ماشین‌حساب مالیات ملک در ترکیه ۲۰۲۶: هزینه خرید، مالیات سالانه، اجاره و فروش

این ماشین‌حساب مالیات ملک در ترکیه برآورد می‌کند که خرید یک خانه در ترکیه علاوه بر قیمت آن چه هزینه‌هایی دارد، نگهداری ملک در هر سال چقدر هزینه می‌برد، درآمد اجاره چگونه مالیات می‌شود و فروش ملک چه مالیاتی به‌دنبال می‌آورد. این ابزار از نرخ‌ها و آستانه‌های سال ۲۰۲۶ استفاده می‌کند که در ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ از منابع رسمی و حرفه‌ای ترکیه بررسی شده‌اند؛ فهرست این منابع به‌همراه تاریخ‌هایشان در پایین صفحه آمده است. قیمت را به لیر، دلار آمریکا یا یورو وارد کنید، نوع فروشنده و مشخصات ساختمان را انتخاب کنید تا ارقام هم‌زمان با تایپ شما به‌روز شوند.

نحوهٔ استفاده از ماشین‌حساب مالیات ملک در ترکیه

این ماشین‌حساب چهار زبانه دارد و هر زبانه برای لحظه‌ای متفاوت از عمر یک ملک طراحی شده است. زبانهٔ اول، هزینه‌های خرید، هزینه‌های یک‌باره پیرامون خرید را جمع می‌زند: عوارض سند مالکیت، کارمزد خدمات اداره ثبت، مالیات بر ارزش افزوده در خانهٔ نوساز، مالیات تمبر قرارداد عادی، حق دفترخانه، کمیسیون مشاور املاک، گزارش ارزش‌گذاری ویژهٔ خارجی‌ها و نخستین سال بیمهٔ اجباری زلزله. زبانهٔ دوم، هزینه‌های سالانه، مالیات سالانهٔ ملک، مالیات پاکیزگی محیط که همراه با قبض آب دریافت می‌شود، مالیات مسکن گران‌قیمت که فقط در بالاترین سطح بازار اعمال می‌شود و حق بیمهٔ سالانهٔ زلزله را نشان می‌دهد. زبانهٔ سوم مالیات بر درآمد اجاره را برآورد می‌کند. زبانهٔ چهارم مالیات سود حاصل از فروش ملک را در صورتی که ظرف پنج سال فروخته شود برآورد می‌کند.

مبالغ به همان ارزی وارد می‌شوند که در بالای صفحه انتخاب شده است. نرخ‌های ارز به‌طور پیش‌فرض همان نرخ‌های فروش ارز بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) در ۹ اکتبر ۲۰۲۶ است که ۴۹٫۲۱۶۰ لیر در برابر دلار آمریکا و ۵۵٫۲۱۰۵ لیر در برابر یورو بود. هر دو فیلد قابل ویرایش‌اند تا اگر بخواهید نرخ دیگری را امتحان کنید، برای مثال نرخ بانک خودتان در روز پرداخت، بتوانید آن را وارد کنید.

برخی ورودی‌ها به‌جای یک عدد واحد به‌صورت بازه منتشر می‌شوند. کارمزد خدمات اداره ثبت مبلغ پایه‌ای است که در ضریبی ضرب می‌شود و هر منطقه این ضریب را بین ۰٫۳۰ و ۳٫۰۰ تعیین می‌کند، و هزینهٔ گزارش ارزش‌گذاری برای خریدار خارجی طبق تعرفهٔ هیئت بازار سرمایه، با احتمال افزایش برای خارجی‌ها، اعلام می‌شود. به همین دلیل ماشین‌حساب در کادرهای نتیجه و در همان ردیف‌های جدول یک بازه نشان می‌دهد. اگر ضریب منطقهٔ خود را می‌دانید، آن را وارد کنید تا بازه به یک رقم واحد تبدیل شود.

نتایج برآوردهایی برای جهت‌یابی هستند. این نتایج سمت خریدار را در یک معامله پوشش می‌دهند و شامل هزینه‌های وام مسکن، حق‌الزحمهٔ حقوقی که به‌طور خصوصی توافق می‌شود، شارژ ساختمان، کارهای دکوراسیون داخلی یا مالیات‌های کشور محل اقامت شما نمی‌شوند. فروشنده تعهدات جداگانه‌ای دارد، از جمله سهم ۲٪ خود از عوارض سند مالکیت.

مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در ترکیه در یک نگاه (نرخ‌های بررسی‌شده در ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶)

عوارض سند مالکیت (tapu harcı): ۲٪ برای خریدار، ۲٪ برای فروشنده

عوارض سند مالکیت (tapu harcı) مهم‌ترین مالیات در یک خرید دست‌دوم عادی در ترکیه است. طبق قانون، ۲٪ ارزش مشمول بر عهدهٔ خریدار و ۲٪ بر عهدهٔ فروشنده است که در مجموع ۴٪ می‌شود. در عمل گاهی طرفین توافق می‌کنند که خریدار هر دو سهم را بپردازد و ماشین‌حساب این حالت را به‌عنوان گزینهٔ دوم ارائه می‌دهد. نرخ ۲٪ برای هر طرف در راهنمایی هم ذکر شده است که اداره کل ثبت املاک و کاداستر (TKGM) برای خریداران خارجی منتشر می‌کند.

