Sea Magic Premium Esentepe: przewodnik, 30 apartamentów (2026)

Sea Magic Premium Esentepe to kompleks 30 apartamentów, który Carrington opisuje jako ukończony, zbudowany w 2014 r. na działce o powierzchni 9 800 m² w osiedlu Sea Magic w Esentepe, w dystrykcie Kyrenia (Girne) na Cyprze Północnym; strona dewelopera nie podaje według stanu na 26 października 2026 r. ani ceny, ani terminu przekazania lokali.

Niniejszy przewodnik przedstawia to, co deweloper publikuje o Sea Magic Premium Esentepe, miejsca, w których jego strona sama sobie przeczy (przede wszystkim dwa różne plany płatności), położenie pinezki na mapie na tle deklaracji o 100 m do linii brzegowej oraz to, co zasady zakupu obowiązujące w 2026 r. oznaczają dla apartamentu w budynku liczącym dwanaście lat. Wszystkie przepisy i stawki podano według stanu na 26 października 2026 r., a każdą z nich opatrzono datą tam, gdzie możliwa jest późniejsza zmiana.

Przegląd projektu Sea Magic Premium Esentepe

Carrington (Carrington Group, carringtoncyprus.com) przedstawia inwestycję na swojej stronie projektu pod tytułem „Sea Magic Premium | Spacious Seafront Apartments with Open Views” oraz na liście projektów z oznaczeniem „Completed” (obie strony odczytano 26 października 2026 r.). Karta podaje lokalizację „Esentepe, Kyrenia”, „30 Units” oraz typ lokali „Apartments (Sea view, mountain view, and pool view options within the project)”. Nie zawiera ceny ani karty z datą przekazania lokali.

Tekst główny nazywa Sea Magic Premium Esentepe ukończonym zespołem mieszkaniowym, „zbudowanym w 2014 r.”, gotowym do zamieszkania, położonym na działce o powierzchni 9 800 m² i „zaledwie 100 metrów” od linii brzegowej, z 30 apartamentami. Trzy szczegóły do siebie nie pasują. Nagłówek i hasło reklamowe mówią o „seafront” i „directly by the sea”, podczas gdy w tekście głównym podano 100 m. Plan płatności jest wydrukowany w dwóch różnych wersjach.

Do tego nagłówek sekcji o udogodnieniach mówi, że projekt „jest planowany jako” wspólnota przybrzeżna, choć sam budynek nazwano ukończonym.

Odległości i lista udogodnień na stronie powtarzają się ponadto, liczba w liczbę, ze stronami Sea Magic Park i Sea Magic Royal, więc czyta się je jako tekst wspólny dla całego osiedla, a nie jako pomiar tego budynku. Sekcja 7 pokazuje, jak strony Sea Magic odnoszą się do siebie.

Tekst strony nie podaje powierzchni żadnego lokalu; podają ją trzy rzuty pięter, i to dla jednego bloku. Tam, gdzie strona nie podaje żadnej liczby, przewodnik odnotowuje lukę jeden raz i nie szacuje jej zamiennika. Stwierdzeń o popycie na najem, wzroście wartości, niedoborze podaży, gwarancji konstrukcyjnej i doświadczeniu firmy nie powtarza się jako faktów. Inne projekty Carrington na północy wyspy wymienia strona kraju Cypr Północny.

Typy i metraże lokali w Sea Magic Premium Esentepe

Tekst nie wymienia żadnego typu lokalu poza „apartments” z trzema wariantami widoku i nie podaje liczby lokali według typu. Wszystko, co wiadomo o układach, pochodzi z trzech rzutów jednego bloku: rzutu parteru, rzutu pierwszego piętra i rzutu dachu. Na parterze znajdują się trzy apartamenty o numerach od 1 do 3, na pierwszym piętrze trzy penthouse’y o numerach od 4 do 6, a rzut dachu pokazuje trzy tarasy ze schodami dojściowymi, lecz nie podaje ich powierzchni.

Lokal na rzucie	Kondygnacja	Podany typ	Powierzchnia zamknięta	Taras	Wiersz źródłowy
Nr 1	Parter	Apartament 3-sypialniowy	105 m²	25,5 m²	Rzut parteru
Nr 2	Parter	Apartament 2-sypialniowy	85 m²	27,5 m²	Rzut parteru
Nr 3	Parter	Apartament 3-sypialniowy	105 m²	25,5 m²	Rzut parteru
Nr 4	Pierwsze piętro	Penthouse 3-sypialniowy	110 m²	82,5 m²	Rzut pierwszego piętra
Nr 5	Pierwsze piętro	Penthouse 2-sypialniowy	85 m² (na rzucie błędnie „aera”)	95,5 m²	Rzut pierwszego piętra
Nr 6	Pierwsze piętro	Penthouse 3-sypialniowy	110 m²	82,5 m²	Rzut pierwszego piętra
Dach	Dach	Trzy obszary oznaczone „Terrace” ze schodami	Nie podano powierzchni	Nie podano powierzchni	Rzut dachu

Nie wiadomo, któremu z 30 apartamentów odpowiada każdy lokal z rzutu. Blok zawiera sześć lokali, a 30 podzielone przez 6 daje 5, więc pięć identycznych bloków zgadzałoby się z kartą (wyliczenie; strona nie mówi, że bloki są identyczne, i nie publikuje żadnego innego rzutu). Blok daje łącznie 600 m² powierzchni zamkniętej i 339,0 m² tarasów (wyliczenie), czyli średnio 100 m² powierzchni zamkniętej na lokal, a cztery z sześciu lokali mają trzy sypialnie.

Tarasy penthouse’ów to największe liczby na całej stronie. Penthouse nr 5 ma podany taras o powierzchni 95,5 m² wobec 85 m² powierzchni zamkniętej, czyli o 10,5 m² więcej (wyliczenie). Strona nie mówi, czy te wartości tarasów obejmują już tarasy dachowe z rzutu dachu, a rzut dachu nie podaje własnej powierzchni, więc użytkowej powierzchni zewnętrznej penthouse’u nie da się potwierdzić na podstawie strony.

