Арендная доходность в Дубае по районам: данные 2026 и чистый расчёт

Арендная доходность в Дубае по районам: данные 2026 и чистый расчёт

Арендная доходность в Дубае — это годовая арендная плата, которую приносит объект, разделённая на цену, и опубликованные в 2026 году показатели колеблются от примерно 4,5% в среднем по городу для вилл до более чем 9% для некоторых сообществ с квартирами — в зависимости от района, типа помещения и того, кто собирал данные. В этом руководстве каждая цифра приводится по состоянию на 26 октября 2026 года, с указанием издателя, месяца и, если издатель его раскрывает, метода, на котором основано каждое значение.

Читатель найдёт здесь способ расчёта арендной доходности в Дубае на валовой и на чистой основе, расчётный пример в дирхамах и долларах, который учитывает сервисные сборы, простой помещения, комиссию за поиск арендатора и коммунальные платежи, средние показатели по городу из нескольких названных источников, поставленные рядом, таблицу по районам для квартир, таблицу для вилл и таунхаусов, сравнение студий, квартир с одной спальней и с двумя спальнями, а также объяснение того, почему два отчёта могут давать разные проценты для одного и того же района. Цены указаны в дирхамах ОАЭ (AED) с долларами США в скобках по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар. Ничто здесь не является прогнозом или рекомендацией купить либо сдавать в аренду какой-либо конкретный объект.

Арендная доходность в Дубае: коротко

Две мысли задают рамку всему, что изложено ниже. Во-первых, почти каждый показатель по районам в публичных отчётах — это валовая доходность, то есть арендная плата, делённая на цену до вычета каких-либо расходов. Во-вторых, одно и то же сообщество может фигурировать с разными процентами в отчётах, опубликованных в одном месяце, потому что период, база цены и состав помещений не совпадают. Обе мысли подробно разобраны в следующих разделах.

Что означает арендная доходность в Дубае: валовая, чистая и на полную стоимость

Engel & Völkers в своём объяснении термина определяет валовую арендную доходность как годовую арендную плату, делённую на цену покупки и умноженную на 100, и приводит пример: AED 96 000 ($26 140) годовой арендной платы при цене AED 1 200 000 ($326 753) дают 8%. Арендная доходность в Дубае в этом валовом смысле — это, таким образом, отношение двух цен, и она ничего не говорит о том, что остаётся у владельца. На той же странице чистая арендная доходность определена как годовая арендная плата минус годовые расходы, делённая на цену покупки, где к расходам относятся сервисные сборы, оценка затрат на обслуживание и плата за управление недвижимостью. Эта страница — руководство Engel & Völkers по арендной доходности, в котором приведены данные Property Monitor за август 2026 года.

В обиходе три версии этого отношения, и их легко перепутать:

• Валовая доходность на цену. Годовая арендная плата, делённая на уплаченную цену (или, в объявлении, на цену предложения). Именно эта цифра стоит почти во всех таблицах по районам.
• Чистая доходность на цену. Годовая арендная плата за вычетом текущих расходов, делённая на ту же цену. Для неё нужны собственные данные владельца о расходах, поэтому ни одна таблица по районам её дать не может.
• Доходность на полную стоимость. Чистый или валовой доход, делённый на цену плюс разовые расходы на покупку, например регистрационный сбор Земельного департамента Дубая. Она ниже той же доходности на цену, потому что знаменатель больше.

Сам Земельный департамент Дубая (DLD) объясняет пределы среднего значения. На странице открытых данных, посвящённой его индексу эффективности жилой аренды (Residential Rental Performance Index), построенному совместно с Property Finder, департамент указывает, что индекс использует гедонистическую регрессионную модель, которая рассматривает каждый дом как набор характеристик, и предупреждает, что его не следует применять для определения цен, принятия инвестиционных решений или оценки результатов. Набор данных о доходности сообществ, опубликованный в июле 2026 года на основе записей Земельного департамента Дубая, делает родственное замечание: его описание на IEEE DataPort гласит, что валовая доходность — это показатель отношения арендной платы к цене до операционных расходов и что показатели по сообществам не описывают отдельные объекты.

Доходность также не равна изменению цены. Дом может показывать стабильную арендную доходность в Дубае, пока его рыночная стоимость растёт или падает, а падение цены при неизменной арендной плате повышает валовой процент без какого-либо дополнительного дохода. Поэтому процент доходности следует читать вместе с базой цены и датой, на которую он измерен.