مبنای محاسبه صرفاً قیمت درج‌شده در قرارداد نیست. قانون ۷۵۶۶ که در ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، صراحتاً می‌گوید عوارض بر اساس ارزش اعلام‌شدهٔ فروش محاسبه می‌شود، اما نه کمتر از ارزش مالیاتی ملک نزد شهرداری. گزارش‌هایی دربارهٔ همین قانون می‌گویند جریمهٔ اعلام ارزش کمتر از واقع به ۱۰۰٪ افزایش یافته است. برای خریدار خارجی بررسی دیگری هم وجود دارد، چون قیمت اعلام‌شده نمی‌تواند کمتر از ارزش مندرج در گزارش ارزش‌گذاری باشد. در ماشین‌حساب، فیلد «ارزش مالیاتی شهرداری» اختیاری است: آن را خالی بگذارید تا از قیمت استفاده شود، یا رقم شهرداری خود را وارد کنید تا مبلغ بالاتر از این دو، مبنای محاسبه قرار گیرد.

اداره ثبت برای هر معامله کارمزد خدمات ثابت جداگانه‌ای هم دریافت می‌کند. برای سال ۲۰۲۶ شاخص پایه ۲٬۲۲۷ TL است که در یک ضریب محلی از ۰٫۳۰ تا ۳٫۰۰ ضرب می‌شود. برای یک آپارتمان این رقم بازه‌ای از حدود ۶۶۸ TL تا ۶٬۶۸۱ TL به دست می‌دهد. خود تعرفهٔ TKGM به شکل اصلی‌اش در دسترس نبود، بنابراین این شاخص از صفحات دفاتر حقوقی گرفته شده که تعرفه را نقل می‌کنند و در ماشین‌حساب به‌صورت یک بازهٔ تقریبی نشان داده می‌شود.

بنابراین در خریدی به مبلغ ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ TL، یعنی حدود ۱۰۱٬۶۰۰ USD با نرخ ۹ اکتبر، خریدار عوارض سند مالکیت ۱۰۰٬۰۰۰ TL و کارمزد خدمات تا سقف ۶٬۶۸۱ TL می‌پردازد. فروشنده نیز بر همان مبنا ۱۰۰٬۰۰۰ TL دیگر می‌پردازد.

مالیات بر ارزش افزوده در خانهٔ نوساز در ترکیه: ۱۰٪ و ۲۰٪

مالیات بر ارزش افزوده (KDV) زمانی اعمال می‌شود که فروشنده سازنده یا مشمول دیگری باشد که یک خانهٔ نوساز تحویل می‌دهد. برای خانه‌هایی که پروانهٔ ساخت آن‌ها پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲ صادر شده، نشریات و ناشران مالیاتی ترکیه نرخ را ۱۰٪ برای ۱۵۰ m² نخست زیربنای خالص و ۲۰٪ برای بخش مازاد بر آن توصیف می‌کنند، که بر پایهٔ مصوبهٔ ریاست‌جمهوری ۷۳۴۶ مورخ ۷ ژوئیه ۲۰۲۳ است. پله‌های سال ۲۰۲۲ یعنی ۸٪ و ۱۸٪ هم‌زمان با سایر نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده به ۱۰٪ و ۲۰٪ رسید. زیربنای خالص همان متراژ قابل استفاده طبق تعریف بخشنامهٔ مالیات بر ارزش افزوده است، نه زیربنای ناخالص فروش.

این نرخ به‌صورت ترکیبی اعمال می‌شود، نه بر یک بازهٔ واحد از قیمت. برای واحدی با ۱۸۰ m² زیربنای خالص، ۱۵۰/۱۸۰ قیمت مشمول ۱۰٪ و ۳۰/۱۸۰ آن مشمول ۲۰٪ است، بنابراین نرخ ترکیبی ۱۱٫۶۷٪ می‌شود. برای واحدی با ۱۵۰ m² یا کمتر، کل قیمت مشمول ۱۰٪ است. ماشین‌حساب این ترکیب را با زیربنای خالصی که وارد می‌کنید اعمال می‌کند. فهرست قیمت سازندگان از نظر شمول مالیات بر ارزش افزوده در قیمت اعلام‌شده با هم تفاوت دارند، به همین دلیل ماشین‌حساب به شما اجازه می‌دهد انتخاب کنید: اگر مالیات بر ارزش افزوده در قیمت لحاظ شده باشد، مبلغ آن به‌عنوان بخشی از همان قیمت نشان داده می‌شود؛ اگر لحاظ نشده باشد، روی قیمت اضافه می‌گردد.

در خرید دست‌دوم از شخص حقیقی که مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست، این مالیات اعمال نمی‌شود. در آن حالت عوارض سند مالکیت مهم‌ترین هزینهٔ انتقال است.

یک معافیت برای برخی خریداران خارجی وجود دارد. طبق ماده‌ای از قانون مالیات بر ارزش افزوده که به تحویل مسکن به غیرمقیمان مربوط است، نخستین تحویل از سوی سازنده می‌تواند با نرخ ۰٪ مالیات بر ارزش افزوده انجام شود، به شرط آنکه خریدار یک فرد خارجی غیرمقیم باشد، دست‌کم نیمی از قیمت پیش از تاریخ فاکتور و باقی آن ظرف یک سال به‌صورت ارز خارجی وارد کشور شود و سند مالکیت دارای قید ممنوعیت فروش به مدت سه سال باشد. اگر خانه زودتر فروخته شود، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت‌نشده به‌همراه بهرهٔ تأخیر مطالبه می‌شود. خریدهای دست‌دوم مشمول این معافیت نیستند. این شرایط از یک خلاصهٔ دفتر حقوقی مورخ فوریه ۲۰۲۴ گرفته شده و ماشین‌حساب معافیت را به‌صورت یک کلید در نظر می‌گیرد که به‌طور پیش‌فرض خاموش است. در جایی که قیمت اعلام‌شده شامل مالیات بر ارزش افزوده است و کلید روشن باشد، ماشین‌حساب از قیمت بدون مالیات بر ارزش افزوده استفاده می‌کند.