Porównanie z sąsiednim etapem jest możliwe, ponieważ strona Sea Magic Royal podaje na swoich rzutach 75 m² dla apartamentów 2+1 i 100 m² dla apartamentów 3+1. Lokale dwusypialniowe są tutaj o 10 m² (13,3%) większe od wartości z Royal, a trzysypialniowe na parterze o 5 m² (5,0%) większe (wyliczenie). Liczba łazienek nie jest podana w tekście, więc nie przedstawiono żadnej wartości na łazienkę.

Rzeczy, o które należy poprosić na piśmie przed jakąkolwiek płatnością:

• Zarejestrowaną powierzchnię każdego apartamentu według numeru lokalu, tak jak widnieje w akcie własności lub we wpisie służebności piętrowej (kat irtifakı), wraz z udziałem w gruncie.
• Tabelę łączącą numery z rzutów od 1 do 6 z numerami apartamentów wszystkich 30 lokali oraz rzuty każdego bloku, który różni się od tego.
• Informację, czy wartości tarasów obejmują tarasy dachowe i komu przysługuje prawo korzystania z każdego tarasu dachowego.
• Informację, czy „powierzchnia zamknięta” obejmuje ściany, udział w klatce schodowej i komórki lokatorskie oraz jak liczy ją rejestr.
• Typ widoku (morze, góry lub basen) każdego lokalu według numeru, ponieważ strona nie podaje liczby lokali według widoku.
• Przydział miejsc parkingowych i ewentualnej komórki lokatorskiej oraz spis wyposażenia, jeżeli lokal jest sprzedawany z meblami.
• Plany powykonawcze złożone w gminie, aby porównać je z trzema rzutami z broszury.

Strona zawiera też odnośnik do broszury w formacie PDF o rozmiarze około 0,2 MB; nie pobrano jej na potrzeby tego przewodnika, więc nic z jej zawartości tu nie uwzględniono.

Lokalizacja Sea Magic Premium Esentepe: pinezka, wybrzeże i odległości

Carrington podaje lokalizację jako „Esentepe, Kyrenia” i nie podaje ani adresu ulicy, ani numeru działki. Osadzona na stronie mapa jest ustawiona na punkt 35,3419 N, 33,5560 E, czyli prawidłowy punkt na północnym wybrzeżu.

Pinezki na stronie Sea Magic Park (35,3421 N, 33,5558 E) i na stronie Sea Magic Royal (35,3417 N, 33,5552 E) leżą w odległości 29 m i 76 m od tej (wyliczenie), więc trzy strony wskazują jedno miejsce z dokładnością czterocyfrowej współrzędnej, czyli około 11 m szerokości geograficznej. Każda odległość poniżej jest mierzona od tej pinezki, a nie od granicy działki.

Pinezka leży około 2,5 km na zachód od centrum wsi Esentepe (po grecku Agios Amvrosios), która stoi na północnych podnóżach pasma Beşparmak, około 23 km na wschód od Kyrenii według PRIO Cyprus Centre. Podczas spisu powszechnego w 2011 r. dawna gmina Esentepe, sprzed połączenia gmin, liczyła 2 414 mieszkańców (Esentepe 1 754, Bahçeli 388, Karaağaç 242, Beşparmak 30; tabela 3 spisu), a późniejszego spisu nie przeprowadzono.

Na mocy ustawy 15/2022 wieś należy do gminy Çatalköy-Esentepe, obejmującej sześć wsi, a połączone gminy wydają pozwolenia na budowę dla przyłączonych do nich miejscowości.

To właśnie w kwestii wybrzeża strona i mapa się rozchodzą. Tekst główny mówi 100 m, nagłówek mówi „seafront”, a najbliższa linia brzegowa naniesiona w OpenStreetMap (way 241948920) leży w linii prostej 0,44 km od pinezki, co wyliczono na podstawie danych mapy w polu o wymiarach mniej więcej 3 km na 3 km wokół pinezki. To 4,4 razy więcej niż podana wartość.

Strona nie mówi, od czego mierzone jest jej 100 m; taką rozbieżność dałaby pinezka ustawiona na drodze dojazdowej zamiast na działce, wartość przejęta z innego bloku szerszego osiedla albo zaokrąglona odległość marketingowa. Strony Park i Royal podają te same 100 m, a strona Garden podaje 500 m, więc 100 m zachowuje się jak sformułowanie na poziomie całego osiedla.

W przejrzanych wykazach przepisów nie znaleziono żadnej reguły TRNC określającej minimalną odległość zabudowy od brzegu morza (wykaz ustaw Central Legislation Office), więc 100 m nie da się sprawdzić względem żadnego wymogu odsunięcia. To plan zagospodarowania i pozwolenie na budowę działki ustalają, co i gdzie wolno postawić.

Tabela zestawia sześć odległości podanych przez dewelopera z wartościami wyliczonymi od pinezki. Wartości w linii prostej to odległości haversine do punktów odniesienia z OpenStreetMap (punkty odniesienia; trzy dalsze punkty); wartości drogowe to szacunki publicznego routera dla samochodu, bez ruchu i bez kolejek na granicy.

