Maldives Homes Esentepe: перепродажа, 55 или 120 единиц (2026)

Проект Maldives Homes Esentepe — это завершённый комплекс вилл и апартаментов от Cyprus Constructions на побережье Эсентепе, в районе Кирения (Girne) на Северном Кипре; на странице проектов застройщика он показан как «Sold Out» («распродано»). В этом обзоре изложено, что застройщик публикует о проекте Maldives Homes Esentepe, где его собственные страницы противоречат друг другу (120 единиц или 55, «70% Sold» или «Sold Out») и как покупатель на вторичном рынке может проверить титул и расходы сообщества. Правовая ситуация описана по состоянию на 23 октября 2026 г.

Обзор проекта Maldives Homes Esentepe

Cyprus Constructions (CC) указывает комплекс на своей странице проекта со сроком сдачи «Q4 2025» и строкой о доступности «70% Sold». На странице проектов, прочитанной 23 октября 2026 г., комплекс отнесён к завершённым проектам с расположением «Esentepe Coast» и значением в поле цены «Sold Out», тогда как в заголовке страницы проекта указано «Kyrenia», а файл знаний llms-full.txt застройщика сообщает «Kyrenia, North Cyprus». В этом обзоре комплекс отнесён к Эсентепе, вслед за страницей проектов, а расхождение рассматривается как вопрос, который нужно снять номером земельного участка.

В обзорном тексте сказано, что комплекс «состоит из 55 объектов недвижимости», из которых 10 — виллы (2+1 и 3+1), а остальные — апартаменты (1+1, 2+1 и 3+1). В панели статистики той же страницы указано 120 единиц всего. Застройщик не согласовывает эти две цифры; в разделе 4 показано, что подразумевала бы каждая из них. Поскольку на странице проектов указано «Sold Out», ни цена, ни наличие не публикуются, и единицы, возможно, можно получить только на вторичном рынке.

Слоган страницы проекта описывает «умные» виллы на берегу моря с частными бассейнами. Это маркетинговая формулировка: на странице нет ни номера участка, ни координат, ни измеренного расстояния до береговой линии, поэтому утверждение нельзя проверить по страницам застройщика. В обзоре перечислены тепло- и звукоизоляция, энергосберегающий кирпич, двойное остекление, кухни со столешницами из гранита, полное кондиционирование, озеленённые сады, парковка вне проезжей части, центральная генераторная система и 5-летняя гарантия на здание. В разделе FAQ застройщика сказано, что все дома поставляются с чистыми титулами собственности (title deeds, koçan), без указания категории.

Типы и площади единиц: виллы и апартаменты

Застройщик публикует типы единиц словами, но не площади. В таблице перечислено, что заявлено и где. Площади и число спален из карточек на странице здесь не приводятся, потому что те же три профиля карточек встречаются на восьми из десяти страниц проектов CC, включая комплекс, который сам застройщик описывает как состоящий только из студий.

Позиция	Что говорит застройщик	Где	Как это учтено в данном обзоре
Виллы	10 вилл, 2+1 и 3+1	Обзорный текст	Используется как опубликовано
Карточка виллы	«Villas with Individual Pool»; в тексте о планировке говорится о 3-спальных виллах	Карточка единицы	Противоречит 2+1 и 3+1 в обзоре; уточнять по каждой вилле
Апартаменты	1+1, 2+1 и 3+1	Обзорный текст	Используется как опубликовано
Карточки апартаментов	Type A и Type B, каждый описан как апартаменты на первом (ground-floor) и втором (first-floor) этажах	Карточки единиц	Буквы типов нельзя сопоставить с числом спален
Строка проекта	«2 & 3 Bedroom Villas by the Sea»	Текст сайта для карточки проекта	Маркетинговая строка; число вилл отличается от обзорного текста
Площади	Нет ни одной читаемой на странице или на планах	Карточки и изображения планов	Не опубликованы
Цены	Три цены в карточках, идентичные ценам в карточках Mykonos Homes	Карточки единиц	Не приводятся
Планы	На странице перечислены три плана типов и три плана участка	Изображения планов	Запросить оригиналы в письменной форме

Что подразумевает заявленная структура, можно рассчитать по цифрам застройщика. Если в комплексе 55 объектов, то 10 вилл составляют 18,2% от общего числа (10, делённое на 55), а 45 — апартаменты. Если в нём 120 единиц, те же 10 вилл составляют 8,3% (10, делённое на 120), а 110 единиц — не виллы. Для сравнения: на странице застройщика для проекта Mykonos Homes Esentepe указано 8 вилл среди 80 домов, то есть доля вилл составляет 10,0% (8, делённое на 80).

