Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии? Правила 2026 года

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии? Правила 2026 года

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии? Согласно Закону Грузии о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (Law on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons), иностранцы в Грузии вправе владеть любым имуществом, наследовать его и завещать, а единственное ограничение, которое имеет значение для большинства покупателей, касается сельскохозяйственной земли: Конституция закрепляет её за государством, местным самоуправлением, гражданами Грузии и объединениями граждан Грузии. На квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственные земли это ограничение не распространяется. В этом гиде правила изложены в том виде, в каком они действуют на 27 октября 2026 г. и в каком их можно проверить по первоисточникам, на основе текстов, опубликованных в Законодательном вестнике Грузии (Legislative Herald of Georgia), и тарифов Национального агентства публичного реестра (National Agency of Public Registry).

Гид показывает, чем иностранец может и чем не может владеть, как устроено ограничение на сельскохозяйственную землю (определение, исключения, правила для компаний и последствия нарушения), как право собственности регистрируется по Гражданскому кодексу, сколько Публичный реестр берёт в лари и в долларах США и как пороги для вида на жительство при покупке недвижимости соотносятся с самим правом собственности. Цены и сборы приведены в долларах США и в грузинских лари (GEL) по официальному курсу Национального банка Грузии (НБГ) на 27 октября 2026 г.: GEL 2,5966 за один доллар США. Если цифра является расчётом, а не опубликованным значением, в тексте об этом сказано прямо, чтобы читатель не принял собственный пересчёт за официальные данные.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии? Краткий ответ

Краткий ответ на этот вопрос опирается на одну статью Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства. Статья 32(1) устанавливает, что иностранцы в Грузии могут владеть любым имуществом, наследовать и завещать его, а также пользоваться неимущественными правами по грузинскому законодательству. Статья 32(2) добавляет, что эти права могут быть ограничены только законодательным актом. Поэтому вопрос сводится к следующему: какие именно акты их ограничивают и к каким видам имущества эти акты относятся? В отношении недвижимости таким актом является Органический закон Грузии о праве собственности на сельскохозяйственную землю (Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership, № 4848-IIს, принят 25 июня 2019 г.), который применяется к сельскохозяйственной земле и больше ни к чему. Его первая статья гласит, что он распространяется на сельскохозяйственные земли на территории Грузии и регулирует право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В таблице ниже собраны основные положения. В каждой строке указано правовое основание, чтобы читатель мог самостоятельно открыть текст закона и проверить формулировку, не полагаясь на пересказ.

Правовая основа: статья 19 Конституции и Закон об иностранцах

Ответ определяют два основных текста. Первый — статья 19 Конституции Грузии, озаглавленная «право собственности». Пункт 1 признаёт право владеть имуществом и наследовать его. Пункт 2 позволяет государству ограничивать это право в случаях, определённых законом, в установленном порядке и когда этого требует общественный интерес. Пункт 3 касается экспроприации: она должна быть прямо предусмотрена законом и, за исключением срочных случаев, осуществляется на основании решения суда с предварительной, полной и справедливой компенсацией, освобождённой от налогов и сборов. Ни один из этих трёх пунктов не разграничивает граждан и иностранцев, то есть сам по себе общий конституционный принцип защиты собственности не зависит от гражданства владельца.

Пункт 4 — это исключение из общего правила, и именно оно важно для нашего вопроса. Он описывает сельскохозяйственную землю как ресурс особой важности, которым могут владеть только государство, единица самоуправления, гражданин Грузии или объединение граждан Грузии, и допускает определение исключительных случаев органическим законом, принятым не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов Парламента. Согласно сводному тексту в Законодательном вестнике (Matsne), этот пункт появился в Конституции на основании Конституционного закона № 1324 от 13 октября 2017 г. и был изложен в новой редакции Конституционным законом № 2071 от 23 марта 2018 г.; последняя сводная редакция, указанная на Matsne, датирована 29 июня 2020 г.