Расчёт: арендная доходность в Дубае пошагово

Приведённая ниже последовательность превращает заявленную арендную плату и цену в валовой и чистый показатель. Пример гипотетический: квартира с одной спальней площадью 1 000 кв. футов (чистая внутренняя площадь), купленная за AED 1 000 000 ($272 294) и сдаваемая за AED 70 000 ($19 061) в год. Сервисный сбор AED 15 за кв. фут ($4,08), резерв на обслуживание, один месяц простоя, комиссия управляющего в 5% и сумма коммунальных платежей — это допущения, выбранные для демонстрации арифметики. Это не заявленные ставки какого-либо здания.

1. Определите арендную плату. Берите годовую арендную плату из зарегистрированного договора аренды, а не объявленную цену предложения. Здесь это AED 70 000 ($19 061).
2. Определите цену. Берите фактически уплаченную цену. Здесь это AED 1 000 000 ($272 294).
3. Рассчитайте валовую доходность. AED 70 000 ($19 061), делённые на AED 1 000 000 ($272 294), дают 0,07, то есть валовая доходность составляет 7,00%.
4. Добавьте расходы на покупку. Регистрационный сбор составляет 4% стоимости, то есть AED 40 000 ($10 892), так что полная стоимость до прочих сборов равна AED 1 040 000 ($283 186). Валовая доходность на эту базу — 6,73%.
5. Перечислите ежегодные расходы. Сервисный сбор, обслуживание, управление, комиссия за поиск арендатора и коммунальные платежи между арендаторами (следующий раздел объясняет каждую статью).
6. Учтите простой. Один пустой месяц убирает одну двенадцатую арендной платы, то есть здесь AED 5 833 ($1 588).
7. Вычтите и разделите. Чистый доход, делённый на цену, даёт чистую доходность на цену, а делённый на полную стоимость — доходность на полную стоимость.

В таблице пример рассчитан дважды. Вариант A предполагает, что арендатор продлевает договор, владелец сам управляет помещением и ни один месяц не простаивает. Вариант B предполагает смену арендатора, месяц без арендной платы, комиссию за поиск арендатора в размере 5% годовой арендной платы и плату за управление в размере 5% фактически полученной арендной платы.

Разрыв между 7,00% валовой и 3,85% чистой доходности в варианте B, около 3,2 процентного пункта, — причина, по которой валовой показатель по району нельзя использовать как ставку «на руки». Оба варианта опираются на допущения, и владелец заменил бы каждое из них цифрой из уведомления о сервисном сборе своего здания, договора управления и договора аренды.

Чем чистая арендная доходность в Дубае отличается от валовой: статьи расходов

У каждой приведённой ниже статьи есть официальная или опубликованная основа правила, хотя сумма зависит от здания и договора.

Сервисные сборы

В разделе вопросов и ответов Земельного департамента Дубая указано, что за сервисные сборы за объект отвечает арендодатель. Суммы устанавливаются по каждому проекту, а электронная услуга индекса сервисных сборов (Service Charge Index) департамента позволяет найти их по проекту, назначению и году либо по номеру свидетельства о праве собственности (title deed). На странице отмечено, что в результат не входят задолженности и что для счетов, выставленных после 2019 года, площадь балкона учитывается как 0,25% площади помещения. По тому же разделу вопросов и ответов, взнос на кондиционирование (центральное охлаждение) может выставляться отдельно там, где в помещениях нет индивидуальных счётчиков, и обычно его собирает застройщик или ассоциация владельцев.

Простой и смена арендаторов

Доходность, рассчитанная на двенадцать месяцев арендной платы, предполагает отсутствие пустых недель. Данные Cavendish Maxwell, приведённые Meraas, показывают, что продления составили около 63,5% из более чем 590 000 договоров аренды в 2025 году, а значит, примерно 36,5% договоров были новыми арендами, а не продлениями. Engel & Völkers насчитал более 271 000 договоров аренды, зарегистрированных в первом полугодии 2026 года. Ни одна из этих цифр не даёт средней продолжительности простоя, поэтому приведённый выше пример просто показывает, сколько стоит один пустой месяц.

Комиссия за поиск арендатора и управление

На странице правительства ОАЭ об аренде указано, что некоторые брокеры могут взимать комиссию до 5% от общей арендной платы; кто платит, там не сказано, поэтому распределение остаётся вопросом сторон. Управляющая компания, если она привлекается, берёт плату по отдельному договору, и у Земельного департамента Дубая есть электронная услуга для регистрации и продления такого договора. Официальной ставки платы за управление, которая применялась бы ко всем владельцам, не существует, поэтому в примере 5% считаются допущением.

