Покупка недвижимости на Северном Кипре: факты, расходы и ограничения (2026)

Покупка недвижимости на Северном Кипре: факты, расходы и ограничения (2026)

Этот справочник проверен 29 октября 2026 г. В нём собрано то, что официальные и поимённо названные источники сообщают о покупке недвижимости на Северном Кипре: валюта, в которой выражены цены и сборы, правовая основа, режим разрешений для иностранных покупателей, тарифы сборов и налогов, климатические наблюдения, пути сообщения, статистика туризма и студентов, здравоохранение и коммунальные сети. Источники — Официальная газета, Бюро законодательства, Центральный банк, Статистический институт, Департамент планирования туризма и Метеорологический департамент Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК), Европейская комиссия, правительство Республики Кипр, правительство Соединённого Королевства, Европейский суд по правам человека (ECtHR) и Суд Европейского союза (CJEU).

Каждая цифра сопровождается датой и источником, а сами источники указаны ссылками в последнем абзаце. Руководство излагает рядом друг с другом то, что источники описывают как особенности рынка, и задокументированные ограничения, а последняя таблица перед вопросами повторяет их с указанием источника в каждой строке. Рекомендаций в ту или другую сторону оно не даёт. Цены на страницах объявлений этого сайта указаны в фунтах стерлингов, поэтому в расчётных примерах используются фунты, турецкие лиры (TL) и доллары США по курсам, приведённым рядом с ними.

Покупка недвижимости на Северном Кипре: основные факты

В таблице перечислены факты, которые повторяются в разделах ниже, с источником и датой каждого. Подробности, арифметика и оговорки приведены в разделе, название которого соответствует теме.

Валюта и цены при покупке недвижимости на Северном Кипре

Что показывают страницы объявлений этого сайта

На 29 октября 2026 г. страница страны «Северный Кипр» и её архивы охватывали 117 страниц объявлений. На 58 из них указана цена, на 59 цены нет. Все указанные цены выражены в фунтах стерлингов: самая низкая — £48 900, самая высокая — £1 500 000, медиана — £142 475. Подписи различаются: на 21 странице стоит «Starting from» («Стартовая цена от»), на 18 — «From» или «from» («От» или «от»), на 18 — «Resale asks from» («Запрос на вторичном рынке от») и на одной — «Agency asks from» («Запрос агентства от»), поэтому приведённые суммы — это запрашиваемые или стартовые цены, а не зафиксированные цены сделок. Восемь из 58 указанных цен составляют £300 000 или больше, а 50 ниже этой суммы; эта граница важна для правила о виде на жительство, которое описано ниже. Архив студий, в котором 28 октября 2026 г. было 34 объявления по Северному Кипру из 43, и страница Milagro Villa and Residence Iskele используют то же соглашение, а руководство по ценам раскладывает указанные цены по городам.

Лира, фунт стерлингов и что показывают таблицы курсов

Лира — валюта официальных сумм в ТРСК. Тарифная таблица сборов Земельного кадастра в Официальной газете № 197 озаглавлена как сборы и платежи, взимаемые в турецких лирах; Налоговый департамент устанавливает минимальную заработную плату в лирах (брутто TL 70 893 в месяц с 1 июля 2026 г., согласно его уведомлению); Статистический институт также публикует цены в лирах. Генеральный план развития туризма на 2025–2034 гг., изданный министерством, ответственным за туризм, добавляет, что аренда и продажа жилья, коммерческих помещений и земельных участков нередко проводится в иностранной валюте; план относит это утверждение к сайту рынка недвижимости, поэтому оно описывает практику, а не правовую норму.

Центральный банк ТРСК публикует обменные курсы, котируемые к лире. На странице с заголовком от 29 октября 2026 г. приведены те же значения, что и в бюллетене Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) от 27 октября 2026 г., который в день проверки был последним в архиве TCMB. Ряд спот-курсов Банка Англии даёт стоимость фунта в долларах и евро на тот же день. В таблице ниже воспроизведены цифры, использованные в примерах.

Ряд Банка Англии даёт GBP 1 = USD 1,3313 и GBP 1 = EUR 1,1946 на 27 октября 2026 г. Если разделить два курса продажи TCMB друг на друга, получается кросс-курс 1,3344 доллара за фунт (66,4389 ÷ 49,7892), что отличается от цифры Банка Англии менее чем на 0,3%.

Курс фунта к лире не постоянен. В следующей таблице одна цена — £200 000 — выражена в лирах по курсу продажи на форекс TCMB на четыре даты, по одной в каждом из последних четырёх октябрей. Первая дата, 18 октября 2023 г., — дата публикации первоначальной версии этой страницы.