نرخ ۱٪ نیز برای خانه‌هایی در پروژه‌های نوسازی شهری در مناطق پرخطر یا ذخیره، تا ۱۵۰ m² زیربنای خالص، وجود دارد. این نرخ برای خریداران خارجی رایج نیست و در ماشین‌حساب مدل‌سازی نشده است.

مالیات تمبر، حق دفترخانه، کمیسیون مشاور املاک و گزارش ارزش‌گذاری

مالیات تمبر بر قراردادهای خرید و فروشی که به‌شکل عادی (غیرنوتری) امضا می‌شوند، به‌میزان ۹٫۴۸ در هزار مبلغ قرارداد اخذ می‌شود و سقف آن برای یک سند واحد در سال ۲۰۲۶ برابر ۲۹٬۱۱۵٬۹۶۱٫۱۰ TL است. قرارداد به‌شکل رسمی نزد دفترخانه یا وعدهٔ فروش نوتری مشمول مالیات تمبر نسبی نیست. همهٔ امضاکنندگان در برابر اداره مالیات مسئولیت تضامنی دارند و قرارداد معمولاً هزینه را بر عهدهٔ خریدار می‌گذارد. ماشین‌حساب مالیات تمبر را به‌طور پیش‌فرض صفر می‌گذارد و هنگامی که کادر قرارداد عادی علامت زده شود آن را اضافه می‌کند.

تعرفهٔ دفاتر اسناد رسمی برای سال ۲۰۲۶ حق دفترخانه برای قرارداد خرید و فروش نوتری را ۱ در هزار ارزش، با حداقل ۵۰۰ TL و حداکثر ۴٬۰۰۰ TL تعیین کرده است. سایر اقلام دفترخانه، مانند ترجمه به ازای هر صفحه ۶۶۷٫۶۷ TL، در تعرفه جداگانه قیمت‌گذاری شده‌اند. حق‌الزحمهٔ مترجمان رسمی بیرون از دفترخانه و هزینهٔ وکالت‌نامهٔ عام متفاوت است و بازهٔ منتشرشدهٔ قابل اتکایی برای آن‌ها پیدا نشد، بنابراین ماشین‌حساب یک فیلد آزاد برای سایر هزینه‌ها دارد که می‌توانید با استعلام‌های خودتان پر کنید.

کمیسیون مشاور املاک طبق آیین‌نامه در مجموع حداکثر ۴٪ قیمت فروش است و ۲۰٪ مالیات بر ارزش افزوده بر این کارمزد اضافه می‌شود؛ به‌طور پیش‌فرض بین فروشنده و خریدار مساوی تقسیم می‌شود، یعنی هر کدام ۲٪. ماشین‌حساب درصد کمیسیون و سهم خریدار را به‌عنوان ورودی می‌گیرد و مالیات بر ارزش افزوده کارمزد را به آن اضافه می‌کند.

خریداران خارجی به گزارش ارزش‌گذاری از یک شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز نیاز دارند که از طریق سامانهٔ WebTapu اداره ثبت املاک درخواست می‌شود. حداقل تعرفهٔ هیئت بازار سرمایه برای سال ۲۰۲۶ برای واحدی تا ۲۵۰ m² زیربنای ناخالص ۱۷٬۶۲۲ TL و برای ۲۵۱ تا ۵۰۰ m² برابر ۲۰٬۲۱۷ TL است، پیش از مالیات بر ارزش افزوده. گزارش خبری که رسانه‌های ترکیه به آن استناد کرده‌اند می‌گوید گزارش‌های مربوط به خارجی‌ها با دو برابر تعرفه، یعنی حدود ۳۵٬۲۴۴ TL، دریافت می‌شود و ماشین‌حساب بر همین اساس گزارش را به‌صورت بازه‌ای از حدود ۲۱٬۱۵۰ TL تا ۴۲٬۳۰۰ TL با احتساب ۲۰٪ مالیات بر ارزش افزوده نشان می‌دهد. اعتبار این گزارش سه ماه است.

از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ سامانهٔ پرداخت امن برای فروش ملکی که بخشی از قیمت آن به‌صورت نقد، حواله یا انتقال الکترونیکی وجه پرداخت می‌شود اجباری می‌گردد. کارمزد استفاده از مبلغی که به فروشنده پرداخت می‌شود کسر می‌شود. مبلغ آن و شیوهٔ تسهیم آن در زمان نگارش منتشر نشده بود، بنابراین ماشین‌حساب این مورد را به‌عنوان «به‌زودی اعلام می‌شود» فهرست می‌کند.

بیمهٔ اجباری زلزله (DASK)

بیمه‌نامهٔ DASK شرط انتقال سند مالکیت برای ساختمان‌هاست. حق بیمه برابر است با سرمایهٔ بیمه ضرب در نرخ تعرفه در هزار. سرمایهٔ بیمه برابر است با بهای واحد هر متر مربع برای نوع ساختمان ضرب در زیربنای ناخالص و دارای سقف است. برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند، بهای واحد برای بتن مسلح ۱۲٬۰۳۹ TL به ازای هر m² و برای سایر سازه‌ها ۸٬۰۲۶ TL به ازای هر m² است و حداکثر سرمایهٔ بیمه ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ TL است. DASK بهای واحد را ماهانه با شاخص قیمت تولیدکننده به‌روز می‌کند، بنابراین این رقم از ماهی به ماه دیگر تغییر می‌کند.

