Правовой статус земли в Северном Кипре: источники и титулы 2026
В этом руководстве изложен правовой статус земли в Северном Кипре в том виде, в каком его формулируют соответствующие суды, законодательные органы и правительства, по состоянию на 29 октября 2026 года. Сначала рассматривается политический вопрос (что говорят Совет Безопасности ООН, Республика Кипр, Турция и ТРСК, то есть Турецкая Республика Северного Кипра, TRNC), затем последствия для имущественного права, установленные Европейским судом по правам человека (ECtHR) и Судом Европейского союза (CJEU), собственная Комиссия по недвижимому имуществу ТРСК (Immovable Property Commission, IPC) и опубликованные ею данные, уголовные и гражданско-правовые нормы Республики Кипр, а также правила ТРСК о титулах (title deed) и о разрешении для иностранных покупателей. Более широкий рыночный контекст изложен на странице, посвящённой Северному Кипру.
Каждое правовое утверждение здесь приписано суду, законодательному органу или иному органу, который его делает, и ничто в этом тексте не является мнением о том, целесообразна ли та или иная покупка. Цифры привязаны к дате своего источника: статистика Комиссии по недвижимому имуществу датирована 23 октября 2026 года, правила выдачи разрешений опираются на декрет-закон 89/2026, опубликованный 7 августа 2026 года, а руководство правительства Великобритании по покупке недвижимости последний раз обновлялось 27 ноября 2019 года. После обзора источников в руководстве приведены таблица категорий титулов, перечень документов по их типам, датированная хронология начиная с 1960 года и раздел вопросов и ответов. Такая последовательность позволяет в каждом случае видеть, какой именно орган делает утверждение, и не смешивать утверждения разных органов между собой.
От чего зависит правовой статус земли в Северном Кипре
Правовой статус земли в Северном Кипре — это не один вопрос с одним ответом. Здесь затрагиваются четыре уровня, и каждый источник в этом руководстве говорит только об одном из них. Первый уровень — статус органа, который выдаёт титулы: Совет Безопасности ООН, Суд Европейского союза, Республика Кипр и Турция описывают его разными словами. Второй уровень — право собственности по состоянию на 20 июля 1974 года: именно эту дату собственные законы ТРСК 67/2005 и 13/2008 используют как точку отсчёта для прежних собственников, и именно её применяет Европейский суд по правам человека в тех делах, которые он рассмотрел. Третий уровень — местный реестр: Департамент земельного реестра и кадастра ТРСК (Tapu ve Kadastro Dairesi) выдаёт титул (koçan) и вносит записи об ипотеке и арестах имущества на основании Закона 45/2025. Четвёртый уровень — разрешение для иностранного покупателя, которое Закон 52/2008 относит к ведению Совета министров ТРСК. Иными словами, каждый из четырёх уровней имеет собственный источник и собственный орган, и ответ на вопрос об одном уровне не подменяет ответа на вопрос о другом.
Аббревиатура ТРСК используется здесь только для обозначения администрации и её законодательства, как это делают сами источники. Её употребление не является заявлением о признании. Европейский суд по правам человека берёт эту аббревиатуру в кавычки, Республика Кипр называет образование сепаратистским, а ТРСК и Турция называют его государством; каждая из этих формулировок приведена ниже под именем её автора.
| Вопрос | Орган, который на него отвечает | Основной источник в этом руководстве |
|---|---|---|
| Какой орган является правительством Кипра? | Совет Безопасности ООН; Республика Кипр; Турция; ТРСК | Резолюции 541 (1983) и 550 (1984); страницы министерств иностранных дел Турции и ТРСК |
| Кто является собственником участка, брошенного в 1974 году? | Конституция ТРСК; Европейский суд по правам человека | Статья 159; Loizidou v. Turkey (1996) |
| Какое средство правовой защиты есть у прежних собственников? | Комиссия по недвижимому имуществу ТРСК | Закон 67/2005; решение по делу Demopoulos (1 марта 2010 года) |
| Можно ли исполнить за рубежом решение суда Республики Кипр о земле на севере? | Суд Европейского союза; Апелляционный суд Англии и Уэльса | Дело C-420/07 (2009); [2010] EWCA Civ 9 |
| Какой титул выдаёт ТРСК и кто вправе приобретать недвижимость? | Земельный реестр ТРСК; Совет министров | Законы 45/2025 и 52/2008; декрет-закон 89/2026 |
В следующих разделах эти уровни разведены. Постановление по вопросу первого уровня само по себе не решает вопроса третьего, разрешение ТРСК не отвечает на вопрос второго уровня, а заявление Республики Кипр о её собственном уголовном праве не описывает реестр ТРСК. Пошаговый порядок покупки и таблица сборов рассмотрены отдельно в руководствах как купить недвижимость на Северном Кипре и налоги и сборы при покупке недвижимости на Северном Кипре.
Как ООН, ЕС, Турция и ТРСК формулируют вопрос о статусе
По политическому вопросу источники расходятся, и нейтральное резюме сводится к перечню того, кто что говорит. Совет Безопасности ООН в резолюции 541 от 18 ноября 1983 года осудил декларацию, сделанную 15 ноября 1983 года властями турок-киприотов, как мнимое отделение части Республики Кипр, счёл её юридически недействительной и призвал все государства не признавать никакого кипрского государства, кроме Республики Кипр; резолюция 550 от 11 мая 1984 года подтвердила резолюцию 541 и призвала государства не содействовать этому образованию (оба текста приведены в том виде, в каком их цитирует Европейский суд по правам человека в деле Loizidou v. Turkey). Суд Европейского союза описывает ТРСК как образование, не признанное международным сообществом, за исключением Турции. Европейская комиссия заявляет, что весь Кипр является частью ЕС, но законодательство ЕС приостановлено на основании Протокола 10 к Акту о присоединении 2003 года в северной части, где правительство Республики Кипр не осуществляет эффективного контроля. Министерство иностранных дел Турции заявляет, что на острове существуют два народа и два государства и что собственное государство у турок-киприотов есть с 1983 года, а министерство иностранных дел ТРСК заявило 8 мая 2025 года, что концепция двух государств, основанная на суверенном равенстве, является твёрдой политикой ТРСК.
