Mare Residences Pafos: apartamenty z 2–4 sypialniami, Chloraka

Mare Residences Pafos to nazwa oferty na tej stronie, obejmującej dwu- i czterosypialniowe apartamenty we wsi Chloraka w okręgu Pafos w Republice Cypryjskiej. Według strony oferty, stan na 28 października 2026 r., numer oferty to MareSC1007, pole ceny obejmuje zakres od €230 000 do €330 000, a pole powierzchni od 158,16 do 211,73 m². Ofertę opublikowano 20 listopada 2023 r. i od tego czasu nie była edytowana. Strona internetowa dewelopera, odczytana tego samego dnia, opisuje budynek z czterema apartamentami na dwóch poziomach w rejonie Melanos we wsi Chloraka, oznacza wszystkie cztery lokale jako sprzedane i nie podaje cen.

Ta strona zestawia pola oferty z danymi lokali opublikowanymi przez dewelopera, pomiarami z OpenStreetMap, danymi urzędowymi i zasadami zakupu nieruchomości w Republice Cypryjskiej. Obejmuje położenie i odległości na mapie, plaże z Błękitną Flagą (Blue Flag) w 2026 roku, ruch pasażerski lotniska w Pafos, to, co mówi Cap. 224 o budynku liczącym tylko cztery lokale, sytuację w zakresie opłaty za przeniesienie własności, VAT i podatku stemplowego według Departamentu Gruntów i Pomiarów (Department of Lands and Surveys) oraz Departamentu Podatkowego (Tax Department), wraz z przykładem obliczeniowym przy podanej cenie hipotetycznej, zgodę wymaganą od obywateli spoza UE oraz kryteria Departamentu Migracji (Migration Department) dotyczące stałego pobytu w związku z zakupem nieruchomości. Przy każdej liczbie podano jej źródło oraz datę 28 października 2026 r., tak aby czytelnik mógł samodzielnie sprawdzić, skąd dana wartość pochodzi i kiedy została odczytana.

Mare Residences Pafos: dane z oferty i projekt, który za nią stoi

Poniższa tabela powtarza wszystkie pola zapisane w ofercie. Dwie podoferty używają oznaczeń „2+1” i „4+1”, a pola ceny i powierzchni zostały wpisane ręcznie w 2023 roku, dlatego w następnym rozdziale odczytujemy je na tle danych dewelopera, które pozwalają ocenić, co te pola faktycznie opisują.

Który projekt opisuje Mare Residences Pafos

Nazwa Mare Residences nie występuje na stronie dewelopera, którego dane wykorzystano poniżej. Aristo Developers wymienia w Pafos projekt o nazwie Breeze Residences i opisuje go na stronie projektu jako zestaw apartamentów dwu- i czterosypialniowych w znanym rejonie Melanos, we wsi Chloraka, w budynku z czterema apartamentami na dwóch poziomach (dwa z dwiema sypialniami i dwa z czterema), o powierzchniach krytych od 158,16 do 211,73 m². Pole powierzchni w ofercie ma te same dwie wartości skrajne, taki sam jest podział na sypialnie, a jej opis powtarza sformułowania dewelopera dotyczące budynku, otwartej kuchni połączonej z częścią dzienną, windy i krytych wer. Pliki zdjęć dołączone do oferty również zawierają w nazwach plików nazwę Breeze Residences.

Niniejsza strona odczytuje zatem strony Breeze Residences dewelopera jako dane budynku, który stoi za ofertą Mare Residences Pafos. Rozróżnienie ma znaczenie praktyczne, a nie kosmetyczne: umowa sprzedaży, pozwolenie planistyczne i wpisy w rejestrze gruntów (Land Registry) podają prawną nazwę projektu i numery lokali, a Departament Gruntów i Pomiarów zaleca kupującym ustalenie, czym jest nieruchomość, jak budynek został podzielony i jakie są części wspólne. Kupujący porównujący ofertę ze stronami dewelopera, aby uniknąć pomyłki, zapytałby sprzedającego na piśmie, do jakiej nazwy projektu i jakiego numeru lokalu odnosi się oferta.

Nazwa Breeze Residences jest też używana przez inne projekty w Chlorace. Strona index.cy wymienia projekt Breeze w Chlorace jako sześć trzysypialniowych domów o powierzchni 134 m², oddanych w 2023 roku, czyli inny typ zabudowy niż blok z czterema apartamentami, więc pisemna nazwa projektu i numer lokalu w umowie mają większe znaczenie niż nazwa na stronie internetowej. Sama Chloraka jest wsią (gminą wiejską) na północ od miasta Pafos, a w rozdziale o mapie poniżej umieszczono w niej znacznik oferty.

Co deweloper publikuje o Mare Residences Pafos: cztery lokale

Strona projektu dewelopera wymienia cztery lokale: A101 i A102 na pierwszym piętrze oraz A201 i A202 na drugim. Tabela łączy tabelę projektu ze stroną każdego lokalu, odczytanymi 28 października 2026 r. „Wewnętrzna” oznacza wewnętrzną powierzchnię krytą, „kryta weranda” to pole „Covered verandas / Terraces”, a „inna kryta” to pole „Other covered areas”. Strony źródłowe: strona projektu, lokal A101, lokal A102, lokal A201 i lokal A202. Każda strona lokalu podaje etap budowy „Off Plan” (w budowie) i kategorię efektywności energetycznej A, a żadna nie podaje ceny, terminu ukończenia ani statusu aktu własności (title deed).

Z tabeli wynikają trzy obserwacje. Po pierwsze, tabela projektu nie podaje ceny żadnego lokalu i oznacza wszystkie cztery jako sprzedane, przy czym A202 na własnej stronie figuruje jako zarezerwowany; z tego powodu cen ze strony oferty nie można przypisać do lokalu, który jest dziś w sprzedaży, a kupujący zapytałby, czy dany lokal byłby pierwszą sprzedażą od dewelopera, czy odsprzedażą przez obecnego właściciela. To rozróżnienie decyduje o traktowaniu VAT, o traktowaniu opłaty za przeniesienie własności oraz o kategorii stałego pobytu omówionych dalej. Po drugie, etykieta etapu „Off Plan” na stronie internetowej nie jest statusem prawnym, a ulotka Departamentu Gruntów i Pomiarów prosi kupujących lokale w budynku w budowie o sprawdzenie pozwoleń, harmonogramu ukończenia i świadectwa rejestracji, więc etykieta jest zachętą do zapytania o te dokumenty. Po trzecie, strona projektu pozostawia pola odległości na zero minut; opis podaje „bardzo krótki dojazd samochodem” do plaży, Kings Avenue Mall i centrum miasta bez żadnej liczby, dlatego pomiary podajemy w rozdziale o mapie poniżej.