С 18 октября 2023 г. по 27 октября 2026 г. цена фунта в лирах выросла с 34,2143 до 66,4389, то есть на 94,2% (66,4389 ÷ 34,2143 = 1,9418). За тот же период цена доллара выросла на 77,7%. Страницы архива TCMB на эти четыре даты: 18 октября 2023 г., 25 октября 2024 г., 27 октября 2025 г. и бюллетень от 27 октября 2026 г., ссылка на который приведена выше. Если в архиве TCMB нет бюллетеня за 28 или 29 октября какого-либо года, берётся ближайшая более ранняя опубликованная дата. Ни один из источников, использованных для этого руководства, не описывает фиксированного обменного курса между лирой и фунтом стерлингов.

Расчётный пример: пересчёт цены в фунтах стерлингов

Возьмём условную запрашиваемую цену £150 000. По курсу продажи на форекс 66,4389 она составляет £150 000 × 66,4389 = TL 9 965 835,00. В долларах по курсу Банка Англии это £150 000 × 1,3313 = $199 695,00; через два курса TCMB — £150 000 × 1,3344 = $200 160,58. Закон о гербовом сборе пересчитывает сумму, указанную в иностранной валюте, по официальному эффективному курсу продажи (банкноты) на день наложения гербового сбора, поэтому та же цена будет принята как £150 000 × 66,5386 = TL 9 980 790,00 в тот день, когда действовал этот курс. Поэтому договор, цена в котором зафиксирована в фунтах, не несёт валютного риска в лирах по самой цене, тогда как сборы и налоги, рассчитываемые в лирах, меняются вместе с курсом на день их начисления.

Инфляция и расходы в лирах

В бюллетене Статистического института за сентябрь 2026 г. сообщается о росте индекса потребительских цен на 3,34% к августу 2026 г., на 28,15% к декабрю 2025 г. и на 35,02% к сентябрю 2025 г.; соответствующий показатель в годовом выражении годом ранее составлял 39,20%. Группа «жильё, вода, электричество и газ» подорожала на 36,74% за год, а стоимость образования выросла на 12,52% только за месяц. Следующий бюллетень датирован 5 ноября 2026 г. В докладе Европейской комиссии о Регламенте о Зелёной линии за 2024 г. зафиксировано заявление о том, что высокая инфляция в турецкокипрской общине удерживала греков-киприотов от поездок за покупками на север и побуждала турок-киприотов ездить в противоположном направлении; Комиссия представляет это как сведения, которые были ей сообщены.

Правовая основа покупки недвижимости на Северном Кипре

Имущественное право ТРСК опирается на её Конституцию, а в отношении иностранных лиц — на Закон 52/2008. Статья 159 Конституции устанавливает три категории недвижимого имущества, принадлежащего государству: имущество, зарегистрированное за Правительством Кипра до 16 августа 1960 г. или впоследствии переданное Республике Кипр, а также дороги общего пользования, воды, порты и берега (пункт 1(a)); имущество, брошенное 13 февраля 1975 г. или впоследствии отнесённое законом к брошенному или бесхозяйному (пункт 1(b)); и имущество в границах военных объектов, перечисленных в договорах 1960 г. (пункт 1(c)). Пункт 2 запрещает передачу категорий из пунктов 1(a) и 1(c) частным лицам, поэтому дом у воды не означает права собственности на общественный берег. Пункты 3 и 4 оставляют передачу категории брошенного имущества и порядок для лиц, заявляющих права на него, на усмотрение закона. Подробное описание категорий титула и проверок изложено в руководствах о титулах и проверках в Земельном кадастре и о правовом статусе земли на Северном Кипре, которое сейчас переписывается.

Международные организации и правительства высказывали позиции по этой правовой основе; они приводятся здесь как позиции названных органов и без комментариев. В резолюции 550 (1984), принятой 11 мая 1984 г. 13 голосами против 1 при 1 воздержавшемся, Совет Безопасности ООН подтвердил резолюцию 541 (1983) и призвал все государства не признавать «Турецкую Республику Северного Кипра». По делу Demopoulos and Others v. Turkey (решение от 1 марта 2010 г.) Европейский суд по правам человека (ECtHR) установил, что Закон № 67/2005 обеспечивает доступный и эффективный механизм возмещения, отклонил жалобы заявителей из-за неисчерпания внутренних средств правовой защиты и добавил, что заявители не обязаны были обращаться в Комиссию по недвижимому имуществу (IPC). По делу Apostolides v Orams (C-420/07, 28 апреля 2009 г.) Суд Европейского союза (CJEU) постановил, что решение суда, заседающего в Республике Кипр, в отношении земли на севере должно признаваться и исполняться в другом государстве-члене и что этому не препятствуют ни приостановка действия права ЕС на севере, ни практическая сложность исполнения там, где находится земля. В руководстве правительства Великобритании, последний раз обновлённом 27 ноября 2019 г., говорится, что поправка к уголовному законодательству Республики Кипр, действующая с 20 октября 2006 г., делает покупку, продажу, аренду, продвижение или залог имущества без разрешения зарегистрированного собственника преступлением с максимальным наказанием в виде лишения свободы на семь лет и что закон не имеет обратной силы. Комиссия по недвижимому имуществу (IPC) сообщает по состоянию на 23 октября 2026 г. о 8 820 поданных заявлениях и 3 787 рассмотренных, с присуждённой компенсацией GBP 783 124 123, причём по всему северу, а не по районам или проектам.

