на землю (руководство FCDO). Каждой из них соответствует запрос, который можно направить до первого платежа.
Согласно действующему декрет-закону (Decree-Law), иностранный покупатель обязан зарегистрировать заверенный гербовой маркой договор купли-продажи в окружном земельном реестре (Land Registry, Tapu) в течение одного месяца и подать заявление на разрешение на покупку в тот же срок, иначе договор автоматически становится недействительным. Вилле также необходим кондоминиумный титул (condominium title) или сервитут (easement) до подачи заявления на разрешение, хотя декрет позволяет подать заявление в течение двух лет при наличии разрешения на строительство или градостроительного одобрения (Planning Approval), если такой титул пока не мог быть оформлен.
Для недостроенного комплекса это исключение, вероятно, будет актуальным, поэтому покупателю следует спросить, каким путём идут 14 вилл (Resmi Gazete (Официальный вестник) 147).
Проверка участка и площади стоит на втором месте. На изображении генплана застройщика показаны 14 пронумерованных участков вдоль внутренних дорог, из которых три участка отмечены красными крестами, не объяснёнными на странице. Эти отметки здесь не толкуются, и наличие объектов не указано. На плане не напечатаны площади участков.
Покупателю нужны номер участка, привязанный к договору, площадь участка по титулу или по съёмке и проверка того, что основание виллы, бассейн и террасы помещаются внутри этого участка.
Пределы приобретения зависят от того, чем является участок. Согласно декрету, иностранец может владеть землёй, соответствующей разрешению на строительство, площадью не более 1 338 м² с одним домом, либо отдельно стоящим домом на участке не более 3 300 м², либо двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами в проекте массовой застройки, или «site» (жилом комплексе). План показывает два уровня — входной и нижний этаж. Граждане государств, признающих ТРСК, могут купить три двухэтажные виллы.
Сводный Закон 52/2008 на сайте mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему содержит более строгий текст Закона 39/2024 — одно имущество на иностранца, а декрет применяется вместо него только пока действует (сводный закон).
Декрет также ограничивает продажу иностранцам жилых проектов в зонах застройки до 80%, что для 14 вилл составляет 11,2 виллы, то есть не более 11 целых вилл, если ограничение применяется к этому комплексу и округляется вниз (расчёт; в пакете не сказано, как министерство округляет).
Перепродажа — последняя проверка. При одном типе виллы и 14 домах продавцу или покупателю почти не с чем сравнивать, а пакет не нашёл ни официального индекса цен на жильё, ни числа продаж, ни числа продаж иностранцам.
Покупателю, который впоследствии продаёт, нужен приобретатель, способный получить разрешение, а продавец, не являющийся торговцем недвижимостью, сталкивается с удержанием налога, которое по формуле Закона о подоходном налоге составляет 20% × (1 − 30%) × 20% = 2,8% от большей из оценочной стоимости и цены (выведено; освобождение может меняться каждый январь). Иностранцы не могут воспользоваться разовым освобождением по этому закону (Закон о подоходном налоге).
