Czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną? Dane i perspektywy, 2026

Czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną? Dane i perspektywy, 2026

Czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną? Według stanu na 28 października 2026 r. opublikowane dane wskazują różne kierunki, zależnie od tego, której serii się użyje. Dubai Land Department (DLD) zarejestrował w 2025 r. około 270 000 transakcji o wartości AED 917 mld ($249,7 mld), czyli o 20% więcej niż w 2024 r. (Gulf News). W 2026 r. serie cen się rozchodzą: CBRE podał, że ceny sprzedaży domów w Q2 były o 1,9% wyższe rok do roku, ValuStrat podał, że ceny mieszkań w tym samym kwartale były o 3% niższe rok do roku, a Knight Frank napisał 6 lipca, że ceny w segmencie głównym obniżyły się o 5-20%, zależnie od lokalizacji. Wolumen sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale był o około 38% niższy niż rok wcześniej, zarówno według zestawień Savills, jak i Cavendish Maxwell.

Ten artykuł nie odpowiada na to pytanie prognozą, ponieważ żadnej prognozy tu nie sformułowano. Przedstawia on, z podaniem dat, metod i nazwanych źródeł, co działo się z cenami i transakcjami, jak wygląda pula nowej podaży według poszczególnych liczników, co na dzień 28 października 2026 r. przytaczają źródła makroekonomiczne, co mówi każda opublikowana perspektywa i co według jej autorów mogłoby ją obalić, a także jak czytać prognozę. Kwoty w dirhamach podano wraz z równowartością w dolarach amerykańskich w nawiasach, według stałego kursu 3,6725 dirhama za dolar. Historię spadków z lat 2008-2011 omawia osobny artykuł o tym, czy rynek nieruchomości w Dubaju się załamie, a niniejszy tekst ogranicza się do dowodów z 2026 r. oraz do perspektyw.

Czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną? Zapis danych na 28 października 2026 r.

Żadna pojedyncza liczba nie opisuje dubajskiego rynku mieszkaniowego, ponieważ źródła liczą różne rzeczy: wszystkie transakcje na rynku nieruchomości albo tylko sprzedaż mieszkań, transakcje zarejestrowane albo wyceny, średnie albo mediany, każdą sprzedaną jednostkę albo porównania like-for-like (porównywalnych nieruchomości). Pierwsza tabela zestawia obok siebie główne opublikowane odczyty wraz z datą każdego z nich. Kolejne sekcje wyjaśniają, jak zbudowana jest każda seria, aby czytelnik mógł zobaczyć, dlaczego spadek o 3% w jednym miejscu i wzrost o 1,9% w innym mogą być jednocześnie prawdziwe.

Dwie cechy tej tabeli mają znaczenie dla wszystkiego, co następuje dalej. Po pierwsze, serie różnią się tym, co mierzą, i tym, kiedy to mierzą: zakres 5-20% podany przez Knight Frank dotyczy cen segmentu głównego według lokalizacji, indeks ValuStrat jest indeksem wycen, a liczba Cavendish Maxwell to średnia z zarejestrowanych transakcji sprzedaży w przeliczeniu na stopę kwadratową. Po drugie, różnią się daty. Odczyt za czerwiec poprzedza rejestracje z trzeciego kwartału, a odczyt za trzeci kwartał obejmuje transakcje uzgodnione wcześniej i zarejestrowane później, czyli opóźnienie, o którym wspominają zarówno Cavendish Maxwell, jak i Knight Frank.

Jak zbudowana jest każda z dubajskich serii cenowych

Stwierdzenie, że ceny spadły albo wzrosły, jest tak samo użyteczne jak metoda, na której się opiera, a każdy, kto pyta, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, od razu napotyka ten problem, bo odpowiedź zmienia się wraz z wybraną serią. W tym artykule wykorzystano siedem serii. Ich metody, tak jak opisują je wydawcy, zestawiono w poniższej tabeli.

Średnia, mediana i like-for-like

Średnia cena za stopę kwadratową sumuje wartość każdej zarejestrowanej transakcji sprzedaży i dzieli ją przez sprzedaną powierzchnię. Jeśli w danym miesiącu sprzedano więcej małych kawalerek w odległych dzielnicach, a mniej dużych willi, średnia spada, mimo że cena żadnego pojedynczego domu się nie zmieniła. Mediana wskazuje natomiast środkową transakcję, co ogranicza wpływ kilku bardzo dużych umów, ale nadal zmienia się wraz ze strukturą sprzedaży. Miara like-for-like utrzymuje strukturę na stałym poziomie, porównując podobne domy. Savills sam dostrzega tę różnicę w swoim raporcie: napisał, że zmiany nagłówkowe wynikają częściowo ze zmian w rodzaju i wartości transakcji, i podał, że na mierniku like-for-like ceny apartamentów spadły o 1,7%, a willi i domów szeregowych nie zmieniły się, wobec nagłówkowych spadków o 4,8% i 3,3% w ujęciu kwartalnym.

Transakcje, wyceny i ceny ofertowe

Serie oparte na transakcjach rejestrują to, co uzgodnili kupujący i sprzedający, jednak rejestracja następuje po uzgodnieniu. Knight Frank napisał 6 lipca 2026 r., że umowy zawarte przed konfliktem były rejestrowane cztery do sześciu tygodni później, więc dane publikowane w tygodniach po wstrząsie częściowo odzwierciedlają wcześniejsze transakcje. Cavendish Maxwell użył podobnego sformułowania w odniesieniu do trzeciego kwartału, pisząc, że spadki odzwierciedlały mniejszą aktywność, ponieważ opóźnienie w rejestracji sprzedaży zaczyna się zmniejszać. Indeks wycen, taki jak VPI, nie czeka na rejestracje; ValuStrat twierdzi, że dlatego reaguje szybciej na nastroje niż dane DLD, które mogą się opóźniać. Ceną tej szybkości jest to, że wycena jest szacunkiem rzeczoznawcy, a nie zapisaną ceną. Ceny ofertowe, które publikują niektóre portale, rejestrują to, czego chcą sprzedający, i stanowią trzeci rodzaj serii, niewykorzystywany w tabelach cen w tym artykule.