برای یک آپارتمان بتن مسلح با ۱۲۰ m² زیربنای ناخالص در گروه III، سرمایهٔ بیمه ۱۲٬۰۳۹ × ۱۲۰ = ۱٬۴۴۴٬۶۸۰ TL است و حق بیمه برابر ۱٬۴۴۴٬۶۸۰ × ۲٫۱۳ در هزار، یعنی حدود ۳٬۰۷۷ TL می‌شود. مثال خود DASK برای یک آپارتمان بتن مسلح ۱۰۰ m² برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند، از حدود ۸۷۹ TL در گروه VII تا ۳٬۳۹۵ TL در گروه I را در بر می‌گیرد. بیمه‌نامه هر سال تمدید می‌شود، بنابراین همین مبلغ دوباره در زبانهٔ هزینه‌های سالانه می‌آید.

مالیات سالانهٔ ملک در ترکیه (emlak vergisi) در سال ۲۰۲۶

مالیات ملک بر ارزش مالیاتی ملک نزد شهرداری اخذ می‌شود که از ارزش‌های واحد رسمی تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت بازار است. نرخ‌های پایه ۰٫۱٪ برای ساختمان‌های مسکونی، ۰٫۲٪ برای سایر ساختمان‌ها، ۰٫۱٪ برای زمین کشاورزی و ۰٫۳٪ برای زمین‌های ساختمانی است. در محدودهٔ شهرداری‌های کلان‌شهری و مناطق مجاور آن‌ها نرخ‌ها دو برابر می‌شود که ۰٫۲٪ برای خانه، ۰٫۴٪ برای سایر ساختمان‌ها و ۰٫۶٪ برای زمین‌های ساختمانی به دست می‌دهد. این مالیات در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود، قسط اول بین ماه‌های مارس و مه و قسط دوم در نوامبر. در سال ۲۰۲۶ مهلت قسط اول ۱ ژوئن گزارش شد، چون ۳۱ مه یکشنبه بود، و قسط دوم تا ۳۰ نوامبر سررسید دارد.

برای سال ۲۰۲۶ ارزش مالیاتی طبق قانون ۷۵۶۶ به مضربی از ارزش سال ۲۰۲۵ محدود شده است و از ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ قرار است ارزش‌های مالیاتی هر سال به‌جای نصف، به‌اندازهٔ کامل نرخ ارزیابی مجدد افزایش یابند. منابع در این باره که سقف سال ۲۰۲۶ دو برابر است یا سه برابر ارزش سال ۲۰۲۵ اختلاف نظر دارند، به همین دلیل ماشین‌حساب به‌جای مدل‌سازی سقف، ارزش مالیاتی واقعی شما را از اخطاریهٔ شهرداری می‌گیرد. نرخ ارزیابی مجدد سال ۲۰۲۷ پس از انتشار شاخص قیمت تولیدکننده در اکتبر اعلام می‌شود.

مالیات مسکن گران‌قیمت از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ بر خانه‌هایی با ارزش مالیاتی بیش از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ TL اعمال می‌شود که با نرخ ۹ اکتبر حدود ۳۶۰٬۰۰۰ USD است. این مالیات ۰٫۳٪ بخشی است که بین ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ و ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ TL قرار دارد، سپس ۲۶٬۵۶۸ TL به‌علاوهٔ ۰٫۶٪ بخشی که بین ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ و ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ TL است، و سپس ۷۹٬۷۱۶ TL به‌علاوهٔ ۱٫۰٪ بخشی که از ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ TL بیشتر است. فقط بالاترین سطح بازار به این رقم می‌رسد، چون ارزش‌های مالیاتی معمولاً از قیمت‌ها پایین‌تر است.

مالیات پاکیزگی محیط (çevre temizlik vergisi) همراه با قبض آب برای خانه‌های دارای کنتور آب شهرداری دریافت می‌شود. در سال ۲۰۲۶ این مالیات در شهرداری‌های کلان‌شهری به ازای هر متر مکعب ۴٫۰۰ TL و در سایر جاها ۳٫۰۰ TL است، بنابراین خانواری که در یک شهرداری کلان‌شهری ماهانه ۱۵ m³ مصرف می‌کند، ماهانه ۶۰ TL می‌پردازد.

مثال‌های عملی با ماشین‌حساب

مثال ۱: یک آپارتمان دست‌دوم به قیمت ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ TL

یک خریدار آپارتمانی بتن مسلح با ۱۲۰ m² در گروه خطر III را از یک شخص حقیقی به قیمت ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ TL، حدود ۱۰۱٬۶۰۰ USD، می‌خرد. عوارض سند مالکیت ۱۰۰٬۰۰۰ TL است، کارمزد خدمات با بالاترین ضریب ۶٬۶۸۱ TL، حق بیمهٔ DASK سال اول حدود ۳٬۰۷۷ TL و گزارش ارزش‌گذاری ویژهٔ خارجی‌ها با احتساب مالیات بر ارزش افزوده از ۲۱٬۱۴۶ TL تا ۴۲٬۲۹۳ TL. مجموع هزینه‌های اضافی از ۱۳۰٬۹۰۵ TL تا ۱۵۲٬۰۵۱ TL است که ۲٫۶۲٪ تا ۳٫۰۴٪ قیمت می‌شود. در این مثال نه مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد و نه مالیات تمبر، و فروشنده عوارض سند مالکیت جداگانهٔ ۱۰۰٬۰۰۰ TL می‌پردازد.