Powierzchnie i ceny w liczbach

Cztery łączne powierzchnie kryte dają razem 738,31 m², średnio 184,58 m² na lokal. Wewnętrzna powierzchnia kryta jest wielkością mniejszą: dla A101 wynosi 100,49 ÷ 161,71 = 62,1% całości, dla A102 130,28 ÷ 206,71 = 63,0%, dla A201 90,96 ÷ 158,16 = 57,5%, a dla A202 139,75 ÷ 211,73 = 66,0%. Suma wynika z trzech pól: powierzchnia wewnętrzna plus kryte werandy plus inne powierzchnie kryte daje 100,49 + 17,00 + 44,00 = 161,49 m² dla A101 wobec podanych 161,71 m², 130,28 + 26,00 + 50,00 = 206,28 m² dla A102 wobec 206,71 m², 90,96 + 24,00 + 43,00 = 157,96 m² dla A201 wobec 158,16 m² oraz 139,75 + 21,00 + 51,00 = 211,75 m² dla A202 wobec 211,73 m². Różnice wynoszą 0,22, 0,43 i 0,20 m² oraz −0,02 m². Powierzchnie części wspólnych (od 19,60 do 27,30 m² na lokal) są podane osobno i nie wchodzą do tych sum.

Strony lokali nie rozbijają składnika „inna kryta”, który wynosi od 43,00 do 51,00 m² na lokal i stanowi 27,2% całości dla A101 (44,00 ÷ 161,71) oraz 24,1% dla A202 (51,00 ÷ 211,73). Kupujący zapytałby, z czego się on składa, ponieważ Cap. 224 wlicza kryte i niekryte werandy oraz balkony do powierzchni lokalu na potrzeby rejestracji (art. 38Η), a powierzchnia zapisana w rejestrze jest wielkością, od której zależą udziały w kosztach, jak opisano w rozdziale o budynku poniżej. Zestawienie powierzchni załączone do umowy sprzedaży to miejsce, w którym ustala się zmierzone powierzchnie.

Poniższa tabela przelicza pole ceny na cenę za metr kwadratowy. Oferta nie wskazuje, która cena należy do którego lokalu, więc każdy wskaźnik łączy cenę z tym końcem zakresu powierzchni, obok którego została podana. Wskaźniki są działaniami arytmetycznymi na podanych liczbach, a nie wycenami.

Cena za metr kwadratowy w ofercie mieści się więc w przedziale od €1 453 do €1 572 w czterech punktach cenowych, natomiast przejście od lokalu dwusypialniowego do czterosypialniowego daje €1 957 za każdy dodatkowy metr kwadratowy. Kupujący zapytałby też, czy ceny z oferty zawierają VAT, ponieważ ta sama kwota może oznaczać cenę netto albo brutto; przykład obliczeniowy dalej pokazuje oba przypadki.

Położenie Mare Residences Pafos na mapie: Chloraka i odległości

Znacznik oferty na mapie znajduje się w punkcie 34,79069 N, 32,40975 E. Geokodowanie odwrotne tego punktu w usłudze OpenStreetMap Nominatim w dniu 28 października 2026 r. wskazuje ulicę Irinis w gminie Chlorakas w okręgu Pafos, kod pocztowy 8221. OpenStreetMap oznacza tę ulicę jako mieszkalną, a punkt leży 1,66 km od stanowiska Grobowce Królewskie (Tombs of the Kings) w linii prostej. Znacznik na stronie oferty wskazuje obszar, a nie geodezyjnie wyznaczoną działkę, położenie ustala zaś plan sytuacyjny załączony do umowy sprzedaży. Nie sprawdzano, czy znacznik leży w tej części Chloraki, którą deweloper nazywa Melanos; nazwę rejonu podajemy tak, jak ją opublikowano.

Tabela podaje pomiary od znacznika do wskazanych miejsc. Odległości w linii prostej obliczono wzorem haversine na współrzędnych z OpenStreetMap. Odległości drogowe i czasy przejazdu pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM, która korzysta z danych drogowych OpenStreetMap i prędkości swobodnego przepływu, zapytanej 28 października 2026 r.; rzeczywiste czasy zależą od ruchu. Ostatnia kolumna powtarza to, co wcześniejszy tekst oferty podawał dla tego samego miejsca, o ile je wskazywał, dzięki czemu można zestawić oba podejścia obok siebie.

Z tabeli wynikają dwie rzeczy. Po pierwsze, tam, gdzie wcześniejsze sformułowanie oferty wskazywało miejsce, które da się zmierzyć, było ono w obu przypadkach krótsze od pomiaru: lotnisko to 24 minuty według szacunku OSRM wobec 20 w tekście, czyli o 4 minuty, albo 20% więcej, a najbliższe zmierzone pole golfowe, Eléa, to 22 minuty wobec 15, czyli o 7 minut, albo 47% więcej. Po drugie, plaże z Błękitną Flagą w Kato Pafos nie sąsiadują z lokalizacją: najbliższa zmierzona, Lighthouse Beach, leży 2,93 km w linii prostej i 4,1 km drogą, a Kings Avenue Mall jest oddalone o 8 minut drogą.

OpenStreetMap nanosi jednak mniejsze plaże na wybrzeżu Chloraki. Licząc wszystkie obiekty oznaczone jako plaża w promieniu 3 km od znacznika, zapytanie zwraca 14 obiektów, a najbliższe nazwane to Vrexi Beach w odległości 1,01 km, Venus Blue Beach w odległości 1,38 km i Faros Beach w odległości 2,27 km, wszystkie w linii prostej. Żadna z tych trzech nazw nie figuruje na liście Błękitnej Flagi przedstawionej w następnym rozdziale, więc bliskość zmapowanej plaży nie mówi nic o nagrodzie, która jest przyznawana sezonowo nazwanym plażom.

