Angel Towers Famagusta: przewodnik po 135 apartamentach (2026)

Projekt Angel Towers Famagusta to zespół apartamentów w centrum Famagusty (Gazimağusa) na Cyprze Północnym, który deweloper, Noyanlar Group, wymienia jako obejmujący 135 lokali, czyli apartamenty 1+1 i penthouse’y 2+1, lecz bez podanej ceny, powierzchni użytkowej ani widocznego roku przekazania. Niniejszy przewodnik po ofercie Angel Towers Famagusta przedstawia, co pokazuje strona dewelopera, wskazuje miejsca, w których jej etykiety są ze sobą sprzeczne, i dodaje opracowane na podstawie źródeł informacje o mieście, wynajmie, zakupie i weryfikacji.

Przepisy podano według stanu na 17 października 2026 r.; część z nich opiera się na dekrecie, który wygasa około 5 listopada 2026 r., o ile nie zostanie uchwalony jako ustawa.

Przegląd projektu Angel Towers Famagusta

Strona projektu Noyanlar Group nosi nagłówek „Comfortable and Modern Living in the Centre of Mağusa” (w wolnym przekładzie „Wygodne i nowoczesne życie w centrum Mağusy”), czyli angielskie tłumaczenie tureckiego tytułu, którego używa deweloper. Strona umieszcza inwestycję w centrum miasta, w niewielkiej odległości od uniwersytetów, centrów handlowych, banków, szkół i komunikacji publicznej, ale nie podaje ulicy, dzielnicy, liczby kondygnacji ani specyfikacji wykończenia. Wymienione są dwa typy lokali, 1+1 oraz penthouse’y 2+1, łącznie 135 lokali.

Etykiety statusu podawane przez dewelopera różnią się od siebie. Widoczna linia statusu brzmi „Ön Satışta” (przedsprzedaż), podczas gdy karta projektu na stronie usług ma tag „Tamamlandı” (ukończony), a sam projekt znajduje się w kategorii „gotowe do zamieszkania”. Ukryte przed odwiedzającymi pole dotyczące terminu przekazania, widoczne wyłącznie w kodzie źródłowym strony, zawiera napis „Teslim Edildi” (przekazany) obok roku 2023; ponieważ odwiedzający go nie widzą, nie przyjęto go za podstawę. Termin przekazania odnotowano jako niewyświetlany, a status przekazania lokali należy potwierdzić na piśmie.

Tożsamość budynku nie jest potwierdzona. Dwie inne oferty apartamentów w Famaguście mają podobny profil: Sakarya Gardens, wymieniony na tej stronie z 139 apartamentami i 11 sklepami, oraz Sky Sakarya (Döveç Group, przekazany w maju 2023 r., 1+1 i 2+1, bez podanej liczby lokali). Liczby lokali i wykazy typów się różnią, a żadna z tych trzech ofert nie podaje adresu ulicznego, więc nic tutaj nie potwierdza ani nie wyklucza zbieżności. Niniejszy przewodnik zapisuje wyłącznie to, co podaje strona Noyanlar.

Cena jest „nieopublikowana”: Noyanlar nie pokazuje jej dla żadnego projektu. Strony dewelopera zawierają również ukryty panel planu płatności (35% wpłaty początkowej, 48 miesięcy, od £2 500 miesięcznie, 15% przy przekazaniu lokali), identyczny w każdym projekcie, także w inwestycji oznaczonej jako ukończona i w inwestycji obejmującej 20 willi. Jest to niezweryfikowany szablon, a nie warunki tego projektu, i na jego podstawie nie obliczono żadnej ceny.

Kluczowe fakty przedstawiono poniżej; dane kontaktowe celowo nie są powielane.

Typy lokali w projekcie Angel Towers Famagusta i porównanie 135 lokali

W przypadku projektu Angel Towers Famagusta deweloper podaje nazwy typów i łączną liczbę lokali, bez dalszych szczegółów. Pierwsza tabela przedstawia, co oznacza nazwa każdego typu, ile bloków planów strona pokazuje dla danego typu i czego brakuje. Liczbę sypialni przyjęto według nazwy typu (N+1 oznacza N sypialni), ponieważ własne etykiety sypialni na stronie nie są wiarygodne, co wyjaśnia akapit po tabeli.

Typ według nazwy	Sypialnie według nazwy	Liczba lokali tego typu	Powierzchnia	Bloki planów na stronie
1+1	1	Nieopublikowana	Nieużyteczna	3 bloki: jeden w zakładce „Stüdyo” oraz „Tip-1” i „Tip-2”
Penthouse 2+1	2	Nieopublikowana	Nieużyteczna	2 bloki: jeden w zakładce „Stüdyo” oraz „Tip-1”, który nie pokazuje powierzchni
Lokal użytkowy (Ticari Alan)	Nie dotyczy	Nieopublikowana; nie podano, czy wchodzi w skład 135	Nieużyteczna	1 blok, w zakładce „Stüdyo”
Studio	0	Nieopublikowana	Nieużyteczna	Tylko nazwa zakładki; żaden blok nie jest oznaczony jako studio

Sekcja planów jest najmniej wiarygodną częścią strony. Pięć z sześciu bloków zawiera tę samą parę powierzchni netto i brutto, w tym lokal użytkowy, więc wartości te nie opisują żadnego rzeczywistego lokalu i nie są tu powtarzane.

Przyciski sypialni pokazują dwie sypialnie przy planach 1+1 i przy sklepie, a zakładka o nazwie „Stüdyo” zawiera plany 1+1, 2+1 i sklepu. Trzy pliki obrazów planów pojawiają się także na stronach innych projektów Noyanlar, więc co najwyżej jedna strona może pokazywać własne plany.