Второй текст — Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, который действует с 1 сентября 2014 г. и является основным законом, определяющим положение иностранцев в стране. Его статья 32 содержит общее правило, процитированное выше. Она не создаёт перечня допустимых активов, а предоставляет иностранцам право владеть любым имуществом и оставляет вопрос ограничений на усмотрение отдельных законов, которые должны быть приняты в законодательном порядке. В отношении недвижимости ограничивающим законом, который Национальное агентство публичного реестра указывает на своей странице нормативных актов, является Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю. Гражданский кодекс Грузии затем определяет механику приобретения и регистрации права, которой посвящены следующие разделы этого гида.

Из такой конструкции вытекает важное практическое следствие, которое стоит назвать отдельно. Покупателю не нужны ни разрешение, ни квота, ни заявленная инвестиция, чтобы приобрести квартиру или дом на несельскохозяйственной земле: действует общее право с одним законодательным исключением, а не общий запрет со списком лицензий. Именно поэтому большая часть этого гида посвящена исключению и тем записям, по которым видно, по какую сторону от него находится конкретный участок.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии? Вид за видом

В таблице показаны основные виды имущества и то, как к ним относятся тексты законов. Слово «разрешено» в этой таблице означает, что законы, изученные для этого гида, не содержат ограничений для иностранного покупателя такого имущества; оно ничего не говорит о цене, состоянии здания или праве продавца, которые проверяются отдельно.

Стоит подчеркнуть два момента, которые легко упустить при беглом чтении закона. Во-первых, Органический закон определяет «иностранца» в статье 3(c) как физическое лицо, которое не является ни гражданином Грузии, ни лицом без гражданства в Грузии, а «гражданина» в статье 3(b) определяет так, что в это понятие входит и гражданин Грузии, имеющий также другое гражданство. Поэтому обладатель двойного гражданства считается гражданином применительно к сельскохозяйственной земле, а лицо без гражданства в Грузии иностранцем не считается. Во-вторых, здания на сельскохозяйственной земле остаются в сфере действия Органического закона: статья 3(a) охватывает сельскохозяйственную землю «с расположенными на ней зданиями и сооружениями или без них». Поэтому деревенский дом не оказывается автоматически вне ограничения лишь потому, что это жилой дом, а не пашня или пастбище.

Читатели, которые оценивают практическую сторону покупки квартиры, могут сравнить цифры на страницах наших объектов. Согласно странице объекта на нашем сайте, Mardi Hills в Батуми — это построенный жилой дом (2025 г.) с квартирами площадью от 26,95 до 112,21 м² по цене от USD 45 276, а согласно странице объекта Delux Horizon в Батуми предлагает студии и однокомнатные квартиры площадью от 28 до 57 м² от USD 65 000. Обе позиции — квартиры в жилых домах, поэтому правила о сельскохозяйственной земле к ним отношения не имеют и в расчёт не входят. Сами цены разбираются на страницах объектов и в анализе цены за квадратный метр в Батуми; этот гид посвящён правовому вопросу, который стоит на первом месте.

Сельскохозяйственная земля: единственная категория с ограничениями

Сельскохозяйственная земля определяется в статье 3(a) Органического закона по категориям: это участок категории пастбища, сенокоса, пашни (включая земли под многолетними насаждениями) или приусадебных земель, который используется или может использоваться в сельскохозяйственных целях, с постройками и сооружениями или без них. Налоговый кодекс использует почти такой же параллельный перечень в статье 200: пашня, включая многолетние насаждения, луга, пастбища и приусадебные земли являются сельскохозяйственными землями, а несельскохозяйственной землёй считается любая земля, кроме сельскохозяйственной. Таким образом, два разных акта, Органический закон и Налоговый кодекс, используют один и тот же перечень из четырёх позиций, и именно категория, записанная за участком, относит его к той или иной стороне.

Цель Органического закона изложена в преамбуле: он рассматривает землю Грузии как национальное достояние, имеющее особую политическую, социальную, экономическую, экологическую и культурную ценность, и направлен на защиту национальной безопасности и местного земледелия. Именно этой целью объясняется вся структура закона и выбор его инструментов. Он не запрещает иностранное владение землёй вообще; он регулирует лишь то, кто может держать землю, которая используется или может использоваться для земледелия, и на каких условиях.

