Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Turcji na raty? (2026)

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Turcji na raty? (2026)

Tak, cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Turcji na raty, a prawo tureckie reguluje sposoby, na jakie można to zrobić. Ustawa nr 6502 o ochronie konsumenta (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) definiuje konsumenta jako osobę działającą w celach niehandlowych i nie wspomina o narodowości, dlatego jej przepisy o sprzedaży mieszkań z przedpłatą (ön ödemeli konut satışı), o sprzedaży ratalnej i o kredytach mieszkaniowych stosuje się do kupującego cudzoziemca tak samo jak do kupującego Turka; sama narodowość kupującego nie decyduje więc o tym, czy te przepisy go obejmują. Według stanu na 17 października 2026 r. istnieją cztery sposoby, aby kupić mieszkanie w Turcji na raty: plan płatności dewelopera w sprzedaży off-plan (projekt w budowie), gotowy lokal sprzedawany z finansowaniem po stronie sprzedawcy, bankowy kredyt mieszkaniowy oraz plan dewelopera połączony z kredytem bankowym. Umowa off-plan może zostać zawarta dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę (yapı ruhsatı), musi zostać podpisana w wymaganej formie i musi prowadzić do wydania lokalu w uzgodnionym terminie, który nigdy nie może przekraczać 48 miesięcy od daty umowy. Akt własności odrębnej lokalu (kat mülkiyeti tapusu) wydaje się dopiero po ukończeniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie; do tego czasu kupujący dysponuje notarialnym przyrzeczeniem sprzedaży albo zarejestrowaną służebnością lokalową (kat irtifakı).

Niniejszy przewodnik przedstawia, artykuł po artykule, co mówią przepisy i źródła urzędowe oraz czego każda z dróg wymaga od kupującego. Obejmuje cztery drogi zakupu, warunki, które rozporządzenie czyni obowiązkowymi w umowie, gwarancje chroniące wpłacone zaliczki, limity Agencji Regulacji i Nadzoru Bankowego (BDDK, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) dotyczące kredytów hipotecznych, zasady walutowe dla umów i przelewów, związek z progami dla obywatelstwa i zezwolenia na pobyt, podatki i opłaty, kolejność działań krok po kroku, listę kontrolną oraz pytania, które kupujący zadają najczęściej. Przy każdej liczbie podano źródło i datę, aby czytelnik mógł samodzielnie sprawdzić, skąd pochodzi dana informacja. Przewodnik nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej, a przepisy przedstawiono w takim brzmieniu, w jakim ujmują je źródła.

Cztery sposoby, aby kupić mieszkanie w Turcji na raty

Poniższa tabela porównuje cztery drogi zakupu. Prawa kolumna wymienia wyłącznie zabezpieczenia, które przewiduje tekst prawny; kolejne sekcje wyjaśniają każde z nich.

Droga 1: plany płatności deweloperów w sprzedaży off-plan

W sprzedaży off-plan kupujący płaci część ceny albo całą cenę, zanim lokal zostanie wydany. Art. 40 ustawy 6502 nazywa to umową sprzedaży mieszkania z przedpłatą: konsument zobowiązuje się zapłacić cenę z góry, gotówką lub w ratach, a sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości albo ją wydać po zapłaceniu ceny w całości lub w części. Procedurę określa Rozporządzenie w sprawie sprzedaży mieszkań z przedpłatą (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik), opublikowane w Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete) z 27 listopada 2014 r. Zmieniły je rozporządzenia ogłoszone w Dzienniku Urzędowym z 11 marca 2017 r. oraz w Dzienniku Urzędowym z 4 sierpnia 2022 r.

Rozporządzenie wymaga, aby plan płatności, cena ratalna, odsetki i termin wydania były zapisane w umowie, dzięki czemu widoczna staje się „vade farkı”, czyli różnica między ceną przy płatności gotówką a ceną przy płatności w ratach. Art. 5 wymaga, aby formularz informacji przedumownej wskazywał łączną cenę sprzedaży w tureckich lirach wraz ze wszystkimi podatkami, zarówno przy płatności gotówką, jak i w ratach, razem z kwotą ewentualnych odsetek i rocznym oprocentowaniem, według którego je naliczono. Plan opisany jako bezodsetkowy musi więc wykazywać w tym samym dokumencie cenę gotówkową i cenę ratalną; kupujący może porównać obie kwoty bezpośrednio, bez zgadywania, ile wynosi różnica.

Droga 2: gotowe mieszkania z finansowaniem po stronie sprzedawcy

Sprzedawca ukończonego mieszkania może zgodzić się na otrzymanie ceny w częściach. Art. 3(h) ustawy 6502 określa, że „towar” (mal) obejmuje nieruchomości mieszkalne i wakacyjne, a art. 17 definiuje sprzedaż ratalną jako taką, w której sprzedawca zobowiązuje się wydać towar, a konsument płaci cenę w częściach. Dotyczy to sytuacji, w której sprzedawca działa w celach handlowych lub zawodowych (art. 3(i)); osoba prywatna sprzedająca mieszkanie nie jest „sprzedawcą” w rozumieniu tej definicji, a sprzedaż podlega wtedy tureckiemu Kodeksowi zobowiązań, który uznaje sprzedaż nieruchomości za ważną tylko wtedy, gdy umowę zawarto w formie urzędowej (art. 237). Wobec sprzedawcy handlowego art. 18-20 przewidują trzy zabezpieczenia. Pierwszym jest siedmiodniowe prawo do namysłu. Drugim jest ograniczenie natychmiastowej wymagalności: uznanie całego długu za natychmiast wymagalny po zwłoce jest możliwe tylko wtedy, gdy sprzedawca wykonał wszystkie swoje zobowiązania, konsument zalega z co najmniej dwiema kolejnymi ratami o łącznej wartości co najmniej jednej dziesiątej ceny albo z jedną ratą o wartości co najmniej jednej czwartej ceny, a sprzedawca wystosował wezwanie z terminem co najmniej 30 dni. Trzecim jest prawo do wcześniejszej spłaty z odpowiednim obniżeniem odsetek i prowizji.

