مقایسه Jood و Yamal: دو شهرک Talaat Moustafa در عمان
مقایسه Jood و Yamal همان مقایسه‌ای است که بیشتر مردم وقتی انجام میدهند که می‌فهمند Talaat Moustafa Group (TMG) دو شهرک عمان را هم‌زمان، با یک شریک، یک نمایندهٔ فروش و یک خانواده از طرح‌های پرداخت مشابه راهاندازی کرده است. این دو پروژه در بروشور شبیه به هم دیده می‌شوند، اما در دو جای متفاوت قرار دارند و خانه‌های متفاوتی می‌فروشند: Jood یک شهرک مسکونی درون‌سرزمینی در Sultan Haitham City است، در حالی که Yamal طرحی ساحلی در امتداد خط ساحلی Al Manuma در Al Seeb، غرب مسقط، است. این راهنما در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده و آن دو را کنار هم می‌گذارد؛ برای قیمت‌ها، متراژها و شرایط پرداخت از دو صفحهٔ آگهی خودمان و برای هر مورد دیگر از منابع رسمی و خبری نام‌برده استفاده شده است.
در این مطلب موقعیت و مساحت زمین هر پروژه، تعداد واحدها به‌صورتی که سازنده و رسانه‌ها گزارش کرده‌اند، قیمت‌ها و متراژهای ورودی همراه با محاسبهٔ نشان‌داده‌شده، طرح‌های پرداخت ۴٫۵، ۶ و ۸ ساله که به ریال محاسبه شده‌اند، فصلهای تحویل اعلام‌شده از سوی سازنده، عبارت‌های مربوط به نوع مالکیت و مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC)، وضعیت اقامت طلایی (Golden Residency) و ویزای مالک (Owner Visa)، ساختار شراکت و مأموریت فروش، و تنها قرارداد ساختی را که تاکنون گزارش شده است می‌بینید. قیمت‌ها از صفحههای آگهی ما و تا تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ گرفته شده‌اند، نقطهٔ ورود محسوب می‌شوند و ممکن است تغییر کنند، و از نرخ ثابت OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸ استفاده میکنند.
مقایسه Jood و Yamal در یک نگاه
جدول زیر واقعیت‌های اصلی دو صفحهٔ آگهی ما را در یک جا گرد می‌آورد. هرجا رقمی از خود سازنده است، همین‌طور برچسب خورده است، زیرا تنها سندی که مشخص میکند خریدار واقعاً چه چیزی طلب دارد، قرارداد خرید و فروش (SPA) است. هر دو صفحه پروژهها را مالکیت کامل (فری‌هولد) توصیف میکنند و صفحهٔ Jood اضافه میکند که سند به نام خریدار ثبت میشود.
| مورد | Jood | Yamal |
|---|---|---|
| موقعیت | Sultan Haitham City، Al Seeb، مسقط؛ حدود ۲۴ km تا فرودگاه بین‌المللی مسقط | ساحل Al Manuma، Al Seeb، مسقط؛ ۲۷ km تا فرودگاه، حدود ۳۰ دقیقه (به گفتهٔ سازنده) |
| مساحت زمین | ۲٫۷ میلیون m² | ۲٫۲۱ میلیون m²؛ ۱٬۷۶۰ m خط ساحلی در خلیج عمان |
| تعداد خانه‌ها | ۷٬۷۴۶ (۵٬۳۵۲ آپارتمان و ۲٬۳۹۴ ویلا) | حدود ۶٬۲۰۰ (به گفتهٔ سازنده) |
| قالب‌ها | آپارتمان، ویلای چهارواحدی (quatro)، ویلای مستقل | آپارتمان، ویلا، کابین ساحلی، آپارتمان هتلی با خدمات |
| قیمت ورودی در صفحهٔ ما | OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰)، دوخوابه، ۱٬۱۴۱ sq ft | OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰)، یک‌خوابه، ۷۴۳ sq ft |
| قیمت ورودی به ازای هر sq ft | حدود $۱۷۹ | حدود $۲۲۳ |
| طرح‌های پرداخت | یک طرح: ۴٫۵ ساله، ۲٫۵٪ هنگام رزرو | چهار طرح: ۴٫۵ ساله، ۶ ساله و دو گزینهٔ ۸ ساله |
| تحویل (به گفتهٔ سازنده) | Q1 ۲۰۳۰، تکمیل‌شده و بدون مبلمان | Q4 ۲۰۲۹، مرحلهای بر اساس واحد |
| سازنده و شریک | Talaat Moustafa Group، به همراه Al Muhaidib Group | Talaat Moustafa Group، به همراه Al Muhaidib Group |
| نمایندهٔ فروش | Hamptons International Oman (مأموریت انحصاری بین‌المللی، فوریهٔ ۲۰۲۶) | Hamptons International Oman (همان مأموریت) |
خواندن این جدول دو نکتهٔ احتیاط دارد. واحدهای ورودی از نظر اندازه و نوع با هم فرق دارند، بنابراین قیمت سرجمع پایینتر Yamal نشان‌دهندهٔ واحد کوچک‌تر است، نه نرخ پایینتر به ازای هر فوت مربع. و دیگر اینکه تعداد واحدها ارقام برنامه‌ریزی سازنده برای کل طرح جامع هستند، نه تعداد خانه‌هایی که هم‌اکنون برای فروش عرضه شده‌اند.
چه کسی پشت هر دو پروژه است
TMG سازنده‌ای مصری است که در سال ۱۹۷۰ تأسیس شده و در بورس مصر فهرست شده است. شهرک‌های مصری آن شامل Madinaty و Al Rehab هستند و صفحهٔ Jood ما برای مساحت تحویل‌شده و تعداد خانه‌های آن به مواد فروش خود شرکت استناد میکند. بر اساس اعلامیهٔ Al Muhaidib Group، شرکت TMG و گروه بزرگ سعودی Al Muhaidib Group در ۲ دسامبر ۲۰۲۵ هر دوی Jood و Yamal را با هم در عمان راهاندازی کردند؛ با سرمایه‌گذاری مشترک بیش از $۵ میلیارد، مساحت مشترک بیش از ۴٫۹ میلیون m² و بیش از ۱۵٬۰۰۰ واحد مسکونی و گردشگری. همان اطلاعیه می‌گوید این پروژهها از چشم‌انداز Oman Vision 2040 پشتیبانی میکنند و این مراسم تحت حمایت یکی از اعضای خاندان سلطنتی عمان برگزار شد.
توافق زمین پیش از اینها بود. در ۱۹ مه ۲۰۲۵، TMG و وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری توافق‌نامه‌ای برای دو قطعهٔ مجاور در غرب مسقط امضا کردند که Times of Oman و Daily News Egypt آن را به ارزش حدود OMR ۱٫۵ میلیارد ($۳٫۹ میلیارد) و حدود ۱۳٬۰۰۰ واحد مسکونی و هتلی گزارش کردند. این توافق‌نامه را وزیر مسکن و برنامه‌ریزی شهری، دکتر Khalfan Al Shueili، و Hisham Talaat Moustafa در مقام رئیس Talaat Moustafa Group Muscat for Real Estate Development، یعنی شرکتی که در گزارش‌های بعدی دربارهٔ قراردادهای Jood به‌عنوان سازنده نام برده میشود، امضا کردند. پوشش Oman Observer از مراسم دسامبر ۲۰۲۵ سرمایه‌گذاری مشترک OMR ۱٫۷ میلیارد را ذکر میکند که با نرخ ثابت حدود $۴٫۴ میلیارد میشود. جمع‌های متفاوت ناشی از تاریخ‌ها و دامنه‌های گزارش‌دهی متفاوت است، نه تناقضی که خریدار لازم باشد آن را حل کند.
