Закон Турции об Airbnb: разрешение, согласие собственников и штрафы в 2026 году

Закон Турции об Airbnb: разрешение, согласие собственников и штрафы в 2026 году

Закон Турции об Airbnb — это Закон № 7464 (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Закон об аренде жилых помещений в туристических целях и о внесении изменений в некоторые законы). Он был принят 25 октября 2023 г., опубликован в Официальной газете (Resmî Gazete) от 2 ноября 2023 г. и действует с 1 января 2024 г. По состоянию на 17 октября 2026 г. он обязывает владельца, который сдаёт жильё гостям на срок не более 100 дней за одно пребывание, получить в Министерстве культуры и туризма (Kültür ve Turizm Bakanlığı) разрешение до подписания любого договора аренды, то есть заранее, а не после того, как сдача уже началась. Заявление подаётся через e-Devlet, государственный портал онлайн-услуг, а для квартиры в доме с несколькими помещениями к нему необходимо приложить нотариально заверенное решение всех собственников помещений дома, одобряющее сдачу жилья туристам. За сдачу жилья без разрешения предусмотрен административный штраф в размере 100 000 TL за каждый объект согласно тексту закона, и именно в таком размере он записан в самой статье; Торгово-промышленная палата Мугла указывает эту сумму как 180 617 TL после переоценки 2026 года. В общедоступном реестре жилья с разрешениями Министерства на момент его просмотра 17 октября 2026 г. значилось 33 966 записей о разрешениях, охватывающих 49 102 объекта.

В этом руководстве по статьям разбирается, что говорят закон Турции об Airbnb и его подзаконный регламент и кому нужно разрешение. Здесь объясняются правило единогласия для многоквартирных домов и решение Конституционного суда от 25 декабря 2025 г., порядок подачи заявления, санкции и обязанности платформ, включая законопроект, который сейчас находится на рассмотрении парламента. Затем рассматриваются правила налогообложения дохода от аренды в 2026 году, сравниваются краткосрочная и долгосрочная аренда, приводится хронология 2023–2026 годов и разбираются официальные и журналистские данные о разрешениях, объявлениях и арендной плате. Далее следуют перечень вопросов для покупателей, которые думают о краткосрочной сдаче жилья, и набор часто задаваемых вопросов. Каждая цифра указана вместе с источником и датой, а правила изложены так, как их излагают сами источники, без собственных оценок и предположений автора. Это не юридическая и не налоговая консультация.

Что говорит закон Турции об Airbnb

Статья 1 Закона № 7464 формулирует его цель: установить порядок и принципы сдачи жилых помещений физическим и юридическим лицам в туристических целях. Она охватывает общие правила такой сдачи, выдачу разрешения (izin belgesi), административные санкции и правила, которые применяются к жилью, сдаваемому таким образом. Статья 1(3) исключает из сферы действия закона аренду более чем на 100 дней, заключаемую единым договором. Статья 2 определяет аренду в туристических целях (turizm amaçlı kiralama) как передачу жилого помещения пользователям не более чем на 100 дней для любых целей, а жилое помещение (konut) — как любой самостоятельный объект, зарегистрированный как жилой в реестре правоустанавливающих документов либо имеющий жилой кондоминиумный сервитут или кондоминиумную собственность. Арендодатель (kiraya veren) — это собственник жилого помещения или лицо, которое владеет им на основании узуфрукта (intifa hakkı) или права застройки (üst hakkı), будь то физическое лицо или компания. Пользователь (kullanıcı) — лицо, которое подписывает с арендодателем договор аренды в туристических целях. Эти определения задают, к каким объектам и к каким лицам применяются остальные положения.

Статья 6 Закона наделяет Министерство полномочием издавать подробные правила, которые развивают общие положения самого Закона. Министерство сделало это в Регламенте, регулирующем аренду жилых помещений в туристических целях (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik), опубликованном в Официальной газете от 28 декабря 2023 г., номер 32413, и действующем с 1 января 2024 г. С тех пор Регламент изменялся пять раз — в номерах Официальной газеты от 26 января 2024 г. (№ 32441), 30 мая 2024 г. (№ 32561), 26 июля 2024 г. (№ 32613), 10 октября 2025 г. (№ 33043) и 25 ноября 2025 г. (№ 33088), согласно таблице изменений в конце сводного текста. Текст Закона № 7464 в базе законодательства, прочитанный 17 октября 2026 г., не содержит в своих статьях примечаний об изменениях. Описанное ниже решение Конституционного суда, о котором речь пойдёт в отдельном разделе, оставило правило о согласии в силе.

В таблице 1 перечислены основные правила Закона и Регламента с указанием статьи, в которой содержится каждое из них. Таблица удобна для быстрого обзора, а подробности по каждому правилу разобраны в разделах ниже.

Кому нужно разрешение: закон Турции об Airbnb

Критерий — продолжительность одного пребывания, а не число ночей, в течение которых жильё сдаётся за год. Статья 1(3) Закона выводит из сферы его действия любую аренду более чем на 100 дней, заключённую единым договором, а Регламент повторяет меру в 100 дней в статьях о цели, сфере действия и определениях. Жильё, которое сдаётся туристам на срок не более 100 дней, нуждается в разрешении независимо от того, сдаётся ли оно через платформу, через туристическое агентство или напрямую. Это означает, что решающее значение имеет именно длительность отдельного договора, а не общий объём сдачи за год. Закон Турции об Airbnb применяется к отечественным и иностранным гостям в равной мере (Регламент, ст. 2) и в равной мере к турецким и иностранным владельцам: в Регламенте в качестве документов, удостоверяющих личность иностранного заявителя — физического лица, названы копия паспорта и иностранный идентификационный или налоговый номер (ст. 5(2)(a)).