مثال ۲: یک خانهٔ نوساز به قیمت ۴۲۰٬۰۰۰ USD با احتساب مالیات بر ارزش افزوده

یک خریدار آپارتمانی نوساز با ۱۴۰ m² زیربنای خالص و ۱۶۵ m² زیربنای ناخالص را از یک سازنده به قیمت ۴۲۰٬۰۰۰ USD می‌خرد که با نرخ ۹ اکتبر برابر ۲۰٬۶۷۰٬۷۲۰ TL است. قیمت اعلام‌شده شامل مالیات بر ارزش افزوده ۱۰٪ است، بنابراین ۱٬۸۷۹٬۱۵۶ TL از قیمت، مالیات بر ارزش افزوده است. عوارض سند مالکیت ۲٪ از ۲۰٬۶۷۰٬۷۲۰ TL یعنی ۴۱۳٬۴۱۴ TL است، کارمزد خدمات تا ۶٬۶۸۱ TL، حق بیمهٔ DASK در گروه II حدود ۴٬۹۸۶ TL و گزارش ارزش‌گذاری از ۲۱٬۱۴۶ TL تا ۴۲٬۲۹۳ TL. هزینه‌های اضافی روی قیمت حدود ۴۴۶٬۲۰۰ TL تا ۴۶۷٬۴۰۰ TL یا ۲٫۱۶٪ تا ۲٫۲۶٪ می‌شود. با حدود ۴۲۰٬۰۰۰ USD، قیمت بالاتر از سطح ۴۰۰٬۰۰۰ USD است که برای شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری به کار می‌رود و الزامات خاص خود را دارد که در ادامه شرح داده شده است.

اگر خریدار واجد معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خریدار خارجی باشد و فهرست قیمت با احتساب مالیات بر ارزش افزوده اعلام شده باشد، قیمت بدون مالیات بر ارزش افزوده برابر ۲۰٬۶۷۰٬۷۲۰ ÷ ۱٫۱۰ یعنی ۱۸٬۷۹۱٬۵۶۴ TL است. در این صورت عوارض سند مالکیت ۳۷۵٬۸۳۱ TL می‌شود و هزینه‌های اضافی حدود ۴۰۸٬۶۰۰ TL تا ۴۲۹٬۸۰۰ TL است.

مثال ۳: هزینه‌های سالانهٔ یک آپارتمان در شهرداری کلان‌شهری

یک آپارتمان مسکونی با ارزش مالیاتی شهرداری ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ TL در یک شهرداری کلان‌شهری با نرخ ۰٫۲٪ مشمول مالیات می‌شود که سالانه ۶٬۰۰۰ TL است. مالیات پاکیزگی محیط با ۱۵ m³ در ماه سالانه ۷۲۰ TL است و حق بیمهٔ DASK یک آپارتمان بتن مسلح ۱۲۰ m² در گروه III حدود ۳٬۰۷۷ TL است. مجموع حدود ۹٬۷۹۷ TL در سال است، یعنی تقریباً ۱۹۹ USD.

مالیات بر درآمد اجاره در ترکیه در سال ۲۰۲۶

اجاره به‌عنوان درآمد مشمول مالیات است. برای اجارهٔ مسکونی دریافتی در سال ۲۰۲۶، ۵۸٬۰۰۰ TL نخست معاف است که نسبت به ۴۷٬۰۰۰ TL برای درآمد سال ۲۰۲۵ افزایش یافته است. این معافیت برای اجارهٔ محل کار وجود ندارد و برای مالیات‌دهنده‌ای هم که سایر درآمد ناخالص او از سقف پلهٔ سوم مزد بیشتر باشد، یعنی ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ TL برای درآمد سال ۲۰۲۵، قابل استفاده نیست. پس از معافیت، موجر بین هزینه‌های واقعی مستندشده و کسر مقطوع ۱۵٪ اجاره یکی را انتخاب می‌کند. در جایی که معافیت اعمال می‌شود، ۱۵٪ روی اجارهٔ باقی‌مانده پس از معافیت محاسبه می‌شود.

مالیات بر پلکان مالیات بر درآمد سال ۲۰۲۶ اخذ می‌شود که نسبت به پلکان ۲۰۲۵ به‌اندازهٔ ۲۵٫۴۹٪ افزایش یافته است. برای درآمد کسب‌شده در ۲۰۲۶ پله‌ها از این قرارند: ۱۵٪ تا ۱۹۰٬۰۰۰ TL، ۲۰٪ تا ۴۰۰٬۰۰۰ TL، ۲۷٪ تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TL، ۳۵٪ تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ TL و ۴۰٪ برای مازاد بر آن. ماشین‌حساب فرض می‌کند اجاره تنها درآمد مشمول مالیات است، بنابراین کسی که حقوق یا درآمد کسب‌وکار هم دارد، نرخ نهایی پله‌ای را می‌پردازد که درآمد مجموع او به آن می‌رسد.