| Проверка для строящейся виллы | Что показывают страницы застройщика | Что получить в письменной форме | Официальная опора |
|---|---|---|---|
| Договор и этапы платежей | «35% сразу, 65% до завершения проекта»; графика нет | Суммы по этапам, привязанные к вехам строительства, в договоре | Руководство FCDO о планах платежей, не включённых в договоры |
| Регистрация в течение одного месяца | Не упоминается | Письменное подтверждение, что заверенный договор будет зарегистрирован в окружном земельном реестре | Декрет-закон 89/2026, ст. 8 |
| Кондоминиумный титул или сервитут | Не упоминается | Путь, используемый для 14 вилл, либо разрешение на строительство или градостроительное одобрение, на которые опираются | Закон 52/2008, ст. 8(2); ст. 9 декрета |
| Номер и площадь участка | 14 пронумерованных участков, без площадей | Номер, площадь и схема границ участка, приложенные к договору | Справка земельного реестра (research document) |
| Закрытая площадь, бассейн, террасы | 240 м², 102 м², 90,5 м² на одном плане | Таблица площадей с оговоркой о допуске и корректировкой цены, если построенная площадь меньше | Условие договора |
| Срок передачи | Январь 2028 года; в карточке указано «Key Ready / Resale» | Датированное обязательство по передаче и средство защиты при задержке | Условие договора |
| Ипотека застройщика на землю | Не упоминается | Поиск в земельном реестре, показывающий ипотеки и ограничения, и обязательство о снятии обременения | Руководство FCDO; поиск в земельном реестре |
| Гарантия | Для Edremit не указана | Объём и срок любой структурной гарантии | Условие договора |
| Условия перепродажи | Не упоминаются | Можно ли уступить договор до завершения строительства и какие сборы это влечёт | Условие договора |
Упорядоченная последовательность держит проверки в рабочем порядке:
Покупатели, которые сравнивают правила для вилл по всему острову, могут прочитать «Виллы на продажу на Кипре», где правила севера и юга изложены рядом.
Приведённый ниже порядок следует за движением денег. Он начинается с проверок, которые ничего не стоят, затем переходит к договору, разрешению и передаче права и заканчивается последствиями для вида на жительство. Все правовые пункты приведены по состоянию на 23 октября 2026 г. и зависят от того, что действует Декрет-закон (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete 147, 7 августа 2026 г.). Это декрет Совета министров (Council of Ministers), срок действия которого в 90 дней истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона.
Сводный Закон 52/2008 по-прежнему содержит более строгий текст, и этапы в двух версиях различаются.
Иностранному покупателю необходимо разрешение на покупку от Совета министров, заявление на которое подаётся через Министерство внутренних дел. В состав документов заявления входят ходатайство, информационная форма, копия паспорта, копия титула, план расположения и оригинал справки о несудимости из страны заявителя (список Министерства внутренних дел). Сбор за разрешение равен половине месячного валового минимального размера оплаты труда, то есть 35 446,50 TL при минимальной зарплате 70 893 TL, действующей с 1 июля 2026 г. (выведено).
Официального срока рассмотрения закон не устанавливает.
| Этап | Кто | Срок или время | Источник |
|---|---|---|---|
| 1. Проверить участок и категорию титула | Покупатель и независимый юрист | До любого платежа; запрос о праве собственности в районном управлении Tapu Amirliği | Объявление земельного реестра |
| 2. Проверить пределы для покупателя и ограничение продаж иностранцам | Юрист | До подписания | Декрет-закон 89/2026 |
| 3. Подписать договор купли-продажи и уплатить гербовый сбор | Покупатель и застройщик | Гербовый сбор 0,5% от указанной суммы; платит покупатель, если не согласовано иное | Закон о гербовом сборе |
| 4. Зарегистрировать заверенный договор и подать заявление на разрешение | Покупатель или юрист | В течение 1 месяца, иначе договор недействителен | Декрет-закон 89/2026 |
| 5. Публикация разрешения в Resmi Gazete | Совет министров | Официального срока рассмотрения нет | Декрет-закон 89/2026 |
| 6. Подписать заявление о передаче права | Покупатель и продавец в районном управлении | В течение 1 года после публикации (декрет) или 6 месяцев (текст 39/2024) | Закон 52/2008 |
| 7. Уплатить сборы за передачу права (transfer fees) | Покупатель, продавец по договорённости | В течение 75 рабочих дней (декрет) или 60 (текст 39/2024); тарифы действуют до 5 января 2027 г. | Resmi Gazete 197 |
| 8. Коммунальные услуги и вид на жительство | Покупатель | Подключение воды и электричества ждёт уплаты налогов и сборов; вид на жительство для владельца недвижимости следует за титулом или договором | Положение о видах на жительство |
Тарифы сборов земельного реестра от 7 октября 2026 г. устанавливают 4% за первое имущество иностранца, 5,5% за второе и 6% за третье и действуют по 5 января 2027 г. включительно (Resmi Gazete 197).