| Орган | Позиция в том виде, как её формулирует сам орган | Источник и дата |
|---|---|---|
| Совет Безопасности ООН | Декларация от 15 ноября 1983 года признана юридически недействительной; государствам предложено не признавать никакого кипрского государства, кроме Республики Кипр (резолюция 541, 18 ноября 1983 года); сепаратистские действия объявлены незаконными и недействительными (резолюция 550, 11 мая 1984 года) | Резолюции в том виде, в каком они цитируются в деле Loizidou v. Turkey, 18 декабря 1996 года |
| ООН, 2026 год | Резолюция 2815 (2026) продлила мандат миротворческих сил на Кипре; ООН описывает эти силы как созданные в 1964 году, с задачей наблюдать за линиями прекращения огня и поддерживать буферную зону | Пресс-релиз ООН, 30 января 2026 года; страница миротворческой миссии ООН |
| Европейская комиссия | Законодательство ЕС приостановлено в районах, где правительство Республики Кипр не осуществляет эффективного контроля (Протокол 10, Акт о присоединении 2003 года) | Страница Комиссии о Регламенте о Зелёной линии, прочитана 29 октября 2026 года |
| Суд Европейского союза | ТРСК не признана международным сообществом, за исключением Турции | Пресс-релиз 39/09, 28 апреля 2009 года |
| Республика Кипр (Департамент земель и землемерных съёмок, Department of Lands and Surveys) | Образование в оккупированной зоне не обладает юрисдикцией для совершения действительных передач права собственности на имущество; приведены ссылки на резолюции 541 и 550 | Заявление департамента, 13 декабря 2023 года |
| Республика Турция (Министерство иностранных дел) | На острове два народа и два государства; ТРСК существует как государство с 1983 года; признание ТРСК названо жизненно важным для выхода из тупика | Страница министерства «The Cyprus Issue (Overview)», прочитана 29 октября 2026 года |
| ТРСК (Министерство иностранных дел) | Концепция двух государств, основанная на суверенном равенстве и равном международном статусе турок-киприотов, является твёрдой политикой ТРСК | Заявление министерства, 8 мая 2025 года |
| Правительство Великобритании (FCDO) | Британское правительство не признаёт самопровозглашённую Турецкую Республику Северного Кипра | Рекомендации для путешественников по Кипру, раздел о поездках на север, прочитан 29 октября 2026 года |
Европейский суд по правам человека рассматривал, что означает непризнание для отдельных дел. В деле Loizidou v. Turkey (18 декабря 1996 года) он принял во внимание резолюции Совета Безопасности и позиции Комитета министров Совета Европы и Европейских сообществ, пришёл к выводу, что международное сообщество не рассматривает ТРСК как государство по международному праву, и постановил, что не может признавать юридическую силу для целей Конвенции за такими положениями, как статья 159 Конституции ТРСК. В том же постановлении добавлено, что международное право признаёт законность некоторых мер в подобной ситуации, например регистрации рождений, смертей и браков, последствия которых можно игнорировать лишь в ущерб жителям. В деле Demopoulos and Others v. Turkey (решение от 1 марта 2010 года) Большая палата далее указала, что отнесение средства защиты ТРСК к внутренним средствам защиты Турции не означает вывода о том, что Турция обладает международно признанным суверенитетом над севером, и что такой подход не ставит под сомнение мнение международного сообщества об образовании ТРСК. Оба утверждения приведены здесь как утверждения самого Суда и относятся к рассмотренным им делам.
Статья 159 Конституции ТРСК и правовой статус земли в Северном Кипре
Собственная отправная точка ТРСК — статья 159 её Конституции, которую Суд в деле Loizidou цитирует в редакции от 7 мая 1985 года. Статья перечисляет категории недвижимого имущества, принадлежащего ТРСК «независимо от того, зарегистрировано ли оно таким образом», и требует соответственно исправить реестр. Первая категория, в пункте (1)(a), — имущество, зарегистрированное до 16 августа 1960 года на имя правительства Кипра или впоследствии перешедшее к Республике Кипр, а также общественные дороги, воды, порты и побережья, леса, оборонные сооружения, общественные здания и аналогичные объекты. Вторая, в пункте (1)(b), — имущество, найденное брошенным на 13 февраля 1975 года, то есть на дату провозглашения Турецкого федеративного государства Кипр, либо впоследствии признанное по закону брошенным или бесхозяйным, либо такое, чьё право собственности не удалось определить, хотя оно должно было находиться в публичной собственности. Третья, в пункте (1)(c), — земля в границах военных объектов, определённых Договором об учреждении 1960 года.
Затем статья разграничивает то, что можно передавать, и то, что нельзя. Пункт (2) гласит, что имущество категорий (a) и (c) не может передаваться физическим или юридическим лицам, хотя вещные права, такие как сервитуты и долгосрочная аренда, могут устанавливаться в общественных интересах в форме и на условиях, определённых законом, а права сроком более пятидесяти лет требуют одобрения Ассамблеи. Пункт (3) гласит, что передача права собственности на имущество категории (b), за исключением лесов, парков, вод, природных ресурсов, оборонных зон и земель, необходимых для государственного управления, военных целей или планирования, регулируется законом. Пункт (4) предусматривает, что если лица заявляют законные права на имущество категорий (b) и (c), порядок и условия их доказывания и основа для компенсации определяются законом. Временная статья 1(2) сохраняет за гражданами ТРСК право просить у государства эквивалентное имущество в обмен на недвижимое имущество, которое они оставили на Кипре за пределами границ государства. Все категории определены в самой статье по датам и по признаку регистрации.