Регистрация аренды

Регистрация Ejari через приложение Dubai REST или сайт департамента стоит AED 177,75 ($48,40) в сумме: AED 100 за регистрацию, AED 10 в качестве сбора за знания, AED 10 в качестве сбора за инновации и плата сервисного партнёра AED 55 плюс AED 2,75 НДС. В центре доверенных операторов по услугам в сфере недвижимости итог указан как AED 220 ($59,90). Страница услуги Ejari департамента содержит оба канала. Сумма мала по сравнению с арендной платой, но повторяется при каждом продлении или новом арендаторе.

Коммунальные платежи и жилищный сбор

Жилищный сбор муниципалитета Дубая составляет 5% годовой арендной платы и вносится арендатором через счёт за электричество и воду, по данным раздела вопросов и ответов Земельного департамента Дубая и руководства u.ae по аренде. Это расход арендатора, поэтому он не уменьшает чистый доход владельца, но увеличивает общую стоимость проживания для арендатора, что является одним из факторов, определяющих, какую арендную плату выдержит рынок. Любые коммунальные платежи, приходящиеся на периоды между арендаторами, — расход владельца; в примере в качестве условной суммы взяты AED 1 000 ($272).

Обслуживание и расходы на покупку

Опубликованного среднего значения расходов на ремонт не существует, и в примере AED 3 000 ($817) в год принимаются как заявленное допущение. Что касается покупки, Земельный департамент Дубая сообщил 31 мая 2021 года, что регистрационный сбор составляет 4% стоимости объекта и уплачивается покупателем. Для продажи на этапе строительства (off-plan) на странице услуги первичной продажи департамента указаны 2% для продавца и 2% для покупателя плюс сборы за знания AED 10 и за инновации AED 10. Более широкий перечень расходов на покупку, таких как сборы доверенного оператора и ипотечные сборы, рассмотрен в нашем руководстве по сборам и расходам при покупке недвижимости в Дубае.

Сервисные сборы и их влияние на чистую доходность

Поскольку сбор выставляется за квадратный фут и платит его арендодатель, именно эта статья сильнее всего сдвигает чистую доходность между зданиями с одинаковой арендной платой. Таблица держит пример неизменным (AED 70 000 ($19 061) арендной платы, 1 000 кв. футов, AED 3 000 ($817) на обслуживание, цена AED 1 000 000 ($272 294)) и меняет только допущенную ставку. Ставки — условные значения, а не расценки какого-либо проекта.

Каждые дополнительные AED 5 за квадратный фут ($1,36) для помещения в 1 000 кв. футов убирают AED 5 000 ($1 361) в год, что составляет 0,5 процентного пункта при покупке за AED 1 000 000 ($272 294). Здание с более высокой арендной платой может компенсировать более высокий сбор, а здание с более низким сбором — более низкую арендную плату, поэтому пару нужно рассматривать вместе. Наша отдельная статья о сервисных сборах в Дубае рассказывает, кто утверждает бюджет, как выставляется счёт и что происходит при неуплате.

Практический вывод для чтения таблиц доходности: ни один из процентов по районам в этом руководстве не вычитает сбор. Рейтинг FAM Properties прямо это оговаривает, сообщая, что валовая доходность не учитывает сервисные сборы, простой, обслуживание, финансирование и расходы на покупку. Журнал Meraas делает то же заявление о цифрах Cavendish Maxwell, которые он цитирует.

Опубликованные средние значения: арендная доходность в Дубае в 2026 году

В таблице собраны все показатели по городу в целом, найденные в источниках этого руководства. Это валовая доходность, если издатель не указывает иное, а в правом столбце приведены дата или период, к которому относится каждое значение.

Из таблицы следует несколько выводов. Ряд Engel & Völkers движется от 6,6% за июнь к 6,58% в июльской ссылке, затем к значению от 6,3% до 6,5% за август — в зависимости от того, какая из его страниц читается; показатель для квартир за те же месяцы смещается с 6,9% до значения между 6,66% и 6,8%. Каждая страница — отдельная подборка, поэтому движение между ними не следует читать как тренд. Неизменным остаётся порядок типов недвижимости: квартиры выше таунхаусов, таунхаусы выше вилл, причём таунхаусы на уровне 5,1%, а виллы на уровне 4,5% во всех обновлениях брокера.