Indeks DLD i jego zastrzeżenia

DLD publikuje na swoich stronach otwartych danych indeks cen sprzedaży mieszkań, zwany także Dubai House Price Index. Strona zastrzega, że DLD i jego partner mogą zmienić metodologię, że nie podaje się żadnych wskaźników dokładności oraz że indeksu nie należy używać do wyceny, decyzji inwestycyjnych ani pomiaru wyników. Według stanu na 28 października 2026 r. dane wyświetlane na tej stronie sięgają listopada 2022 r., dlatego odczyty z 2026 r. w tym artykule pochodzą od firm doradczych i dostawców danych wymienionych powyżej. To fakt dotyczący tego, co jest wyświetlane, i jeden z powodów, dla których źródła przytacza się z nazwy i z datą.

Co pokazały serie cenowe w 2026 r.

Następna tabela porządkuje odczyty z 2026 r. według okresu, którego dotyczą. Czytając w dół kolumny, widzimy mieszane kierunki; czytając w poprzek wiersza, widzimy, że wiele różnic wyjaśnia metoda.

Apartamenty i wille

Każde źródło, które dzieli rynek na segmenty, pokazuje, że oba zachowują się odmiennie. Indeks ValuStrat za Q2 pokazywał apartamenty o 3% tańsze niż rok wcześniej, a wille o 2% droższe. Mediany DXBinteract za wrzesień wskazują ten sam kierunek przy szerszej rozbieżności, ale wynik dla willi opiera się na 836 transakcjach, więc kilka dużych umów w jednej dzielnicy może przesunąć medianę o dwucyfrowy odsetek. Średnia Savills dla willi i domów szeregowych spadła o 3,3% kwartał do kwartału, a jego miara like-for-like pozostała bez zmian. Indeks REIDIN za Q3 pokazywał wille nieco bardziej w dół niż apartamenty w ujęciu kwartalnym. Czytając te dane łącznie, widać, że kierunek zmian cen willi zależy od tego, czy seria to mediana rok do roku, indeks wycen, czy średnia kwartalna, a źródła nie rozstrzygają tej kwestii.

Domy z segmentu premium

Savills podał, że transakcji powyżej AED 10 mln ($2,72 mln) było w Q3 2026 r. 669, wobec 871 w Q2, czyli o 23,2% mniej, podczas gdy apartamenty z segmentu premium kosztowały średnio AED 5 237 ($1 426) za stopę kw., o 4,0% więcej rok do roku, a wille i domy szeregowe z tego segmentu AED 2 791 ($760) za stopę kw., o 3,6% więcej. ValuStrat podał, że wille z segmentu premium utrzymały wartość w ciągu roku oraz że w kwartale sprzedano 48 domów za ponad AED 30 mln ($8,17 mln). Są to stwierdzenia o górnej części rynku. Nie można ich porównywać ze średnią dla całego miasta, w której dominują apartamenty o cenie poniżej AED 2 mln ($544 588).

Obliczenia przykładowe: skumulowane spadki i odrobienie strat

Zmiany procentowe z kolejnych miesięcy się kumulują, a nie sumują. ValuStrat podał miesięczne spadki o 6% w marcu, 2% w kwietniu, 1% w maju i 1% w czerwcu 2026 r. Pomnożenie pozostałych udziałów daje 0,94 x 0,98 x 0,99 x 0,99 = 0,903, czyli skumulowany spadek o 9,7%, co zgadza się ze stwierdzeniem ValuStrat o około 10% od końca lutego. Przy podanym indeksie za czerwiec wynoszącym 220,0 oznacza to poziom z końca lutego rzędu 243,7 (220,0 / 0,903). Spadek o 9,7% wymaga też wzrostu o 10,7%, aby wrócić do punktu wyjścia (0,097 / 0,903), ponieważ procent jest naliczany od mniejszej podstawy. To rachunek na opublikowanych liczbach, a nie prognoza odbicia.

Przeliczanie jednostek jest kolejnym źródłem pozornych rozbieżności. Mediana AED 1 656 za stopę kwadratową odpowiada około AED 17 825 za metr kwadratowy ($4 854) przy 10,7639 stopy kw. na metr kwadratowy. Cena podana w jednym raporcie za metr kwadratowy, a w innym za stopę kwadratową, różni się o ten współczynnik, około 10,76, zanim w ogóle weźmie się pod uwagę jakąkolwiek rzeczywistą różnicę na rynku. Ta sama ostrożność dotyczy efektu struktury w danych Savills: jeśli średnia dla apartamentów spadła o 4,8%, a miara like-for-like o 1,7% w tym samym okresie, to 3,1 punktu różnicy byłoby tą częścią spadku nagłówkowego, którą można przypisać temu, co sprzedano. Savills nie określa okresu swojego wyniku like-for-like, więc taki odczyt jest warunkowy.