Обязанность получить разрешение лежит на арендодателе (Закон, ст. 3(5)). Согласно определению Закона, к арендодателям относится и обладатель узуфрукта или права застройки, а Регламент предусматривает, что в таких случаях заявление подаёт обладатель права, а не собственник (ст. 5(1)). Арендодателем и владельцем разрешения может быть компания. Если жильё находится в общей собственности нескольких лиц, Регламент требует документы, удостоверяющие личность, и письменное согласие такого числа сособственников, которое образует большинство и по долям, и по числу владельцев, когда собственность долевая (paylı mülkiyet), и всех собственников, когда собственность совместная (elbirliği mülkiyeti); в обоих случаях все собственники обязаны подписать письменное заявление, называющее одного арендодателя, который представляет их перед Министерством (ст. 5(2)(ç)). Лицо, не являющееся арендодателем, может заниматься сдачей только через туристическое агентство группы A, а гость или арендатор не вправе сдавать жильё повторно от своего имени (Закон, ст. 3(5) и 3(7)). Иными словами, обязанность иметь разрешение остаётся на арендодателе.

У рубежа в 100 дней есть и вторая грань. Статья 4(1)(g) Закона назначает штраф в 1 000 000 TL арендодателю, который, хотя все договоры заключены более чем на 100 дней, сдаёт одно и то же жильё более четырёх раз в течение одного года с момента первого договора. Справочная страница Airbnb для Турции описывает то же правило своими словами: хозяин, который сдаёт жильё более четырёх раз в год по договорам более чем на 100 дней, может быть признан краткосрочным арендодателем и оштрафован. Таким образом, в подходе Закона к аренде более чем на 100 дней есть предел: четыре сдачи одного и того же жилья в год. Эта граница важна тем, что такой договор сам по себе не требует разрешения, но частота сдачи одного и того же жилья всё же ограничена.

Разрешение охватывает жильё целиком. Регламент устанавливает, что разрешение не может быть выдано на сдачу одной или нескольких комнат в жилье, которым арендодатель пользуется как жилым без разрешения, что такая сдача приравнивается к сдаче без разрешения и что комнаты жилья с разрешением нельзя сдавать отдельно разным людям (ст. 6(6), 10(2)). То же самое говорит справочная страница Airbnb для Турции в ответе на вопрос об объявлениях о сдаче комнат. Страница Министерства с порядком подачи заявлений добавляет, что жильё высокого качества должно находиться в местах, допустимых Правилами градостроительства для плановых территорий, и определяет его через службы приёма, охраны и ежедневной уборки наряду с другими услугами. В одном здании или комплексе на несколько объектов одного арендодателя может быть выдано одно разрешение, но каждый объект получает собственную табличку (Регламент, ст. 9(3)).

Согласие в многоквартирных домах: единогласие, комплексы и Конституционный суд

Правило — единогласие, а не большинство: возражение одного собственника означает, что условие не выполнено. Статья 3(3) Закона требует, чтобы к заявлению на разрешение прилагалось решение, принятое единогласным голосованием всех собственников помещений дома и объявляющее допустимой сдачу помещения туристам. Регламент превращает это требование в документ: нотариально заверенная копия единогласного решения собственников всех самостоятельных помещений жилого типа в здании (ст. 5(2)(d)(1)). Закон о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu, Закон № 634) — это закон, который регулирует собрание собственников дома и его план управления; Закон № 7464 его не заменяет, а статья Закона о жилье высокого качества отсылает к плану управления, составленному по статье 28 Закона № 634. Большинство упоминается в Регламенте в другом контексте: среди сособственников одного помещения, как описано выше.

Ряд категорий не требует ни единогласного решения, ни соблюдения предела в 25%. Регламент предусматривает, что заявления на жильё высокого качества, на таймшеры (devre mülk) и на отдельные дома (müstakil konut) не требуют единогласного решения и условия о 25% (ст. 5(4)). Страница Министерства о заявлениях, которые рассматривают провинциальные управления, определяет отдельный дом как помещение, не имеющее конструктивной связи с другим зданием и имеющее собственный независимый вход, включая односемейные, спаренные и сблокированные дома, а также помещения на втором этаже в зданиях не выше двух этажей. Для дома более чем с тремя помещениями предел в 25% и требование лицензии на предприятие при числе помещений свыше пяти по-прежнему распространяются на владельца, который не входит ни в одну из этих категорий. В жилом комплексе (site) из нескольких зданий правило единогласия применяется к зданию, в котором находится жильё, а разрешение направляется в управление комплекса. Эти исключения не отменяют остальные условия Закона, а лишь снимают два названных ограничения.

Конституционный суд (Anayasa Mahkemesi) рассмотрел часть этого правила в 2025 году. Административный суд Афьонкарахисара передал ему на рассмотрение второе предложение статьи 3(3) — ту часть, где сказано, что в комплексах из нескольких зданий пункт применяется только к зданию, в котором находится помещение, — на том основании, что оно противоречит статьям 2, 5, 13, 35 и 41 Конституции. Решением E.2025/147, K.2025/275 от 25 декабря 2025 г. Суд отклонил возражение. Официальная газета от 2 апреля 2026 г. (№ 33212) приводит это решение в своём указателе решений Конституционного суда, а полный текст в изложении Hukuki Haber показывает, что решение принято большинством голосов и двое членов суда остались при особом мнении. В обосновании большинство указало, что требование согласия собственников дома служит законной цели — защите покоя и порядка других собственников — и предотвращает споры между ними, что оно не мешает собственнику использовать имущество иными способами и что это правило соразмерно. Суд добавил, что к жилью, сдаваемому туристам, продолжают применяться право добрососедства по Гражданскому кодексу (статьи 737 и последующие) и статья 18 Закона № 634. Решение также исходит из того, что в Законе нет особого положения об отдельных домах, поэтому владельцам других домов в комплексе не нужно давать согласие на разрешение для отдельного дома (пункт 7 решения в воспроизведённом тексте).