Szkoły, przychodnie i sklepy lepiej policzyć niż mierzyć czasem. Poniższe zapytanie wykonano 28 października 2026 r. w OpenStreetMap za pośrednictwem Overpass API, licząc obiekty oznaczone jako szkoły, przedszkola, szpitale, kliniki, gabinety lekarskie, apteki, supermarkety i centra handlowe w określonym promieniu od znacznika. Liczby zależą od sposobu oznaczania obiektów przez osoby mapujące, więc pokazują rząd wielkości, a nie pełny i kompletny rejestr.

Na tle wcześniejszego sformułowania oferty „2 minuty od placówek edukacyjnych” zgadza się ze szkołą podstawową oddaloną o 0,43 km, „5 minut od sklepów” z pięcioma zmapowanymi supermarketami w promieniu kilometra, a „15 minut od placówek medycznych” z najbliższą kliniką w odległości 1,84 km i najbliższym ośrodkiem oznaczonym jako szpital w odległości 2,05 km; „2 minuty od morza” pasuje do odległości 1,01 km w linii prostej do Vrexi Beach tylko jako krótki dojazd samochodem. Trzyminutowy spacer to około 250 metrów przy zwykłym tempie marszu, a żadna ze zmapowanych klinik nie leży w takiej odległości. Szersze omówienie okolicy znajduje się w przewodniku Pola golfowe na Cyprze i nieruchomości oraz w przeglądzie nieruchomości na Cyprze (Cyprus real estate).

Plaże z Błękitną Flagą, lotnisko i golf w pobliżu Mare Residences Pafos

Program Błękitnej Flagi (Blue Flag) prowadzi na poziomie międzynarodowym Foundation for Environmental Education (Fundacja Edukacji Środowiskowej), a na Cyprze plaże, które aktualnie mają flagę, ogłasza Cyprus Marine Environment Protection Association (CYMEPA, Cypryjskie Stowarzyszenie Ochrony Środowiska Morskiego). Cyprus Mail podał 17 lipca 2026 r., że Błękitną Flagę miało 46 plaż i dwie mariny, w podziale: 27 w okręgu Famagusta, 3 w Larnace, 3 w Limassol i 13 w Pafos, a cztery plaże w Pafos mają udogodnienia dla osób o ograniczonej mobilności. Sprawdzenie podziału jest proste: 27 + 3 + 3 + 13 = 46.

Politis wymienia 13 plaż okręgu Pafos według władz lokalnych, a jego liczba zgadza się z danymi Cyprus Mail. Status Błękitnej Flagi jest przyznawany sezonowo, więc lista opisuje wyłącznie rok 2026. Żadna plaża z tej listy nie nosi nazwy Chlorakas.

Z 13 plaż pięć udało się odnaleźć w OpenStreetMap i zmierzyć; pozostałych nie mierzono. Najbliższa z tych pięciu, Lighthouse Beach, leży 4,1 km drogą od znacznika, a Coral Bay w gminie Akamas jest oddalona o 9,5 km. Dłuższy przegląd wybrzeża wyspy znajduje się na stronie o plażach na Cyprze (beaches in Cyprus).

Lotnisko w Pafos

Międzynarodowy Port Lotniczy Pafos jest zarządzany przez Hermes Airports, który publikuje miesięczne dane o liczbie pasażerów. Strona z faktami o lotnisku podaje jeden pas startowy (11/29) o długości 2 699 metrów, 24-godzinną pracę, terminal pasażerski o powierzchni 20 000 m², 28 stanowisk odprawy, 23 stanowiska postojowe dla samolotów oraz 725 publicznych i wynajmowanych miejsc parkingowych. Od znacznika lotnisko jest oddalone o 10,86 km w linii prostej i 15,6 km drogą, czyli około 24 minut według szacunku OSRM.

Zmiany obliczono na podstawie tabel pasażerskich Hermes: 3 837 155 ÷ 3 633 990 = 1,056, a 3 128 645 ÷ 2 964 354 = 1,055. Dziewięć miesięcznych wartości za 2026 rok (173 003, 180 720, 183 453, 304 684, 399 975, 420 497, 485 690, 525 940 i 454 683) daje w sumie podane 3 128 645. Miesięczny zakres rozciąga się od 173 003 w styczniu do 525 940 w sierpniu, a 525 940 ÷ 173 003 = 3,04, więc w sierpniu lotnisko obsłużyło około trzy razy więcej pasażerów niż w styczniu. Wzorzec z 2025 roku jest podobny: 141 461 w styczniu i 501 057 w sierpniu. Strona z faktami nie podaje odległości lotniska od żadnego miasta, dlatego wartość podana tutaj pochodzi z wyznaczania tras na mapie.

Pola golfowe w pobliżu Chloraki

Dwa 18-dołkowe pola można opisać na podstawie ich własnych stron internetowych. Eléa Golf Club w Geroskipou to pole par 71 zaprojektowane przez Sir Nicka Faldo, a jego strona podaje, że leży około pięciu minut od serca Pafos. Aphrodite Hills w Kouklii ma 18-dołkowe pole mistrzowskie o długości 6 289 metrów, zaprojektowane przez Cabella Robinsona, otwarte w 2002 roku, oraz osobne sześciodołkowe pole szkoleniowe.

W odniesieniu do wcześniejszego sformułowania oferty, mówiącego o 15 minutach do pól golfowych, bliższe z dwóch pól leży 22 minuty od znacznika według zmierzonej trasy, więc ta liczba jest stwierdzeniem o wybranym polu i trasie, a nie ogólną regułą dla Chloraki.

