Sea Magic Royal Esentepe: 44 lub 12 lokali, przewodnik (2026)

Projekt Sea Magic Royal Esentepe to ukończony projekt apartamentowy w rejonie Sea Magic w Esentepe, w dystrykcie Kyrenia na Cyprze Północnym, realizowany przez Carrington Group. Jego strona podaje cenę wyjściową GBP 369 950, w jednym miejscu wymienia 44 apartamenty, a w innym 12, oraz datuje budynek na 2019 r. w tekście i na 2021 r. na karcie. Niniejszy przewodnik po projekcie Sea Magic Royal Esentepe zestawia te dane, omawia sześć rzutów lokali i wylicza, czego od kupującego wymagają zasady zakupu obowiązujące 26 października 2026 r.

Przegląd projektu Sea Magic Royal Esentepe

Carrington Group (Carrington Cyprus) prezentuje projekt na swojej angielskiej stronie projektu oraz na liście projektów, gdzie plakietka statusu brzmi Completed (ukończony). Tytuł strony nazywa go „Gotowe apartamenty z widokiem na morze 100 m od plaży”. Stronę projektu odczytano 26 października 2026 r.; zawiera ona osadzoną datę publikacji 5 stycznia 2026 r. i datę modyfikacji 14 kwietnia 2026 r., a serwer nie wysyła nagłówka Last-Modified, więc te osadzone daty są jedynym dowodem datowania.

Tekst opisuje ukończone osiedle mieszkaniowe w rejonie Sea Magic w Esentepe, 100 m od linii brzegowej, na działce o powierzchni 10 534 m², z widokiem na morze, góry i basen. Wśród wymienionych udogodnień są baseny zewnętrzny i kryty, spa, sauna i hammam, siłownia, korty do koszykówki i tenisa oraz restauracja. Strona wymienia dwa typy lokali, czyli apartamenty ogrodowe 2+1 (garden apartments) oraz penthouse’y 2+1 z prywatnymi tarasami na dachu, i oferuje jednoroczny plan płatności bez oprocentowania.

Wyróżnia się pięć kwestii. Liczba lokali wynosi 44 w tekście głównym, a 12 w FAQ oraz na kartach w wersji tureckiej i niemieckiej. Rok budowy to 2019 w tekście i 2021 na karcie. Rzuty podają typ 3+1, którego tekst nigdy nie wymienia. Strona podaje jedną cenę, nie mówiąc, do którego apartamentu się odnosi. I nie podaje żadnej kategorii aktu własności. Każdą z tych kwestii omówiono poniżej; żadnej nie rozstrzyga się wyborem jednej z dwóch wartości.

Typy lokali i metraże: co podaje tekst, a co wydrukowano na rzutach

Tekst i rzuty opisują różne rzeczy. FAQ odpowiada na pytanie o typy lokali, wskazując apartamenty ogrodowe 2+1 oraz apartamenty typu penthouse 2+1 z prywatnymi tarasami na dachu, a karty tureckie i niemieckie powtarzają sformułowanie o apartamentach ogrodowych i penthouse’ach 2+1. Żadne z tych stwierdzeń nie podaje powierzchni. Powierzchnie pojawiają się wyłącznie na sześciu obrazach rzutów: rysunkach parteru, pierwszego piętra i tarasu na dachu dla bloku D oraz tych samych trzech rysunkach dla bloków E i F.

Typ	Powierzchnia zamknięta	Taras	Taras na dachu	Gdzie podano
Apartament ogrodowy 2+1 (parter)	75 m²	16 m²	nie narysowano	Rzuty parteru; wymieniony w FAQ i na kartach tureckich/niemieckich, bez powierzchni
2+1 z prywatnym tarasem na dachu (pierwsze piętro)	75 m²	16 m²	36 m²	Rzuty pierwszego piętra i tarasu na dachu; FAQ nazywa je penthouse’ami
Apartament 3+1 (parter i pierwsze piętro)	100 m²	35 m² (narysowane jako 20 m² i 15 m²)	47 m² w lokalach na pierwszym piętrze	Wyłącznie rzuty; tekst nigdy nie wymienia typu 3+1

Rzuty pierwszego piętra powtarzają legendę z parteru, czyli 75 m² powierzchni zamkniętej i 16 m² tarasu dla typu 2+1, więc taras na dachu jest dodatkiem do lokalu na pierwszym piętrze, a nie zastępuje jego tarasu. Legenda nie mówi, czy „powierzchnia zamknięta” to wartość netto wewnątrz, czy obejmuje ściany, a strona nie mówi, czy każdy taras na dachu jest prywatny dla jednego lokalu. Rysunki tarasów na dachu pokazują między tarasami nieopisane powierzchnie 22 m² i 44 m².

Tabela obliczeniowa traktuje pierwszą cyfrę oznaczenia jako liczbę sypialni, co zgadza się z rysunkami: typ 2+1 ma sypialnię główną i jedną sypialnię, a typ 3+1 sypialnię główną i dwie sypialnie. Liczby pokazują, jaka część użytkowej przestrzeni lokalu na pierwszym piętrze znajduje się na zewnątrz: 40,9% dla typu 2+1 i 45,1% dla typu 3+1, wobec 17,6% i 25,9% na parterze. Przestrzeń zewnętrzna nie jest powierzchnią zamkniętą, więc porównanie cen lokalu na parterze i na pierwszym piętrze wymaga obu wartości.