Transakcje: co policzyły DLD i firmy doradcze

Wolumen ma znaczenie dla kwestii cen, ponieważ seria cen zbudowana na mniejszej liczbie transakcji zawiera więcej szumu. Poniższa tabela zestawia liczby transakcji opublikowane za lata 2025 i 2026. Dane DLD obejmują wszystkie zarejestrowane transakcje na rynku nieruchomości; dane Cavendish Maxwell i Savills dotyczą wyłącznie sprzedaży mieszkań, więc obu grup nie należy od siebie odejmować.

Co pokazują obliczenia

Półroczny podział DLD pokazuje, jak liczby i wartości się rozchodzą. Sprzedaż off-plan stanowiła 68,4% z 86 000 transakcji sprzedaży pod względem liczby (58 840 / 86 000), ale 48,8% pod względem wartości (AED 139,75 mld ($38,1 mld) z AED 286,44 mld ($78,0 mld)). Przeciętna sprzedaż off-plan wynosiła zatem około AED 2 375 085 ($646 722), a przeciętna sprzedaż nieruchomości ukończonej około AED 5 400 957 ($1 470 649). Zmiana proporcji między tymi dwoma rodzajami przesuwa średnią dla całego miasta bez żadnej zmiany ceny danego domu, co jest tym samym efektem struktury, który opisano w poprzedniej sekcji.

Odjęcie pierwszokwartalnych danych DLD od danych półrocznych daje domniemany drugi kwartał na poziomie AED 167,94 mld ($45,7 mld) i 52 547 transakcji, czyli o około 33% mniej pod względem wartości i o 13% mniej pod względem liczby niż w pierwszym kwartale. Obie liczby pochodzą z różnych komunikatów (DLD dla Q1, doniesienie prasowe o danych DLD dla H1), więc to odejmowanie ma charakter jedynie orientacyjny. To samo ćwiczenie na serii mieszkaniowej Cavendish Maxwell daje udział Q3 na poziomie około 30% łącznej liczby 112 580 zakupów z dziewięciu miesięcy (34 000 / 112 580), wobec 33%, jakie dałby równy podział na trzy kwartały. We wrześniu zakres znów się różni: Cavendish Maxwell naliczył około 10 300 transakcji mieszkaniowych o wartości prawie AED 23,2 mld ($6,3 mld), a DXBinteract 11 340 transakcji sprzedaży wszystkich typów nieruchomości o wartości AED 29,73 mld ($8,1 mld).

Savills przypisał spowolnienie w Q3 głównie segmentowi off-plan i mniejszej liczbie nowych premier, a nie słabszemu popytowi, oraz podał, że wartość rynku nieruchomości gotowych wzrosła z AED 21,3 mld ($5,80 mld) w Q2 do AED 25,1 mld ($6,83 mld) w Q3. ValuStrat podał 9 491 zakupów na rynku wtórnym o wartości około AED 25 mld ($6,81 mld) w Q3, co było pierwszym kwartalnym wzrostem od końca 2025 r., przy czym co trzecia transakcja zamknęła się poniżej AED 1 mln ($272 294), i dodał, że kredyty hipoteczne sfinansowały prawie połowę transakcji na nieruchomościach gotowych. Według tego samego źródła sprzedaż off-plan zwalniała czwarty kwartał z rzędu. Obie firmy opisują ten sam kierunek w segmencie gotowych nieruchomości, mimo że ich liczby różnią się zakresem.

Pula nowej podaży i liczby przekazań lokali

Podaż jest czynnikiem, który agencje ratingowe przytaczają najczęściej, gdy odnoszą się do pytania, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, i jednocześnie tym, dla którego opublikowane liczby rozchodzą się najbardziej. Liczniki różnie rozumieją podaż: jako jednostki zaplanowane, jednostki zarejestrowane, jednostki w budowie ponad określony etap albo jednostki, które mają zostać ukończone według historycznego tempa oddawania. Tabela zestawia każdą liczbę z jej datą i definicją.

Dlaczego liczniki się różnią

Większość rozpiętości wyjaśniają trzy różnice. Pierwszą jest jednostka liczenia. Harmonogram 160 000 jednostek w puli Knight Frank to lista zarejestrowanych projektów z terminem oddania, a nie prognoza ukończeń. Własne porównanie Knight Frank z 2025 r. pokazuje, dlaczego to rozróżnienie ma znaczenie: ukończenia w liczbie 39 700 w 2025 r. stanowiły 64% tego, co zaplanowano na ten termin, a Shehzad Jamal z tej firmy powiedział, że rzeczywisty wskaźnik ukończeń będzie prawdopodobnie znacznie niższy, niż sugerują dane o puli projektów. Drugą jest data. Liczba Cushman & Wakefield Core dla 2026 r. zmieniła się z około 49 700 w raporcie cytowanym 15 sierpnia na około 55 600 w raporcie cytowanym 20 sierpnia; to dwie różne publikacje i tak należy je czytać. Trzecią jest metoda. Cavendish Maxwell oczekuje ukończenia 14 000-23 500 jednostek z 47 000 zaplanowanych na H2, czyli od 30% do 50% harmonogramu (14 000 / 47 000 = 29,8%; 23 500 / 47 000 = 50,0%), na podstawie historycznego tempa oddawania.