Что говорили официальные лица в феврале 2026 г.

Сельскохозяйственная земля стала и предметом публичных заявлений премьер-министра в этом году. По сообщению Georgia Today от 13 февраля 2026 г., премьер-министр Иракли Кобахидзе заявил, что конституционная поправка запретит отчуждение сельскохозяйственной земли иностранцам. По сообщению Imedi от 18 февраля 2026 г., он сказал Парламенту, что конституционные поправки полностью запретили отчуждение сельскохозяйственной земли иностранцам. Ни одно из этих сообщений не приводит дословный текст поправки, поэтому по ним нельзя судить о конкретных формулировках. Поэтому этот гид опирается на тексты, опубликованные на Matsne на 27 октября 2026 г., в которых статья 19(4) Конституции и Органический закон такие, как здесь описано; если более поздняя поправка изменит любой из них, будет действовать изменённый текст.

Почему ограничение важно для обычных покупателей

Для покупателя квартиры это ограничение вряд ли возникнет на практике. Оно становится значимым в трёх ситуациях: участок продаётся под будущий дом, сельский дом с садом и покупка через компанию, которая владеет в том числе землёй. В каждой из этих ситуаций первый вопрос — категория, записанная в Публичном реестре, а не описание участка в объявлении или в рекламе.

Кто может владеть сельскохозяйственной землёй по статье 4

Статья 4 Органического закона — основа всего режима. Пункт 1 перечисляет обычных владельцев. Пункт 2 перечисляет исключения, которые доступны только в пределах, установленных самим законом. Пункт 3 освобождает от ограничений некоторые финансовые учреждения. Пункт 4 распространяет проверку на цепочки компаний. Всю эту структуру можно свести в одну таблицу, которая приведена ниже.

Тест доминирующего партнёра на примерах

«Доминирующий партнёр» определяется в статье 3(d) как партнёр или группа партнёров частного юридического лица, зарегистрированного в Грузии, которые владеют более чем 50% капитала, акций или долей (или составляют большинство партнёров либо участников, в зависимости от типа организации) и одновременно имеют практическую возможность решающим образом влиять на решения организации в отношении сельскохозяйственной земли. Арифметика здесь имеет значение, поэтому три иллюстративных случая показывают, как на практике работает это определение. Это условные примеры, придуманные для наглядности, а не данные о реальных компаниях или реальных сделках.

• У грузинского ООО два партнёра: гражданин Грузии с долей 60% и иностранное физическое лицо с долей 40%. Гражданину принадлежит более 50%, поэтому при наличии практической возможности принимать решения доминирующий партнёр — гражданин, и применяется статья 4(1)(d).
• То же ООО принадлежит на 50% гражданину и на 50% иностранному физическому лицу. Ни у кого нет более 50%, поэтому доминирующего партнёра установить нельзя. Именно этот случай прямо назван в статье 4(2)(b): компания может владеть сельскохозяйственной землёй только на основании инвестиционного плана по решению Правительства.
• Грузинское ООО «A» принадлежит на 70% грузинскому ООО «B», а «B» на 80% принадлежит иностранному физическому лицу. По статье 4(4) право «A» определяется по доминирующему партнёру её партнёра-организации «B», и правило применяется к каждому следующему звену цепочки. Доминирующий партнёр за этой цепочкой — иностранное физическое лицо, поэтому снова применяется статья 4(2)(b).

Три приведённых примера объясняют, почему главный ответ на вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, меняется, когда покупатель — компания, а объект — ферма, и не меняется для квартиры, купленной через ту же компанию.

Наследование, банки и преимущественное право государства

В Органическом законе есть ещё четыре особенности, о которых читатели спрашивают чаще всего, когда речь заходит о землях сельскохозяйственного назначения. Каждая из них изложена здесь так, как её формулирует сам текст закона, без собственных толкований.