Jednej ceny z tej strony nie da się przeliczyć na cenę za metr kwadratowy bez wiedzy, do jakiego lokalu się odnosi. Jako same granice: GBP 369 950 podzielone przez 75 m² daje GBP 4 932,67 za m² powierzchni zamkniętej, a podzielone przez 100 m² daje GBP 3 699,50 (obliczone na podstawie danych dewelopera). Żadna z tych liczb nie jest ofertą. Kupujący potrzebuje cennika według numerów lokali, powierzchni zamkniętej, na której opiera się każda cena, oraz informacji, czy meble są wliczone.

W obrębie tej samej społeczności rzuty odczytane dla Sea Magic Premium pokazują większe dwupokojowe lokale niż 75 m² tutaj; zanim uzna się, że dwa apartamenty o tym samym oznaczeniu mają ten sam rozmiar, należy porównać dane ze strony Sea Magic Premium.

O co poprosić na piśmie w sprawie typów i metraży lokali

• Wykaz każdego ponumerowanego lokalu: blok, piętro, typ (2+1 lub 3+1), powierzchnia zamknięta, powierzchnia tarasu i tarasu na dachu oraz informacja, czy lokal jest sprzedany, czy dostępny.
• Definicja „powierzchni zamkniętej” stosowana w rzutach i w umowie sprzedaży.
• Które lokale mają taras na dachu, czy jest on prywatny, czy wspólny, oraz czym są przestrzenie 22 m² i 44 m² na rzutach dachu.
• Cena za każdy lokal z zaznaczeniem, czy meble są wliczone i czy cena zawiera podatek od wartości dodanej (VAT).
• Status tytułu każdego lokalu: odrębny akt własności (title deed, koçan) albo służebność kondominium (condominium easement, kat irtifakı), lub tytuł kondominium (condominium title, kat mülkiyeti), jak wyjaśnia sekcja 6.

Lokalizacja projektu Sea Magic Royal Esentepe: wieś, pinezka na mapie i odległości

Carrington podaje lokalizację jako „Esentepe, Kyrenia”, a w tekście jako rejon Sea Magic w Esentepe, 100 m od linii brzegowej i „w zasięgu spaceru do morza i artykułów pierwszej potrzeby”. Nie podano adresu ulicznego ani numeru działki. Osadzona mapa Google Maps wskazuje punkt 35,3417 N, 33,5552 E. Odwrotne wyszukiwanie w OpenStreetMap Nominatim umieszcza ten punkt we wsi Esentepe, w gminie Çatalköy-Esentepe w dystrykcie Kyrenia (Girne) (kod pocztowy 99400), około 160 m od najbliższej zmapowanej drogi osiedlowej (obliczone).

Esentepe (po grecku Agios Amvrosios) leży na północnych podnóżach gór Beşparmak (Pięciopalczastych, Five Finger), około 23 km na wschód od Kyrenii według PRIO Cyprus Centre. Spis ludności z 2011 r., najnowszy, naliczył w gminie Esentepe 2 414 mieszkańców: Esentepe 1 754, Bahçeli 388, Karaağaç 242 i Beşparmak 30 (Instytut Statystyczny, tabela 3). Dystrykt Kyrenia (Girne) liczył 69 163 mieszkańców, czyli 24,2% ogółu mieszkańców TRNC, wynoszącego 286 257 (obliczone na podstawie tabeli 1).

Zgodnie z ustawą 15/2022 wieś należy do gminy Çatalköy-Esentepe, która obejmuje sześć wsi (Çatalköy, Esentepe, Arapköy, Beşparmak, Karaağaç i Bahçeli), a połączona gmina wydaje pozwolenia budowlane dla przyłączonych do niej miejscowości. Nie istnieją dane o liczbie ludności po połączeniu. Inne projekty we wsi, takie jak Sea Magic Deluxe Esentepe oraz, innego dewelopera, Aloha Homes Esentepe, są zebrane na stronie miasta Esentepe.

Pinezka leży około 2,5 km na zachód od punktu centrum wsi w OpenStreetMap i 3,7 km od niego drogą (obliczone). Pinezki Sea Magic Premium i Sea Magic Park znajdują się każda w odległości około 80 m od pinezki Royal, a pinezka przeglądu społeczności jest równie blisko, więc strony opisują jedno skupisko.

Projekt The Residence, który jego strona umiejscawia w Bahçeli, jest oddalony o około 0,3 km, a pinezka Poseidon leży około 8,9 km na wschód. Mapy Sea Magic Garden i Sea Magic Deluxe zapisano w stopniach, minutach i sekundach bez separatorów i w tym przewodniku ich nie użyto.

Strona twierdzi, że morze jest oddalone o 100 m, a niniejszy przewodnik tego nie mierzył. Zapytanie o linię brzegową w OpenStreetMap wykonane 23 października 2026 r. umieściło najbliższą zmapowaną linię brzegową około 1,2 km na północ od punktu centrum wsi w linii prostej; powtórne zapytanie dla pinezki nie dało odpowiedzi 26 października 2026 r.

W przeczytanych źródłach nie znaleziono żadnego przepisu TRNC ustalającego minimalną odległość zabudowy od brzegu morza. Stwierdzenie „100 m” jest więc stwierdzeniem dewelopera i można je sprawdzić wyłącznie na planie działki i w pozwoleniu.