Разрешение для иностранных покупателей: ограничения, этапы и сроки при покупке недвижимости на Северном Кипре

По Закону 52/2008 иностранное физическое лицо или компания приобретает недвижимое имущество только на основании разрешения на покупку от Совета министров, с обращением через Министерство внутренних дел. Сводный текст закона запрещает продажу иностранцам сельскохозяйственных и лесных земель (статья 4(1)), позволяет Совету министров закрывать определённые территории для иностранцев по соображениям национальной безопасности (статья 4(2)) и ограничивает иностранные владения 7% площади любого района и 3% площади страны (статья 4(3)). Прежде чем подавать заявление, на объект должен существовать титул кондоминиума или сервитута (статья 8(2)). Компания считается иностранной, если иностранное лицо владеет долей или капиталом в ней в любой пропорции, согласно определению в декрете, о котором речь ниже.

Числовые ограничения, действующие в настоящее время, были заново изданы декрет-законом 89/2026, опубликованным в Официальной газете № 147 7 августа 2026 г. В пояснительной записке сказано, что декрет повторно издаёт декрет-закон 63/2026, срок конституционной действительности которого — 90 дней — истёк 10 августа 2026 г., потому что парламент был на каникулах и не мог принять поправки к Закону 52/2008. Декрет заменяет указанные пункты статьи 8 «пока он остаётся в силе». Сводный текст закона на сайте Бюро законодательства, содержащий редакцию с поправками по Закону 39/2024, допускает 1 квартиру на иностранного покупателя или 3 для граждан государств, признающих ТРСК. Цифры декрета выше, поэтому читатель, сравнивающий два текста, найдёт разные числа; декрет устанавливает, что его пункты применяются вместо пунктов сводного текста, пока он действует.

Этапы и сроки, предусмотренные декретом, сведены в таблицу ниже. Первый срок короткий: после того как договор купли-продажи заверен гербовым сбором по Закону о гербовом сборе, покупатель и продавец обязаны в течение одного месяца зарегистрировать его в районном отделении Земельного кадастра, уплатив причитающиеся с продажи налоги и сборы, и в тот же месяц подать заявление на разрешение на покупку; в противном случае договор ничтожен в силу закона. Сервисный сбор за подачу заявления на разрешение составляет половину одной месячной минимальной заработной платы брутто по статье 8(4) Закона 52/2008, что при минимальной зарплате июля 2026 г. в TL 70 893 равно TL 70 893 ÷ 2 = TL 35 446,50, или около £533,52 по курсу 66,4389.

Два последствия этого процесса оговорены в декрете. Пока не уплачены все налоги и сборы, местные органы власти не вправе подключать постоянное или временное водоснабжение, а электроснабжающий орган — временное или постоянное электричество, за исключением строительных подключений на площадке в ходе строительства. Сделки сверх установленных пределов приобретения — это правонарушение по статье 16(2) Закона 52/2008, наказываемое штрафом до 500-кратной месячной минимальной заработной платы брутто на дату осуждения. Руководство о том, могут ли иностранцы покупать, и пошаговое руководство следуют той же последовательности и перечисляют документы, запрашиваемые на каждом этапе.

Расходы и налоги при покупке недвижимости на Северном Кипре

Тарифная таблица сборов Земельного кадастра при продаже иностранцам — это постановление Совета министров, напечатанное в Официальной газете № 197 от 7 октября 2026 г. Она действует с момента публикации по 5 января 2027 г. включительно, поэтому любой бюджет, составленный после этой даты, зависит от таблицы, которая её заменит. Итоговая сумма складывается из сбора за передачу, сбора в пользу Комиссии по недвижимому имуществу и сбора в пользу Отдела по приобретению жилья, а ставка зависит от того, сколько объектов уже принадлежит покупателю. В тарифной таблице указано, что регистрационный сбор платит лицо, регистрирующее титул на своё имя; Закон 52/2008 гласит, что налоги, пошлины и НДС при передаче делятся между покупателем и продавцом в порядке, предусмотренном законодательством, поэтому то, кто платит каждую позицию в конкретном договоре, определяется условиями договора.

Для граждан государств, признающих ТРСК, та же таблица использует итоговую ставку 4% для первого и второго объектов, 5,5% для третьего и четвёртого и 6% для пятого и шестого. Регистрация ипотеки стоит 1% от суммы ипотечного долга и оплачивается залогодателем. Другие официальные ставки, которые входят в бюджет, — это гербовый сбор и налог на добавленную стоимость. Закон о гербовом сборе взимает 0,5% (пять промилле) от суммы, указанной в договоре, до TL 89 000 000 и 0,1% сверх этой суммы, а регламент по НДС от 7 октября 2026 г. относит всю недвижимость и жильё с закрытой площадью до 300 м² к шкале 5%, а жильё площадью 300 м² и более — к шкале 10%; услуги по аренде недвижимости указаны в шкале 0%.