Droga 3: bankowe kredyty mieszkaniowe

Banki udzielają kredytów zagranicznym kupującym na podstawie własnych zasad dotyczących produktów. Strona Türkiye Finans pt. kredyt hipoteczny dla cudzoziemców podaje, że produkt jest przeznaczony dla cudzoziemców, którzy chcą kupić dom w Turcji, dopuszcza plan spłaty do 120 miesięcy, oferuje finansowanie do 75% wartości wyceny, korzysta z wyceny sporządzonej przez spółkę licencjonowaną przez Radę Rynków Kapitałowych i może udzielać kredytów w lirach, w dewizach oraz w walucie obcej, jeżeli miejsce zamieszkania kredytobiorcy jest zarejestrowane za granicą, podczas gdy kredyty dla osób mieszkających w Turcji są udzielane wyłącznie w lirach. Ta sama strona stwierdza, że nieruchomości z adnotacją „sprzedaż niedostępna dla cudzoziemców” nie są objęte produktem, a dokumenty wydane za granicą wymagają apostille i przysięgłego tłumaczenia na język turecki. Na stronie İşbank pt. kredyt mieszkaniowy wymieniono kredyt mieszkaniowy przeznaczony specjalnie dla cudzoziemców mieszkających w Turcji, a wnioskodawców kieruje się do oddziału w celu przygotowania planu płatności. Strona każdego banku opisuje wyłącznie jego własny produkt, dlatego warunków podanych przez jeden bank nie należy przenosić na inne banki.

Droga 4: deweloper i bank razem

Jeżeli kredyt bankowy finansuje jeden konkretny lokal na podstawie porozumienia między kupującym, sprzedawcą i kredytodawcą, prawo nazywa go kredytem powiązanym (bağlı kredi): art. 35 ustawy 6502 oraz art. 4(a) rozporządzenia definiują go jako kredyt mieszkaniowy udzielony wyłącznie na sfinansowanie zakupu konkretnego lokalu, tak że obie umowy tworzą jedną jednostkę gospodarczą. Jeżeli lokal nigdy nie zostanie wydany albo zostanie wydany z wadami, a konsument skorzysta z jednego ze środków z art. 11, sprzedawca i kredytodawca odpowiadają solidarnie, przy czym odpowiedzialność kredytodawcy jest ograniczona do kwoty kredytu i trwa jeden rok, liczony od daty wydania wpisanej w umowie, jeśli lokal nie został wydany, albo od faktycznej daty wydania, jeśli został wydany. Kredyt, w którym kupujący sam wybiera lokal, a bank płaci jego cenę bez jakiegokolwiek porozumienia ze sprzedawcą, nie jest kredytem powiązanym (art. 35(4)). Innymi słowy, kredyt powiązany jest związany z jednym określonym lokalem i z umową sprzedaży tego właśnie lokalu.

Co musi zawierać ratalna umowa off-plan

Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy art. 40(2) ustawy 6502 wymaga, aby formularz informacji przedumownej został przekazany co najmniej jeden dzień przed zawarciem umowy. Art. 5 rozporządzenia określa jego treść, którą zapisuje się czcionką o wielkości co najmniej 12 punktów: nazwę, adres, telefon i numer w rejestrze handlowym sprzedawcy; działkę (ada i parsel), blok, piętro oraz powierzchnię netto i brutto lokalu; łączną cenę w lirach wraz z podatkami, przy płatności gotówką i w ratach; ewentualne odsetki i ich roczne oprocentowanie; informacje o prawie do namysłu i prawie odstąpienia; termin wydania; gwarancję; datę uzyskania pozwolenia na budowę; oraz udział w kosztach wspólnych. Do formularza trzeba dołączyć plan lokalu, plan zagospodarowania terenu, rzut piętra i wykaz pomieszczeń, a gdy gwarancją jest ubezpieczenie ukończenia budowy, także formularz dotyczący tego ubezpieczenia. Ciężar udowodnienia, że informacje zostały przekazane, spoczywa na sprzedawcy.

Sama umowa musi zawierać, zgodnie z art. 7 rozporządzenia, datę umowy, cenę w lirach wraz z podatkami, cenę ratalną, kwotę odsetek i ich roczne oprocentowanie, stopę odsetek za zwłokę, która nie może przekraczać stopy odsetek umownych o więcej niż trzydzieści procent, skutki prawne zwłoki, kwotę przedpłaty, plan płatności i rachunek bankowy, na który wpływają wpłaty, warunki okresu do namysłu i odstąpienia, gwarancję, termin i formę wydania, datę pozwolenia na budowę, koszty wspólne oraz oświadczenie, że spory mogą trafić do sądu konsumenckiego albo do konsumenckiej komisji arbitrażowej. Kupującemu trzeba wręczyć kopię umowy. W umowie opłacanej gotówką pozycje właściwe wyłącznie dla rat nie są wymagane (art. 7(2)).

Forma umowy ma znaczenie. Art. 6 rozporządzenia stanowi, że sprzedaż z przedpłatą zawiera się albo w formie pisemnej umowy wraz z wpisem przeniesienia służebności lokalowej (kat irtifakı) na rzecz konsumenta, albo w formie umowy przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) zawartej przed notariuszem, a umowa zawarta w inny sposób jest nieważna. Art. 41(1) ustawy dodaje, że sprzedawca nie może później powoływać się wobec konsumenta na tę nieważność, a art. 41(2) zabrania sprzedawcy żądania jakiejkolwiek płatności lub dokumentu tworzącego zobowiązanie, dopóki nie istnieje ważna umowa. Art. 40(3) ustawy oraz art. 6(3) rozporządzenia zakazują ponadto zawierania umów sprzedaży mieszkań z przedpłatą przed wydaniem pozwolenia na budowę.