Opieka zdrowotna w pobliżu pinezki jest ograniczona. Rocznik Statystyczny 2024 wymienia w Esentepe jeden państwowy ośrodek zdrowia z 8 pracownikami: 1 lekarzem ogólnym, 1 dentystą, 3 pielęgniarkami, 1 asystentem farmaceuty i 2 innymi. W 2024 r. dystrykt Kyrenia (Girne) miał jeden państwowy szpital z oddziałami stacjonarnymi na 72 łóżka i pięć placówek prywatnych na 112 łóżek (Rocznik Statystyczny 2024).

Nowy szpital w Girne na około 148 łóżek został w styczniu 2026 r. opisany jako bliski ukończenia, ale wykaz szpitali Ministerstwa Zdrowia nadal wymieniał 23 października 2026 r. sześć szpitali bez niego, więc nie traktuje się go jako otwartego.

Stacja w Girne, najbliższa oficjalna, zarejestrowała w 2024 r. miesięczne średnie temperatury od 15,0 C w styczniu do 30,7 C w lipcu, przy średniej z dwunastu miesięcy 22,0 C i opadach 510,2 mm (sumy obliczone, jeden rok, a nie norma klimatyczna). Dystrykt Kyrenia (Girne) miał na koniec 2024 r. 79 obiektów noclegowych z 15 208 łóżkami, co stanowi 54,5% ogółu TRNC wynoszącego 27 910 (obliczone).

Zaopatrzenie w wodę i energię wywołało w tej okolicy publiczne komentarze. W lipcu 2025 r. burmistrz Çatalköy-Esentepe oświadczył, że domy i hotele nie otrzymują wystarczającej ilości wody, a nowe hotele zwiększą obciążenie (Kıbrıs Postası), a eksplozja w stacji transformatorowej w sierpniu 2025 r. wyłączyła sieć energetyczną północy na prawie dobę (Cyprus Mail). Żadne z tych źródeł nie jest badaniem dotyczącym tej wsi. W przypadku budynku z krytym basenem i spa lepszym dowodem są numery liczników, potwierdzenia przyłączy i ewentualne rozwiązania awaryjne.

Lotnisko Ercan jest oddalone o około 21,6 km w linii prostej i 37,8 km drogą. Lotnisko Larnaka leży 52,7 km w linii prostej i 86,2 km drogą, trasą przecinającą Zieloną Linię; zalecenia podróżne rządu Wielkiej Brytanii mówią, że osoba wjeżdżająca do Republiki Cypryjskiej przez północ, na przykład z Ercan, jest przez jej władze uznawana za wjeżdżającą nielegalnie (wymogi wjazdowe).

Pobliskie miejsca i odległości dla projektu Sea Magic Royal Esentepe	Czym jest	Dane dewelopera	Linia prosta (obliczona)	Droga (usługa wyznaczania tras)	Źródło
Wybrzeże Morza Śródziemnego	Morze	100 m	nie mierzono	nie mierzono	Tekst dewelopera
Najbliższy sklep	Sklep	550 m; 2 supermarkety w promieniu 1 km	nie mierzono	nie mierzono	Tekst dewelopera
Centrum wsi Esentepe	Punkt wsi w OSM	nie podano	2,5 km	3,7 km, 6 min	Punkt odniesienia OSM; zapytanie o trasę
Ośrodek zdrowia w Esentepe	Państwowy ośrodek zdrowia	nie podano	2,6 km	3,8 km, 6 min	OSM; Rocznik Statystyczny 2024
Korineum Golf and Beach Resort	Ośrodek golfowy (deweloper pisze „Korenium Golf Resort”)	5 km	4,1 km	6,5 km, 8 min	OSM way 32518315; identyfikacja wskazanego miejsca dokonana przez ten przewodnik
Miejska plaża publiczna w Esentepe	Plaża (deweloper pisze „Esentepe public beach”)	6 km	3,8 km	4,4 km, 6 min	OSM way 603986283; identyfikacja wskazanego miejsca dokonana przez ten przewodnik
Alagadi Beach 3	Plaża lęgowa żółwi na wybrzeżu Kyrenii	7,5 km (Alagadi Turtle Beach)	5,6 km	8,0 km, 10 min	OSM way 226555171
Zamek w Kyrenii	Zabytek w porcie Kyrenii	nie podano	21,1 km	25,7 km, 30 min	Punkty odniesienia OSM
Szpital Akçiçek w Kyrenii	Szpital państwowy	nie podano	20,8 km	24,7 km, 28 min	OSM; wykaz Ministerstwa Zdrowia
Lotnisko Ercan	Lotnisko	39 km	21,6 km	37,8 km, 56 min	Punkt odniesienia OSM
Lotnisko Larnaka	Lotnisko w Republice Cypryjskiej	85 km	52,7 km	86,2 km, 88 min (przekroczenie granicy; formalności nie wliczono)	Punkt odniesienia OSM
Nikozja	Miasto	nie podano	25,4 km	53,6 km, 62 min	Punkt odniesienia OSM
Miasto İskele	Miasto	nie podano	31,8 km	44,6 km, 43 min	Punkt odniesienia OSM
Mury Famagusty (Walled City)	Punkt w centrum miasta	nie podano	42,6 km	58,1 km, 55 min	Punkt odniesienia OSM

Odległości w linii prostej to odległości haversine od pinezki na mapie do punktów OpenStreetMap; odległości drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras, bez ruchu drogowego i kolejek na granicy. Dane dewelopera są zaokrąglone i takie same na stronach Premium i Park, więc należy je czytać jako liczby dla całej społeczności. Są zbliżone do obliczonych odległości drogowych dla Alagadi i obu lotnisk; 5 km do ośrodka golfowego jest mniej niż obliczone 6,5 km, a 6 km do plaży publicznej jest więcej niż obliczone 4,4 km.