Obliczenia przykładowe: co z tych liczników wynika

Dodanie 24 800 ukończeń Cavendish Maxwell w H1 do jego przedziału dla H2, 14 000-23 500, daje przedział dla całego 2026 r. od 38 800 do 48 300 według tej metody. W stosunku do 160 000 jednostek w puli Knight Frank jest to od 24% do 30%. Liczba 55 600 według Cushman & Wakefield Core to 35% tej samej puli, a wobec wstępnego celu ValuStrat, 129 066, to 43%. Własne ukończenia ValuStrat w H1 (około 20 000) stanowiły 15,5% tego celu, a jego około 33 000 do końca września to 25,6%. Przy zasobie mieszkaniowym nieco poniżej 900 000 domów 55 600 przekazań lokali zwiększyłoby go o około 6,2%, pula Knight Frank licząca 160 000 jednostek oznaczałaby 17,8%, a 322 000 jednostek ValuStrat do końca dekady oznaczałoby 35,8%. Liczba S&P, czyli wzrost zasobu o 20% w ciągu dwóch lat, jest rzędu 180 000 domów przy bazie 900 000, choć artykuł S&P nie podaje, jakiej bazy użyto, więc to porównanie jest tylko sprawdzeniem skali.

Savills zauważył, że ograniczenie liczby premier i opóźnione ukończenia mają, jak oczekuje się, złagodzić bliską presję podażową. Cushman & Wakefield Core powiedział w tym samym okresie, że możliwości wykonawców i problemy w łańcuchach dostaw mogą opóźnić przekazania lokali oraz że projekty z dużym kapitałem i zobowiązaniami wobec wykonawców są mniej narażone niż projekty na wczesnym etapie. Haider Tuaima z ValuStrat ostrzegł, że opóźnienia i przesunięcia terminów będą z czasem prawdopodobnie prowadzić do korekt puli w dół. Wszystkie trzy wypowiedzi wskazują na ukończenia poniżej harmonogramu; żadna nie mówi, o ile.

Wskaźniki popytu: ludność, gospodarstwa domowe, turystyka i produkcja

Każda dyskusja o tym, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, musi obejmować popyt, tak samo jak podaż, ponieważ ceny reagują na oba, a oficjalne serie popytu pochodzą z Dubai Data and Statistics Establishment (DDSE), części Digital Dubai, oraz z Department of Economy and Tourism (DET, Departament Gospodarki i Turystyki). Tabela podaje najnowsze odczyty z datami.

Rachunek ludnościowy pozwala osadzić tempo z 2026 r. w kontekście. Przybyło 226 885 osób między 1 stycznia a 28 września 2026 r., czyli 4,95% ludności z końca 2025 r. (226 885 / 4 580 300) i około 837 osób na każdy z 271 dni, które upłynęły. DDSE definiuje osoby zwykle zamieszkałe jako te, które zwykle mieszkają w emiracie co najmniej sześć miesięcy lub zamierzają tak mieszkać. W 2025 r. liczba gospodarstw domowych wzrosła o 62 800, podczas gdy Knight Frank naliczył 39 700 ukończeń; gospodarstwa domowe i ukończone domy to różne jednostki, więc te dwie liczby opisują skalę i nie mierzą luki.

Dane hotelowe i turystyczne dają drugi odczyt popytu. Obłożenie w sierpniu na poziomie 66%, jako 89% poprzedniego sierpnia, oznacza poziom z poprzedniego roku rzędu 74% (66 / 0,89), wobec 80,7% dla całego 2025 r. Moody’s napisał 7 maja, że gwałtowne spowolnienie lub odwrócenie napływu ludności pogorszyłoby ryzyko absorpcji w miarę wzrostu podaży ukończonych domów, a Fitch stwierdził, że słabsza aktywność, mniejsza turystyka i wolniejszy wzrost liczby ludności mogą sprawić, że korekta będzie większa, niż pierwotnie prognozowano. Seria ludnościowa do 28 września pokazuje dalszy wzrost, a seria turystyczna pokazuje odbicie od marcowego dołka; oba stwierdzenia opisują to, co się wydarzyło, a obie agencje opisują, co zmieniłoby ich poglądy.

Kontekst makroekonomiczny przytaczany przez źródła na 28 października 2026 r.

W tej sekcji wykorzystano wyłącznie agencje i organy oficjalne, a każde stwierdzenie jest przypisane i opatrzone datą. Al Jazeera datowała początek wojny na 28 lutego 2026 r., kiedy rozpoczęły się uderzenia Stanów Zjednoczonych i Izraela na Iran. Lipcowe oświadczenie IMF opisało gospodarkę jako wykazującą niezwykłą odporność na konflikt na Bliskim Wschodzie, a jego październikowe projekcje opierają się na wyraźnych założeniach dotyczących żeglugi przez Cieśninę Ormuz. Tabela zawiera wskaźniki, które źródła wiążą z rynkiem nieruchomości.

Stopy procentowe

Dirham jest powiązany z dolarem, a stopa bazowa ZEA podąża za stopą amerykańskiego Fed (Rezerwy Federalnej). Central Bank of the UAE (CBUAE, Bank Centralny ZEA) podniósł stopę bazową o 25 punktów bazowych do 3,9% ze skutkiem od 17 września 2026 r., po tym jak Fed podniósł swój docelowy przedział do 3,75%-4%. Moody’s wymienił niższe stopy procentowe wśród czynników, które czynią kredyty hipoteczne bardziej przystępnymi, w swoim lutowym raporcie; od tamtej pory stopy poszły w przeciwną stronę, a doniesienie The National o październikowych projekcjach IMF zauważyło, że Fed i inne banki centralne zaczęły je podnosić lub oczekuje się, że to zrobią. Agencje nie publikują obliczenia wpływu podwyżki o 25 punktów na ceny w Dubaju.

