Jood или Yamal: сравнение двух комплексов Talaat Moustafa в Омане

Jood или Yamal: сравнение двух комплексов Talaat Moustafa в Омане

Jood или Yamal — именно такое сравнение чаще всего приходит в голову, когда выясняется, что Talaat Moustafa Group (TMG) запустила в Омане сразу два жилых комплекса: с одним и тем же партнёром, одним и тем же агентом по продажам и одним семейством планов платежей. В брошюре проекты выглядят похоже, но расположены в разных местах и продают разные дома: Jood — это жилой комплекс вдали от моря внутри Sultan Haitham City, а Yamal — прибрежный проект на побережье Al Manuma в районе Эс-Сиб, к западу от Маската. Это руководство проверено 16 октября 2026 года и сопоставляет проекты по двум страницам наших объектов (цены, площади и условия платежей) и по названным официальным и журналистским источникам (всё остальное).

Здесь вы найдёте расположение и площадь участка каждого проекта, количество домов в том виде, в каком его назвали застройщик и пресса, стартовые цены и площади с показанными расчётами, планы платежей на 4,5, 6 и 8 лет, пересчитанные в риалы, кварталы передачи объектов покупателям, названные застройщиком, формулировки о праве собственности и об Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), положение с Golden Residency (золотой вид на жительство) и Owner Visa, структуру партнёрства и мандат на продажи, а также единственный на сегодня опубликованный строительный контракт. Цены взяты с наших страниц объектов по состоянию на 16 октября 2026 года, это стартовые значения, которые могут меняться, и пересчитаны они по фиксированному курсу OMR 1 = $2,6008.

Jood или Yamal: основные факты в одной таблице

В таблице ниже собраны главные факты с двух страниц наших объектов. Если цифра принадлежит самому застройщику, это отмечено, поскольку единственный документ, который фиксирует, что именно причитается покупателю, — договор купли-продажи (SPA). Обе страницы описывают проекты как фрихолд, а страница Jood добавляет, что право собственности регистрируется на имя покупателя.

К двум выводам из этой таблицы нужно относиться осторожно. Стартовые юниты различаются по размеру и типу, поэтому более низкая заявленная цена в Yamal отражает меньший объект, а не меньшую ставку за квадратный фут. Кроме того, количество домов — это плановые показатели застройщика для всего генерального плана, а не число домов, которые сейчас выпущены в продажу.

Кто стоит за обоими проектами

TMG — египетский застройщик, основанный в 1970 году и котирующийся на Египетской бирже. Среди его египетских комплексов Madinaty и Al Rehab, а наша страница Jood ссылается на собственные продажные материалы компании в части сданной площади и числа домов. Согласно объявлению Al Muhaidib Group, TMG и саудовский конгломерат Al Muhaidib Group совместно запустили Jood и Yamal в Омане 2 декабря 2025 года; совокупные инвестиции превышают $5 млрд, совокупная площадь — свыше 4,9 млн m², а число жилых и туристических юнитов — более 15 000. В том же сообщении говорится, что проекты поддерживают Oman Vision 2040 и что мероприятие прошло под патронатом одного из членов оманской королевской семьи.

Первой была земельная сделка. 19 мая 2025 года TMG и Министерство жилищного строительства и градостроительства подписали соглашение о двух смежных участках к западу от Маската; по сообщениям Times of Oman и Daily News Egypt, сделка оценивалась примерно в OMR 1,5 млрд ($3,9 млрд) и около 13 000 жилых и гостиничных юнитов. Соглашение подписали министр жилищного строительства и градостроительства д-р Khalfan Al Shueili и Hisham Talaat Moustafa как председатель Talaat Moustafa Group Muscat for Real Estate Development — компании, которая в более поздних сообщениях о контрактах по Jood названа застройщиком. Освещение церемонии декабря 2025 года в Oman Observer приводит совокупные инвестиции в OMR 1,7 млрд, что по фиксированному курсу составляет около $4,4 млрд. Разные итоговые суммы объясняются разными датами и охватом публикаций, а не противоречием, которое покупателю нужно разрешать.

