Вырастут ли цены на недвижимость в Дубае? Данные и прогнозы, 2026

Вырастут ли цены на недвижимость в Дубае? Данные и прогнозы, 2026

Вырастут ли цены на недвижимость в Дубае? По состоянию на 28 октября 2026 г. опубликованные данные указывают в разные стороны — в зависимости от выбранного ряда. Dubai Land Department (DLD, Земельный департамент Дубая) зафиксировал в 2025 году около 270 000 сделок на сумму AED 917 млрд ($249,7 млрд), что на 20% больше, чем в 2024 году (Gulf News). В 2026 году ценовые ряды разошлись: CBRE сообщила о росте цен продажи жилья на 1,9% в годовом выражении во втором квартале (Q2), ValuStrat зафиксировала снижение цен на квартиры на 3% в годовом выражении за тот же квартал, а Knight Frank заявила 6 июля, что цены в массовом сегменте снизились на 5–20% в зависимости от района. Объёмы продаж жилья в третьем квартале были примерно на 38% ниже, чем годом ранее, и по подсчётам Savills, и по подсчётам Cavendish Maxwell.

Эта статья не отвечает на вопрос прогнозом, потому что прогноз здесь не даётся. В ней с датами, методами и названиями источников изложено, что происходило с ценами и сделками, как выглядит предложение по каждому из счётчиков, что приводят макроэкономические источники на 28 октября 2026 г., что говорит каждый опубликованный прогноз и что, по словам его авторов, сделало бы его неверным, а также как читать прогноз. Суммы в дирхамах приведены с долларами США в скобках по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар. История падения 2008–2011 годов разобрана в отдельной статье о том, рухнет ли рынок недвижимости Дубая, а эта статья остаётся в рамках данных и прогнозов 2026 года.

Вырастут ли цены на недвижимость в Дубае: данные на 28 октября 2026 г.

Единого числа, описывающего жилой рынок Дубая, не существует, потому что источники считают разное: все сделки с недвижимостью или только продажи жилья, зарегистрированные сделки или оценки, средние или медианные значения, каждый проданный объект или сопоставимые объекты. Первая таблица ставит основные опубликованные показания рядом с датой каждого из них. Разделы после неё объясняют, как построен каждый ряд, чтобы читатель мог понять, почему снижение на 3% в одном месте и рост на 1,9% в другом могут быть одновременно точными.

Для всего дальнейшего важны две особенности таблицы. Во-первых, ряды различаются тем, что они измеряют, и временем измерения: диапазон Knight Frank в 5–20% — это утверждение о ценах массового сегмента по районам, индекс ValuStrat — индекс оценочной стоимости, а показатель Cavendish Maxwell — среднее по зарегистрированным продажам в расчёте на квадратный фут. Во-вторых, различаются даты. Показание за июнь предшествует регистрациям третьего квартала, а показание за третий квартал включает продажи, согласованные раньше и зарегистрированные позже, — на этот временной лаг ссылаются и Cavendish Maxwell, и Knight Frank.

Как построен каждый ценовой ряд по Дубаю

Утверждение «цены упали» или «цены выросли» информативно лишь настолько, насколько информативен метод, стоящий за ним, и тот, кто спрашивает, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, сразу сталкивается с этой проблемой: ответ меняется в зависимости от выбранного ряда. В статье используются семь рядов. Их методы в описании самих издателей приведены в таблице ниже.

Среднее значение, медиана и сопоставимые объекты (like-for-like)

Средняя цена за квадратный фут складывает стоимость всех зарегистрированных продаж и делит её на проданную площадь. Если в месяце оказывается больше небольших студий в отдалённых районах и меньше крупных вилл, среднее падает, хотя цена ни одного отдельного дома не изменилась. Медиана выбирает вместо этого среднюю по порядку продажу, что ограничивает влияние нескольких очень крупных сделок, но тоже зависит от структуры проданного. Показатель like-for-like фиксирует структуру, сравнивая схожие дома. Savills проводит это различие в собственном отчёте: компания заявила, что движения в заголовках отчасти обусловлены изменением типа и стоимости продаваемых объектов, и сообщила, что по показателю like-for-like квартиры подешевели на 1,7%, а виллы и таунхаусы не изменились, тогда как заголовочные снижения за квартал составили 4,8% и 3,3%.