مواد معرفی پروژهها، Jood و Yamal را شراکتی میان TMG و Al Muhaidib Group معرفی میکند و این راهنما نیز آنها را به همین عبارت‌ها توصیف میکند. منابع تأیید میکنند که هر دو پروژه سازنده، شریک و کانال فروش مشترک دارند، و به همین دلیل است که این مقایسه حول محور مکان، محصول و شرایط پرداخت می‌چرخد، نه حول این پرسش که چه کسی پشت پروژه ایستاده است.
Hamptons International Oman دارندهٔ مأموریت انحصاری فروش بین‌المللی Jood و Yamal است؛ مأموریتی که در ۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ اعلام شد و Muscat Daily آن را گزارش کرد. این گزارش Hamptons را نمایندهٔ فروش انحصاری شخص ثالث برای بازار محلی و بین‌المللی هر دو پروژه می‌نامد، می‌گوید که قصد دارد از طریق دفترهایش در GCC، اروپا، هند و روسیه رویدادهای تبلیغاتی و ارتباط با مشتری برگزار کند، و خریداران احتمالی را مهاجران سبک زندگی، خریداران خانهٔ دوم، سرمایه‌گذاران بلندمدت و دفترهای خانوادگی (family offices) برمی‌شمارد. موجودی واحدها و قیمت‌های هر واحد با هر مرحلهٔ عرضه تغییر میکند، بنابراین برای یک واحد مشخص، برگهٔ قیمت جاری سازنده مرجع است.
مقایسه Jood و Yamal: موقعیت و مساحت زمین
Jood بخشی از Sultan Haitham City است؛ شهر جدید برنامه‌ریزی‌شده از سوی دولت در Al Seeb که در سال ۲۰۲۳ اعلام شد و در راهنمای سرمایه‌گذاری Sultan Haitham City ما آمده است. صفحهٔ Jood ما این شهرک را روی ۲٫۷ میلیون m² قرار میدهد که نزدیک به نیمی از زمین آن فضای سبز است و ساختمان‌ها حدود ۱۵٪ از زمین را می‌پوشانند؛ همه بر اساس مواد فروش سازنده. این صفحه فاصلهٔ حدود ۲۴ km تا فرودگاه را ذکر میکند و برآوردهای سازنده از زمان رانندگی تا فروشگاه‌ها، مدارس، یک بیمارستان و دو دانشگاه را میدهد که در ادامه مقایسه می‌شوند.
Yamal نوع دیگری از زمین است. توافقنامهٔ مه ۲۰۲۵ قطعه‌ای حدود ۲٫۲ میلیون m² را در ساحل توصیف می‌کرد، درست در غرب کاخ Beit al Baraka، حدود ۴ km از Sultan Haitham City، و هم‌مرز با پارک ۲۱۵٬۰۰۰ m² میراث و سرگرمی Al Naseem؛ این را Times of Oman می‌گوید. صفحهٔ Yamal ما ۲٫۲۱ میلیون m² و ۱٬۷۶۰ m خط ساحلی در خلیج عمان را ذکر میکند و گزارش‌های بعدی آن را در خط ساحلی Al Manuma در Seeb قرار میدهند. ساحل‌نشینی تفاوت ساختاری است: همان چیزی است که مارینا، تالاب‌ها و قالب کابین ساحلی را ممکن میکند و Jood، که درون‌سرزمینی است، آن را ندارد.
این دو قطعه در کنار هم همان ۴٫۹ میلیون m² را می‌سازند که هنگام امضا اعلام شد: ۲٫۷ میلیون به‌علاوهٔ حدود ۲٫۲ میلیون. گزارش‌های مه ۲۰۲۵ همچنین گفتند که یک قطار برقی این دو پروژه را به هم وصل خواهد کرد، آن هم به‌عنوان طرحی که هنگام امضا بیان شد. گفته شد که هر دو پروژه بیش از نیمی از مساحت مشترک خود را به فضای سبز و باز اختصاص میدهند.
| تاریخ | منبع | آنچه گزارش شد |
|---|---|---|
| ۱۹ مه ۲۰۲۵ | Times of Oman؛ Daily News Egypt | توافق زمین با وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری؛ حدود OMR ۱٫۵ میلیارد؛ حدود ۱۳٬۰۰۰ واحد مسکونی و هتلی؛ ۲٫۷ میلیون m² به‌علاوهٔ حدود ۲٫۲ میلیون m² |
| ۱ دسامبر ۲۰۲۵ | Oman Observer | مراسم کلنگزنی؛ OMR ۱٫۷ میلیارد مجموع؛ Jood بیش از ۷٬۰۰۰ واحد، فاز نخست ۶۰۰؛ Yamal بیش از ۶٬۰۰۰ واحد، فاز نخست ۷۰۰ |
| ۲ دسامبر ۲۰۲۵ | Al Muhaidib Group | راهاندازی مشترک؛ بیش از $۵ میلیارد؛ بیش از ۴٫۹ میلیون m²؛ بیش از ۱۵٬۰۰۰ واحد مسکونی و گردشگری |
| ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ | TradeArabia، از طریق TTN | Jood ۷٬۷۴۶ ویلا و آپارتمان؛ Yamal بیش از ۶٬۲۰۰ واحد مسکونی |
| ۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ | Muscat Daily | Hamptons International Oman مأموریت انحصاری فروش بین‌المللی را امضا میکند |
| ۸ اکتبر ۲۰۲۶ | Oman Observer | نامهٔ واگذاری RO ۱۱٫۲۸۵ میلیون برای ۱۶۰ ویلا در Jood |
مقیاس و ترکیب: چند خانه و از چه نوع
رقم Jood مشخص است: ۷٬۷۴۶ خانه که ۵٬۳۵۲ تا آپارتمان و ۲٬۳۹۴ تا ویلا هستند. این تقسیم حدود ۶۹٪ آپارتمان و ۳۱٪ ویلاست که از تقسیم ۵٬۳۵۲ بر ۷٬۷۴۶ و ۲٬۳۹۴ بر ۷٬۷۴۶ به دست آمده است. روی ۲٫۷ میلیون m² این رقم حدود ۲٬۸۶۹ خانه در هر کیلومتر مربع میشود. رقم برنامه‌ریزی Yamal حدود ۶٬۲۰۰ خانه روی ۲٫۲۱ میلیون m² است که حدود ۲٬۸۰۵ خانه در هر کیلومتر مربع میشود. پس بر پایهٔ ارقام خود سازنده، دو طرح جامع با تراکم مشابهی ساخته شده‌اند، هرچند یکی محله‌ای از یک شهر است و دیگری یک ساحل‌نشین.
ترکیب بیش از تراکم تفاوت دارد. قالب‌های Jood در صفحهٔ ما آپارتمان، ویلای چهارواحدی (quatro؛ ویلاهای نیمه‌متصلی که چهارتا چهارتا گروه‌بندی می‌شوند) و ویلای مستقل است. صفحهٔ Yamal ویلا، کابین ساحلی، آپارتمان و آپارتمان هتلی با خدمات را فهرست میکند، با ساختمان‌های آپارتمانی حدود هفت تا هشت طبقه در تصاویر رندر. Yamal همچنین مؤلفه‌ای در حوزهٔ هتلداری دارد که Jood ندارد: گزارش‌های راهاندازی مجموع Yamal را واحدهای مسکونی و هتلی توصیف میکنند و گزارش مراسم Oman Observer می‌گوید بیش از ۶٬۰۰۰ واحد مسکونی و هتلی، در حالی که TradeArabia بیش از ۶٬۲۰۰ واحد مسکونی ذکر میکند. برداشت معقول این است که حدود ۶٬۰۰۰ تا ۶٬۲۰۰ کل برنامه‌ریزی‌شده است و سهم دقیق بخش مسکونی با مرحله‌بندی تعیین میشود.