Площадь важна покупателю по двум официальным причинам. Положение о налоге на добавленную стоимость (НДС, VAT, KDV), обновлённое 7 октября 2026 г., относит жильё с площадью закрытых помещений до 300 м² к перечню со ставкой 5%, а жильё площадью от 300 м² и более — к перечню со ставкой 10% (положение о НДС Налогового департамента Турецкой Республики Северного Кипра, ТРСК (TRNC)).

Шкала налога на недвижимое имущество (immovable property tax) начисляется за квадратный метр здания и бассейна (шкала налога на недвижимость 2025 г.). Ни диапазон НДС, ни налог нельзя оценить без письменного значения площади закрытых помещений каждой единицы, которое застройщик для этого комплекса не публикует.

Прежде чем полагаться на какую-либо единицу, покупатель может запросить у продавца или застройщика в письменной форме следующее:

• чистую и валовую площадь закрытых помещений конкретной единицы с отдельным перечислением площадей террасы, сада и крыши;
• исполнительный план этажа (as-built), а не торговый план, со ссылкой на блок или участок;
• число спален и ванных комнат в том виде, как оно зарегистрировано, чтобы было объяснено значение «+1» в обозначении вроде 2+1;
• для виллы — является ли бассейн частным или общим и кто его обслуживает;
• номер парковочного места или тип места и зарегистрировано ли оно за единицей;
• перечень оборудования и мебели, остающихся в доме;
• подключение единицы к генератору, если оно есть, и порядок оплаты топлива и обслуживания;
• копию записи о кондоминиумном титуле (condominium title, kat mülkiyeti) на единицу или письменную причину, по которой его пока нет.

Расположение проекта Maldives Homes Esentepe: деревня, побережье Кирении и расстояния

Эсентепе (греч. Agios Amvrosios, Айос-Амвросиос) находится в районе Кирения (Girne), на северных предгорьях гор Бешпармак (Five Finger, Beşparmak), примерно в 23 км к востоку от Кирении по данным PRIO Cyprus Centre. До 1974 г. деревня была полностью греко-кипрской, в 1973 г. в ней жили 1 543 человека, а турецкое название она получила в 1975 г. По переписи 2011 г. в деревне насчитывалось 1 754 жителя, а в бывшем муниципалитете Эсентепе — 2 414 (Статистический институт ТРСК, таблица 3 переписи). Более поздней переписи не существует.

Согласно Закону 15/2022, Эсентепе теперь входит в муниципалитет Чаталкёй-Эсентепе (Çatalköy-Esentepe), объединивший шесть деревень (Закон 15/2022). Два муниципалитета до слияния в сумме дают 8 066 жителей в 2011 г. (расчёт: 5 652 плюс 2 414), но официальных данных после слияния нет. Тот же закон возлагает на объединённые муниципалитеты выдачу разрешений на строительство для присоединённых населённых пунктов. Поэтому для покупателя единицы в проекте Maldives Homes Esentepe разрешение и документы на завершённое здание находятся в этом муниципалитете.

На страницах застройщика нет координат комплекса: булавка на карте на странице проекта — это жёстко заданная точка, общая ещё для четырёх страниц завершённых проектов, и она не используется. Поэтому в таблице расстояния отсчитываются от центральной точки деревни Эсентепе в OpenStreetMap (35,3394 с. ш., 33,5832 в. д.), а не от проекта. Эта точка находится примерно в 1,2 км по прямой к северу от ближайшей нанесённой на карту береговой линии. Прибрежный дом может находиться ближе или дальше, поэтому номер участка имеет значение.

Расстояния по прямой — это гаверсинусные расстояния между координатами OpenStreetMap; дорожные расстояния — оценки OSRM по данным OpenStreetMap без учёта дорожной обстановки. Те и другие получены краудсорсингом и не включают очереди на границе и формальности. Строка Ларнаки пересекает Зелёную линию (Green Line), а Министерство иностранных дел Великобритании (UK Foreign Office) предупреждает, что въезд в Республику Кипр через Эрджан её властями рассматривается как незаконный (рекомендации Великобритании по поездкам).