Решение не затронуло первое предложение статьи 3(3) — требование единогласия в отношении самого дома. Иными словами, суд рассматривал только норму о комплексах из нескольких зданий. Текст Закона и Регламента с изменениями по 25 ноября 2025 г. в базе законодательства по-прежнему его содержит. Практический итог, как его формулирует сама страница Министерства, таков: для жилого помещения в многоквартирном доме требуется единогласное решение всех собственников помещений дома, за исключениями, перечисленными выше.

Как подать заявление на разрешение для аренды в туристических целях: пошагово

На странице Министерства с порядком подачи заявлений указано, что заявления на разрешение (Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi) подаются только через e-Devlet и что заявители следуют руководству, показанному в интерфейсе e-Devlet. Заявления на бумаге возвращаются без рассмотрения (Регламент, ст. 5(1)). На странице Министерства о заявлениях, которые рассматривают провинциальные управления, сказано, что их рассматривают провинциальные управления культуры и туризма (İl Kültür ve Turizm Müdürlükleri). Заявления на жильё высокого качества, на жильё, подпадающее под переходную статью Закона, и на таймшеры Регламент относит к ведению самого Министерства (ст. 6(7)). Шаги ниже следуют порядку Регламента, то есть тому порядку, в котором документы и действия перечислены в его статьях.

1. Убедитесь, что помещение является жилым по смыслу Закона: в действующей записи правоустанавливающего документа должны значиться жилой кондоминиумный сервитут или кондоминиумная собственность, а помещению без них необходимо свидетельство о регистрации здания, выданное для жилого использования (Регламент, ст. 5(2)(c)).
2. Для квартиры в доме с несколькими помещениями получите нотариально заверенную копию единогласного решения собственников всех помещений жилого типа, а если один и тот же арендодатель добивается разрешений более чем на пять помещений — ещё и лицензию на открытие и эксплуатацию предприятия (Регламент, ст. 5(2)(d)).
3. Соберите документы, удостоверяющие личность: копию удостоверения личности или паспорта, а для иностранного физического лица — ещё иностранный идентификационный или налоговый номер, декларацию с образцом подписи, если в документе нет образца подписи, а для компании — налоговый номер, номер торгового реестра или MERSİS и документы с образцами подписей её представителей (ст. 5(2)(a) и (b)). Добавьте заявления сособственников, если собственников несколько, и нотариально удостоверенную доверенность, если заявление подаёт представитель (ст. 5(2)(ç) и (e)).
4. Подайте заявление через e-Devlet. Если один и тот же арендодатель подаёт заявление на несколько объектов в одном здании, можно подать единое заявление, а заявитель, у которого в этом здании уже есть разрешения, обязан об этом указать (ст. 5(1)).
5. Провинциальное управление проверяет документы на соответствие статье 3 Закона. Неполные или неподходящие заявления отклоняются с указанием причин, а рассмотрение должно быть завершено в течение шестидесяти дней (ст. 6(1) в редакции от 30 мая 2024 г.).
6. Если заявление одобрено, в разрешении указываются имя владельца или название компании, адрес, дата, номер разрешения, начинающийся с кода провинции по автомобильным номерам, и максимальное число гостей (ст. 7).
7. Повесьте табличку. Министерство изготавливает её методом холодного тиснения, на табличке написано «TURİZM AMAÇLI KONUT» вместе с датой и номером разрешения, контактным номером владельца и адресом жилья (ст. 8).
8. Ожидайте проверки на месте в течение тридцати дней с даты разрешения. Если она выявит недостатки, у владельца есть пятнадцать дней на их устранение, а дальнейшие шаги описаны в разделе о санкциях ниже (ст. 6(2) и (3)).

Разрешение влечёт за собой постоянные обязанности, которые не заканчиваются на этапе его получения. Жильё должно отвечать требованиям, установленным статьёй 9 Регламента: не менее одной кровати, туалет и ванная комната, жилая зона и кухонное оборудование; горячая и холодная вода; качественные кровати с одной подушкой, одной наволочкой и одной простынёй на человека; одно полотенце для лица и одно банное полотенце на человека; химический огнетушитель; пожарные извещатели во всех постоянных помещениях, кроме ванных комнат и туалетов; а также мебель и техника, которые чисты, исправны и работают. После выдачи разрешения его номер должен быть читаемо указан во всех средствах, в которых жильё рекламируется, а в рекламе должны быть указаны такие сведения, как местоположение, вместимость, этаж, число спален, типы кроватей, оснащение, правила дома, время заезда и выезда (ст. 9(2)). Владелец обязан убирать и обслуживать жильё при каждой смене гостей, вести учёт дезинсекции и дератизации, передавать гостям правила дома в письменном или электронном виде и исполнять обязанности по уведомлению о личности по Закону № 1774 и закону о защите персональных данных (ст. 10). Жильё с разрешением проверяется не реже одного раза в два года: сначала проверяются документы, на основании которых выдано разрешение, и даётся тридцать дней на предоставление недостающих бумаг, затем следует осмотр жилья с заблаговременным уведомлением о дате (ст. 12(4) и (6)).