Ramy prawne i ochrona kupującego

Poniższa tabela wymienia główne zabezpieczenia wraz z odniesieniami prawnymi do konkretnych artykułów ustawy i rozporządzenia.

Pozwolenie na budowę, służebność lokalowa i pozwolenie na użytkowanie

W sprzedaży off-plan stale wracają trzy dokumenty, które występują w ustalonej kolejności. Pozwolenie na budowę (yapı ruhsatı) wydaje gmina albo urząd gubernatora na podstawie art. 21 ustawy nr 3194 o zagospodarowaniu przestrzennym, który czyni pozwolenie obowiązkowym dla obiektów objętych jej zakresem. Służebność lokalowa, kat irtifakı, to prawo ustanawiane na gruncie na rzecz lokali w budynku, który jest budowany albo dopiero będzie budowany; na podstawie art. 1, 2 i 14 ustawy nr 634 o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu) można ją ustanowić na gruncie niezabudowanym albo z budynkiem w budowie, na podstawie zatwierdzonego projektu architektonicznego i planu zarządzania, a powstaje ona przez akt urzędowy i wpis do rejestru gruntów (art. 10). Odrębna własność lokalu, kat mülkiyeti, to indywidualna własność lokalu w ukończonym budynku. Art. 12 wymaga do jej ustanowienia zatwierdzonego projektu wraz z pozwoleniem na użytkowanie, zwanym pozwoleniem na użytkowanie obiektu budowlanego (yapı kullanma izin belgesi), potocznie iskân. Art. 30 ustawy 3194 wymaga tego pozwolenia od organu, który wydał pozwolenie na budowę, gdy budynek albo jego użytkowa część zostanie ukończona. Mieszkanie kupione w systemie off-plan jest więc najpierw lokalem objętym służebnością kat irtifakı, a po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie staje się tytułem kat mülkiyeti. Kolejność jest zatem następująca: najpierw pozwolenie na budowę, potem służebność lokalowa ustanowiona na gruncie, a na końcu odrębna własność lokalu, która powstaje po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Iskân to pozwolenie na użytkowanie całego budynku, a nie dokument wręczany pojedynczemu właścicielowi, a wpis w rejestrze gruntów może istnieć już w trakcie budowy, ponieważ można zarejestrować kat irtifakı i wpisać do rejestru adnotację o przyrzeczeniu sprzedaży. Zgodnie z art. 1009 tureckiego Kodeksu cywilnego prawa wynikające z umów przyrzeczenia sprzedaży oraz z umów o budowę w zamian za udział w gruncie można wpisać do rejestru gruntów jako adnotację (şerh), a wpisane prawo można podnosić wobec każdego, kto później nabędzie prawa do nieruchomości. Art. 237 tureckiego Kodeksu zobowiązań stanowi, że przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości jest ważne tylko wtedy, gdy złożono je w formie urzędowej. Organem prowadzącym rejestr jest Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru).

Gwarancje dla przedpłat

W przypadku projektu obejmującego 30 lub więcej lokali art. 12 rozporządzenia wymaga od sprzedawcy, aby przed rozpoczęciem sprzedaży zawarł ubezpieczenie ukończenia budowy albo zapewnił co najmniej jedną z trzech alternatyw. List gwarancyjny banku (art. 14) to bezwarunkowy list bez terminu ważności, w którym bank zobowiązuje się wypłacić konsumentowi na pierwsze żądanie już zapłaconą cenę, jeśli sprzedawca nie wykona obowiązków dotyczących wydania. System płatności etapowych (art. 15) wymaga, aby kupujący wpłacał środki na zablokowany rachunek otwarty na nazwę sprzedawcy w banku wskazanym w umowie; środki są uwalniane wyłącznie w miarę postępu budowy, bank nie może pobierać od kupującego prowizji, a jeśli sprzedawca nie wykona swoich obowiązków, bank zwraca tę część, która nie została jeszcze uwolniona na rzecz sprzedawcy. Kredyt powiązany (art. 16) liczy się jako gwarancja do wysokości udzielonej kwoty, a sprzedawca musi osobno zabezpieczyć każdą pozostałą kwotę. Art. 12(2) dopuszcza inną metodę, która gwarantuje wszystkie płatności konsumenta, jeżeli zaakceptuje ją Ministerstwo Handlu. Próg 30 lokali w rozporządzeniu to liczba z jego tekstu; art. 42 ustawy pozostawia próg wielkości Ministerstwu.

Okres do namysłu, odstąpienie od umowy i zwłoka

Konsument może odstąpić od umowy w ciągu 14 dni od jej daty bez podawania przyczyny i bez zapłaty kary (art. 43 ustawy). Rozporządzenie stanowi, że zawiadomienia o skorzystaniu z okresu do namysłu i o odstąpieniu można wysyłać za pośrednictwem notariusza (art. 8(2), 9(2)). Jeżeli część ceny pochodzi z kredytu powiązanego, umowa kredytu wchodzi w życie z końcem okresu do namysłu, a kredytodawca nie może w tym czasie naliczać odsetek ani opłat. Po jego upływie prawo odstąpienia trwa do 24 miesięcy od daty umowy na podstawie art. 45 ustawy, z limitami odszkodowania wymienionymi w tabeli. Okres do namysłu i prawo odstąpienia to dwa odrębne mechanizmy o różnej długości. Sprzedawca musi zwrócić kwotę w ciągu 180 dni od otrzymania zawiadomienia, a konsument zwraca to, co otrzymał, w ciągu dziesięciu dni po dokonaniu zwrotu. Art. 45(2) ustawy dodaje, że nic nie można żądać od kupującego, który odstępuje od umowy po śmierci albo po trwałej utracie zdolności zarobkowania, która uniemożliwia dokonywanie przedpłat.