| Положение | Что говорит текст на турецком языке | Где оно применяется |
|---|---|---|
| Статья 159(1)(a) | Имущество, зарегистрированное до 16 августа 1960 года на имя правительства Кипра, впоследствии государственное имущество, общественные дороги, воды, побережья, леса и аналогичные объекты принадлежат ТРСК | Государственная земля; в силу пункта (2) не подлежит передаче частным лицам |
| Статья 159(1)(b) | Имущество, найденное брошенным на 13 февраля 1975 года либо впоследствии признанное законом брошенным или бесхозяйным, принадлежит ТРСК независимо от того, зарегистрировано ли оно таким образом | Сфера действия Закона 67/2005 и Закона 13/2008 |
| Статья 159(1)(c) | Земля в границах военных объектов, определённых Договором об учреждении 1960 года, принадлежит ТРСК | Военные зоны |
| Статья 159(2) | Имущество категорий (a) и (c) не может передаваться лицам; сервитуты и долгосрочная аренда могут устанавливаться законом; срок свыше пятидесяти лет требует одобрения Ассамблеи | Практика долгосрочной аренды |
| Статья 159(3) | Передача права собственности на имущество категории (b) регулируется законом, с исключениями для лесов, парков, вод, обороны и общественных нужд | Системы распределения и эквивалентного имущества |
| Статья 159(4) | Лица, заявляющие законные права на имущество категорий (b) и (c), доказывают их в порядке и на основе компенсации, определённых законом | Закон 67/2005 |
| Временная статья 1(2) | Граждане ТРСК сохраняют право просить эквивалентное имущество за недвижимое имущество, оставленное на Кипре за пределами границ государства | Закон 41/1977 (система эквивалентного имущества) |
Текст Конституции не называет ни одной общины. Связь между категорией (b) и прежним имуществом киприотов-греков вытекает из законов, принятых на её основе, которые говорят о заявителях, чьё имущество было зарегистрировано на их имя до 20 июля 1974 года, и из того, как эти законы истолковал Европейский суд по правам человека. В деле Loizidou Суд установил, что из-за статьи 159 нельзя считать, будто заявительница утратила титул на своё имущество, и отметил, что правительство Республики Кипр неизменно утверждает: владельцы недвижимости из числа киприотов-греков на севере сохранили свой титул. Конституционный суд ТРСК в деле 3/2006 отклонил оспаривание Закона 67/2005 и истолковал статью 159 в соответствии с международным правом, постановив, что возврат владения и выплата компенсации обладателям прав из числа киприотов-греков не противоречат Конституции (как сообщает Европейский суд по правам человека в деле Demopoulos). Иначе говоря, сама статья говорит о категориях имущества, а о прежних собственниках речь идёт в законах и в постановлениях Суда, которые приведены в этом руководстве с указанием их авторов.
Европейский суд по правам человека: Loizidou, Cyprus v. Turkey, Xenides-Arestis и Demopoulos
Европейский суд по правам человека рассмотрел длинную серию имущественных дел о севере, и четыре из них задают рамку для всего остального. В деле Loizidou v. Turkey заявительница, киприотка-гречанка, утверждала, что владеет участками в Кирении, что подтверждено свидетельствами кипрского Департамента земель и землемерных съёмок, и что не может получить к ним доступ. В постановлении от 18 декабря 1996 года Большая палата постановила одиннадцатью голосами против шести, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 (право на мирное пользование имуществом), отнесла утрату контроля на счёт Турции и, как изложено выше, установила, что статье 159 нельзя придавать юридическую силу по Конвенции. Постановление о справедливой компенсации последовало 28 июля 1998 года. Это постановление служит отправной точкой для последующих дел, перечисленных ниже.
В деле Cyprus v. Turkey (межгосударственном, Большая палата, 10 мая 2001 года) Суд шестнадцатью голосами против одного постановил, что имеет место продолжающееся нарушение статьи 1 Протокола № 1, поскольку владельцам имущества на севере Кипра из числа киприотов-греков отказывали в доступе к имуществу и в контроле над ним, пользовании и распоряжении им, а также в какой-либо компенсации. Он также установил, шестнадцатью голосами против одного, нарушение статьи 13, поскольку не существовало средства защиты, позволявшего киприотам-грекам, не проживающим на севере, оспорить вмешательство. В решении по делу Demopoulos позднее резюмирована причина этого вывода по статье 13: в силу статьи 159 имущественные права киприотов-греков более не признавались властями ТРСК, а законность любого вмешательства нельзя было оспорить в судах ТРСК.
Дело Xenides-Arestis v. Turkey изменило структуру. 14 марта 2005 года Суд объявил жалобу приемлемой, а 22 декабря 2005 года постановил шестью голосами против одного, что имели место нарушения статьи 8 и статьи 1 Протокола № 1, и единогласно — что государство-ответчик должно ввести средство защиты, обеспечивающее эффективную защиту соответствующих прав, для заявительницы и для всех аналогичных находящихся на рассмотрении жалоб, доступное в течение трёх месяцев со дня постановления, с возмещением через три месяца после этого. Суд отложил рассмотрение остальных находящихся на рассмотрении дел. 7 декабря 2006 года он присудил EUR 800 000 в качестве материального ущерба, EUR 50 000 в качестве морального вреда и EUR 35 000 в качестве судебных издержек и отметил, что новый механизм компенсации и реституции в принципе учёл требования предыдущего решения и постановления. ТРСК приняла Закон 67/2005, вступивший в силу 22 декабря 2005 года, а Комиссия по недвижимому имуществу начала работу 17 марта 2006 года.