Budynek z czterema lokalami: części wspólne, komitet zarządzający i Cap. 224

Budynek z czterema apartamentami leży na granicy zasad Republiki dotyczących budynków we współwłasności. Część IIA ustawy o nieruchomościach (tytuł własności, rejestracja i wycena) (Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law), Cap. 224 (art. 38Α do 38ΛΑ w tekście ujednoliconym, który CyLaw publikuje po grecku), reguluje budynki podzielone na lokale. Poniższe punkty parafrazują ten tekst; opisują prawo, a nie ustalenia dotyczące konkretnego budynku, dlatego należy je odczytywać jako ogólne objaśnienie przepisów.

Art. 38Θ i art. 38IA opierają się na różnych podstawach, a w małym budynku ta różnica ma znaczenie. Udział w nieruchomości wspólnej zależy od wartości, natomiast udział w kosztach od powierzchni. Gdyby powierzchnie kryte z tabeli dewelopera były podstawą podziału kosztów, cztery lokale ponosiłyby 21,9% (A101: 161,71 ÷ 738,31), 28,0% (A102), 21,4% (A201) i 28,7% (A202). Przy hipotetycznym rocznym koszcie wspólnym w wysokości €8 000, będącym ilustracją, a nie liczbą z jakiegokolwiek źródła, podział wyniósłby €1 752, €2 240, €1 714 i €2 294. Rzeczywistą zasadę podają przepisy wykonawcze obowiązujące dla danego budynku, standardowe lub własne, a art. 38Η dodaje, że do powierzchni lokalu wlicza się jego kryte i niekryte werandy oraz balkony.

Małe budynki zmieniają też sposób działania progów. Cap. 224 ustala 75% nieruchomości wspólnej jako większość potrzebną do niektórych decyzji, na przykład do przeznaczenia części nieruchomości wspólnej do wyłącznego użytku (art. 38ΣΤ(1)) lub do wydzielenia skrzydeł kompleksu (art. 38Ι). Gdyby udziały zależały od powierzchni krytej, co jest wyłącznie założeniem do obliczeń, dwa największe lokale razem miałyby (211,73 + 206,71) ÷ 738,31 = 56,7%, więc żadna para właścicieli nie osiągnęłaby 75%, podczas gdy trzy lokale A102, A201 i A202 razem miałyby 78,1%, a A101, A102 i A201 razem 71,3%. Przy czterech właścicielach głos jednego właściciela może więc rozstrzygać, czy próg zostanie osiągnięty, a kupujący zapytałby o zarejestrowane udziały, zamiast polegać na powierzchni.

Ulotka Departamentu Basic Information before the Purchase of Immovable Property (Podstawowe informacje przed zakupem nieruchomości) wymienia pytania dotyczące lokalu powstałego w wyniku podziału nieruchomości: w jaki sposób nieruchomość podzielono, ilu jest właścicieli, czy istnieje umowa o podziale i czy została złożona, jakie są części wspólne, takie jak miejsca parkingowe, tarasy i korytarze, jakie istnieją wyłączne prawa użytkowania, jaki jest udział w częściach wspólnych, czy pozostał niewykorzystany wskaźnik zabudowy i na czyje nazwisko nieruchomość zostanie zarejestrowana. Te pytania w pełni dotyczą także budynku z czterema lokalami, mimo że jest on niewielki.

Proponowane zmiany dotyczące budynków we współwłasności

Cyprus Mail podał 22 października 2026 r., że propozycje wzmocnienia uprawnień komitetów zarządzających wobec niezapłaconych opłat wspólnych, powiązania potwierdzenia uregulowania wydatków wspólnych z umowami sprzedaży lub przeniesieniem własności oraz wprowadzenia rocznej opłaty w wysokości €20 od lokalu są nadal przedmiotem dyskusji w parlamencie, przy czym naliczono 14 208 zarejestrowanych budynków we współwłasności i 6 711 niezarejestrowanych zespołów zabudowy. Z doniesienia wynika, że ustawa nie została zatwierdzona, a opłata nie jest należna. Na dzień 28 października 2026 r. obowiązującym tekstem jest część IIA Cap. 224 w brzmieniu zacytowanym powyżej.

Inne oferty apartamentów w Pafos na tej stronie

Dwanaście innych ofert apartamentów w rejonie Pafos podaje na tej stronie cenę wyjściową i zakres powierzchni. Ostatnia kolumna dzieli każdą cenę wyjściową przez najmniejszą podaną powierzchnię, co pozwala zestawić projekty według jednej porównywalnej miary. Ma ona charakter jedynie orientacyjny, ponieważ cena wyjściowa nie zawsze dotyczy najmniejszego lokalu, a pola wpisano ręcznie. Wszystkie dane pochodzą ze stron ofert, stan na 28 października 2026 r.

W 13 ofertach, łącznie z Mare Residences Pafos, wskaźnik mieści się w przedziale od €1 418 do €3 929 za m², przy medianie €2 261. Mare Residences Pafos plasuje się na poziomie €1 454, co jest trzecią najniższą wartością spośród 13, w zestawie obejmującym również projekty ze znacznie mniejszymi lokalami. Czytelnicy, którzy chcą zobaczyć wyłącznie wille, mogą otworzyć strony Demetra Residences i Bellerophon Villas, stronę wille na sprzedaż na Cyprze, oferty na Cyprze Południowym lub oferty w Pafos, aby zobaczyć wszystkie projekty na jednej stronie. Dane lokal po lokalu dla sąsiedniej oferty Amber View Paphos znajdują się w jej własnym artykule, a dane rynkowe uzupełniające te liczby są na stronie o statystykach rynku nieruchomości na Cyprze (Cyprus real estate market statistics).

Kto może kupić: zasady dla kupujących z zagranicy w Republice Cypryjskiej

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law), Cap. 109, definiuje cudzoziemca jako osobę, która nie jest obywatelem Republiki, w tym spółki kontrolowane przez cudzoziemców, spółki zagraniczne i trusty ustanowione na rzecz cudzoziemca, a wyłącza z tego pojęcia między innymi obywateli państw członkowskich UE i państw EOG, zagranicznego małżonka obywatela Cypru, który nie jest w separacji sądowej, oraz osoby prawne zarejestrowane w państwie UE lub EOG, mające tam siedzibę. Art. 3(1) zakazuje nabycia przez cudzoziemca bez uprzedniej zgody Rady Ministrów. Art. 3(3) dodaje, że ważna umowa nabycia nie daje cudzoziemcowi żadnego prawa do nieruchomości do czasu udzielenia tej zgody, a art. 3(5) stwierdza nieważność rejestracji dokonanej wbrew temu artykułowi.