Дорожные расстояния расходятся с картой в одних местах сильнее, чем в других. До замка Кирении по дороге 27,7 км при 23,7 км по прямой, то есть соотношение составляет 1,17 (расчёт). До аэропорта Эрджан по дороге 40,0 км при 22,1 км по прямой, соотношение 1,81 (расчёт), так что на практике аэропорт гораздо дальше, чем кажется. До Дипкарпаза по дороге 87,0 км, и потому Карпас — это поездка на целый день, а не соседство.

Медицинская помощь сосредоточена в основном в Кирении. В 2024 г. в Esentepe Health Center работали 8 человек: один врач общей практики, один стоматолог, три медсестры, один помощник фармацевта и ещё двое. В 2024 г. в районе Гирне было одно государственное стационарное учреждение на 72 койки и пять частных на 112 коек (Статистический ежегодник 2024 г.).

Строительство Новой больницы Гирне примерно на 148 проектных коек было объявлено завершённым 28 января 2026 г. (BRTK), но дата открытия не найдена, а в списке Министерства здравоохранения по-прежнему названы шесть больниц без неё (Министерство здравоохранения).

Климатические данные взяты со станции Гирне — ближайшей официальной, до которой 23,7 км. Среднемесячные значения за 2024 г. дают в среднем 22,0 °C (расчёт по ежегоднику), а осадки в том году составили 510,2 мм. Оба показателя относятся к одному году и не являются климатическими нормами. В районе Гирне в конце 2024 г. было 79 заведений размещения на 15 208 мест, то есть 54,5% от 27 910 мест на севере (расчёт). Ежегодник не разбивает размещение по деревням.

О воде и электричестве стоит спросить любого продавца. 2 июля 2025 г. мэр Чаталкёй-Эсентепе заявил, что в резервуары района поступает недостаточно воды и что новые отели усилят нагрузку (Kıbrıs Postası). Взрыв на подстанции в августе 2025 г. почти на сутки отключил электросеть севера, а министр общественных работ предупредил о серьёзных проблемах с энергией и водой в 2026 г. (Cyprus Mail). Это заявления и происшествия, а не обследование услуг; данных о перебоях именно в Эсентепе найдено не было.

Что касается строительных норм, никакого акта ТРСК об отступе от береговой линии найдено не было, поэтому нельзя предполагать такие цифры, как 50 м или 91,44 м, принятые в Турции или Республике Кипр. Градостроительное зонирование и разрешение на участок — те документы, которые нужно запросить. Другие объекты в Эсентепе представлены на странице сайта Эсентепе; ещё один комплекс в деревне — Caesar Cliff Esentepe, планируемая застройка другого застройщика, а Esvillas Esentepe — ещё один объект в этой деревне.

Вторичный рынок Maldives Homes Esentepe: противоречивое число единиц, взносы сообщества и статус титула

Страницы застройщика описывают готовый комплекс, статус продаж которого указан двумя несовместимыми способами: «Sold Out» на странице проектов и «70% Sold» на странице проекта. Карточки единиц добавляют цены и примечания о наличии, но это шаблонные значения, и они не приводятся.

Поэтому покупатель, обращающийся к проекту Maldives Homes Esentepe, имеет дело с вторичным рынком, с возможным остатком запасов застройщика или с тем и другим сразу, и первая задача — выяснить, с чем именно. В таблице собственные цифры застройщика сопоставлены друг с другом. Все значения рассчитаны по цифрам застройщика.

Проверка цифр застройщика	Расчёт	Результат	Что это показывает
Разница между двумя итогами по единицам	120 минус 55	65 единиц	Два итога расходятся больше, чем весь фонд вилл
Меньший итог как доля большего	55, делённое на 120	45,8%	Меньше половины
«70% Sold» при итоге 120	0,70 x 120	84 проданы, 36 не проданы	Противоречит «Sold Out», если только эти 36 не сняты с продажи
«70% Sold» при итоге 55	0,70 x 55	38,5 проданы, 16,5 не проданы	Не целое число, поэтому процент не может описывать 55 единиц без округления
Время, прошедшее с заявленной сдачи	с 31 дек. 2025 г. по 23 окт. 2026 г. (если Q4 2025 — календарный квартал)	296 дней	5-летняя гарантия, если отсчитывать её от передачи, действовала бы примерно до Q4 2030
Панель плана платежей	60, делённое на 40	Остаток в 1,5 раза больше первоначального взноса	Разбивка этапа строительства, не описывающая перепродажу