В деле Demopoulos and Others v. Turkey Большая палата рассмотрела восемь жалоб заявителей-киприотов-греков, ни один из которых не обращался в Комиссию. Проведя совещания 18 ноября 2009 года и 1 марта 2010 года, она 1 марта 2010 года решила, что жалобы неприемлемы, большинством голосов, главным образом потому, что жалобы собственников имущества не были поданы в Комиссию. Рассуждения Суда, в его собственных формулировках, шли по нескольким направлениям. Он указал, что средства защиты в ТРСК, в частности Комиссия, могут рассматриваться как внутренние средства защиты Турции для целей статьи 35 § 1 (пункты 89–103). Он заявил, что истечение примерно тридцати пяти лет, перемещения населения и переход многого имущества из рук в руки должны учитываться при применении Конвенции (пункты 84 и 85). Он сказал, что отказывается от идеи, будто военная оккупация является формой приобретательной давности, посредством которой титул может перейти к оккупирующей державе, и что заявители не утратили право собственности в формальном смысле (пункт 112). Он указал, что компенсация и обмен имуществом могут быть приемлемыми формами возмещения и что было бы произвольно налагать общую обязанность возвращать имущество независимо от нынешнего его занятия (пункты 114–118). Рассмотрев возражения заявителей и Республики Кипр как стороны, вступившей в дело, относительно адекватности возмещения, независимости, размеров компенсации и доступности, он пришёл к выводу, что Закон 67/2005 обеспечивает доступную и эффективную рамку возмещения по жалобам на вмешательство в имущество, принадлежащее киприотам-грекам (пункт 127). Он подчеркнул, что его вывод не ставит под сомнение мнение международного сообщества о ТРСК и положение Республики Кипр как единственного законного правительства Кипра (пункт 96) и что решение не обязывает заявителей обращаться в Комиссию: они могут отказаться от этого и ожидать политического урегулирования, и в таком случае приемлемость последующих жалоб будет решаться на тех же принципах (пункт 128). Все эти формулировки принадлежат Суду и приведены здесь в его собственных терминах; руководство не добавляет к ним собственных выводов.
| Дело | Дата | Что постановил Суд, в общих чертах |
|---|---|---|
| Loizidou v. Turkey (по существу) | 18 декабря 1996 года | Нарушение статьи 1 Протокола № 1, одиннадцать голосов против шести; статье 159 не придана юридическая сила для целей Конвенции; заявительница не считается утратившей титул |
| Loizidou v. Turkey (статья 50) | 28 июля 1998 года | Стадия справедливой компенсации в том же деле |
| Cyprus v. Turkey [GC] | 10 мая 2001 года | Продолжающееся нарушение статьи 1 Протокола № 1 в отношении владельцев-киприотов-греков; нарушение статьи 13; шестнадцать голосов против одного |
| Xenides-Arestis v. Turkey (приемлемость) | 14 марта 2005 года | Жалоба приемлема; пилотный подход к находящимся на рассмотрении имущественным делам |
| Xenides-Arestis v. Turkey (по существу) | 22 декабря 2005 года | Нарушения статьи 8 и статьи 1 Протокола № 1, шесть голосов против одного; средство защиты следует ввести в течение трёх месяцев |
| Xenides-Arestis v. Turkey (справедливая компенсация) | 7 декабря 2006 года | EUR 800 000 материального ущерба, EUR 50 000 морального вреда, EUR 35 000 издержек; новый механизм в принципе отвечает прежним требованиям |
| Eugenia Michaelidou Developments Ltd and Michael Tymvios v. Turkey | 22 апреля 2008 года | Дело исключено из списка после урегулирования на USD 1 млн и обмена имуществом, предложенного Комиссией (как описано в деле Demopoulos) |
| Demopoulos and Others v. Turkey [GC] (решение) | 1 марта 2010 года | Жалобы неприемлемы большинством голосов из-за неисчерпания средств защиты; Комиссия признана эффективным внутренним средством защиты |
Комиссия по недвижимому имуществу: Закон 67/2005, Закон 13/2008 и её статистика
Собственная домашняя страница Комиссии сообщает, что она была создана на основании Закона о недвижимом имуществе (№ 67/2005) вслед за постановлениями по делу Xenides-Arestis, что она официально начала деятельность 17 марта 2006 года и что она рассматривает требования о реституции, компенсации и обмене на принципах двузональности и двухобщинности, взятых из Соглашений высокого уровня 1977–1979 годов и планов Организации Объединённых Наций, без ущерба для прав общины турок-киприотов. Английский текст закона, опубликованный на сайте Комиссии, показывает следующий механизм. Любой, кто заявляет права на движимое или недвижимое имущество в сфере действия статьи 159(1)(b), может подать заявление лично или через представителя до 21 декабря 2027 года (раздел 4(1)), заплатив сбор TL 1 000 за заявление. Ответчиком выступает министерство, отвечающее за жилищные вопросы, которое представляет генеральный прокурор, а лицо, владеющее имуществом по законодательству ТРСК, приглашается принять участие (раздел 7). Эти положения описывают порядок подачи заявления и участников производства; сведения о результатах приведены ниже.
Правила доказывания и средства возмещения изложены в законе достаточно подробно. Бремя доказывания лежит на заявителе, который должен убедить Комиссию за пределами разумных сомнений в том, что имущество — именно то, на которое он претендует, что оно было зарегистрировано на имя заявителя до 20 июля 1974 года либо что заявитель — наследник этого собственника, что в записях Земельного реестра нет других претендентов и, в случае компенсации, в обоснованности заявленных сумм (раздел 6). Средства возмещения изложены в разделе 8. Реституция может быть назначена в отношении имущества, право собственности на которое или пользование которым не перешло ни к кому, кроме государства, при условии, что не создаётся угрозы национальной безопасности и общественному порядку, имущество не выделено для общественных нужд и находится за пределами военных зон (раздел 8(1)). В отношении другого имущества, если рост стоимости с момента оставления меньше стоимости на момент оставления, решение о реституции может вступить в силу после урегулирования кипрской проблемы, и нынешний владелец не обязан уезжать, пока ему не выплачена компенсация или не предоставлено альтернативное жильё в соответствии с урегулированием. С даты такого решения на имуществе не допускается строительство, его нельзя улучшать, покупать или продавать, при условии полномочия министра разрешать улучшения, которые также приносят пользу заявителю (раздел 8(2)(A)). Если рост стоимости больше, следуют предложение об обмене или присуждение компенсации (раздел 8(2)(B) и (3)). Компенсация основывается на рыночной стоимости на 20 июля 1974 года с поправками на утрату возможности пользования и, для жилья, на моральный вред (раздел 8(3) и (4)).