В таблице ниже эти ставки применены к условному первому объекту за £150 000 из предыдущего примера. Это иллюстрация, а не цена какого-либо объекта, и в ней не учтены гонорары адвокатов, которые устанавливаются по соглашению. Строка НДС исходит из того, что продажа подпадает под НДС и что указанная цена его не включает; верно ли то и другое, зависит от договора и правил НДС. При указанной цене эквивалент в лирах намного ниже границы гербового сбора в TL 89 000 000, которая достигается лишь при цене выше TL 89 000 000 ÷ 66,5386 = £1 337 569.

На втором объекте строка Земельного кадастра в таблице выше составила бы 5,5%, то есть £8 250,00 при той же цене, а на третьем — 6%, или £9 000,00. Проценты Земельного кадастра применяются к стоимости, по которой регистрируется передача, и в иллюстрации предполагается, что эта стоимость равна цене. Руководство по налогам и сборам на недвижимость на этом сайте охватывает более широкий список, а руководство по декларированию наличных — правила декларирования Республики Кипр и ТРСК для денег, перевозимых через Зелёную линию.

Налоги после покупки: ежегодный налог на недвижимость, аренда и перепродажа

Как только объект находится в собственности, применяются три налога. Первый — ежегодный налог на недвижимое имущество, установленный Регламентом о налоге на недвижимое имущество 2025 г., действующим с 1 января 2025 г. Для жилья обычной железобетонной постройки базовая сумма в самой низкой («пятой») категории составляет TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 за м² начиная со 120 м²; простая постройка — TL 3,20 за м²; бассейны — TL 35,60 за м²; а надбавки для четвёртой, третьей, второй и первой категорий составляют 10%, 25%, 40% и 60%. Зданиям, построенным до 2000 г., предоставляется скидка 15%. Для бетонного жилья площадью 100 м² базовая сумма равна 100 × TL 6,60 = TL 660 (около £9,93), а с надбавкой 60% первой категории — TL 660 × 1,6 = TL 1 056 (около £15,89). Какая надбавка применяется, зависит от категории, присвоенной объекту, а страница объявления её не показывает.

Второй — налог на доход от аренды. По статье 31(6) Закона о подоходном налоге (24/1982, в сводной редакции от 25 мая 2026 г.) 10% валовой арендной платы за любую недвижимость, включая меблированную аренду и арендную плату вперёд, уплачивается Налоговому департаменту собственником или его представителем. Закон освобождает лицо, чья суммарная ежемесячная арендная плата ниже месячной минимальной заработной платы и у которого нет иных облагаемых доходов, с одобрения Департамента. Третий — налог при перепродаже. Для физического лица, не являющегося дилером недвижимости, закон считает чистую прибыль равной 20% от большей из двух величин — оценочной стоимости Земельного кадастра и цены продажи (статья 4(5)), освобождает 30% этой прибыли (статья 6(12)) и позволяет Совету министров ежегодно в январе повышать размер освобождения до 60%; Земельный кадастр удерживает 20% от оставшейся прибыли в момент передачи. Лицо, которое отчуждает более трёх объектов недвижимого имущества в календарном году или более пяти в течение трёх календарных лет, рассматривается как торговец недвижимостью по иному порядку исчисления.

Климат и туристический сезон на Северном Кипре

Метеорологический департамент описывает климат Северного Кипра как средиземноморский с жарким сухим летом и мягкой зимой с ограниченным количеством осадков. Опубликованные им нормы за период 1991–2020 гг. приведены в таблице ниже. Семь станций в климатическом бюллетене Статистического института за 2023 г. — Кирения (Girne), Фамагуста (Gazimağusa), Гюзельюрт (Güzelyurt), Эрджан (Ercan), Лефкоша (Lefkoşa), Богаз (Boğaz) и Алевкая (Alevkaya); ни одна из них не находится ни в районе Искеле, ни на полуострове Карпаз, поэтому цифры для этих территорий — это нормы по стране и данные ближайших прибрежных станций, а не местные показания.

Тот же департамент публикует текущие показания температуры морской воды. 29 октября 2026 г. в 06:00 UTC на его странице температуры моря значились 24°C в Фамагусте, 24,5°C в Гемиконагы и 23,7°C в Кирении. Данные станций за отдельный год содержатся в бюллетене «Климатическая статистика 2023» Статистического института, составленном на основе административных записей департамента. Вторая таблица ниже показывает среднемесячные температуры и осадки за 2023 г. на двух прибрежных станциях — в Кирении и Фамагусте, обе на высоте 7 м над уровнем моря. Годовое количество осадков в тот год составило 359,0 мм в Кирении и 213,0 мм в Фамагусте (сумма месячных значений), а один год не заменяет 30-летнюю норму.