Возможны два прочтения, и страницы не выбирают между ними. В первом 55 — это число фактически построенных объектов, а 120 — планировочная или маркетинговая цифра неизвестного происхождения. Во втором существуют 120 домов, а обзорный текст устарел. В любом случае число домов — ненадёжная основа для оценки ликвидности. Покупатель на вторичном рынке может попросить у юриста продавца перечень кондоминиумного титула (condominium title schedule), в котором указана каждая зарегистрированная единица, и сравнить их число с обеими цифрами.

Взносы сообщества и общие объекты

В FAQ застройщика сказано, что взносы на обслуживание и взносы ассоциации домовладельцев покрывают общие зоны, включая бассейны, сады и охрану, что их размер зависит от площади единицы и что он указан в договоре купли-продажи. Размер, период выставления счетов и управляющий орган не публикуются.

Сетка из десяти удобств на странице проекта (бар, кафе, кинотеатр, консьерж, фитнес и другие) идентична на страницах Aloha Homes и Mykonos Homes, поэтому она не рассматривается как утверждение об этом комплексе. Обзорный текст подтверждает озеленённые сады и центральную генераторную систему; наличие бассейна подразумевается карточками вилл.

Чтобы оценить текущие расходы, у продавца следует запросить последнюю годовую ведомость взносов, любые задолженности, бюджет на топливо и обслуживание генератора, договоры на обслуживание бассейна и сада и остаток резервного фонда.

Вилла с частным бассейном несёт и налоговые расходы владельца: шкала налога на недвижимое имущество 2025 г. устанавливает TL 35,60 за м² бассейна против базовой ставки TL 6,60 за м² жилья площадью до 120 м² и TL 7,15 свыше этого, с надбавками от 10% до 60% по категориям. Шкала 2026 г. не найдена.

Ограничения для иностранной собственности и титул

Указ-закон 89/2026 (Decree-Law) ограничивает долю иностранных покупателей 80% жилого проекта в зонированной территории, а для апартаментов запрещает родственникам первой степени или покупателям одной национальности получать более половины единиц на одном участке (RG 147 (Resmi Gazete, официальный вестник)). Соблюдал ли проект Maldives Homes Esentepe эти ограничения, не опубликовано, поэтому юристу покупателя следует задать этот вопрос.

Второй вопрос — титул. Застройщик заявляет, что дома поставляются с чистыми титулами, однако Эсентепе до 1974 г. было полностью греко-кипрской деревней, а Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission, IPC) не публикует данных по деревням, поэтому категорию и историю участка необходимо устанавливать по каждой единице отдельно (статистика IPC).

Кондоминиумный титул (kat mülkiyeti) должен существовать до подачи заявления на разрешение на покупку, а продажа без него является правонарушением. Указ на два года допускает заявление, подкреплённое разрешением на строительство или одобрением градостроительного плана (Town Planning), там, где кондоминиумный титул оформить не удалось (Закон 52/2008, ст. 8(2)). Завершённый комплекс, в котором кондоминиумного титула всё ещё нет, — тревожный знак, а не препятствие, которое покупателю следует принимать на веру.

Следующий перечень выстраивает эти пункты в рабочем порядке для перепродажи в данном комплексе.

1. Получить у продавца номер блока или участка единицы и убедиться, что единица находится именно в Эсентепе, а не только в районе Кирения.
2. Попросить юриста запросить в районном отделении Земельного кадастра (Land Registry, Tapu ve Kadastro Dairesi) документ-исследование (research document) по участку и сверить зарегистрированного владельца с продавцом.
3. Прочитать категорию титула и историю владельцев до 1974 г.; спросить, к какому выводу юрист приходит в письменной форме.
4. Проверить ипотеки и иные обременения, включая любое финансирование застройщика, обеспеченное землёй.
5. Подтвердить, что для единицы существует кондоминиумный титул или сервитут (easement) и что получено окончательное одобрение здания.
6. Сверить единицу с перечнем кондоминиумного титула и спросить, сколько домов — 55 или 120 — показывает этот перечень.
7. Запросить ведомость взносов, справку об отсутствии задолженности, последние отчёты и название управляющего органа.
8. Спросить, сколько единиц ушло иностранным покупателям и соблюдались ли предел в 80% и правило половины участка.
9. Спросить, переходит ли 5-летняя гарантия на здание ко второму владельцу, на что она распространяется и с какой даты действует.
10. Попросить юриста указать, какие ограничения приобретения применимы к покупателю — по указу и по более строгому сводному тексту — и применяется ли какое-либо переходное правило на 36 месяцев для сданных домов.