Другие разделы имеют значение, когда выясняется, каков правовой статус земли в Северном Кипре. Лицо, принявшее компенсацию или получившее иное имущество в порядке обмена, ни при каких условиях не может претендовать на право собственности на соответствующее имущество (раздел 10). Решения Комиссии имеют обязательную и исполнительную силу, аналогичную судебным решениям (раздел 14), а стороны могут обратиться в Высший административный суд, а затем в Европейский суд по правам человека (раздел 9). Права лиц, которые не подали заявление, должны определяться в соответствии с рамками политического урегулирования (раздел 19), а закон не препятствует производствам по законам о реквизиции и принудительном отчуждении (раздел 20). Не менее двух членов Комиссии не должны быть гражданами ТРСК, Соединённого Королевства, Греции, Греко-киприотской администрации или Турции (раздел 11).
Закон 13/2008 открывает второй путь. Он позволяет физическому или юридическому лицу, которое в настоящее время владеет имуществом в сфере действия статьи 159(1)(b), обратиться в Комиссию, чтобы принять права от лица, доказавшего, что имущество было зарегистрировано на его имя на 20 июля 1974 года, либо от наследника или законного правопреемника этого лица. Комиссия проверяет после заключения Управления генерального прокурора, что имущество не находится в частной собственности по законодательству ТРСК, что заявитель им владеет, что оно не выделено для общественных нужд и что требование продавца подлинно; затем она выдаёт разрешительный документ, продавец подписывает отказ от всех прав, Совет министров утверждает передачу, и стороны завершают её в Земельном реестре (разделы 6, 8 и 9). Отдельное положение (раздел 10) охватывает имущество, которым никто не владеет, и предоставляет разрешение заявителям, которые являются совладельцами имущества, сделали тесно связанные с ним инвестиции или чей дом либо место работы примыкает к нему, при условии, что никакое лицо, имеющее право по Закону 41/1977, не претендует на это имущество. Закон 13/2008 был принят Ассамблеей 3 марта 2008 года.
Комиссия публикует текущую статистику на своей домашней странице. В таблице опубликованные данные сопоставлены с данными, которые Европейский суд по правам человека привёл на две более ранние даты, а расчёты показаны под таблицей. Данные в столбцах взяты из трёх разных источников, и дата каждого указана в заголовке столбца.
| Показатель | Слушание в ноябре 2009 года (Demopoulos) | 25 октября 2024 года (постановление K.V. Mediterranean Tours) | 23 октября 2026 года (домашняя страница Комиссии) |
|---|---|---|---|
| Поданные заявления | 433 | 7 800 | 8 820 |
| Рассмотренные (завершённые) заявления | 85 | 1 869 | 3 787 |
| Компенсация | Выплачено около EUR 47 млн; присуждения более чем по 70 делам | Присуждено GBP 482 971 921 | Присуждено GBP 783 124 123 |
| Решения о реституции | Реституция и компенсация по 4 делам; возвращено 361 493 квадратных метра | Реституция по 5 делам; реституция и компенсация по 8 | Реституция по 7 делам; реституция и компенсация по 8 |
| Обмен | Обмен согласован по 2 делам | Обмен и компенсация по 3 делам | Обмен и компенсация по 2 делам |
| Реституция после урегулирования | Согласовано по 1 делу | 1 решение; 1 частичная реституция | 1 решение; 1 частичная реституция |
Расчёты по опубликованным итогам таковы. Доля рассмотренных заявлений составила 85 ÷ 433 = 19,6% в 2009 году, 1 869 ÷ 7 800 = 24,0% в 2024 году и 3 787 ÷ 8 820 = 42,9% в 2026 году. Между двумя последними датами число поданных заявлений выросло на 8 820 − 7 800 = 1 020, число рассмотренных заявлений выросло на 3 787 − 1 869 = 1 918, а общая сумма компенсации выросла на 783 124 123 − 482 971 921 = GBP 300 152 202. Число поданных, но ещё не рассмотренных заявлений, то есть разность между двумя опубликованными итогами, составляло 7 800 − 1 869 = 5 931 в 2024 году и 8 820 − 3 787 = 5 033 в 2026 году. Эти цифры относятся к требованиям прежних собственников по всему северу и не привязаны ни к какому району или проекту. Предусмотренный самим законом крайний срок подачи новых заявлений, 21 декабря 2027 года, наступает через 418 дней после 29 октября 2026 года. Все расчёты выполнены по опубликованным итогам и не включают никаких оценок сверх этих цифр.
Шаги Страсбурга и Совета Европы в 2017–2025 годах
Более поздние постановления рассматривали, как Комиссия работает на практике. В деле Joannou v. Turkey (12 декабря 2017 года) Суд единогласно постановил, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1, поскольку Комиссия не действовала последовательно, старательно и с надлежащей быстротой по требованию о компенсации, поданному в 2008 году. В деле K.V. Mediterranean Tours Limited v. Türkiye (10 июня 2025 года, окончательное 10 сентября 2025 года) Суд вновь единогласно установил нарушение статьи 1 Протокола № 1 из-за затяжного и неэффективного характера производства по требованию компании. Суд отметил прогресс в урегулировании требований, который показывает статистика (7 800 поданных и 1 869 завершённых на 25 октября 2024 года), и усилия турецких властей и указал, что последовательные долгосрочные усилия должны продолжаться, в частности для ускорения производства и создания средства защиты, обеспечивающего подлинно эффективное возмещение за задержки. Он присудил EUR 7 000 в качестве морального вреда и EUR 11 000 в качестве издержек; вопрос о материальном ущербе был оставлен открытым.