موجرانی که مقیم مالیاتی هستند، اظهارنامهٔ سالانه را در ماه مارس سال بعد ارائه می‌دهند و مالیات در دو قسط، در مارس و ژوئیه، پرداخت می‌شود. وقتی مستأجر کسرکنندهٔ مالیات در منبع باشد، مثلاً یک شرکت یا نهاد دولتی، ۲۰٪ از اجارهٔ ناخالص کسر می‌شود و از مالیات نهایی کم می‌گردد. غیرمقیمانی که در ترکیه ملک دارند می‌توانند از طریق سامانهٔ اظهارنامهٔ برخط به امکان ارائهٔ اظهارنامه دسترسی بگیرند و سازمان درآمدهای ترکیه (GİB) راهنمای درآمد اجاره را برای آن‌ها منتشر می‌کند.

برای مثال، موجری که در سال ۲۰۲۶ مبلغ ۲۴۰٬۰۰۰ TL اجارهٔ مسکونی دریافت می‌کند، معافیت ۵۸٬۰۰۰ TL را کسر می‌کند و ۱۸۲٬۰۰۰ TL باقی می‌ماند. کسر مقطوع ۱۵٪ این مبلغ را به ۱۵۴٬۷۰۰ TL می‌رساند و مالیات بر درآمد ۱۵٪ روی این مبلغ ۲۳٬۲۰۵ TL می‌شود، یعنی نرخ مؤثر ۹٫۶۷٪ از اجارهٔ ناخالص.

مالیات هنگام فروش: قاعدهٔ پنج سال

سود حاصل از فروش ملک ظرف پنج سال کامل پس از تملک آن، به‌عنوان سود افزایش ارزش مشمول مالیات است. فروش پس از پنج سال از این مالیات خارج است. شمارش بر اساس تاریخ تقویمی انجام می‌شود و ملکی که بدون پرداخت وجه به دست آمده، مانند ارث یا هبه، مشمول این قاعده نیست. کسی که مرتب ملک می‌فروشد ممکن است تاجر محسوب شود و به‌جای آن بر درآمد تجاری مالیات بپردازد.

مبلغ مشمول مالیات برابر است با قیمت فروش منهای بهای شاخص‌گذاری‌شده و هزینه‌ها، مالیات‌ها و عوارض خود فروشنده. بهای تملک در نسبت شاخص قیمت تولیدکنندهٔ داخلی (Yİ-ÜFE) ماه پیش از فروش به شاخص ماه پیش از تملک ضرب می‌شود، اما فقط وقتی این نسبت افزایشی معادل ۱۰٪ یا بیشتر را نشان دهد. بروشور سازمان درآمدهای ترکیه مثالی عملی می‌آورد که در آن بهای ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TL پس از شاخص‌گذاری به ۳٬۹۴۶٬۴۰۴ TL می‌رسد. برای سال ۲۰۲۶ معافیت سالانهٔ ۱۵۰٬۰۰۰ TL از سود اعمال می‌شود که نسبت به ۱۲۰٬۰۰۰ TL در سال ۲۰۲۵ افزایش یافته است. نتیجه با همان پلکان سایر درآمدها مشمول مالیات می‌شود، بنابراین رقم نهایی به سایر درآمدهای فروشنده هم بستگی دارد.

در یک مثال، فروشنده‌ای آپارتمانی را در فوریه ۲۰۲۴ به قیمت ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ TL خریده و آن را در اکتبر ۲۰۲۶ به قیمت ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ TL با ۱۵۰٬۰۰۰ TL هزینه می‌فروشد. بدون شاخص‌گذاری، سود ۳٬۸۵۰٬۰۰۰ TL است، معافیت آن را به ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ TL می‌رساند و مالیات ۱٬۱۷۷٬۵۰۰ TL می‌شود. اگر نسبت شاخص ۱٫۴ باشد، بهای شاخص‌گذاری‌شده ۷٬۰۰۰٬۰۰۰ TL، سود ۱٬۸۵۰٬۰۰۰ TL، مبلغ مشمول مالیات ۱٬۷۰۰٬۰۰۰ TL و مالیات ۴۷۷٬۵۰۰ TL است. فروشنده‌ای که همین آپارتمان را در فوریه ۲۰۲۱ خریده و در اکتبر ۲۰۲۶ می‌فروشد، آن را بیش از پنج سال کامل نگه داشته است، بنابراین این مالیات دریافت نمی‌شود. فروشندهٔ غیرمقیم از همین قواعد پیروی می‌کند و اگر اظهارنامهٔ سالانه‌ای لازم نباشد، برای سود حاصل اظهارنامهٔ جداگانه‌ای ارائه می‌دهد. مالیات‌هایی که در کشور محل اقامت فروشنده بر او تعلق می‌گیرد، خارج از منابع به‌کاررفته در این صفحه است.

خرید به‌عنوان تبعهٔ خارجی: قواعد، مراحل و آستانه‌ها

افراد خارجی می‌توانند بدون اقامت در ترکیه ملک بخرند. راهنمای TKGM و راهنمای وزارت امور خارجه محدودیت‌های اصلی را بیان می‌کنند: یک فرد خارجی می‌تواند در سراسر کشور تا ۳۰ هکتار مالک شود، راهنما سقف ۱۰٪ از مساحت قابل تملک خصوصی یک شهرستان را ذکر می‌کند، اداره ثبت از مقام نظامی استعلام می‌کند که ملک در منطقهٔ ممنوعهٔ نظامی یا امنیتی قرار دارد یا نه، و شرط قدیمی معامله به مثل لغو شده است. شرکت‌های خارجی، به‌جز موارد استثنا، نمی‌توانند ملک بخرند.