По последнему пункту: переходные нормы указа позволяют передавать завершённые и сданные дома в течение 36 месяцев, но прочитанные источники не указывают дату, с которой исчисляется этот срок, поэтому только юрист, читающий указ, может сказать, влияет ли он на конкретный договор. Применяется ли НДС при перепродаже, в прочитанных официальных источниках не установлено; агентства утверждают, что к частным перепродажам он не применяется, но это не подтверждено.

Покупка дома на вторичном рынке Северного Кипра: сначала проверить, потом подписывать

Эта последовательность исходит из перепродажи от частного владельца или из остатков запасов застройщика, покупаемых иностранным физическим лицом. Нормы изложены по состоянию на 23 октября 2026 г. Ограничения на приобретение вытекают из Указа-закона 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.), указа Совета министров (Council of Ministers, Bakanlar Kurulu), срок действия которого, 90 дней, истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет; сводный Закон 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему содержит более строгий текст с одним объектом на иностранца и более короткими сроками.

Порядок важен, потому что отсчёт сроков начинается рано. Договор нужно зарегистрировать и подать заявление на разрешение в течение одного месяца после подписания, поэтому проверки юриста на шагах 1 и 2 должны быть завершены до подписания покупателем, а не после. Заявление иностранного покупателя на разрешение стоит половину месячного брутто-минимума заработной платы, который с 1 июля 2026 г. составляет TL 70 893, то есть сбор равен TL 35 446,50 (расчёт; уведомление Налогового департамента).

По указу иностранец может купить до трёх апартаментов, либо землю площадью до 1 338 м² с одним домом, либо отдельный дом на участке до 3 300 м², либо в проекте массовой жилой застройки две двухэтажные отдельные виллы; граждане государств, признающих ТРСК, могут купить шесть апартаментов или три виллы. Сборы Земельного кадастра в размере 4%, 5,5% и 6% за первый, второй и третий объект действуют только до 5 января 2027 г. включительно (RG 197, 7 октября 2026 г.).

При базе в 100 000 денежных единиц это составляет 4 000, 5 500 или 6 000 (иллюстрация ставок; прочитанные источники не указывают, является ли база ценой или оценочной стоимостью).

Пока не уплачены все налоги и сборы, муниципалитеты не вправе давать подключение к воде, а орган электроснабжения — подключение к электричеству. Поэтому покупателю следует проверить, что подключения единицы оформлены на имя продавца и рассчитаны.

Договоры в иностранной валюте свободны по Закону о валютном регулировании (Foreign Exchange Law), но лира быстро теряла в цене: индекс потребительских цен ТРСК вырос на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г. (Статистический институт). В статье о стоимости покупки, строительства и аренды дан более широкий обзор затрат, а в статье о самых надёжных титулах объяснены категории титулов.

Иностранцы могут заложить приобретённую недвижимость после уплаты сборов Земельного кадастра. Официального заявления о кредитной политике банков для иностранных покупателей не найдено, а страницы агентств расходятся: одна утверждает, что банки часто финансируют до 75% цены, другая — что отношение кредита к стоимости обычно ограничено 50%. Поэтому покупателю, который планирует брать заём, следует получить письменное предложение банка, прежде чем полагаться на любую из этих цифр.

Риски, титул и юридическая проверка

В FAQ застройщика сказано, что все дома имеют чистые титулы, но на сайте не опубликованы ни категория, ни сам титул. В общих руководствах на том же сайте в числе категорий названы Pre-1974 Turkish title (титул турецкого владельца), Exchange title (обменный титул) и TMD, без указания, какая из них относится к его проектам.

