Isatis 3 | Famagusta | Cypr Północny

Isatis 3 Famagusta to projekt apartamentowy dewelopera Isatis Construction Group w rejonie Karakol w Famaguście (Gazimağusa) na Cyprze Północnym, w którym – według strony dewelopera – dostępne są apartamenty 2+1 o powierzchni 74-82 m² oraz penthousy z jedną sypialnią o powierzchni 62-73 m².

Niniejszy przewodnik omawia projekt Isatis 3 Famagusta przez pryzmat opublikowanych danych, dodaje opatrzony źródłami kontekst dotyczący okolicy, a większość swojej objętości poświęca podatkom, opłatom i kosztom zakupu. Cena, termin ukończenia, liczba lokali i kategoria aktu własności nie zostały opublikowane, dlatego żadna z tych wartości nie jest szacowana.

Ponieważ w 2026 roku Cypr Północny zmienił zasady dotyczące cudzoziemców kupujących nieruchomości, przy każdej danej prawnej podano akt, z którego pochodzi, oraz – według stanu na 17 października 2026 r. – informację, czy zależy ona od dekretu wygasającego w listopadzie 2026 roku.

Przegląd projektu Isatis 3 Famagusta

Strona dewelopera poświęcona projektowi Isatis 3 podaje, że inwestycja znajduje się w rejonie Karakol, który deweloper nazywa centrum miasta Famagusta, oraz że centra handlowe, uniwersytet, szpitale i restauracje są szybko dostępne. Strona opisuje nowoczesną architekturę i materiały wysokiej jakości, a lokale nazywa własnymi słowami „luksusowymi apartamentami”.

Wymienia apartament 2+1 oraz penthouse z jedną sypialnią, którego taras podano w wielkości 24-75 m². Nie podaje adresu, punktu na mapie, liczby lokali, ceny, planu płatności, terminu ukończenia ani kategorii aktu własności, a tabela zachowuje te pola jako „nie opublikowano” lub „nie podano” zamiast je szacować.

Strona nie podaje też odległości ani czasu dojazdu do żadnego z wymienionych miejsc, więc określenie „szybko dostępne” jest opisem dewelopera, a nie zmierzoną wartością. Źródło: strona dewelopera poświęcona Isatis 3 oraz jej wersja turecka, które zgadzają się w każdej podanej wartości.

Na swojej stronie „O nas” grupa podaje, że Isatis Construction Limited działa na Cyprze Północnym od 2015 roku oraz buduje i sprzedaje apartamenty i wille w Famaguście i Yeniboğaziçi. Jedno zdanie marketingowe na stronie Isatis 3 mówi, że klientom zostanie zaoferowana dwuletnia gwarancja najmu na poziomie 6%; jej warunki nie zostały opublikowane i niniejszy przewodnik się na niej nie opiera. Szerszy obraz rynku wokół projektu przedstawia strona nieruchomości na Cyprze Północnym w naszym serwisie, na której znajdują się inne oferty z tego kraju.

Typy i powierzchnie lokali w Isatis 3

Deweloper podaje dwa plany lokali w projekcie, czyli apartament 2+1 i penthouse, pod nagłówkiem „Isatis 3 apartment”. Pierwsza tabela odtwarza je w takiej postaci, w jakiej zostały podane. Druga wylicza proste wskaźniki z tych samych liczb, obliczone na podstawie danych dewelopera, aby czytelnik mógł zobaczyć, co strona potwierdza, a co pozostawia otwarte.

Obliczone wiersze pokazują, jak niewiele mówi strona. Przedział powierzchni apartamentu obejmuje 8 m², czyli około 10,8% jego dolnej granicy, a strona nie wyjaśnia, które mieszkania znajdują się przy którym końcu tego przedziału. Podział przez dwie sypialnie daje od 37,0 do 41,0 m² na sypialnię, ale ta wartość obejmuje także salon, kuchnię i łazienkę, więc jest tylko przybliżonym sposobem porównywania planów, a nie miarą wielkości pokoi.

Penthouse wymaga uważnej lektury. Jego przedział powierzchni obejmuje 11 m² (17,7% dolnej granicy) i przy jednej sypialni daje od 62,0 do 73,0 m² na sypialnię, a mimo to jego taras podano w wielkości 24-75 m². Przy zestawieniu górnych granic obu przedziałów taras stanowi 102,7% całego lokalu, a przy zestawieniu wartości skrajnych wynosi od 32,9% do 121,0%.

Możliwe są dwa odczytania: podana powierzchnia nie obejmuje tarasu, i wtedy lokal wraz z tarasem miałby od 86 do 148 m², albo jedna z liczb zawiera literówkę. Strony angielska i turecka podają te same liczby, a strona nie wyjaśnia, które odczytanie jest właściwe.