Pobliskie miejsca i odległości dla Sea Magic Premium Esentepe	Co to jest	Wartość podana przez dewelopera	W linii prostej od pinezki	Drogą od pinezki	Uwaga
Linia brzegowa Morza Śródziemnego	Najbliższe naniesione wybrzeże (OpenStreetMap way 241948920)	100 m	0,44 km (wyliczenie)	Nie wyznaczano trasy	Pinezka z osadzonej mapy strony; OpenStreetMap powstaje ze źródeł społecznościowych
Najbliższy sklep	Bez nazwy na stronie	550 m; „2 supermarkety w promieniu 1 km”	Nie da się obliczyć	Nie wyznaczano trasy	Brak nazwy i adresu
Centrum wsi Esentepe	Wieś; centrum gminy	Nie podano	2,48 km	3,7 km, 6 min (trasa)
Plaża publiczna Esentepe	Esentepe Belediye Halk Plajı (OpenStreetMap)	6 km	3,76 km	4,4 km, 6 min (trasa)	Podane 6 km jest większe od wartości drogowej 4,4 km
Korineum Golf & Beach Resort	Pole golfowe (na stronie nazwane „Korenium Golf Resort”)	5 km	4,22 km	6,4 km, 8 min (trasa)	Podane 5 km mieści się między wartością w linii prostej a drogową
Alagadi Turtle Beach	Plaża	7,5 km	5,62 km	7,9 km, 10 min (trasa)
Ośrodek zdrowia w Esentepe	Państwowy ośrodek zdrowia	Nie podano	2,53 km	3,8 km, 6 min (trasa)
Zamek w Kyrenii (Girne)	Punkt odniesienia w centrum miasta	Nie podano	21,20 km	25,7 km, 30 min (trasa)
Szpital Państwowy Dr Akçiçek, Kyrenia	Szpital państwowy	Nie podano	20,91 km	24,6 km, 28 min (trasa)
Lotnisko Ercan	Lotnisko obsługujące północ	39 km	21,67 km	37,7 km, 56 min (trasa)	Podana wartość jest zbliżona do szacunku drogowego
Nikozja (Lefkoşa)	Punkt odniesienia w mieście	Nie podano	25,50 km	53,6 km, 62 min (trasa)
Lotnisko w Larnace	Lotnisko Republiki Cypryjskiej	85 km	52,74 km	86,2 km, 88 min (trasa)	Obejmuje przejście naniesione w OSM; formalności graniczne nie są wliczone
Famagusta Walled City (Mury Famagusty)	Punkt odniesienia w mieście	Nie podano	42,55 km	58,1 km, 55 min (trasa)
Szpital Państwowy w Gazimağusa	Szpital państwowy	Nie podano	37,80 km	53,0 km, 52 min (trasa)

Wszystkie trzy wymienione miejsca odniesienia (pole golfowe, plaża Alagadi, Kyrenia) leżą na zachód od pinezki, natomiast wieś i plaża gminna leżą na wschód od niej. Lista odległości podana przez dewelopera pokrywa się ze stronami Park i Royal, które mają tę samą pinezkę, więc liczby należy czytać jako jeden zestaw dla całego osiedla.

Co do opieki zdrowotnej, Rocznik Statystyczny 2024 wymienia w Esentepe jeden państwowy ośrodek zdrowia z 8 pracownikami (1 lekarz ogólny, 1 dentysta, 3 pielęgniarki, 1 asystent farmaceuty, 2 inne osoby). W 2024 r. dystrykt Girne miał jeden państwowy szpital z oddziałami stacjonarnymi na 72 łóżka oraz pięć placówek prywatnych na 112 łóżek (tabela C2 rocznika).

Nowy szpital w Girne, na około 148 łóżek, według doniesień z 28 stycznia 2026 r. zbliżał się do ukończenia (BRTK), ale wykaz szpitali państwowych Ministerstwa Zdrowia nadal wymieniał sześć szpitali bez niego w dniu 23 października 2026 r., więc nie traktuje się go jako otwartego.

Media to powracający w tej okolicy problem publiczny. W lipcu 2025 r. burmistrz Çatalköy-Esentepe powiedział, że do zbiorników wody w Çatalköy i Esentepe nie dociera jej dość (Kıbrıs Postası), minister rolnictwa podał, że w 2024 r. pobrano z Turcji 44 mln metrów sześciennych (Cyprus Mail), a awaria podstacji wyłączyła sieć energetyczną północy na prawie dobę w sierpniu 2025 r. (Cyprus Mail).

Nic z tego nie jest badaniem terenu inwestycji; lepszym dowodem są numery liczników, potwierdzenia przyłączy i dokumentacja firmy zarządzającej.

Stacja meteorologiczna w Kyrenii zanotowała średnie miesięczne od 15,0 C w styczniu do 30,7 C w lipcu 2024 r. oraz 510,2 mm opadów w ciągu roku (wyliczenie na podstawie tabel A2 i A4 rocznika), co jest danymi z jednego roku, a nie normą klimatyczną. Dystrykt Girne miał na koniec 2024 r. 79 obiektów noclegowych z 15 208 łóżkami, czyli 54,5% łącznej liczby w TRNC (wyliczenie). Inne projekty w Esentepe wymienia strona miasta Esentepe, a porównanie miejscowości do zakupu nieruchomości zestawia ze sobą miasta.

Dwa plany płatności na jednej stronie: co podaje deweloper i co musi ustalić umowa

Większość stron Carrington zawiera jeden tekst o płatnościach. Ta zawiera dwa i różnią się one w każdej liczbie poza zaliczką. Sekcja tekstu głównego zatytułowana Payment Plan podaje zaliczkę 5 000 w GBP, EUR, USD lub kryptowalucie, wpłatę 50 procent w ciągu 4 tygodni oraz pozostałe 50 procent w ciągu 1 roku w ratach bez oprocentowania. Wstęp i podsumowanie również mówią o planie na 1 rok.

Zakładka Payment Plan położona niżej mówi, że zaliczka rezerwuje nieruchomość na 4 tygodnie, że wpłata 35 procent jest należna przy podpisaniu umowy, a pozostałe 65 procent można płacić przez 3 lata, bez oprocentowania. FAQ odpowiada jedynie, że nabywcy mogą skorzystać z zaliczki i rat bez oprocentowania „zgodnie z aktualnym planem płatności”. Żaden z tych tekstów nie ma daty, a strona nie mówi, który obowiązuje. Niniejszy przewodnik nie dokonuje wyboru.

Wartości miesięczne i punkty kontrolne zakładają równe raty miesięczne, czego strona nie stwierdza. Cena nie jest opublikowana, więc wiersz z GBP 100 000 służy wyłącznie jako skala dla wartości procentowych.