Размеры сборов Закон оставляет на усмотрение Министерства (ст. 3(2)). На странице Министерства с порядком подачи заявлений никакого сбора не указано. Циркуляр Deniz Ticaret Odası (палаты морской торговли) от 19 января 2026 г. воспроизводит письмо Министерства от 14 января 2026 г. о сборах за сертификат, табличку и заведение на 2026 год; приложенный к нему тариф сборов гласит, что за жильё, сдаваемое в туристических целях, не взимаются ни сбор за подачу заявления, ни сбор за туристическое заведение (turistik müessese harcı). О смене арендодателя в результате любой правовой сделки, кроме наследования, необходимо уведомить в течение тридцати дней с её регистрации в реестре правоустанавливающих документов, иначе применяется штраф в 50 000 TL; разрешение аннулируется, если новый арендодатель не подаст заявление о его переоформлении в течение следующих тридцати дней или не исполнит обязанности после одобрения переоформления (Закон, ст. 4(2)(b) и 5(1)(c)). Если владелец разрешения — физическое лицо умирает, наследники должны подать заявление в течение трёх месяцев, иначе разрешение утрачивает силу, хотя гости сохраняют свои права до окончания договора (ст. 3(6)).

Штрафы, которые устанавливает закон Турции об Airbnb

Статья 4 Закона устанавливает административные штрафы для арендодателей, посредников, владельцев разрешений и онлайн-платформ. Штрафы различаются по размеру в зависимости от вида нарушения и от того, кто его допустил. Таблица 2 состоит из четырёх столбцов: нарушение, штраф по Закону, сумма палаты после переоценки и статья. В ней указана сумма, записанная в Законе, и, где она есть, сумма на 2026 год по данным Торгово-промышленной палаты Мугла. Суммы палаты получены путём установленной законом переоценки: согласно статье 17(7) Закона о правонарушениях (Закон № 5326) административные штрафы ежегодно повышаются на коэффициент переоценки, объявляемый в соответствии со статьёй 298 bis Закона о налоговой процедуре, при этом доли лиры не учитываются. Палата приводит переоценённые суммы только для четырёх штрафов, поэтому в остальных строках показана базовая сумма. Штрафы по пункту (1) статьи 4, кроме штрафа для платформ в подпункте (e), назначает и налагает старший гражданский администратор той местности, где находится жильё, а штраф для платформ в подпункте (e) и штрафы по пункту (2) назначает и налагает Министерство (ст. 4(3)). Палата Мугла указывает, что для её округа таким органом является районная администрация (kaymakamlık).

В этих правилах выделяются три особенности, которые стоит учитывать при чтении таблицы. Во-первых, большинство нарастающих штрафов сопровождается сроком в пятнадцать дней на устранение нарушения, так что второй штраф следует лишь в том случае, если деятельность или недостаток продолжаются. Во-вторых, разрешение может быть аннулировано: если недостатки, выявленные при проверке, не устранены, Регламент предусматривает первый штраф, ещё пятнадцать дней, повторную проверку, а затем аннулирование разрешения на основании статьи 5(1)(d) Закона (Регламент, ст. 6(3) и 12(4)). В-третьих, когда одно разрешение охватывает несколько объектов одного арендодателя, Регламент в редакции от 25 ноября 2025 г. предусматривает, что за некоторые нарушения за одно и то же нарушение применяется единое решение о санкции, за исключением нарушений качеств, предусмотренных статьёй 9 (ст. 10(3)). Гости, чьё разрешение аннулировано, сохраняют договорные права до окончания договора (Закон, ст. 5(2)).

Платформы: номера разрешений, уведомления об удалении и законопроект 2026 года

Закон затрагивает платформы через статью 4(1)(e). Посредник-поставщик услуг, который обеспечивает электронную торговлю или рекламу сдачи жилья без разрешения и не удаляет контент в течение двадцати четырёх часов после предупреждения Министерства, штрафуется за каждый объект. Закон также предусматривает решение об удалении контента или блокировке доступа, которое направляется в Ассоциацию поставщиков доступа (Erişim Sağlayıcıları Birliği) для исполнения; платформа может обжаловать его в уголовном суде мирового судьи (sulh ceza hâkimliği). Регламент добавляет, что Министерство может направлять посредникам-поставщикам услуг предупреждения об удалении через онлайн-системы и может обмениваться данными с соответствующими государственными органами, туристическими агентствами и посредниками-поставщиками услуг (ст. 14(2) в редакции от 26 июля 2024 г.). Министерство также направляет копии каждого разрешения, а также уведомление об аннулировании или отказе местной администрации, подразделениям полиции данной местности и местной налоговой инспекции (ст. 6(5)). Иначе говоря, срок на реакцию платформы после предупреждения Министерства — двадцать четыре часа.

В справочной статье Airbnb для Турции изложено, чего требует сама платформа. Там сказано, что Министерство туризма обязывает платформы проверять номера разрешений, собирая у хозяина три элемента данных и подтверждая их в государственных органах, что с 1 апреля 2026 г. хозяин должен вводить эти сведения для каждого объявления, чтобы начать принимать гостей в Турции, и что объявления с недействительными или устаревшими данными не смогут продолжать приём гостей. Три элемента — это номер разрешения (или, в зависимости от вида размещения, номер сертификата туристического заведения либо простого размещения), имя владельца документа, как оно указано в документе Министерства, и адрес объекта из объявления. Настоящее руководство ссылается на страницу платформы только ради этого заявления о собственной практике платформы.