Rozporządzenie ogranicza także karę za opóźnienie w płatności. Art. 7(1)(f) wymaga, aby umowa określała stopę odsetek za zwłokę nieprzekraczającą stopy odsetek umownych o więcej niż trzydzieści procent, a art. 4(7) ustawy zakazuje odsetek składanych, także w razie zwłoki. Jeżeli kupujący popada w zwłokę przy handlowej sprzedaży ratalnej ukończonego mieszkania, art. 19 ustawy dopuszcza natychmiastową wymagalność wyłącznie na warunkach opisanych przy Drodze 2.

Kredyty hipoteczne dla zagranicznych kupujących

Kupujący, który chce kupić mieszkanie w Turcji na raty za pomocą kredytu bankowego, ma do czynienia z kredytodawcami, którzy muszą przestrzegać limitów BDDK, stosowanych do kredytów dla konsumentów na nabycie mieszkań na podstawie art. 12 Rozporządzenia w sprawie operacji kredytowych banków (Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik). Art. 12(1) wymaga także, aby nieruchomość przyjęta jako zabezpieczenie została wyceniona przez spółkę wyceniającą upoważnioną przez BDDK albo przez Radę Rynków Kapitałowych (SPK), a właśnie ta wartość jest stosowana do limitu. Decyzja nr 11364 Rady BDDK z 29 stycznia 2026 r. określa maksymalny kredyt jako część wartości mieszkania, według przedziału wartości i klasy energetycznej; jednostronicowy tekst decyzji nie rozróżnia obywateli i cudzoziemców ani rezydentów i nierezydentów. Innymi słowy, limity BDDK wskazują, jaką część wartości mieszkania bank może sfinansować kredytem, a resztę kupujący musi pokryć ze środków własnych.

Decyzja utrzymuje w mocy wcześniejszą Decyzję nr 10656 z 24 sierpnia 2023 r., zgodnie z którą maksymalny wskaźnik stosuje się po obniżeniu o 75 procent, jeżeli kredytobiorca, jego małżonek lub dziecko poniżej 18 roku życia posiada co najmniej jedno mieszkanie. Decyzja nr 10849 z 15 lutego 2024 r. wskazuje, że jedno mieszkanie, które zostało zburzone albo podlega nakazowi rozbiórki, ponieważ uznano je za budynek ryzykowny na podstawie ustawy nr 6306, nie jest wliczane. Opublikowany przez Bank Centralny (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, TCMB) Raport o stabilności finansowej z 22 maja 2026 r. wskazuje obniżkę o 75 procent przy zakupie więcej niż jednego mieszkania w gospodarstwie domowym, wraz z kosztami finansowania, jako przyczyny tego, że okresy spłaty kredytów mieszkaniowych są krótsze od ich długoterminowej średniej. Te limity są ograniczeniami nałożonymi na banki; własna strona banku podaje, co on oferuje, a w przypadku produktu Türkiye Finans jest to do 75% wartości wyceny.

Koszt lirowego kredytu mieszkaniowego widać w tygodniowej serii Banku Centralnego. Średnie ważone oprocentowanie nowych lirowych kredytów mieszkaniowych (Konut Kredisi, TL, flow) wyniosło 41,66% w tygodniu z datą 9 października 2026 r., wobec 41,87% 2 października, 41,82% 25 września, 41,96% 18 września, 41,93% 11 września i 41,94% 4 września (TCMB, tygodniowa seria oprocentowania kredytów EVDS). Seria obejmuje wyłącznie kredyty udzielone w danym tygodniu i jest średnią dla banków, a nie ofertą dla jakiegokolwiek kupującego.

Ustawa określa zasady, które stosuje się do umowy kredytu mieszkaniowego. Umowa musi zostać zawarta na piśmie lub na odległość, kredytodawca musi przekazać formularz informacji przedumownej w rozsądnym terminie przed zawarciem umowy (art. 32-33), a oprocentowanie może być stałe albo zmienne, przy czym stopy zmienne są powiązane ze stopami referencyjnymi ustalanymi przez Bank Centralny (art. 36). Natychmiastowa wymagalność po zwłoce wymaga, aby kredytodawca wykonał wszystkie swoje zobowiązania, aby konsument zalegał z co najmniej dwiema kolejnymi ratami oraz aby wezwanie wyznaczało termin co najmniej 30 dni (art. 34). Kredytobiorca może spłacić kredyt w całości lub w części, a kredytodawca musi odpowiednio obniżyć odsetki i inne koszty; przy stałym oprocentowaniu umowa może przewidywać odszkodowanie za wcześniejszą spłatę w wysokości najwyżej 1% spłaconej kwoty, gdy pozostały okres wynosi 36 miesięcy lub mniej, i najwyżej 2%, gdy jest dłuższy, a przy oprocentowaniu zmiennym nie można żądać żadnego odszkodowania (art. 37). Art. 4(8) ustawy stanowi, że wszystkie jej zasady obejmują banki partycypacyjne, z uwzględnieniem udziału w zysku.

Do procesu wchodzi również obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi (DASK, Zorunlu Deprem Sigortası). Zgodnie z przewodnikiem TKGM dla cudzoziemców w urzędzie rejestru gruntów wymaga się polisy dla budynków mieszkalnych. Komunikat Urzędu Regulacji i Nadzoru Ubezpieczeń i Prywatnego Systemu Emerytalnego opublikowany w Dzienniku Urzędowym z 21 sierpnia 2026 r. (nr 33347) zmienił ogólny warunek C.4 polisy, obowiązujący piętnaście dni po publikacji: gdy nieruchomość zostaje sprzedana, polisa wygasa w dniu wpisu do rejestru gruntów, niewykorzystana składka jest zwracana na wniosek, a urząd rejestru gruntów sprawdza, czy nowy właściciel ma polisę.