Wobec braku użytecznej powierzchni przedział wielkości lokali odnotowano jako nieznany. Kupujący potrzebuje powierzchni netto i brutto konkretnego mieszkania, na piśmie i powiązanej z jego planem, wraz z oświadczeniem, czy balkony i tarasy dachowe są wliczone. Bez liczby lokali w każdym typie nieznany jest nawet podział między mieszkania 1+1 a penthouse’y, a penthouse z tarasem dachowym może rodzić odrębne pytanie o tytuł w Urzędzie Rejestru Gruntów (Land Registry).

Druga tabela zastępuje porównanie powierzchni porównaniem liczby lokali, ponieważ liczba lokali jest jedyną wielkością, którą deweloper publikuje. Każda liczba jest wyliczona z podanych przez dewelopera liczb lokali na jego stronach projektów: 21 z 22 stron ją podaje, a strona Sea Pearl nie.

Według tych danych budynek jest średnio-mały jak na standardy grupy: większy niż kameralne inwestycje liczące od 48 do 52 lokali, mniejszy niż duże osiedla liczące 440 lokali i więcej. Ma węższy wachlarz typów niż większość inwestycji grupy w rejonie İskele: dwa wymienione typy wobec mediany równej cztery. Przy 135 lokalach brak podziału według typów ma znaczenie, ponieważ penthouse’y są zwykle nieliczne, a ich wycena i tytuł własności różnią się od standardowych mieszkań.

To, o co kupujący powinien poprosić, wynika z luki w danych. Po pierwsze, o powierzchnię netto i brutto dla każdego typu, na piśmie, wraz z informacją, który plan należy do którego mieszkania. Po drugie, o liczbę lokali każdego typu i lokali użytkowych oraz o informację, czy w liczbie 135 mieszczą się sklepy. Po trzecie, o piętro i orientację konkretnego mieszkania. Strona dewelopera nie potwierdza żadnej z tych danych i nie podano żadnych szacunków na ich miejsce.

Lokalizacja projektu Angel Towers Famagusta: centrum miasta i podane odległości

Deweloper określa lokalizację na trzy sposoby: etykietą w górnej sekcji „Gazimağusa”, ramką informacyjną z napisem „Gazimağusa Merkez” (centrum Famagusty) oraz opisem umieszczającym inwestycję w centrum miasta. Nie opublikowano ulicy, dzielnicy, numeru działki ani punktu na mapie, więc żadna z poniższych wartości nie jest mierzona od budynku. Każda liczba wskazuje swój punkt odniesienia i podaje, czy jest wartością dewelopera, odległością w linii prostej czy szacunkiem drogowym.

Wykaz dewelopera podaje minuty bez wskazania metody: İskele 15, Famagusta 0, port lotniczy Ercan 46, Nikozja 48, Kyrenia 54, port lotniczy Larnaka 55. Wartości dla Nikozji (48) i Kyrenii (54) są takie same jak dwie wartości z wykazu, który pojawia się dosłownie na ośmiu innych stronach Noyanlar dotyczących rejonu İskele, co sugeruje kopiowanie. Zero potwierdza jedynie, że budynek znajduje się w Famaguście.

Dla porównania, wyznaczenie trasy drogowej od środka Starego Miasta (Walled City) daje około 56 minut do portu lotniczego Ercan, 69 do Nikozji i 73 do Kyrenii (OSRM). Minuty podane przez dewelopera są krótsze odpowiednio o 10, 21 i 19. Wyznaczanie tras ma charakter orientacyjny, więc różnica jest pytaniem do dewelopera, a nie dowodem błędu. W przypadku portu lotniczego Larnaka źródła zawierają tylko odległość w linii prostej, 40,8 km, ponieważ odległość drogowa zależy od przejścia granicznego i od podróżnego.

Tabela: pobliskie miejsca i odległości dla projektu Angel Towers Famagusta

Miejsce	Czym jest	Odległość i podstawa	Źródło
İskele	Dystrykt na północy	15 minut; wartość dewelopera, podstawa nie została podana	Strona dewelopera
Famagusta	Samo miasto	0 minut; wartość dewelopera	Strona dewelopera
Port lotniczy Ercan	Lotnisko na wschód od Nikozji	46 minut; wartość dewelopera, podstawa nie została podana	Strona dewelopera
Nikozja (Lefkoşa)	Stolica	48 minut; wartość dewelopera, równa wartości z szablonu	Strona dewelopera
Kyrenia (Girne)	Miasto na północnym wybrzeżu	54 minuty; wartość dewelopera, równa wartości z szablonu	Strona dewelopera
Port lotniczy Larnaka	Lotnisko Republiki Cypryjskiej	55 minut; wartość dewelopera, nie podano przejścia granicznego	Strona dewelopera
Wolny port w Famaguście	Jedyny wolny port TRNC	1,0 km w linii prostej, 2,2 km drogą (3 min) od środka Starego Miasta	OpenStreetMap, OSRM
City Mall	Czterokondygnacyjne centrum handlowe	1,9 km w linii prostej, 3,3 km drogą (5 min) od środka Starego Miasta	Operator, OpenStreetMap
Kampus EMU	Uniwersytet państwowy	3,9 km w linii prostej, 5,2 km drogą (9 min) od środka Starego Miasta	OpenStreetMap, OSRM
Państwowy Szpital w Gazimağusa	Szpital państwowy przy Salamis Road	4,8 km w linii prostej, 6,3 km drogą (9 min) od środka Starego Miasta	Szpital, OpenStreetMap
Varosha (Kapalı Maraş)	Obszar zamknięty; zob. raporty ONZ	3,8 km w linii prostej, 7,0 km drogą (10 min) od środka Starego Miasta	ONZ S/2026/550, OpenStreetMap
Starożytne miasto Salamis	Stanowisko archeologiczne	7,7 km w linii prostej, 10,1 km drogą (15 min) od środka Starego Miasta	Wikipedia, OpenStreetMap
Port lotniczy Ercan (punkt odniesienia)	Lotnisko	40,0 km w linii prostej, 56,0 km drogą (56 min) od środka Starego Miasta	OSRM
Nikozja (punkt odniesienia)	Stolica	52,8 km w linii prostej, 69,0 km drogą (69 min) od środka Starego Miasta	OSRM
Kyrenia (punkt odniesienia)	Miasto na wybrzeżu	61,3 km w linii prostej, 80,1 km drogą (73 min) od środka Starego Miasta	OSRM
Port lotniczy Larnaka (punkt odniesienia)	Lotnisko	40,8 km w linii prostej od środka Starego Miasta; brak odległości drogowej	OpenStreetMap