Strona Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Purchasing Property (zakup nieruchomości) przedstawia, jak działa to w praktyce, a Departament Gruntów i Pomiarów wymienia to samo zezwolenie wśród dokumentów potrzebnych do przeniesienia własności na osobę zagraniczną na podstawie Cap. 109, podając, że wydaje je właściwy organ, któremu Rada Ministrów przekazała to uprawnienie.

Apartament w budynku z czterema lokalami liczy się jako jeden dom w ramach tych limitów, a w przypadku mieszkania znaczenie ma liczba lokali, a nie limit działki 4 000 m². Limit dotyczy własności kupującego w ramach zgody, a nie każdego zakupu z osobna. Strona Ministerstwa nadal wymienia wśród dokumentów umowę sprzedaży „z naklejonym wymaganym podatkiem stemplowym”; uchylenie podatku stemplowego od 1 stycznia 2026 r., opisane w rozdziale o kosztach poniżej, jest późniejsze niż to sformułowanie, a strona Departamentu Gruntów i Pomiarów dotycząca opłat już uwzględnia uchylenie.

Proponowane zmiany w Izbie Reprezentantów

Cyprus Mail podał 22 października 2026 r., że Komisja Spraw Wewnętrznych Izby Reprezentantów bada proponowane zmiany dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, że jej przewodniczący ma nadzieję zakończyć proces do końca roku oraz że kilku członków chce objąć regulacją także zakupy dokonywane przez spółki i fundusze, a nie tylko przez osoby fizyczne. Komentarz redakcyjny z 27 października 2026 r. stwierdza, że komisja oczekuje od rządu przedłożenia kompleksowego projektu ustawy i że żaden jeszcze nie wpłynął. Na dzień 28 października 2026 r. są to propozycje będące przedmiotem dyskusji, a nie prawo, a strona Ministerstwa oraz Cap. 109 opisane powyżej pozostają opisem obowiązujących zasad.

Koszty zakupu: przykład obliczeniowy przy hipotetycznej cenie €300 000

Poniższe kwoty są ilustracją, a nie wyceną ani ceną z oferty. Hipotetyczna cena €300 000 leży między cenami dwusypialniowymi z oferty (€230 000 do €235 000) a cenami czterosypialniowymi (€325 000 do €330 000) i równa się progowi inwestycyjnemu Departamentu Migracji, co ułatwia porównanie obliczeń. Pokazano dwa przypadki, ponieważ odpowiedź zależy od tego, czy sprzedaż jest pierwszą sprzedażą przez dewelopera zarejestrowanego jako podatnik VAT, czy odsprzedażą po tym, jak apartament był już używany. Oba przypadki zakładają umowę sprzedaży podpisaną w 2026 roku, więc wszystkie pozycje odczytujemy według zasad obowiązujących w tym roku.

Jeżeli sprzedający podaje €300 000 jako cenę, która już zawiera 19% VAT, cena netto wynosi 300 000 ÷ 1,19 = €252 101, a zawarty w niej VAT to 300 000 − 252 101 = €47 899. Ponieważ Przypadek 1 stosuje stawkę podstawową, jest to górna granica przedziału VAT. Gdyby obniżona stawka 5% opisana w rozdziale o VAT miała zastosowanie do całej wartości, VAT wyniósłby 300 000 × 0,05 = €15 000, więc pozycja VAT mieści się między €15 000 a €57 000, zależnie od tego, jak duża część wartości mieści się w limitach stawki obniżonej, a podział ten wylicza Departament Podatkowy. Cztery ceny z oferty odczytane jako ceny przed VAT dają następujący VAT według stawki 19%: 230 000 × 0,19 = €43 700; 235 000 × 0,19 = €44 650; 325 000 × 0,19 = €61 750 oraz 330 000 × 0,19 = €62 700. Koszty prawne pominięto w obu przypadkach, ponieważ ustalają je klient i adwokat, a nie istnieje urzędowa taryfa; Regulacyjny Akt Administracyjny (Regulatory Administrative Act) 172/2018 uchylił przepisy o minimalnych opłatach za czynności pozasądowe.

Opłaty za przeniesienie własności w Departamencie Gruntów i Pomiarów

Strona Departamentu Gruntów i Pomiarów dotycząca opłat ustala opłaty za przeniesienie własności na podstawie rozdziału 17 załącznika do Cap. 219, od ceny sprzedaży lub wartości rynkowej, w trzech przedziałach: 3% od €0,01 do €85 000, 5% od €85 001 do €170 000 i 8% od €170 001 wzwyż. Podaje, że opłaty z rozdziału 17 nie pobiera się, gdy w tej samej transakcji i dla tej samej nieruchomości naliczany jest VAT, po przedstawieniu zaświadczenia Departamentu VAT, oraz że zniżka 50% obowiązuje we wszystkich przypadkach, w których pobiera się opłaty z rozdziału 17. Dyrektor może ustalić wartość, od której pobiera się opłaty, jeżeli podana kwota nie zostanie przyjęta.

Pełna opłata to 17 200 ÷ 300 000 = 5,7% ceny, a opłata po zniżce 8 600 ÷ 300 000 = 2,9%. Przy czterech cenach z oferty odczytanych jako ceny sprzedaży pełna opłata wynosi €11 600 od €230 000, €12 000 od €235 000, €19 200 od €325 000 i €19 600 od €330 000, a po zniżce połowę każdej z tych kwot.

Podatek stemplowy, złożenie umowy i podatki roczne

Ustawa 239(I)/2025, opublikowana w Dzienniku Urzędowym 31 grudnia 2025 r., uchyla ustawy o podatku stemplowym z lat 1963 do 2024 ze skutkiem od 1 stycznia 2026 r. Departament Gruntów i Pomiarów podaje na swojej stronie dotyczącej opłat, że podatek stemplowy od pełnomocnictwa jest wymagany tylko wtedy, gdy mocodawca podpisał je przed 1 stycznia 2026 r. Ulotki wydane przed uchyleniem, w tym ulotka Departamentu z 2022 roku o złożeniu umowy sprzedaży, nadal mówią o stemplowaniu umowy, dlatego starsze poradniki wymieniają pozycję podatku stemplowego, która nie ma już zastosowania do umowy podpisanej w 2026 roku.