Zasady walutowe i płatności dla cudzoziemców

Przepisy tureckie ograniczają ustalanie cen w walucie obcej w umowach zawieranych między rezydentami. Opublikowane przez Ministerstwo Skarbu i Finansów odpowiedzi dotyczące Komunikatu nr 2008-32/34, który wdraża Dekret nr 32 w sprawie ochrony wartości waluty tureckiej, formułują zasadę dla nieruchomości: umowy sprzedaży i najmu nieruchomości między osobami mającymi miejsce zamieszkania w Turcji co do zasady nie mogą ustalać ceny w walucie obcej ani indeksować jej do waluty obcej. Odpowiedzi podają wyjątki i zakres w następujących słowach. Osoby mieszkające za granicą nie podlegają przepisom komunikatu. Osoby bez obywatelstwa tureckiego, które mają legalne miejsce zamieszkania w Turcji, oraz niektóre spółki opisane w komunikacie mogą ustalić cenę i inne zobowiązania płatnicze przy sprzedaży nieruchomości w walucie obcej albo indeksować je do waluty obcej, a Ministerstwo podkreśla, że sformułowanie brzmi „mogą”: strony mogą uzgodnić cenę w lirach albo w walucie obcej. Jeżeli umowa, w której cenę można ustalić w walucie obcej, jest opłacana w lirach, odpowiedzi stwierdzają, że strony wybierają kurs wymiany swobodnie.

Rozporządzenie o sprzedaży mieszkań z przedpłatą posługuje się w swoich formularzach lirem. Art. 5(1)(c) oraz art. 7(1)(d)-(e) rozporządzenia wymagają, aby formularz informacji przedumownej i umowa wskazywały cenę sprzedaży oraz łączną cenę ratalną w tureckich lirach, ze wszystkimi podatkami. Oba teksty streszczono tu tak, jak je napisano, bez dodawania do nich własnych zaleceń.

Co do przeniesienia aktu własności, komunikat TKGM z 26 stycznia 2022 r. stwierdza, że od 24 stycznia 2022 r. cudzoziemcy będący osobami fizycznymi, którzy kupują nieruchomość, muszą najpierw sprzedać swoją walutę obcą Bankowi Centralnemu za pośrednictwem banku i przedstawić w urzędzie rejestru gruntów wystawione przez bank zaświadczenie o zakupie waluty obcej (döviz alım belgesi). Przeliczona kwota jest odzwierciedlona w akcie urzędowym jako wartość, od której nalicza się opłatę. W przypadku zakupów dokonywanych w celu uzyskania obywatelstwa komunikat dodaje, że wymagane jest także bankowe potwierdzenie przelewu od kupującego do sprzedawcy. Komunikat zwalnia co do zasady z obowiązku przedstawienia zaświadczenia płatności dokonane przed wydaniem okólnika, nadal jednak wymaga się potwierdzenia bankowego. Przewodnik TKGM po nabywaniu nieruchomości dodaje, że bank przesyła zaświadczenie do urzędu rejestru gruntów za pośrednictwem konta rejestrowanej poczty elektronicznej (KEP), a zatwierdzone przez bank potwierdzenia przelewów można przedstawić przed sprzedażą lub po niej.

Kto postanawia kupić mieszkanie w Turcji na raty, płaci przez miesiące lub lata, dlatego dane o kursach walut i cenach są częścią obrazu. Orientacyjny kurs dolara amerykańskiego Banku Centralnego z dnia 16 października 2026 r., ostatniego dnia roboczego przed 17 października, wynosił 49,3573 TL przy kupnie i 49,4463 TL przy sprzedaży; w dniu 16 października 2023 r. wynosił 27,8364 TL przy kupnie i 27,8865 TL przy sprzedaży (kursy orientacyjne TCMB). Roczna inflacja cen konsumenckich wyniosła we wrześniu 2026 r. 29,73%, przy miesięcznym wzroście o 1,84%, według raportu o zmianach cen we wrześniu Banku Centralnego z 6 października 2026 r., opartego na danych Tureckiego Urzędu Statystycznego. Indeks cen mieszkań Banku Centralnego (2023=100, skorygowany o jakość) wyniósł we wrześniu 2026 r. 239,4, czyli o 22,3% więcej niż rok wcześniej w ujęciu nominalnym i o 5,7% mniej w ujęciu realnym; dla Stambułu wzrost nominalny wyniósł 26,8%.

Biuletyn o sprzedaży mieszkań z 16 października 2026 r. Tureckiego Urzędu Statystycznego podaje wielkość rynku za wrzesień 2026 r.: sprzedano 142 390 mieszkań, z czego 51 519 na rynku pierwotnym i 90 871 na wtórnym; 23 397 transakcji (16,4%) wiązało się z kredytem hipotecznym; 2 167 mieszkań sprzedano cudzoziemcom (1,5% ogółu, o 9,9% więcej niż we wrześniu 2025 r.), na czele z obywatelami Federacji Rosyjskiej (388), Iraku (166) i Niemiec (162); a od stycznia do września cudzoziemcom sprzedano 15 308 mieszkań, czyli o 4,3% mniej niż rok wcześniej.

Obywatelstwo i zezwolenia na pobyt, gdy ktoś chce kupić mieszkanie w Turcji na raty

Dwa progi dotyczące nieruchomości łączą zakup mieszkania ze statusem prawnym i oba są sformułowane wokół dokumentów własności. Droga do obywatelstwa wynika z art. 20(2)(b) rozporządzenia wykonawczego do tureckiej ustawy o obywatelstwie, przytoczonego na stronie Biura Wsparcia Inwestycji w Konyi. Obejmuje ona cudzoziemca, który kupił nieruchomość o wartości co najmniej 400 000 USD lub równowartość w walucie obcej, z adnotacją w rejestrze gruntów, że nie zostanie sprzedana przez trzy lata, albo cudzoziemca, dla którego w przypadku nieruchomości z ustanowioną już odrębną własnością lokali lub służebnością lokalową „wpłacono z góry” (peşin olarak yatırılan) co najmniej 400 000 USD lub jego równowartość oraz zawarto notarialną umowę przyrzekającą sprzedaż, wraz ze zobowiązaniem do nieprzenoszenia i nierozwiązywania umowy przez trzy lata, wpisanym do rejestru, przy czym kwalifikację ustala Ministerstwo Środowiska, Urbanizacji i Zmian Klimatu. Próg 400 000 USD obowiązuje od 13 czerwca 2022 r.; przed tą datą wynosił 250 000 USD. Sformułowanie drogi przez przyrzeczenie sprzedaży wymaga, aby kwota została wpłacona z góry, więc przy odczytaniu dosłownym harmonogram ratalny, w którym część ceny w dniu zawarcia umowy pozostaje jeszcze niezapłacona, do niego nie pasuje. Dla obu progów liczy się zatem nie sama chęć zakupu, lecz dokument, który potwierdza własność albo wpłatę.