Категория важна, потому что правительство Великобритании предупреждает: право собственности на многие объекты на севере оспаривается, Европейский суд по правам человека считает владельцев до 1974 г. по-прежнему законными собственниками, а обменные или подаренные земли несут риск реституции (руководство правительства Великобритании).

Суды за пределами севера также могут действовать. Суд Европейского союза (Court of Justice of the EU) в деле Apostolides v Orams постановил, что решение суда Республики Кипр, обязывающее покупателей освободить землю на севере, должно исполняться в других государствах-членах (пресс-релиз).

ЕСПЧ признаёт Комиссию по недвижимому имуществу эффективным средством правовой защиты (решение по делу Demopoulos); по состоянию на 23 октября 2026 г. Комиссия сообщала о 8 820 заявлениях, 3 787 рассмотренных делах и GBP 783 124 123 присуждённой компенсации, с решениями о реституции в 7 случаях и о реституции с компенсацией в 8 (главная страница IPC).

Строительный риск отделён от риска титула. Данные Статистического института по жилью учитывают только здания с сертификатом окончательного одобрения: в 2025 г. в районе Кирения было 344 городских и 1 460 сельских жилых единиц с окончательным одобрением (статистика строительства и участков 2025 г.). Есть ли у конкретного здания такой сертификат — факт уровня участка. В руководстве Великобритании в числе частых проблем на Кипре названы строительство без надлежащих разрешений, трудности с получением сертификатов о завершении и титулов, а также ипотеки застройщиков, обременяющие землю.

Документ	Выдающий орган	Почему это важно	Где прочитать
Документ-исследование Земельного кадастра (araştırma belgesi)	Районное отделение Земельного кадастра (Tapu Amirliği)	Показывает зарегистрированного владельца, ипотеки и ограничения	Уведомление Земельного кадастра
Категория титула и история до 1974 г.	Поиск юриста; Земельный кадастр	Определяет риск реституции и споров	Руководство Великобритании
Кондоминиумный титул или сервитут	Земельный кадастр	Нужен до подачи заявления на разрешение	Закон 52/2008
Разрешение на строительство и окончательное одобрение	Муниципалитет Чаталкёй-Эсентепе	Показывает, что здание одобрено и завершено	Закон 15/2022
Документы для разрешения на покупку	Отдел недвижимости Министерства внутренних дел	Запускает отсчёт сроков для сборов и передачи	Перечень документов
Ведомость взносов и справка об отсутствии задолженности	Управляющий орган или продавец	Выявляет неуплаченные взносы сообщества	Официальный тариф или форма не найдены
Квитанции об уплате налогов и сборов	Налоговый департамент; Земельный кадастр	Коммунальные услуги нельзя подключить, пока не уплачены сборы	RG 147

Остаются два процессуальных риска. Юрист, действующий одновременно в интересах продавца и застройщика, — риск, названный в руководстве Великобритании, поэтому покупателю нужен независимый юрист. И договор, не зарегистрированный в течение одного месяца, недействителен в силу указа. Статья специализированного агентства о проверке титулов даёт аналогичный перечень, но это вторичный материал (Tekce).

Сравнение комплекса в Эсентепе с другими проектами Cyprus Constructions на этом сайте

При сопоставлении десять страниц делятся на пять комплексов, которые застройщик по-прежнему показывает как строящиеся, и пять завершённых. Среди завершённых страница Maldives — единственная, где показан процент проданного, и она, как и страница Pearl Island, называет два разных итога по единицам. Pearl Island — единственный завершённый комплекс с опубликованной ценой, и эта цена противоречит двум другим цифрам на собственных страницах застройщика.

Три из строящихся комплексов (Aloha, Bahamas и Hawaii) показывают формулировки о сдаче или статусе, которые противоречат их пометке «строится», поэтому покупателю, сравнивающему их с завершённым комплексом, следует в каждом случае запросить документы о передаче. Ни одна страница здесь не утверждает, что один комплекс лучше другого, и эта таблица не является рейтингом. Цены — это цифры «от», которые застройщик показывал на своей странице проектов 23 октября 2026 г., и ни одна из них не является предложением.

Cyprus Constructions

Cyprus Constructions на своей странице About описывает себя как профессионального застройщика, предоставляющего недвижимость на Северном Кипре. На странице Company Profile сказано, что это девелоперская компания, базирующаяся на Северном Кипре, с жилыми, курортными и инвестиционными проектами и присутствием в Кирении, Bahçeli, Эсентепе и Фамагусте. Ни один из десяти проектов, перечисленных на этом сайте, не находится в Фамагусте.