Ropa, żegluga i założenia IMF

Lipcowe oświadczenie IMF mówiło, że oczekiwano ożywienia produkcji węglowodorów w drugiej połowie 2026 r., w miarę odbudowy eksportu ropy po wyjściu ZEA z OPEC, oraz że przerywane zamknięcie Cieśniny Ormuz ciąży na aktywności. Projekcja październikowa jest niższa, niż sugerowało lipcowe sformułowanie: spadek o 3,9% w 2026 r., czyli o 7 punktów poniżej projekcji z kwietnia, a następnie odbicie o 7,7% w 2027 r. Październikowa prognoza amerykańskiej Agencji Informacji Energetycznej (EIA) zakłada, że przepływy ropy na Bliskim Wschodzie pozostaną ograniczone przez czwarty kwartał. Są to projekcje warunkowe, a warunki są wymienione w źródłach: tempo ponownego otwarcia, czas trwania konfliktu i ścieżka stóp procentowych.

Turystyka, produkcja i wydarzenia regionalne przytaczane przez źródła

Źródła oficjalne i agencyjne wskazują wydarzenia regionalne jako czynniki słabszych miesięcy. Obłożenie hoteli osiągnęło najniższy poziom 36% w marcu i 66% w sierpniu. Realny PKB Dubaju za H1 2026 był o 2,3% niższy niż w H1 2025 według danych DDSE, przy czym sektor finansowy i ubezpieczeniowy był najszybciej rosnącym dużym sektorem, a transport i magazynowanie spadły o 7,4%. Ronan Arthur z Cavendish Maxwell powiedział, że aktywność zakupowa stała się bardziej wyważona po wybuchu konfliktu, a Fitch powiązał swój pogląd o większej korekcie ze słabszą aktywnością, mniejszą turystyką i wolniejszym wzrostem liczby ludności. Te same źródła podają także oznaki odporności: IMF opisał system bankowy jako dobrze zakapitalizowany, a Savills opisał segment premium jako odporny. Ten artykuł nie waży tych stwierdzeń względem siebie i żadne z nich nie jest wypowiedzią o tym, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną.

Czynsze i stopy zwrotu brutto w opublikowanych danych

Czynsze mają znaczenie dla kwestii cen, ponieważ zasilają zarówno przystępność dla właścicieli zamieszkujących lokal, jak i dochód, który inwestorzy porównują z cenami zakupu. Opublikowane odczyty czynszów są tak samo niejednoznaczne jak odczyty cen i z tych samych powodów: niektóre są indeksami nowych i odnowionych umów, niektóre medianami, a niektóre czynszami ofertowymi. Czynsze ofertowe to te, które wystawiają wynajmujący; czynsze zarejestrowane to te, które podpisali najemcy.

Mediana dla nowych umów najmu apartamentów we wrześniu (AED 70 000) jest o 16,7% wyższa od mediany dla odnowień (AED 60 000), a ta różnica odzwierciedla w równym stopniu różne jednostki, co różne czynsze, ponieważ obie grupy nie są tymi samymi nieruchomościami. DXBinteract zaznacza, że stóp zwrotu z wynajmu nie da się wyprowadzić wyłącznie z tych liczb.

Stopy zwrotu brutto

Stopa zwrotu brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed opłatami eksploatacyjnymi, pustostanami, kosztami zarządzania i kosztami finansowania. Cavendish Maxwell określił średnie stopy zwrotu brutto w H1 2026 na około 7% dla apartamentów i 5% dla willi i domów szeregowych, przy czym Dubai Investments Park osiągał 9,7%, a International City 8,9% wśród dzielnic z apartamentami. Engel & Völkers podał średnią stopę zwrotu brutto 6,6% w czerwcu 2026 r. (apartamenty 6,9%, domy szeregowe 5,1%, wille 4,5%) i około 6,34% za sierpień. Obie firmy stosują różne próby i miesiące i żadna z tych liczb nie jest prognozą tego, ile przyniesie konkretny zakup.

Czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną? Opublikowane perspektywy, jedna po drugiej

Tabela zapisuje każdą perspektywę wraz z autorem, datą, metodą w opisie i zakresem. Perspektywy są ułożone według daty publikacji, a nie według rankingu. Najwcześniejsze powstały przed wybuchem wojny 28 lutego 2026 r., co wpływa na sposób ich czytania, a późniejsze uwzględniają konflikt wśród swoich założeń.

Czytając tabelę bez układania perspektyw w ranking, wyróżniają się trzy kwestie. Jedyną opublikowaną liczbą wskazującą na wyższe ceny w 2026 r. jest prognoza Knight Frank z 2 lutego, sporządzona przed konfliktem, po której nastąpiło stwierdzenie Knight Frank z 6 lipca, że ceny w segmencie głównym obniżyły się o 5-20%. Jedynym liczbowym zakresem spadku w tabeli jest zakres Fitch, korekta do 15%, która według Fitch z czerwca może być większa. Większość pozostałych wpisów to opisy kierunku bez liczby: umiarkowane schłodzenie, selektywna korekta, równoważenie, wypłaszczenie. Porównanie prognoz porównuje zatem słownictwo w takim samym stopniu jak liczby, co omówiono w sekcji o czytaniu prognozy poniżej. Dla czytelnika pytającego, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, tabela pokazuje zakres opublikowanych odpowiedzi i daty, w których ich udzielono.

Rachael Kennerley z Savills opisała rynek jako znajdujący się w fazie równoważenia, a nie odwrócenia trendu. Moody’s stwierdził w lutym, że duzi ocenieni deweloperzy są dobrze przygotowani na wchłonięcie umiarkowanego spowolnienia dzięki silnym zaległościom przychodowym i płatnościom rozłożonym na wczesne etapy, a S&P wskazał Damac, Emaar, Omniyat i Sobha Realty jako ocenianych deweloperów z dużymi zaległościami przychodowymi i ograniczoną liczbą opóźnień w płatnościach. Są to stwierdzenia o finansach deweloperów, a nie o cenie, jaką zapłaciłby kupujący za konkretny dom.