Наследование

Статья 4(2)(a) позволяет иностранцу владеть сельскохозяйственной землёй, если он её унаследовал. Статья 7(5) подтверждает, что запреты на смену партнёров и на обращение взыскания на залог не применяются в случаях наследования права иностранцами. Текст закона не устанавливает обязанности продать унаследованную землю; обязанность продажи по статье 5(1) касается компаний, которые не выполнили инвестиционный план.

Банки и другие кредиторы

Статья 4(3) снимает ограничения для международной финансовой организации, определённой постановлением Правительства, и для финансового учреждения, определённого грузинским законодательством, когда право возникает в рамках разрешённой деятельности, в том числе при принятии кредитором предмета залога. Статья 6 в целом, как общее правило, запрещает передавать в залог сельскохозяйственную землю с условием, что право перейдёт иностранцу или компании под иностранным контролем, но статья 6(4) освобождает от этого запрета те же учреждения, что названы в статье 4(3).

Невыполнение инвестиционного плана

Если компания с иностранным доминирующим партнёром не выполняет обязательство, установленное её инвестиционным планом, статья 5(1) требует отчуждить участок в течение одного года после решения уполномоченного органа. По статье 5(3), если обязанное лицо не отчуждает участок, он переходит в собственность государства в порядке, установленном грузинским законодательством. Статья 5(2) распространяет требования инвестиционного плана на приватизацию государственной сельскохозяйственной земли в пользу таких компаний.

Преимущественное право государства

Статья 8(3) учреждает Фонд имущества Грузии (Estate Fund of Georgia), финансируемый из государственного бюджета, через который государство обладает преимущественным правом выкупа сельскохозяйственной земли в порядке и в случаях, предусмотренных законодательством. Для покупателя это напоминание о том, что сельскохозяйственная земля — регулируемый рынок даже между гражданами, а не свободная сфера купли-продажи.

Права, возникшие ранее

Статья 10 защищает ситуации, возникшие до принятия закона, и содержит переходные положения. Регистрация права на сельскохозяйственную землю, находящуюся в законном владении или пользовании на основании правоустанавливающих документов, выданных до принятия закона 2019 г., не блокируется (статья 10(1)); обязанности, установленные законом, не применяются к правам иностранцев, уже зарегистрированным ко времени его вступления в силу (статья 10(2)); а зарегистрированный владелец, позднее утративший гражданство Грузии, не становится субъектом обязанностей иностранцев в отношении этого зарегистрированного права (статья 10(3)).

Как прочитать категорию земли до оплаты

Поскольку применимые правила зависят от категории земли, именно запись о категории в Публичном реестре — это тот документ, который нужно прочитать первым, ещё до обсуждения цены и условий оплаты. Национальное агентство публичного реестра (NAPR) ведёт, среди прочего, Реестр недвижимости, Реестр ограничений и Реестр залогов и аренды и выдаёт выписки из них. Опубликованные агентством тарифы показывают, что выписки из реестра стоят GEL 20 за 1 рабочий день или GEL 75 в тот же день, а при электронном запросе через интернет — соответственно GEL 13 или GEL 52.

В тех же тарифах значится услуга под названием «регистрация изменений целевого назначения и категории сельскохозяйственной земли»: GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1 рабочий день и GEL 350 в день подачи. Само существование такой услуги показывает, что категория — это регистрируемый атрибут объекта, который может измениться путём регистрации; но она не говорит, кто может подать заявление и на каких условиях, и этот гид не утверждает ни того, ни другого. Покупатель может прочитать выписку в том виде, в каком она существует на день сделки, и сохранить копию с датой, чтобы позднее можно было показать, что именно значилось в реестре.

Стоит последовательно провести три проверки категории, в таком порядке:

1. Записан ли участок как пастбище, сенокос, пашня или приусадебная земля? Если да, к нему применяется Органический закон, включая любое здание на нём.
2. Если участок записан в другой категории, соответствует ли выписка описанию продавца и договору?
3. Есть ли зарегистрированные ограничения, залоги или аренда на участок или здание?