Oba teksty to szablony, które powtarzają się na stronie dewelopera. Na stronach odczytanych 26 października 2026 r. co najmniej osiem innych ofert podaje tekst 35/65 rozłożony na trzy lata, a co najmniej sześć podaje tekst 50/50 rozłożony na jeden rok. Strona osiedla Sea Magic wiąże oba teksty ze statusem: ukończone etapy mają krótsze struktury rat, a nowsze etapy dłuższe. Według tego stwierdzenia tekst 50/50 pasowałby do ukończonego budynku, a zakładka 35/65 może być tekstem przeniesionym z innego miejsca.

Jest to obserwacja o stronach, a nie dowód co do umowy.

Terminy prawne ciążą mocniej na planie dłuższym. Zgodnie z dekretem z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete, dziennik urzędowy, nr 147, 7 sierpnia 2026 r.), będącym dekretem Rady Ministrów (Council of Ministers), którego 90-dniowa ważność kończy się około 5 listopada 2026 r., chyba że Parlament go uchwali, nabywca zagraniczny musi zarejestrować ostemplowaną umowę w okręgowym Rejestrze Gruntów (Land Registry) i złożyć wniosek o zezwolenie na zakup w ciągu 1 miesiąca.

Po opublikowaniu zezwolenia w Gazette przeniesienie własności należy podpisać w ciągu 1 roku (6 miesięcy w tekście ujednoliconym ustawy 52/2008), a opłaty uiścić w ciągu 75 dni roboczych (60 w tym tekście). Jeżeli na rzecz sprzedawcy nie wpisano hipoteki, termin 1 roku biegnie od dnia, w którym zapłacono całą cenę podaną w złożonym dokumencie (tekst dekretu).

W wersji A cała cena jest płatna około roku po podpisaniu. W wersji B wniosek składa się w 1. miesiącu, ale cena jest kompletna dopiero w 36. miesiącu. Tekst dekretu odczytany na potrzeby tego przewodnika nie wyjaśnia, jak plan trzyletni wpisuje się w tę sekwencję, więc umowa musi określić, czy deweloper rejestruje hipotekę na swoją rzecz, kiedy przechodzi tytuł własności i kto jest jego posiadaczem w międzyczasie.

To pytanie o kolejność zdarzeń, a nie ustalenie, że któryś z planów jest niezgodny z prawem.

Dwie drobniejsze kwestie również należą do umowy. Tekst ustawy o kontroli dewizowej (Foreign Exchange Law, ustawa 38/1997) obejmuje walutę obcą i przelewy bankowe, ale nie kryptowaluty, więc wycena, przyjęcie i zwrot zaliczki w kryptowalucie są kwestiami umownymi.

Ponadto opłata stemplowa od umowy w walucie obcej jest przeliczana na liry według oficjalnego kursu z dnia stemplowania; przy stawce 0,5% wynosi GBP 500 na każde GBP 100 000 kwoty umowy (wyliczenie) i płaci ją nabywca, chyba że strony uzgodnią inaczej (ustawa o opłacie stemplowej).

W obu wersjach występuje kilka luk. Strona nie mówi, czy raty są miesięczne, ani czy 4 tygodnie liczy się od zaliczki, czy od podpisania; strona Royal formułuje te same 4 tygodnie na dwa sposoby: „po zaliczce” w tekście głównym i „od podpisania umowy” w zakładce.

Strona nie mówi też, co dzieje się z już wpłaconymi pieniędzmi, jeśli Rada Ministrów odmówi zezwolenia, choć wskazówki rządu Wielkiej Brytanii zaznaczają, że nabywcy zagranicznemu można odmówić zgody na zakup i że nie trzeba podawać powodu (wskazówki). Zasady zwrotu w takim przypadku oraz status zaliczki należy ustalić przed pierwszą płatnością.

Dziesięć kroków do ustalenia warunków płatności:

1. Zapytać na piśmie, który z dwóch tekstów dotyczy wybranego lokalu, i zażądać wpisania tego tekstu, z kwotami i datami, do umowy.
2. Zapytać, czy zaliczka 5 000 wlicza się do wpłaty początkowej, czy jest płatna dodatkowo, oraz czy podlega zwrotowi przed podpisaniem.
3. Zapytać o walutę każdej raty i o regułę przeliczenia, jeśli plan jest w funtach, a płatności napływają w euro, dolarach lub kryptowalucie.
4. Poprosić o harmonogram rat z datami i zapytać, czy „bez oprocentowania” oznacza tę samą cenę co przy zakupie za gotówkę; zażądać ceny gotówkowej.
5. Zapytać o warunki przy opóźnieniu w płatności i przy wcześniejszej spłacie, w tym o ewentualny rabat.
6. Zapytać, kiedy przekazywane są klucze, kiedy przechodzi tytuł własności, kto jest posiadaczem tytułu w czasie trwania planu i czy na rzecz sprzedawcy wpisano hipotekę.
7. Zapytać, czy cena obejmuje VAT, opłatę stemplową, opłaty w Rejestrze Gruntów, dotychczasowe opłaty eksploatacyjne i opłaty za przyłącza.
8. Poprosić własnego prawnika nabywcy o potwierdzenie na piśmie, jak terminy 1 miesiąca, 1 roku i 75 dni roboczych wpisują się w harmonogram.
9. Dopasować podmiot sprzedający w umowie do zarejestrowanego właściciela działki.
10. Zachować podpisany tekst planu płatności oraz opatrzoną datą kopię strony internetowej, na której go pokazano.

Zakup na Cyprze Północnym w skrócie: gotowy apartament, dokument po dokumencie

Poniższe kroki odpowiadają zakupowi gotowego apartamentu, w kolejności, w jakiej nadchodzą dokumenty. Dwa akty mają ograniczony czas obowiązywania: dekret z mocą ustawy 89/2026 (Resmi Gazete 147, 7 sierpnia 2026 r.), ważny przez 90 dni od publikacji, czyli do około 5 listopada 2026 r., chyba że Parlament go uchwali, oraz wykaz opłat Rejestru Gruntów z Resmi Gazete 197 (7 października 2026 r.), ważny do 5 stycznia 2027 r. włącznie.