در ارقام مقایسه Jood و Yamal، فازهای نخست در برابر طرح‌های جامع کوچک‌اند. Oman Observer در مراسم ۱ دسامبر ۲۰۲۵ از ۶۰۰ واحد در فاز نخست Jood و ۷۰۰ واحد در فاز نخست Yamal خبر داد. ششصد حدود ۷٫۷٪ از ۷٬۷۴۶ خانهٔ Jood و ۷۰۰ حدود ۱۱٫۳٪ از ۶٬۲۰۰ خانهٔ Yamal است. هر چیزی فراتر از این فازهای نخست به عرضه‌های بعدی بستگی دارد، و این دلیلی است که باید SPA را برای فاز و ساختمانی که یک واحد معین به آن تعلق دارد بخوانید، نه برای کل شهرک.
مقایسه Jood و Yamal: هر پروژه چه می‌فروشد
صفحهٔ Jood ما چهار نقطهٔ ورود را بر حسب نوع فهرست میکند و هر کدام از کوچک‌ترین اندازه‌ای است که در آن نوع عرضه میشود. قیمت‌های زیر همان است که در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ در صفحه آمده است؛ ارقام به ازای هر فوت مربع نرخ‌های تقریبی صفحه هستند و ستون بازبینی آنها را از روی قیمت و اندازهٔ نشان‌داده‌شده دوباره محاسبه میکند.
| نوع خانهٔ Jood | اندازه از | قیمت از | به ازای هر sq ft (بازبینی) |
|---|---|---|---|
| آپارتمان ۲ خوابه | ۱٬۱۴۱ sq ft (۱۰۶ m²) | OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) | $۲۰۴٬۰۰۰ / ۱٬۱۴۱ = حدود $۱۷۹ |
| آپارتمان ۳ خوابه | ۱٬۵۵۰ sq ft (۱۴۴ m²) | OMR ۱۰۹٬۶۲۰ ($۲۸۵٬۱۰۰) | $۲۸۵٬۱۰۰ / ۱٬۵۵۰ = حدود $۱۸۴ |
| آپارتمان ۴ خوابه | ۱٬۹۸۱ sq ft (۱۸۴ m²) | OMR ۱۲۲٬۵۷۸ ($۳۱۸٬۸۰۰) | $۳۱۸٬۸۰۰ / ۱٬۹۸۱ = حدود $۱۶۱ |
| ویلا | ۲٬۴۰۰ sq ft (۲۲۳ m²) | OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰) | $۴۱۲٬۴۰۰ / ۲٬۴۰۰ = حدود $۱۷۲ |
صفحهٔ Jood می‌گوید قیمت‌ها نقطهٔ ورود هستند و بر حسب طبقه، جهت‌گیری، قطعه و موجودی فاز تغییر میکنند، و ویلاها با دو جای پارک سرپوشیده در همکف عرضه می‌شوند، در حالی که آپارتمان‌ها پارکینگ را درون بلوک خود دارند. دامنهٔ اندازه در کل شهرک در این صفحه از حدود ۶۹ m² (۷۴۸ sq ft) برای یک آپارتمان یک‌خوابه تا حدود ۳۶۷ m² (۳٬۹۴۶ sq ft) برای یک ویلا می‌رسد.
صفحهٔ Yamal چهار چیدمان عرضه میکند، اما قیمت ورودی را برای یکی از آنها، یعنی آپارتمان یک‌خوابه، اعلام میکند. جدول چیدمان‌ها را همان‌طور که فهرست شده‌اند می‌آورد، و قیمت را هرجا صفحه بیان کرده است.
| چیدمان Yamal | اندازه | قیمت در صفحهٔ ما |
|---|---|---|
| آپارتمان ۱ خوابه | ۶۹ m² (۷۴۳ sq ft) | از OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) |
| آپارتمان ۲ خوابه | ۱۰۶ m² (۱٬۱۴۱ sq ft) | قیمت بر حسب هر واحد |
| آپارتمان ۳ خوابه با اتاق خدمتکار | ۱۵۵ m² (۱٬۶۶۸ sq ft) | قیمت بر حسب هر واحد |
| ویلای ۴ خوابه در سه طبقه | ۲۶۳ m² (۲٬۸۳۱ sq ft) | قیمت بر حسب هر واحد |
یک تصادف به مقایسه کمک میکند. آپارتمان دوخوابهٔ Yamal و آپارتمان دوخوابهٔ Jood در دو صفحه هم‌اندازه‌اند: ۱۰۶ m² یا ۱٬۱۴۱ sq ft. قیمت Jood از صفحهٔ ما OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) است؛ قیمت Yamal برای آن چیدمان بر حسب هر واحد تعیین میشود، بنابراین مقایسهٔ قیمت همسنگ باید از برگهٔ قیمت هر واحد به دست بیاید. دامنهٔ طرح جامع در صفحهٔ Yamal گسترده‌تر از آن چیزی است که عرضه میشود، یعنی ۱ تا ۸ خوابه و ۵۱ تا ۶۶۳ m²، که از آن ۷۴۳ تا ۲٬۸۳۱ sq ft در حال حاضر عرضه میشود.
قیمت به ازای هر فوت مربع و هر متر مربع
تمیزترین راه برای مقایسهٔ نقاط ورودی که از نظر اندازه فرق دارند، نرخ به ازای واحد مساحت است. ورودی دوخوابهٔ Jood از تقسیم OMR ۷۸٬۴۳۷ بر ۱۰۶ m² حدود OMR ۷۴۰ به ازای هر m² میشود. ورودی یکخوابهٔ Yamal از تقسیم OMR ۶۳٬۷۵۰ بر ۶۹ m² حدود OMR ۹۲۴ به ازای هر m² میشود که با OMR ۹۲۴ نشان‌داده‌شده در صفحهٔ Yamal مطابقت دارد. به دلار، این حدود $۱۷۹ در برابر حدود $۲۲۳ به ازای هر فوت مربع است، بنابراین روی واحدهای ورودی، نرخ Yamal حدود ۲۵٪ بالاتر است (تقسیم ۲۲۳ بر ۱۷۹ برابر ۱٫۲۵ است).
رتبه‌بندی قیمت هر متر مربع برای ۲۹ پروژهٔ عمان ما از همین واحدهای ورودی استفاده میکند و Jood را در OMR ۷۴۱ به ازای هر m² و Yamal را در OMR ۹۲۳ به ازای هر m² قرار میدهد؛ تفاوت‌های اندک ناشی از گرد کردن است. این رتبه‌بندی دامنهٔ Sultan Haitham City را از OMR ۴۱۴ به ازای هر m² برای دوخوابهٔ Hay Al Wafa تا OMR ۹۶۰ به ازای هر m² برای Wadi Zaha گزارش میکند و Jood درون آن قرار میگیرد. دو احتیاط لازم است. نرخ هر فوت مربع از یک واحد ورودی چیزی دربارهٔ نرخ یک واحد بزرگ‌تر یا در طبقهٔ بالاتر همان پروژه نمی‌گوید؛ صفحهٔ خود Jood برای آپارتمان چهارخوابه $۱۶۱ و برای سه‌خوابه $۱۸۴ نشان میدهد. و نرخ به ازای مساحت چیزی دربارهٔ آنچه آن مساحت شامل میشود نمی‌گوید، زیرا شهرک ساحلی، مارینا و خدمات هتلی بخشی از چیزی هستند که نرخ Yamal بابت آن پرداخت میشود.