Законопроект, который сейчас находится на рассмотрении Великого национального собрания Турции, добавил бы режим лицензирования платформ. Согласно странице законопроекта на сайте Собрания, Законопроект об иностранных цифровых платформах размещения (Yabancı Dijital Konaklama Platformları Kanunu Teklifi, № 2/3803) был внесён 10 августа 2026 г. депутатами Партии справедливости и развития (AK Party), ведущим комитетом был Комитет по общественным работам, градостроительству, транспорту и туризму, доклад комитета подготовлен (доклад № 293), а на момент просмотра страницы 17 октября 2026 г. законопроект значился как включённый в повестку дня без записанного результата. В резюме на странице говорится, что законопроект придал бы правовую основу деятельности иностранных цифровых платформ размещения, потребовал бы разрешения Министерства и представителя в Турции, установил бы административные санкции и распространил бы на эти платформы туристическую долю. Агентство Анадолу сообщило 6 октября 2026 г., что комитет принял текст, и описало его условия: двухлетнее непередаваемое разрешение со сбором в 5 млн TL, который ежегодно переоценивается; требование, чтобы в объявлениях о лицензированном размещении и о жилье с разрешением на аренду в туристических целях были указаны номера документов, проверяемые по процедурам Министерства; блокировка доступа для платформ без разрешения с судебным одобрением в течение 24 часов; и вступление в силу 1 января 2027 г. в соответствии с предложением, принятым в комитете, при этом уже работающим платформам даётся три месяца на подачу заявления. Законопроект не является законом, и его текст может измениться в Общем собрании. Поэтому все описанные условия следует читать как проект, а не как действующие нормы.

Налог на доход от краткосрочной аренды в 2026 году

Доход от сдачи здания в аренду — это доход от недвижимого имущества (gayrimenkul sermaye iradı) по статье 70 Закона о подоходном налоге, согласно инфографике об арендных доходах на 2026 год Управления налоговых доходов (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB). Тот же документ излагает правила декларирования дохода, полученного в 2025 году: арендная плата за жильё до 47 000 TL в год освобождена от налога и не требует декларации, арендная плата сверх этой суммы декларируется с вычетом освобождаемой суммы, а декларацию за 2025 календарный год нужно было подать с 1 по 31 марта 2026 г. Для дохода, полученного в 2026 году, статья 21 Закона о подоходном налоге определяет освобождаемую сумму в 58 000 TL валовой арендной платы за здания, сдаваемые как жилища (mesken), за календарный год; в сводном тексте отмечено, что эта сумма следует Общему сообщению о подоходном налоге, серия № 332, опубликованному в Официальной газете от 31 декабря 2025 г. (№ 33124, пятый повторный номер). По инфографике GİB, освобождение не применяется к налогоплательщикам, которые обязаны декларировать коммерческий, сельскохозяйственный или профессиональный доход, применяется один раз к общей сумме, если сдаётся несколько объектов жилья, и у каждого сособственника одного жилья есть отдельное освобождение. Налогоплательщик, подающий декларацию, может вычесть либо фактические расходы, либо фиксированный вычет в размере 15% от арендной платы, оставшейся после освобождения, а налогоплательщик, выбравший фиксированный метод, не может вернуться к фактическим расходам в течение двух лет. Инфографика применяет освобождение только к имуществу, сдаваемому как жильё, и применяет одни и те же пороги декларирования к полным и к ограниченным (нерезидентам) налогоплательщикам. Иначе говоря, именно эти пороги определяют, нужно ли вообще подавать декларацию по арендному доходу.

Открытым остаётся вопрос, рассматривается ли доход от сдачи жилья с разрешением в туристических целях как арендная плата за жильё или как коммерческий доход. 24 января 2025 г. Управление налоговых доходов выпустило общее письмо (genel yazı) № 7877, которое, по сообщениям прессы, отнесло владельцев разрешений на аренду в туристических целях к коммерческим налогоплательщикам; в сообщениях, опубликованных в июне 2026 г., говорится, что владельцам, не зарегистрированным как коммерческие налогоплательщики, задним числом начислили подоходный налог, предварительный налог и налог на добавленную стоимость по ставке 20%. Затем в сообщениях прессы за июнь и июль 2026 г. говорится, что Государственный совет (Danıştay) приостановил исполнение этого письма. Türkiye Turizm 11 июня 2026 г. называет 3-ю и 7-ю палаты, заседавшие совместно, характеризует решение как приостановление исполнения, а не окончательное решение по существу, и приводит такое обоснование суда: доход считается коммерческим лишь тогда, когда сдача происходит в рамках коммерческой организации, подобной отелю, апарт-отелю или пансиону, предлагающей такие услуги, как завтрак, питание или ежедневная уборка; получение большего дохода за счёт сдачи на более короткие сроки не меняет характер дохода, который остаётся арендным; а жильё без таких услуг нельзя отнести к средствам размещения, поэтому оно не облагается налогом на размещение (konaklama vergisi). Сообщение от 20 июля 2026 г. подтверждает приостановление и дату письма — 24 января 2025 г. В сообщениях не указан номер решения. Они сходятся в направлении приостановления, а настоящее руководство не считает налоговое положение какой-либо конкретной сдачи окончательно определённым.

Другие налоговые обязанности упомянуты в Законе и в рекомендациях GİB. Статья 4(2)(c) Закона штрафует владельца разрешения, который не предъявляет документ, подтверждающий уплату туристической доли (turizm payı) по Закону № 7183, а Регламент направляет копию каждого разрешения в местную налоговую инспекцию (ст. 6(5)). В руководстве GİB по арендному доходу за 2024 налоговый год сказано, что платежи за недельную, посуточную или сходную краткосрочную аренду жилья подпадают под правило, согласно которому получение и уплата арендной платы должны документироваться через банки или почтовую службу, по Общему сообщению № 328 (руководство GİB по арендному доходу). Эти обязанности существуют наряду с обязанностью получить разрешение.

Краткосрочная и долгосрочная аренда: лицензия, согласие, налог и правила договора

В таблице 3 сопоставлены два режима так, как их излагают Закон, Регламент и рекомендации. Столбец о долгосрочной аренде описывает сдачу жилого помещения более чем на 100 дней единым договором, которую статья 1(3) Закона оставляет за рамками Закона. Сравнение охватывает лицензию, согласие, налог и правила договора.