Oba przedziały nie nakładają się. Największy penthouse (73 m²) jest o 1 m² mniejszy od najmniejszego apartamentu (74 m²), a środek przedziału penthouse’u stanowi 86,5% środka przedziału apartamentu. To, czy kupujący płaci za powierzchnię tarasu i jak jest ona mierzona, zależy od umowy sprzedaży, a nie od tej strony. Żadna z wersji językowych nie podaje, czy powierzchnie są brutto, czy netto. Podpisany plan lokalu, w którym osobno wskazano powierzchnię brutto, netto i tarasu, rozstrzygnąłby wszystkie otwarte kwestie z tej części.

Lokalizacja: Karakol i okolice Famagusty wokół projektu

Deweloper nazywa Karakol centrum miasta Famagusta. Strona miejska o historii miasta opisuje otoczone murami Suriçi jako historyczne centrum i podaje, że po tym, jak w 1986 roku Uniwersytet Wschodniośródziemnomorski stał się uczelnią państwową, rozwój miasta skierował się na północ i północny wschód, z gęstą zabudową w dzielnicach takich jak Sakarya, Karakol i Baykal.

Karakol jest zatem zabudowaną dzielnicą północną sąsiadującą ze Starym Miastem w murach (Walled City), a nie dawnym centrum. Spis powszechny z 2011 roku naliczył w Karakol 7 046 mieszkańców, co czyni ją drugą najludniejszą dzielnicą po Sakarya (7 647). Według pomiarów na podstawie danych OpenStreetMap punkt centralny dzielnicy leży 2,9 km w linii prostej od punktu centralnego Starego Miasta (3,7 km drogą), a południowa krawędź obwiedni dzielnicy znajduje się około 0,4 km od niego.

Isatis 3 nie ma opublikowanego adresu, dlatego poniższa tabela mierzy odległości od punktu centralnego dzielnicy Karakol, a nie od samego budynku. Odległości w linii prostej pochodzą z opublikowanych współrzędnych; odległości drogowe to orientacyjne szacunki z publicznego serwisu wyznaczania tras. OpenStreetMap przypisuje dzielnice w tej części miasta niekonsekwentnie, więc tabela służy wyłącznie orientacji.

Liczba mieszkańców Famagusty zależy od źródła. Ostatni spis powszechny (4 grudnia 2011 r.) naliczył 40 920 osób w gminie miejskiej i 69 741 w całym dystrykcie. Prognoza Państwowej Organizacji Planowania na 2020 rok, przytoczona przez gminę miejską, wynosi 55 868 dla miasta i jest prognozą, a nie liczeniem; Wikipedia podaje 55 648 dla 2019 roku, a od 2011 roku nie przeprowadzono żadnego spisu. Gmina obejmuje obszar 93 km² (2008) i podaje, że ponad 20 000 studentów i pracowników uczelni mieszka w mieście również przez większą część roku.

Uniwersytet Wschodniośródziemnomorski (EMU) powstał w 1979 roku jako Instytut Wyższej Techniki ze 105 studentami, a w 1986 roku stał się uczelnią państwową. Rocznik 2024 Instytutu Statystycznego podaje 15 729 studentów EMU w roku akademickim 2024-25, czyli o 5,5% mniej niż 16 640 w 2021-22 (obliczenie), podczas gdy łączna liczba osób studiujących w TRNC spadła ze 114 000 do 104 873, czyli o 8,0% (obliczenie).

Gmina wymienia także cztery inne uczelnie w Famaguście, dla których rocznik podaje odpowiednio 1 209, 1 213, 372 i 1 212 studentów, więc łącznie pięć uczelni kształci 19 735 osób (obliczenie). Niniejszy przewodnik nie twierdzi, że popyt na wynajem rośnie, ponieważ oficjalne szeregi danych wskazują na coś przeciwnego.

Szpital Państwowy w Gazimağusie stoi przy Salamis Road. Własna strona szpitala podaje, że w nowym budynku rozpoczął on działalność w grudniu 2007 roku ze 120 łóżkami, a obecnie ma ich 160, i określa go jako drugi co do wielkości szpital państwowy w TRNC po szpitalu w Nikozji. W dniu 9 lipca 2026 r. Ministerstwo Zdrowia ogłosiło pierwszy zabieg naczyniowy przeprowadzony w tym szpitalu. Operator City Mall podaje 65 sklepów i ponad 130 marek, a centrum jest otwarte codziennie w godzinach 10:00-22:00.