W przypadku nieruchomości bez aktu własności (title deed) strona Departamentu o umowie sprzedaży opisuje umowę sprzedaży składaną w Okręgowym Urzędzie Gruntów (District Lands Office) za opłatą €50, co poddaje umowę pod działanie ustawy o sprzedaży nieruchomości (wykonanie zobowiązania w naturze) (Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law) 81(I)/2011. Ulotka Departamentu stwierdza, że złożenie umowy ustanawia obciążenie nieruchomości, którego pierwszeństwo zależy od daty złożenia, oraz że umowa niezłożona w ciągu sześciu miesięcy skutkuje opłatami za przeniesienie własności powiększonymi o 10%. Strona o umowie sprzedaży dodaje, że umowy zawarte po 12 grudnia 2023 r. muszą zawierać jako integralną część zaświadczenie o wyszukiwaniu (search certificate), datowane w ciągu pięciu dni roboczych od zawarcia umowy.

W kwestii podatków rocznych Departament Podatkowy podaje, że podatek od nieruchomości obowiązywał 1 stycznia 1980 r. i został uchylony 1 stycznia 2017 r., więc z tytułu posiadania apartamentu nie pobiera się rocznego podatku państwowego. Istnieją opłaty lokalne: Departament Gruntów i Pomiarów wymaga przy przeniesieniu własności zaświadczeń o zapłacie podatków gminnych oraz opłat za kanalizację i dostawę wody, a zaświadczenia te wydają władze lokalne. Składki na wspólne wydatki budynku, opisane w rozdziale o Cap. 224 powyżej, są odrębną pozycją.

VAT od nowych apartamentów: zasady 5% i 19% oraz test pierwszego zainstalowania w 2026 roku

Departament Podatkowy podaje stawkę podstawową VAT w wysokości 19%, stosowaną od 13 stycznia 2014 r., oraz stawkę obniżoną 5% dla wymienionych dostaw. W przypadku nowych lokali mieszkalnych Ustawa 42(I)/2023, opublikowana 16 czerwca 2023 r., zmieniła tabelę C piątego załącznika do ustawy o VAT w taki sposób, że stawka obniżona obejmuje pierwsze 130 m² powierzchni zabudowy (buildable area), ustalonej według współczynnika zabudowy zgodnie z planami złożonymi do pozwolenia planistycznego, do wartości €350 000, pod warunkiem że łączna wartość transakcji nie przekracza €475 000, a łączna powierzchnia zabudowy nie przekracza 190 m². Ten sam tekst stosuje tabelę do pierwszych 190 m² w przypadku osoby z niepełnosprawnością i pozwala Komisarzowi Podatkowemu zmieniać wartość transakcji w drodze obwieszczenia po decyzji Rady Ministrów; przejściowy art. 63 stwierdza, że zmiany nie dotyczą budynków, dla których pozwolenie planistyczne uzyskano lub o nie wystąpiono do 31 października 2023 r. i dla których wymagane oświadczenie zostanie złożone w ciągu trzech lat od wejścia ustawy w życie; to, która wersja ma zastosowanie do danego budynku, zależy więc od daty jego pozwolenia.

Na tle oferty limity cenowe nie są przeszkodą: wszystkie cztery ceny z oferty są niższe zarówno od wartości €350 000, jak i €475 000. Limit powierzchni jest punktem do sprawdzenia, ponieważ dwa lokale czterosypialniowe mają powierzchnie kryte powyżej 190 m², a dwa dwusypialniowe poniżej, a test ustawy opiera się na powierzchni zabudowy z planów pozwolenia, a nie na powierzchni krytej ze strony internetowej. To, czy stawka obniżona ma zastosowanie i do jakiej części ceny, jest pytaniem do sprzedającego i do Departamentu Podatkowego w sprawie konkretnego lokalu, a odpowiedź zmienia pozycję VAT w przykładzie obliczeniowym w dowolnym punkcie między dwiema pokazanymi tam granicami.

Zmiana z 1 września 2026 r. dla ukończonych budynków

Dwa Regulacyjne Akty Administracyjne opublikowane w Dzienniku Urzędowym nr 6000 z 27 lutego 2026 r. weszły w życie 1 września 2026 r. Akt 103/2026 zmienia ósmy załącznik do ustawy o VAT w taki sposób, że przeniesienie budynku wraz z działką, lub posiadania na podstawie umowy sprzedaży, podlega kategorii opodatkowanej VAT, gdy następuje przed „pierwszym zainstalowaniem” (first installation). Akt 102/2026 definiuje pierwsze zainstalowanie jako pierwsze użycie lokalu mieszkalnego po jego przekazaniu lub zbudowaniu, w tym zamieszkanie przez właściciela, użytek własny, wynajem lub każde inne użycie, które trwa w sposób systematyczny, a „pierwsze użycie” jako użytkowanie lub wykorzystywanie prowadzone systematycznie przez co najmniej 18 miesięcy. W przypadku remontu prywatnego lokalu mieszkalnego według stawki obniżonej uznaje on lokal za stary, gdy od pierwszego zainstalowania upłynęły co najmniej trzy lata, przy czym okres 18 miesięcy biegnie w obrębie tych trzech lat.

W przypadku budynku, który deweloper wymienia jako sprzedany i w budowie (off-plan), odpowiedź w sprawie VAT zależy więc od faktów dotyczących lokalu: czy został przekazany i używany, przez kogo i jak długo. Lokal sprzedany przez dewelopera po raz pierwszy, przed jakimkolwiek takim użyciem, znajduje się po stronie opodatkowanej VAT. Lokal, który wcześniejszy kupujący przejął i używał, to inny przypadek, a Departament Gruntów i Pomiarów zaleca kupującym zapytać sprzedającego, czy VAT ma zastosowanie i według jakiej stawki, ponieważ sprzedający powinien to wiedzieć z góry po konsultacji z Departamentem Podatkowym. Odpowiedź sprzedającego decyduje także o tym, a nie tylko o stawce, czy dostępne jest opisane wyżej zwolnienie z opłat za przeniesienie własności ze względu na VAT.