Материалы запуска представляют Jood и Yamal как партнёрство TMG и Al Muhaidib Group, и в этом руководстве они описаны именно в таких терминах. Источники подтверждают, что у обоих проектов общие застройщик, партнёр и канал продаж, поэтому сравнение строится на расположении, продукте и условиях платежей, а не на том, кто стоит за проектом.

Hamptons International Oman обладает эксклюзивным международным мандатом на продажу Jood и Yamal; о нём объявили 8 февраля 2026 года, и об этом сообщила Muscat Daily. В публикации Hamptons назван эксклюзивным сторонним агентом по продажам как на местном, так и на международном рынке; говорится, что компания планирует роуд-шоу и работу с клиентами через свои офисы в странах GCC, Европе, Индии и России, а вероятными покупателями названы переезжающие ради образа жизни, покупатели второго жилья, долгосрочные инвесторы и семейные офисы. Наличие юнитов и цены на уровне отдельных юнитов меняются с каждым новым выпуском, поэтому для конкретного объекта ориентиром служит действующий прайс-лист застройщика.

Jood или Yamal: расположение и площадь участка

Jood входит в Sultan Haitham City — новый город в Эс-Сибе, спланированный государством и объявленный в 2023 году; о нём рассказывает наше руководство инвестора по Sultan Haitham City. Наша страница Jood указывает площадь комплекса 2,7 млн m², почти половину участка занимают зелёные зоны, а застройка покрывает около 15% земли — всё это со ссылкой на продажные материалы застройщика. На странице указано расстояние до аэропорта около 24 km, а также приведены оценки застройщика по времени в пути до магазинов, школ, больницы и двух университетов; ниже мы их сопоставляем.

Yamal — участок другого рода. Согласно Times of Oman, в соглашении мая 2025 года описан участок примерно в 2,2 млн m² на побережье, непосредственно к западу от дворца Beit al Baraka, примерно в 4 km от Sultan Haitham City и граничащий с парком Al Naseem Heritage and Entertainment Park площадью 215 000 m². Наша страница Yamal называет 2,21 млн m² и 1 760 m береговой линии Оманского залива, а более поздние публикации помещают проект на побережье Al Manuma в Сибе. Выход к морю — структурное различие: именно он позволяет построить марину, лагуны и формат пляжных домиков, которых у Jood как у комплекса вдали от моря нет.

Вместе два участка дают 4,9 млн m², названные при подписании: 2,7 млн плюс примерно 2,2 млн. В сообщениях мая 2025 года также говорилось, что два проекта свяжет электропоезд, — как план, заявленный при подписании. Кроме того, сообщалось, что оба проекта отведут под зелёные и открытые пространства более половины своей совокупной площади.

Масштаб и состав: сколько домов и каких

Цифра по Jood конкретна: 7 746 домов, из которых 5 352 — квартиры и 2 394 — виллы. Это соотношение примерно 69% квартир и 31% вилл, рассчитанное как 5 352, делённое на 7 746, и 2 394, делённое на 7 746. На 2,7 млн m² это около 2 869 домов на квадратный километр. Плановый показатель Yamal — около 6 200 домов на 2,21 млн m², то есть около 2 805 на квадратный километр. По собственным цифрам застройщика оба генеральных плана рассчитаны на сходную плотность, хотя один из них — городской район, а другой — набережная.

Состав различается сильнее, чем плотность. Форматы Jood на нашей странице — квартиры, виллы quatro (спаренные виллы, сгруппированные по четыре) и отдельные виллы. Страница Yamal перечисляет виллы, пляжные домики, квартиры и апартаменты с гостиничным обслуживанием; на визуализациях жилые дома имеют примерно семь-восемь этажей. У Yamal есть и гостиничная составляющая, которой у Jood нет: в материалах запуска общее количество Yamal описано как жилые и гостиничные юниты, в репортаже Oman Observer о церемонии говорится о более чем 6 000 жилых и гостиничных юнитов, тогда как TradeArabia называет более 6 200 жилых юнитов. Разумное прочтение таково: плановый итог составляет около 6 000–6 200, а точная жилая доля определяется поэтапностью.