Показатель dataHabibi в 8,16% заметно выше остальных. Запись Mendeley Data описывает набор данных как записи Земельного департамента Дубая о сделках и аренде, агрегированные dataHabibi, охватывающие 5 528 зданий, 3 730 проектов и 141 район; примечание о методе размещено на сайте самого поставщика. В записи не указано, как взвешивается среднее, поэтому значение приведено здесь как результат одного составителя и не объединяется с остальными.

Статья Khaleej Times от 16 февраля 2026 года сообщает о среднем показателе по Дубаю от 6% до 8% и относит Лондон, Нью-Йорк и Сингапур к диапазону от 3% до 5%, не называя поставщика данных для этих диапазонов. Она цитируется здесь только ради сравнения. Остальные средние значения в таблице составлены брокерами, порталами и поставщиками данных по зарегистрированным сделкам и объявлениям.

Уровень цен важен для знаменателя. Cavendish Maxwell, по данным Zawya от 6 июля 2026 года, насчитал почти 79 200 сделок купли-продажи жилья на сумму около AED 221,3 млрд ($60,3 млрд) в первом полугодии 2026 года; стоимость продаж снизилась на 15,7% по сравнению с первым полугодием 2025 года, а число сделок — чуть менее чем на 14%. Таблицы доходности не разделяют эффект цены и эффект арендной платы, поэтому изменение опубликованного процента между двумя отчётами нельзя приписать одной лишь арендной плате. Более широкий рыночный контекст рассмотрен в нашем руководстве по рынку недвижимости Дубая.

Арендная доходность в Дубае по районам: сообщества с квартирами

Таблица объединяет четыре опубликованные таблицы по районам. Показатели Property Monitor — это августовская доходность квартир 2026 года в изложении Engel & Völkers. Столбец Engel & Völkers взят из его статьи от 27 августа 2026 года, где также приведена валовая доходность квартир за август 2026 года. Столбец Property Finder использует сводную таблицу из его статьи от 21 октября 2026 года, где цены взяты из записей о сделках Земельного департамента Дубая на платформе Data Guru. Столбец FAM Properties — это рейтинг валовой доходности вторичных продаж за 12 месяцев, опубликованный 13 июля 2026 года; поставщик данных в статье не назван. Прочерк означает, что в этом источнике по району нет значения.

Строки упорядочены по столбцу Property Monitor там, где он есть. Во всех источниках проявляются три группы. Сообщества у воды и рядом с центральными деловыми районами, а именно Palm Jumeirah, Downtown, Dubai Creek Harbour, JBR и Dubai Marina, находятся между 4,5% и 6%. Сообщества, которые дальше от этих районов и стоят дешевле за квадратный фут, а именно International City, Dubai Investments Park, Dubai Sports City и Discovery Gardens, находятся на уровне 7,7% и выше во всех источниках, где они перечислены. Районы среднего сегмента попадают между этими двумя группами, причём наибольший разброс у JVC и Dubai Silicon Oasis, где показатель Property Finder примерно на 1,8 пункта выше показателя Property Monitor в обоих случаях.

Эти два расхождения — наиболее наглядная иллюстрация проблемы данных. JVC — это 6,36% в одной таблице, 7,23% в рейтинге вторичных продаж и 8,12% в другой. Статья Property Finder от 19 июня 2026 года использует 8,0% для JVC в своей основной таблице и 8,2%, 7,4% и 7,2% для студий, квартир с одной спальней и с двумя спальнями. Репортаж Gulf News по данным Bayut и Dubizzle за 2025 год называет для вилл среднего сегмента в JVC, Mudon и Town Square доходность от 5% до 7%. Читатель, сравнивающий JVC с Dubai Marina по одному источнику, увидит разницу около 0,9 пункта (Property Monitor, 6,36% против 5,51%), а по другому источнику разница составит около 1,3 пункта (FAM, 7,23% против 5,90%). Направление одинаково во всех источниках, а размер — нет.