Сделки, оценки и цены предложения

Ряды на основе сделок фиксируют то, о чём договорились покупатели и продавцы, но регистрация следует за договорённостью. Knight Frank заявила 6 июля 2026 г., что сделки, закрытые до начала конфликта, регистрировались спустя четыре–шесть недель, поэтому цифры, опубликованные в первые недели после шока, отчасти отражают более ранние сделки. Cavendish Maxwell использовала похожую формулировку по третьему кварталу, сказав, что снижение отражает сократившуюся активность по мере того, как лаг в регистрации продаж начинает исчезать. Индекс оценочной стоимости, такой как VPI, не ждёт регистраций; ValuStrat говорит, что именно поэтому он быстрее реагирует на настроения, чем данные DLD, которые могут запаздывать. Обратная сторона состоит в том, что оценка — это мнение оценщика, а не зафиксированная цена. Цены предложения, которые публикуют некоторые порталы, фиксируют то, чего хотят продавцы, и представляют собой третий вид рядов; в ценовых таблицах этой статьи они не используются.

Индекс DLD и его оговорки

DLD публикует индекс цен продажи жилья, который также называют Dubai House Price Index, на своих страницах открытых данных. На странице указано, что DLD и его партнёр могут изменять методологию, что показатели точности не приводятся и что индекс не следует использовать для определения цен, инвестиционных решений или оценки результативности. По состоянию на 28 октября 2026 г. цифры, отображаемые на этой странице, доходят до ноября 2022 года, поэтому показания за 2026 год в этой статье взяты у консалтинговых компаний и поставщиков данных, перечисленных выше. Это факт о том, что именно отображается, и одна из причин, по которой источники приводятся с названием и датой.

Что показали ценовые ряды в 2026 году

Следующая таблица упорядочивает показания 2026 года по тому периоду, который они описывают. Если читать столбец сверху вниз, направление оказывается смешанным; если читать по строке, значительную часть различий объясняет метод.

Квартиры и виллы

Каждый источник, разделяющий рынок на сегменты, показывает, что два сегмента ведут себя по-разному. В индексе ValuStrat за Q2 квартиры были на 3% ниже, чем год назад, а виллы на 2% выше. Медианы DXBinteract за сентябрь показывают то же направление с более широким разрывом, но показатель по виллам опирается на 836 продаж, поэтому несколько крупных сделок в одном районе могут сдвинуть медиану на двузначные проценты. Среднее Savills по виллам и таунхаусам снизилось на 3,3% за квартал, а показатель like-for-like не изменился. В индексе REIDIN за Q3 виллы за квартал просели чуть сильнее квартир. При совместном чтении направление по виллам зависит от того, идёт ли речь о медиане год к году, об индексе оценочной стоимости или о квартальном среднем, и источники этот вопрос не решают.

Премиальные объекты (prime)

Savills сообщила, что число сделок стоимостью свыше AED 10 млн ($2,72 млн) составило 669 в Q3 2026 против 871 в Q2, то есть снижение на 23,2%, при этом премиальные квартиры в среднем стоили AED 5 237 ($1 426) за кв. фут, на 4,0% больше год к году, а премиальные виллы и таунхаусы — AED 2 791 ($760) за кв. фут, на 3,6% больше. ValuStrat сообщила, что премиальные виллы за год сохранили стоимость и что за квартал было продано 48 объектов дороже AED 30 млн ($8,17 млн). Это утверждения о верхнем сегменте рынка. Их нельзя сопоставлять со средним по городу в целом, где преобладают квартиры стоимостью менее AED 2 млн ($544 588).

Расчёт на примере: накопленное снижение и восстановление

Ежемесячные изменения в процентах не складываются, а перемножаются. ValuStrat сообщила о ежемесячном снижении на 6% в марте, на 2% в апреле, на 1% в мае и на 1% в июне 2026 года. Перемножение оставшихся долей даёт 0,94 × 0,98 × 0,99 × 0,99 = 0,903, то есть накопленное снижение на 9,7%, что совпадает с заявлением ValuStrat о снижении примерно на 10% с конца февраля. При опубликованном июньском значении индекса 220,0 это означает уровень конца февраля около 243,7 (220,0 / 0,903). Чтобы вернуться к исходной точке после падения на 9,7%, нужен рост на 10,7% (0,097 / 0,903), поскольку процент применяется к меньшей базе. Это арифметика на опубликованных цифрах, а не прогноз восстановления.

Пересчёт единиц — ещё один источник кажущихся расхождений. Медиана AED 1 656 за квадратный фут равна примерно AED 17 825 за квадратный метр ($4 854) при 10,7639 кв. фута в квадратном метре. Цена, указанная за квадратный метр в одном отчёте и за квадратный фут в другом, различается на этот коэффициент около 10,76 ещё до учёта каких-либо реальных различий на рынке. Та же осторожность нужна и в отношении эффекта структуры у Savills: если среднее по квартирам снизилось на 4,8%, а показатель like-for-like — на 1,7% за тот же период, то разрыв в 3,1 пункта — это часть заголовочного снижения, объясняемая тем, что именно продавалось. Savills не указывает период своего показателя like-for-like, поэтому такое прочтение условно.