„Centrum” nie jest w Famaguście pojęciem oczywistym. Gmina traktuje otoczone murami Suriçi jako historyczne centrum i opisuje rozwój miasta po 1986 r., kiedy EMU stał się uniwersytetem państwowym, w kierunku północnym i północno-wschodnim: Sakarya, Karakol, Baykal, korytarz Salamis Road i Tuzla. Adres centralny może więc leżeć wewnątrz murów lub w którejkolwiek z tych dzielnic. Dane mapowe tego nie rozstrzygają, ponieważ OpenStreetMap przypisuje dzielnice niespójnie. Tabela dzielnic z 2011 r. rozciąga się od Sakarya, z 7 647 mieszkańcami, do zamkniętego obszaru Kapalı Maraş, z 226.

Wielkość miasta zależy od źródła. Spis powszechny z 2011 r. naliczył 40 920 mieszkańców w gminie, natomiast prognoza Państwowej Organizacji Planowania z 2020 r., przywoływana przez gminę, szacuje ją na 55 868; jedna wartość jest wynikiem spisu, a druga szacunkiem. Gmina podaje również 93 km² (2008) i twierdzi, że ponad 20 000 studentów i pracowników uczelni mieszka tam przez znaczną część roku. Przed 1974 r. miasto liczyło około 41 000 osób i miało największy port wyspy.

Sześć „udogodnień” to wygody w sąsiedztwie, a nie wyposażenie budynku, i żadna z nich nie jest nazwana ani zmierzona. City Mall to centrum handlowe udokumentowane w źródłach: jego operator (strona) podaje cztery kondygnacje, 65 sklepów, ponad 130 marek i godziny otwarcia codziennie od 10:00 do 22:00.

Czy deweloper ma na myśli właśnie je, nie zostało podane. Gmina prowadzi cztery bezpłatne linie autobusowe w ograniczone dni, z których jedna łączy Suriçi z kampusem EMU w godzinach wieczornych od wtorku do soboty; jej strona z rozkładem jazdy ostrzega, że kursy odbywają się, o ile nie ogłoszono inaczej.

Państwowy Szpital w Gazimağusa znajduje się przy Salamis Road. Jego własna strona podaje około 160 łóżek i nazywa go drugim co do wielkości szpitalem państwowym TRNC po szpitalu w Nikozji; Rocznik Statystyczny pokazuje 161 państwowych łóżek szpitalnych w dystrykcie oraz cztery placówki prywatne ze 104 łóżkami w 2024 r. W lipcu 2026 r. Ministerstwo Zdrowia ogłosiło pierwszy w tym szpitalu zabieg z zakresu chirurgii naczyniowej, obiecując stopniowe wprowadzanie kolejnych procedur. Nie podajemy tu wykazu specjalizacji.

Od Starego Miasta port lotniczy Ercan jest oddalony o 40,0 km w linii prostej i 56 km drogą, co oznacza transfer trwający około godziny. Dyrekcja Dróg (Highways Directorate) opisuje drogę Nikozja–Famagusta jako najbardziej ruchliwą w kraju, z dobowym ruchem sięgającym 40 000 pojazdów. Nie wspomniano o promie, ponieważ źródła są niezgodne co do tego, czy z Famagusty kursuje połączenie pasażerskie do Mersin.

Zabytki są blisko: Stare Miasto (mury Lusignanów z 14. wieku, później przebudowane przez Wenecjan) z Zamkiem Otella (Wikipedia) oraz Salamis w odległości od 6 do 8 km na północ. Varosha to osobna sprawa. Raport Sekretarza Generalnego ONZ S/2026/550 (6 lipca 2026 r.) odnotowuje brak działań w odpowiedzi na wezwanie Rady Bezpieczeństwa do odwrócenia kroków podjętych od października 2020 r. Strona Noyanlar nie umieszcza budynku w Varoshy i nie formułuje tu żadnego stwierdzenia o tytule własności dotyczącym Varoshy.

Szerszy kontekst znajduje się na stronach tego serwisu o Cyprze Północnym i Famaguście.

Mieszkanie w centrum Famagusty: popyt studencki, zasady wynajmu i kontrole przy odsprzedaży

Tekst Noyanlar dotyczący tego bloku podkreśla bliskość uniwersytetów, sklepów, banków, szkół i komunikacji oraz dodaje twierdzenie o potencjale inwestycyjnym, którego tutaj ani się nie powtarza, ani nie weryfikuje. Strona nie podaje czynszu, nie oferuje zarządzania najmem i nie wskazuje żadnej stopy zwrotu. Ten rozdział odkłada więc marketing na bok i obejmuje trzy sprawy: co mówią oficjalne dane o studentach, co mówi prawo o wynajmie mieszkania oraz co sprawdzić przy odsprzedaży w ukończonym budynku.