В цифрах Jood или Yamal первые очереди невелики по сравнению с генеральными планами. Oman Observer сообщил о 600 юнитах в первой очереди Jood и 700 в первой очереди Yamal на церемонии 1 декабря 2025 года. Шестьсот — это около 7,7% от 7 746 домов Jood, а 700 — около 11,3% от 6 200 домов Yamal. Всё, что выходит за рамки первых очередей, зависит от последующих выпусков, поэтому в SPA стоит смотреть, к какой очереди и какому зданию относится конкретный юнит, а не ориентироваться на комплекс в целом.

Jood или Yamal: что продаёт каждый проект

Наша страница Jood перечисляет четыре стартовых предложения по типам, каждое — от наименьшей площади, предлагаемой в данном типе. Приведённые ниже цены указаны на странице по состоянию на 16 октября 2026 года; значения за квадратный фут — это приблизительные ставки со страницы, а столбец проверки пересчитывает их по показанным цене и площади.

Страница Jood сообщает, что цены — это стартовые значения, которые зависят от этажа, ориентации, участка и наличия в данной очереди, а к виллам прилагаются два крытых парковочных места на уровне земли, тогда как у квартир парковка расположена в пределах их корпуса. Диапазон площадей по комплексу в целом на странице идёт от примерно 69 m² (748 sq ft) для однокомнатной квартиры до примерно 367 m² (3 946 sq ft) для виллы.

Страница Yamal предлагает четыре планировки, но стартовая цена указана только для одной из них — однокомнатной квартиры. В таблице планировки приведены так, как они перечислены, а цена показана там, где страница её называет.

Одно совпадение облегчает сравнение. Двухкомнатная квартира Yamal и двухкомнатная квартира Jood на двух страницах имеют одинаковую площадь — 106 m², или 1 141 sq ft. Квартира Jood стоит OMR 78 437 ($204 000) по нашей странице; цена Yamal для этой планировки назначается по каждому юниту, поэтому честное сопоставление цен нужно брать из прайс-листа по конкретным юнитам. Диапазон генерального плана на странице Yamal шире предлагаемого: от 1 до 8 спален и от 51 до 663 m², тогда как сейчас предлагаются площади от 743 до 2 831 sq ft.

Цена за квадратный фут и за квадратный метр

Самый чистый способ сравнить стартовые предложения разного размера — ставка за единицу площади. Двухкомнатный стартовый юнит Jood выходит на OMR 78 437, делённые на 106 m², то есть примерно OMR 740 за m². Однокомнатный стартовый юнит Yamal выходит на OMR 63 750, делённые на 69 m², то есть примерно OMR 924 за m², что совпадает с OMR 924, указанными на странице Yamal. В долларах это примерно $179 против примерно $223 за квадратный фут, так что на стартовых юнитах ставка Yamal примерно на 25% выше (223, делённые на 179, дают 1,25).

Наш рейтинг 29 проектов Омана по цене за квадратный метр использует те же стартовые юниты и ставит Jood на уровень OMR 741 за m², а Yamal — OMR 923 за m²; небольшие расхождения объясняются округлением. В рейтинге диапазон по Sultan Haitham City составляет от OMR 414 за m² у двухкомнатной квартиры Hay Al Wafa до OMR 960 за m² у Wadi Zaha, и Jood находится внутри него. Здесь уместны две оговорки. Ставка за квадратный фут по одному стартовому юниту ничего не говорит о ставке на более крупном юните или на более высоком этаже того же проекта: собственная страница Jood показывает $161 для четырёхкомнатной квартиры и $184 для трёхкомнатной. И ставка за площадь ничего не говорит о том, что входит в эту площадь, потому что в ставку Yamal заложены прибрежный комплекс, марина и гостиничный сервис.