В пакете не сказано, применяется ли процент к цене договора или к оценочной стоимости, поэтому расчёт является лишь иллюстрацией: на базе 1 450 000 GBP он даёт 58 000 GBP при 4%, 79 750 GBP при 5,5% и 87 000 GBP при 6% (расчёт). Гербовый сбор 0,5% от 1 450 000 GBP составляет 7 250 GBP, но взимается в лирах по официальному эффективному курсу продажи на дату оформления гербовой маркой.
НДС на жильё с закрытой площадью до 300 м² составляет 5%, и 240 м² ниже этой границы; включает ли цена «от» застройщика НДС, не указано (положение о НДС). Более полная картина расходов приведена в руководстве по расходам на покупку.
Для вида на жительство для владельца недвижимости нужен дом, пригодный для проживания. При наличии титула и общей стоимости недвижимости 300 000 GBP или более Положение предусматривает 10-летнее разрешение без проверки дохода. При наличии только заверенного договора сначала должна быть выплачена треть цены, то есть 483 333 GBP от цены «от» (расчёт), и разрешение выдаётся на 5 лет.
Покупка не даёт гражданства ТРСК, прав ЕС или разрешения, которое признаёт Республика Кипр; о путях см. руководство по гражданству и иммиграции.
Общий контекст для покупателей на Северном Кипре приведён на странице Северного Кипра.
Риски делятся на три группы. Первая — титул: право собственности на многие объекты на севере оспаривается, существуют тысячи требований лиц, перемещённых в 1974 году, а правительство Великобритании говорит, что покупка такого имущества «could have serious financial and legal implications» (может иметь серьёзные финансовые и юридические последствия) (руководство FCDO). Европейский суд (European Court of Justice) в деле Apostolides v Orams постановил, что решение суда Республики Кипр по земле на севере может быть исполнено в других государствах-членах (пресс-релиз CJEU).
Для этих 14 вилл категория титула не указана, а единственная формулировка застройщика, «secure, internationally recognized title deeds», категорией не является.
Вторая группа — качество информации. Страницы застройщика содержат шаблонные карточки, метки, противоречащие сроку передачи в 2028 году, подзаголовок раздела вопросов и ответов, называющий другой проект CC, и статистику проданного процента, которой противоречит карточка объекта. Это ошибки данных, а не доказательство дефекта, но они означают, что договор и приложенные к нему планы — единственная надёжная запись того, что продаётся.
Третья группа — процесс: Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) сообщает о 8 820 поданных заявлениях и 3 787 завершённых на 23 октября 2026 г., а её бюллетень не содержит названий деревень или районов, поэтому разбивки по Edremit или Эсентепе не существует (статистика комиссии). Подробнее — о титулах на Северном Кипре.
Качество строительства — ещё один вопрос для комплекса, который пока не построен. Президент Кипрско-турецкой палаты инженеров и архитекторов заявил в феврале 2023 года, что для сооружений необходимы статические расчёты по сейсмическому регламенту, что при утверждении проекта проверяется сейсмическое соответствие и что муниципалитеты обязаны обеспечивать надзор силами авторов проектов (сообщение Yeniduzen; вторичный источник). Покупатель может запросить утверждённый конструктивный проект и имя надзорного инженера.