Ujednolicony tekst ustawy 52/2008 na portalu legislacyjnym nadal pokazuje surowszy tekst z 2024 r., więc źródła różnią się w zależności od tego, którą wersję cytują. Szerszą sekwencję przedstawia przewodnik po zakupie krok po kroku.

Etap	Co się robi	Termin (według stanu na 26 października 2026 r.)	Źródło
1. Wyszukiwanie	Poprosić okręgowy Rejestr Gruntów o dokument z wyszukiwania, pokazujący właściciela, hipoteki i ograniczenia	Przed jakąkolwiek płatnością	Komunikat Tapu, 15 lipca 2025 r.
2. Status lokalu	Potwierdzić, że apartament ma własny akt własności lub służebność piętrową; ukończony budynek musi przejść na tytuł kondominium w ciągu roku od dokumentu odbioru	Przed umową	Ustawa 35/2010, art. 12 i 16
3. Rezerwacja	Zaliczka 5 000 w opisanej na stronie postaci; strona mówi, że rezerwuje nieruchomość na 4 tygodnie (wersja B)	4 tygodnie, według strony	Strona Carrington
4. Umowa i opłata stemplowa	Podpisać i ostemplować umowę sprzedaży w Tax Department; opłata stemplowa 0,5%	W dniu stemplowania	Ustawa o opłacie stemplowej
5. Rejestracja i wniosek	Zarejestrować ostemplowaną umowę w okręgowym Rejestrze Gruntów i złożyć w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych (Interior Ministry) wniosek o zezwolenie na zakup	1 miesiąc, w przeciwnym razie umowa jest nieważna	Resmi Gazete 147
6. Zezwolenie	Zezwolenie Rady Ministrów, opublikowane w Gazette; w przejrzanych ustawach nie ma oficjalnego czasu rozpatrzenia	Brak terminu ustawowego	Wykaz Property Unit
7. Opłaty i przeniesienie własności	Uiścić opłaty Rejestru Gruntów, a następnie podpisać oświadczenie o przeniesieniu własności	Opłaty: 75 dni roboczych; przeniesienie: 1 rok (60 dni i 6 miesięcy w tekście ujednoliconym)	Resmi Gazete 197
8. Przekazanie lokali	Odebrać klucze, numery liczników, plan zarządzania i zestawienie opłat eksploatacyjnych; przyłącza następują po zapłaceniu wszystkich opłat	Po etapie 7	Resmi Gazete 147

Osoba fizyczna z zagranicy może na mocy dekretu posiadać do 3 apartamentów, wobec 1 w tekście ujednoliconym; obywatele państw uznających TRNC mogą posiadać 6 (ustawa 52/2008). Projekty mieszkaniowe w strefach zabudowy mogą być sprzedawane cudzoziemcom tylko do 80 procent, a krewni lub nabywcy jednej narodowości nie mogą łącznie przejąć więcej niż połowy apartamentów na działce; dla 30 lokali te limity wynoszą 24 i 15 (wyliczenie), jeżeli mają zastosowanie do tej działki.

Opłaty Rejestru Gruntów przy sprzedaży cudzoziemcowi wynoszą łącznie 4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią i płaci je osoba rejestrująca tytuł; na każde GBP 100 000 ceny opłata za pierwszą nieruchomość wynosi GBP 4 000 (wyliczenie). VAT wynosi 5% dla mieszkań o powierzchni zamkniętej do 300 m², a wszystkie podane powierzchnie lokali są poniżej tej granicy, lecz rozporządzenie nie mówi, które sprzedaże podlegają VAT (rozporządzenie o VAT).

Stronę podatkową przedstawia przewodnik po podatkach i opłatach.

Finansowanie nie zmienia kolejności. Cudzoziemcy mogą obciążyć hipoteką nabytą nieruchomość po zapłaceniu opłat Rejestru Gruntów, a wpis hipoteki kosztuje 1% zabezpieczonego długu (ustawa 52/2008, art. 10; Resmi Gazete 197). Nie znaleziono oficjalnego oświadczenia o warunkach kredytowania nabywców zagranicznych, a strony agencji różnią się co do wskaźnika kredytu do wartości (75% wobec 50%), więc nie opiera się na żadnym wskaźniku; sama strona przedstawia swój plan jako alternatywę dla finansowania bankowego.

Kto w ogóle może kupować, wyjaśnia przewodnik dla cudzoziemców. Opłata za wniosek o zezwolenie to połowa miesięcznej płacy minimalnej brutto, czyli TL 35 446,50 przy płacy TL 70 893 obowiązującej od 1 lipca 2026 r. (wyliczenie).

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja (due diligence)

Strona nie wskazuje żadnej kategorii aktu własności i nie istnieje wersja turecka, niemiecka ani rosyjska, z którą można by ją porównać. Wieś była przed 1974 r. w całości grecko-cypryjska, w 1973 r. liczyła 1 543 mieszkańców, którzy według PRIO wyjechali w tym samym roku, a wskazówki rządu Wielkiej Brytanii mówią, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna i że zakup takiej nieruchomości może mieć poważne konsekwencje prawne (wskazówki).

Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w sprawie Apostolides przeciwko Orams, że wyrok sądu Republiki Cypru przeciwko nabywcom gruntu na północy musi być uznany w innych państwach członkowskich, a Europejski Trybunał Praw Człowieka uznał Komisję ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) za skuteczny środek odwoławczy w sprawie Demopoulos. Komisja podaje 8 820 złożonych wniosków i 3 787 zakończonych spraw według stanu na 23 października 2026 r. (strona ze statystykami) i nie publikuje nazw wsi, więc tylko wyszukiwanie według działki pokazuje, czy jakieś roszczenie dotyka tego miejsca.