Сделки: что насчитали DLD и консалтинговые компании

Объём важен для вопроса о ценах, потому что ценовой ряд, построенный на меньшем числе продаж, несёт больше шума. В таблице ниже приведено количество сделок, опубликованное за 2025 и 2026 годы. Цифры DLD охватывают все зарегистрированные сделки с недвижимостью; цифры Cavendish Maxwell и Savills охватывают только продажи жилья, поэтому две группы нельзя вычитать друг из друга.

Что показывает арифметика

Полугодовая разбивка DLD показывает, как расходятся количество и стоимость. Продажи off-plan составили 68,4% из 86 000 продаж по количеству (58 840 / 86 000), но 48,8% по стоимости (AED 139,75 млрд ($38,1 млрд) из AED 286,44 млрд ($78,0 млрд)). Средняя продажа off-plan, таким образом, составила около AED 2 375 085 ($646 722), а средняя продажа готового объекта — около AED 5 400 957 ($1 470 649). Сдвиг в соотношении между двумя типами меняет среднее по городу без какого-либо изменения цены конкретного дома; это тот же эффект структуры, что описан в предыдущем разделе.

Вычитание данных DLD за первый квартал из данных за полугодие даёт расчётный второй квартал: AED 167,94 млрд ($45,7 млрд) и 52 547 сделок, то есть примерно на 33% меньше по стоимости и на 13% меньше по количеству, чем в первом квартале. Две цифры взяты из разных релизов (DLD за Q1, новостное сообщение о данных DLD за H1), поэтому такое вычитание носит лишь ориентировочный характер. То же упражнение для жилого ряда Cavendish Maxwell даёт долю Q3 около 30% от девятимесячного итога в 112 580 покупок (34 000 / 112 580) против 33%, которые дало бы равномерное распределение по трём кварталам. В сентябре снова различается охват: Cavendish Maxwell насчитала около 10 300 сделок с жильём на сумму почти AED 23,2 млрд ($6,3 млрд), а DXBinteract — 11 340 продаж недвижимости всех типов на AED 29,73 млрд ($8,1 млрд).

Savills объяснила замедление в Q3 главным образом сегментом off-plan и меньшим числом новых запусков, а не ослаблением спроса, и сообщила, что стоимость готовых объектов выросла с AED 21,3 млрд ($5,80 млрд) в Q2 до AED 25,1 млрд ($6,83 млрд) в Q3. ValuStrat сообщила о 9 491 покупке на вторичном рынке примерно на AED 25 млрд ($6,81 млрд) в Q3 — это первый квартальный рост с конца 2025 года, — причём каждая третья покупка была совершена дешевле AED 1 млн ($272 294), и добавила, что ипотека финансировала почти половину сделок с готовыми объектами. Продажи off-plan замедлились четвёртый квартал подряд по данным того же источника. Обе компании описывают одно и то же направление в сегменте готовых объектов, хотя их подсчёты различаются по охвату.

Предложение: объекты в строительстве и объёмы сдачи

Предложение — это фактор, который рейтинговые агентства упоминают чаще всего, когда обращаются к вопросу о том, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, и именно по нему разброс опубликованных цифр шире всего. Счётчики различаются тем, что называют предложением: запланированные объекты, зарегистрированные объекты, объекты в стадии строительства сверх определённой отметки или объекты, которые, как ожидается, будут завершены по историческим темпам сдачи. В таблице приведён каждый подсчёт с датой и определением.

Почему счётчики расходятся

Большую часть разброса объясняют три различия. Первое — единица подсчёта. График в 160 000 объектов в портфеле Knight Frank — это перечень зарегистрированных проектов с датой сдачи, а не прогноз завершений. Собственное сравнение Knight Frank за 2025 год показывает, почему это различие важно: 39 700 завершённых в 2025 году объектов составили 64% от запланированного в срок, а Shehzad Jamal из фирмы сказал, что фактический показатель завершения, вероятно, будет значительно ниже того, что предполагают данные о портфеле. Второе — дата. Показатель Cushman & Wakefield Core на 2026 год изменился с около 49 700 в отчёте, процитированном 15 августа, до около 55 600 в отчёте, процитированном 20 августа; это две разные публикации, и читать их следует как таковые. Третье — метод. Cavendish Maxwell ожидает завершения 14 000–23 500 объектов из 47 000 запланированных на H2, то есть 30–50% графика (14 000 / 47 000 = 29,8%; 23 500 / 47 000 = 50,0%), исходя из исторических темпов сдачи.