مقایسهٔ طرح‌های پرداخت همراه با محاسبه
هر دو پروژه در طرح ۴٫۵ ساله از ساختار آغازین یکسانی استفاده میکنند: ۲٫۵٪ هنگام رزرو، ۱۷٫۵٪ ظرف یک ماه، ۱۵٪ در ماه ۱۲ و ۱۵٪ در ماه ۲۴. صفحهٔ Jood ما سپس سه قسط ۱۵٪ را فهرست میکند، یعنی در مجموع ۴۵٪، که هر ۶ تا ۸ ماه یک بار طی دو سال بعدی پرداخت می‌شوند، و ۵٪ هنگام تکمیل. درصدها مجموع ۱۰۰ می‌شوند: ۲٫۵ به‌علاوهٔ ۱۷٫۵ به‌علاوهٔ ۱۵ به‌علاوهٔ ۱۵ به‌علاوهٔ ۴۵ به‌علاوهٔ ۵. صفحهٔ Yamal همان طرح ۴٫۵ ساله را فهرست میکند و یک طرح ۶ ساله و دو گزینهٔ ۸ ساله با درصدهای اولیهٔ کوچک‌تر را به آن می‌افزاید. نام طرح‌ها از سازنده است؛ سررسید هر قسط را SPA مشخص میکند.
اگر طرح ۴٫۵ ساله را روی قیمت ورودی دوخوابهٔ Jood، یعنی OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰)، اعمال کنیم، مبالغ زیر به دست می‌آید که به نزدیک‌ترین ریال گرد شده‌اند:
| مرحله | سهم | مبلغ |
|---|---|---|
| رزرو | ۲٫۵٪ | OMR ۱٬۹۶۱ ($۵٬۱۰۰) |
| ظرف یک ماه | ۱۷٫۵٪ | OMR ۱۳٬۷۲۶ ($۳۵٬۷۰۰) |
| ماه ۱۲ | ۱۵٪ | OMR ۱۱٬۷۶۶ ($۳۰٬۶۰۰) |
| ماه ۲۴ | ۱۵٪ | OMR ۱۱٬۷۶۶ ($۳۰٬۶۰۰) |
| سه قسط بعدی | هر کدام ۱۵٪، در مجموع ۴۵٪ | هر کدام OMR ۱۱٬۷۶۶ ($۳۰٬۶۰۰)، روی هم OMR ۳۵٬۲۹۷ |
| تکمیل | ۵٪ | OMR ۳٬۹۲۲ ($۱۰٬۲۰۰) |
بنابراین ماه نخست ۲۰٪ از قیمت، یعنی OMR ۱۵٬۶۸۷ ($۴۰٬۸۰۰) را می‌طلبد که با رقم صفحهٔ Jood مطابقت دارد. برای ورودی ویلای Jood به قیمت OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰)، همین ۲۰٪ برابر OMR ۳۱٬۷۱۳ ($۸۲٬۴۸۰) است که $۱۰٬۳۱۰ آن هنگام رزرو سررسید میشود. سهم پرداخت‌شده پیش از تکمیل در این طرح ۹۵٪ است و ۵٪ پایانی منتظر تکمیل می‌ماند؛ نکته‌ای که مقایسهٔ طرح‌های پرداخت ما برای هر پروژه‌ای که پوشش میدهد مطرح میکند: سهمی که پیش از دریافت کلید پرداخت میشود از تعداد اقساط آگاهی‌بخش‌تر است.
چهار گزینهٔ Yamal، وقتی روی ورودی یکخوابهٔ OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) اعمال شوند، نشان میدهند تعهد اولیه چگونه تغییر میکند:
| طرح Yamal | رزرو | ظرف یک ماه | پرداختی پس از ماه نخست | باقی‌مانده |
|---|---|---|---|---|
| ۴٫۵ سال | ۲٫۵٪ = OMR ۱٬۵۹۴ ($۴٬۱۴۵) | ۱۷٫۵٪ = OMR ۱۱٬۱۵۶ ($۲۹٬۰۱۵) | ۲۰٪ = OMR ۱۲٬۷۵۰ ($۳۳٬۱۶۰) | ۸۰٪ = OMR ۵۱٬۰۰۰ ($۱۳۲٬۶۴۰) |
| ۶ سال | ۲٪ = OMR ۱٬۲۷۵ ($۳٬۳۱۶) | ۱۰٪ = OMR ۶٬۳۷۵ ($۱۶٬۵۸۰) | ۱۲٪ = OMR ۷٬۶۵۰ ($۱۹٬۸۹۶) | ۸۸٪ = OMR ۵۶٬۱۰۰ ($۱۴۵٬۹۰۴) |
| ۸ سال، گزینهٔ ۱ | ۱٫۵٪ = OMR ۹۵۶ ($۲٬۴۸۷) | ۷٪ = OMR ۴٬۴۶۳ ($۱۱٬۶۰۶) | ۸٫۵٪ = OMR ۵٬۴۱۹ ($۱۴٬۰۹۳) | ۹۱٫۵٪ = OMR ۵۸٬۳۳۱ ($۱۵۱٬۷۰۷) |
| ۸ سال، گزینهٔ ۲ | ۱٫۵٪ = OMR ۹۵۶ ($۲٬۴۸۷) | ۷٪ = OMR ۴٬۴۶۳ ($۱۱٬۶۰۶) | ۸٫۵٪ = OMR ۵٬۴۱۹ ($۱۴٬۰۹۳) | ۹۱٫۵٪ = OMR ۵۸٬۳۳۱ ($۱۵۱٬۷۰۷) |
در طرح‌های ۶ ساله و ۸ ساله، بر اساس ساختارهای صفحهٔ Yamal ما، باقی‌مانده با اقساط ماهانه و پس از آن اقساط سالانه یا نیم‌سالانه پرداخت میشود. اگر بر تعداد اقساطی که در آن صفحه فهرست شده توزیع کنیم، طرح ۶ ساله به‌طور میانگین حدود ۱٫۱۶٪ از قیمت در هر قسط میشود (۸۸٪ تقسیم بر ۷۶ قسط) و گزینه‌های ۸ ساله حدود ۰٫۸۱٪ تا ۰٫۸۶٪ (۹۱٫۵٪ تقسیم بر ۱۱۳ یا ۱۰۶ قسط). اینها میانگین هستند، نه مبالغ سررسیدشده؛ مبالغ و تاریخهای واقعی در جدول زمان‌بندی SPA آمده‌اند.
دو نکتهٔ دیگر دربارهٔ زمان‌بندی. طول طرح از زمان رزرو سنجیده میشود، در حالی که تحویل یک هدف تقویمی است. اگر رزرو در اکتبر ۲۰۲۶ باشد، ۴٫۵ سال در آوریل ۲۰۳۱ به پایان می‌رسد، در حالی که فصلهای تحویل اعلامشدهٔ سازنده Q4 ۲۰۲۹ برای Yamal و Q1 ۲۰۳۰ برای Jood است؛ جدول زمان‌بندی SPA نشان میدهد اقساط پایانی چه نسبتی با تکمیل دارند. و طرح Jood در صفحهٔ ما جایگزین ۶ ساله یا ۸ ساله ندارد، بنابراین خریداری که تعهد اولیهٔ کوچک‌تری میخواهد گزینه‌های Yamal را فقط در Yamal پیدا میکند.