Przewodnik po sprawdzaniu aktu własności wyjaśnia kategorie.

Cztery ryzyka są właściwe dla tej strony. Wiek: budynek pochodzi z 2014 r. według tekstu samej strony, czyli sprzed dwunastu lat (wyliczenie). Doniesienie prasowe z 12 listopada 2025 r. cytuje prezesa izby, według którego rozporządzenie o budownictwie na obszarach sejsmicznych opublikowano w 2015 r. (Kıbrıs Gazetesi), więc projekt mógł powstać przed nim; podstawę projektową pokazują akta pozwolenia i ekspertyza inżyniera.

Gwarancja: 5-letnia gwarancja konstrukcyjna wymieniana na stronach dewelopera, gdyby liczyć ją od ukończenia, wygasłaby w 2019 r. (wyliczenie), a żaden dokument nie jest opublikowany.

Wspólne udogodnienia: baseny, spa, restauracja i korty występują w identycznej postaci na stronie Royal, a strona Park mówi, że mieszkańcy mają dostęp do wspólnych basenów i wspólnych udogodnień w ramach osiedla Sea Magic, więc trzeba zobaczyć pisemną podstawę tego prawa oraz udział w kosztach bieżących. Jakość strony: warunki płatności i odległość od brzegu są sprzeczne, a dane strukturalne podają jako datę ostatniej modyfikacji 14 kwietnia 2026 r.

Zgodnie z ustawą 35/2010 budynek liczący więcej niż cztery lokale musi mieć zarządcę lub zarząd (art. 36), właściciele ponoszą koszty części wspólnych według udziału w gruncie i nie mogą się od nich uchylić przez niekorzystanie z udogodnień (art. 22), a dług z tytułu wydatków wspólnych ustalony przez sąd może zostać odnotowany przy lokalu i ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami (art. 24). Oświadczenie, że nie ma zaległych opłat, powinno więc znaleźć się w dokumentacji. Przewodnik o bezpieczeństwie i porównanie północy i południa przedstawiają szerszą sytuację.

Jak inwestycja z 30 lokalami wypada na tle innych projektów Carrington na tej stronie

Pierwsza tabela wymienia wszystkie 24 oferty Carrington z liczbami, tak jak podają je strony dewelopera na dzień 26 października 2026 r. Wartości sprzeczne pokazują wiersz źródła, a „nie opublikowano” oznacza, że strona nie podaje żadnej liczby.

Czternaście z 24 ofert podaje cenę wyjściową, od GBP 144 950 za Atlantis Pearl do GBP 399 951 za Malibu; ta oferta należy do dziesięciu, które żadnej nie podają, więc porównanie cen nie jest możliwe. Spośród dziewięciu ofert oznaczonych jako Esentepe trzy podają cenę: Sea Magic Garden za GBP 199 950, Pine Hills Residence za GBP 269 950 i Sea Magic Royal za GBP 369 950.

Wśród ukończonych budynków w Esentepe z podanym rokiem ten (2014) jest nowszy od The Residence (2008) i starszy od Sea Magic Park (2016) oraz Sea Magic Royal (2019), według tekstów głównych.

Przy 30 lokalach mieści się on w przedziale liczb lokali w Esentepe, które podaje deweloper, a który sięga od 12 (liczba z Royal) i 17 aż do 110. Oferty różnią się rodzajem, a nie rangą: jedne są off-plan, inne w budowie, inne ukończone, a strona osiedla to przegląd mieszany. Kontekst cenowy dla całej północy wyspy zawiera przewodnik po cenach, a inny projekt w Esentepe innego dewelopera to Aloha Homes Esentepe lub Caesar Cliff Esentepe.

Który etap jest który, według stron dewelopera: strona osiedla wymienia cztery części, Sea Magic Villas, Sea Magic Premium, Sea Magic Park i, jako najnowszy etap, Sea Magic Garden, i mówi, że Park i Premium są w pełni działające, a Garden jest off-plan. Strona Royal nazywa Royal ukończonym etapem w ramach projektu Sea Magic, a strona Deluxe opisuje się jako część utrwalonego osiedla Sea Magic; żadna z nich nie występuje na liście ze strony osiedla.

Żadna strona witryny nie nosi tytułu Sea Magic Villas.

Trzy ukończone etapy leżą według swoich pinezek w odległości do 76 m od siebie (wyliczenie), co przemawia za odczytaniem ich jako sąsiadujących bloków jednego terenu. Powierzchnia działki na lokal waha się od 239,4 m² (Royal, przy 44 lokalach) do 364,5 m² (Park), a ten etap wypada przy 326,7 m² (wszystko wyliczenie); liczby te są jedynie zgrubną miarą zagęszczenia, ponieważ strony nie mówią, czy każda powierzchnia działki obejmuje wspólne udogodnienia.

Strony Park i Royal podają identyczne odległości, a strona Royal wymienia te same jedenaście udogodnień, więc najbardziej prawdopodobne jest odczytanie, że istnieje jeden wspólny zestaw udogodnień, choć nie jest to stwierdzony fakt. Teksty o płatnościach się różnią: Park, Royal i Deluxe podają 50/50 w ciągu roku, Garden podaje 35/65 w ciągu trzech lat, a Premium podaje oba. O stronie off-plan osiedla i o zabezpieczeniach wynikających z umów mówi przewodnik po zakupie off-plan.

Carrington

Strona About Carrington mówi, że firma „developing, building, and managing” (rozwija, buduje i zarządza) willami i apartamentami przy plaży na Cyprze Północnym „for over 35 years”, i opisuje ją jako rodzinnego dewelopera, z projektami w takich miejscach jak Kyrenia i Esentepe. Strona projektu mówi „over 30 years of experience”. Te dwie liczby się różnią, a żadna nie jest poparta numerem rejestracyjnym firmy, listą ukończonych budynków ani nazwą nagrody, choć strona About raz używa słowa „award-winning”.