Для более пристального взгляда на два района, которые чаще всего сравнивают покупатели, наша статья о Downtown и Marina сопоставляет цены и сервисные сборы, а руководство по квартирам на продажу в JVC рассказывает об этом сообществе. Выбор районов в более широком смысле обсуждается в нашем сравнении районов для инвесторов и в статье о ценах на квартиры в Дубае за квадратный метр. Среди объектов на нашем сайте Oxford Terraces в JVC — по данным нашей страницы объекта — построенное здание, в котором остались только вторичные или арендные помещения: Oxford Terraces, JVC (Iman Developers). В Dubai South страница Celestia, Dubai South описывает меблированные квартиры от студий до двух спален площадью от 539 до 733 кв. футов, которые, по данным нашей страницы объекта, были сданы в 2019 году. Сведения о застройщике есть в профиле Iman Developers.

Арендная доходность в Дубае для вилл и таунхаусов по сообществам

Доходность вилл и таунхаусов ниже доходности квартир во всех просмотренных источниках. Показатели Property Monitor за август 2026 года в изложении Engel & Völkers охватывают семнадцать сообществ.

Разброс внутри категории вилл составляет от 3,26% до 6,57%, а средний показатель по вилле в городе, 4,45%, лежит между двумя краями. Таблица Property Monitor также показывает, что одно и то же название сообщества может нести две очень разные цифры в зависимости от типа недвижимости: JVC — 6,36% для квартир и 4,57% для вилл и таунхаусов, Al Furjan — 7,08% и 4,77%, Dubai Hills Estate — 5,82% и 4,69%.

Репортаж Gulf News от 10 января 2026 года, опирающийся на данные Bayut и Dubizzle за 2025 год, группировал сообщества не по названию, а по ценовым уровням. В этом репортаже доступные виллы, такие как DAMAC Hills 2, Serena и International City, показали доходность выше 5,4%, виллы среднего сегмента в JVC, Mudon и Town Square — от 5% до 7%, а виллы премиум-класса в Mohammed Bin Rashid City, Al Barsha и Al Barari — выше 5,8%. Для квартир приводилось от 9% до 10% в International City, Dubai Investments Park и Discovery Gardens и от 7% до 9% в Living Legends, Town Square и Al Furjan. В том же репортаже говорилось, что годовая арендная плата за доступные квартиры выросла в 2025 году до 21%, за квартиры среднего уровня — до 7%, а квартиры премиум-класса в основном не изменились, что показывает, насколько по-разному росла арендная плата в разных ценовых уровнях.

Статьи расходов тоже различаются по типу недвижимости, поэтому валовый показатель для виллы и валовый показатель для квартиры нельзя напрямую сравнивать после применения сервисных сборов, затрат на обслуживание и простоя; каждый из них нужно проверять по собственному бюджету сообщества. Сообщества с виллами сравниваются в наших статьях о доступных сообществах с виллами и сообществах с виллами в Дубае.

Арендная доходность в Дубае для студий и квартир с одной и двумя спальнями

Статья Property Finder от 19 июня 2026 года приводит валовую доходность по числу спален для шести сообществ и указывает, что её цены и доходность взяты из записей Земельного департамента Дубая о сделках на платформе Data Guru. Прочерк означает, что в статье значения нет.

В пяти из шести строк доходность студии равна или выше доходности квартиры с одной спальней; исключение — International City: 8,3% против 8,7%. Для трёх сообществ приведены одновременно показатели студии, квартиры с одной спальней и квартиры с двумя спальнями. В Dubai Silicon Oasis и JVC доходность падает по мере увеличения помещения, тогда как в Dubai Land показатель для двух спален, 8,5%, выше показателя для одной спальни, 8,3%, и чуть ниже показателя для студии, 8,6%. Закономерность, таким образом, распространена, но не универсальна, и зависит от того, как арендная плата и цены масштабируются с размером в каждом сообществе.

Арифметику можно увидеть в статье Property Finder о JVC от 16 июня 2026 года. В ней приведены цены продажи 2026 года от AED 1 600 до 1 700 за кв. фут ($436–463) для студий площадью от 350 до 550 кв. футов, от AED 1 350 до 1 450 ($368–395) для квартир с одной спальней площадью от 600 до 1 000 кв. футов и от AED 1 300 до 1 420 ($354–387) для квартир с двумя спальнями площадью от 1 000 до 1 700 кв. футов. Для иллюстрации: студия в 450 кв. футов по AED 1 650 за кв. фут стоила бы AED 742 500 ($202 178), и арендная плата AED 52 000 ($14 159) — значение внутри диапазона AED 47 000–55 000 предлагаемых арендных плат на карточках объявлений в этой статье — дала бы валовую доходность 7,0%. Квартира с одной спальней в 800 кв. футов по AED 1 400 за кв. фут стоила бы AED 1 120 000 ($304 969), а арендные платы от AED 74 000 ($20 150) до AED 82 000 ($22 328), взятые с карточек квартир с одной спальней в той же статье, дали бы от 6,6% до 7,3%. Это предлагаемые арендные платы с карточек объявлений, а не зарегистрированные арендные платы по договорам, поэтому они показывают механизм, а не среднее значение рынка.