Участок может выглядеть жилым и всё же иметь сельскохозяйственную категорию, потому что статья 3(a) привязывает определение к записанной категории земли, а не к внешнему виду. Поэтому покупатель читает запись в реестре, а не полагается на то, как участок выглядит, что на нём растёт или как он рекламируется.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии через компанию?

Многие покупатели, особенно те, кто думает о совместном владении, спрашивают себя, меняет ли грузинская компания ответ на вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии. Для квартир, домов и несельскохозяйственной земли Органический закон ничего не говорит, потому что регулирует только сельскохозяйственную землю. Закон об иностранцах, в свою очередь, даёт иностранцам право владеть любым имуществом, поэтому путь через компанию в этих случаях — вопрос предпочтения (например, совместная собственность или использование в бизнесе), а не правовой способ обойти ограничение.

Для сельскохозяйственной земли именно путь через компанию прямо рассмотрен в Органическом законе, и поэтому его стоит разобрать подробнее. Частная компания, зарегистрированная в Грузии, с иностранным доминирующим партнёром может владеть сельскохозяйственной землёй только на основании инвестиционного плана и решения Правительства Грузии (статья 4(2)(b)). Инвестиционный план определён в статье 3(e) как документы об использовании участка, которые предусматривают инвестиции в производство сельскохозяйственной или иной продукции, инновации, туристическую инфраструктуру либо проекты международного, государственного или местного значения, служащие социально-экономическому развитию, национальной безопасности и созданию рабочих мест. Компания, которая не выполняет план, обязана отчуждить участок в течение года после решения уполномоченного органа, а к компании, у которой партнёры меняются после приобретения, применяется статья 7: изменение, в результате которого иностранец становится доминирующим партнёром, запрещено, если оно не разрешено в рамках инвестиционного плана постановлением Правительства (статья 7(3)), хотя партнёров компании по статье 4(2)(b) можно менять без дополнительного согласования, если план не предусматривает иное (статья 7(4)).

Та же логика означает, что компания — не способ купить сельский участок, который не мог бы купить иностранец-физическое лицо. Это регулируемый путь с обязательным этапом одобрения.

Как регистрируется право собственности: Гражданский кодекс и Публичный реестр

Право на недвижимость в Грузии приобретается в два этапа. Статья 183(1) Гражданского кодекса устанавливает, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть совершена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Статья 311 Гражданского кодекса, в свою очередь, описывает Публичный реестр как совокупность записей о возникновении, изменении и прекращении прав на вещи, а также об арестах и обременениях.

Статья 311-1 определяет, как письменная сделка попадает в реестр. Сделка, совершённая в письменной форме, подаётся в Публичный реестр для регистрации права, а сама сделка или подписи сторон удостоверяются в порядке, установленном законом. Если стороны подписывают сделку в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, удостоверение для действительности сделки не требуется. В той же статье добавлено, что, когда это предусмотрено законом, сделки вступают в силу с момента регистрации.

Статья 312 придаёт реестру юридический вес. Записи реестра считаются достоверными, пока не доказано обратное, и запись признаётся достоверной в пользу лица, которое приобретает право у зарегистрированного отчуждателя, если на запись не подана жалоба и приобретатель не знает, что запись неверна. Статья 185 говорит то же со стороны приобретателя: отчуждатель считается собственником, если он зарегистрирован в таком качестве, кроме случая, когда приобретатель знал, что отчуждатель не является собственником. Конституционный суд Грузии в решении № 3/4/550 от 17 октября 2017 г. признал содержание статьи 185 неконституционным в той части, где запись в реестре оспорена, а приобретатель знает об этом. Для покупателя вывод практический: реестр — это отправной документ, с которого начинается любая проверка, а известный покупателю спор о записи меняет положение дел.

NAPR публикует образцы документов для оформления. В его списке есть договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимого имущества с оплатой в рассрочку, вариант с рассрочкой для сумм менее GEL 20 000 и совмещённый договор купли-продажи и ипотеки с рассрочкой. NAPR также сообщает, что права на недвижимость можно зарегистрировать онлайн с помощью смарт-контракта, заранее записавшись на виртуальную встречу. На его странице сервисных центров указан Аджарский региональный офис в Батуми по адресу ул. Ш. Химшиашвили, 7 (Sh. Khimshiashvili), а также есть ссылка в общем виде на филиалы и Дома юстиции (Houses of Justice).