Сравнение планов платежей с расчётами

Оба проекта используют одинаковую начальную структуру в плане на 4,5 года: 2,5% при бронировании, 17,5% в течение одного месяца, 15% через 12 месяцев и 15% через 24 месяца. Далее наша страница Jood называет три взноса по 15% каждый, всего 45%, которые вносятся каждые 6–8 месяцев в течение следующих двух лет, и 5% при завершении строительства. Проценты в сумме дают 100: 2,5 плюс 17,5 плюс 15 плюс 15 плюс 45 плюс 5. Страница Yamal перечисляет тот же план на 4,5 года и добавляет план на 6 лет и два варианта на 8 лет с меньшими первоначальными процентами. Названия планов принадлежат застройщику; сроки каждого платежа фиксирует SPA.

Если применить план на 4,5 года к стартовой цене двухкомнатной квартиры Jood OMR 78 437 ($204 000), получатся следующие суммы, округлённые до ближайшего риала:

Таким образом, в первый месяц требуется 20% цены, то есть OMR 15 687 ($40 800), что совпадает с цифрой на странице Jood. Для стартовой виллы Jood за OMR 158 567 ($412 400) те же 20% составляют OMR 31 713 ($82 480), из которых $10 310 вносятся при бронировании. Доля, выплаченная до завершения строительства, в этом плане равна 95%, а последние 5% ждут завершения; на этот момент указывает и наше сравнение планов платежей для каждого из проектов, которые оно охватывает: доля, выплаченная до получения ключей, информативнее, чем количество взносов.

Четыре варианта Yamal, применённые к стартовому однокомнатному юниту за OMR 63 750 ($165 800), показывают, как меняется первоначальное обязательство:

В планах на 6 и 8 лет остаток выплачивается ежемесячными взносами, за которыми следуют ежегодные или полугодовые, согласно структурам на нашей странице Yamal. Если разделить на количество взносов, указанное там, то в плане на 6 лет в среднем получается около 1,16% цены на взнос (88% на 76 взносов), а в вариантах на 8 лет — около 0,81–0,86% (91,5% на 113 или 106 взносов). Это средние значения, а не подлежащие уплате суммы; реальные суммы и даты содержатся в графике SPA.

Ещё два замечания о сроках. Срок плана отсчитывается от бронирования, тогда как передача объектов — календарная цель. Если считать от бронирования в октябре 2026 года, 4,5 года заканчиваются в апреле 2031 года, тогда как заявленные застройщиком кварталы передачи — Q4 2029 для Yamal и Q1 2030 для Jood; в графике SPA видно, как последние взносы соотносятся с завершением. И у плана Jood на нашей странице нет альтернативы на 6 или 8 лет, поэтому покупатель, которому нужно меньшее первоначальное обязательство, найдёт варианты Yamal только в Yamal.

Сроки передачи объектов и что построено на сегодня

В сравнении сроков передачи Jood или Yamal заявленные застройщиком даты таковы: Q1 2030 для Jood и Q4 2029 для Yamal, причём для Yamal — поэтапно по юнитам. Наш календарь передачи объектов указывает те же два квартала и отмечает, что в одном из продажных листов Yamal значится Q1 2030, — это повод уточнить, к какой очереди и какому зданию относится конкретный юнит. Юниты Jood передаются с отделкой, но без мебели: полы из керамогранита, окрашенные стены и потолки, деревянные межкомнатные двери, установленная сантехника и сплит-системы кондиционирования, при этом кухонные гарнитуры, шкафы и мебель не входят. Наша страница Jood советует заложить на отделку и обустройство от 8% до 12% цены покупки, то есть от OMR 6 275 до OMR 9 412 ($16 320–$24 480) для стартовой квартиры за OMR 78 437.

Строительный послужной список пока совсем свежий. Единственное опубликованное присуждение контракта по Jood — то, о котором Oman Observer написал 8 октября 2026 года: письмо о присуждении от 6 октября 2026 года, направленное компанией Talaat Moustafa Group Muscat Company for Real Estate Development в адрес Msandh Al-Emdad, саудовской компании, полностью принадлежащей котирующейся в Саудовской Аравии Al Kathiri Holding, на строительство 160 вилл и предварительную планировку участка по пакету Package V1.1. Стоимость составляет RO 11,285 млн, около $29,35 млн, без НДС. Газета пишет, что эта сумма определена для целей присуждения, а окончательная цена зависит от оптимизации проекта и итогового соглашения; окончательный контракт ожидается 5 ноября 2026 года; работы запланированы на 24 месяца с даты начала, которую ещё предстоит согласовать. Раскрытие информации сделала Al Kathiri на бирже Saudi Exchange.