Валовая таблица не может показать, как сервисные сборы, простой и смена арендаторов различаются между помещениями разного размера внутри одного здания, поэтому чистый показатель для каждого размера приходится рассчитывать по собственным расходам этого здания. Статья о типах недвижимости для инвестиций в Дубае обсуждает состав помещений, а руководство по покупке в Дубае с небольшим бюджетом рассказывает о входных ценах на небольшие помещения.

Почему опубликованная арендная доходность в Дубае расходится

Два отчёта могут давать два разных числа для одного сообщества. В таблице перечислены причины, объясняющие большинство расхождений, с конкретным примером из источников, использованных в этом руководстве.

Строка о размере выборки показывает числа, которые FAM печатает рядом с каждым сообществом в своём рейтинге вторичных продаж: 4 739 сделок для JVC, 1 360 для Town Square, 1 131 для Sobha Hartland, 972 для DAMAC Hills, 2 314 для Dubai Marina, 1 521 для Dubai Hills Estate и 430 для Emaar Beachfront. Процент, основанный на 430 продажах, чувствительнее к нескольким необычным сделкам, чем основанный на 4 739. FAM также приводит медианную цену вторичной продажи за кв. фут для каждого сообщества (AED 1 343 для JVC, AED 1 930 для Dubai Marina, AED 2 349 для Dubai Hills Estate, AED 3 567 для Emaar Beachfront) и изменение цены за 12 месяцев, которое для Emaar Beachfront составило снижение на 1,4%.

Более низкая цена за квадратный фут сама по себе может давать более высокий процент. Если две квартиры одинакового размера сдаются по схожей арендной плате, та, что стоила дешевле, показывает более высокую доходность. Среди семи сообществ в таблице FAM медианная цена вторичной продажи за кв. фут варьируется от AED 1 327 ($361) в Town Square до AED 3 567 ($971) в Emaar Beachfront, а доходность для этих двух — 6,44% и 4,62%. Эта пара показывает направление зависимости; она не показывает, какова арендная плата за кв. фут в том или ином месте.

Индекс аренды (Rental Index) Земельного департамента Дубая добавляет ещё один источник расхождений. Электронная услуга принимает дату окончания договора, тип недвижимости, район, число комнат и текущую годовую арендную плату и возвращает среднюю арендную плату по району и допустимое повышение. Она создана для проверки повышения арендной платы, и в разделе вопросов и ответов департамента сказано, что индекс носит ориентировочный характер и не обязателен для нового договора, так что рыночная арендная плата для нового арендатора может быть выше или ниже него.

Арендная доходность в Дубае и арендная плата: продление, пределы и уведомление

Доходность меняется, когда меняется арендная плата, а арендные платы при продлении в Дубае подчиняются правилу. Указ № 43 от 2013 года, изданный 18 декабря 2013 года и опубликованный на Правовом портале Дубая, ограничивает повышение при продлении в зависимости от того, насколько текущая арендная плата ниже средней арендной стоимости аналогичных помещений:

Указ задаёт диапазоны; услуга индекса аренды Земельного департамента Дубая предоставляет среднее значение, используемое для сравнения. В разделе вопросов и ответов департамента сказано, что владелец обязан уведомить арендатора о повышении при продлении не менее чем за три месяца и что любая сторона, желающая изменить условия договора, должна уведомить другую не менее чем за 90 дней до окончания срока, если обе стороны не договорятся об ином. Из-за этого предела арендная плата, установленная ниже средней по району, может приближаться к ней только ступенями, и это одна из причин, по которой фактическая доходность арендодателя по старому договору может отличаться от доходности, подразумеваемой текущими ценами предложения. Сторона арендодателя в этом процессе, включая регистрацию, уведомление и разрешения на краткосрочную аренду, изложена в нашем руководстве по сдаче недвижимости в аренду в Дубае.