Gmina Famagusta wymienia pięć uniwersytetów: EMU, Kampus Cypru Północnego Istanbul Technical University, Ada Kent, Cyprus West i European Leadership University. Ich liczba studentów w roku akademickim 2024-25 według Rocznika Statystycznego 2024 wynosi odpowiednio 15 729, 1 209, 1 213, 372 i 1 212, łącznie 19 735 (wyliczone), co odpowiada podanym przez gminę „ponad 20 000” studentów i pracowników. Sam EMU stanowi około 80% tej liczby (15 729 / 19 735).

Kierunek zmian ma większe znaczenie niż poziom. Liczba studentów EMU spadła z 16 640 w roku 2021-22 do 15 729 w 2024-25 (o 5,5%, wyliczone jako 911 / 16 640), a łączna liczba studentów szkolnictwa wyższego w TRNC zmniejszyła się w tym samym okresie o 8,0%, ze 114 000 do 104 873.

Biuletyn EMU podaje, że w ramach tureckiego egzaminu z 2025 r. przyjęto 2 271 studentów, wobec 2 185 w 2024 r., więc jeden nabór wzrósł, podczas gdy całość się skurczyła. W dystrykcie Gazimağusa w 2025 r. ostateczny odbiór uzyskało także 1 492 lokali mieszkalnych (538 miejskich, 954 wiejskich; biuletyn budowlany).

Jedno zastrzeżenie dotyczące naborów: biuletyn EMU wiąże swoją wartość 70% obłożenia z kwotą dla naboru osób przyjętych przez Turcję, a nie ze wszystkimi studentami, więc nie można go odczytywać jako odsetka wynajętych miejsc w akademikach ani mieszkań. Kupujący rozważający najem studentom powinien też zauważyć, że strona dewelopera nie wskazuje żadnego kampusu ani odległości do niego; jedyna odległość z mapy w źródłach lokuje kampus EMU w odległości 3,9 km w linii prostej od środka Starego Miasta.

Tabela: jak źródła liczą studentów EMU i zakwaterowanie studenckie

Akademiki kampusowe oferują około 10 000 miejsc wobec 15 729 studentów. Różnica 5 729 (wyliczona) pomija prywatne akademiki, których wielkość nie jest podana, więc jest to rachunek arytmetyczny, a nie urzędowe stwierdzenie niedoboru; żadnego takiego stwierdzenia nie znaleziono. Jedyne czynsze z 2026 r. to zakresy prasowe z tabeli, które mówią także, że mieszkań studenckich w pobliżu kampusu jest pod dostatkiem. Nie mają one nazwanego źródła danych i nie są czynszami rynkowymi.

Wynajem jest opodatkowany z mocy ustawy niezależnie od popytu. Ustawa o podatku dochodowym (tekst jednolity z 25 maja 2026 r.) przewiduje pobór u źródła 10% czynszu brutto, będący podatkiem ostatecznym dla osób fizycznych; właściciel przebywający za granicą bez stałego przedstawiciela pozostawia pobór najemcy. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie VAT z 7 października 2026 r. wynajem objęty jest stawką 0% VAT.

Umowa najmu na czas określony podlega opłacie stemplowej jak każda umowa, w wysokości 0,5% łącznego czynszu, którą zwykle ponosi najemca (ustawa o opłacie stemplowej). Kaucji, okresów wypowiedzenia i kontroli czynszów nie udało się oprzeć na źródłach urzędowych, więc nie są omawiane.

Krótkoterminowe wynajmy turystyczne do 60 dni są „domami wakacyjnymi” w rozumieniu ustawy o domach wakacyjnych: przed przyjęciem pierwszego gościa lokal musi być zarejestrowany w Departamencie Planowania Turystyki oraz posiadać świadectwo rejestracji i pozwolenie na prowadzenie działalności. Departament ma 90 dni roboczych na decyzję, a wynajmowanie bez nich grozi grzywną do dziesięciokrotności miesięcznej płacy minimalnej brutto w razie skazania. Źródła milczą na temat dłuższych najmów. Szerszy przegląd znajduje się w artykule tego serwisu o wynajmie przez Airbnb.

Ukończony nie znaczy sprawdzony. Przy odsprzedaży ryzyko przesuwa się z budowy na dokumenty i części wspólne, a poniższe kontrole wynikają ze źródeł.

1. Uzyskaj na piśmie adres uliczny i numer działki budynku; strona dewelopera nie podaje żadnego z nich.
2. Poproś Noyanlar o oświadczenie, czy budynek jest, czy nie jest tożsamy z jakąkolwiek inną ofertą w Famaguście, i sprawdź odpowiedź na podstawie numeru działki.
3. Zamów dokument badawczy Urzędu Rejestru Gruntów (araştırma belgesi) w biurze dystryktu Gazimağusa, czyli zapytanie o własność o charakterze wyłącznie informacyjnym (ogłoszenie Urzędu Rejestru Gruntów).
4. Sprawdź, czy dokładnie ten lokal lub penthouse ma tytuł kondominium (condominium title) lub służebność kondominium; ustawa wymaga tego przed złożeniem wniosku o pozwolenie przez zagranicznego kupującego.
5. Poproś o świadectwo ostatecznego odbioru budynku (nihai tasvip), czyli dokument, który statystyka urzędowa traktuje jako oznakę ukończonego budynku.
6. Przeczytaj kategorię aktu własności i ustal, kto był właścicielem gruntu przed 1974 r.
7. Uzyskaj zmierzony plan z powierzchniami netto i brutto i zestaw go z powierzchnią wpisaną w akcie własności.
8. Zapytaj, kto zarządza budynkiem, co obejmują opłaty eksploatacyjne, i poproś o ostatnie rozliczenia; na stronie dewelopera nie wymieniono żadnych udogodnień na terenie inwestycji.
9. Przy wynajętym mieszkaniu zbierz umowę najmu, otrzymany czynsz, dowód pobranego podatku i ewentualną umowę o zarządzanie wraz z opłatami.
10. Uzgodnij walutę umowy: efektywny kurs sprzedaży wynosił 66,10 TL za funta w dniach 17-19 października 2026 r. (Bank Centralny), a ceny konsumpcyjne wzrosły o 35,02% w ciągu roku do września 2026 r. (Instytut Statystyczny).