| Документ или проверка | Где получить | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Справка земельного реестра (запрос о праве собственности) | Районное управление Tapu Amirliği по месту участка | Показывает зарегистрированного владельца, ипотеки и ограничения | Объявление земельного реестра |
| Категория титула (турецкий, обменный, другой) и владелец до 1974 года | Земельный реестр и юрист | Обменная или подаренная земля несёт риск реституции по руководству Великобритании | Руководство FCDO |
| Разрешение на строительство и утверждённые планы | Выдавший муниципалитет (Girne или Çatalköy-Esentepe) | Подтверждает, что можно строить, и утверждённые площади | Закон 15/2022 |
| Кондоминиумный титул или сервитут | Земельный реестр | Требуется до подачи заявления на разрешение, с двухлетним исключением | Декрет-закон 89/2026 |
| Документы для разрешения на покупку | Министерство внутренних дел, отдел недвижимого имущества | Без разрешения передачу права завершить нельзя | Список Министерства внутренних дел |
| Справка по налогам и коммунальным услугам | Налоговый департамент и коммунальные службы | Подключения ждут уплаты налогов и сборов | Декрет-закон 89/2026 |
| Независимый юрист | Районная коллегия адвокатов | Руководство Великобритании предупреждает о юристах, действующих в интересах обеих сторон | Руководство FCDO |
Даты сборов и декрета добавляют риск по времени. Если парламент не примет декрет примерно к 5 ноября 2026 г., единственным действующим текстом может оказаться более строгий сводный текст, а тарифы сборов земельного реестра перестанут действовать после 5 января 2027 г., если их не продлят. Обе даты наступают раньше срока передачи в январе 2028 года, поэтому договор, подписанный сейчас, может быть исполнен уже по другим правилам. Покупателям следует попросить юриста указать в письменной форме, из какой версии исходит его консультация.
В таблице перечислены все десять объявлений CC на этом сайте в том виде, в каком их описывают страницы застройщика на 23 октября 2026 г. Цены «от» взяты со страницы проектов застройщика, а прочерк означает, что застройщик не публикует цену. Читаемая страница выделена жирным шрифтом и не имеет ссылки.
| Проект (CC) | Статус по публикациям | Объектов по публикациям | Район по публикациям | Типы объектов по публикациям | Цена «от» (страница проектов) |
|---|---|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe | Ongoing; декабрь 2026 г. (персидская страница: готов) | 400 (450 в карточке на главной странице) | Эсентепе | Виллы 5+1 и 3+1, апартаменты 1+1, бунгало, садовые апартаменты, лофт-пентхаусы 2+1 | 154 950 GBP |
| Bahamas Homes Esentepe | В списке как ongoing; срок передачи «Ready to Move In» | 440 (700 на главной странице; фазы II и III: 284 + 304) | Эсентепе | Апартаменты, виллы на пляже и у моря, эко-дом 2+1 | 94 950 GBP |
| Hawaii Homes Esentepe | В списке как ongoing; «Ready to Move In» | 450 (490 на главной странице) | Эсентепе | Студии в 22 блоках, лофт-пентхаусы 1+1 и 2+1, 10 вилл | 99 950 GBP |
| Phuket Wellness Resort Esentepe | Ongoing; март 2027 г. (турецкая страница: готов) | 650 | Эсентепе | 1+1, 2+1, пентхаусы-студии, виллы 2+1, виллы 6+1 и 3+1 | 144 950 GBP |
| Edremit Villas Esentepe (эта страница) | Ongoing; январь 2028 г. | 14 вилл | Эсентепе, Кирения (текст: Edremit) | Виллы, нарисован один тип | 1 450 000 GBP |
| Maldives Homes Esentepe | Завершён; 4-й квартал 2025 г.; «Sold Out» | 120 (статистика) или 55 (текст) | Побережье Эсентепе | 10 вилл и апартаменты 1+1, 2+1, 3+1 | – |
| Pearl Island Esentepe | «Ready to Move In» | 156 студий (в статистике указано 80) | Эсентепе (нижний колонтитул: Bahçeli — населённый пункт близ Кирении, Кирения) | Студии по 35 м² | 220 000 GBP (ещё две цены на его страницах) |
| Mykonos Homes Esentepe | Завершён; «Resale Only» | 80 (8 вилл, 72 апартамента) | «Seafront, Karpaz Gate» (у моря; Karpaz Gate — название местности) | Виллы 3+1; апартаменты 1+1, 2+1, 3+1 | – |
| Moonlight Villas Esentepe | «Resale Only» | 6 вилл (в статистике указано 80) | Эсентепе | Трёхспальные двухуровневые виллы | – |
| Idyll Homes Esentepe | «Resale Only» | Не указано (7 блоков) | Эсентепе | Апартаменты 1+1 и 2+1 в двухэтажных блоках | – |
По цифре «от» этот комплекс — самый дорогой в группе: 1 450 000 GBP за виллу, тогда как студии и апартаменты начинаются от 94 950 GBP до 220 000 GBP. По опубликованному числу объектов меньше только Moonlight Villas. Это единственный проект CC со сроком передачи в 2028 году, и метка его расположения противоречит его собственному тексту, как показывают также записи по Pearl Island и Mykonos.