Stały pobyt na Cyprze w związku z zakupem nieruchomości a Mare Residences Pafos

Departament Migracji publikuje kryteria, według których obywatel państwa trzeciego dokonujący kwalifikującej się inwestycji na Cyprze może otrzymać zezwolenie imigracyjne w trybie przyspieszonym. Dokument, opublikowany 29 grudnia 2025 r., jest 4. rewizją z maja 2023 r. i obowiązuje od 2 maja 2023 r. O zezwoleniu na wniosek decyduje Wiceminister Migracji i Ochrony Międzynarodowej (Deputy Minister of Migration and International Protection); sam zakup nie daje pobytu. Szersze możliwości opisano na stronach zezwolenie na pobyt na Cyprze i imigracja na Cyprze Południowym.

Obie ceny czterosypialniowe są powyżej progu €300 000, ale próg jest jednym z kilku warunków, a tekst mówi „plus VAT”, więc cenę zawierającą VAT trzeba przed porównaniem sprowadzić do wartości netto. Przy stawce 19% cena brutto €330 000 to 330 000 ÷ 1,19 = €277 311 netto, czyli poniżej €300 000; cena netto €330 000 jest powyżej tej kwoty. Kategoria odpowiednia dla apartamentu wymaga, aby zakup był pierwszą sprzedażą przez spółkę deweloperską, a własna tabela dewelopera oznacza wszystkie cztery lokale jako sprzedane. Kupujący przejmujący lokal od wcześniejszego właściciela znalazłby się zatem w sytuacji odsprzedaży, którą kryteria akceptują tylko dla nieruchomości niemieszkalnych. To, czy jakikolwiek lokal jest jeszcze dostępny w pierwszej sprzedaży, jest pytaniem do sprzedającego, a to, czy wniosek zostałby przyjęty, jest decyzją Wiceministra.

Po zatwierdzeniu posiadacz zezwolenia musi co roku przedstawiać Departamentowi dowód utrzymania inwestycji, a posiadacz i dorośli członkowie rodziny co trzy lata składają zaświadczenia o niekaralności, zgodnie z wyjaśnieniem wydanym wraz z kryteriami. Zbycie inwestycji bez natychmiastowego zastąpienia jej inwestycją o równej lub większej wartości prowadzi do cofnięcia zezwolenia, a zezwolenie małżonka lub dziecka zostaje cofnięte razem z nim.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy dotyczącej Mare Residences Pafos

Departament Gruntów i Pomiarów publikuje ulotkę Basic Information before the Purchase of Immovable Property (Podstawowe informacje przed zakupem nieruchomości), która wymienia trzy sposoby zakupu: natychmiastowe przeniesienie aktu własności, umowę sprzedaży nieruchomości, której nie można jeszcze przenieść, oraz cesję istniejącej umowy sprzedaży przez obecnego nabywcę, który nie jest jeszcze właścicielem. Poniższe sprawdzenia opierają się na ulotce, na stronie Departamentu o umowie sprzedaży i na Cap. 224, zastosowanych do apartamentu w budynku z czterema lokalami.

Strona Departamentu o umowie sprzedaży dodaje, że umowa może być sporządzona po grecku lub angielsku albo przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego oraz że w przypadku, gdy hipoteka została już wpisana, kupujący może wpłacić środki bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego, aby uzyskać nieruchomość wolną od późniejszych obciążeń. Te punkty dotyczą w równym stopniu innych projektów wymienionych na tej stronie, więc ta sama lista służy do ich porównywania i może być używana przy każdej z tych ofert. Informacje o sąsiednich ofertach na tej stronie znajdują się w opisach Amber View Paphos, Demetra Residences i Bellerophon Villas; informacje o czynszach w okolicy zawiera strona ceny wynajmu na Cyprze według miast.

Często zadawane pytania

Jakie są główne dane oferty Mare Residences Pafos?

Według strony oferty, stan na 28 października 2026 r., Mare Residences Pafos jest oferowane jako apartamenty dwu- i czterosypialniowe od €230 000 do €330 000, o powierzchni od 158,16 do 211,73 m², numer MareSC1007, w Pafos. Dane lokali dewelopera dla odpowiadającego projektu wymieniają cztery lokale o powierzchniach krytych 158,16, 161,71, 206,71 i 211,73 m².

Jaki projekt i jaki deweloper stoją za Mare Residences Pafos?

Własna strona dewelopera, odczytana 28 października 2026 r., wymienia wśród realizacji Aristo Developers pafijski projekt o nazwie Breeze Residences, a jego zakres powierzchni, podział na sypialnie i opis budynku odpowiadają Mare Residences Pafos. Tabela projektu wymienia cztery lokale, wszystkie oznaczone jako sprzedane, bez cen, a strony lokali podają etykietę etapu Off Plan. Kupujący potwierdziłby nazwę projektu i numer lokalu na piśmie.

Gdzie leży Mare Residences Pafos i jak daleko jest do morza i lotniska?

Znacznik oferty znajduje się przy ulicy Irinis we wsi Chlorakas, na północ od miasta Pafos. Od znacznika Lighthouse Beach w Kato Pafos leży 2,93 km w linii prostej i 4,1 km drogą, Kings Avenue Mall jest oddalone o 4,2 km drogą (8 minut), a Międzynarodowy Port Lotniczy Pafos o 10,86 km w linii prostej i 15,6 km drogą (około 24 minut według OSRM).

Które plaże z Błękitną Flagą są w rejonie Pafos w 2026 roku?

Politis wymienia 13 plaż z Błękitną Flagą w okręgu Pafos, czyli w rejonie wokół Mare Residences Pafos: siedem w gminie Pafos (Pachyammos, Vrysoudia A i B, Alykes, Dimotika Bania, Lighthouse Beach, Aliakestra), trzy w Geroskipou (Laiki Beach, Municipal Beach, Pachyammos 2) i trzy w Akamas (Coral Bay, Laourou, Kafizis). Cyprus Mail podał tę samą liczbę 13 dnia 17 lipca 2026 r.