Przewodnik po obywatelstwie Your Key Türkiye, usługi TKGM, dodaje opis procesu. Brana pod uwagę wartość jest sprawdzana na trzy sposoby: cena zadeklarowana w akcie albo w umowie przyrzeczenia sprzedaży oraz suma płatności muszą każda osiągać próg w dacie nabycia, a potwierdza to Dokument Ustalenia Kwoty (TTB, Tutar Tespit Belgesi) oparty na wycenie sporządzonej przez spółkę upoważnioną przez Radę Rynków Kapitałowych. Urząd rejestru gruntów sprawdza zaświadczenie o zakupie waluty obcej, akt albo umowę przyrzeczenia sprzedaży oraz pokwitowanie, odnotowuje trzyletnią adnotację o zakazie sprzedaży i zawiadamia organy. Ten sam przewodnik podaje, że od 12 grudnia 2023 r. wyłączone są grunty bez budynku i grunty rolne. Przegląd obywatelstwa i imigracji w tej witrynie omawia szerszy proces.

Droga przez krótkoterminowe zezwolenie na pobyt opiera się na wykazie dokumentów Prezydium Zarządzania Migracjami (Göç İdaresi Başkanlığı) dla wnioskodawców posiadających nieruchomość. Wykaz ten wymaga urzędowej kopii aktu własności (tapu senedi) potwierdzającego, że lokal należy do wnioskodawcy, stwierdza, że wartość lokalu w dacie nabycia musi wynosić co najmniej 200 000 USD w równowartości w lirach tureckich, wymaga, aby nieruchomość była lokalem mieszkalnym zajmowanym przez cudzoziemca jako miejsce zamieszkania, a nie wynajmowanym ani przynoszącym podobny dochód, oraz żąda od osób składających wniosek po raz pierwszy zaświadczenia o numeracji (numarataj belgesi) z gminy, a od osób wnioskujących o przedłużenie zaświadczenia o dalszym posiadaniu aktu własności (tapu devam belgesi). Wykaz żąda aktu własności, więc umowa ratalna ani sama adnotacja o przyrzeczeniu sprzedaży nie jest tym, co w nim wskazano. Zasady krótkoterminowego wynajmu dla właścicieli, którzy chcą uzyskiwać dochód z najmu, opisano w przewodniku po prawie Airbnb w Turcji.

Podatki i koszty, jeśli zamierza się kupić mieszkanie w Turcji na raty

Poniższa tabela zbiera główne pozycje kosztów; kalkulator podatku od nieruchomości w tej witrynie, kalkulator podatków od nieruchomości w Turcji, szczegółowiej omawia koszty zakupu.

Opłata za akt własności jest określona w Taryfie (2) ustawy nr 492 o opłatach. Jej pozycja 20(a) przewiduje, że przy przeniesieniu odpłatnym opłatę pobiera się od zadeklarowanej ceny przeniesienia, nie niższej od wartości dla celów podatku od nieruchomości, osobno od osoby zbywającej i od osoby nabywającej; w kolumnie stosowanej widnieje 20 promili, podczas gdy stawka ustawowa wynosi 10 promili, a ustawa pozwala Prezydentowi podnosić lub obniżać stawkę w granicach limitów. Komunikat TKGM stwierdza, że kwota przeliczona na liry w Banku Centralnym jest wartością wykazywaną w akcie w przypadku zagranicznych kupujących.

VAT zależy od daty pozwolenia na budowę dla projektu, wielkości lokalu i kupującego, czyli od trzech odrębnych elementów. Ujednolicony wykaz stawek VAT Administracji Skarbowej (GİB) na podstawie Decyzji 2007/13033 podaje stawkę ogólną 20% oraz 10% dla pozycji z listy (II), w której pozycja 35 obejmuje część powierzchni netto mieszkania do 150 m² w przypadku pozwoleń na budowę wydanych od 1 kwietnia 2022 r.; dla mieszkań, których pozwolenia wydano wcześniej, nadal stosuje się wcześniejsze przepisy. Zwolnienie dla cudzoziemców nierezydentów znajduje się w art. 13(1)(i) ustawy 3065: dotyczy ono pierwszej dostawy mieszkań i lokali użytkowych zbudowanych jako takie, wymaga sprowadzenia ceny do Turcji w walucie obcej i obejmuje cudzoziemców będących osobami fizycznymi, którzy nie mają miejsca zamieszkania w Turcji, przy czym zgodnie z art. 4-5 ustawy o podatku dochodowym nr 193 rezydentami są ci, którzy mają w Turcji miejsce zamieszkania albo przebywają w niej nieprzerwanie dłużej niż sześć miesięcy w roku kalendarzowym. Ogólny komunikat wykonawczy w sprawie VAT podaje zasadę dotyczącą rat w sekcji 12.2.1: co najmniej 50% ceny musi zostać zapłacone przed datą faktury, a reszta w ciągu jednego roku, w walucie obcej sprowadzonej do Turcji. Jego przykładem jest ukończone mieszkanie sprzedane za 500 000 USD, z 50% płatnymi z góry i resztą w sześciu równych ratach, od którego nie nalicza się VAT, a komunikat stwierdza, że zwrotów VAT w ramach zwolnienia dokonuje się po sprowadzeniu i zapłaceniu całej ceny. Mieszkanie musi mieć pozwolenie na budowę, zostać wydane w stanie gotowym do użytku i, tam gdzie można ustanowić służebność lokalową, mieć ją ustanowioną; jeśli właściciel rozporządzi mieszkaniem w ciągu trzech lat, niezapłacony podatek wraz z odsetkami za zwłokę trzeba zapłacić przed czynnością w rejestrze, a stosowną adnotację wpisuje się do rejestru. Kupujący potrzebuje zaświadczenia z urzędu skarbowego potwierdzającego brak rezydencji oraz kopii paszportu.