Четыре проекта CC помечены застройщиком как «Resale Only» или «Sold Out», и по этим объектам покупатель имел бы дело с владельцами, а не с застройщиком.
Сравнение носит описательный характер. Число объектов, статусы и цены у застройщика различаются между главной страницей, страницей проектов и страницами с описанием по ряду проектов, и ни одна из десяти страниц не считается лучше или хуже другой. Объявления, построенные главным образом вокруг вилл, — это данное объявление и Moonlight Villas, и только у этих двух есть поэтажный план виллы с напечатанными площадями, так что это единственная пара, размеры которой можно сравнить на одинаковой основе.
Cyprus Constructions описывает себя на странице About Us как «профессионального застройщика, предлагающего качественную недвижимость на Северном Кипре» и сообщает, что её сотрудники консультируют по недвижимости на продажу на Северном Кипре. Та же страница печатает «28+ лет в отрасли», «2000+ сданных объектов», «60+ национальностей среди клиентов» и «24+ награды». Это маркетинговые цифры застройщика, а не проверенные утверждения.
Подзаголовок самой страницы говорит «более десяти лет», нижний колонтитул — «более 20 лет», и ни одна награда не названа ни на одной из прочитанных страниц.
Профиль компании сообщает, что компания базируется на Северном Кипре и работает в Кирении, Bahçeli, Эсентепе и Фамагусте, с жилыми, курортными и инвестиционными проектами, и называет основными направлениями виллы, апартаменты курортного типа, застройку на берегу моря и инвестиционную недвижимость. Ни один из десяти проектов CC на этом сайте не находится в Фамагусте, так что это утверждение не описывает рассматриваемый здесь проект. На сайте также перечислены родственные бренды в сфере аренды, ресторанов и приложения, которые не входят в это объявление.
Прочитанные страницы не публикуют ни регистрационного номера компании, ни имени директора или члена команды. Адрес в нижнем колонтитуле — адрес Pearl Island Homes, Bahçeli, Кирения, который также является единственным показанным адресом головного офиса. Файл знаний бренда добавляет оговорку, что доход от аренды и рост стоимости капитала «not guaranteed» (не гарантируются), а в FAQ проектов не описаны никакие фиксированные условия аренды. Покупателю следует подтвердить юридическое лицо, подписывающее договор, и лицо, которое владеет землёй.
Edremit Villas Esentepe — это проект из 14 вилл, который Cyprus Constructions (CC) указывает в районе Кирения (Girne) со сроком передачи в январе 2028 года и ценой от 1 450 000 GBP на странице проектов застройщика. Страница проектов помещает его в «Эсентепе, Кирения», тогда как текст страницы с описанием и файл знаний застройщика называют Edremit близ Кирении. Категория титула и наличие объектов не опубликованы.
Собственные утверждения застройщика противоречат друг другу. Метка на карте в коде его страницы лежит примерно в 6 км к западу от замка Кирении и примерно в 30 км к западу от деревни Эсентепе (расчёт) и примерно в 1,2 км от координат Edremit в Википедии. Покупателю следует получить номер участка, проверить его в окружном земельном реестре и спросить, какой муниципалитет выдал разрешение на строительство, поскольку муниципалитет Girne и муниципалитет Çatalköy-Esentepe — разные органы.