Сколько берёт Публичный реестр

На странице тарифов NAPR указана стоимость регистрации изменения права на недвижимое имущество в зависимости от срока оказания услуги. Столбец в долларах в таблице ниже — это расчёт по курсу Национального банка Грузии GEL 2,5966 за доллар США на 27 октября 2026 г.

Тарифы не говорят, кто из сторон несёт каждый сбор, и этот гид этого не предполагает; распределение расходов стороны закрепляют в договоре купли-продажи. Тарифы приводят суммы за услугу, и больше ничего из них вывести нельзя.

Расходы на реестр в долларах: разбор арифметики

Читатели, которые спрашивают, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, обычно спрашивают и о стоимости регистрации. Чтобы увидеть, насколько мал сбор реестра на фоне цены, возьмём две квартиры, упомянутые выше, и переведём их в лари по курсу GEL 2,5966 за доллар. Цены — это цены «от» со страниц наших объектов, поэтому цифры служат только иллюстрацией, а не предложением или котировкой по какой-либо конкретной квартире.

• Mardi Hills, от USD 45 276: 45 276 × 2,5966 = GEL 117 563,66. Сбор GEL 150 составляет 0,128% этой цены (150 / 117 563,66), GEL 270 — 0,230%, а GEL 350 — 0,298%.
• Delux Horizon, от USD 65 000: 65 000 × 2,5966 = GEL 168 779,00. GEL 150 — это 0,089%, GEL 270 — 0,160%, а GEL 350 — 0,207%.
• Условная квартира за USD 80 000: 80 000 × 2,5966 = GEL 207 728. GEL 150 — это 0,072%, GEL 270 — 0,130%, а GEL 350 — 0,168%.

Эти проценты описывают только сбор реестра и ничего сверх него. В них не входят нотариальные расходы, если используется нотариус, стоимость юридических услуг и налоги, о которых речь пойдёт ниже. Следующий гид этой серии, как купить недвижимость в Грузии, шаг за шагом разбирает покупку с офисами, документами и сроками, а гид по ипотеке для иностранцев в Грузии посвящён финансированию. Поскольку сбор реестра — это фиксированная сумма в лари, а не процент от цены, при покупке, оцениваемой в долларах, долларовая стоимость сбора меняется вместе с обменным курсом: по курсу Национального банка 2,5966 сумма GEL 150 равна USD 57,77, а другой курс в другой день изменит эту цифру.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, не проживая там?

Да, насколько это следует из положений о праве собственности, которые изучены для этого гида. Статья 32 Закона об иностранцах не ставит право собственности в зависимость от проживания, а механика Гражданского кодекса применяется к любому приобретателю. Наш гид по юридическим советам и наш гид по виду на жительство придерживаются той же позиции в отношении владения несельскохозяйственной недвижимостью, а гид по покупке недвижимости в Грузии из-за рубежа рассматривает практические вопросы дистанционной покупки.

Право собственности и проживание — это разные вопросы, и их не следует смешивать. Закон об иностранцах определяет категории видов на жительство по основаниям, и три из них связаны с недвижимостью или инвестициями:

Сумма USD 150 000 в статьях 7(3)(d.e) и 15(j) заменила USD 100 000. Сводная редакция закона от 26 июня 2025 г. на Matsne отмечает новую сумму как вступающую в силу с 1 марта 2026 г. В тексте говорится о рыночной стоимости, установленной сертифицированным оценщиком органа, аккредитованного Грузинским центром аккредитации (Georgian Accreditation Centre), поэтому мерилом служит оценка, а не цена в договоре купли-продажи.