На странице About приведены три маркетинговые цифры: 28+ лет опыта, 2000+ сданных объектов и 60+ национальностей клиентов. Это заявления застройщика, и здесь они не проверялись. Они также соседствуют с другими формулировками на том же сайте: подзаголовок страницы говорит о более чем десяти годах, а нижний колонтитул — о более чем 20 годах. На странице About упомянуто 24+ награды, но ни одна не названа, а реестр сданных объектов не публикуется.

В нижнем колонтитуле сайта указан деловой адрес в Bahçeli, Кирения. Регистрационный номер компании и имя директора на прочитанных страницах не встретились. Покупателю, которому нужно знать, какое юридическое лицо продало или продаст единицу, следует запросить полное название компании и регистрационный номер в письменной форме и проверить их независимо. Контактные данные в этом обзоре не приводятся.

Часто задаваемые вопросы

Продаётся ли Maldives Homes Esentepe всё ещё застройщиком?

На странице проектов застройщика комплекс показан как «Sold Out» и числится среди завершённых проектов, а на странице проекта указано «70% Sold». Цена, перечень единиц и наличие не публикуются, поэтому единицы, возможно, можно получить только на вторичном рынке. Покупатель может спросить, кто продавец — частный владелец или остаток запасов застройщика, — и потребовать письменное подтверждение титула этого продавца до внесения любого задатка.

Сколько домов в комплексе?

Застройщик приводит две цифры. В обзорном тексте сказано о 55 объектах, включая 10 вилл, а в панели статистики — 120 единиц всего. Разница составляет 65 единиц, и застройщик её не объясняет. Перечень кондоминиумного титула в Земельном кадастре, где перечислены зарегистрированные единицы, — это документ, который может решить вопрос, поэтому юристу покупателя следует запросить его до подписания договора.

Сколько стоит дом в проекте Maldives Homes Esentepe?

Актуальная цена не опубликована. На странице проектов указано «Sold Out», а на странице проекта повторяются цифра из главного блока и три цены из карточек, которые являются шаблонными значениями, общими с другими страницами CC, поэтому не используются. Любая цена должна поступать от продавца в письменной форме с указанием площади единицы и сопоставляться с оценочной стоимостью Земельного кадастра. От этой цифры зависят расчёты разрешения и сборов в разделе 5.

Какой титул имеют дома в проекте Maldives Homes Esentepe?

В FAQ застройщика сказано, что все дома поставляются с чистыми титулами и что его юридический отдел занимается передачей права после завершения оплаты. Категория не указана. Документ-исследование Земельного кадастра показывает зарегистрированного владельца, обременения и ограничения, после чего юрист может определить категорию и историю участка до 1974 г. Эсентепе до 1974 г. было полностью греко-кипрским, поэтому пропускать эту проверку нельзя.

Какие взносы сообщества действуют и кто их устанавливает?

В FAQ застройщика сказано, что взносы ассоциации домовладельцев покрывают общие зоны, такие как бассейны, сады и охрана, зависят от площади единицы и указаны в договоре купли-продажи. Размер и управляющий орган не публикуются. Покупателю на вторичном рынке следует запросить текущий годовой взнос, справку об отсутствии задолженности, последние отчёты и бюджет генератора, поскольку в обзорном тексте указана центральная генераторная система.

Какие площади у домов?

Пригодной площади не опубликовано. Карточки единиц показывают чистую и валовую площади и число спален, которые повторяются цифра в цифру на восьми из десяти страниц CC, поэтому это шаблонные значения. В обзоре даны только форматы по спальням: виллы 2+1 и 3+1 и апартаменты 1+1, 2+1 и 3+1. Запрашивайте площадь закрытых помещений, поскольку от неё зависят диапазоны НДС и налог на недвижимость.

Могут ли иностранцы купить дом на вторичном рынке в этом комплексе?

Да, при наличии разрешения Совета министров на покупку и в пределах действующих ограничений. По состоянию на 23 октября 2026 г. ограничения вытекают из Указа-закона 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.): до трёх апартаментов, либо отдельный дом на участке до 3 300 м², либо две отдельные виллы в проекте массовой жилой застройки. Срок действия указа, 90 дней, истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент его не примет, а сводный Закон 52/2008 содержит более строгий текст.