Расчёт на примере: что следует из счётчиков

Если добавить к 24 800 завершённым объектам Cavendish Maxwell в H1 её диапазон на H2 в 14 000–23 500, получится диапазон за весь 2026 год от 38 800 до 48 300 по этому методу. В долях от 160 000 объектов в портфеле Knight Frank это от 24% до 30%. Показатель Cushman & Wakefield Core в 55 600 составляет 35% от того же портфеля, а от предварительного целевого показателя ValuStrat в 129 066 — 43%. Собственные завершения ValuStrat в H1 (около 20 000) составили 15,5% этого показателя, а около 33 000 к концу сентября — 25,6%. При жилом фонде чуть менее 900 000 домов 55 600 переданных объектов добавили бы около 6,2%, портфель Knight Frank в 160 000 составил бы 17,8%, а 322 000 ValuStrat к концу десятилетия — 35,8%. Рост фонда на 20% за два года по данным S&P — это порядка 180 000 домов при базе в 900 000, хотя в статье S&P использованная база не указана, поэтому такое сопоставление — лишь проверка масштаба.

Savills отметила, что сокращение запусков и задержки завершения, как ожидается, ослабят давление предложения в ближайшей перспективе. Cushman & Wakefield Core заявила в тот же период, что мощности подрядчиков и перебои в цепочках поставок могут задержать передачу объектов покупателям и что проекты со значительными капитальными и подрядными обязательствами менее уязвимы, чем проекты ранней стадии. Haider Tuaima из ValuStrat предупредил, что задержки и перенос сроков, вероятно, со временем приведут к понижательным пересмотрам графика. Все три утверждения указывают на завершения ниже графика; ни одно не говорит, на сколько именно.

Показатели спроса: население, домохозяйства, туризм и выпуск

Любое обсуждение того, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, должно включать спрос наряду с предложением, поскольку цены реагируют на оба, а официальные ряды по спросу поступают от Dubai Data and Statistics Establishment (DDSE; Управление данных и статистики Дубая), входящего в Digital Dubai, и от Department of Economy and Tourism (DET; Департамент экономики и туризма Дубая). В таблице приведены последние показания с датами.

Арифметика населения помогает оценить темп 2026 года. Прирост в 226 885 человек с 1 января по 28 сентября 2026 г. составляет 4,95% населения конца 2025 года (226 885 / 4 580 300) и около 837 человек на каждый из 271 прошедших дней. DDSE определяет постоянно проживающих как тех, кто обычно живёт в эмирате не менее шести месяцев или намерен жить. В 2025 году число домохозяйств выросло на 62 800, тогда как Knight Frank насчитала 39 700 завершённых объектов; домохозяйства и завершённые дома — разные единицы, поэтому два числа описывают масштаб, но не измеряют дефицит.

Данные по отелям и туристам дают второе показание спроса. Загрузка в августе в 66%, составляющая 89% от уровня предыдущего августа, подразумевает прошлогодний уровень около 74% (66 / 0,89) против 80,7% за весь 2025 год. Moody’s написала 7 мая, что резкое замедление или разворот притока населения ухудшит риск поглощения по мере роста сданного предложения, а Fitch заявила, что ослабление активности, сокращение туризма и замедление роста населения могут сделать коррекцию больше первоначально прогнозируемой. Ряд по населению до 28 сентября показывает продолжающийся рост, а ряд по туризму — восстановление после мартовского минимума; оба описывают то, что произошло, а два агентства описывают то, что изменило бы их мнение.

Макроэкономический контекст по данным источников на 28 октября 2026 г.

В этом разделе используются только агентства и официальные органы, и каждое утверждение приписано источнику и датировано. Al Jazeera датирует начало войны 28 февраля 2026 г., когда начались удары США и Израиля по Ирану. В июльском заявлении МВФ экономика была описана как демонстрирующая замечательную устойчивость к конфликту на Ближнем Востоке, а его октябрьские прогнозы содержат явные допущения о судоходстве через Ормузский пролив. В таблице приведены показатели, которые источники связывают с рынком недвижимости.

Процентные ставки

Дирхам привязан к доллару, а базовая ставка ОАЭ следует за ставкой Федеральной резервной системы США (ФРС). Центральный банк ОАЭ повысил базовую ставку на 25 базисных пунктов до 3,9% с 17 сентября 2026 г. после того, как ФРС подняла целевой диапазон до 3,75%–4%. Moody’s назвала более низкие процентные ставки среди факторов, повышающих доступность ипотеки, в своём февральском отчёте; с тех пор ставки пошли в обратную сторону, а в сообщении The National об октябрьском прогнозе МВФ отмечено, что ФРС и другие центральные банки начали повышать ставки или, как ожидается, начнут. Агентства не публикуют расчёта влияния повышения на 25 пунктов на цены в Дубае.

Нефть, судоходство и допущения МВФ

В июльском заявлении МВФ говорилось, что добыча углеводородов, как ожидается, вырастет во втором полугодии 2026 года по мере восстановления нефтяного экспорта после выхода ОАЭ из ОПЕК, а периодическое закрытие Ормузского пролива сдерживает активность. Октябрьский прогноз ниже, чем позволяла предположить формулировка июля: сокращение на 3,9% в 2026 году, на 7 пунктов ниже апрельского прогноза, затем рост на 7,7% в 2027 году. В октябрьском прогнозе EIA предполагается, что нефтяные потоки на Ближнем Востоке останутся ограниченными до конца четвёртого квартала. Это условные прогнозы, и условия указаны в источниках: темп возобновления судоходства, продолжительность конфликта и траектория ставок.