روند در اداره ثبت املاک از فهرست ثابتی از مدارک پیروی می‌کند: گذرنامه، گواهی ارزش شهرداری، بیمه‌نامهٔ اجباری زلزله برای ساختمان‌ها، عکس‌ها، مترجم رسمی اگر یکی از طرفین ترکی نداند، و وکالت‌نامهٔ آپوستیل‌شده و ترجمه‌شده اگر کسی نمایندهٔ یکی از طرفین باشد. عوارض بر مبلغ بالاتر از قیمت اعلام‌شده و ارزش مالیاتی به‌همراه کارمزد خدمات پرداخت می‌شود و سپس مالکیت ثبت می‌گردد. برای زمین ساخته‌نشده باید ظرف دو سال یک پروژه به وزارتخانهٔ ذی‌صلاح ارائه شود.

سامانهٔ پرداخت امنی که در بالا شرح داده شد، برای پرداخت‌های مربوط به فروش از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اعمال می‌شود و کارمزد آن از وجه دریافتی فروشنده کسر می‌گردد.

دو آستانه به ارزش ملک گره خورده است. شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ USD یا معادل آن به ارز خارجی، قید ممنوعیت فروش سه‌ساله بر سند مالکیت و گزارش ارزش‌گذاری‌ای می‌خواهد که خودش علاوه بر قیمت پرداخت‌شده به ۴۰۰٬۰۰۰ USD برسد. ارز خارجی باید پیش از صدور سند از طریق یک بانک ترکیه به بانک مرکزی فروخته شود. گزارش‌های سپتامبر و اکتبر ۲۰۲۶ از تغییراتی در قواعد ارزش‌گذاری این مسیر خبر می‌دهند، از جمله انتخاب ارزش‌گذار و اعتبار سند احراز شرایط، اما متنی از TKGM که آن‌ها را تأیید کند پیدا نشد، بنابراین در اینجا منعکس نشده‌اند. صفحات ما دربارهٔ شهروندی و مهاجرت به ترکیه و شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری این مسیر را با جزئیات بیشتری شرح می‌دهند.

اقامت کوتاه‌مدت مبتنی بر ملک با قیمت سند دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ USD گزارش شده است که با نرخ فروش ارز TCMB در تاریخ سند تبدیل می‌شود و برای سندهای ثبت‌شده از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ است. این رقم از گزارش‌های مطبوعاتی می‌آید که از یک کارشناس املاک نقل قول می‌کنند و مبنای قانونی آن را صفحهٔ هیئت بازار سرمایه دربارهٔ مسیر سرمایه‌گذاری تأیید می‌کند. صفحهٔ ما دربارهٔ اقامت ترکیه را هم ببینید. با نرخ ۹ اکتبر، ۴۰۰٬۰۰۰ USD حدود ۱۹٫۶۹ میلیون TL و ۲۰۰٬۰۰۰ USD حدود ۹٫۸۴ میلیون TL است.

برای دید گسترده‌تر دربارهٔ هزینه‌ها، راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در ترکیه و هزینه‌های مرتبط، مرور قیمت‌ها به تفکیک شهرهای ترکیه و فهرست آپارتمان‌های برای فروش در استانبول نشان می‌دهند که این مالیات‌ها بر قیمت‌های واقعی چگونه اعمال می‌شوند.

چه چیزی بین ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ تغییر کرد

• در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ نرخ ارزیابی مجدد ۲۵٫۴۹٪ عوارض ثابت را ۱۸٫۹۵٪ بالا برد و پلکان مالیات بر درآمد ۲۰۲۶، معافیت اجاره (از ۴۷٬۰۰۰ TL به ۵۸٬۰۰۰ TL) و معافیت سود فروش (از ۱۲۰٬۰۰۰ TL به ۱۵۰٬۰۰۰ TL) را حدود ۲۵٪ افزایش داد.
• در ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ قانون ۷۵۶۶ عبارت‌بندی مبنای عوارض سند مالکیت را روشن کرد، جریمهٔ اعلام ارزش کمتر از واقع را به ۱۰۰٪ رساند، ارزش‌های مالیاتی ۲۰۲۶ را سقف‌دار کرد و ارزیابی مجدد کامل ارزش‌های مالیاتی را از ۲۰۲۷ مقرر داشت.
• از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ مالیات مسکن گران‌قیمت بر ارزش مالیاتی بالاتر از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ TL اعمال می‌شود.
• حداکثر سرمایهٔ بیمهٔ DASK از ۲٬۰۹۵٬۴۶۲ TL در آغاز ۲۰۲۶ به ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ TL برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند افزایش یافت.
• اصلاحیه‌هایی که در ۲۹ آوریل و ۱ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، سامانهٔ پرداخت امن را برای فروش ملک از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اجباری می‌کند.
• نرخ ارزیابی مجدد ۲۰۲۷ هنوز قطعی نیست. این نرخ پس از انتشار شاخص قیمت تولیدکننده در اکتبر ۲۰۲۶ اعلام می‌شود و برآوردهای مطبوعاتی که در منابع به آن‌ها استناد شده، از حدود ۲۷٫۷٪ تا ۲۹٫۰٪ متغیر است.

سوالات متداول

مالیات‌ها و هزینه‌ها هنگام خرید خانه در ترکیه چقدر است؟

در خرید دست‌دوم از شخص حقیقی، مهم‌ترین هزینهٔ خریدار عوارض سند مالکیت ۲٪ است و علاوه بر آن کارمزد خدمات، نخستین حق بیمهٔ DASK و برای خارجی‌ها گزارش ارزش‌گذاری هم اضافه می‌شود. در مثال ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ TL این هزینه‌های اضافی حدود ۲٫۶٪ تا ۳٫۰٪ قیمت است. در خانهٔ نوساز، مالیات بر ارزش افزوده ۱۰٪ برای ۱۵۰ m² نخست زیربنای خالص و ۲۰٪ برای مازاد بر آن، بخشی از قیمت سازنده است.