Расчёт помогает оценить это присуждение в масштабе. 160 вилл — это около 6,7% от 2 394 вилл Jood и около 2,1% от его 7 746 домов. Если разделить RO 11,285 млн на 160, получится примерно RO 70 500 на виллу, но это среднее значение по объёму работ, куда входит и планировка участка, поэтому это не стоимость строительства одной виллы. Что касается Yamal, в сообщениях описана церемония начала работ в декабре 2025 года и планируемая марина с изогнутыми пирсами, образующими внутреннюю гавань, яхт-клуб и центры водных видов спорта.

Jood или Yamal: право собственности, формулировки об ITC и кто может покупать

Обе страницы утверждают, что право собственности — фрихолд. Страница Jood добавляет, что право собственности регистрируется на имя покупателя и что агент по продажам описывает проект как застройку типа Integrated Tourism Complex; для Yamal страница описывает фрихолд ITC на тех же основаниях, что и в других комплексах ITC в Маскате. Сообщение Muscat Daily о мандате Hamptons от 8 февраля 2026 года описывает оба проекта как крупные застройки ITC, планируемые в Омане, и говорит, что иностранные граждане могут покупать в них жилую недвижимость на правах фрихолда. В колонке Muscat Daily от 19 августа 2026 года, автором которой является маскатский консультант Waleed Al Abri, приводится заявление Министерства жилищного строительства и градостроительства от конца июня 2026 года о том, что иностранное владение открыто не по всей стране, а ограничено районами, названными в действующем законе, и что Sultan Haitham City входит в число названных будущих городов.

Практический вывод таков: право иностранцев на владение определяется статусом территории и конкретным проектом, а не словом «фрихолд» в брошюре. Наше сравнение комплексов ITC Омана и наше руководство по застройщикам описывают устоявшиеся комплексы ITC для контекста, а каталог застройщиков перечисляет профили. У соседних проектов внутри Sultan Haitham City собственные формулировки о праве собственности, поэтому условия Jood не следует переносить на них и наоборот. Заявление министерства, как его излагает колонка Muscat Daily, касалось также районов владения; обсуждаемое далее решение о резидентстве изменило правила проживания, а не то, где иностранцы могут владеть недвижимостью.

Резидентство: Golden Residency и Owner Visa

Здесь важны два разных пути, и их не следует смешивать. Golden Residency — это возобновляемый вид на жительство сроком на 10 лет, заявление на который подаётся через платформу Invest Oman; в части недвижимости наша позиция такова: требуется один объект ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), решение принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police), а наше руководство по резидентству отмечает, что путь через недвижимость охватывает юниты ITC с действительным титульным документом. Owner Visa, введённая решением Королевской полиции Омана 87/2026 и описанная Muscat Daily 21 июня 2026 года, не имеет минимальной стоимости недвижимости, не требует спонсора и привязана к владению: она выдаётся на основании сертификата компетентного органа, действует от шести месяцев до одного года и возобновляется, допускает пребывание до трёх месяцев за один въезд, распространяется на супруга и родственников первой степени и прекращается, если недвижимость продана или право собственности иным образом передано. Материалы Oman Observer, Muscat Daily и Gulf News описывают её как охватывающую покупателей, у которых регистрация юнита ещё не завершена, а это положение покупателя строящегося объекта (off-plan).

Ниже приведён расчёт порога для стартовых юнитов с наших двух страниц. Разница — это сумма, на которую стартовая цена не дотягивает до OMR 200 000.