تاریخهای تحویل و آنچه تاکنون ساخته شده است
در مقایسه تحویل Jood و Yamal، تاریخهای اعلامشدهٔ سازنده Q1 ۲۰۳۰ برای Jood و Q4 ۲۰۲۹ برای Yamal است که دومی مرحلهای بر اساس واحد است. تقویم تحویل ما همین دو فصل را فهرست میکند و یادآور میشود که یک برگهٔ فروش Yamal فصل Q1 ۲۰۳۰ را میدهد، و این دلیلی است که بپرسید یک واحد معین به کدام فاز و کدام ساختمان تعلق دارد. واحدهای Jood تکمیل‌شده اما بدون مبلمان تحویل داده می‌شوند: کف سرامیک پرسلانی (porcelain stoneware)، دیوارها و سقف‌های رنگ‌شده، درهای چوبی داخلی، لوازم بهداشتی نصب‌شده و تهویهٔ مطبوع اسپلیت، و کابینت آشپزخانه، کمد دیواری و مبلمان شامل نمی‌شوند. صفحهٔ Jood ما پیشنهاد میکند ۸٪ تا ۱۲٪ از قیمت خرید برای تجهیز و دکوراسیون در نظر گرفته شود که روی آپارتمان ورودی OMR ۷۸٬۴۳۷ برابر OMR ۶٬۲۷۵ تا OMR ۹٬۴۱۲ ($۱۶٬۳۲۰ تا $۲۴٬۴۸۰) است.
سابقهٔ ساخت تاکنون تازه است. تنها واگذاری قراردادی که برای Jood گزارش شده همان است که Oman Observer در ۸ اکتبر ۲۰۲۶ پوشش داد: نامهٔ واگذاری مورخ ۶ اکتبر ۲۰۲۶ از Talaat Moustafa Group Muscat Company for Real Estate Development به Msandh Al-Emdad، شرکتی سعودی که تماماً متعلق به Al Kathiri Holding فهرست‌شده در بورس سعودی است، برای ۱۶۰ ویلا و آماده‌سازی اولیهٔ تسطیح زمین تحت بستهٔ V1.1. ارزش آن RO ۱۱٫۲۸۵ میلیون، حدود $۲۹٫۳۵ میلیون، بدون مالیات بر ارزش افزوده است. روزنامه می‌گوید این رقم برای مقاصد واگذاری تعیین شده و قیمت نهایی به مهندسی ارزش و توافق نهایی بستگی دارد؛ قرارداد نهایی در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ انتظار میرود؛ و کارها برای ۲۴ ماه از تاریخ شروعی که هنوز باید توافق شود برنامه‌ریزی شده است. این افشا را Al Kathiri به بورس سعودی (Saudi Exchange) انجام داده است.
کمی محاسبه این واگذاری را به تناسب می‌رساند. ۱۶۰ ویلا حدود ۶٫۷٪ از ۲٬۳۹۴ ویلای Jood و حدود ۲٫۱٪ از ۷٬۷۴۶ خانهٔ آن است. تقسیم RO ۱۱٫۲۸۵ میلیون بر ۱۶۰ تقریباً RO ۷۰٬۵۰۰ برای هر ویلا میدهد، اما این میانگینی روی دامنه‌ای است که تسطیح زمین را هم شامل میشود، بنابراین هزینهٔ ساخت هر ویلا نیست. دربارهٔ Yamal، گزارش‌ها از کلنگزنی دسامبر ۲۰۲۵ و مارینای برنامه‌ریزی‌شده با اسکله‌های منحنی که بندر داخلی را شکل میدهند، یک باشگاه قایق‌رانی و مراکز ورزش‌های آبی سخن می‌گویند.
مقایسه Jood و Yamal از نظر مالکیت، عبارت‌بندی ITC و اینکه چه کسی می‌تواند بخرد
هر دو صفحه می‌گویند سند به‌صورت مالکیت کامل است. صفحهٔ Jood اضافه میکند که سند به نام خریدار ثبت میشود و نمایندهٔ فروش آن را پروژه‌ای در قالب مجتمع گردشگری یکپارچه (Integrated Tourism Complex) توصیف میکند؛ دربارهٔ Yamal، صفحه مالکیت کامل ITC را در همان سطح دیگر شهرک‌های ITC مسقط توصیف میکند. گزارش Muscat Daily از مأموریت Hamptons که تاریخ آن ۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ است، هر دو پروژه را پروژههای بزرگ ITC برنامه‌ریزی‌شده در عمان توصیف میکند و می‌گوید اتباع خارجی میتوانند در آنها ملک مسکونی با مالکیت کامل بخرند. یک ستون Muscat Daily مورخ ۱۹ اوت ۲۰۲۶ که مشاور مسقطی Waleed Al Abri نوشته، به بیانیهٔ اواخر ژوئن ۲۰۲۶ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری استناد میکند که می‌گوید مالکیت خارجی در سراسر کشور آزاد نیست و به مناطقی محدود است که در قانون موجود نام برده شده‌اند، و Sultan Haitham City از جمله شهرهای آیندهٔ نام‌برده است.
نکتهٔ عملی این است که صلاحیت مالکیت خارجی را تعیین‌کردن (designation) و پروژه تعیین میکند، نه واژهٔ فری‌هولد روی بروشور. مقایسهٔ ITCهای عمان ما و راهنمای سازندگان ما ITCهای مستقر را برای زمینه توضیح میدهند و مرکز سازندگان پروفایل‌ها را فهرست میکند. پروژههای همسایه در Sultan Haitham City عبارت‌بندی مالکیتِ خودشان را دارند، پس شرایط Jood را نباید به آنها تعمیم داد و برعکس. بیانیهٔ وزارت، آن‌گونه که ستون Muscat Daily گزارش میکند، دربارهٔ مناطق مالکیت هم بود؛ تصمیم دربارهٔ اقامت که در ادامه بحث میشود، اقامت را تغییر داد، نه اینکه خارجیها کجا میتوانند مالک شوند.
اقامت: اقامت طلایی و ویزای مالک
دو مسیر متفاوت مطرح است و نباید آنها را با هم اشتباه گرفت. اقامت طلایی (Golden Residency) اقامتی ۱۰ ساله و قابل تمدید است که از طریق پلتفرم Invest Oman درخواست میشود؛ برای ملک، موضع ما این است که یک ملک ITC واحد با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) لازم است که پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police) دربارهٔ آن تصمیم میگیرد، و راهنمای اقامت ما یادآور میشود که مسیر ملکی واحدهای ITC با سند معتبر را پوشش میدهد. ویزای مالک (Owner Visa) که با تصمیم شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان معرفی شد و Muscat Daily آن را در ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش کرد، حداقل ارزش ملک ندارد، کفیل نمیخواهد و به مالکیت گره خورده است: بر پایهٔ گواهی مرجع صلاحیت‌دار صادر میشود، از شش ماه تا یک سال اعتبار دارد و قابل تمدید است، اقامت تا سه ماه در هر ورود را اجازه میدهد، به همسر و بستگان درجهٔ یک گسترش می‌یابد و اگر ملک فروخته شود یا مالکیت به شکل دیگری منتقل شود، پایان می‌یابد. پوشش Oman Observer، Muscat Daily و Gulf News همگی آن را برای خریدارانی توصیف میکنند که ثبت واحدشان هنوز کامل نشده، یعنی موقعیت خریدار پیش‌فروش (off-plan).