Zakup nieruchomości na Cyprze Północnym w skrócie: od pierwszego oglądania do aktu własności

Osoba niebędąca obywatelem przechodzi ustaloną sekwencję czynności prawnych, z których każda ma własny zegar. Tabela przedstawia kolejność odpowiednią dla mieszkania w ukończonym budynku, zaczynając od samego lokalu, a nie od pieniędzy. Ponieważ deweloper nie publikuje ceny, nie wyliczono łącznego kosztu.

Krok	Kto	Typowy czas	Źródło
1. Sprawdzenie limitu nabycia i statusu lokalu	Kupujący i prawnik	Przed jakąkolwiek płatnością; brak oficjalnego terminu	Dekret z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026, ustawa 52/2008
2. Potwierdzenie tytułu kondominium lub służebności i przeprowadzenie wyszukiwania w Urzędzie Rejestru Gruntów	Prawnik, Urząd Rejestru Gruntów	Nie podano oficjalnego terminu	Ustawa 52/2008, Urząd Rejestru Gruntów
3. Podpisanie umowy sprzedaży i uiszczenie opłaty stemplowej	Kupujący i sprzedający; Departament Podatkowy	Opłata stemplowa 0,5% podanej kwoty	Ustawa o opłacie stemplowej
4. Zarejestrowanie ostemplowanej umowy i złożenie wniosku o pozwolenie	Kupujący lub prawnik; Urząd Rejestru Gruntów; Ministerstwo Spraw Wewnętrznych	W ciągu 1 miesiąca, w przeciwnym razie umowa jest nieważna	Resmi Gazete 147, wykaz dokumentów
5. Decyzja Rady Ministrów (Council of Ministers), opublikowana w Resmi Gazete (dzienniku urzędowym)	Rada Ministrów	Nie znaleziono oficjalnego czasu rozpatrywania	Resmi Gazete 147
6. Zapłata opłat za przeniesienie własności	Kupujący i sprzedający	W ciągu 75 dni roboczych od opublikowania pozwolenia	Resmi Gazete 147, Resmi Gazete 197
7. Podpisanie przeniesienia własności w biurze dystryktu	Kupujący, sprzedający; Urząd Rejestru Gruntów	W ciągu 1 roku od opublikowania pozwolenia	Resmi Gazete 147

W sprawie limitu: zgodnie z dekretem z mocą ustawy 89/2026 (Resmi Gazete nr 147, 7 sierpnia 2026 r.), obowiązującym według stanu na 17 października 2026 r., zagraniczny kupujący może posiadać do trzech mieszkań, a do sześciu, jeśli ma obywatelstwo państwa uznającego TRNC.

Dekret ten ponownie wydaje dekret z mocą ustawy 63/2026 (Resmi Gazete nr 87, 11 maja 2026 r.) i jako dekret Rady Ministrów obowiązuje przez 90 dni, do około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali. Tekst jednolity ustawy 52/2008 nadal przewiduje jedno mieszkanie lub trzy dla obywateli tych państw. Terminy w tabeli pochodzą z dekretu; tekst jednolity podaje 60 dni roboczych i sześć miesięcy.

W sprawie opłat: rozporządzenie opublikowane w Resmi Gazete nr 197 (7 października 2026 r.) nakłada na zagranicznych kupujących 4% przy pierwszej nieruchomości, 5,5% przy drugiej i 6% przy trzeciej, z ważnością wyłącznie do 5 stycznia 2027 r. włącznie. Strony agencji podające 9% lub 12% opierają się na wcześniejszych lub niezweryfikowanych taryfach, więc oferty się różnią; niniejszy przewodnik stosuje taryfę urzędową. Opłata za wniosek o pozwolenie to połowa miesięcznej płacy minimalnej brutto: 35 446,50 TL przy płacy 70 893 TL obowiązującej od 1 lipca 2026 r. (wyliczone).

W sprawie dokumentów: lista Ministerstwa Spraw Wewnętrznych wymaga petycji, formularzy informacyjnych, kopii paszportu, kopii aktu własności, planu lokalizacji i oryginału zaświadczenia o niekaralności z kraju wnioskodawcy. Wnioski można składać osobiście, przez pełnomocnika lub za pośrednictwem prawnika. Urząd Rejestru Gruntów oświadczył 15 lipca 2025 r., że przeniesienia własności, hipoteki i dokumenty badawcze są obsługiwane wyłącznie w biurze dystryktu, w którym zarejestrowana jest nieruchomość, więc mieszkanie w Famaguście załatwia się w Famaguście.

Ponieważ budynek jest oznaczony jako gotowy do zamieszkania, sprzedającym może być dotychczasowy właściciel, a nie deweloper. Wówczas na pierwszym miejscu stoją tytuł sprzedającego, ewentualna hipoteka i niezapłacone opłaty, podczas gdy etapy w Urzędzie Rejestru Gruntów pozostają bez zmian. Cudzoziemiec może obciążyć nieruchomość hipoteką po zapłaceniu opłat; rejestracja kosztuje 1% zabezpieczonego długu, a polityka kredytowa banków nie jest urzędowo określona.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja prawna (due diligence) dla ukończonego budynku

Ukończenie budowy usuwa ryzyko budowlane, ale nie ryzyko tytułu. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii (zakup nieruchomości na Cyprze), ostatnio publicznie zaktualizowane 27 listopada 2019 r., mówią, że wiele nieruchomości na północy jest spornych, z tysiącami roszczeń osób wysiedlonych w 1974 r., i ostrzegają przed poważnymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi. Strona Noyanlar nie podaje kategorii aktu własności, działki ani historii gruntu, więc na jej podstawie nie można wykluczyć ani potwierdzić pochodzenia sprzed 1974 r.