Co według autorów mogłoby obalić ich perspektywy

Kilku autorów podaje warunki, od których zależy ich pogląd. Tabela zbiera te wypowiedzi, aby czytelnik mógł zobaczyć, które zdarzenia sam każdy ze źródeł uznaje za ważne. Są to zastrzeżenia samych autorów, a nie oceny dokonane tutaj.

Warunki rozstrzygające o tym, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, dzielą się, według własnego ujęcia autorów, na cztery grupy. Jedne dotyczą podaży (ukończenia wobec harmonogramu, częstotliwość premier). Inne dotyczą popytu (napływ ludności, turystyka, ostrożność kupujących). Kolejne dotyczą pieniądza (stopy, finansowanie, jakość aktywów banków). Jeszcze inne dotyczą sytuacji regionalnej (żegluga, czas trwania konfliktu). Źródła je wymieniają, ale nie przypisują im prawdopodobieństw, i ten artykuł też tego nie robi. Tam, gdzie autor mówi, że skutek będzie jaśniejszy później, jak robią to Knight Frank i Cavendish Maxwell, należy to rozumieć tak, że dane dostępne w chwili pisania jeszcze nie rozstrzygały tej kwestii.

Zmiany cen i czynszów według dzielnic z nazwanych źródeł

Dane na poziomie dzielnic są rzadsze niż dane dla całego miasta, a każda z poniższych tabel pochodzi z jednego źródła, jednego okresu i jednej metody, ponieważ mieszanie źródeł według dzielnic oznacza mieszanie metod. Pierwsze dwie tabele pochodzą z raportu Cushman & Wakefield Core za Q2 2026, przytoczonego przez Khaleej Times 9 sierpnia 2026 r. (zmiany średnich cen sprzedaży i czynszów kwartał do kwartału). Trzecia pochodzi z raportu Savills za Q3 2026, przytoczonego przez Khaleej Times 13 października 2026 r. (zmiany rok do roku czynszów za apartamenty w okresie lipiec-wrzesień).

Cushman & Wakefield Core: ceny sprzedaży, Q2 2026, kwartał do kwartału

Cushman & Wakefield Core: czynsze, Q2 2026, kwartał do kwartału

W całym mieście ten sam raport pokazywał ceny sprzedaży niższe o 4%, a średnie czynsze niższe o 6% kwartał do kwartału. Firma stwierdziła, że korekty cen były coraz wyraźniejsze w większości podrynków apartamentów i willi, a ugruntowane dzielnice zamieszkane przez użytkowników końcowych mają, jak oczekiwano, pozostać stosunkowo odporne.

Savills: czynsze apartamentów i willi, Q3 2026, rok do roku

Savills stwierdził, że stosunkowo niewielkie ruchy kwartalne sugerują wczesne oznaki stabilizacji, przy czym trend jest nierównomierny według lokalizacji. Zmiany czynszów rok do roku w tej tabeli i zmiany kwartał do kwartału w tabeli Cushman & Wakefield Core nie są wymienne: spadek o 10% w ciągu jednego kwartału, gdyby się powtarzał, byłby większy niż spadek o 10% w ciągu roku. Przegląd ValuStrat za Q2 podaje trzeci obraz dzielnic, oparty na wycenach, a nie na czynszach: roczne wzrosty wartości kapitałowej willi o 17,9% w Jumeirah Islands, o 10,7% w Emirates Hills i o 10,0% w The Meadows oraz kwartalne wzrosty cen apartamentów o 2,4% w International City, o 1,4% w Dubai Sports City i o 1,1% w Al Quoz Fourth. Tabela Cushman & Wakefield Core pokazuje The Meadows z cenami sprzedaży willi niższymi o 9% kwartał do kwartału obok The Springs, co jest przypomnieniem, że zmiany kwartalne i roczne oraz sprzedaż i wyceny odpowiadają na różne pytania.

Jak czytać prognozę, zanim zapytamy, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną

Prognozy na tym rynku posługują się zwykłymi słowami o określonym znaczeniu, a to samo słowo może oznaczać ruchy o różnej wielkości. Poniższe definicje są tymi, które stosują źródła z tego artykułu. Analiza Engel & Völkers na przykład odróżnia spowolnienie (wolniejszy wzrost), korektę (selektywne dostosowania cen w poszczególnych segmentach) i spadek rynku (trwałe, szerokie spadki), a prognoza Fitch używa słowa korekta dla spadku do 15%.

Lista kontrolna dla każdej prognozy

1. Ustal autora i datę. Prognoza napisana przed 28 lutego 2026 r. powstała bez konfliktu jako danej wejściowej.
2. Ustal miarę: średnia z transakcji, mediana, indeks wycen albo cena ofertowa, oraz segment: wszystkie nieruchomości mieszkalne, apartamenty, wille, segment premium, off-plan albo gotowe.
3. Ustal horyzont i punkt wyjścia. Wartość 15% Fitch obejmuje okres od lipca 2025 r. do końca 2026 r., więc część z niej jest już zawarta w danych z 2025 i 2026 r.
4. Ustal podane założenia. S&P i IMF podają założenie regionalne; Moody’s i Savills podają założenia dotyczące ludności i podaży.
5. Ustal, czy liczba jest oszacowaniem punktowym, czy przedziałem, oraz czy autor mówi, co mogłoby ją zmienić.
6. Porównaj z podanym wynikiem na tej samej mierze. Prognozy cen w segmencie premium nie można zweryfikować względem średniej dla całego miasta.