محاسبهٔ آستانه برای واحدهای ورودی دو صفحهٔ ما در زیر آمده است. فاصله، مبلغی است که قیمت ورودی از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ کم دارد.
| واحد ورودی | قیمت | سهم از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ | کسری |
|---|---|---|---|
| یکخوابهٔ Yamal | OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) | ۳۱٫۹٪ | OMR ۱۳۶٬۲۵۰ |
| دوخوابهٔ Jood | OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) | ۳۹٫۲٪ | OMR ۱۲۱٬۵۶۳ |
| سه‌خوابهٔ Jood | OMR ۱۰۹٬۶۲۰ ($۲۸۵٬۱۰۰) | ۵۴٫۸٪ | OMR ۹۰٬۳۸۰ |
| آپارتمان چهارخوابهٔ Jood | OMR ۱۲۲٬۵۷۸ ($۳۱۸٬۸۰۰) | ۶۱٫۳٪ | OMR ۷۷٬۴۲۲ |
| ویلای Jood | OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰) | ۷۹٫۳٪ | OMR ۴۱٬۴۳۳ |
هیچ واحد ورودی در هیچ‌یک از دو صفحه بهتنهایی به OMR ۲۰۰٬۰۰۰ نمیرسد. چیدمان‌های بزرگ‌تر شاید برسند، اما صفحه‌ها قیمت آنها را ذکر نمی‌کنند، بنابراین هر آزمون آستانه باید در برابر یک واحد معین در برگهٔ قیمت انجام شود. فقط به‌عنوان نمونه، با نرخ ورودی ویلای Jood یعنی حدود $۱۷۲ به ازای هر فوت مربع، OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) معادل حدود ۳٬۰۲۸ sq ft (حدود ۲۸۱ m²) است که درون اندازهٔ بالای ۳۶۷ m² دامنهٔ Jood قرار میگیرد؛ با نرخ ورودی Yamal یعنی حدود $۲۲۳ به ازای هر فوت مربع، معادل حدود ۲٬۳۳۲ sq ft (حدود ۲۱۷ m²) است که درون ویلای ۲۶۳ m² Yamal قرار میگیرد. نرخ‌ها با اندازه و طبقه تغییر میکنند، پس اینها برآورد قیمت نیستند. راهنمای اقامت طلایی در برابر ویزای مالک ما هر دو مسیر را به‌طور کامل شرح میدهد.
امکانات، مشخصات فنی و زمان رانندگی
فهرست امکانات دو صفحه بازتاب موقعیت آن‌هاست. فهرست Jood در مقیاس محله است: استخرهای شنا با تراس‌های آفتاب‌گیر، زمین‌های ورزشی، زمین بازی کودکان، مسیرهای پیاده‌روی و دوچرخه‌سواری، پارک‌ها، مغازه‌ها و رستوران‌ها، مساجد، یک مرکز خرده‌فروشی و خدمات و یک باشگاه ورزشی و اجتماعی (Sports and Social Club) که صفحه آن را بخشی از طرح جامع توصیف میکند، با مسیرهای جداگانهٔ عابر پیاده، دوچرخه و خودرو. گزارش‌های توافقنامهٔ مه ۲۰۲۵ برای باشگاه ۱۹۰٬۰۰۰ m² و برای فضای تجاری و خدماتی ۱۴۰٬۰۰۰ m² را در قطعهٔ Jood ذکر کردند، به‌عنوان مساحت‌های برنامه‌ریزی‌شده هنگام امضا. فهرست Yamal در مقیاس تفرجگاه است: یک مارینای بین‌المللی و باشگاه قایق‌رانی، تالاب‌ها و کانال‌های آب شور، استخرهایی با تراس‌های آفتاب‌گیر، خدمات به سبک هتل و اقامت هتلی رو به دریا، یک پیاده‌راه خرده‌فروشی کنار دریا با کافه‌ها و مکان‌های سرگرمی، زمین‌های ورزشی، مسیرهای پیاده‌روی و دوچرخه‌سواری، و محوطه‌سازی با یک پارک مرکزی، دریاچه‌ها و جزیره‌های سبز. گزارش Yachting Magazine مورخ ۲۲ دسامبر ۲۰۲۵ مارینای Yamal را یک مارینای بین‌المللی با اسکله‌های منحنی که بندر داخلی را شکل میدهند و مجتمعی ساحلی با باشگاه قایق‌رانی، خدمات قایق و مراکز ورزش‌های آبی توصیف میکند.
هر دو صفحه پوشش تحویل مشابهی را توصیف میکنند. Jood دارای پنل‌های نمای به رنگ ماسه‌سنگ، بالکن‌های آهن فرفورژه و پنجره‌های دوجداره با قاب آلومینیومی است؛ Yamal پنل‌های شیری و خاکستری روشن، نرده‌های شیشه‌ای بالکن و پنجره‌های پانوراما دوجداره آلومینیومی، درب ورودی مقاوم در برابر آتش و درهای داخلی چوبی دارد. هر دو تهویهٔ مطبوع اسپلیت، سطوح سرامیک پرسلانی و لوازم بهداشتی نصب‌شده را مشخص میکنند و هر دو تکمیل‌شده تحویل داده می‌شوند.
زمان رانندگی برای یک شهرک درون‌سرزمینی و یک شهرک ساحلی اهمیت متفاوتی دارد. جدول برآوردهای خود سازنده را از مواد فروش هر پروژه فهرست میکند، پس دو ستون مکان‌های متفاوتی را نام می‌برند و آزمونی همسنگ نیستند.
| نیاز | Jood (برآورد سازنده) | Yamal (برآورد سازنده) |
|---|---|---|
| نزدیک‌ترین ساحل | ساحل Azayba، ۶ دقیقه؛ ساحل Seeb، حدود ۱۵ دقیقه | ساحل Al-Manumah، ۵ دقیقه؛ ساحل Seeb، ۲۰ دقیقه |
| خرید | Al Meera Hypermarket و Oman Avenues Mall، ۴ دقیقه | Chinese Landmarks Mall، ۱۸ دقیقه؛ Al Qout Supermarket، ۲۴ دقیقه |
| مدرسهٔ بین‌المللی | The American International School of Muscat، ۸ دقیقه | New World International School، ۱۶ دقیقه |
| بیمارستان یا مرکز درمانی | The Royal Hospital، ۶ دقیقه | Badr Al Samaa Mabelah Medical Centre، ۲۷ دقیقه |
| دانشگاه | A’Sharqiyah University، ۶ دقیقه؛ Sultan Qaboos University، حدود ۲۱ دقیقه | Oman College of Management and Technology، ۲۵ دقیقه؛ Sultan Qaboos University، ۳۴ دقیقه |
| فرودگاه | حدود ۲۴ km | ۲۷ km، حدود ۳۰ دقیقه |
دو ستون در جهت‌های مخالف اشاره میکنند. فهرست Jood خدماتی را در Seeb و اطراف آن نام می‌برد، پس دقیقه‌ها کوتاه‌اند. فهرست Yamal پیرامون دریا و مارینا ساخته شده است، بنابراین نزدیک‌ترین ساحل ۵ دقیقه رانندگی است، در حالی که نزدیک‌ترین بیمارستان و دانشگاه دورترند. اینها برآورد برای برنامه‌ریزی هستند، نه جدول زمانی، و ترافیک و گشایش بخش‌های خرده‌فروشی برنامه‌ریزی‌شده درون هر پروژه آنها را تغییر میدهد.