Какие налоги и сборы платит покупатель на вторичном рынке?

Сборы Земельного кадастра для иностранных покупателей составляют 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий и действуют только до 5 января 2027 г. (RG 197). На договор купли-продажи начисляется гербовый сбор 0,5% заявленной суммы, который несёт покупатель, если стороны не договорились иначе. С продавца, не являющегося торговцем недвижимостью, удерживается 20% с 70% от 20% стоимости, то есть эффективные 2,8% (расчёт). НДС при перепродаже в официальных источниках не установлен.

Можно ли сдавать дом в комплексе отдыхающим?

Сдача в аренду на срок до 60 дней единицы, построенной как жильё, считается домом для отдыха по Закону о домах для отдыха (Holiday Houses Law). Владельцу до сдачи нужны регистрационное свидетельство и разрешение на эксплуатацию от Департамента туристического планирования (Tourism Planning Department). С арендной платы удерживается 10%. Застройщик заявляет, что предлагает необязательное управление арендой, но не фиксированную доходность. Статья сайта о соблюдении законодательства при сдаче жилья через Airbnb объясняет правила подробнее.

Даёт ли покупка здесь вид на жительство или гражданство?

Покупка недвижимости может служить основанием для краткосрочного разрешения на проживание. По регламенту октября 2026 г. титул стоимостью GBP 300 000 или более даёт 10-летнее разрешение, а менее этой суммы — 5-летнее, при уплате одной трети цены, если покупка совершается по договору. Он не даёт гражданства ТРСК, прав ЕС или признания со стороны Республики Кипр. Более полную картину см. в руководстве сайта по гражданству и иммиграции.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники:

• Cyprus Constructions, страница проекта Maldives Homes (застройщик)
• Cyprus Constructions, страница проектов (застройщик)
• Cyprus Constructions, страница About (застройщик)
• Cyprus Constructions, страница Company Profile (застройщик)
• Cyprus Constructions, файл знаний llms-full.txt (застройщик)
• Закон ТРСК 52/2008, сводный текст, mevzuat.gov.ct.tr
• Resmi Gazete 147, 7 августа 2026 г. (Указ-закон 89/2026)
• Resmi Gazete 197, 7 октября 2026 г. (сборы Земельного кадастра)
• Земельный кадастр (Tapu ve Kadastro Dairesi), объявление от 15 июля 2025 г.
• Министерство внутренних дел, Отдел недвижимости, перечень документов для разрешения
• Закон ТРСК о гербовом сборе 19/1963, сводный текст
• Положение ТРСК о ставках НДС, обновлено 7 октября 2026 г.
• Закон ТРСК о подоходном налоге, сводный текст от 25 мая 2026 г.
• Шкала налога на недвижимое имущество ТРСК, действует с 1 января 2025 г.
• Налоговый департамент ТРСК, минимальная заработная плата с 1 июля 2026 г.
• Закон ТРСК о домах для отдыха
• Положение ТРСК о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г.
• Закон 15/2022 об объединении муниципалитетов
• Статистический институт ТРСК, перепись 2011 г., таблица 3
• Статистический институт ТРСК, Статистический ежегодник 2024 г.
• Статистический институт ТРСК, статистика строительства и участков 2025 г.
• Статистический институт ТРСК, индекс потребительских цен, сентябрь 2026 г.
• Министерство здравоохранения ТРСК, список государственных больниц
• Комиссия по недвижимому имуществу, страница статистики
• Правительство Великобритании, покупка недвижимости на Кипре
• Правительство Великобритании, требования к въезду на Кипр
• Суд Европейского союза, пресс-релиз 39/09 (Orams)
• ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey, решение от 1 марта 2010 г.
• PRIO Cyprus Centre, запись о перемещении населения Agios Amvrosios (Эсентепе)
• Kıbrıs Postası, мэр Чаталкёй-Эсентепе о водоснабжении, 2 июля 2025 г.
• Cyprus Mail, перспективы энергетики и водоснабжения на 2026 г., 8 декабря 2025 г.
• BRTK, Новая больница Гирне, 28 января 2026 г.
• Tekce, проверка титулов (статья агентства)
• OpenStreetMap Nominatim, запрос опорных точек для расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.