Sea Magic Royal Esentepe: 44 apartamenty czy 12, zbudowane w 2019 r. czy oddane w 2021 r.

Strona jest tak wiarygodna, jak jej najsłabsza linia, a dla kupującego gotowy apartament najważniejsze są dwie: ile apartamentów ma projekt i kiedy został ukończony. Angielska strona Carrington odpowiada na każde z tych pytań dwukrotnie, podając różne wartości. Ta sekcja umieszcza Royal w rodzinie Sea Magic, wylicza rozbieżności i porządkuje kontrole, które pozwoliłyby je rozstrzygnąć.

Gdzie Royal mieści się w rodzinie Sea Magic

Strona przeglądu społeczności (Sea Magic) wymienia cztery części: Sea Magic Villas, Sea Magic Premium, Sea Magic Park i Sea Magic Garden, a Garden nazywa najnowszą. Nie wymienia ani Royal, ani Deluxe. FAQ projektu Royal nazywa go „ukończoną fazą w ramach projektu Sea Magic” („a completed phase within the Sea Magic project”), więc deweloper umieszcza go w społeczności, nie mówiąc, którą jest fazą, i nie opublikowano żadnej kolejności faz.

Strony mają wspólne sformułowania. Royal, Premium i Park podają te same odległości, tę samą listę udogodnień i w większości przypadków tę samą strukturę płatności. Nie podano, czy kryty basen, spa i restauracja stoją na własnej działce Royal o powierzchni 10 534 m², czy obsługują kilka faz, a od odpowiedzi zależy, kto płaci za ich utrzymanie i kto może z nich korzystać.

Powierzchnia działki na apartament pokazuje, dlaczego liczba ma znaczenie. Obliczone z podanych powierzchni działek: Premium ma 326,7 m² działki na apartament (9 800 m² na 30), a Park 364,5 m² (35 717 m² na 98). Royal ma 239,4 m², jeśli prawdziwe jest 44, 877,8 m², jeśli prawdziwe jest 12, i 478,8 m² przy 22 lokalach oznaczonych na rzutach. Powierzchnie działek mogą obejmować udogodnienia i teren otwarty, więc są to porównania liczb z samych stron, a nie pomiary zagęszczenia zabudowy.

Rozbieżności na stronie Royal

Temat	Jedna wersja na stronie	Druga wersja	Dokument, który by to rozstrzygnął
Liczba lokali	44 apartamenty (tekst nagłówkowy i podsumowanie)	„Tylko 12” (FAQ); 12 na kartach nagłówkowych w wersji tureckiej i niemieckiej; 22 oznaczone na rzutach (obliczone)	Ponumerowany wykaz lokali zestawiony z Rejestrem Gruntów (Land Registry)
Rok	„Built in 2019” (tekst nagłówkowy, podsumowanie); meta opis: ukończony w 2019 r.	„Delivery Date 2021” na angielskiej karcie i karcie na liście oraz na stronach tureckiej i niemieckiej	Zaświadczenie o ostatecznym zatwierdzeniu (certificate of final approval) i protokół przekazania
Struktura typów	Wyłącznie ogrodowe 2+1 i penthouse 2+1 (tekst, FAQ)	Rzuty dodają lokale 3+1 o powierzchni 100 m²	Wykaz lokali z typami
Odległość do morza	100 m od linii brzegowej (tekst)	Lista cech: „Direct seafront location” (bezpośrednia lokalizacja nad morzem)	Plan geodezyjny pokazujący granicę działki i linię brzegową
Początek 4 tygodni	W ciągu 4 tygodni po depozycie (tekst główny)	W ciągu 4 tygodni od podpisania umowy (zakładka Payment Plan)	Projekt umowy sprzedaży

Rozbieżność w liczbie lokali można sprawdzić na rzutach, które ten przewodnik odczytał bezpośrednio. Blok D narysowano z lokalami D1 do D16, po osiem na każdym piętrze (numery nieparzyste na dole, parzyste na górze). Rzuty bloków E i F pokazują oznaczenia E/F 1 do E/F 6, po trzy na piętro. Daje to 22 oznaczone lokale, w tym 16 typu 2+1 i 6 typu 3+1, a na rysunkach tarasów każdy lokal na pierwszym piętrze ma taras na dachu. Jeśli oznaczenie E/F obsługuje dwa bloki, suma oznaczonych lokali wyniosłaby 28.

Ani 22, ani 28 nie jest równe 12 ani 44, choć 44 to dokładnie dwa razy 22. Strona nie mówi, że rzuty obejmują wszystkie bloki ani że któryś rzut się powtarza, więc to rachunek jest podpowiedzią do pytania, a nie wyjaśnieniem. Rzuty pokazują natomiast spójny wzór: lokale na poziomie ogrodu na dole i lokale z tarasem na dachu na górze, co odpowiada typom lokali wymienionym w tekście.