По курсу Национального банка на 27 октября 2026 г. USD 150 000 равны GEL 389 490 (150 000 × 2,5966), а USD 300 000 — GEL 778 980. Квартира с ценой от USD 45 276 или USD 65 000 по одной своей цене заметно ниже нижнего порога. Владение недвижимостью само по себе не даёт вида на жительство автоматически: разрешение оформляется отдельным заявлением по Закону об иностранцах, и закон говорит, что разрешение «может быть выдано» по указанному основанию. Механика получения вида на жительство, документы и продление разобраны в нашем гиде по виду на жительство в Грузии.

Налоги при покупке: что перечисляет Налоговый кодекс

Вопрос о том, есть ли налог на покупку недвижимости, часто следует за вопросом, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, и Налоговый кодекс отвечает на него структурно. Статья 5(2) гласит, что нельзя устанавливать налоговое обязательство, не предусмотренное Кодексом. Статья 6 называет национальными налогами подоходный налог, налог на прибыль, налог на добавленную стоимость, акциз и импортную пошлину и устанавливает, что налог на имущество является местным налогом. В перечне Кодекса нет отдельного налога на регистрацию смены владельца. НДС, подоходный налог и налог на прибыль всё же могут возникнуть по отдельным сделкам, например при поставке со стороны застройщика или с прибыли от продажи, и правила зависят от продавца и покупателя.

Налог на имущество — это постоянный, повторяющийся налог для владельцев. Статья 201 делает физическое лицо плательщиком налога на имущество в отношении недвижимости, которой оно владеет, статьи 202 и 206 содержат положения о ставках и освобождениях для облагаемого имущества, кроме земли, а у земли свои правила в статьях 203 и 204. Эти положения несколько раз менялись, поэтому ориентиром служит действующий сводный текст на Matsne, а не пересказ в этом гиде или в любом другом материале. Подробности, расчёты на примерах и порядок налогообложения арендного дохода подробно приведены в гиде этой серии о налоге на недвижимость в Грузии, и правила различаются в зависимости от лица.

Перечень документов для вопроса о праве собственности

Приведённая ниже последовательность превращает ответ на вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, в набор документов. Она идёт в том порядке, в каком важны соответствующие правила, а не в порядке платежей, и каждый пункт можно проверить по документу.

1. Выписка из Публичного реестра на объект, датированная как можно ближе ко дню сделки. В ней видны зарегистрированный владелец, категория земли и записанные ограничения, залоги и аренда.
2. Проверка того, что продавец, названный в договоре, является зарегистрированным владельцем. Статьи 185 и 312 Гражданского кодекса защищают приобретателя, добросовестно положившегося на реестр, но не того, кто знает, что запись неверна или оспаривается.
3. Проверка категории земли для любого дома или участка, с датированной копией выписки.
4. Если участвует компания: список её партнёров и их доли в капитале, чтобы применить тест доминирующего партнёра, если речь идёт о какой-либо сельскохозяйственной земле.
5. Письменный договор. Образцы договоров купли-продажи NAPR показывают форму; статья 311-1 позволяет сторонам подписать договор в регистрирующем органе перед уполномоченным лицом или удостоверить подписи в порядке, установленном законом.
6. Платёжные документы, суммы в которых соответствуют цене в договоре.
7. Заявление на регистрацию и сбор за выбранный срок (GEL 150, GEL 270 или GEL 350), а также новая выписка, в которой покупатель указан владельцем.
8. Если планируется вид на жительство: оценка сертифицированного оценщика аккредитованного органа, поскольку Закон об иностранцах исходит из рыночной стоимости, а не из цены.

Вопросы цены, предложения и районов на уровне города отделены от этих юридических шагов и разбираются в других материалах. На странице Грузии, странице Батуми и странице Тбилиси перечислены проекты и районы, гид по ценам на недвижимость в Тбилиси содержит данные о ценах, а гид по строящимся объектам (off-plan) в Батуми охватывает здания, которые ещё строятся. Тем, кто сравнивает рынки по бюджету, пригодится материал о том, что можно купить за USD 100 000 на шести рынках недвижимости, и о жизни в Грузии для иностранцев. Для более широкой картины рынка и его динамики см. гид по рынку недвижимости Грузии.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии без вида на жительство?