Сезон в туристическом смысле измеряется отдельно. В статистике за 2025 г. Департамента планирования туризма приведены месячные прибытия воздушным и морским путём (граждане ТРСК не учтены) и коэффициент загрузки туристических средств размещения, а в его отчёте за январь–август 2026 г. тот же ряд дан за 2026 г. В 2025 г. прибытия достигли максимума в сентябре — 270 429, а загрузка — в августе — 68,5%; самая низкая загрузка, 28,4%, была в феврале. Средняя годовая загрузка в 2025 г. составила 44,7% против 43,6% в 2024 г. За январь–август 2026 г. средний показатель составил 43,0% против 43,8% за те же месяцы 2025 г.

Доступ: аэропорт Эрджан, порты и пункты пересечения Зелёной линии

Аэропорт Эрджан

Эрджан — главный пассажирский аэропорт ТРСК. В Генеральном плане развития туризма на 2025–2034 гг. сказано, что, поскольку ТРСК не признана в международном воздушном пространстве, прямые рейсы из других стран выполняться не могут и все рейсы доходят до Эрджана через Турцию; по словам плана, это повышает стоимость перелёта и время в пути. В плане сообщается, что граждане третьих стран составляли около 14% прибытий по воздуху в 2024 г. против примерно 20% до пандемии и что некоторые иностранцы добираются до ТРСК через аэропорты Республики Кипр в Ларнаке и Пафосе, а затем пересекают сухопутную границу. По данным плана, с 1 апреля 2025 г. рейсы в ТРСК выполняли Turkish Airlines, AJet, Pegasus, Freebird и SunExpress, а в 2023 г. был открыт новый терминал площадью 129 000 м² с заявленной пропускной способностью 10 миллионов пассажиров. План указывает расстояния от Эрджана по дорогам: 23 км до Лефкоши, 44 км до Кирении, 50 км до Фамагусты и 62 км до Гюзельюрта. В нём добавлено, что после завершения оставшихся технических работ и инспекции британской аккредитационной фирмой будут предприняты шаги к открытию Эрджана для международного использования.

Таблица выше воспроизводит подсчёт плана для рейсов из Эрджана за апрель 2025 г.; план относит его к сайту расписаний рейсов. Республика Кипр придерживается иной правовой позиции. В брошюре её правительства сказано, что оно объявило все морские порты и аэропорты на территории, которую оно не контролирует, незаконными, а в британских рекомендациях по условиям въезда говорится, что лицо, въезжающее в Республику через север, например через Эрджан, считается её властями въехавшим незаконно, с последствиями, которые могут включать штраф, отказ во въезде или выезде и невозможность вернуться обратно на север.

Пункты въезда и морские маршруты

Таблица выше — это таблица пунктов въезда Департамента планирования туризма за 2025 г. Генеральный план описывает порт Фамагусты на восточном побережье как используемый в основном для коммерческих грузов, а туристический порт Кирении — как главный пассажирский порт, причём число морских пассажирских прибытий превышало 100 000 в год в 2022, 2023 и 2024 гг. Паромные линии ro-ro связывают Мерсин и Ташуджу в Турции с Киренией и Фамагустой, а пассажирские рейсы идут от причала Анамур в Кирению; план утверждает, что Анамур — Кирения — кратчайший морской маршрут, менее двух часов в пути, и что по политическим и дипломатическим причинам прямое морское пассажирское сообщение из портов за пределами Турции ограничено. Страницы городов Кирения, Фамагуста и Искеле перечисляют объявления в каждом районе.

Пункты пересечения Зелёной линии

Сухопутные переходы между двумя частями острова регулируются со стороны ЕС Регламентом Совета (EC) № 866/2004, который Европейская комиссия описывает как устанавливающий условия, на которых лица и товары переходят из районов, где правительство Республики не осуществляет эффективного контроля, в районы, находящиеся под контролем правительства, при приостановке действия законодательства ЕС на севере в силу Протокола 10 к Акту о присоединении 2003 г. В брошюре правительства Республики Кипр зафиксировано, что пункт пересечения на улице Ледра был открыт 3 апреля 2008 г. В рекомендациях правительства Великобритании сказано, что между севером и югом можно пользоваться любым пунктом пересечения, что пешеходы единственные могут пользоваться переходами Ледра-Палас и улицы Ледра/Локмаджи и что время, проведённое на севере, засчитывается в 90-дневный безвизовый срок Республики.

В двадцать первом докладе Комиссии о Регламенте от 1 июля 2025 г., охватывающем 2024 г., приведены данные о пересечениях по сведениям полиции Республики Кипр (CYPOL). В них не включены пункты Пергамос и Стровилия, находящиеся под властью Восточного суверенного района Великобритании, по которым сведения даются отдельно. В докладе отмечено, что в пункте Агиос-Дометиос по-прежнему образуются длинные очереди и что расширение пункта находится в стадии реализации. В таблице Департамента планирования туризма за 2025 г. учтено 7 621 023 прибытия через сухопутные переходы, из них 3 253 476 — граждане ТРСК, 2 398 498 — граждане Южного Кипра и 1 969 049 — другие иностранцы. Прибытия иностранцев через сухопутные переходы (граждане Южного Кипра и других стран) составили 4 367 547 в 2025 г. против 4 830 075 в 2024 г., то есть сократились на 9,6%, а в январе–августе 2026 г. — 2 606 319 против 2 988 307 годом ранее, сокращение на 12,8%.