Ни один стартовый юнит на обеих страницах сам по себе не достигает OMR 200 000. Более крупные планировки могли бы, но страницы не называют их цен, так что любую проверку порога нужно проводить по названному юниту в прайс-листе. Лишь для иллюстрации: при стартовой ставке виллы Jood около $172 за квадратный фут сумма OMR 200 000 ($520 160) соответствует примерно 3 028 sq ft (около 281 m²), что укладывается в верхний размер диапазона Jood в 367 m²; при стартовой ставке Yamal около $223 за квадратный фут она соответствует примерно 2 332 sq ft (около 217 m²), что укладывается в 263 m² виллы Yamal. Ставки меняются в зависимости от площади и этажа, поэтому это не оценки цен. Наше руководство «Golden Residency против Owner Visa» подробно описывает оба пути.

Инфраструктура, спецификация и время в пути

Списки инфраструктуры на двух страницах отражают расположение проектов. Список Jood рассчитан на масштаб района: бассейны с террасами для загара, спортивные площадки, детские площадки, пешеходные зоны и велодорожки, парки, магазины и рестораны, мечети, торгово-сервисный центр и Sports and Social Club, который страница описывает как часть генерального плана, с раздельными маршрутами для пешеходов, велосипедистов и транспорта. В сообщениях о соглашении мая 2025 года на клуб отведено 190 000 m², а на коммерческие и сервисные площади — 140 000 m² на участке Jood — как плановые площади на момент подписания. Список Yamal рассчитан на масштаб курорта: международная марина и яхт-клуб, лагуны с солёной водой и водные каналы, бассейны с террасами для загара, услуги гостиничного уровня и гостиничное размещение с видом на море, приморская торговая набережная с кафе и развлекательными заведениями, спортивные площадки, пешеходные и велосипедные тропы, а также благоустроенная территория с центральным парком, озёрами и зелёными островами. Репортаж Yachting Magazine от 22 декабря 2025 года описывает марину Yamal как международную марину с изогнутыми пирсами, образующими внутреннюю гавань, и береговым комплексом с яхт-клубом, яхтенными услугами и центрами водных видов спорта.

Обе страницы описывают схожую отделку при передаче. У Jood это облицовочные панели цвета песчаника, кованые железные балконы и двухкамерные окна в алюминиевых рамах; у Yamal — молочные и светло-серые панели, стеклянные ограждения балконов и двухкамерные панорамные окна в алюминиевых рамах, огнестойкая входная дверь и деревянные межкомнатные двери. В обоих случаях предусмотрены сплит-системы кондиционирования, поверхности из керамогранита и установленная сантехника, и оба проекта передаются с отделкой.

Время в пути по-разному важно для комплекса вдали от моря и для прибрежного. В таблице приведены собственные оценки застройщика из продажных материалов каждого проекта, поэтому в двух столбцах названы разные места, и это не сопоставление на равных условиях.

Два столбца указывают в противоположные стороны. Список Jood называет службы в Сибе и вокруг него, поэтому время в пути невелико. Список Yamal выстроен вокруг моря и марины, поэтому ближайший пляж находится в 5 минутах езды, тогда как ближайшие больница и университет расположены дальше. Это ориентировочные оценки для планирования, а не расписания, и пробки и открытие запланированных торговых зон внутри каждого проекта их изменят.

Расходы сверх цены: сбор за переход права, сервисные сборы, налог и эскроу

Страница Yamal называет сбор за переход права собственности для иностранных покупателей в размере 3%, что составляет OMR 1 912,50 (около $4 974) на стартовый юнит за OMR 63 750. Та же ставка для стартовой квартиры Jood за OMR 78 437 составила бы OMR 2 353 ($6 120). Обе страницы приводят сервисные сборы в риалах за квадратный метр в год; руководство по сервисным сборам объясняет, как формируется эта сумма и что она покрывает. О банковском финансировании для нерезидентов рассказывает руководство по ипотеке, а страница Yamal приводит ориентировочное значение около 70% от стоимости (loan-to-value), что для стартового юнита составило бы OMR 44 625 ($116 060).