Krok po kroku: jak kupić mieszkanie w Turcji na raty

Kolejność kroków dla zagranicznego kupującego, który postanawia kupić mieszkanie w Turcji na raty, wynika z dokumentów prawnych, w takiej kolejności, w jakiej wymagają ich przepisy.

1. Sprawdzić zasady dla zagranicznych kupujących w TKGM. Nieruchomość mogą nabywać wyłącznie obywatele państw wskazanych decyzją Prezydenta; łączna własność cudzoziemca będącego osobą fizyczną jest ograniczona do 30 hektarów i do 10% powierzchni prywatnej w danym okręgu; nieruchomości w strefach zakazanych ze względów wojskowych i w strefach bezpieczeństwa są odnotowywane w rejestrze, a nieruchomości w specjalnych strefach bezpieczeństwa wymagają zezwolenia gubernatora (TKGM, Your Key Türkiye, strona o cudzoziemcach będących osobami fizycznymi).
2. Otrzymać formularz informacji przedumownej wraz z załącznikami co najmniej jeden dzień przed podpisaniem i porównać cenę gotówkową z ceną ratalną, odsetki i roczne oprocentowanie, termin wydania, gwarancję oraz datę pozwolenia na budowę (ustawa, art. 40(2); rozporządzenie, art. 5).
3. Sprawdzić rejestry gruntu i pozwoleń: właściciela gruntu w rejestrze gruntów, pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt w gminie oraz to, czy zarejestrowano służebność lokalową (ustawa 3194, art. 21; ustawa 634, art. 10-14).
4. Potwierdzić rodzaj gwarancji dla projektu obejmującego 30 lub więcej lokali: ubezpieczenie ukończenia budowy, list gwarancyjny, rachunek płatności etapowych albo kredyt powiązany (rozporządzenie, art. 12).
5. Podpisać w wymaganej formie: notarialną umowę przyrzeczenia sprzedaży albo umowę pisemną wraz z wpisem przeniesienia kat irtifakı, a przyrzeczenie wpisać do rejestru w formie adnotacji (rozporządzenie, art. 6; Kodeks cywilny, art. 1009).
6. Płacić dopiero po zawarciu ważnej umowy, na rachunek bankowy wskazany w umowie, zachowywać potwierdzenia bankowe i przyjmować wyłącznie weksle imienne wystawione po jednym na ratę (ustawa, art. 4(5), 41(2); rozporządzenie, art. 7).
7. W razie potrzeby skorzystać z 14-dniowego okresu do namysłu; kredyt powiązany zaczyna działać po jego zakończeniu (ustawa, art. 43).
8. W trakcie budowy oczekiwać pisemnego zawiadomienia o każdej zmianie projektu, z jednomiesięcznym prawem odstąpienia od umowy, oraz śledzić termin wydania, który nie może przekraczać 48 miesięcy od zawarcia umowy (rozporządzenie, art. 11; ustawa, art. 44).
9. Po ukończeniu budowy sprawdzić pozwolenie na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi), przekształcenie w odrębną własność lokali oraz polisę DASK.
10. Przy akcie przeliczyć walutę obcą w banku, zadbać o przesłanie zaświadczenia do urzędu rejestru gruntów przez KEP, zapłacić opłatę za akt własności i podpisać akt urzędowy (komunikat TKGM z 26 stycznia 2022 r.).

Lista kontrolna i tabela ryzyk

Przed podpisaniem umowy, na podstawie której można kupić mieszkanie w Turcji na raty, poniższe pozycje listy kontrolnej pochodzą bezpośrednio z przytoczonych wyżej tekstów.

• Przeczytać formularz informacji przedumownej i porównać go wiersz po wierszu z umową: cena w lirach, cena ratalna, odsetki, stopa odsetek za zwłokę, termin wydania, gwarancja i data pozwolenia.
• Potwierdzić, że właściciel gruntu wskazany w umowie jest właścicielem według rejestru gruntów i że data pozwolenia na budowę zgadza się z formularzem.
• Poszukać klauzul karnych: stopa odsetek za zwłokę nie może przekraczać stopy umownej o więcej niż trzydzieści procent, odsetki składane są zakazane, a natychmiastowa wymagalność jest ograniczona przez prawo.
• Sprawdzić, co się stanie, jeśli projekt stanie w miejscu: rodzaj gwarancji, termin wydania oraz prawo odstąpienia wraz z limitami odszkodowania.
• Sprawdzić, czy lokal nie jest oznaczony jako niedostępny dla cudzoziemców i czy leży poza strefami wojskowymi i strefami bezpieczeństwa.
• Zachować każde potwierdzenie płatności i każde zawiadomienie, także te wysłane za pośrednictwem notariusza.

Osoby rozważające Stambuł mogą porównać mieszkania na sprzedaż w Stambule, stronę miasta Stambuł oraz porównanie tureckich miast. Każda z tych stron jest odrębnym zasobem w tej witrynie i zawiera własne informacje.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w Turcji?

Banki oferują produkty dla zagranicznych kupujących. Strona Türkiye Finans dla cudzoziemców podaje finansowanie do 75% wartości wyceny, plany spłaty do 120 miesięcy oraz kredyty w lirach, w dewizach lub w walucie obcej dla kredytobiorców, których miejsce zamieszkania jest zarejestrowane za granicą, a strona İşbank wymienia kredyt mieszkaniowy dla cudzoziemców mieszkających w Turcji. Decyzja BDDK 11364 z 29 stycznia 2026 r. ustala limity od 20% do 90% wyceny w zależności od przedziału wartości i klasy energetycznej, z dalszą obniżką o 75 procent, jeżeli kredytobiorca, jego małżonek lub dziecko poniżej 18 roku życia posiada już mieszkanie.