Данные о туризме, студентах и строительстве

Официальные данные о спросе поступают от трёх органов ТРСК. Департамент планирования туризма учитывает прибытия и средства размещения. В 2025 г. он зафиксировал 2 589 729 прибытий воздушным и морским путём, без граждан ТРСК, что на 17,2% больше, чем 2 208 855 в 2024 г.; прибытия граждан Турции выросли на 19,7% до 2 233 320, а прибытия других иностранных граждан — на 3,7% до 356 409. За январь–август 2026 г. общее число прибытий составило 1 727 648, что на 6,8% больше, чем 1 617 411 за те же месяцы 2025 г.; число граждан Турции выросло на 8,5%, а других иностранных граждан сократилось на 3,8% до 217 546. Департамент также учитывает ночёвки в туристических средствах размещения: в 2025 г. общий итог, включая граждан ТРСК, составил 1 478 468 гостей и 4 433 505 койко-ночей против 1 365 511 и 4 284 667 в 2024 г.; за январь–август 2026 г. итог по койко-ночам составил 2 742 734 против 2 897 000, то есть снижение на 5,3%, при почти неизменном числе гостей — 942 099 против 947 904. Эти цифры описывают туристические средства размещения, а не частные туристические апартаменты и не долгосрочную аренду.

В таблице выше приведено региональное распределение 27 615 мест, указанных в отчёте за август 2026 г.; в отчёте указана вместимость 27 775 мест на декабрь 2025 г. Генеральный план утверждает, что спрос на аренду высок в значительной мере из-за туристов и студентов, причём это утверждение он относит к сайту рынка недвижимости. Что касается студентов, в таблице D10 Статистического ежегодника за 2024 г. Статистического института указано 104 873 студента высшего образования в 2024–2025 учебном году (весенний семестр, от ассоциированного до докторского уровня), против 109 528 в 2023–2024 году. Генеральный план со ссылкой на Министерство национального образования за 2024–2025 учебный год насчитывает 102 455 студентов высшего образования, включая открытое образование, из них 13 317 — граждане ТРСК и 47 542 — граждане третьих стран, кроме Турции; методом исключения остальные 41 596 (102 455 − 13 317 − 47 542) — граждане Турции. В плане перечислено 25 высших учебных заведений, 23 из которых — университеты. Что касается населения, в плане приведено 286 257 человек по переписи 2011 г. и прогноз Статистического института примерно 476 214 человек на конец 2023 г.

В бюллетене Статистического института «Статистика строительства и участков» за 2025 г., выпущенном в октябре 2026 г., учитываются здания и жилые единицы, получившие окончательное одобрение, поэтому он измеряет ввод в эксплуатацию, а не продажи, выданные разрешения или арендную плату. В тексте бюллетеня сообщается об окончательном одобрении 2 141 городской и 3 011 сельской жилой единицы в 2025 г. по районам: в Искеле — 204 городских и 351 сельская, в Кирении — 344 и 1 460, в Фамагусте — 538 и 954, в Лефкоше — 887 и 245, в Лефке — 94 и ни одной в перечне, в Гюзельюрте — 74 и 1. В его таблицах 2 и 3, охватывающих жилые здания, одобренных жилых единиц было 4 893 в 2025 г. (2 016 городских плюс 2 877 сельских) против 3 952 в 2024 г. (2 524 плюс 1 428), то есть рост на 23,8%. Единичная стоимость строительства многоквартирного дома по бюллетеню составила TL 43 408 за м² в 2025 г. против TL 32 692 в 2024 г., то есть рост на 32,8%, и TL 3 918 в 2021 г.; для дома — TL 34 917 против TL 27 447. Это показатели строительных затрат Института, а не рыночные цены.

Здравоохранение, страхование и коммунальные услуги

Показатели здравоохранения ниже взяты из официальных перечней. В ежегоднике Статистического института за 2024 г. (таблица C1) указано 25 государственных больниц и медицинских центров и 18 частных больниц в 2024 г. По районам частных больниц 9 в Лефкоше, 5 в Кирении и 4 в Фамагусте, а в районе Искеле есть одно государственное учреждение и нет частной больницы. Генеральный план утверждает, что государственные расходы на здравоохранение в 2023 г. составили 11,4% государственного бюджета, что в 2023 г. на одного врача приходилось 385 пациентов и что в Искеле, Гюзельюрте и Лефке есть только государственные больницы и медицинские центры. Для постоянного проживания статья 5(2)(E) Закона о постоянном проживании 51/2015 требует действующей медицинской страховки в ТРСК.