Oba lata mają znaczenie wykraczające poza sam zapis. Strona mówi, że Carrington wspiera swoje projekty 5-letnią gwarancją konstrukcyjną, co jest twierdzeniem dewelopera, do którego nie przedstawiono dokumentu. Licząc od 2019 r., taki okres skończyłby się w 2024 r.; licząc od 2021 r., skończyłby się w 2026 r. (obliczone). Strona nie mówi, kiedy gwarancja się zaczyna, co obejmuje ani kto jej udziela, więc tekst gwarancji jest jednym z dokumentów, o które należy poprosić.

Kolejność sprawdzania

1. Uzyskać ponumerowany wykaz lokali i porównać go z oznaczeniami D1 do D16 oraz E/F 1 do E/F 6 na rzutach; zapytać, co liczą odpowiednio 12 i 44.
2. Poprosić o zaświadczenie o ostatecznym zatwierdzeniu (nihai tasvip) i jego datę. Instytut Statystyczny liczy tylko budynki, które je posiadają, co czyni je własnym testem ukończenia stosowanym w TRNC.
3. Poprosić o status tytułu każdego lokalu. Ustawa 35/2010 art. 12(1)(B) stanowi, że lokal może być sprzedany i przeniesiony w okręgowym Rejestrze Gruntów tylko wtedy, gdy ma własny akt własności albo zarejestrowaną służebność kondominium, a umowy zawarte inaczej są nieważne; zasada nie dotyczy obywatela TRNC jako kupującego.
4. Zamówić oficjalne wyszukiwanie w Rejestrze Gruntów dla wybranego lokalu w urzędzie okręgowym i porównać zarejestrowanego właściciela ze sprzedającym.
5. Zapytać, kto jest właścicielem i operatorem krytego basenu, spa, restauracji i kortów, czy stoją one na działce Royal, oraz poprosić o projekt lub przyjęty projekt eksploatacji z udziałem opłat eksploatacyjnych przypadającym na lokal.
6. Porównać plan płatności w projekcie umowy ze stroną: początek 4 tygodni, to, czy depozyt 5 000 wlicza się w pierwsze 50%, oraz walutę każdej raty.
7. Poprosić o dokument gwarancji konstrukcyjnej, datę jej rozpoczęcia i jej zakres.
8. Odwiedzić działkę z planem działki i pozwoleniem w ręku, aby sprawdzić stwierdzenie o 100 m na rzeczywistej granicy.

Zakup na Cyprze Północnym w skrócie: kolejność działań przy gotowym apartamencie z planem rocznym

Ta kolejność zaczyna się od dokumentów, które już istnieją, a kończy na przeniesieniu własności, ponieważ budynek opisano jako gotowy. Wszystkie zasady podano według stanu na 26 października 2026 r., a dwa akty mogą zmienić się w ciągu tygodni.

Dekret z mocą ustawy 89/2026 (Decree-Law; Resmi Gazete nr 147, dziennik urzędowy TRNC, z 7 sierpnia 2026 r.) jest dekretem Rady Ministrów (Council of Ministers), którego 90-dniowa ważność upływa około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali, a ujednolicona ustawa 52/2008 nadal pokazuje surowszy tekst ustawy 39/2024. Taryfa opłat Rejestru Gruntów z Resmi Gazete nr 197 (7 października 2026 r.) obowiązuje do 5 stycznia 2027 r. włącznie.

Według dekretu kupujący cudzoziemiec może nabyć do trzech apartamentów, wobec jednego w tekście ujednoliconym; obywatele państw uznających TRNC mogą nabyć sześć. Przed złożeniem wniosku o zezwolenie lokal musi mieć tytuł kondominium lub służebność. Po zapłaceniu podatków i opłat należnych od sprzedaży ostemplowaną umowę należy zarejestrować w okręgowym Rejestrze Gruntów, a wniosek o zezwolenie złożyć w ciągu jednego miesiąca, w przeciwnym razie umowa jest z mocy prawa nieważna.

Przeniesienie własności musi nastąpić w ciągu roku od publikacji zezwolenia (sześć miesięcy w tekście ujednoliconym), a opłaty za przeniesienie własności (transfer fees) stają się wymagalne w ciągu 75 dni roboczych (60 w tekście ujednoliconym).

Opłaty Rejestru Gruntów przy sprzedaży kupującemu cudzoziemcowi wynoszą 4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią. Podatek stemplowy (stamp duty) od umowy wynosi 0,5%, a VAT 5% dla mieszkań do 300 m² powierzchni zamkniętej (rozporządzenie o VAT z 7 października 2026 r.). Ogólny przebieg działań opisuje przewodnik krok po kroku oraz przewodnik po podatkach i opłatach; Sea Magic Garden, który jest w fazie off-plan, omawia przewodnik po zakupie off-plan, a nie ta kolejność.

Cena jest ceną wyjściową bez przypisanego lokalu, więc poniższa tabela to arytmetyka na podstawie danych dewelopera, a nie oferta. Pokazuje skalę każdej płatności, gdyby cena z karty była ceną jednego apartamentu.

Ryzyka, akt własności i staranna weryfikacja (due diligence)

Strona nie podaje żadnej kategorii aktu własności. Esentepe było do 1974 r. wsią całkowicie greckocypryjską, z 1 543 mieszkańcami w 1973 r., z których wszyscy opuścili ją w tym roku, według PRIO. Ta historia nie mówi, kto posiada tytuł do jakiejkolwiek działki, ale jest powodem, dla którego kategoria i historia działki mają znaczenie. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii mówią, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna oraz że zakup takich nieruchomości może mieć poważne skutki finansowe i prawne.