Два момента в столбце о долгосрочной аренде требуют уточнения дат. Турецкий кодекс обязательств (Закон № 6098) предусматривал во временной статье 1, добавленной в 2022 году, и во временной статье 2, добавленной в 2023 году, что для арендной платы за жильё, продлеваемой с 8 июня 2022 г. по 1 июля 2024 г. включительно, согласованная арендная плата не могла превышать 25% от прошлогодней арендной платы или изменения среднего за 12 месяцев индекса потребительских цен, если оно было ниже. В тексте Кодекса такого предела для продлений после 1 июля 2024 г. нет, а статья 344 ссылается только на изменение среднего за 12 месяцев индекса потребительских цен. Бюллетень Турецкого статистического института (TÜİK) об индексе потребительских цен за сентябрь 2026 года, опубликованный 5 октября 2026 г., приводит это изменение среднего за 12 месяцев как 31,49%, а годовую потребительскую инфляцию — как 29,73%.

Вид на жительство и сдача недвижимости в аренду

Сам закон Турции об Airbnb о видах на жительство не упоминает. Одно официальное положение всё же связывает сдачу недвижимости в аренду с видами на жительство. В списке документов для краткосрочного вида на жительство Президентского управления по вопросам миграции для заявителей, которые основывают вид на жительство на принадлежащей им недвижимости, сказано, что стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее 200 000 долларов США в турецких лирах, что недвижимость должна быть жилым помещением, которое иностранец использует как таковое, и что жильё нельзя использовать для сдачи в аренду или для иных целей получения дохода. Эта норма относится к порядку подачи заявлений на вид на жительство, а не к самому Закону. Правила о путях получения гражданства и вида на жительство описаны на странице сайта о гражданстве и иммиграции.

Закон Турции об Airbnb: хронология 2023–2026 годов

В таблице 4 перечислены вехи от принятия Закона до октября 2026 года с указанием источника каждой. Даты приведены так, как они указаны в соответствующих текстах.

Что изменилось в предложении и арендной плате

Собственный реестр Министерства — это действующий официальный подсчёт жилья с разрешениями. Поиск на общедоступной странице без фильтров 17 октября 2026 г. вернул 33 966 записей, в каждой из которых указаны номер разрешения, тип, скрытое имя владельца, адрес, число объектов, комнат и кроватей. В таблице 5 показаны итоги по типам, рассчитанные сложением строк реестра по каждому типу; названия типов — собственные названия реестра. Запись — это одно разрешение, а одно разрешение может охватывать несколько объектов в здании (Регламент, ст. 9(3)), поэтому объектов больше, чем записей. Столбцы показывают число записей о разрешениях, объектов, комнат и кроватей.

Шесть провинций имеют в реестре более 2 000 объектов, по расчёту на основе его строк на эту дату: Мугла — 9 236 записей и 10 592 объекта; Анталья — 7 964 записи и 10 137 объектов; Стамбул — 3 177 записей и 7 658 объектов; Измир — 2 076 записей и 2 380 объектов; Трабзон — 826 записей и 2 273 объекта; и Балыкесир — 1 657 записей и 2 202 объекта. В Стамбуле 7 658 объектов распределяются на 4 015 единиц жилья высокого качества, 3 185 жилых помещений и 458 отдельных домов. Среди районов Стамбула реестр указывает Бейоглу с 1 234 записями и 1 878 объектами, Баджилар с 14 записями и 826 объектами, Шишли с 336 записями и 822 объектами, Фатих с 550 записями и 728 объектами и Эсенюрт с 84 записями и 609 объектами. В провинции Анталья на Каш приходится 4 602 записи и 4 757 объектов, а в провинции Мугла на Фетхие — 4 199 записей и 4 353 объекта. Эти показатели рассчитаны по строкам реестра, а не взяты из опубликованных итоговых таблиц.

В прессе есть два более ранних подсчёта, и в таблице 6 они поставлены рядом с реестром. Агентство Анадолу сообщило 30 октября 2024 г. на основе Годовой президентской программы на 2025 год, что к концу августа 2024 г. разрешения были выданы на 37 172 из 88 730 объектов, подавших заявления. Информационное агентство Демирёрен сообщило 5 января 2025 г., приписав данные по провинциям Министерству, что в первый год действия Закона разрешение имели 22 939 объектов, из них 6 573 в Мугле, 4 899 в Анталье и 2 250 в Стамбуле. Эти два сообщения используют разные подсчёты, определений они не приводят, а показатель 2024 года выше показателя 2025 года; поэтому три подсчёта нельзя читать как единый ряд.

Данные об объявлениях наиболее полны по Стамбулу за годы до принятия Закона. В докладе Стамбульского агентства планирования (İPA), подготовленном совместно с Управлением городского планирования Стамбульского столичного муниципалитета, насчитывается 22 695 записей Airbnb в Стамбуле в 2021 году и 37 992 в конце 2023 года, то есть рост на 70%, при этом целые дома и квартиры составляют 70,5% записей, а на Бейоглу, Шишли и Фатих приходится 23%, 14,6% и 10,2% из них. В докладе утверждается, что сосредоточенная краткосрочная сдача затрудняет поиск долгосрочной аренды в этих районах. В докладе также сказано, что Закон сделал недействительными предложения муниципалитета об ограничении туристического использования в Бейоглу и в центральном Кадыкёе; это трактовка Закона самим агентством, а не вывод Министерства.