Strona About wymienia usługi, które grupa świadczy w jednej strukturze: konserwację terenu i ogrodów, profesjonalne zarządzanie najmem i nieruchomościami, koordynację transferów z lotniska, wynajem samochodów, wsparcie techniczne po sprzedaży oraz obsługę prawną i procesu aktu własności. Stwierdza także, że w projektach używa się materiałów budowlanych z międzynarodowymi certyfikatami i że obejmuje je 5-letnia gwarancja konstrukcyjna. Na stronach odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie ma dokumentu gwarancji, certyfikatu ani wzoru umowy, więc są to oświadczenia dewelopera, a nie zweryfikowane fakty.

Z listy usług wynika jedna praktyczna konsekwencja. Jeśli sprzedawca oferuje również obsługę prawną i procesu aktu własności, prawnik nabywcy powinien być niezależny i zarejestrowany w danym dystrykcie; wskazówki rządu Wielkiej Brytanii dotyczące nieruchomości wymieniają prawnika działającego jednocześnie dla sprzedawcy i budowniczego wśród problemów spotykanych na Cyprze. Strona osiedla mówi też, że dostępne są usługi zarządzania najmem i nieruchomościami; ich warunków nie opublikowano.

Często zadawane pytania

Czym jest Sea Magic Premium Esentepe?

To kompleks 30 apartamentów w osiedlu Sea Magic w Esentepe, w dystrykcie Kyrenia, wymieniony przez Carrington jako ukończony i zbudowany w 2014 r. na działce o powierzchni 9 800 m². Strona oferuje apartamenty z widokiem na morze, góry lub basen, z rzutami jednego bloku obejmującego trzy apartamenty na parterze i trzy penthouse’y na pierwszym piętrze. Nie podaje ceny, karty z datą przekazania ani kategorii aktu własności, a jej plan płatności występuje w dwóch wersjach.

Czy budynek jest ukończony i kiedy go zbudowano?

Tekst główny mówi, że projekt jest ukończony, gotowy do zamieszkania i zbudowany w 2014 r., FAQ mówi, że jest gotowy do natychmiastowego przekazania, a lista projektów pokazuje oznaczenie Completed. Strona nie ma karty z datą przekazania i nie opublikowano żadnego dokumentu przekazania, zaświadczenia o ostatecznym zatwierdzeniu ani numeru pozwolenia. Nabywca może poprosić o zaświadczenie o ostatecznym zatwierdzeniu i o status tytułu każdego lokalu według numeru; statystyki budownictwa TRNC liczą tylko budynki, które mają ostateczne zatwierdzenie.

Ile jest apartamentów i jak są duże?

Karta i tekst główny podają 30 apartamentów. Metraże pojawiają się wyłącznie na trzech rzutach jednego bloku z sześcioma lokalami: 105 m² dla apartamentów trzysypialniowych, 85 m² dla dwusypialniowych i 110 m² dla penthouse’ów trzysypialniowych, a do tego 85 m² dla penthouse’u dwusypialniowego, z tarasami od 25,5 do 95,5 m². Strona nie mówi, jak urządzone są pozostałe 24 lokale, więc wykaz powierzchni lokal po lokalu trzeba uzyskać na piśmie.

Jaki plan płatności podaje strona Sea Magic Premium Esentepe?

Podaje dwa. Tekst główny i podsumowanie mówią o zaliczce 5 000, 50 procent w ciągu 4 tygodni i 50 procent w ciągu 1 roku, bez oprocentowania. Zakładka Payment Plan mówi o wpłacie 35 procent przy podpisaniu i 65 procent w ciągu 3 lat, bez oprocentowania. Żaden z nich nie ma daty, a strona nie mówi, który obowiązuje, więc umowa musi określać plan, daty rat i walutę. Sekcja 4 niniejszego przewodnika zestawia oba obok siebie.

Jak daleko od morza leży Sea Magic Premium Esentepe?

Tekst główny mówi o 100 metrach od linii brzegowej Morza Śródziemnego, podczas gdy nagłówek mówi o położeniu przy samym morzu (seafront). Pinezka na stronie leży 0,44 km od najbliższej linii brzegowej naniesionej w OpenStreetMap, wyliczone w linii prostej. Strony Park i Royal podają te same 100 m. Nie znaleziono żadnej reguły TRNC o odsunięciu od brzegu, więc twierdzenia nie da się sprawdzić względem żadnej; faktyczną odległość pokazują pozwolenie na budowę i pomiar działki.

Jaką cenę podaje strona?

Żadnej. Ani strona projektu, ani karta na liście nie podaje ceny, ceny wyjściowej ani ceny za metr kwadratowy, a strona nie mówi, czy lokale są sprzedawane przez dewelopera, czy tylko na rynku wtórnym. Czternaście innych ofert Carrington podaje cenę wyjściową; ta nie podaje. Wszystko, co podano gdzie indziej, należy sprawdzić z pisemną ofertą, która wskazuje numer lokalu, powierzchnię, walutę i to, co cena obejmuje.

Jaki akt własności mają apartamenty?

Strona nie podaje kategorii aktu własności. Esentepe było do 1974 r. wsią w całości grecko-cypryjską, więc kategoria i historia działki mają znaczenie. Dokument z wyszukiwania w Rejestrze Gruntów dla działki pokazuje właściciela, hipoteki i ograniczenia, a zgodnie z ustawą 35/2010 każdy lokal potrzebuje własnego aktu własności lub służebności piętrowej, zanim będzie mógł zostać sprzedany. Przewodnik po sprawdzaniu aktu własności wyjaśnia stosowane kategorie.

Czy cudzoziemiec może tu kupić apartament i ile ich może mieć?

Tak, ale najpierw potrzebne jest zezwolenie na zakup wydane przez Radę Ministrów. Zgodnie z dekretem z mocą ustawy 89/2026 (Resmi Gazete 147, 7 sierpnia 2026 r.), którego 90-dniowa ważność kończy się około 5 listopada 2026 r., chyba że Parlament go uchwali, nabywca zagraniczny może posiadać do 3 apartamentów; ujednolicony tekst ustawy 52/2008 nadal pokazuje 1.