Komisja ds. Własności Nieruchomości (Immovable Property Commission; ustawa 67/2005) podała 23 października 2026 r. 8 820 wniosków, 3 787 zakończonych i GBP 783 124 123 przyznanych jako odszkodowania, z orzeczeniami o restytucji w 7 sprawach i o restytucji z odszkodowaniem w 8 (statystyki Komisji). Jej biuletyn nie zawiera nazw wsi ani działek, więc danych nie można zawęzić do Esentepe.

Europejski Trybunał Praw Człowieka uznaje Komisję za skuteczny środek odwoławczy (Demopoulos, 2010), a Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w sprawie Orams, że wyroki sądów Republiki Cypryjskiej dotyczące gruntów na północy mogą być egzekwowane w innych państwach członkowskich. Zob. także przewodnik po sprawdzaniu aktu własności i przewodnik po bezpieczeństwie.

W ukończonym budynku wspólne koszty określa ustawa 35/2010. Artykuł 22 nakłada na właścicieli równy podział kosztów portiera, ogrodnika i podobnego personelu oraz podział proporcjonalny do udziału w gruncie w kosztach składek ubezpieczeniowych, utrzymania wszystkich części wspólnych i eksploatacji wspólnych udogodnień. Właściciel nie może uniknąć udziału, mówiąc, że z udogodnień nie korzysta.

Opóźnione płatności podlegają odsetkom według najwyższej stopy, jaką banki naliczają od kredytów, a według artykułu 24 dług ustalony przez sąd można wpisać jako adnotację przy lokalu, gdzie takie roszczenia mają pierwszeństwo przed roszczeniami innych wierzycieli. W projekcie z krytymi basenami i spa te zasady zamieniają pytanie o to, kto je eksploatuje, w pytanie o cenę posiadania.

Liczba lokali wpływa też na limity zakupu. Dekret ogranicza sprzedaż projektów mieszkaniowych na terenach objętych planem zagospodarowania do 80% dla cudzoziemców, a apartamenty kupione przez cudzoziemskich krewnych pierwszego stopnia lub osoby tej samej narodowości nie mogą przekraczać połowy lokali na tej samej działce. Osiemdziesiąt procent z 12 to 9,6, a z 44 to 35,2 (obliczone), czyli najwyżej 9 lub 35 pełnych lokali, o ile te zasady w ogóle dotyczą tego projektu, czego strona nie mówi.

Ryzyko pieniężne jest odrębne. Wskaźnik cen konsumpcyjnych TRNC wzrósł o 35,02% w ciągu dwunastu miesięcy do września 2026 r., a podatek stemplowy od umowy w walucie obcej oblicza się w lirach. Strona zawiera stwierdzenia o popycie na wynajem i wzroście wartości, bez liczb i źródeł; ten przewodnik na żadnym z nich się nie opiera.

Jak Sea Magic Royal Esentepe wypada na tle pozostałych projektów Carrington w serwisie

Tabela obejmuje wszystkie 24 oferty Carrington w tym serwisie w brzmieniu ze stron dewelopera z 26 października 2026 r.: status z plakietki na liście lub z sformułowania, liczbę lokali według druku, cenę wyjściową z karty oraz termin oddania jako rok z karty lub rok z tekstu. Tam, gdzie strony się różnią, tabela podaje obie wartości. Ta strona jest pokazana bez linku. Inne projekty w Esentepe zebrano na stronie miasta Esentepe, a projekty w Tatlisu na stronie miasta Tatlisu.

Tylko 14 z 24 stron podaje cenę wyjściową, a Royal plasuje się wśród nich na trzecim miejscu z GBP 369 950, za Malibu (GBP 399 951) i Poseidon Girne Bahceli (GBP 399 950), a przed Lagoon (GBP 344 950); pozostałe dwa ukończone projekty apartamentowe Sea Magic, Premium i Park, żadnej nie podają. Będący w fazie off-plan Sea Magic Garden podaje GBP 199 950, czyli GBP 170 000 mniej niż Royal (obliczone), z planem trzyletnim zamiast rocznego.

Royal dzieli sformułowania płatności z Park, Deluxe, The Residence i Carrington 22, a jego rozbieżności w liczbie lokali i w roku przypominają te ze strony Park (karta 2027, tekst 2016) i ze strony Elite Residence (karta 16, tekst 38). Strony z jedną spójną liczbą, takie jak Carrington 22 (38 lokali) i Atlantis Beach Apartments (43 lokale), łatwiej zestawić z wykazem lokali. Nic z tego nie ustawia projektów w rankingu; zestawienie rejestruje, ile każda strona pozostawia do potwierdzenia.

Carrington Group

Strona About opisuje Carrington Group jako firmę rodzinną, która od ponad 35 lat projektuje, buduje i zarządza willami i apartamentami na wybrzeżu Cypru Północnego. Strona główna, strony projektów i sam tytuł strony About podają zamiast tego 30 lat, więc zestaw stron zawiera dwie liczby dla tego samego twierdzenia. Strona About jako obszary swoich projektów wymienia Kyrenię i Esentepe.