Sam DLD podaje najwyraźniejsze zastrzeżenie w tej kwestii: na stronie indeksu stwierdza, że nie rości sobie żadnej dokładności prognoz oraz że zewnętrzne czynniki makroekonomiczne nie są ujęte w jego modelu. To samo ograniczenie dotyczy każdej perspektywy w tym artykule. Pytanie, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, dotyczy przyszłości, a źródła mogą jedynie zdawać sprawę z tego, co zmierzono i czego oczekują ich autorzy.

Procenty działają także asymetrycznie, co wpływa na sposób czytania prognozy spadku, po którym następuje wzrost. Spadek o 15% pozostawia 85% ceny wyjściowej, a aby do niej wrócić, potrzebny jest wzrost o 17,6% (0,15 / 0,85). Spadek o 9,7% wymaga wzrostu o 10,7%. Prognoza korekty o 15%, po której następuje wzrost o 15%, nie przywraca więc ceny wyjściowej; kończy na 97,75% tej ceny (0,85 x 1,15). Podobnie spadek kwartalny o 4,8%, powtórzony przez cztery kwartały, złożyłby się na roczny spadek o 17,9% (1 – 0,952 do potęgi 4), czego żadne źródło nie prognozuje; przykład pokazuje jedynie, dlaczego pojedynczego kwartału nie należy przeliczać na rok.

Powiązane lektury na tej stronie

Ten artykuł ogranicza się do cen, transakcji, podaży i perspektyw. Powiązane tematy omówiono osobno: historię załamań i panel wskaźników za lata 2008-2026, ochronę kupujących w Dubaju w zakresie rachunku powierniczego (escrow) i rejestracji, przewodnik dla kupujących off-plan w zakresie planów płatności i zasad cesji, przewodnik po kredytach hipotecznych w zakresie finansowania bankowego, przewodnik po cenach za metr kwadratowy według dzielnic, przewodnik po wyborze momentu zakupu oraz przewodnik po dubajskim rynku nieruchomości. Profile dzielnic znajdą Państwo w tekstach o apartamentach w Jumeirah Village Circle i o porównaniu Downtown z Marina, a warunki własności w tekstach o freehold i leasehold w Dubaju oraz o podatkach i opłatach przy nieruchomościach w Dubaju.

Często zadawane pytania

Czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną w 2027 roku?

Żadne z przytoczonych tu źródeł nie publikuje prawdopodobieństwa. Prognoza Knight Frank z lutego 2026 r. dotyczyła 2026 r. i została sporządzona przed konfliktem. Moody’s oczekiwał umiarkowanego schłodzenia w ciągu 12-18 miesięcy od lutego 2026 r., S&P stwierdził, że dostawy z lat 2027-2028 mogą przyspieszyć korektę w apartamentach kupowanych przez inwestorów, a IMF przewidział odbicie PKB ZEA o 7,7% w 2027 r., pod warunkiem normalizacji żeglugi. To, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną w 2027 r., jest prognozą, a ten artykuł relacjonuje źródła, nie formułując jej.

Czy ceny nieruchomości w Dubaju spadają w 2026 roku?

Serie nie są zgodne. Cavendish Maxwell podał średnią AED 1 636 ($445) za stopę kw. w sierpniu, o 1,7% mniej rok do roku. Według ValuStrat jego indeks w czerwcu był o około 10% niższy niż pod koniec lutego, a w Q3 w przybliżeniu bez zmian. REIDIN podał, że apartamenty spadły o 0,4%, a wille o 1,1% w Q3. CBRE podał ceny sprzedaży wyższe o 1,9% rok do roku w Q2. Knight Frank stwierdził w oświadczeniu z 6 lipca, że ceny w segmencie głównym obniżyły się o 5-20% zależnie od lokalizacji. Odpowiedź na pytanie, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, jest więc przez każde ze źródeł formułowana inaczej.

Który indeks najdokładniej mierzy ceny nieruchomości w Dubaju?

Żaden nie jest opisywany przez swojego wydawcę jako miara ostateczna. Indeks DLD stosuje metodę hedoniczną i zastrzega, że nie podaje wskaźników dokładności, ValuStrat opiera się na wycenach, a firmy doradcze stosują średnie lub mediany zarejestrowanych transakcji. Każdy odpowiada na inne pytanie, jak pokazuje tabela metod, a porównanie dwóch okresów powinno opierać się na tej samej serii, gdy pytamy, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną lub spadną.

Ile nowych mieszkań ma powstać w Dubaju?

Moody’s naliczył około 180 000 domów w latach 2026-2028, Cushman & Wakefield Core około 55 600 przekazań lokali w 2026 r. i ponad 60 000 w 2027 r., Knight Frank ponad 160 000 jednostek w zarejestrowanej puli na 2026 r., a Cavendish Maxwell 162 500 jednostek zaplanowanych na 2027 r. Cavendish Maxwell oczekuje, że ukończonych zostanie 14 000-23 500 z 47 000 jednostek zaplanowanych na H2 2026 r. Liczby zaplanowane i oddane różnią się, dlatego pytanie, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, zależy częściowo od tego, jaka część harmonogramu zostanie zrealizowana.

Co o rynku nieruchomości mówią agencje ratingowe?

Moody’s oczekiwał umiarkowanego schłodzenia i umiarkowanych spadków cen apartamentów w ciągu 12-18 miesięcy od lutego 2026 r. Fitch prognozował korektę do 15%, a w czerwcu 2026 r. stwierdził, że może ona być większa. S&P stwierdził, że ceny spadły jedynie umiarkowanie oraz że dostawy z lat 2027-2028 mogą przyspieszyć korektę w apartamentach kupowanych przez inwestorów. IMF opisał w lipcu 2026 r. ekspozycję banków na nieruchomości jako ograniczoną.