Туризм, выпуск и региональные события, на которые ссылаются источники

Официальные источники и агентства называют региональные события причиной более слабых месяцев. Загрузка отелей достигла минимума в 36% в марте и 66% в августе. Реальный ВВП Дубая за H1 2026 года был на 2,3% ниже, чем за H1 2025 года, по данным DDSE; финансы и страхование — самый быстрорастущий из крупных секторов, а транспорт и хранение упали на 7,4%. Ronan Arthur из Cavendish Maxwell сказал, что покупательская активность стала более взвешенной после начала конфликта, а Fitch связала свою оценку более крупной коррекции с ослаблением активности, снижением туризма и замедлением роста населения. Те же источники сообщают и об устойчивости: МВФ описал банковскую систему как хорошо капитализированную, а Savills описала премиальный сегмент как устойчивый. В статье эти утверждения не взвешиваются друг против друга, и ни одно из них не является утверждением о том, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае.

Аренда и валовая доходность по опубликованным данным

Аренда важна для вопроса о ценах, потому что от неё зависят и доступность жилья для собственников, которые в нём живут, и доход, который инвесторы сравнивают с ценами покупки. Опубликованные показания по аренде так же неоднозначны, как и по ценам, и по тем же причинам: одни представляют собой индексы новых и продлённых договоров, другие — медианы, третьи — запрашиваемую аренду. Запрашиваемая аренда — это то, что указывают арендодатели; зарегистрированная аренда — то, что подписали арендаторы.

Медиана по новым договорам аренды квартир в сентябре (AED 70 000) на 16,7% выше медианы по продлениям (AED 60 000); этот разрыв отражает не столько разные арендные ставки, сколько разные объекты, поскольку две группы — не одни и те же объекты. DXBinteract отмечает, что показатели доходности от аренды нельзя вывести из этих цифр самих по себе.

Валовая доходность

Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки, до вычета сервисных сборов, простоев, управления и расходов на финансирование. Cavendish Maxwell оценила среднюю валовую доходность в H1 2026 года примерно в 7% для квартир и 5% для вилл и таунхаусов, причём среди районов с квартирами Dubai Investments Park показал 9,7%, а International City — 8,9%. Engel & Völkers сообщила о средней валовой доходности 6,6% в июне 2026 года (квартиры 6,9%, таунхаусы 5,1%, виллы 4,5%) и около 6,34% за август. Две компании используют разные выборки и месяцы, и ни одно значение не является прогнозом того, сколько принесёт конкретная покупка.

Вырастут ли цены на недвижимость в Дубае: опубликованные прогнозы по одному

В таблице записан каждый прогноз с автором, датой, методом в описании и диапазоном. Прогнозы перечислены по дате публикации и не ранжируются. Самые ранние были написаны до начала войны 28 февраля 2026 г., что влияет на то, как их следует читать, а более поздние включают конфликт в свои допущения.

Если читать таблицу, не ранжируя прогнозы, выделяются три момента. Единственная опубликованная цифра, указывающая на рост цен в 2026 году, — прогноз Knight Frank от 2 февраля, сделанный до конфликта; за ним последовало заявление Knight Frank от 6 июля о том, что цены в массовом сегменте снизились на 5–20%. Единственный числовой диапазон падения в таблице у Fitch — коррекция до 15%, которая, как сказала Fitch в июне, может оказаться больше. Большинство остальных записей — это описания направления без числа: умеренное охлаждение, избирательная коррекция, перебалансировка, плато. Сравнение прогнозов поэтому сравнивает словарь не меньше, чем цифры, и этот вопрос рассматривается ниже, в разделе о чтении прогноза. Для читателя, спрашивающего, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, таблица показывает диапазон опубликованных ответов и даты, когда они были даны.

Rachael Kennerley из Savills описала рынок как находящийся в фазе перебалансировки, а не разворота. Moody’s заявила в феврале, что крупные рейтинговые застройщики хорошо подготовлены к умеренному замедлению благодаря значительным портфелям контрактов и авансовым структурам платежей, а S&P назвала Damac, Emaar, Omniyat и Sobha Realty рейтинговыми застройщиками с крупными портфелями контрактов и ограниченными просрочками платежей. Это утверждения о финансах застройщиков, а не о цене, которую заплатил бы покупатель за конкретный дом.