После принятия Закона на предложение влияют ещё два обстоятельства. Первое — прекращение временных разрешений. В письме Министерства от 31 декабря 2024 г., переданном TÜRSAB 6 января 2025 г., говорилось, что временные разрешения для жилья без отметки о жилом назначении в правоустанавливающем документе утратили силу 31 декабря 2024 г. и что объявления об объектах из списка Министерства должны быть сняты с 1 января 2025 г. Второе — сравнение, опубликованное отраслевым изданием Turizm Ekonomi 20 июля 2026 г. Для шести районов Стамбула оно сопоставило число жилья с разрешением в базе Агентства по продвижению и развитию туризма Турции с числом найденных им объявлений на Airbnb: Кадыкёй — 156 против 499, Фатих — 525 против более чем 1 000, Шишли — 330 против более чем 1 000, Бешикташ — 130 против 706, Эюпсултан — 17 против более чем 1 000 и Эсенюрт — 90 против 253. Издание сообщает, что причина ему неизвестна, предлагает два возможных объяснения — в объявлениях представлено жильё без разрешения либо одно объявление охватывает несколько мест — и не указывает, когда и как были собраны данные.

Что касается арендной платы, официальные ряды, охватывающие этот период, не связывают никаких изменений с Законом. В бюллетене Центрального банка за сентябрь 2026 года об индексе цен на жильё и индексе арендной платы для новых арендаторов сообщается, что Индекс арендной платы для новых арендаторов (2023 = 100) составил по Турции 342,9, вырос на 26,6% в номинальном выражении по сравнению с сентябрём 2025 года и снизился на 2,4% в реальном выражении, а индекс по Стамбулу за тот же год вырос на 35,5%, по Анкаре — на 25,1%, по Измиру — на 23,7%. В бюллетене говорится, что наибольший годовой рост среди статистических регионов отмечен в регионе Стамбула (35,5%). Бюллетень Статистического института за тот же месяц сообщает о годовом росте на 39,99% группы «жильё, вода, электроэнергия, газ и другие виды топлива» в индексе потребительских цен. Ни один из бюллетеней не выделяет влияние краткосрочной сдачи, поэтому эти данные нельзя читать как оценку влияния Закона на рынок аренды. Уровни цен по провинциям рассмотрены в руководстве о самых дешёвых и самых дорогих городах Турции.

Покупка с расчётом на краткосрочную аренду: вопросы для проверки

Следующие вопросы вытекают из изложенных выше правил. Это нейтральный перечень пунктов, которые делают значимыми Закон, Регламент и официальные разъяснения, а не совет относительно какой-либо покупки. Они не заменяют проверку документов на конкретное помещение.

• Зарегистрировано ли помещение как жилое в реестре правоустанавливающих документов, с жилым кондоминиумным сервитутом или кондоминиумной собственностью? Без этого Регламент требует свидетельство о регистрации здания, выданное для жилого использования (ст. 5(2)(c)).
• Находится ли помещение в многоквартирном доме, жилом комплексе, отдельном доме, жилье высокого качества или таймшере? Правила о согласии для каждого из них различаются (Закон, ст. 3(3), 3(10); Регламент, ст. 5(4)).
• Существует ли уже нотариально заверенное единогласное решение собственников дома в отношении этого помещения или его придётся получать? Регламент требует приложить к заявлению нотариально заверенную копию.
• Есть ли у помещения уже разрешение? Общедоступный реестр Министерства можно фильтровать по номеру разрешения, владельцу, типу, провинции и району.
• Что происходит с разрешением при продаже? О смене арендодателя необходимо уведомить в течение тридцати дней с регистрации, а разрешение аннулируется, если новый арендодатель не подаст заявление о его переоформлении в течение следующих тридцати дней (Закон, ст. 4(2)(b), 5(1)(c)).
• Сколько помещений в доме принадлежит тому же владельцу или предназначено им для сдачи? В некоторых случаях применяются предел в 25% и правило о лицензии на предприятие при числе помещений свыше пяти (Закон, ст. 3(4)).
• Говорится ли в плане управления дома, составленном по статье 28 Закона № 634, что-либо о краткосрочной сдаче? Для жилья высокого качества Закон отсылает к положению плана управления, которое её допускает (ст. 3(10)).
• Соответствует ли помещение требованиям Регламента к оснащению, пожарной безопасности и вместимости и проводилась ли в нём проверка? Жильё с разрешением проверяется не реже одного раза в два года (ст. 12(4)).
• Как облагается налогом арендный доход от помещения? Освобождение на 2026 год, фиксированный вычет и открытый вопрос о приостановленном письме изложены выше.
• Планируется ли вид на жительство на основании недвижимости? В списке документов Президентского управления сказано, что жильё нельзя использовать для сдачи в аренду или для получения подобного дохода.
• Каковы расходы на покупку? Их оценивает налоговый калькулятор сайта, а квартиры в Стамбуле представлены на странице квартир на продажу в Стамбуле, обзор города — на странице города Стамбул.

Краткосрочная аренда по Закону № 7464 отделена от статистики отелей, публикуемой Министерством, как поясняет руководство о том, сколько в Турции отелей: жильё, сдаваемое по разрешению на аренду, не входит в число заведений, имеющих сертификаты эксплуатации, инвестиционные сертификаты или сертификаты простого размещения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли разрешение, чтобы сдавать квартиру на Airbnb в Турции?

Да, если сдача рассчитана на срок не более 100 дней за одно пребывание. Статья 3(1) Закона № 7464 требует получить разрешение до заключения договора аренды в туристических целях, а статья 4(1)(a) назначает владельцу, сдающему жильё без него, штраф в 100 000 TL за каждый объект по тексту Закона. Справочная страница Airbnb для Турции сообщает, что с 1 апреля 2026 г. хозяин должен вводить для каждого объявления номер разрешения, имя владельца документа и адрес объекта. Иными словами, разрешение нужно получить заранее.

На сколько дней рассчитан закон Турции об Airbnb?