Ryzyko ujmują dwa orzeczenia. W sprawie Demopoulos (1 marca 2010 r., decyzja) Europejski Trybunał Praw Człowieka uznał Komisję ds. Mienia Nieruchomego (Immovable Property Commission) za drogę, którą należy najpierw wykorzystać; Komisja (statystyki) odnotowuje 8 807 wniosków i 3 757 zakończonych spraw do 2 października 2026 r., a ustawa 67/2005 przyjmuje wnioski do 21 grudnia 2027 r.

W sprawie Orams (28 kwietnia 2009 r., komunikat prasowy) Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że wyrok sądu Republiki Cypryjskiej dotyczący gruntu na północy podlega wykonaniu gdzie indziej w UE. Żadne z nich nie dotyczy tego budynku; pokazują one, dlaczego sprawdzenie tytułu nie jest opcjonalne. Zob. także przewodnik tego serwisu o aktach własności.

Te same wytyczne wymieniają typowe uchybienia: jednego prawnika dla sprzedawcy i budowniczego, budowę bez właściwych pozwoleń, brak planów płatności w umowach, trudności z uzyskaniem świadectw odbioru i aktów własności oraz hipoteki ustanowione przez dewelopera na gruncie.

Dodają one, że Republika Cypryjska traktuje obrót nieruchomością bez zgody zarejestrowanego właściciela jako przestępstwo od 20 października 2006 r., zagrożone karą do siedmiu lat pozbawienia wolności. Komisja Europejska odnotowuje, że prawo UE jest zawieszone na północy, a brytyjskie zalecenia dla podróżnych mówią, że pomoc konsularna jest tam ograniczona.

Niezapłacone podatki mają wymiar praktyczny. Dopóki nie zostaną zapłacone wszystkie podatki i opłaty z tytułu przeniesienia własności, władze lokalne nie mogą wydać stałego ani tymczasowego przyłącza wody, a urząd energetyczny nie może wydać przyłącza elektrycznego, z wyjątkiem placów budowy. Pozwolenie anulowane za brak zapłaty oznacza podwójne opłaty przy ponownym wniosku, a trzeci wniosek dotyczący tej samej nieruchomości nie jest dopuszczalny (dekret z mocą ustawy 89/2026). Kupujący odsprzedawane mieszkanie powinien zatem poprosić o dowód, że poprzednie przeniesienie własności zostało w pełni opłacone.

Tabela: o co poprosić i gdzie to zweryfikować

Porównanie projektu Angel Towers Famagusta z pozostałymi projektami Noyanlar na tej stronie

Poniżej przedstawiono wszystkie 22 projekty Noyanlar omówione na tej stronie: 14 nowych ofert, w tym ten projekt, oraz osiem już wymienionych. „Status” łączy kategorię dewelopera z tagiem na karcie, a każda strona zawiera też linię statusu „Ön Satışta” (przedsprzedaż).

Żadna strona nie wyświetla roku przekazania, więc ta kolumna jest taka sama w całej tabeli, z wyjątkiem jednego projektu, który nie ma pola terminu przekazania w ogóle. Obszary to etykiety lokalizacji nadane przez dewelopera. Tam, gdzie projekt znajduje się już na tej stronie pod inną nazwą, zgodność opisano jako „wymieniony na tej stronie jako” lub, gdy dowody są częściowe, „wydaje się odpowiadać”.

Czytane łącznie, wiersze pokazują, że etykiety statusu dewelopera nie porządkują projektów w sposób jednoznaczny. Spośród 13 projektów w kategorii „gotowe do zamieszkania” siedem ma tag „ukończony”, cztery tag „wkrótce”, a dwa nie mają tagu; spośród dziewięciu projektów w realizacji siedem ma tag „wkrótce”.

Jest to jedyny z 22 projektów, którego kod źródłowy strony nosi etykietę „Teslim Edildi”, i jedyny oznaczony centrum Famagusty. Neo Residence w Yeniboğaziçi i Olea w Geçitkale to dwa pozostałe w dystrykcie Famagusta.

Pozostałe leżą w rejonie İskele, głównie przy Long Beach. Liczby lokali wahają się od 20 w Solmaris do 1 560 w Ocean Life, a jedna strona, Sea Pearl, nie podaje liczby. Porównanie niczego nie klasyfikuje: inwestycje różnią się miejscem, wielkością i tym, co każda strona zdecydowała się pokazać, a etykiety statusu przeczą sobie nawzajem. Przypisanie serii Four Seasons Life jest sporne między Noyanlar a innym deweloperem, więc ta tabela nie zawiera żadnego stwierdzenia o tym, kto ją zbudował.

Noyanlar Group, deweloper

Na swojej stronie „O nas” Noyanlar Group (Noyanlar Şirketler Grubu) przedstawia się jako firma rodzinna założona w 1973 r., której pierwsza spółka, Arken Mimarlık ve Mühendislik Ltd. Şti., była pracownią architektoniczną i inżynierską. Oś czasu odnotowuje nazwę Noyanlar İnşaat Ltd. w 1994 r., zgromadzenie całej działalności pod nazwą Noyanlar Group of Companies w 2008 r., założenie Noyanlar Development i Artwin Development w 2011 r. oraz Noyanlar Invest w 2025 r. Strona podaje, że rozwój nastąpił w Famaguście i İskele, w tym w rejonie Long Beach.