Что, по словам авторов, сделало бы их прогнозы неверными

Несколько авторов указывают условия, от которых зависит их мнение. В таблице эти утверждения собраны так, чтобы читатель мог увидеть, какие события сам источник считает важными. Это собственные оговорки авторов, а не оценки, сделанные здесь.

Условия, которые, по собственной формулировке авторов, определяют, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, делятся на четыре группы. Одни касаются предложения (завершения относительно графика, частота запусков). Другие касаются спроса (приток населения, туризм, осторожность покупателей). Третьи касаются денег (ставки, финансирование, качество банковских активов). Четвёртые касаются региональной ситуации (судоходство, продолжительность конфликта). Источники называют их, но не приписывают им вероятностей, и эта статья тоже этого не делает. Когда автор говорит, что эффект станет яснее позже, как это делают Knight Frank и Cavendish Maxwell, это следует читать так: данных, имевшихся на момент написания, ещё не хватало, чтобы разрешить вопрос.

Изменение цен и аренды по районам по данным названных источников

Данные по районам встречаются реже данных по городу в целом, и каждая таблица ниже взята из одного источника, за один период и по одному методу, потому что смешение источников по районам смешивает методы. Первые две таблицы взяты из отчёта Cushman & Wakefield Core за Q2 2026 года в изложении Khaleej Times от 9 августа 2026 г. (изменения средних цен продажи и аренды квартал к кварталу). Третья — из отчёта Savills за Q3 2026 года в изложении Khaleej Times от 13 октября 2026 г. (изменения аренды квартир год к году за июль–сентябрь).

Cushman & Wakefield Core: цены продажи, Q2 2026, квартал к кварталу

Cushman & Wakefield Core: аренда, Q2 2026, квартал к кварталу

В целом по городу, согласно тому же отчёту, цены продажи снизились на 4%, а средняя аренда — на 6% за квартал. Фирма заявила, что коррекция цен всё более заметна в большинстве субрынков квартир и вилл и что сложившиеся районы с конечными пользователями, как ожидается, останутся относительно устойчивыми.

Savills: аренда квартир и вилл, Q3 2026, год к году

Savills заявила, что относительно скромные квартальные изменения указывают на первые признаки стабилизации, при этом тенденция неравномерна по районам. Изменения аренды год к году в этой таблице и квартальные изменения в таблице Cushman & Wakefield Core не взаимозаменяемы: падение на 10% за один квартал, если оно повторится, окажется больше падения на 10% за год. Обзор ValuStrat за Q2 даёт третий взгляд на районы — по оценкам, а не по аренде: годовой рост капитальной стоимости вилл на 17,9% в Jumeirah Islands, на 10,7% в Emirates Hills и на 10,0% в The Meadows и квартальный рост стоимости квартир на 2,4% в International City, на 1,4% в Dubai Sports City и на 1,1% в Al Quoz Fourth. В таблице Cushman & Wakefield Core цены продажи вилл в The Meadows снизились на 9% за квартал, как и в The Springs; это напоминание о том, что квартальные и годовые изменения, продажи и оценки отвечают на разные вопросы.

Как читать прогноз, прежде чем спрашивать, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае

В этом рынке прогнозы используют обычные слова с конкретными значениями, и одно и то же слово может означать разный размер движения. Определения ниже — те, что используются в источниках этой статьи. Например, анализ Engel & Völkers разделяет смягчение (более медленный рост), коррекцию (избирательные ценовые корректировки в отдельных сегментах) и снижение рынка (устойчивое, повсеместное падение), а в прогнозе Fitch слово «коррекция» означает падение до 15%.

Контрольный список для любого прогноза

1. Определите автора и дату. Прогноз, написанный до 28 февраля 2026 г., писался без учёта конфликта.
2. Определите показатель: среднее по сделкам, медиана, индекс оценочной стоимости или цена предложения, а также сегмент: всё жильё, квартиры, виллы, премиальный сегмент, off-plan или готовые объекты.
3. Определите горизонт и исходную точку. 15% у Fitch отсчитываются от июля 2025 года до конца 2026 года, поэтому часть из них уже содержится в данных 2025 и 2026 годов.
4. Определите заявленные допущения. S&P и МВФ оба указывают региональное допущение; Moody’s и Savills указывают допущения по населению и предложению.
5. Определите, является ли число точечной оценкой или диапазоном и говорит ли автор, что могло бы его изменить.
6. Сравните с зафиксированным результатом по тому же показателю. Прогноз для премиального сегмента нельзя проверить по среднему для города в целом.

Самую ясную оговорку на этот счёт даёт сам DLD: на странице индекса он заявляет, что не претендует на какую-либо точность прогнозов и что внешние макроэкономические факторы не учитываются его моделью. Тот же предел относится к каждому прогнозу в этой статье. Вопрос о том, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, — это вопрос о будущем, тогда как источники могут лишь сообщать, что было измерено и чего ожидают их авторы.