Według serwisu wyznaczania tras lotnisko Ercan znajduje się drogą około 53 km i 57 minut od punktu centralnego dzielnicy Karakol. Lotnisko w Larnace jest oddalone o 40,8 km w linii prostej, ale nie podano odległości drogowej, ponieważ trasa zależy od przejścia granicznego i od tego, kto może z niego korzystać.

Droga Nikozja-Famagusta jest najbardziej ruchliwą drogą na Cyprze Północnym, ze średnim dziennym natężeniem ruchu sięgającym 40 000 pojazdów według tureckiej Dyrekcji Generalnej Dróg; przejrzane źródła nie podają, że jest to autostrada. Wolny Port w Famaguście odnotował 107 zawinięć statków w 2023 roku.

Nie twierdzimy, że z Famagusty kursuje prom pasażerski, ponieważ źródła są sprzeczne.

Najbliższą oficjalną serią danych klimatycznych jest stacja Republiki Cypryjskiej w Paralimni, położona około 7,4 km na południe od Starego Miasta. Jej średnie z lat 2002-2011 wahają się od dziennego maksimum 15,9 °C i minimum 8,1 °C w styczniu do 33,3 °C i 23,8 °C w sierpniu, a suma dwunastu średnich miesięcznych opadów wynosi 331,1 mm (obliczenie), przy czym od czerwca do sierpnia jest prawie sucho. Serwis agregujący podaje temperatury morza w Famaguście na poziomie 17,2 °C w lutym i 29,0 °C w sierpniu, a strona Isatis 3 nie wspomina o morzu; informacje o plażach na całej wyspie znajdą Państwo w naszym przewodniku po plażach Cypru.

Warosza, położona na południe od Starego Miasta, pozostaje przedmiotem stanowiska Rady Bezpieczeństwa ONZ: raport Sekretarza Generalnego z 6 lipca 2026 r. nie odnotowuje cofnięcia kroków podjętych od października 2020 roku.

Podatki, opłaty i całkowity koszt zakupu w Isatis 3 Famagusta

Każda poniższa stawka jest podana według stanu na 17 października 2026 r. i wskazuje akt, z którego pochodzi, ponieważ kilka z nich zależy od tekstów z datą wygaśnięcia. Limity zakupu wynikają z dekretu z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete (Dziennik Urzędowy) nr 147, 7 sierpnia 2026 r.), czyli dekretu Rady Ministrów, który ponownie wydał dekret z mocą ustawy 63/2026 (Resmi Gazete nr 87, 11 maja 2026 r.).

Dekret tego rodzaju obowiązuje 90 dni, o ile parlament nie uchwali go w formie ustawy, więc ten obowiązuje do około 5 listopada 2026 r. (90 dni od 7 sierpnia, obliczenie), podczas gdy ujednolicony tekst ustawy 52/2008 nadal zawiera surowsze, wcześniejsze brzmienie. Opłaty Rejestru Gruntów (Land Registry) wynikają z odrębnego rozporządzenia opublikowanego w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r. i obowiązują wyłącznie do 5 stycznia 2027 r. włącznie.

Kupujący, który podpisze umowę teraz, lecz sfinalizuje transakcję później, może zetknąć się z innymi przepisami, dlatego przed każdą wpłatą liczby należy sprawdzić ponownie.

Co do limitu zakupu, dekret pozwala cudzoziemcowi nabyć do 3 apartamentów (6 w przypadku obywateli państw uznających TRNC), podczas gdy ujednolicony tekst ustawy 52/2008 podaje 1 apartament (3 dla tych obywateli). Stawka Rejestru Gruntów rośnie wraz z liczbą posiadanych nieruchomości, jak pokazuje tabela.

Ustawa 52/2008 stanowi, że podatki, cła, opłaty, potrącenia i VAT od przeniesienia własności płacą kupujący i sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami, podczas gdy taryfa Rejestru Gruntów stanowi, że opłatę rejestracyjną płaci osoba rejestrująca tytuł własności na własne nazwisko. FAQ dewelopera podaje inne kwoty, na przykład że opłatę Rejestru Gruntów dzielą: 2% płaci sprzedający i 2% kupujący oraz że podatek stemplowy jest płatny w ciągu 21 dni od podpisania.

Tych twierdzeń nie dało się powiązać z oficjalną taryfą, a strony agencji podają jeszcze inne wartości procentowe, więc relacje się różnią i tutaj stosowana jest taryfa oficjalna. Podawana przez dewelopera wartość 2,8% dla potrącenia przy odsprzedaży zgadza się natomiast z obliczeniem w tabeli.