Stwierdza ona, że każda inwestycja wykorzystuje materiały budowlane z międzynarodowymi certyfikatami i jest objęta 5-letnią gwarancją konstrukcyjną, oraz wymienia usługi oferowane w ramach jednej struktury: utrzymanie terenu i zieleni, wynajem i zarządzanie nieruchomościami, koordynację transferów z lotniska, wynajem samochodów, wsparcie techniczne po sprzedaży oraz zarządzanie procesem prawnym i procesem aktu własności. Są to stwierdzenia firmy; ten przewodnik nie widział żadnego certyfikatu, tekstu gwarancji ani umowy o usługi.

Strona About nie podaje numeru rejestrowego firmy, listy projektów z datami ukończenia ani nazwisk członków zarządu. Portfolio na stronie projektów dewelopera jest źródłem tabeli w sekcji 7. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii wymieniają wśród ogólnych problemów, które opisują, prawników działających jednocześnie na rzecz sprzedającego i wykonawcy, dlatego niezależne potwierdzenie tytułu i liczby lokali traktuje się tu jako odrębny krok.

Często zadawane pytania

Czym jest Sea Magic Royal Esentepe?

Sea Magic Royal Esentepe to ukończony projekt apartamentowy w rejonie Sea Magic w Esentepe, w dystrykcie Kyrenia, przedstawiany przez Carrington Group na działce o powierzchni 10 534 m², 100 m od linii brzegowej. Strona wymienia apartamenty ogrodowe 2+1 i penthouse’y 2+1 z prywatnymi tarasami na dachu, cenę wyjściową GBP 369 950, baseny kryty i zewnętrzny, spa, siłownię, korty sportowe i restaurację. Strona nie podaje kategorii aktu własności, adresu ulicznego ani numeru działki.

Czy Sea Magic Royal Esentepe jest ukończony i kiedy go zbudowano?

Plakietka na liście mówi Completed, tekst dwukrotnie mówi „Built in 2019”, a FAQ nazywa projekt ukończoną fazą w ramach projektu Sea Magic. Karta nagłówkowa pokazuje jednak termin oddania 2021, podobnie jak angielska karta na liście oraz strony w wersji tureckiej i niemieckiej. Strona nie wyjaśnia tej różnicy i może ona odzwierciedlać różnicę między budową a oddaniem lub ostatecznym zatwierdzeniem. Daty podałyby zaświadczenie o ostatecznym zatwierdzeniu i protokół przekazania.

Ile apartamentów ma Sea Magic Royal Esentepe, 44 czy 12?

Angielski tekst główny i podsumowanie mówią o 44 apartamentach; angielskie FAQ mówi tylko 12, a karty nagłówkowe w wersji tureckiej i niemieckiej również pokazują 12. Angielska strona nie ma karty z liczbą lokali. Rzuty oznaczają 22 lokale, 16 w bloku D i 6 na rzutach E/F (obliczone na podstawie odczytu rzutów), albo 28, jeśli rzuty E/F obsługują dwa bloki. Ten przewodnik nie wybiera żadnej liczby; rozstrzygnąłby ją ponumerowany wykaz lokali.

Jakie metraże lokali podaje strona?

Tekst nie podaje powierzchni lokali. Rzuty podają lokale 2+1 o powierzchni zamkniętej 75 m² z tarasem 16 m² oraz lokale 3+1 o powierzchni zamkniętej 100 m² z tarasem 35 m². Lokale na pierwszym piętrze mają tarasy na dachu o powierzchni 36 m² (2+1) i 47 m² (3+1). Tekst wymienia tylko typy 2+1, więc typ 3+1 pojawia się wyłącznie na rzutach. Definicji powierzchni zamkniętej nie podano.

Jaką cenę i jaki plan płatności podaje strona?

Karta nagłówkowa pokazuje cenę wyjściową GBP 369 950 bez typu lokalu; żadna inna strona Carrington nie powtarza tej liczby. Plan płatności to depozyt 5 000 (GBP, EUR, USD lub kryptowaluta), 50% w ciągu 4 tygodni i 50% w ciągu roku, bez oprocentowania. Tekst główny mówi, że 4 tygodnie liczy się po depozycie, a zakładka Payment Plan od podpisania umowy. Nie podano, czy depozyt wlicza się w 50%.

Jak daleko jest morze, Kyrenia i lotnisko Ercan?

Deweloper podaje 100 m do morza, 39 km do Ercan i 85 km do Larnaki. Obliczone od pinezki na mapie, Zamek w Kyrenii jest oddalony o 21,1 km w linii prostej i 25,7 km drogą, a lotnisko Ercan o 21,6 km i 37,8 km. Punkt centrum wsi Esentepe jest oddalony o około 2,5 km. Liczby 100 m nie mierzono i w przeczytanych źródłach nie znaleziono żadnego przepisu TRNC o minimalnej odległości od brzegu.

Jaki jest związek Sea Magic Royal Esentepe z Sea Magic Premium, Park, Garden i Deluxe?

Przegląd społeczności Carrington wymienia Sea Magic Villas, Premium, Park i Garden, nie wymieniając ani Royal, ani Deluxe, podczas gdy FAQ Royal nazywa go fazą w ramach projektu Sea Magic. Royal, Premium i Park mają wspólne odległości, listy udogodnień i pinezki na mapie położone w odległości około 80 m od siebie. Garden jest w fazie off-plan, a Deluxe figuruje jako w budowie. Nie podano, które udogodnienia są wspólne dla faz.

Jaki akt własności ma projekt?