Проценты работают и асимметрично, что влияет на то, как следует читать прогноз падения с последующим ростом. Падение на 15% оставляет 85% исходной цены, и для возврата к ней нужен рост на 17,6% (0,15 / 0,85). Падение на 9,7% требует роста на 10,7%. Прогноз коррекции на 15% с последующим ростом на 15% поэтому не возвращает к исходной цене; он заканчивается на уровне 97,75% от неё (0,85 × 1,15). Аналогично, квартальное снижение на 4,8%, повторённое четыре квартала подряд, даст в сумме годовое падение на 17,9% (1 – 0,952 в степени 4), которое не прогнозирует ни один источник; пример лишь показывает, почему отдельный квартал не следует пересчитывать в годовой темп.

Что ещё почитать на сайте

Эта статья ограничивается ценами, сделками, предложением и прогнозами. Смежные темы раскрыты отдельно: история обвалов и панель индикаторов за 2008–2026 годы, как устроена защита покупателя в Дубае — эскроу и регистрация, руководство покупателя по off-plan — планы платежей и правила переуступки, руководство по ипотеке — банковское финансирование, руководство по цене за квадратный метр по районам, руководство по выбору времени покупки и руководство по рынку недвижимости Дубая. Профили районов см. в материалах о квартирах в Jumeirah Village Circle и о сравнении Downtown и Marina, а об условиях владения — фрихолд и лизхолд в Дубае и налоги и сборы на недвижимость в Дубае.

Часто задаваемые вопросы

Вырастут ли цены на недвижимость в Дубае в 2027 году?

Ни один из приведённых здесь источников не публикует вероятность. Прогноз Knight Frank от февраля 2026 года охватывал 2026 год и был сделан до конфликта. Moody’s ожидала умеренного охлаждения в течение 12–18 месяцев с февраля 2026 года, S&P заявила, что сдача объектов в 2027–2028 годах может ускорить коррекцию в квартирах, ориентированных на инвесторов, а МВФ прогнозировал рост ВВП ОАЭ на 7,7% в 2027 году при условии нормализации судоходства. Вопрос о том, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае в 2027 году, — это вопрос прогноза, и эта статья излагает источники, не делая собственного.

Падают ли цены на недвижимость в Дубае в 2026 году?

Ряды расходятся. Средняя цена Cavendish Maxwell в августе составила AED 1 636 ($445) за кв. фут, на 1,7% меньше год к году. Индекс ValuStrat в июне был примерно на 10% ниже, чем в конце февраля, а в Q3 в целом не изменился. REIDIN зафиксировал снижение цен на квартиры на 0,4% и на виллы на 1,1% в Q3. CBRE показала рост цен продажи на 1,9% год к году в Q2. Knight Frank в заявлении от 6 июля сказала, что цены в массовом сегменте снизились на 5–20% в зависимости от района. Поэтому ответ на вопрос, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, каждый источник формулирует по-своему.

Какой индекс точнее всего измеряет цены на недвижимость в Дубае?

Ни один не описан его издателем как окончательная мера. Индекс DLD использует гедонистический метод и заявляет, что не приводит показателей точности, ValuStrat использует оценки, а консалтинговые компании — средние или медианы зарегистрированных продаж. Каждый отвечает на свой вопрос, как показывает таблица методов, и при выяснении, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае или упадут, сравнение двух периодов должно использовать один и тот же ряд.

Сколько нового жилья должно появиться в Дубае?

Moody’s насчитала около 180 000 домов за 2026–2028 годы, Cushman & Wakefield Core — около 55 600 переданных объектов в 2026 году и более 60 000 в 2027 году, Knight Frank — более 160 000 объектов в зарегистрированном портфеле 2026 года, а Cavendish Maxwell — 162 500 объектов, запланированных на 2027 год. Cavendish Maxwell ожидает, что из 47 000 объектов, запланированных на H2 2026 года, будет завершено 14 000–23 500. Запланированные и сданные цифры различаются, поэтому ответ на вопрос, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, отчасти зависит от того, какая доля графика будет выполнена.

Что говорят о рынке недвижимости рейтинговые агентства?

Moody’s ожидала умеренного охлаждения и умеренного снижения цен на квартиры в течение 12–18 месяцев с февраля 2026 года. Fitch прогнозировала коррекцию до 15% и в июне 2026 года заявила, что она может оказаться больше. S&P заявила, что цены снизились лишь умеренно и что сдача объектов в 2027–2028 годах может ускорить коррекцию в квартирах, ориентированных на инвесторов. МВФ в июле 2026 года описал подверженность банков недвижимости как ограниченную.

Что изменило бы эти прогнозы, по мнению их авторов?