Что касается предложения, обзор жилищного рынка Engel & Völkers (обновлён 9 сентября 2026 года) сообщает, что около 42 000 жилых единиц было сдано в 2025 году против примерно 29 000 годом ранее, что в 2025 году было запущено более 150 000 единиц, значительная часть которых запланирована на 2028 год и позже, и что в 2026 году ожидалось завершение около 83 000 единиц — число, которое, как говорится на странице, вероятно, окажется ниже. Это оценки брокера, а то, сколько единиц поступит на арендный рынок в конкретном сообществе, зависит от доли, принадлежащей собственникам-жильцам. Статья о том, может ли рынок недвижимости Дубая упасть, рассматривает показатели предложения подробнее, а руководство о том, как устроена защита покупателя в Дубае, охватывает правила регистрации и эскроу, применимые к покупкам на этапе строительства.

Проверка: арендная доходность в Дубае для одного здания перед использованием среднего по району

Среднее по району — отправная точка, а не мера для какого-либо отдельного помещения. Источники ниже позволяют читателю заменить каждое среднее исходное значение значением по конкретному зданию.

Ещё три момента лежат за пределами процента. По вопросу вида на жительство: золотая виза ОАЭ (Golden Visa) через недвижимость требует стоимости объекта от AED 2 000 000 ($544 588), как объясняет наше руководство по Golden Visa в Дубае; доходность к этому условию отношения не имеет, и более высокая доходность его не меняет. По налогам: в Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с физических лиц, а правила страны проживания владельца в отношении арендного дохода — отдельный вопрос, рассмотренный в нашей статье о налогах на недвижимость в Дубае для иностранных владельцев и в заметке о налоге на недвижимость в Дубае. По объектам на этапе строительства (off-plan): доходность по объекту, который ещё не передан, — это расчёт на цену, выплачиваемую в рассрочку, а арендная плата не поступает до завершения строительства; руководство покупателя объектов off-plan описывает этапы.

Иностранное право собственности на условиях фригольда (зона фригольда) допускается в определённых зонах, а вопрос о том, кто и где может покупать, изложен в руководстве для иностранных покупателей квартир в Дубае. Для более широкого обзора эмирата и страны см. страницу города Дубай и страницу страны ОАЭ. Объект в построенном здании даёт более прямое представление о стороне цены, чем брошюра о запуске проекта, а каталог застройщиков Дубая содержит профили семи застройщиков.

Часто задаваемые вопросы

Какова средняя арендная доходность в Дубае в 2026 году?

Опубликованная в 2026 году средняя арендная доходность в Дубае для всей жилой недвижимости в основном находится между 6,3% и 6,6%: 6,34% за август 2026 года по данным Property Monitor в изложении Engel & Völkers, 6,5% в статье того же брокера от 27 августа и 6,6% в его отчёте за первое полугодие (H1) 2026 года. Набор данных, построенный по записям Земельного департамента Дубая, даёт 8,16% за июнь 2026 года, а статья Khaleej Times за февраль 2026 года называет от 6% до 8%. Средние значения различаются, потому что источники используют разные периоды, состав помещений и методы усреднения.

В каких районах самая высокая арендная доходность в Дубае по опубликованным данным?

В августовской таблице Property Monitor 2026 года самые высокие значения арендной доходности в Дубае для квартир — International City с 8,93%, Dubai Sports City с 7,76%, Dubai South с 7,21%, Al Furjan с 7,08% и Arjan с 6,95%. Engel & Völkers указывает для Dubai Investments Park 9,61%, а Property Finder — 9,59%. Самые низкие — Palm Jumeirah с 4,58% и Downtown Dubai с 5,10% в таблице Property Monitor. Это валовые показатели и средние значения по сообществам.

Как рассчитать арендную доходность в Дубае?

Арендная доходность в Дубае для валового показателя рассчитывается делением годовой арендной платы на цену покупки и умножением на 100. Для чистого показателя из арендной платы перед делением вычитают ежегодные расходы, главным образом сервисный сбор, обслуживание, возможную плату за управление, комиссию за поиск арендатора и стоимость пустых месяцев. Если добавить к цене регистрационный сбор 4%, получится доходность на полную стоимость. Пример в этом руководстве превращает валовую доходность 7,00% в чистые 5,20% или 3,85% на цену — в зависимости от допущений.

Опубликованные цифры арендной доходности в Дубае валовые или чистые?

Почти все опубликованные цифры арендной доходности в Дубае валовые. FAM Properties заявляет, что его цифры не учитывают сервисные сборы, простой, обслуживание, финансирование и расходы на покупку, и журнал Meraas говорит то же о цифрах Cavendish Maxwell, которые цитирует. Описание набора данных dataHabibi на IEEE DataPort также называет валовую доходность показателем отношения арендной платы к цене до операционных расходов. Чистый показатель нужно рассчитывать по собственным расходам здания.