Strona podaje też łączne liczby nagród, certyfikatów i przekazanych domów. Żadna z nich nie jest tu powtarzana: żadnej nie dało się zweryfikować niezależnie, a łączna liczba projektów na stronie „O nas” jest wyższa niż liczba inwestycji na własnej stronie dewelopera z ukończonymi projektami. Są to oświadczenia dewelopera i przedstawia się je wyłącznie jako takie.

Strona usług wymienia rozwój projektów i doradztwo, zarządzanie budową, parcelację i usługi nieruchomościowe, architekturę i inżynierię, budowę i konserwację basenów przez spółkę zależną oraz konserwację domów przez inną. Jej wykaz spółek grupy obejmuje Noyanlar Holiday Homes, Long Beach Medical Center (szpital), Sea Life Hotel, kawiarnię i cukiernię, centrum fitness, restaurację z barem oraz Noyanlar Invest.

Są to oświadczenia na poziomie grupy, a nie oświadczenia o tym projekcie: strona projektu nie mówi, która spółka grupy odpowiada za budynek. Dane kontaktowe znajdują się na stronach dewelopera i nie są tu powielane.

Często zadawane pytania

Czym jest projekt Angel Towers Famagusta?

Jest to zespół apartamentów liczący 135 lokali, który Noyanlar Group wymienia w centrum Famagusty (Gazimağusa), z apartamentami 1+1 i penthouse’ami 2+1. Strona pokazuje też plan lokalu użytkowego. Nie podaje ceny, powierzchni, adresu ulicznego ani widocznego roku przekazania i nie wskazuje kategorii aktu własności. Niniejszy przewodnik opiera się wyłącznie na tym, co pokazuje strona, oraz na opracowanych na podstawie źródeł informacjach o mieście i zasadach zakupu. Czy jest to ten sam budynek, co inna oferta w Famaguście, nie zostało potwierdzone.

Czy projekt Angel Towers Famagusta jest ukończony?

Etykiety dewelopera są sprzeczne. Widoczna linia statusu mówi o przedsprzedaży (Ön Satışta), karta projektu o ukończeniu (Tamamlandı), a projekt jest zaliczony do gotowych do zamieszkania. Dodatkowe pole ukryte w kodzie źródłowym strony, opisane w przeglądzie, nie zostało przyjęte za podstawę. Ponieważ odpowiedź decyduje o tym, czy kupujący ma do czynienia z deweloperem, czy z dotychczasowym właścicielem, status przekazania lokali, dostępność oraz świadectwo ostatecznego odbioru należy potwierdzić na piśmie przed jakąkolwiek płatnością.

Ile kosztuje projekt Angel Towers Famagusta?

Noyanlar nie publikuje ceny dla tego projektu ani dla żadnego innego, więc żadna cena nie jest tu podana ani szacowana, a dla projektu nie opublikowano planu płatności. Koszty ponad cenę wyznacza prawo: według stanu na 17 października 2026 r. opłaty w Urzędzie Rejestru Gruntów przy pierwszej nieruchomości zagranicznego kupującego wynoszą 4% na mocy rozporządzenia ważnego do 5 stycznia 2027 r., a opłata stemplowa to 0,5% podanej kwoty. Cenę podaną przez sprzedającego należy zażądać na piśmie, z datą i walutą.

Jakie powierzchnie mają apartamenty w projekcie Angel Towers Famagusta?

Nie opublikowano żadnej użytecznej powierzchni. Pięć z sześciu bloków planów na stronie dewelopera zawiera identyczną parę wartości netto i brutto, w tym lokal użytkowy pokazany z dwiema sypialniami, a szósty nie ma powierzchni, więc wartości te nie opisują żadnego rzeczywistego lokalu. Niniejszy przewodnik nie podaje więc wartości w metrach kwadratowych dla żadnego typu. Kupujący powinien poprosić o powierzchnię netto i brutto konkretnego mieszkania, na piśmie, wraz z planem, do którego należy, oraz o informację, czy tarasy i balkony są wliczone.

Gdzie dokładnie znajduje się budynek?

Deweloper podaje centrum Famagusty („Gazimağusa Merkez”) i nie wskazuje ulicy, dzielnicy ani numeru działki. Gmina traktuje otoczone murami Suriçi jako historyczne centrum i opisuje rozwój na północ i północny wschód od 1986 r., więc „centrum” może oznaczać kilka miejsc. Kupujący może poprosić o numer działki i zamówić dokument badawczy w biurze Urzędu Rejestru Gruntów w Gazimağusa, aby zidentyfikować budynek. Wykaz dewelopera zawiera 15 minut do İskele, ale jego podstawa nie została podana.

Czy to ten sam budynek, co Sakarya Gardens lub Sky Sakarya?

Nie zostało to potwierdzone. Ten projekt ma 135 lokali; oferty w Famaguście Sakarya Gardens (139 apartamentów i 11 sklepów, według oferty na tej stronie) i Sky Sakarya (Döveç Group, przekazany w maju 2023 r., bez podanej liczby lokali) to również bloki apartamentowe w mieście, a te dwa są datowane na 2023 r. Liczby lokali i wykazy typów się różnią, a żaden z nich nie podaje adresu ulicznego. Rozstrzygnąć mógłby to wyłącznie numer działki od dewelopera, sprawdzony w Urzędzie Rejestru Gruntów.

Czy cudzoziemiec może kupić tu mieszkanie?

Cudzoziemiec może kupić, ale tylko na podstawie pozwolenia na zakup wydanego przez Radę Ministrów. Według stanu na 17 października 2026 r. limit z dekretu z mocą ustawy 89/2026 wynosi trzy mieszkania (sześć dla obywateli państw uznających TRNC). Dekret ten wygasa po 90 dniach, około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali, a tekst jednolity ustawy 52/2008 nadal przewiduje jedno mieszkanie (trzy dla tych obywateli). Przed złożeniem wniosku lokal musi też mieć tytuł kondominium.