Что касается воды, Генеральный план описывает Проект водоснабжения ТРСК, который с 2015 г. подаёт воду по трубопроводу из бассейна реки Анамур в Турции. В плане сказано, что проект был рассчитан на перекачку 75 миллионов м³ в год, что к концу 2023 г. было подано 54 576 204 м³ и что ТРСК годами борется с нехваткой воды. Таблица водоносных горизонтов в плане фиксирует засоление вдоль средиземноморской прибрежной полосы и в Фамагусте, бактериологическое загрязнение в прибрежных водоносных горизонтах Дипкарпаза и Кирении, а также колодцы, которые в значительной мере высохли в засушливые периоды на юго-востоке района Месарья.

Что касается электричества, план утверждает, что ТРСК не подключена к объединённой энергосистеме, что электроэнергия Республики Кипр импортируется время от времени и что меморандум с Турцией 2023 г. предусматривает кабельное соединение, работы по которому продолжались. Выработка в 2023 г. составила около 1,5 ТВт·ч, из которых 98% — на дизельных электростанциях и 2% — на солнечной и ветровой энергии. План утверждает, что отключения часты из-за технического обслуживания, летнего спроса, нехватки генерации и проблем с поставками топлива, а на примере одного дня, 22 июля 2024 г., фиксирует около 57 часов 45 минут внеплановых отключений в разных районах. Он фиксирует установленную мощность солнечных электростанций около 30 МВт. Подключение нового объекта к сетям водоснабжения и электроснабжения также привязано к уплате налогов и сборов на передачу, как сказано выше.

Правила проживания, связанные с владением недвижимостью

Покупка сама по себе не создаёт права на вид на жительство; правила устанавливают условия, которые проверяются в момент подачи заявления. Регламент о проживании и визах (сводный текст от 5 октября 2026 г.) предусматривает краткосрочное разрешение для владельца, у которого есть жильё, пригодное для проживания. Если объект куплен по договору, должна быть оплачена не менее чем одна треть цены и подано заявление в Совет министров. При наличии титула на имя заявителя и общей стоимости имущества GBP 300 000 или более, либо её эквивалента, разрешение выдаётся на 10 лет без требования о доходе; при меньшей стоимости оно выдаётся на 5 лет. При заверенном и одобренном договоре купли-продажи на GBP 300 000 или более разрешение выдаётся на 5 лет, а при меньшей стоимости заявитель должен подтвердить регулярный ежемесячный доход в размере одной минимальной заработной платы. Постоянное проживание по Закону 51/2015 требует, среди прочих условий, жилья стоимостью не менее EUR 125 000, гарантированного дохода, шести лет действия разрешений на проживание и действующей медицинской страховки, а также пребывания за границей не более 180 дней в каждом из последних шести лет, если только общее время за пределами страны не укладывается в 1 080 дней.

В британских рекомендациях о региональных рисках сказано, что Республика Кипр не признаёт разрешений на проживание, выданных на севере, и что консульская поддержка Великобритании на севере ограничена. Условия, формы и сборы изложены в руководстве по разрешению на проживание, а каталог застройщиков перечисляет строительные компании, чьи проекты представлены на страницах объявлений этого сайта.

Особенности и ограничения при покупке недвижимости на Северном Кипре: сводная таблица

Таблица ниже повторяет пункты, приведённые выше, сопоставляя то, что цитируемые источники описывают как особенность, с ограничением или условием, которые документируют те же или связанные источники. В каждой строке названы её источники.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре?

Да, при наличии разрешения на покупку. Закон 52/2008 требует от иностранного лица или компании получить разрешение Совета министров, а декрет-закон 89/2026 устанавливает ограничения, действующие, пока он в силе: до 3 квартир (6 для граждан государств, признающих ТРСК), 2 двухэтажные виллы в проекте массовой застройки и земля под отдельный дом площадью до 3 300 м². Сельскохозяйственные и лесные земли иностранцам продавать нельзя. Руководство для иностранных покупателей излагает этапы по порядку.

В какой валюте оценивается покупка на Северном Кипре?

На страницах объявлений этого сайта указаны фунты стерлингов. Земельный кадастр взимает свои сборы в турецких лирах, а Закон о гербовом сборе пересчитывает суммы, выраженные в иностранной валюте, по официальному эффективному курсу продажи на день наложения гербового сбора. При курсе TL 66,4389 за фунт цена £150 000 равна TL 9 965 835,00, поэтому та часть покупки недвижимости на Северном Кипре, что выражена в лирах, меняется вместе с обменным курсом.

Каковы сборы Земельного кадастра при покупке недвижимости на Северном Кипре?

Для иностранного покупателя итог составляет 4% на первый объект, 5,5% на второй и 6% на третий, при этом он складывается из составляющих: передача, Комиссия по недвижимому имуществу и Отдел по приобретению жилья. Тарифная таблица в Официальной газете № 197 действует с 7 октября 2026 г. по 5 января 2027 г. включительно. При цене £150 000 сбор за первый объект составляет £6 000,00.

Описывают ли источники фиксированный курс лиры к фунту?