Co oznacza budynek z czterema lokalami dla wspólnych wydatków?

W przypadku budynku takiego jak Mare Residences Pafos Cap. 224 przewiduje, że budynek liczący od dwóch do czterech lokali można zarejestrować jako budynek we współwłasności na wniosek właścicieli co najmniej 50% nieruchomości wspólnej lub dowolnych dwóch właścicieli lokali. Gdy staje się budynkiem we współwłasności, musi mieć komitet zarządzający, właściciele uczestniczą we wspólnych kosztach w proporcji ustalonej przepisami wykonawczymi na podstawie powierzchni lokalu, a komitet na żądanie zaświadcza należne kwoty.

Czy do apartamentu w Mare Residences Pafos może mieć zastosowanie stawka VAT 5%?

Ustawa 42(I)/2023 ogranicza stawkę obniżoną do wartości transakcji do €475 000 oraz, w ich ramach, do pierwszych 130 m² powierzchni zabudowy i €350 000 wartości, z pułapem 190 m² łącznej powierzchni zabudowy. Wszystkie cztery ceny z oferty są niższe od obu limitów kwotowych, ale dwa lokale czterosypialniowe mają powierzchnie kryte powyżej 190 m², a data pozwolenia budynku decyduje o tym, która wersja przepisu ma zastosowanie. W pozostałych przypadkach obowiązuje stawka podstawowa 19%, która przy ilustracyjnej cenie €300 000 przed VAT wynosi €57 000.

Czy od nowego apartamentu sprzedawanego z VAT pobiera się opłaty za przeniesienie własności?

W przypadku zakupu takiego jak Mare Residences Pafos Departament Gruntów i Pomiarów podaje, że opłaty z rozdziału 17 nie pobiera się, gdy w tej samej transakcji naliczany jest VAT, na podstawie zaświadczenia Departamentu VAT. Tam, gdzie opłaty są pobierane, przedziały wynoszą 3%, 5% i 8% ze zniżką 50%, co daje €17 200 w pełnej wysokości albo €8 600 po zniżce przy ilustracyjnej cenie €300 000.

Czy w 2026 roku płaci się podatek stemplowy od umowy sprzedaży?

Ustawa 239(I)/2025 uchyla ustawy o podatku stemplowym od 1 stycznia 2026 r., więc umowa dotycząca Mare Residences Pafos podpisana w 2026 roku nie podlega podatkowi stemplowemu. Departament Gruntów i Pomiarów podaje, że stemplowanie pełnomocnictwa jest potrzebne tylko wtedy, gdy mocodawca podpisał je przed tą datą. Opłata €50 za złożenie umowy sprzedaży nadal obowiązuje.

Czy obywatele spoza UE potrzebują zgody na zakup Mare Residences Pafos?

Tak, w przypadku zakupu takiego jak Mare Residences Pafos. Cap. 109 wymaga uprzedniej zgody dla cudzoziemców, a Ministerstwo Spraw Wewnętrznych opisuje wniosek na formularzu COMM 145 składany w Administracji Okręgowej, bez opłaty i z czasem rozpatrzenia od 2 do 3 tygodni. Zgoda obejmuje do dwóch lokali albo działkę do 4 000 m² pod jeden dom zajmowany przez właściciela.

Czy zakup apartamentu takiego jak Mare Residences Pafos prowadzi do stałego pobytu?

Kryteria Departamentu Migracji ustalają jako jedną z kategorii inwestycji zakup w pierwszej sprzedaży od spółki deweloperskiej o wartości co najmniej €300 000 plus VAT; ceny dwusypialniowe z oferty są poniżej tej kwoty, a ceny czterosypialniowe są od €25 000 do €30 000 powyżej niej, przed jakąkolwiek korektą o VAT. Zezwolenie jest wydawane na wniosek i wymaga także dochodu z zagranicy w wysokości co najmniej €50 000 rocznie, środków przelanych z zagranicy, braku wpisów w rejestrze karnym i ubezpieczenia zdrowotnego. Odsprzedaże lokali mieszkalnych nie należą do tej kategorii.

Ostatnia weryfikacja: 28 października 2026 r. Źródła: Aristo Developers, strona projektu Breeze Residences; Aristo Developers, lokal A101; Aristo Developers, lokal A102; Aristo Developers, lokal A201; Aristo Developers, lokal A202; Hermes Airports, ruch pasażerski; Hermes Airports, fakty o lotnisku; Cyprus Mail, Błękitna Flaga, 17 lipca 2026 r.; Politis, przewodnik po Błękitnej Fladze 2026; Eléa Golf Club; Aphrodite Hills Golf; Departament Gruntów i Pomiarów, opłaty za sprzedaż i przeniesienie własności; Departament Gruntów i Pomiarów, umowa sprzedaży; Departament Gruntów i Pomiarów, ulotka informacyjna dla kupujących; Departament Gruntów i Pomiarów, złożenie umowy sprzedaży; Ustawa 42(I)/2023, Dziennik Urzędowy; Regulacyjny Akt Administracyjny 102/2026; Regulacyjny Akt Administracyjny 103/2026; Ustawa 239(I)/2025 (uchylenie podatku stemplowego); Cap. 109, ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców; Cap. 224, ustawa o nieruchomościach (tytuł własności, rejestracja i wycena); Akt 172/2018 (opłaty adwokackie); Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, Purchasing Property (zakup nieruchomości); Departament Migracji, kryteria dla inwestorów; Departament Podatkowy, stawki VAT; Departament Podatkowy, nieruchomości; Cyprus Mail, 22 października 2026 r., kupujący z zagranicy; Cyprus Mail, 27 października 2026 r.; Cyprus Mail, 22 października 2026 r., budynki we współwłasności; OpenStreetMap Nominatim; index.cy, strona projektu Breeze; Usługa tras OSRM; Overpass API. Strony Departamentu Podatkowego odczytano z migawki archiwum internetowego, ponieważ strona ministerstwa nie odpowiadała z komputera wykorzystanego do badania.