Авторы называют сдачу объектов относительно графика, приток населения и туристов, процентные ставки и финансирование, качество банковских активов и продолжительность регионального конфликта. Прогнозы МВФ предполагают постепенное открытие Ормузского пролива с марта 2027 года. Cushman & Wakefield Core и ValuStrat говорят, что задержки могут сократить фактически сданный портфель. В разделе об условиях, названных авторами, перечислено каждое из них с датой.

Сколько человек живёт в Дубае и растёт ли это число?

Dubai Data and Statistics Establishment насчитало 4 807 185 постоянно проживающих человек в полдень 28 сентября 2026 г., что на 226 885 больше, чем 4 580 300 в конце 2025 года. В 2025 году население выросло примерно на 332 000. Moody’s и Fitch называют приток населения переменной в своих оценках рынка, и в вопросе о том, вырастут ли цены на недвижимость в Дубае, это исходные данные, а не результат.

Что происходит с арендой в 2026 году?

Показания различаются по источнику и показателю: индекс Cavendish Maxwell в июне вырос на 7,8% год к году, CBRE показала снижение средней аренды на 2,6% за год в Q2, индекс аренды ValuStrat вырос на 1,7% за год, а Savills сообщила о снижении аренды квартир год к году во всех перечисленных районах в Q3 — от 0,4% в International City, фазы 2 и 3, до 12,8% в Dubai Marina.

Влияет ли процентная ставка ОАЭ на цены недвижимости в Дубае?

Базовая ставка выросла до 3,9% 17 сентября 2026 г. после того, как ФРС подняла диапазон до 3,75%–4%. Moody’s в феврале назвала более низкие ставки среди факторов, поддерживающих доступность, а Savills называет условия финансирования среди факторов, которые важны по мере сдачи объектов. Ни один из приведённых источников не оценивает количественно влияние повышения на 25 базисных пунктов на цены.

Где найти первичные данные?

Данные о сделках публикует Dubai Land Department, о населении и выпуске — Dubai Data and Statistics Establishment, о туризме — Department of Economy and Tourism, о ставках — Центральный банк ОАЭ, макропрогнозы — МВФ и EIA. Ряды цен и предложения исходят от консалтинговых компаний, таких как Savills, Cavendish Maxwell, Knight Frank, CBRE, Cushman & Wakefield Core, ValuStrat и REIDIN, у каждой из которых свой метод.

Дата проверки: 28 октября 2026 г. Источники: данные DLD за 2025 год через Gulf News, релиз DLD за Q1 2026, данные DLD за H1 2026 через Emirates 24|7, страница индекса цен продажи жилья DLD, заявление сотрудников МВФ, 17 июля 2026 г., World Economic Outlook МВФ, октябрь 2026 г., The National о прогнозе МВФ, 13 октября 2026 г., The National о Moody’s, 10 февраля 2026 г., Khaleej Times о S&P Global Ratings, 7 октября 2026 г., Fortune о Fitch и Moody’s, 1 июня 2026 г., Gulf News о Fitch, 29 мая 2025 г., Knight Frank, Dubai Residential Market Review за Q4 2025, Knight Frank, анализ продаж от US$10 млн, 6 июля 2026 г., Gulf News о CBRE за Q2 2026, релиз Savills за Q3 2026 через Zawya, Savills, Dubai Residential Market Report за Q3 2026, Khaleej Times об аренде по данным Savills, 13 октября 2026 г., релиз Cavendish Maxwell за H1 2026 через Zawya, релиз Cavendish Maxwell за Q3 2026 через Zawya, цены Cavendish Maxwell за август 2026 г. через Zawya, ValuStrat, Dubai Real Estate Review за Q2 2026 через Zawya, Dubai Chronicle о данных DDSE и ValuStrat, 21 октября 2026 г., Khaleej Times о Cushman & Wakefield Core за Q2 2026, 9 августа 2026 г., Khaleej Times о Cushman & Wakefield Core за H1 2026, 20 августа 2026 г., Khaleej Times о портфеле проектов до 2030 года, 15 августа 2026 г., Engel & Völkers, анализ цен в Дубае, 9 сентября 2026 г., страница отчёта Engel & Völkers по Дубаю за H1 2026, отчёт fäm Properties за сентябрь 2026 г. (DXBinteract, записи DLD), REIDIN, Dubai Real Estate Market Insights за Q3 2026, 28 октября 2026 г., Gulf News о данных DDSE по населению, 29 сентября 2026 г., Emirates 24|7 о данных DDSE по населению, 29 сентября 2026 г., Zawya о базовой ставке CBUAE, сентябрь 2026 г., EIA, Short-Term Energy Outlook, 6 октября 2026 г., Al Jazeera о судоходстве в Ормузском проливе, 12 октября 2026 г., Gulf News о данных DET по туристам, 14 сентября 2026 г., Dubai Media Office о туризме 2025 года, 9 февраля 2026 г..