عوارض سند مالکیت در ترکیه را چه کسی می‌پردازد؟

قانون آن را به ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده تقسیم می‌کند. طرفین می‌توانند توافق کنند که خریدار هر دو سهم را بپردازد که ماشین‌حساب آن را به‌عنوان گزینهٔ ۴٪ نشان می‌دهد.

نرخ مالیات سالانهٔ ملک در ترکیه چقدر است؟

برای خانه ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی شهرداری است که در شهرداری‌های کلان‌شهری دو برابر و برابر ۰٫۲٪ می‌شود. سایر ساختمان‌ها ۰٫۲٪ (در مناطق کلان‌شهری ۰٫۴٪) و زمین‌های ساختمانی ۰٫۳٪ (۰٫۶٪) می‌پردازند. این مالیات در دو قسط، در بهار و در نوامبر، پرداخت می‌شود.

آیا بر ملک دست‌دوم در ترکیه مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود؟

بر فروش موردی از سوی شخص حقیقی که مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست، این مالیات اخذ نمی‌شود. در آن حالت عوارض سند مالکیت مهم‌ترین هزینهٔ انتقال است. مالیات بر ارزش افزوده بر نخستین تحویل از سوی سازندگان و سایر مشمولان این مالیات اعمال می‌شود.

آیا خارجی‌ها هنگام خرید ملک مالیات متفاوتی می‌پردازند؟

نرخ‌ها یکسان است، اما خریداران خارجی به گزارش ارزش‌گذاری نیاز دارند و ممکن است در شرایط خلاصه‌شده در بالا واجد تحویل خانهٔ نوساز با نرخ ۰٪ مالیات بر ارزش افزوده باشند. فروشنده و خریدار ملک به یک فرد خارجی نیز از محدودیت‌های مساحت و استعلام منطقهٔ نظامی در راهنمای TKGM پیروی می‌کنند.

آیا بر درآمد اجارهٔ یک آپارتمان در ترکیه مالیات تعلق می‌گیرد؟

بله. در سال ۲۰۲۶، ۵۸٬۰۰۰ TL نخست اجارهٔ مسکونی معاف است و باقی آن پس از کسر مقطوع ۱۵٪ یا هزینه‌های واقعی، بر پلکان مالیات بر درآمد ۱۵٪ تا ۴۰٪ مشمول مالیات می‌شود. وقتی مستأجر کسرکنندهٔ مالیات در منبع باشد، ۲۰٪ کسر در منبع اعمال می‌شود.

آیا هنگام فروش ملک در ترکیه مالیاتی وجود دارد؟

سود ملکی که ظرف پنج سال کامل از خرید فروخته شود، پس از شاخص‌گذاری و معافیت سالانهٔ ۱۵۰٬۰۰۰ TL مشمول مالیات است. فروش پس از پنج سال کامل از این مالیات خارج است.

نرخ ارز در ماشین‌حساب چگونه انتخاب می‌شود؟

نرخ از نرخ‌های فروش ارز TCMB در ۹ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شود که ۴۹٫۲۱۶۰ لیر به ازای هر دلار و ۵۵٫۲۱۰۵ لیر به ازای هر یورو بود. می‌توانید در هر یک از دو فیلد نرخ دیگری تایپ کنید و نتایج بلافاصله دوباره محاسبه می‌شوند.

دربارهٔ خرید ملک در ترکیه از ما بپرسید

آخرین بررسی: ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: نرخ‌های ارز TCMB؛ توضیح قانون ۷۵۶۶ (ISMMMO)؛ دفتر حقوقی Kazım Ceylan، محاسبهٔ عوارض سند مالکیت؛ Alomaliye، مالیات بر ارزش افزوده در تحویل مسکن؛ ISMMMO، نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده در ۷ ژوئیه ۲۰۲۳؛ Erdem & Erdem، معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خریداران خارجی؛ Alomaliye، مالیات تمبر قراردادهای خرید و فروش (۱ سپتامبر ۲۰۲۶)؛ تعرفه و حق بیمهٔ DASK؛ متن قانون مالیات بر املاک؛ ابلاغیهٔ قانون مالیات بر املاک، سری شمارهٔ ۸۹؛ ابلاغیهٔ سری شمارهٔ ۸۸، مالیات مسکن گران‌قیمت؛ KPMG، مبالغ مالیات پاکیزگی محیط در ۲۰۲۶؛ Ekonomi Gazetesi، تعرفهٔ ارزش‌گذاری؛ وزارت دادگستری، تعرفهٔ دفاتر اسناد رسمی ۲۰۲۶؛ Timeturk، کمیسیون مشاور املاک؛ Alomaliye، اصلاحیهٔ آیین‌نامهٔ تجارت املاک (۱ اکتبر ۲۰۲۶)؛ بروشور GİB دربارهٔ سود حاصل از فروش ملک؛ KPMG، پله‌های مالیات بر درآمد و سقف‌های ۲۰۲۶؛ راهنمای GİB دربارهٔ درآمد اجاره برای غیرمقیمان؛ راهنمای TKGM دربارهٔ تملک ملک توسط اتباع خارجی؛ هیئت بازار سرمایه، شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری؛ Cumhuriyet، آستانهٔ اقامت؛ EY Türkiye، افزایش‌های ناشی از ارزیابی مجدد در ۲۰۲۶.