В постановлении по делу K.V. также зафиксированы три факта о системе. 21 октября 2019 года Высший административный суд ТРСК отметил, что при рассмотрении имущественного требования Комиссия может принимать во внимание только титулы, относящиеся к 1974 году, и не может изменять записи Земельного реестра о собственниках 1974 года или устанавливать мошенничество при последующих передачах. На заседании в сентябре 2021 года Комитет министров Совета Европы принял к сведению информацию о правиле, согласно которому имущество, в отношении которого принято решение о реституции, нельзя продавать или застраивать без согласия его владельцев из числа киприотов-греков. А 22 сентября 2022 года Комитет министров постановил прекратить надзор за исполнением постановления по существу дела Loizidou (резолюция CM/ResDH(2022)255). Эти постановления приведены в хронологическом порядке, и каждое из них относится к производству в Комиссии, а не к титулам на конкретные участки.
Право ЕС, Протокол 10 и постановления по делу Orams
Право ЕС вступает в дело через три инструмента. Протокол № 10 к Договору о присоединении, действующий с момента вступления Республики Кипр в ЕС в мае 2004 года, предусматривает, что применение достижений права ЕС (acquis) приостанавливается в тех районах Республики, в которых её правительство не осуществляет эффективного контроля, и что Совет, действуя единогласно по предложению Комиссии, принимает решение о любой отмене приостановления (текст в том виде, в каком его цитирует Апелляционный суд Англии и Уэльса в деле Apostolides v. Orams). Регламент Совета 866/2004, Регламент о Зелёной линии, определяет условия, на которых люди и товары пересекают линию прекращения огня и попадают в районы, контролируемые правительством. А Регламент Совета 44/2001, Регламент «Брюссель I», регулировал признание и исполнение судебных решений между государствами-членами в деле, которое рассмотрело этот вопрос. Эти три инструмента действуют на разных уровнях и в этом руководстве рассматриваются по отдельности.
В деле Meletis Apostolides v. David Charles Orams and Linda Elizabeth Orams (дело C-420/07) Окружной суд Никосии обязал британскую супружескую пару освободить и снести виллу на земле в деревне Лапитос в районе Кирения, признанной принадлежащей семье Apostolides, и выплатить возмещение ущерба. Супруги заявили, что купили землю в 2002 году добросовестно у третьего лица, которое приобрело её у властей турок-киприотов. 28 апреля 2009 года Суд Европейского союза ответил на вопросы, переданные Апелляционным судом Англии и Уэльса (ниже приведена дата каждого этапа производства), в четыре этапа, как резюмирует пресс-релиз Суда. Приостановление действия права ЕС на севере не препятствует применению Регламента «Брюссель I» к решению, вынесенному судом, заседающим в контролируемой правительством зоне, даже если земля находится на севере. Тот факт, что решение практически не может быть исполнено там, где находится земля, не препятствует его признанию и исполнению в другом государстве-члене. Суд может отказать в признании по основаниям публичного порядка, только если оно было бы явным нарушением существенной нормы права в его собственной правовой системе, а не просто потому, что он считает, что право применено неверно. И в признании заочного решения нельзя отказать, если ответчик имел возможность оспорить его в производстве, в котором можно было ставить вопрос о вручении.
Апелляционный суд Англии и Уэльса (Pill LJ, Lloyd LJ и Sir Paul Kennedy) вынес постановление 19 января 2010 года, [2010] EWCA Civ 9, с участием Британского общества резидентов Кипра в качестве третьей стороны. Он удовлетворил апелляцию и восстановил распоряжения Master Eyre о регистрации и признании подлежащими исполнению двух никосийских решений, отклонив доводы ответчиков о публичном порядке по статье 34(1) Регламента и о явной предвзятости и отказавшись делать дополнительный запрос в Суд Европейского союза. Эти распоряжения предписывали снос виллы, бассейна и ограждения, передачу свободного владения господину Apostolides, возмещение ущерба и издержки. Руководство правительства Великобритании по недвижимости сообщает, что был по меньшей мере один успешный случай исполнения таких решений в Великобритании.
| Этап | Дата | Суд | Результат |
|---|---|---|---|
| Решения о земле в Лапитосе | 9 ноября 2004 года и 19 апреля 2005 года | Окружной суд Никосии | Предписание освободить и снести; возмещение ущерба и издержки |
| Распоряжения о регистрации | 21 октября 2005 года | Master Eyre, Высокий суд (Англия) | Решения зарегистрированы и признаны подлежащими исполнению по Регламенту 44/2001 |
| Апелляция на регистрацию | 6 сентября 2006 года | Jack J, Отделение Королевской скамьи | Регистрация отменена; разрешено апелляционное обжалование |
| Запрос в Люксембург | 26 июня 2007 года | Апелляционный суд (Англия) | Пять вопросов переданы в Суд Европейского союза |
| Ответы | 28 апреля 2009 года | Суд Европейского союза, C-420/07 | Приостановление по Протоколу 10 и невозможность исполнения на месте не препятствуют признанию и исполнению в другом государстве-члене |
| Окончательное решение по апелляции | 19 января 2010 года | Апелляционный суд (Англия), [2010] EWCA Civ 9 | Апелляция удовлетворена; распоряжения о регистрации восстановлены |
Право Республики Кипр и официальные заявления об имуществе на севере
Республика Кипр обратилась к иностранным покупателям напрямую. 13 декабря 2023 года Департамент земель и землемерных съёмок, входящий в Министерство внутренних дел, опубликовал заявление под названием «Legal Consequences for Foreign Citizens Purchasing Greek Cypriot Owned Property in the Area of Cyprus Occupied by Turkey» («Правовые последствия для иностранных граждан, приобретающих принадлежащую киприотам-грекам недвижимость в районе Кипра, оккупированном Турцией»). Согласно этому заявлению, более 170 000 перемещённых лиц были изгнаны в 1974 году и по-прежнему лишены возможности вернуться, резолюции Совета Безопасности 541 и 550 являются основанием для позиции о том, что образование в оккупированной зоне не может совершать действительных передач права собственности, а использование имущества, зарегистрированного на имя другого лица, является уголовным преступлением по праву Республики Кипр и может повлечь европейский ордер на арест. В нём также говорится, что статья 303A Уголовного кодекса в редакции Закона 130(I)/2006 делает мошеннические сделки с недвижимым имуществом другого лица тяжким преступлением, наказуемым лишением свободы на срок до семи лет, а покушение — на срок до пяти лет, что в 2006 году сфера действия Уголовного кодекса была распространена на преступления, совершённые за рубежом и связанные с недвижимым имуществом в Республике, и что собственники могут предъявлять гражданские иски, решения по которым подлежат исполнению в других государствах-членах ЕС, со ссылкой на постановление по делу Orams. Все эти утверждения принадлежат Департаменту земель и землемерных съёмок и приводятся как его позиция.