Подоходный налог с физических лиц — новая статья для владельцев, сдающих недвижимость в аренду. Королевский указ 56/2025, изданный 22 июня 2025 года и опубликованный в Official Gazette № 1602 от 30 июня 2025 года, вводит в Омане подоходный налог с физических лиц с 1 января 2028 года по ставке 5% с суммы свыше OMR 42 000 в год; обзор Deloitte поясняет, что 5% применяются к чистому налогооблагаемому доходу свыше порога после допустимых вычетов. Наша позиция: доход от аренды подпадает под налог. В качестве простого примера: чистый налогооблагаемый доход OMR 50 000 даст 5% от OMR 8 000 сверх порога, то есть OMR 400. Наше руководство по налогам на недвижимость охватывает налоги на уровне самого объекта, а этот налог применяется к любому из двух проектов, которым владеет собственник.

Защита покупателей строящихся объектов, которая действует для обоих проектов, — это закон о недвижимости. Королевский указ 79/2025, которым вводится Law Regulating Real Estate (закон о регулировании недвижимости), был издан 10 сентября 2025 года и опубликован в Official Gazette № 1613 от 14 сентября 2025 года. Он вступает в силу через 180 дней после публикации, то есть примерно 13 марта 2026 года, отменяет прежнюю систему эскроу по Королевскому указу 30/2018 и обязывает министра жилищного строительства и градостроительства издать исполнительный регламент в течение года после вступления закона в силу, согласно записи на decree.om. Страница Jood сообщает, что по этому закону лицензированные застройщики открывают отдельный счёт эскроу для каждого проекта, а платежи высвобождаются по мере подтверждённого хода работ, а наше руководство по закону 79/2025 описывает, что он меняет для покупателей строящихся объектов. Наша статья о пороге маркетинга строящихся объектов излагает, что должно быть у застройщика до начала продаж. Это правила, внутри которых действует план платежей; именно поэтому SPA и условия эскроу по конкретной очереди — документы, которые нужно читать.

Перепродажа до завершения строительства осуществляется путём уступки по политике застройщика, согласно обеим страницам. Руководство по продаже недвижимости в Омане объясняет уступку и связанные с ней расходы. Для покупателя, который может изменить планы в течение платёжного периода, значимые положения SPA — это плата за уступку, необходимое согласие и вопрос о том, переходят ли уже внесённые взносы вместе с юнитом. Цель TMG по продажам двух проектов — $4,7 млрд за весь срок их реализации, согласно сообщению EnterpriseAM о запуске, — является собственной оценкой застройщика и не представляет собой ни цену перепродажи, ни рыночную стоимость.

Соседи на том же рынке

Jood — не единственный проект в Sultan Haitham City, и соседние страницы показывают, как его стартовые цены вписываются в район. Цифры взяты с наших страниц объектов по состоянию на 16 октября 2026 года.

Если читать таблицу по строкам, стартовая вилла Jood за OMR 158 567 ($412 400) площадью 2 400 sq ft оказывается дешевле стартовой виллы Sarooj Oasis за OMR 172 178 ($447 800) площадью 2 307 sq ft, а стартовая квартира Hay Al Wafa площадью 1 700 sq ft стоит около $100 за квадратный фут против около $179 у Jood при 1 141 sq ft. Юниты различаются по площади и числу спален, поэтому таблица — это карта стартовых предложений, а не рейтинг. Страницы Hay Al Wafa и Sarooj Oasis содержат собственные условия платежей и сроки передачи, которые короче и иначе устроены, чем у TMG.

Вопросы к договору купли-продажи

Поскольку у двух проектов общий застройщик, большинство полезных различий сводится к формулировкам в SPA и прайс-листе, а не к маркетингу. В таблице собраны пункты, по которым страницы Jood и Yamal различаются, и вопрос, который каждый из них поднимает. Это то, что нужно прочитать, а не инструкции.

Часто задаваемые вопросы

Кто застраивает Jood и Yamal?

Оба проекта застраивает Talaat Moustafa Group, которая запустила их в Омане вместе с саудовской Al Muhaidib Group 2 декабря 2025 года, согласно объявлению Al Muhaidib. Поэтому вопрос «Jood или Yamal» касается расположения и продукта, а не застройщика.

Как далеко друг от друга находятся Jood и Yamal?