Kupujący planujący wyjście z inwestycji powinien przeczytać także wiersz o odsprzedaży, choć jest to podatek sprzedawcy. Przy tej samej cenie umownej efektywne 2,8% wyniosłoby 2 800 GBP (2,8% × 100 000, obliczenie). Ustawa o podatku dochodowym nie daje cudzoziemcom dostępu do swojego jednorazowego zwolnienia dla domu i działki i nie znaleziono żadnego okresu posiadania, który zwalniałby zysk z opodatkowania. Osoba, która sprzedaje więcej niż 3 nieruchomości w roku kalendarzowym lub więcej niż 5 w ciągu trzech lat kalendarzowych, jest traktowana jak handlarz nieruchomościami i opodatkowana na innej podstawie.

Następna tabela jest ilustracją, a nie wyceną. Cena 100 000 GBP to wartość umowna przyjęta dla potrzeb obliczeń, ponieważ Isatis 3 nie ma opublikowanej ceny. Wykorzystuje ona wyłącznie stawki podane powyżej, płacę minimalną 70 893 TL oraz efektywny kurs sprzedaży Banku Centralnego TRNC wynoszący 66,1047 TL za GBP na 17-19 października 2026 r., i zakłada, że opłata Rejestru Gruntów jest naliczana od ceny zadeklarowanej, czego streszczenie taryfy nie określa.

Według tego rachunku koszt dodatkowy wynosi 5 036,22 GBP (5,04% ceny), gdy podana cena już zawiera VAT, oraz 10 036,22 GBP (10,04%), gdy do ceny doliczany jest 5% VAT. Dla drugiej nieruchomości stawka Rejestru Gruntów 5,5% podniosłaby tę pozycję do 5 500 GBP, a dla trzeciej przy 6% do 6 000 GBP. Ilustracja pomija opłaty prawne i notarialne oraz opłaty za przyłączenie mediów, ponieważ nie znaleziono oficjalnej taryfy, a także pomija wpis hipoteki i wyposażenie.

Co do podatku rocznego, taryfa na 2025 rok zastosowana do podanych 74-82 m² daje podstawę od 488,40 TL do 541,20 TL rocznie przed dopłatami (6,60 × 74 i 6,60 × 82, obliczenie), choć strona nie podaje, czy jej powierzchnie są powierzchniami podlegającymi opodatkowaniu.

Krótkoterminowy wynajem do 60 dni podlega ustawie o domach wakacyjnych, a osobny przewodnik w naszym serwisie omawia zgodność z przepisami przy wynajmie w stylu Airbnb; szersze tło daje przewodnik po kosztach kupna, budowy i wynajmu w naszym serwisie.

Kwestie do uregulowania na piśmie przed jakąkolwiek wpłatą:

1. Czy podana cena zawiera VAT oraz którą ze stron umowa wskazuje jako płatnika opłaty Rejestru Gruntów, skoro ustawa i FAQ dewelopera opisują ten podział odmiennie.
2. Waluta umowy. Ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 35,02% w ciągu dwunastu miesięcy do września 2026 r. według Instytutu Statystycznego, a podatek stemplowy od umowy w walucie obcej jest obliczany w lirach według kursu z dnia stemplowania.
3. Która taryfa Rejestru Gruntów będzie obowiązywać w dniu finalizacji transakcji, skoro taryfa z 7 października 2026 r. obowiązuje tylko do 5 stycznia 2027 r.
4. Ile nieruchomości kupujący już posiada, ponieważ ta liczba określa stawkę 4%, 5,5% lub 6%.
5. Czy dekret został uchwalony przez parlament, czy wygasł (około 5 listopada 2026 r.) oraz jakie przepisy przejściowe obowiązują wówczas wobec umowy podpisanej w międzyczasie.
6. Terminy związane z zezwoleniem: 75 dni roboczych na opłaty za przeniesienie własności i 1 rok na podpisanie przeniesienia własności według dekretu, wobec 60 dni roboczych i 6 miesięcy w tekście ujednoliconym.
7. Opłaty za przyłączenie wody i energii elektrycznej, których organy lokalne mogą nie podłączyć, dopóki nie zostaną zapłacone podatki i opłaty.
8. Pisemne zestawienie kosztów od niezależnego prawnika, ponieważ w przejrzanych źródłach ani honoraria prawników, ani opłaty notarialne nie mają oficjalnej taryfy.

Zakup nieruchomości na Cyprze Północnym w skrócie

Ta część podąża za kolejnością, w jakiej przesuwają się dokumenty i pieniądze, od pierwszego sprawdzenia w rejestrze do przyłączenia mediów, i podaje limit czasu wskazany przez każde źródło. Większość limitów wynika z dekretu z mocą ustawy 89/2026 i – według stanu na 17 października 2026 r. – obowiązuje wyłącznie tak długo, jak dekret pozostaje w mocy lub do czasu jego uchwalenia przez parlament; ujednolicony tekst ustawy 52/2008 zawiera krótsze terminy, więc podano oba.