Текст статьи 303A на сайте Уполномоченного по законодательству Кипра (cylaw.org, Уголовный кодекс, глава 154, на греческом языке) определяет сделку с недвижимым имуществом как включающую продажу, сдачу в аренду, ипотеку или обременение имущества, предоставление его в пользование, рекламу или продвижение его продажи или аренды, заключение соглашения о любом из этих действий и принятие имущества, являющегося предметом такой сделки. По той же статье лицо действует с намерением обмануть, если совершает любое из этих действий, зная или имея разумные основания знать с учётом обстоятельств, что зарегистрированный собственник или иное лицо, имеющее законные полномочия, не дало согласия. Статья 281 того же Кодекса отдельно предусматривает лишение свободы на срок до пяти лет, или штраф до EUR 10 000, или и то и другое за владение, обработку или использование земли, зарегистрированной на имя другого лица, без согласия зарегистрированного собственника или наследников. Руководство правительства Великобритании по недвижимости сообщает, что поправка 2006 года вступила в силу 20 октября 2006 года, обратной силы не имеет и что документы, относящиеся к покупкам на севере, кипрские власти могут считать относящимися к передаче имущества киприотов-греков, и они могут быть конфискованы при пересечении Зелёной линии.
Департамент земель и землемерных съёмок описывает и свой собственный реестр. В описании своей Системы земельной информации (Lands Information System) департамент заявляет, что специальное законодательство, принятое после июля 1974 года, перенесло районные земельные управления Аммохостоса и Кирении в зону, контролируемую правительством, где они создали новые реестры и выдают свидетельства о праве собственности на оккупированное турками имущество вместо обычных свидетельств о регистрации. Реестр Республики Кипр, таким образом, — это запись, отдельная от той, которую ведёт Земельный реестр ТРСК, и обе записи ведутся разными органами.
| Акт или заявление | Что предусматривает, как это формулирует источник | Источник и дата |
|---|---|---|
| Уголовный кодекс, гл. 154, статья 303A (Закон 130(I)/2006) | Мошеннические сделки с недвижимым имуществом другого лица: до семи лет; покушение до пяти лет; намерение доказывается тем, что лицо знает или имеет разумные основания знать об отсутствии согласия зарегистрированного собственника | Текст на cylaw.org; заявление Департамента земель и землемерных съёмок от 13 декабря 2023 года |
| Уголовный кодекс, гл. 154, статья 281 | Владение землёй или использование земли, зарегистрированной на имя другого лица, без согласия: до пяти лет или штраф до EUR 10 000, или и то и другое | Текст на cylaw.org |
| Заявление Департамента земель и землемерных съёмок | Образование в оккупированной зоне не может совершать действительных передач; гражданские решения подлежат исполнению в других государствах-членах | 13 декабря 2023 года |
| Система земельной информации, программы «Occupied Areas» («Оккупированные районы») | Новые реестры ведутся в зоне, контролируемой правительством; выдаются свидетельства о праве собственности на оккупированное имущество | Страница департамента, прочитана 29 октября 2026 года |
| Руководство правительства Великобритании по недвижимости | Преступление действует с 20 октября 2006 года; обратной силы не имеет; документы о покупке могут быть конфискованы на Зелёной линии | Последнее обновление 27 ноября 2019 года |
| Рекомендации для путешественников правительства Великобритании (FCDO) | Республика Кипр не признаёт виды на жительство, выданные на севере; в северной части лишь ограниченная консульская поддержка Великобритании | Раздел рекомендаций о поездках на север, прочитан 29 октября 2026 года |
Категории титулов ТРСК: правовой статус земли в Северном Кипре
Агентства и застройщики делят титулы на Северном Кипре на такие категории, как турецкий титул, обменный (эквивалентный) титул и титул по распределению, а в руководстве по титулу (title deed) на Северном Кипре эти категории и сопутствующие проверки изложены подробно. Правовые тексты, прочитанные для этого руководства, не определяют коммерческие категории по одной. Они называют правовые источники, из которых эти категории происходят, и называют документы, которыми пользуются Земельный реестр и омбудсмен. Таблица ниже держится этих текстов и показывает по каждой категории, как источники описывают путь через Комиссию по недвижимому имуществу и путь по праву ЕС.