Нет. Центральный банк ТРСК и TCMB публикуют ежедневные курсы, а архив TCMB показывает рост фунта с TL 34,2143 на 18 октября 2023 г. до TL 66,4389 на 27 октября 2026 г. Цена £200 000 составляла TL 6 842 860 на первую дату и TL 13 287 780 на последнюю.

Что говорят суды и правительства об имуществе, купленном на Северном Кипре?

Названные органы излагают разные позиции. Европейский суд по правам человека (ECtHR) в 2010 г. признал Комиссию по недвижимому имуществу эффективным внутренним средством правовой защиты, Суд Европейского союза (CJEU) в 2009 г. постановил, что решение суда Республики Кипр по северной земле подлежит исполнению в другом государстве-члене, а британское руководство описывает преступление по законодательству Республики Кипр, действующее с 2006 г. Разделы выше приводят даты и источники в отношении покупки недвижимости на Северном Кипре.

Каков климат и какой месяц самый загруженный?

Нормы Метеорологического департамента за 1991–2020 гг. дают среднегодовую температуру 19,5°C и 387,1 мм осадков, сосредоточенных в январе и декабре. Загрузка туристических средств размещения достигла максимума 68,5% в августе 2025 г., а прибытия — максимума 270 429 в сентябре 2025 г. Температура моря в среднем за год составляет 21,8°C, а в августе — 28,4°C.

Как добраться до Северного Кипра?

Эрджан принял 94,7% прибытий 2025 г., а Генеральный план развития туризма утверждает, что все рейсы идут туда через Турцию. Порты Кирении и Фамагусты принимают морских пассажиров из Турции, а переходы Зелёной линии приняли 7 621 023 прибытия в 2025 г. Республика Кипр считает въезд через северные порты и аэропорты незаконным въездом, поэтому маршрут имеет значение для всех, кто планирует поездку в рамках покупки недвижимости на Северном Кипре.

Какие налоги применяются к аренде и перепродаже?

Доход от аренды облагается удержанием 10% с валовой арендной платы. При перепродаже физическим лицом, не являющимся дилером недвижимости, расчётная прибыль составляет 20% от большей из двух величин — оценочной стоимости и цены продажи, 30% её освобождается, а Земельный кадастр удерживает 20% остатка, что в расчётном примере выше составляет 2,8% от цены. Ежегодный налог на недвижимое имущество определяется регламентом 2025 г.

Какие официальные данные о спросе существуют?

Департамент планирования туризма насчитал 2 589 729 прибытий в 2025 г.; в ежегоднике Статистического института указано 104 873 студента высшего образования в 2024–2025 гг.; а в октябрьском бюллетене по строительству за 2026 г. указано 4 893 жилые единицы, получившие окончательное одобрение в 2025 г. Те же источники показывают сокращение прибытий других иностранцев на 3,8% и койко-ночей на 5,3% в январе–августе 2026 г.

Даёт ли покупка недвижимости на Северном Кипре право на проживание?

Само по себе — нет. Регламент о проживании и визах выдаёт краткосрочное разрешение владельцу на определённых условиях: жильё, пригодное для проживания, оплаченная треть цены, если объект куплен по договору, и срок 10 или 5 лет в зависимости от границы GBP 300 000 и имеющегося документа. Постоянное проживание по Закону 51/2015 имеет собственные условия, в том числе жильё стоимостью EUR 125 000 и медицинскую страховку. Республика Кипр не признаёт разрешений, выданных на севере.

Дата проверки: 29 октября 2026 г. Источники: Официальная газета № 147 (декрет-закон 89/2026); Официальная газета № 197 (сборы Земельного кадастра); Закон 52/2008, сводный текст; Конституция ТРСК; регламент по НДС от 7 октября 2026 г.; Закон о гербовом сборе; Закон о подоходном налоге 24/1982; Регламент о налоге на недвижимое имущество 2025 г.; уведомление Налогового департамента о минимальной заработной плате; обменные курсы Центрального банка ТРСК; бюллетень TCMB от 27 октября 2026 г.; спот-курсы Банка Англии; Статистический институт, индекс потребительских цен за сентябрь 2026 г.; Статистический институт, «Статистика строительства и участков» за 2025 г.; Статистический ежегодник за 2024 г.; Статистический институт, «Климатическая статистика 2023»; Департамент планирования туризма, статистика за 2025 г.; Департамент планирования туризма, январь–август 2026 г.; Генеральный план развития туризма на 2025–2034 гг.; Метеорологический департамент, климат Кипра; Метеорологический департамент, температура моря; Комиссия по недвижимому имуществу (IPC); ECtHR, Demopoulos and Others v. Turkey; пресс-релиз CJEU 39/09; резолюция 550 (1984) Совета Безопасности ООН; Европейская комиссия, Регламент о Зелёной линии; доклад Комиссии COM(2025) 355; британские рекомендации, условия въезда; британские рекомендации, региональные риски; британское руководство по недвижимости на Кипре; Республика Кипр, «Кипрский вопрос» (The Cyprus Question); Регламент о проживании и визах; Закон о постоянном проживании 51/2015.