O możliwości skorzystania z tej drogi decyduje kilka zasad. Wykaz dokumentów Ministerstwa Spraw Wewnętrznych wymaga petycji (Załącznik 1 dla apartamentu), formularza informacyjnego, kopii paszportu lub dowodu tożsamości, kopii tytułu własności, planu sytuacyjnego, oryginału zaświadczenia o niekaralności z kraju wnioskodawcy oraz umowy sprzedaży, a wnioski można składać osobiście, przez pełnomocnika lub przez prawnika.

FAQ dewelopera podaje, że zakupu można dokonać przed przyjazdem na wyspę na podstawie pełnomocnictwa, co jest twierdzeniem dewelopera. Spółka z jakimkolwiek udziałem zagranicznym jest traktowana jako zagraniczna osoba prawna i potrzebuje własnego zezwolenia. Ministerstwo sprawdza też u innych organów, czy nieruchomość nie budzi zastrzeżeń ze względów wojskowych, a zagraniczny wnioskodawca jest weryfikowany na podstawie zaświadczenia o niekaralności z kraju zamieszkania.

Rozwiązania powiernicze nie mogą służyć do posiadania większej liczby nieruchomości, niż pozwala ustawowe prawo nabycia.

Niedotrzymanie terminów ma konsekwencje: wygasłe zezwolenie traci moc automatycznie, nowy wniosek kosztuje podwójne opłaty, a trzeci wniosek dotyczący tej samej nieruchomości nie jest dozwolony. Zgodnie z dekretem w projektach mieszkaniowych na obszarach objętych planem zagospodarowania cudzoziemcom można sprzedać najwyżej 80% lokali, a cudzoziemscy krewni pierwszego stopnia lub kupujący tej samej narodowości nie mogą łącznie kupić więcej niż połowy lokali na jednej działce.

Cudzoziemcom nie wolno sprzedawać gruntów rolnych ani leśnych, ani gruntów w strefach wojskowych, a cudzoziemcy mogą posiadać najwyżej 7% powierzchni dowolnego dystryktu i 3% powierzchni kraju. Nieruchomość w Famaguście jest rejestrowana w urzędzie okręgowym; Rejestr Gruntów poinformował 15 lipca 2025 r., że na czas wdrażania nowego systemu przeniesienia własności, hipoteki i dokumenty badawcze są obsługiwane wyłącznie tam, gdzie nieruchomość jest zarejestrowana. Strona kraju – Cypr Północny w naszym serwisie przedstawia szerszy obraz rynku.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja dewelopera

Strona ofertowa nie może usunąć ryzyka dotyczącego tytułu własności i ryzyka prawnego, a oficjalne źródła opisują to ryzyko wprost. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii, ostatnio datowane na 27 listopada 2019 r., podają, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna, z tysiącami roszczeń osób wysiedlonych w 1974 roku, oraz że zakup takiej nieruchomości mógłby mieć poważne skutki finansowe i prawne. Wskazują też ogólne problemy spotykane na całym Cyprze: budowanie bez właściwych pozwoleń, plany płatności pominięte w umowach, trudności z uzyskaniem świadectw ukończenia i aktów własności oraz hipoteki deweloperów na gruncie.

Sądy podchodziły do tej kwestii z obu stron. W decyzji z 1 marca 2010 r. w sprawie Demopoulos and Others v. Turkey Europejski Trybunał Praw Człowieka uznał Komisję ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission), utworzoną na mocy ustawy 67/2005, za skuteczny środek odwoławczy w sprawie roszczeń greckocypryjskich do nieruchomości. Strona Komisji pokazuje 8 807 wniosków i 3 757 zakończonych spraw na dzień 2 października 2026 r., a ustawa dopuszcza składanie wniosków do 21 grudnia 2027 r. W sprawie Apostolides v Orams (28 kwietnia 2009 r.) Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że wyrok sądu z obszaru kontrolowanego przez rząd, nakazujący kupującym opuszczenie gruntu na północy, musi być uznany w innych państwach członkowskich. Komisja Europejska odnotowuje, że prawo UE jest zawieszone na północy, a brytyjskie zalecenia dla podróżujących wskazują, że Republika Cypryjska nie uznaje zezwoleń na pobyt wydawanych tam; zob. także strony naszego serwisu o obywatelstwie i imigracji.