Co według autorów zmieniłoby te perspektywy?

Autorzy wymieniają podaż oddawaną zgodnie z harmonogramem, napływ ludności i turystów, stopy procentowe i finansowanie, jakość aktywów banków oraz czas trwania konfliktu regionalnego. Projekcje IMF zakładają stopniowe ponowne otwarcie Ormuzu od marca 2027 r. Cushman & Wakefield Core i ValuStrat mówią, że opóźnienia mogłyby zmniejszyć oddaną pulę projektów. Sekcja o warunkach wskazanych przez autorów podaje każdy z nich wraz z datą.

Ilu ludzi mieszka w Dubaju i czy ich liczba rośnie?

Dubai Data and Statistics Establishment naliczył 4 807 185 osób zwykle zamieszkałych w południe 28 września 2026 r., o 226 885 więcej niż 4 580 300 na koniec 2025 r. W 2025 r. liczba ludności wzrosła o około 332 000. Moody’s i Fitch wskazują napływ ludności jako zmienną w swoich ocenach rynku, a w pytaniu, czy ceny nieruchomości w Dubaju wzrosną, jest on daną wejściową, a nie wynikiem.

Jak kształtują się czynsze w 2026 roku?

Odczyty różnią się według źródła i miary: indeks Cavendish Maxwell był w czerwcu o 7,8% wyższy rok do roku, CBRE podał średnie czynsze niższe o 2,6% rok do roku w Q2, mieszkaniowy indeks czynszów ValuStrat był wyższy o 1,7% rok do roku, a Savills podał, że czynsze apartamentów w Q3 były niższe rok do roku w każdej z wymienionych dzielnic, od 0,4% w International City, fazy 2 i 3, do 12,8% w Dubai Marina.

Czy stopa procentowa w ZEA wpływa na ceny nieruchomości w Dubaju?

Stopa bazowa wzrosła do 3,9% 17 września 2026 r., po tym jak Fed podniósł swój przedział do 3,75%-4%. Moody’s wymienił w lutym niższe stopy wśród czynników wspierających przystępność, a Savills wymienia warunki finansowania wśród czynników, które mają znaczenie w miarę napływu dostaw. Żadne z przytoczonych źródeł nie określa ilościowo wpływu podwyżki o 25 punktów bazowych na ceny.

Gdzie można znaleźć dane pierwotne?

Dane o transakcjach publikuje Dubai Land Department, dane o ludności i produkcji Dubai Data and Statistics Establishment, dane o turystyce Department of Economy and Tourism, stopy procentowe Central Bank of the UAE, a projekcje makroekonomiczne IMF i EIA. Serie cen i podaży pochodzą od firm doradczych, takich jak Savills, Cavendish Maxwell, Knight Frank, CBRE, Cushman & Wakefield Core, ValuStrat i REIDIN, z których każda stosuje własną metodę.

Ostatnia weryfikacja: 28 października 2026 r. Źródła: DLD, dane za 2025 r. za pośrednictwem Gulf News, komunikat DLD za Q1 2026, dane DLD za H1 2026 za pośrednictwem Emirates 24|7, strona DLD z indeksem cen sprzedaży mieszkań, oświadczenie personelu IMF, 17 lipca 2026, IMF World Economic Outlook, październik 2026, The National o prognozie IMF, 13 października 2026, The National o Moody’s, 10 lutego 2026, Khaleej Times o S&P Global Ratings, 7 października 2026, Fortune o Fitch i Moody’s, 1 czerwca 2026, Gulf News o Fitch, 29 maja 2025, Knight Frank Dubai Residential Market Review Q4 2025, Knight Frank, analiza sprzedaży powyżej 10 mln USD, 6 lipca 2026, Gulf News o CBRE za Q2 2026, komunikat Savills za Q3 2026 za pośrednictwem Zawya, Savills Dubai Residential Market Report Q3 2026, Khaleej Times o czynszach Savills, 13 października 2026, komunikat Cavendish Maxwell za H1 2026 za pośrednictwem Zawya, komunikat Cavendish Maxwell za Q3 2026 za pośrednictwem Zawya, ceny Cavendish Maxwell za sierpień 2026 za pośrednictwem Zawya, ValuStrat Dubai Real Estate Review Q2 2026 za pośrednictwem Zawya, Dubai Chronicle o danych DDSE i ValuStrat, 21 października 2026, Khaleej Times o Cushman & Wakefield Core za Q2 2026, 9 sierpnia 2026, Khaleej Times o Cushman & Wakefield Core za H1 2026, 20 sierpnia 2026, Khaleej Times o puli projektów do 2030 r., 15 sierpnia 2026, analiza cen w Dubaju Engel & Völkers, 9 września 2026, strona raportu Engel & Völkers o Dubaju za H1 2026, raport fäm Properties za wrzesień 2026 (DXBinteract, rejestry DLD), REIDIN Dubai Real Estate Market Insights Q3 2026, 28 października 2026, Gulf News o danych ludnościowych DDSE, 29 września 2026, Emirates 24|7 o danych ludnościowych DDSE, 29 września 2026, Zawya o stopie bazowej CBUAE, wrzesień 2026, EIA Short-Term Energy Outlook, 6 października 2026, Al Jazeera o żegludze przez Ormuz, 12 października 2026, Gulf News o danych DET dotyczących turystów, 14 września 2026, Dubai Media Office o turystyce w 2025 r., 9 lutego 2026.