هزینه‌های فراتر از قیمت: کارمزد انتقال، شارژ خدمات، مالیات و حساب امانی
صفحهٔ Yamal کارمزد انتقال ملک ۳٪ برای خریداران خارجی را ذکر میکند که روی واحد ورودی OMR ۶۳٬۷۵۰ برابر OMR ۱٬۹۱۲٫۵۰ (حدود $۴٬۹۷۴) است. همان نرخ روی آپارتمان ورودی OMR ۷۸٬۴۳۷ در Jood برابر OMR ۲٬۳۵۳ ($۶٬۱۲۰) میشود. هر دو صفحه شارژ خدمات را بر حسب ریال به ازای هر متر مربع در سال ذکر میکنند؛ راهنمای شارژ خدمات توضیح میدهد این رقم چگونه تعیین میشود و چه چیزی را پوشش میدهد. تأمین مالی بانکی برای غیرمقیمان در راهنمای وام مسکن آمده است و صفحهٔ Yamal رقم تقریبی حدود ۷۰٪ نسبت وام به ارزش (LTV) را میدهد که روی واحد ورودی OMR ۴۴٬۶۲۵ ($۱۱۶٬۰۶۰) میشود.
مالیات بر درآمد شخصی مورد تازه‌ای برای مالکانی است که ملک را اجاره میدهند. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ که در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۵ صادر و در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۰۲ در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ منتشر شد، مالیات بر درآمد شخصی عمان را از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ با نرخ ۵٪ بر مبلغ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال آغاز میکند؛ خلاصهٔ Deloitte توضیح میدهد که این ۵٪ بر درآمد مشمول مالیات خالص بالاتر از آستانه، پس از کسورات مجاز، اعمال میشود. موضع ما این است که درآمد اجاره در دامنهٔ مالیات قرار میگیرد. به‌عنوان مثالی ساده، درآمد مشمول مالیات خالص OMR ۵۰٬۰۰۰ برابر ۵٪ از OMR ۸٬۰۰۰ بالاتر از آستانه، یعنی OMR ۴۰۰، مالیات میدهد. راهنمای مالیات ملک ما مالیات‌های سطح ملک را پوشش میدهد، و این مالیات برای هر یک از دو پروژه‌ای که مالک در آن دارایی دارد یکسان اعمال میشود.
حفاظتی که از خریدار پیش‌فروش در هر دو پروژه میکند، قانون املاک است. فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ که قانون تنظیم املاک (Law Regulating Real Estate) را صادر میکند، در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر و در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد. بر اساس مدخل decree.om، این فرمان ۱۸۰ روز پس از انتشار، یعنی حدود ۱۳ مارس ۲۰۲۶، اجرایی میشود، نظام حساب امانی (escrow) پیشین فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸ را لغو میکند و وزیر مسکن و برنامه‌ریزی شهری را ملزم میکند ظرف یک سال از اجرایی شدن قانون، آیین‌نامهٔ اجرایی را صادر کند. صفحهٔ Jood می‌گوید بر اساس این قانون سازندگان دارای مجوز برای هر پروژه یک حساب امانی جداگانه باز میکنند و پرداخت‌ها در برابر پیشرفت تأییدشده آزاد میشود، و راهنمای قانون ۷۹/۲۰۲۵ ما آنچه را این قانون برای خریداران پیش‌فروش تغییر میدهد پوشش میدهد. مقالهٔ آستانهٔ بازاریابی پیش‌فروش ما شرح میدهد سازنده پیش از فروش باید چه چیزی داشته باشد. اینها قواعدی هستند که یک طرح پرداخت درون آنها قرار میگیرد؛ و دلیل این است که SPA و ترتیبات حساب امانی فاز مشخص، اسنادی هستند که باید خوانده شوند.
بر اساس هر دو صفحه، فروش مجدد پیش از تکمیل با انتقال قرارداد (assignment) و طبق سیاست سازنده انجام میشود. راهنمای فروش ملک در عمان انتقال قرارداد و هزینه‌های پیرامون آن را توضیح میدهد. برای خریداری که ممکن است در طول دورهٔ پرداخت برنامه‌اش را تغییر دهد، بندهای مرتبط SPA عبارت‌اند از کارمزد انتقال قرارداد، رضایتی که باید گرفته شود و اینکه آیا اقساط پرداخت‌شده همراه واحد منتقل می‌شوند یا نه. هدف فروش TMG برای این دو پروژه، $۴٫۷ میلیارد در طول عمر آنها طبق گزارش EnterpriseAM از راهاندازی، برآورد خود سازنده است و رقم فروش مجدد یا ارزش بازار نیست.
همسایه‌ها در همان بازار
Jood تنها پروژهٔ Sultan Haitham City نیست و صفحههای همسایه نشان میدهند نقاط ورودی آن در این محله چه جایگاهی دارند. ارقام از صفحههای آگهی ما و تا ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ گرفته شده‌اند.
| پروژه | سازنده | قیمت ورودی | تحویل (به گفتهٔ سازنده) |
|---|---|---|---|
| Jood | Talaat Moustafa Group | OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) آپارتمان دوخوابه | Q1 ۲۰۳۰ |
| Sarooj Oasis Villas | Sarooj Development | OMR ۱۷۲٬۱۷۸ ($۴۴۷٬۸۰۰) ویلا | Q4 ۲۰۲۹ |
| Hay Al Wafa | Al Abrar Real Estate | حدود OMR ۶۵٬۶۰۰ ($۱۷۰٬۶۰۰) آپارتمان | Q4 ۲۰۲۷ |
| Yamal | Talaat Moustafa Group | OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) آپارتمان یک‌خوابه | Q4 ۲۰۲۹ |
با خواندن ردیف‌ها در کنار هم، ورودی ویلای Jood به قیمت OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰) برای ۲٬۴۰۰ sq ft پایینتر از ورودی ویلای Sarooj Oasis به قیمت OMR ۱۷۲٬۱۷۸ ($۴۴۷٬۸۰۰) برای ۲٬۳۰۷ sq ft قرار دارد، در حالی که آپارتمان ورودی Hay Al Wafa ۱٬۷۰۰ sq ft با حدود $۱۰۰ به ازای هر فوت مربع است، در برابر ۱٬۱۴۱ sq ft در Jood با حدود $۱۷۹. واحدها از نظر اندازه و تعداد خواب تفاوت دارند، پس جدول نقشهٔ نقاط ورودی است، نه رتبه‌بندی. صفحههای Hay Al Wafa و Sarooj Oasis شرایط پرداخت و تاریخهای تحویل خودشان را دارند که کوتاه‌تر و از نظر ساختار متفاوت با TMG هستند.