Strona nie podaje żadnego. Odpowiedź ma Rejestr Gruntów dla każdego lokalu: właściciel, kategoria tytułu, hipoteki i obciążenia pojawiają się w oficjalnym wyszukiwaniu, a tytuł kondominium lub służebność kondominium musi istnieć przed sprzedażą i przed złożeniem wniosku o zezwolenie na zakup przez cudzoziemca. Esentepe było wsią greckocypryjską do 1974 r., więc historię działki warto sprawdzić u prawnika przed zapłatą.

Czy cudzoziemiec może tu kupić i czy daje to pobyt?

Według stanu na 26 października 2026 r. cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia Rady Ministrów na zakup i na mocy dekretu z mocą ustawy 89/2026 może kupić do trzech apartamentów; ujednolicona ustawa 52/2008 nadal mówi o jednym. Dekret traci moc po 90 dniach, około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali.

Nieruchomość o wartości GBP 300 000 lub większej, wpisana na kupującego, uzasadnia 10-letnie zezwolenie na pobyt przy spełnieniu pozostałych warunków rozporządzenia o pobycie i wizach, ale zakup nie daje obywatelstwa. Zob. przewodnik dla kupujących cudzoziemców i stronę o pobycie i obywatelstwie.

Czy apartament można wynajmować turystom i na jakich zasadach?

Wynajem do 60 dni lokalu zbudowanego jako mieszkanie podlega ustawie o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law), która wymaga rejestracji w Departamencie Planowania Turystyki, zaświadczenia o rejestracji i zezwolenia na prowadzenie działalności. Podatek dochodowy od czynszu jest pobierany w wysokości 10% czynszu brutto (ustawa o podatku dochodowym). Strona nie podaje liczb dotyczących obłożenia ani czynszu, a ten przewodnik także ich nie podaje. Przewodnik po wynajmie omawia zasady szczegółowiej.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 26 października 2026 r. Źródła:

• Carrington Group, strona projektu Sea Magic Royal
• Carrington Group, lista projektów
• Carrington Group, strona Sea Magic Royal w wersji tureckiej
• Carrington Group, strona Sea Magic Royal w wersji niemieckiej
• Carrington Group, strona Sea Magic Royal w wersji rosyjskiej
• Carrington Group, strona przeglądu społeczności Sea Magic
• Carrington Group, strona Sea Magic Premium
• Carrington Group, strona Sea Magic Park
• Carrington Group, strona Sea Magic Garden
• Carrington Group, strona Sea Magic Deluxe
• Carrington Group, strona About
• Carrington Group, strona główna
• Ustawa TRNC 52/2008, tekst ujednolicony, mevzuat.gov.ct.tr
• Ustawa TRNC 35/2010 o tytule kondominium i służebności, mevzuat.gov.ct.tr
• Ustawa TRNC 15/2022 o łączeniu gmin
• TRNC Resmi Gazete 147, 7 sierpnia 2026 r. (dekret z mocą ustawy 89/2026)
• TRNC Resmi Gazete 197, 7 października 2026 r. (taryfa opłat Rejestru Gruntów)
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, wykaz dokumentów do zezwolenia na zakup
• Komunikat Rejestru Gruntów z 15 lipca 2025 r.
• Ustawa TRNC o podatku stemplowym 19/1963, tekst ujednolicony
• Rozporządzenie TRNC w sprawie stawek VAT, zaktualizowane 7 października 2026 r.
• Ustawa TRNC o podatku dochodowym, tekst ujednolicony z 25 maja 2026 r.
• Instytut Statystyczny TRNC, Rocznik Statystyczny 2024
• Instytut Statystyczny TRNC, Statystyki budowlane i działkowe 2025
• Instytut Statystyczny TRNC, spis ludności 2011, tabela 3
• Instytut Statystyczny TRNC, spis ludności 2011, tabela 1
• Instytut Statystyczny TRNC, wskaźnik cen konsumpcyjnych, wrzesień 2026 r.
• Ministerstwo Zdrowia TRNC, wykaz szpitali
• Komisja ds. Własności Nieruchomości, statystyki
• ETPC, Demopoulos i inni przeciwko Turcji, decyzja z 1 marca 2010 r.
• Trybunał Sprawiedliwości UE, komunikat prasowy 39/09, Apostolides przeciwko Orams
• Rząd Wielkiej Brytanii, Cypr: zakup nieruchomości
• Rząd Wielkiej Brytanii, zalecenia dla podróżnych na Cypr, wymogi wjazdowe
• Rozporządzenie TRNC o zezwoleniach na pobyt i wizach, 5 października 2026 r.
• Ustawa TRNC o domach wakacyjnych
• PRIO Cyprus Centre, Agios Amvrosios (Esentepe)
• Kıbrıs Postası, zaopatrzenie w wodę w Çatalköy-Esentepe, 2 lipca 2025 r.
• Cyprus Mail, perspektywy energetyczne i wodne północy, 8 grudnia 2025 r.
• BRTK, nowy szpital w Girne, styczeń 2026 r.
• OpenStreetMap Nominatim, punkty odniesienia do odległości
• OpenStreetMap Nominatim, odwrotne wyszukiwanie pinezki dewelopera
• OpenStreetMap Nominatim, ośrodek golfowy, plaża publiczna i Alagadi Beach 3
• Publiczna usługa wyznaczania tras OSRM, przykładowe zapytanie drogowe z pinezki

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.