Żadne z tych źródeł nic nie mówi o gruncie pod Isatis 3. Strona dewelopera nie podaje kategorii aktu własności ani numeru działki, więc pierwsze sprawdzenia to wyszukiwanie w Rejestrze Gruntów, kategoria tytułu i ewentualny wcześniejszy właściciel, hipoteki na gruncie projektu, odrębna własność lokalu oraz pozwolenie na budowę.

W Republice Cypryjskiej od 20 października 2006 r. obowiązuje przestępstwo polegające na kupowaniu lub zagospodarowywaniu nieruchomości bez zgody zarejestrowanego właściciela, co – według wytycznych brytyjskich – może mieć wpływ na dokumenty przewożone przez Zieloną Linię. Te same wytyczne zalecają niezależną poradę prawną, zauważają, że każdy dystrykt ma własną izbę adwokacką podlegającą Cypryjskiej Tureckiej Izbie Adwokackiej, i wspominają, że prawnicy czasami działają jednocześnie na rzecz sprzedającego i budowniczego.

Artykuł naszego serwisu o aktach własności na Cyprze Północnym omawia te kategorie z własnego punktu widzenia.

Jak Isatis 3 Famagusta wypada na tle innych projektów Isatis

Zestawione obok siebie opublikowane dane pokazują różnice rodzaju, a nie wartości. Isatis 3 i Isatis 5 używają niemal takiego samego opisu lokalizacji, czyli rejonu Karakol, ale ich strony nie podają, jak daleko od siebie leżą obie działki. Isatis 3 podaje penthouse z jedną sypialnią o powierzchni 62-73 m², podczas gdy Isatis 4 podaje penthouse z dwiema sypialniami o powierzchni 83 m², a Isatis 5 – o powierzchni 151 m², czyli odpowiednio o 10 m² i 78 m² więcej niż górna granica przedziału penthouse’u w Isatis 3 (obliczenie).

Przedział powierzchni apartamentów w Isatis 3, wynoszący 74-82 m², obejmuje apartamenty 75 m² i 80 m² w Isatis 5 oraz mieszkanie 75 m² w Isatis 4. Liczbę lokali publikują tylko Isatis 1 i Isatis 2.

Sunrise, Fiora i Orchard różnią się rodzajem: Sunrise podaje wille z trzema sypialniami, Fiora dwukondygnacyjne bloki apartamentowe z basenem, a Orchard wille i bloki apartamentowe z wymienionymi udogodnieniami wspólnymi. Przedział dla Orchard pochodzi ze stron lokali, które zostały przeczytane, od studia 44 m² do willi 310 m², a Sunrise i Orchard leżą w Yeniboğaziçi, którego punkt wsi znajduje się 10,1 km w linii prostej od punktu centralnego Starego Miasta.

Żadna ze stron nie publikuje ceny, więc porównanie kosztów nie jest możliwe. Inne projekty w mieście wymienia strona miasta Famagusta, która zawiera więcej ofert.

W menu dewelopera znajdują się także Elysium 1, Elysium 2, Infinity i Hillside, a strony ofertowe o tych nazwach istnieją w naszym serwisie (Elysium, Elysium 2, Infinity i Hillside); nie są tu porównywane, ponieważ ich źródła wykraczały poza ten przegląd. Kolejne oferty z Famagustą w adresach stron to Sakarya Gardens, Urban Oasis i Aura Gardens, których niniejszy przewodnik nie opisuje.

Isatis Construction Group

Strona „O nas” grupy Isatis Construction Group podaje, że Isatis Construction Limited działa w branży budowlanej od chwili założenia na Cyprze Północnym w 2015 roku oraz że buduje i sprzedaje apartamenty i wille w Famaguście i Yeniboğaziçi. Opisuje spółkę jako zatrudniającą doświadczony personel naukowy i techniczny i podaje, że pracuje nad kolejnymi projektami w tych rejonach.

Strona wymienia cechy spółki jej własnymi słowami: przyjazne dla środowiska materiały wysokiej jakości, stały kontakt z klientami przed sprzedażą i po niej, prezentowanie projektów inwestorom z wielu krajów, wsparcie inwestorów w procedurach na etapie umowy oraz zarządzanie dostarczanymi projektami, które nazywa konserwacją.

Stopka serwisu opisuje grupę jako firmę inżynieryjno-budowlaną prowadzoną i kierowaną przez grupę bardzo doświadczonych inżynierów. Strona „O nas” zawiera liczniki projektów, ukończonych nieruchomości i klientów, ale w tekście strony nie ma czytelnych liczb, a strona nie podaje listy zrealizowanych projektów, więc nie można tu przytoczyć żadnych dotychczasowych realizacji. Są to twierdzenia dewelopera i żadne z nich nie zostało niezależnie zweryfikowane.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się Isatis 3 Famagusta?