پرسش‌هایی که باید از قرارداد خرید و فروش پرسید
از آنجا که دو پروژه سازندهٔ مشترک دارند، بیشتر تفاوت‌های مفید به عبارت‌بندی SPA و برگهٔ قیمت برمی‌گردد، نه به بازاریابی. جدول، نکاتی را گرد می‌آورد که صفحههای Jood و Yamal در آنها فرق دارند، همراه با پرسشی که هر کدام پیش می‌کشد. اینها چیزهایی برای خواندن‌اند، نه دستور.
| نکتهٔ سند | چرا میان پروژهها فرق دارد | چه چیزی را بخوانید |
|---|---|---|
| برگهٔ قیمت واحدها | Jood چهار قیمت ورودی فهرست میکند؛ Yamal یکی را ذکر میکند | قیمت واحد مشخص، طبقه و جهت‌گیری، همراه با تاریخ |
| جدول پرداخت | Jood یک طرح دارد؛ Yamal چهار طرح | سررسید و مبلغ هر قسط، و ۵٪ پایانی |
| فصل تحویل | Q1 ۲۰۳۰ در برابر Q4 ۲۰۲۹، مرحلهای | فاز و ساختمان واحد، و هر تاریخ نهایی (long-stop) |
| حساب امانی | طبق فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ برای هر پروژه الزامی است | دارندهٔ حساب، بانک و شرایط آزادسازی |
| مالکیت و تعیینشدن به‌عنوان ITC | عبارت‌بندی از نمایندهٔ فروش و سازنده می‌آید | مبنای سند ثبت‌شده برای قطعهٔ مشخص |
| اقامت | اقامت طلایی یک ملک ITC واحد به ارزش OMR ۲۰۰٬۰۰۰ میخواهد؛ ویزای مالک مالکیت میخواهد | قیمت واحد در برابر آستانه، و مسیر گواهی |
| شارژ خدمات | بر حسب ریال به ازای هر m² در سال ذکر میشود | نرخ، سالی که برای آن اعمال میشود و آنچه را پوشش میدهد |
| انتقال قرارداد | فروش مجدد پیش از تکمیل با انتقال قرارداد انجام میشود | کارمزدها، رضایت و وضعیت اقساط پرداخت‌شده |
سوالات متداول
چه کسی Jood و Yamal را میسازد؟
هر دو را Talaat Moustafa Group میسازد که بر اساس اعلامیهٔ Al Muhaidib، آنها را در ۲ دسامبر ۲۰۲۵ با Al Muhaidib Group سعودی در عمان راهاندازی کرد. بنابراین پرسش مقایسه Jood و Yamal دربارهٔ مکان و محصول است، نه دربارهٔ سازنده.
Jood و Yamal چقدر از هم فاصله دارند؟
گزارش Times of Oman از توافقنامهٔ مه ۲۰۲۵، قطعهٔ گردشگری را حدود ۴ km از Sultan Haitham City، جایی که Jood قرار دارد، ذکر کرد. صفحههای ما فاصلهٔ تا فرودگاه را برای Jood حدود ۲۴ km و برای Yamal ۲۷ km میدهند.
در مقایسه Jood و Yamal کدام قیمت ورودی پایینتری دارد؟
ورودی اعلامشدهٔ Yamal از نظر مطلق پایینتر است: OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) برای یکخوابهٔ ۶۹ m²، در برابر OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) برای دوخوابهٔ ۱۰۶ m² در Jood. به ازای هر فوت مربع ترتیب برعکس میشود: حدود $۱۷۹ در Jood و حدود $۲۲۳ در Yamal. واحدها متفاوتاند، پس هیچکدام از این ارقام قیمتی همسنگ نیست.
آیا طرح‌های پرداخت فرق دارند؟
بله. در مقایسهٔ پرداخت Jood و Yamal، هر دو یک طرح ۴٫۵ ساله با ۲٫۵٪ هنگام رزرو و ۱۷٫۵٪ ظرف یک ماه عرضه میکنند. صفحهٔ Yamal ما یک طرح ۶ ساله (۲٪ هنگام رزرو، ۱۰٪ ظرف یک ماه) و دو طرح ۸ ساله (۱٫۵٪ هنگام رزرو، ۷٪ ظرف یک ماه) اضافه میکند. سررسید هر قسط در SPA ثابت میشود.
تاریخهای تحویل چیست؟
تحویل اعلامشدهٔ سازنده Q1 ۲۰۳۰ برای Jood و Q4 ۲۰۲۹ برای Yamal است که بر اساس واحد مرحلهای است. اینها اهداف هستند؛ تاریخهای قراردادی را SPA ذکر میکند، و فصلهای تحویل در مقایسه Jood و Yamal میتوانند بر حسب فاز فرق کنند.
آیا خارجیها میتوانند در هر دو مالکیت کامل بخرند؟
هر دو صفحه مالکیت کامل را برای خریداران خارجی باز اعلام میکنند و گزارش Muscat Daily از مأموریت فروش، هر دو را پروژههای ITC توصیف میکند. مالکیت خارجی در عمان به تعیینشدن (designation) بستگی دارد، پس مبنای سند برای قطعهٔ مشخص سندی است که باید بررسی شود.
آیا خرید در هر یک از این پروژهها اقامت میدهد؟
بهخودیخود خیر. اقامت طلایی یک ملک ITC واحد با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ میخواهد که پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم میگیرد، و هیچ واحد ورودی در صفحههای ما بهتنهایی به آن رقم نمیرسد. ویزای مالک بر اساس تصمیم شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان حداقل ارزش ندارد، کفیل نمیخواهد و فقط تا زمانی که خریدار مالک ملک است ادامه دارد.
آیا ساختوساز شروع شده است؟
مراسم کلنگزنی در ۱ دسامبر ۲۰۲۵ برگزار شد. دربارهٔ Jood، Oman Observer در ۸ اکتبر ۲۰۲۶ نامهٔ واگذاری RO ۱۱٫۲۸۵ میلیون، بدون مالیات بر ارزش افزوده، برای ۱۶۰ ویلا و تسطیح زمین را گزارش کرد که قرارداد نهایی آن در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ انتظار میرود. سابقهٔ ساخت در مقایسه Jood و Yamal تاکنون یک واگذاری قرارداد گزارششده برای Jood و یک گزارش کلنگزنی برای Yamal است.
چه کسی این دو پروژه را می‌فروشد؟
Hamptons International Oman دارندهٔ مأموریت انحصاری فروش بین‌المللی است که بر اساس Muscat Daily در ۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ اعلام شد. موجودی واحدها و فهرست قیمت را باید از برگهٔ جاری سازنده خواند.
مالیات بر درآمد ۲۰۲۸ چه تأثیری بر مالکان دارد؟
طبق فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵، مالیات بر درآمد شخصی از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ با نرخ ۵٪ بر مبلغ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال آغاز میشود و موضع ما این است که درآمد اجاره در دامنهٔ آن قرار میگیرد. این مالیات برای مالک هر یک از دو پروژه به یک شکل اعمال میشود.
آخرین بررسی: 16 اکتبر 2026. منابع: اعلامیهٔ راهاندازی Al Muhaidib Group؛ Times of Oman، توافقنامهٔ مه 2025؛ Daily News Egypt، 19 مه 2025؛ Oman Observer، مراسم کلنگزنی؛ TradeArabia از طریق TTN، 25 دسامبر 2025؛ Yachting Magazine، 22 دسامبر 2025؛ EnterpriseAM، 2 دسامبر 2025؛ Muscat Daily، مأموریت Hamptons؛ Oman Observer، واگذاری بستهٔ ویلاهای Jood؛ Oman Observer، ویزاهای مرتبط با ملک؛ Muscat Daily، ویزای مالک؛ Muscat Daily، ستون 19 اوت 2026؛ Gulf News، ویزاهای بدون کفیل؛ decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025؛ decree.om، فرمان سلطنتی 56/2025؛ Deloitte Middle East، مالیات بر درآمد شخصی؛ Invest Oman، Golden Residency.