Istnieje zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości, ale zależy ono od wartości nieruchomości i od tego, czy posiada się akt własności, czy tylko umowę; cena nie jest tu opublikowana. Zakup nie daje obywatelstwa; zob. stronę o pobycie i obywatelstwie.

Jak daleko jest stąd do Kyrenii i lotniska Ercan?

Od pinezki na mapie do zamku w Kyrenii jest 21,2 km w linii prostej i 25,7 km drogą, około 30 minut. Do lotniska Ercan jest 21,7 km w linii prostej i 37,7 km drogą, około 56 minut, a do lotniska w Larnace 86,2 km drogą z przekroczeniem granicy. Deweloper podaje 39 km do Ercan i 85 km do Larnaki. Brytyjskie ostrzeżenia dla podróżnych mówią, że wjazd do Republiki Cypru przez Ercan jest traktowany przez jej władze jako nielegalny wjazd.

Czy apartament można wynajmować gościom wakacyjnym i jaki podatek obowiązuje?

Zgodnie z ustawą o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law) wynajem na okres do 60 dni w celach turystycznych wymaga rejestracji w Tourism Planning Department, zaświadczenia o rejestracji i zezwolenia na prowadzenie działalności. Czynsz podlega podatkowi pobieranemu w wysokości 10 procent czynszu brutto, który dla osób fizycznych jest ostateczny, a wynajem objęty jest stawką VAT 0 procent.

Strony dewelopera obiecują popyt na najem bez podania liczb; nie podaje się tu ani nie sugeruje żadnego dochodu, a plan zarządzania należy sprawdzić pod kątem zasad dotyczących krótkich wynajmów. Stronę podatkową omawia przewodnik po najmie.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 26 października 2026 r. Źródła:

• Carrington, strona projektu Sea Magic Premium (odczytana 26 października 2026 r.)
• Carrington, lista projektów (odczytana 26 października 2026 r.)
• Carrington, strona About (odczytana 26 października 2026 r.)
• Carrington, strona projektu Sea Magic Park
• Carrington, strona projektu Sea Magic Royal
• Carrington, strona projektu Sea Magic Garden
• Carrington, strona projektu Sea Magic Deluxe
• Carrington, strona przeglądowa osiedla Sea Magic
• Carrington, obraz rzutu parteru
• Carrington, obraz rzutu pierwszego piętra
• Carrington, obraz rzutu dachu
• Dekret z mocą ustawy 89/2026 w brzmieniu opublikowanym w Resmi Gazete 147 (7 sierpnia 2026 r.)
• Resmi Gazete TRNC nr 197, 7 października 2026 r. (wykaz opłat Rejestru Gruntów)
• Ustawa TRNC 52/2008, tekst ujednolicony, mevzuat.gov.ct.tr
• Ustawa TRNC 35/2010 o tytule kondominium i służebności piętrowej, tekst ujednolicony
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, wykaz dokumentów Property Unit
• Departament Rejestru Gruntów i Katastru, komunikat z 15 lipca 2025 r.
• Ustawa TRNC o opłacie stemplowej 19/1963, tekst ujednolicony
• Rozporządzenie TRNC o stawkach VAT, zaktualizowane 7 października 2026 r.
• Ustawa TRNC o podatku dochodowym, tekst ujednolicony z 25 maja 2026 r.
• Instytut Statystyczny TRNC, Rocznik Statystyczny 2024
• Instytut Statystyczny TRNC, tabela 3 spisu powszechnego z 2011 r.
• Instytut Statystyczny TRNC, statystyki budownictwa i działek 2025
• Instytut Statystyczny TRNC, wskaźnik cen konsumpcyjnych, wrzesień 2026 r.
• Ustawa TRNC 15/2022 o łączeniu gmin
• Ministerstwo Zdrowia TRNC, wykaz szpitali państwowych
• Rozporządzenie TRNC o zezwoleniach na pobyt i wizach, tekst ujednolicony z 5 października 2026 r.
• Ustawa TRNC o domach wakacyjnych
• Ustawa TRNC o kontroli dewizowej 38/1997
• Central Legislation Office TRNC, wykaz ustaw
• Komisja ds. Nieruchomości, strona ze statystykami
• Rząd Wielkiej Brytanii, Cypr: zakup nieruchomości (wskazówki)
• Rząd Wielkiej Brytanii, ostrzeżenia dla podróżnych dotyczące Cypru: wymogi wjazdu
• Europejski Trybunał Praw Człowieka, Demopoulos i inni przeciwko Turcji (2010)
• Trybunał Sprawiedliwości UE, komunikat prasowy w sprawie Apostolides przeciwko Orams (2009)
• PRIO Cyprus Centre, Wewnętrzne przesiedlenia na Cyprze: Agios Amvrosios (Esentepe)
• BRTK, nowy szpital w Girne bliski otwarcia (28 stycznia 2026 r.)
• Kıbrıs Postası, burmistrz Kırok o dostawach wody (2 lipca 2025 r.)
• Cyprus Mail, zużycie wody na północy (13 sierpnia 2025 r.)
• Cyprus Mail, północ stoi przed poważnymi problemami z energią i wodą w 2026 r. (8 grudnia 2025 r.)
• Kıbrıs Gazetesi, prezes KTMMOB o pracach dotyczących trzęsień ziemi (12 listopada 2025 r.)
• OpenStreetMap, linia brzegowa way 241948920 (źródło społecznościowe)
• OpenStreetMap API, dane mapy dla pola wokół pinezki (26 października 2026 r.)
• OpenStreetMap Nominatim, wyszukanie Alagadi Turtle Beach, Korineum Golf i plaży publicznej Esentepe
• OpenStreetMap Nominatim, wyszukanie pozostałych punktów odniesienia

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.