Deweloper umieszcza projekt w rejonie Karakol, który nazywa centrum miasta Famagusta. Źródła miejskie i spisowe pokazują Karakol jako zabudowaną dzielnicę północną sąsiadującą ze Starym Miastem, z 7 046 mieszkańcami w 2011 roku, a nie jako historyczne centrum. Deweloper nie publikuje adresu, numeru działki ani punktu na mapie, więc dokładne położenie jest nieznane każdemu, kto opiera się na jego stronie. Kupujący musiałby uzyskać na piśmie dane działki i Rejestru Gruntów.

Jakie typy lokali i powierzchnie podaje projekt Isatis 3 Famagusta?

Dwa: apartament 2+1 o powierzchni 74-82 m² z dwiema sypialniami i jedną łazienką oraz penthouse o powierzchni 62-73 m² z jedną sypialnią, jedną łazienką i tarasem podanym w wielkości 24-75 m². Strona nie podaje liczby lokali dla żadnego z typów ani tego, czy powierzchnie są brutto, czy netto, ani czy taras jest wliczony. Największa wartość tarasu penthouse’u (75 m²) przekracza jego największą podaną powierzchnię (73 m²), co musiałby wyjaśnić podpisany plan lokalu.

Czy dla Isatis 3 Famagusta opublikowano cenę?

Nie. Strona dewelopera poświęcona Isatis 3 nie podaje ceny, zaliczki, planu płatności ani harmonogramu rat, a niniejszy przewodnik niczego takiego nie szacuje. Kwota 100 000 GBP w części o kosztach to wartość umowna użyta wyłącznie do pokazania, jak sumują się podatki i opłaty ze źródeł. Pisemna cena, z walutą i sposobem traktowania VAT, musi pochodzić od dewelopera.

Kiedy projekt zostanie ukończony i ile jest w nim lokali?

Żadna z tych informacji nie została opublikowana. Strona nie podaje stanu ukończenia, daty przekazania lokali, roku ani liczby lokali, więc nic tutaj nie jest szacunkiem. Wyłącznie dla kontekstu: dystrykt Famagusta odnotował w 2025 roku 1 492 lokale mieszkalne z ostatecznym zatwierdzeniem (538 miejskich plus 954 wiejskie, obliczenie), co jest sumą dla dystryktu i nic nie mówi o tym projekcie. Prośba o pozwolenie na budowę, etap budowy i datowany zapis o przekazaniu lokali w umowie to sposób na wypełnienie tej luki.

Jakie podatki i opłaty płaci kupujący z zagranicy?

Według stanu na 17 października 2026 r. udokumentowane pozycje to opłaty Rejestru Gruntów w wysokości 4% za pierwszą nieruchomość (5,5% za drugą, 6% za trzecią) na podstawie rozporządzenia opublikowanego w Resmi Gazete nr 197, obowiązującego do 5 stycznia 2027 r.; podatek stemplowy w wysokości 0,5% kwoty umowy; VAT w wysokości 5% od mieszkań do 300 m² powierzchni zamkniętej; oraz opłata za wniosek o zezwolenie równa połowie miesięcznej płacy minimalnej brutto, czyli 35 446,50 TL. Przykład obliczeniowy w części o kosztach pokazuje, że po zsumowaniu daje to 5,04% lub 10,04% ceny umownej, zależnie od VAT.

Ile apartamentów może kupić cudzoziemiec?

Dla kupującego z zagranicy dekret z mocą ustawy 89/2026 (opublikowany w Resmi Gazete 147 w dniu 7 sierpnia 2026 r.) ustanawia według stanu na 17 października 2026 r. pułap 3 apartamentów, lub 6 dla obywateli państw uznających TRNC. Ujednolicony tekst ustawy 52/2008 nadal podaje 1 apartament (3 dla tych obywateli). Dekret jest dekretem Rady Ministrów, którego 90-dniowa ważność kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali, więc obowiązujący limit należy potwierdzić w chwili podpisywania umowy.

Jak długo trwa wydanie zezwolenia na zakup?

Żadna ustawa ani dekret nie ustala terminu na decyzję Rady Ministrów i nie znaleziono oficjalnego czasu rozpatrywania. FAQ dewelopera podaje 1-2 miesiące dla obywateli Turcji i 6-8 miesięcy dla pozostałych narodowości, co jest twierdzeniem dewelopera. Dekret ustala natomiast terminy wokół tej decyzji, według stanu na 17 października 2026 r.: opatrzona stemplem umowa musi zostać zarejestrowana, a wniosek złożony w ciągu 1 miesiąca, opłaty za przeniesienie własności zapłacone w ciągu 75 dni roboczych od publikacji, a tytuł własności podpisany w ciągu 1 roku.