Сообщение Times of Oman о соглашении мая 2025 года помещает туристический участок примерно в 4 km от Sultan Haitham City, где находится Jood. Наши страницы указывают расстояния до аэропорта около 24 km для Jood и 27 km для Yamal.

У какого проекта ниже стартовая цена в сравнении Jood или Yamal?

Заявленная стартовая цена Yamal ниже в абсолютном выражении: OMR 63 750 ($165 800) за однокомнатную квартиру площадью 69 m² против OMR 78 437 ($204 000) за двухкомнатную квартиру Jood площадью 106 m². За квадратный фут порядок обратный: около $179 в Jood и около $223 в Yamal. Юниты разные, поэтому ни одна из цифр не является сопоставлением на равных условиях.

Отличаются ли планы платежей?

Да. В сравнении платежей Jood или Yamal оба проекта предлагают план на 4,5 года с 2,5% при бронировании и 17,5% в течение месяца. Наша страница Yamal добавляет план на 6 лет (2% при бронировании, 10% в течение месяца) и два плана на 8 лет (1,5% при бронировании, 7% в течение месяца). Каждый срок платежа фиксируется в SPA.

Каковы сроки передачи объектов?

Заявленная застройщиком передача — Q1 2030 для Jood и Q4 2029 для Yamal, поэтапно по юнитам. Это целевые сроки; договорные даты указаны в SPA, а кварталы передачи Jood или Yamal могут различаться по очередям.

Могут ли иностранцы покупать фрихолд в обоих проектах?

Обе страницы указывают фрихолд, открытый для иностранных покупателей, а сообщение Muscat Daily о мандате на продажи описывает оба проекта как застройки ITC. Право иностранцев на владение в Омане зависит от статуса территории, поэтому основание титула для конкретного участка — тот документ, который нужно проверить.

Даёт ли покупка в любом из проектов резидентство?

Сама по себе — нет. Golden Residency требует один объект ITC стоимостью не менее OMR 200 000, решение принимает Королевская полиция Омана, и ни один стартовый юнит на наших страницах в одиночку этой цифры не достигает. Owner Visa по решению Королевской полиции Омана 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора и действует лишь пока покупатель владеет недвижимостью.

Началось ли строительство?

Церемония закладки первого камня состоялась 1 декабря 2025 года. По Jood Oman Observer 8 октября 2026 года сообщил о письме о присуждении контракта на RO 11,285 млн без НДС для 160 вилл и планировки участка; окончательный контракт ожидается 5 ноября 2026 года. Строительная картина Jood или Yamal на сегодня — это одно сообщённое присуждение контракта по Jood и сообщение о начале работ по Yamal.

Кто продаёт эти два проекта?

Hamptons International Oman обладает эксклюзивным международным мандатом на продажи, о котором объявили 8 февраля 2026 года, согласно Muscat Daily. Наличие юнитов и прайс-лист следует читать по действующему листу застройщика.

Как подоходный налог 2028 года повлияет на владельцев?

Согласно Королевскому указу 56/2025, подоходный налог с физических лиц вводится с 1 января 2028 года по ставке 5% с суммы свыше OMR 42 000 в год, и, по нашей позиции, доход от аренды подпадает под него. Он применяется одинаково к владельцу в любом из двух проектов.

Дата проверки: 16 октября 2026 г. Источники: объявление о запуске от Al Muhaidib Group; Times of Oman, соглашение мая 2025 года; Daily News Egypt, 19 мая 2025 года; Oman Observer, церемония закладки первого камня; TradeArabia через TTN, 25 декабря 2025 года; Yachting Magazine, 22 декабря 2025 года; EnterpriseAM, 2 декабря 2025 года; Muscat Daily, мандат Hamptons; Oman Observer, присуждение контракта на пакет вилл Jood; Oman Observer, визы, связанные с недвижимостью; Muscat Daily, Owner Visa; Muscat Daily, колонка от 19 августа 2026 года; Gulf News, визы без спонсора; decree.om, Королевский указ 79/2025; decree.om, Королевский указ 56/2025; Deloitte Middle East, подоходный налог с физических лиц; Invest Oman, Golden Residency.