Он охватывает сдачу на срок до 100 дней. Статья 2 определяет аренду в туристических целях как сдачу не более чем на 100 дней, а статья 1(3) оставляет за рамками Закона любую аренду более чем на 100 дней, заключённую единым договором. Сдача одного и того же жилья более четырёх раз в год по договорам более чем на 100 дней каждый влечёт штраф в 1 000 000 TL по статье 4(1)(g).

Должны ли согласиться все собственники в доме?

Для квартиры в многоквартирном доме — да: статья 3(3) требует решения, принятого единогласно всеми собственниками помещений дома, а Регламент требует нотариально заверенную копию. В жилом комплексе из нескольких зданий правило применяется к зданию, в котором находится жильё. Иными словами, правило единогласия применяется не ко всему комплексу, а к конкретному зданию. Жильё высокого качества, таймшеры и отдельные дома освобождены от единогласного решения и предела в 25% (Регламент, ст. 5(4)). Конституционный суд 25 декабря 2025 г. отклонил возражение против правила о комплексах.

Могут ли иностранцы получить разрешение на аренду в туристических целях?

Регламент применяется к сдаче отечественным или иностранным лицам и перечисляет документы, которые подаёт арендодатель — иностранное физическое лицо: копия паспорта и иностранный идентификационный или налоговый номер, а также другие документы, которые представляет каждый заявитель, например запись правоустанавливающего документа. Заявление подаётся через e-Devlet, то есть иностранный владелец подаёт его на тех же основаниях, что и турецкий.

Какие штрафы устанавливает закон Турции об Airbnb?

Статья 4 Закона устанавливает 100 000 TL за каждый объект за первое выявление сдачи без разрешения, 500 000 TL, если она продолжается после пятнадцати дней, и 1 000 000 TL, если она продолжается после ещё пятнадцати дней. Торгово-промышленная палата Мугла указывает суммы на 2026 год как 180 617 TL, 903 088 TL и 1 806 177 TL после ежегодной переоценки по Закону № 5326. Посредники и платформы имеют собственные штрафы, как показано в таблице 2.

Можно ли сдавать на Airbnb или других платформах бронирования без разрешения?

Закон штрафует посредников-поставщиков услуг, которые не удаляют объявление о сдаче без разрешения в течение 24 часов после предупреждения Министерства (ст. 4(1)(e)), а Регламент требует, чтобы номер разрешения указывался во всех средствах, в которых рекламируется жильё (ст. 9(2)). Airbnb сообщает, что с 1 апреля 2026 г. объявления с недействительными или устаревшими данными о разрешении не могут продолжать приём гостей в Турции.

Как облагается налогом доход от краткосрочной аренды в Турции?

Арендная плата за здания — это доход от недвижимого имущества по Закону о подоходном налоге, с освобождением арендной платы за жильё в 58 000 TL для дохода, полученного в 2026 году, и выбором между фактическими расходами и фиксированным вычетом в 15%. Является ли сдача жилья с разрешением в туристических целях арендой жилья или коммерческим доходом — предмет спора со времени письма Управления налоговых доходов от 24 января 2025 г., исполнение которого, как сообщает пресса, приостановил Государственный совет.

Распространяется ли закон на долгосрочную аренду?

Не на сдачу более чем на 100 дней единым договором (Закон, ст. 1(3)), с учётом штрафа в 1 000 000 TL за более чем четыре такие сдачи одного и того же жилья в год (ст. 4(1)(g)). Повышение арендной платы в долгосрочных договорах найма жилья подчиняется статье 344 Кодекса обязательств, а предел в 25%, который применялся к продлениям до 1 июля 2024 г., прекратил действовать. Иными словами, долгосрочная аренда в целом остаётся за рамками разрешительного режима.

Где подать заявление на разрешение?

Заявления подаются только через e-Devlet, то есть в электронном виде. Провинциальное управление культуры и туризма той провинции, где находится жильё, рассматривает заявление, тогда как заявления на жильё высокого качества, таймшеры и жильё, подпадающее под переходную статью Закона, рассматривает Министерство. Заявления на бумаге возвращаются без рассмотрения.

Может ли управление дома или комплекса запретить краткосрочную сдачу?

Закон делает единогласное решение собственников помещений дома условием разрешения, поэтому один не согласный собственник может помешать подаче заявления для квартиры в многоквартирном доме. Решение Конституционного суда от 25 декабря 2025 г. оставило это правило в силе. Значение может иметь и план управления дома: для жилья высокого качества Закон требует положения плана управления, которое допускает краткосрочную сдачу.

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники: Закон № 7464 (база законодательства, Официальная газета, 2 ноября 2023 г.) и его Регламент (номера Официальной газеты от 28 декабря 2023 г., 10 октября 2025 г. и 25 ноября 2025 г.); Министерство культуры и туризма (страница о подаче заявлений, страница провинциальных управлений, реестр жилья с разрешениями); решение Конституционного суда E.2025/147, K.2025/275 (Официальная газета, 2 апреля 2026 г., текст); Великое национальное собрание Турции (законопроект 2/3803); Управление налоговых доходов (инфографика об арендных доходах на 2026 год, руководство по арендному доходу); Закон о подоходном налоге, Кодекс обязательств и Закон о правонарушениях; Турецкий статистический институт (бюллетень индекса потребительских цен, сентябрь 2026 г.); Центральный банк (индексы цен на жильё и арендной платы, сентябрь 2026 г.); Президентское управление по вопросам миграции (список документов); Airbnb (справочная страница для Турции, приводится только ради собственного заявления платформы); агентство Анадолу (подсчёт разрешений 2024 года, законопроект о платформах); Информационное агентство Демирёрен; TÜRSAB; Торгово-промышленная палата Мугла; циркуляр Deniz Ticaret Odası; Стамбульское агентство планирования; Turizm Ekonomi; Türkiye Turizm; Haberler.com.