Tekst ujednolicony podaje zamiast tego 60 dni roboczych i 6 miesięcy.

Czy cudzoziemiec może dostać kredyt hipoteczny?

Prawo pozwala cudzoziemcom obciążać hipoteką nabyte nieruchomości po zapłaceniu opłat Rejestru Gruntów (ustawa 52/2008, art. 10), a wpis hipoteki kosztuje 1% zabezpieczonego zadłużenia, płatne przez dłużnika hipotecznego. Nie ma oficjalnego oświadczenia o polityce banków, a strony agencji się różnią: jedna podaje, że banki często udzielają kredytu do 75% ceny, inna – że wskaźnik LTV jest zwykle ograniczony do 50%, przy oprocentowaniu 6-10% rocznie. Strona Isatis 3 nie publikuje planu płatności ani ustaleń z bankiem, więc żadne tu nie są opisane.

Czy zakup w Isatis 3 Famagusta daje rezydencję lub obywatelstwo?

Nie automatycznie. Rozporządzenie o pobycie i wizach (tekst z 5 października 2026 r.) przewiduje zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości: przy tytule własności na nazwisko kupującego i łącznej wartości nieruchomości 300 000 GBP lub więcej zezwolenie obowiązuje 10 lat, poniżej tej kwoty 5 lat, a przy zakupie dokonanym na podstawie umowy należy zapłacić co najmniej jedną trzecią ceny.

Pobyt stały wymaga mieszkania o wartości co najmniej 125 000 EUR i sześciu nieprzerwanych lat zezwoleń (trzech dla wnioskodawców w wieku 60 lat lub więcej). Obywatelstwo TRNC wymaga pięciu lat pobytu lub wyjątkowej decyzji Rady Ministrów. Więcej informacji zawierają strony naszego serwisu o obywatelstwie i o programie rezydencji.

Dlaczego taras penthouse’u jest podany jako większy niż sam penthouse?

Deweloper podaje penthouse o powierzchni 62-73 m², a jego taras o powierzchni 24-75 m², a strony angielska i turecka pokazują te same liczby. Z obliczeń wynika, że taras stanowi od 32,9% do 121,0% wielkości lokalu, zależnie od sposobu zestawienia przedziałów. Strona nie podaje wyjaśnienia: albo podana powierzchnia nie obejmuje tarasu, albo jedna z liczb zawiera literówkę. Dokumentem, który to rozstrzyga, jest podpisany plan lokalu z osobno podanymi powierzchniami brutto, netto i tarasu, a umowa sprzedaży powinna te powierzchnie powtarzać.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 17 października 2026 r. Źródła:

• Strona dewelopera Isatis 3
• Strona dewelopera Isatis 3 (wersja turecka)
• Strona dewelopera „O nas”
• Gmina miejska: historia miasta
• Spis powszechny 2011, dzielnice
• OpenStreetMap
• Historia EMU
• Adres Szpitala Państwowego
• City Mall
• Wikipedia: Salamina
• Lotnisko Ercan
• Spis powszechny 2011, gmina
• Gmina miejska: historia gminy
• Rocznik statystyczny 2024
• Strona Szpitala Państwowego
• Ministerstwo Zdrowia
• Dyrekcja Generalna Dróg
• WMO Paralimni
• Temperatury morza
• Raport ONZ S/2026/550
• Resmi Gazete 147 z 7 sierpnia 2026 r.
• Resmi Gazete 87 z 11 maja 2026 r.
• Ustawa 52/2008 (tekst ujednolicony)
• Resmi Gazete 197 z 7 października 2026 r.
• Ustawa o podatku stemplowym
• Rozporządzenie o stawkach VAT
• FAQ dewelopera
• Płaca minimalna, Departament Podatkowy
• Ustawa o podatku dochodowym
• Ustawa o domach wakacyjnych
• Taryfa podatku od nieruchomości 2025
• Ustawa 62/2026
• Stawki Banku Centralnego
• Ceny towarów i usług konsumpcyjnych, wrzesień 2026
• Komunikat Rejestru Gruntów
• Wykaz dokumentów Ministerstwa Spraw Wewnętrznych
• Wytyczne brytyjskie o nieruchomościach
• Decyzja Demopoulos
• Komisja ds. Nieruchomości
• Komunikat prasowy Orams
• Komisja Europejska, Zielona Linia

Zasady datowane według stanu na 17 października 2026 r. mogą się zmienić po wygaśnięciu dekretu lub taryfy opłat. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.