Да. Статья 32 Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства позволяет иностранцам в Грузии владеть любым имуществом, наследовать и завещать его и допускает ограничения только законодательным актом. Положения о видах на жительство образуют отдельный правовой режим со своими собственными порогами, поэтому практический ответ на вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, таков: право собственности не зависит от наличия вида на жительство.

Может ли иностранец купить квартиру в Батуми или Тбилиси?

Да. Для квартир ответ на вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, — однозначное «да»: квартира не является сельскохозяйственной землёй, а Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю применяется только к сельскохозяйственной земле. Право собственности приобретается письменной сделкой и регистрацией права покупателя в Публичном реестре по статье 183(1) Гражданского кодекса.

Могут ли иностранцы владеть землёй в Грузии?

Применительно к земле ответ на вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, делится по категориям. Иностранцы могут владеть несельскохозяйственной землёй. Сельскохозяйственную землю (пастбища, сенокосы, пашню и приусадебные земли, с постройками или без них) иностранное физическое лицо может приобрести только по наследству. Категория земли, записанная в Публичном реестре, определяет, какие правила применяются, поэтому проверка категории предшествует подписанию договора, а не следует за ним.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии через грузинскую компанию?

Для квартир, домов и несельскохозяйственной земли компания — это выбор формы владения, который делает сам покупатель, а не юридическое требование. Сельскохозяйственной землёй компания, зарегистрированная в Грузии, с доминирующим партнёром-иностранцем или иностранным юридическим лицом, либо компания, доминирующего партнёра которой установить нельзя, может владеть только на основании инвестиционного плана, одобренного решением Правительства Грузии (Органический закон, ст. 4(2)(b)).

Может ли иностранец унаследовать недвижимость в Грузии?

Да. Статья 32(1) Закона об иностранцах охватывает наследование и завещание имущества, а статья 4(2)(a) Органического закона позволяет иностранцу владеть сельскохозяйственной землёй, которую он унаследовал.

Есть ли минимальная цена или лимит на количество объектов?

Правила о том, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, изученные для этого гида, не устанавливают ни минимальной цены покупки, ни ограничения числа объектов для иностранных покупателей. Долларовые пороги в Законе об иностранцах (USD 150 000 и USD 300 000) — это условия для оснований получения вида на жительство, а не условия владения.

Сколько стоит регистрация покупки?

По данным Национального агентства публичного реестра, регистрация изменения права на недвижимое имущество стоит GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1 рабочий день и GEL 350 в день подачи. По курсу Национального банка GEL 2,5966 за доллар на 27 октября 2026 г. это около USD 57,77, USD 103,98 и USD 134,79.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Если читать вопрос, могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии, как вопрос о проживании, смешиваются два режима. Ни одна покупка сама по себе вида на жительство не даёт. Закон об иностранцах предусматривает, что краткосрочный вид на жительство может быть выдан иностранцу, который владеет несельскохозяйственной недвижимостью с рыночной стоимостью выше эквивалента USD 150 000 в лари, установленной сертифицированным оценщиком, и оформляется он отдельным заявлением. Он выдаётся на один год за раз и прекращается, если прекращается право собственности.

Есть ли налог на передачу права при покупке недвижимости в Грузии?

Национальными налогами по статье 6 Налогового кодекса являются подоходный налог, налог на прибыль, НДС, акциз и импортная пошлина, а налог на имущество — местный налог; отдельного налога на регистрацию смены владельца Кодекс не называет. Другие налоги могут возникнуть из особенностей конкретной сделки, как рассказано в нашем гиде по налогу на недвижимость в Грузии.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Конституция Грузии (Законодательный вестник); Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю; Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства; Закон об иностранцах, редакция от 26 июня 2025 г.; Гражданский кодекс Грузии; Налоговый кодекс Грузии; NAPR: тарифы и сроки; NAPR: образцы документов; NAPR: услуга смарт-контракта; NAPR: сервисные центры; NAPR: нормативные акты; Национальное агентство публичного реестра; Национальный банк Грузии: официальные курсы валют; Georgia Today, 13 февраля 2026 г.; Imedi, 18 февраля 2026 г..