Jakie podatki obowiązują, jeśli mieszkanie zostanie później odsprzedane?

Według stanu na 17 października 2026 r. ustawa o podatku dochodowym opodatkowuje zysk sprzedawcy niebędącego handlowcem według formuły: domniemany zysk to 20% wyższej z wartości szacunkowej i ceny, 30% tej kwoty jest zwolnione, a 20% jest pobierane w Urzędzie Rejestru Gruntów, co daje efektywnie 2,8% wartości (wyliczone). Sprzedaż ponad trzech nieruchomości w roku lub pięciu w ciągu trzech lat czyni sprzedawcę handlowcem; cudzoziemcy nie mogą skorzystać ze zwolnienia jednorazowego. Kupujący płacą opłaty w wysokości 4%, 5,5% lub 6%.

Czy mieszkanie tutaj można wynająć studentom lub turystom?

Jedno i drugie jest co do zasady zgodne z prawem, pod pewnymi warunkami. Czynsz podlega poborowi u źródła w wysokości 10%, będącemu podatkiem ostatecznym dla osób fizycznych, a wynajem objęty jest stawką 0% VAT. Wynajem turystyczny do 60 dni jest wynajmem domu wakacyjnego i wymaga wcześniejszej rejestracji w Departamencie Planowania Turystyki, a za naruszenia grożą grzywny. Oficjalna liczba studentów spada od roku 2021-22, a jedyne dane o czynszach z 2026 r. to nieprzypisane szacunki prasowe, więc na podstawie tekstu dewelopera nie można zakładać ani poziomu czynszów, ani popytu.

Czy posiadanie mieszkania tutaj prowadzi do rezydencji lub obywatelstwa?

Nie automatycznie. Według stanu na 5 października 2026 r. krótkoterminowe zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości obowiązuje 10 lat bez testu dochodowego, gdy tytuł jest na nazwisko kupującego, a nieruchomość jest warta 300 000 GBP lub więcej, i 5 lat poniżej tej kwoty; wobec braku opublikowanej ceny nie wiadomo, po której stronie tej granicy znajduje się lokal.

Droga do stałej rezydencji wymaga mieszkania o wartości 125 000 EUR lub więcej i sześciu lat zezwoleń. Zob. przewodniki tego serwisu o rezydencji i obywatelstwie; zakup nie daje praw wynikających z członkostwa w UE.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 17 października 2026 r. Źródła:

• Deweloper: strona projektu Angel Towers (noyanlar.com)
• Deweloper: strona „O nas” (noyanlar.com)
• Deweloper: strona usług (noyanlar.com)
• Ustawa 52/2008, tekst jednolity (mevzuat.gov.ct.tr)
• Dekret z mocą ustawy 89/2026, Resmi Gazete 147 z 7 sierpnia 2026 r.
• Dekret z mocą ustawy 63/2026, Resmi Gazete 87 z 11 maja 2026 r.
• Rozporządzenie o opłatach w Urzędzie Rejestru Gruntów, Resmi Gazete 197 z 7 października 2026 r.
• Ogłoszenie Urzędu Rejestru Gruntów z 15 lipca 2025 r.
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych: dokumenty do pozwolenia na zakup
• Rząd Wielkiej Brytanii: zakup nieruchomości na Cyprze
• Rząd Wielkiej Brytanii: zalecenia dla podróżnych na Cypr, ryzyka regionalne
• Komisja Europejska: rozporządzenie w sprawie Zielonej Linii
• Komisja ds. Mienia Nieruchomego
• Ustawa 67/2005 (mevzuat.gov.ct.tr)
• ETPC: Demopoulos i inni przeciwko Turcji, 2010
• Trybunał Sprawiedliwości UE: Apostolides przeciwko Orams, komunikat prasowy
• Ustawa o podatku dochodowym, tekst jednolity z 25 maja 2026 r.
• Rozporządzenie w sprawie stawek VAT, zaktualizowane 7 października 2026 r.
• Ustawa o opłacie stemplowej, tekst jednolity
• Ustawa o domach wakacyjnych
• Rozporządzenie o pozwoleniach na pobyt i wizach, 5 października 2026 r.
• Ustawa o stałym pobycie 51/2015, tekst jednolity
• Ustawa o obywatelstwie 25/1993, tekst z 13 października 2026 r.
• Departament Podatkowy: płaca minimalna od 1 lipca 2026 r.
• Rocznik Statystyczny 2024
• Statystyki budownictwa i działek 2025
• Spis powszechny 2011: ludność według gmin
• Spis powszechny 2011: ludność według dzielnic
• Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, wrzesień 2026 r.
• Bank Centralny TRNC: kursy walut
• Gmina Gazimağusa: historia miasta
• Gmina Gazimağusa: historia gminy
• Gmina Gazimağusa: transport publiczny
• Informator EMU 2024
• Biuletyn informacyjny EMU, 28 sierpnia 2025 r.
• Times Higher Education: profil EMU
• Wikipedia: Eastern Mediterranean University
• Państwowy Szpital w Gazimağusa: o szpitalu
• Ministerstwo Zdrowia: wiadomość o Państwowym Szpitalu w Famaguście, lipiec 2026 r.
• City Mall Famagusta (operator)
• Turecka Dyrekcja Dróg: obwodnica Nikozji
• Raport Sekretarza Generalnego ONZ S/2026/550
• Wikipedia: Fortifications of Famagusta
• Wikipedia: Salamis
• SonDakikaCyprus: czynsze, 16 kwietnia 2026 r.
• OpenStreetMap (Nominatim)
• Wyznaczanie tras OSRM

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.