Застройщик печатает на поэтажном плане виллы закрытую площадь 240 м², складывающуюся из 78 м² на входном этаже и 162 м² на нижнем этаже, с 102 м² бассейна и 90,5 м² террас. Карточка объекта показывает 105 м² нетто и 128 м² брутто с двумя ванными комнатами; это шаблонные значения, повторяющиеся на других страницах CC, и на них нельзя полагаться.
Площадь участка не опубликована, и к договору следует приложить таблицу площадей.
Застройщик показывает одну цифру, «от 1 450 000 GBP», на странице проектов, в строке верхнего блока и в единственной карточке объекта (прочитано 23 октября 2026 г.). Прайс-листа по отдельным виллам нет. Если разделить её на закрытую площадь по плану 240 м², получается около 6 042 GBP за м² (расчёт по цифрам застройщика). План платежей указан как 35% сразу и 65% до завершения проекта, без дат этапов. Налоги и сборы оплачиваются дополнительно и изложены выше.
Страница с описанием указывает январь 2028 года во всех языковых версиях, то есть примерно через 14–15 месяцев после 23 октября 2026 г. (расчёт, только месяц). В карточке объекта на той же странице стоит текст «Key Ready / Resale», а метка в верхнем блоке гласит «Ready to Move In»; обе встречаются на каждой странице проекта CC. Покупателю следует запросить датированное обязательство по передаче в договоре со средством защиты на случай нарушения срока, а не полагаться на метку статуса.
Да, с разрешением на покупку от Совета министров. По Декрет-закону 89/2026 (Resmi Gazete 147, 7 августа 2026 г.), действующему на 23 октября 2026 г. и теряющему силу примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его, иностранец может владеть домом на земле площадью до 3 300 м² либо двумя двухэтажными виллами в комплексе («site»), а граждане признающих государств — тремя. Сводный Закон 52/2008 по-прежнему показывает одно имущество. Жилые проекты можно продавать иностранцам до 80%.
Застройщик этого не сообщает. В его разделе вопросов и ответов сказано лишь, что недвижимость поставляется с «secure, internationally recognized title deeds», что категорией не является. Категории, используемые на рынке, такие как турецкий титул или обменный титул, различаются по риску, а правительство Великобритании предупреждает об обменной или подаренной земле, которая до 1974 года принадлежала грекам-киприотам. Покупателю следует запросить номер участка и получить справку земельного реестра (research document) до оплаты.
По состоянию на 23 октября 2026 г.: гербовый сбор 0,5% от суммы договора, сборы земельного реестра 4%, 5,5% или 6% за первое, второе или третье имущество иностранца (действуют до 5 января 2027 г.) и НДС 5% на жильё с закрытой площадью до 300 м², а выше этой площади — 10%. Применяется ли НДС к этой продаже и включает ли его цена, не указано.
Годовой налог на недвижимое имущество рассчитывается по таблице ставок за м²; последняя найденная — таблица 2025 года.
Покупка не даёт гражданства. После неё может последовать вид на жительство для владельца недвижимости: при наличии титула и недвижимости стоимостью 300 000 GBP или более Положение от 5 октября 2026 г. даёт 10-летнее разрешение без проверки дохода, а при наличии заверенного договора — 5-летнее разрешение после выплаты трети цены. Обычная натурализация в ТРСК требует пяти лет непрерывного проживания, и инвесторов могут принять по решению Совета министров.
Республика Кипр не признаёт разрешения, выданные на севере, поэтому прав ЕС они не дают.
Программа аренды и доходность для вилл не публикуются, а файл знаний бренда CC отказывается от обещаний дохода и роста стоимости. Сдача на срок не более 60 дней требует регистрации в Департаменте планирования туризма (Tourism Planning Department) и разрешения на эксплуатацию по Закону о домах отдыха (Holiday Houses Law). Доход от аренды облагается удержанием налога 10%, которое для физических лиц является окончательным налогом. Расходы на страхование, содержание бассейна и управление не публикуются, и их следует запросить.
Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