Jaka jest minimalna wpłata własna?

W przypadku kredytu bankowego limity BDDK pozostawiają resztę jako środki własne kupującego: dla mieszkania wycenionego do 5 mln TL z klasą energetyczną A-B limit wynosi 90%, a produkt Türkiye Finans podaje do 75%. W przypadku planu dewelopera ustawa 6502, art. 40-46, oraz rozporządzenie nie ustalają żadnego procentu; wymagają, aby kwota przedpłaty i plan płatności były zapisane w umowie (rozporządzenie, art. 7(1)(ğ), (h)).

Czy raty są bezodsetkowe?

To zależy od umowy. Rozporządzenie wymaga, aby formularz informacji przedumownej i umowa podawały cenę gotówkową, łączną cenę ratalną oraz ewentualne odsetki wraz z oprocentowaniem rocznym, więc plan bez różnicy cen wykazuje równe ceny gotówkową i ratalną, a plan z vade farkı pokazuje tę różnicę.

Czy mogę płacić w dolarach amerykańskich?

Odpowiedzi Ministerstwa Skarbu i Finansów dotyczące Komunikatu 2008-32/34 stwierdzają, że osoby mieszkające za granicą nie podlegają zakazowi umów w walucie obcej, a osoby bez obywatelstwa tureckiego legalnie mieszkające w Turcji mogą uzgadniać ceny nieruchomości w walucie obcej albo w lirach. Rozporządzenie o sprzedaży mieszkań z przedpłatą wymaga cen w lirach w formularzu i w umowie. W urzędzie rejestru gruntów cudzoziemiec będący osobą fizyczną musi przedstawić zaświadczenie o zakupie waluty obcej, wykazujące, że walutę obcą sprzedano Bankowi Centralnemu za pośrednictwem banku.

Kiedy otrzymam akt własności?

Kupujący na podstawie umowy off-plan ma najpierw notarialne przyrzeczenie sprzedaży albo zarejestrowane prawo kat irtifakı. Akt własności w formie odrębnej własności lokalu (kat mülkiyeti) powstaje, gdy istnieje pozwolenie na użytkowanie (ustawa 634, art. 12). Art. 44 ustawy 6502 uznaje mieszkanie za wydane, gdy kat irtifakı zostaje zarejestrowane na rzecz konsumenta wraz z przeniesieniem posiadania.

Czy pozwolenie na użytkowanie (iskân) jest wymagane?

Tak, dla przekształcenia w odrębną własność lokali: art. 12 ustawy 634 wymaga pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego wraz z zatwierdzonym projektem, a art. 30 ustawy 3194 wymaga tego pozwolenia po ukończeniu budynku lub jego użytkowej części. Pozwolenie jest upoważnieniem dotyczącym budynku, a nie zaświadczeniem wręczanym właścicielowi osobiście.

Co jeśli deweloper nie wyda lokalu?

Konsument może odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów, gdy sprzedawca nie wykonuje swoich zobowiązań (ustawa, art. 45(2)), a zwrot jest należny w ciągu 180 dni od zawiadomienia. Tam, gdzie istnieje gwarancja, z banku można dochodzić listu gwarancyjnego, zablokowany rachunek płatności etapowych zwraca nieuwolnioną kwotę, a ubezpieczenie ukończenia budowy wypłaca świadczenie na własnych warunkach i jest chronione przed wierzycielami sprzedawcy (ustawa, art. 42(2)).

Czy raty liczą się do obywatelstwa?

W przypadku drogi 400 000 USD sformułowanie rozporządzenia dotyczące przyrzeczenia sprzedaży wymaga, aby kwota była wpłacona z góry, wraz z notarialnym przyrzeczeniem i trzyletnią adnotacją o zakazie sprzedaży, więc zakup, w którym część ceny jest jeszcze niezapłacona, nie odpowiada tekstowi. Przewodnik Your Key Türkiye stwierdza, że płatności i zadeklarowana cena muszą każda osiągać próg w dacie nabycia.

Jak naliczany jest VAT od nowego mieszkania?

Dla projektu z pozwoleniem od 1 kwietnia 2022 r. pierwsze 150 m² powierzchni netto objęte jest stawką 10%, a część powyżej stawką 20%; stawka 1% dotyczy pierwszych 150 m² w projektach transformacji na podstawie ustawy 6306. Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi i niemający miejsca zamieszkania w Turcji mogą korzystać ze zwolnienia z art. 13(1)(i) ustawy 3065, które wymaga sprowadzenia waluty obcej, z co najmniej 50% zapłaconymi przed fakturą i resztą w ciągu jednego roku.

Czy mogę spłacić raty wcześniej?

W handlowej sprzedaży ratalnej art. 20 ustawy 6502 pozwala konsumentowi spłacić wcześniej cały dług albo jedną lub więcej przyszłych rat, a sprzedawca musi odpowiednio obniżyć odsetki i prowizję. W przypadku kredytów mieszkaniowych art. 37 daje to samo prawo, z limitem odszkodowania za wcześniejszą spłatę wynoszącym 1% lub 2% dla kredytów o stałym oprocentowaniu.

Ostatnia weryfikacja: 17 października 2026 r. Źródła: ustawa 6502; Rozporządzenie w sprawie sprzedaży mieszkań z przedpłatą; Decyzja BDDK 11364; Decyzja BDDK 10656; ustawa 634; ustawa 3194; ustawa 3065; ustawa 492; ustawa 488; Ogólny komunikat wykonawczy w sprawie VAT; wykaz stawek VAT GİB; komunikat TKGM; Your Key Türkiye, cudzoziemcy będący osobami fizycznymi; wykaz dokumentów Prezydium Zarządzania Migracjami; tygodniowe stopy kredytowe TCMB EVDS; turecki Kodeks zobowiązań; turecki Kodeks cywilny.