Насколько сервисные сборы снижают арендную доходность в Дубае?

Влияние на чистую арендную доходность в Дубае зависит от ставки за квадратный фут и от арендной платы. В расчётном примере, с AED 70 000 ($19 061) годовой арендной платы за квартиру в 1 000 кв. футов стоимостью AED 1 000 000 ($272 294), каждые дополнительные AED 5 за квадратный фут ($1,36) убирают 0,5 процентного пункта чистой доходности. Земельный департамент Дубая сообщает, что за сервисные сборы отвечает арендодатель, а его индекс сервисных сборов показывает сбор по проекту.

У вилл или у квартир арендная доходность в Дубае выше?

Арендная доходность в Дубае у вилл ниже, чем у квартир, в просмотренных источниках. По августовским данным Property Monitor 2026 года квартиры в среднем дали 6,66%, таунхаусы 5,06% и виллы 4,45%. Сообщества с виллами составляли диапазон от 3,26% в Jumeirah Islands до 6,57% в Al Barari. Статьи расходов тоже различаются по типу недвижимости, поэтому два валовых показателя нельзя напрямую сравнивать после применения расходов.

У студий арендная доходность в Дубае выше, чем у квартир с двумя спальнями?

В таблице Property Finder от 19 июня 2026 года арендная доходность в Дубае для студий составляет 9,4% против 7,4% для квартир с двумя спальнями в Dubai Silicon Oasis и 8,2% против 7,2% в JVC, тогда как в Dubai Land показатель для двух спален, 8,5%, выше показателя для одной спальни, 8,3%, и чуть ниже показателя для студии, 8,6%. Закономерность распространена, но не универсальна, а небольшие помещения могут означать более частую смену арендаторов.

Где проверить арендную плату и сервисный сбор для конкретного здания?

Индекс аренды Земельного департамента Дубая даёт среднюю арендную плату и допустимое повышение для района, типа недвижимости и числа комнат. Индекс сервисных сборов даёт сбор по проекту, назначению и году. Зарегистрированный договор Ejari показывает выплачиваемую арендную плату. Арендная доходность в Дубае, рассчитанная по этим трём исходным данным, — это показатель на уровне здания, в отличие от среднего по району.

Включает ли арендная доходность в Дубае налоги?

Нет. Арендная доходность в Дубае — это отношение арендной платы к цене, и налогов она не содержит. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с физических лиц, но правила различаются в зависимости от лица, а налоговый режим арендного дохода в стране проживания владельца — отдельный вопрос, рассмотренный в нашей статье о налогах на недвижимость в Дубае для иностранных владельцев.

Дата проверки: 26 октября 2026 г. Источники: Земельный департамент Дубая, сообщение о регистрационном сборе (31 мая 2021 г.); Земельный департамент Дубая, услуга первичной продажи; Земельный департамент Дубая, Ejari; Земельный департамент Дубая, индекс аренды (Rental Index); Земельный департамент Дубая, индекс сервисных сборов (Service Charge Index); Земельный департамент Дубая, вопросы и ответы (FAQ); Земельный департамент Дубая, индекс эффективности жилой аренды (Residential Rental Performance Index); Правовой портал Дубая, Указ № 43 от 2013 г.; u.ae, аренда недвижимости в ОАЭ; Engel & Völkers (данные Property Monitor), руководство по арендной доходности; Engel & Völkers, статья о наивысшей доходности (highest ROI); Engel & Völkers, обзор жилищного рынка Дубая; Engel & Völkers, отчёт по жилой недвижимости за H1 2026; Property Finder, доходность квартир (21 окт. 2026 г.); Property Finder, доходность арендной недвижимости (19 июня 2026 г.); Property Finder, объявления в JVC (16 июня 2026 г.); FAM Properties, рейтинг доходности (13 июля 2026 г.); журнал Meraas (данные Cavendish Maxwell); Gulf News (данные Bayut и Dubizzle); Khaleej Times (16 февр. 2026 г.); Mendeley Data, набор данных dataHabibi; IEEE DataPort, набор данных dataHabibi; Zawya через TradingView, продажи Cavendish Maxwell за H1 2026. Проценты валовые, если не указано иное, а средние значения по районам не описывают отдельные помещения.