| Категория или документ | Правовой или официальный текст, который её называет | Собственник до 1974 года, как его описывает источник | Путь через Комиссию по недвижимому имуществу | Путь по праву ЕС |
|---|---|---|---|---|
| Турецкий титул | Используется в торговле; руководство Великобритании упоминает землю с турецким титулом до 1974 года и сообщает, что в разрешении иностранному покупателю могут отказать даже в этом случае | Руководство Великобритании отделяет землю, принадлежавшую киприоту-греку до 1974 года, от прочей земли | Закон 67/2005 применяется к имуществу в сфере действия статьи 159(1)(b); участок вне этой сферы находится вне формулировки закона | Заявление Департамента земель и землемерных съёмок адресовано имуществу, принадлежащему киприотам-грекам |
| Обменный или эквивалентный титул | Конституция, временная статья 1(2); Закон 41/1977 (İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası); в тарифе сборов Земельного реестра есть отдельный заголовок для баллов, записанных в Документах о стоимости (Mal Değer Belgeleri) | Руководство Великобритании относит землю, классифицированную как обменную или «подаренную», к категориям, на которые может повлиять урегулирование, наряду с имуществом, принадлежавшим киприоту-греку до 1974 года | Закон 13/2008, раздел 10(3): разрешение только если никакое лицо, имеющее право по Закону 41/1977, не претендует на имущество | C-420/07 касается решений судов Республики Кипр в целом; категории титулов в нём не упоминаются |
| Титул по распределению (tahsis) | Закон 41/1977; доклад омбудсмена от 2 мая 2019 года описывает дела о распределении («Tahsisten Mülkiyet»), которые завершаются выдачей Taşınmaz Mal Koçanı после выполнения условий | Имущество, оставленное лицами за пределами территории, контролируемой ТРСК (резюме омбудсмена о цели Закона 41/1977) | Как для обменного титула: Закон 67/2005, раздел 8, и Закон 13/2008, раздел 10 | Как для обменного титула |
| Свидетельство об окончательном распоряжении (Kesin Tasarruf Belgesi) | Тариф сборов Земельного реестра, Официальный вестник 197, 7 октября 2026 года: к регистрациям отнесены те, что осуществляются по Свидетельствам об окончательном распоряжении, выданным по Закону 41/1977 | В тарифе не указано | В тарифе не указано | В тарифе не указано |
| Зарегистрированный титул собственника до 1974 года | Закон 67/2005, раздел 6(2): заявитель должен доказать регистрацию на своё имя до 20 июля 1974 года или наследование | Собственник на 20 июля 1974 года | Реституция, обмен или компенсация по разделу 8 | Решения судов Республики Кипр подлежат исполнению по Регламенту 44/2001 (C-420/07) |
| Государственная земля | Конституция, статья 159(1)(a) и (2) | Правительство Кипра до 16 августа 1960 года или впоследствии Республика Кипр | Вне статьи 159(1)(b) | В прочитанных источниках не рассматривается |
Из таблицы следуют три вывода, и каждый из них сформулирован в цитируемом тексте, а не выведен из каких-либо иных соображений. Во-первых, разделительная линия в праве ТРСК — это сфера действия статьи 159(1)(b): и Закон 67/2005, и Закон 13/2008 написаны для имущества в её рамках, и оба используют в качестве точки отсчёта собственника, зарегистрированного на 20 июля 1974 года. Во-вторых, руководство правительства Великобритании называет обменную или «подаренную» землю среди категорий, на которые может повлиять будущее урегулирование путём реституции первоначальному собственнику в дополнение к компенсации. В-третьих, собственный тариф Земельного реестра называет документы помимо обычного титула (Свидетельства об окончательном распоряжении и Документы о стоимости), что показывает: в самом реестре записано более одного вида титула. Эту запись несут титул и отчёт о поиске в Земельном реестре; страницы объектов на этом сайте, например Milagro Villa and Residence в Искеле, как правило, категорию не указывают.
Доклад омбудсмена также показывает используемый словарь. Он описывает цель Закона 41/1977 как регулирование владения и использования земли, садов, домов, помещений мелкого бизнеса и участков, оставленных иностранцами, проживающими за пределами территории, контролируемой ТРСК, или местонахождение которых неизвестно, и описывает балловый документ (Puan Belgesi), который управомоченное лицо может обменять на имущество, дело о распределении, завершающееся koçan на недвижимое имущество, и принцип статьи 38 этого закона, по которому распределение эквивалентного имущества имеет приоритет. В том же докладе говорится, что распределения, произведённые вопреки закону или по административной ошибке, не могут служить основанием для приобретённых прав. Это заявления официального органа ТРСК о его собственной системе, и они приводятся здесь без дополнительных комментариев, с указанием источника каждого из них.
Режим разрешений для иностранных покупателей в 2026 году
Иностранное физическое или юридическое лицо может приобретать недвижимое имущество в ТРСК только при наличии разрешения на покупку Совета министров по Закону 52/2008, за которым обращаются через Министерство внутренних дел, чей Отдел недвижимого имущества (Property Unit) принимает заявления лично, по доверенности или через адвоката. Закон запрещает продавать иностранцам сельскохозяйственные и лесные земли, ограничивает долю иностранцев 7% площади любого района и 3% площади страны, позволяет Совету министров ограничивать территории регламентом и требует, чтобы директора и акционеры иностранной компании прошли проверку безопасности (статьи 4 и 8). До подачи заявления объект должен уже иметь зарегистрированный по Закону 35/2010 титул на квартиру в многоквартирном доме или сервитут (kat mülkiyeti или kat irtifakı) (статья 8(2)). К заявлению требуется справка о несудимости из страны покупателя, а отрицательный результат проверки безопасности ведёт к отказу (статья 8(5)). Сервисный сбор равен половине валового месячного минимального размера оплаты труда (статья 8(4)).
Числовые ограничения на данный момент установлены декретом-законом 89/2026, напечатанным в Официальном вестнике № 147 от 7 августа 2026 года. Его пояснительная записка сообщает, что он повторно издаёт декрет-закон 63/2026, чей 90-дневный конституционный срок действия истёк 10 августа 2026 года, и что он потребовался, потому что Ассамблея находилась на каникулах и не могла принять ожидавшиеся поправки к Закону 52/2008. Девяносто дней, отсчитанных от 7 августа 2026 года, заканчиваются 5 ноября 2026 года; эта дата — результат арифметики, а не указана в Вестнике. Декрет заменяет указанные пункты статьи 8, пока остаётся в силе. Эти нормы относятся к самому разрешению; числовые пределы и сроки, действующие в настоящее время, указаны ниже.
| Тип покупки | Ограничение по декрету-закону 89/2026, статья 8(1) и связанные пункты | Пример прочтения |
|---|---|---|
| Квартиры | Не более 3; граждане государств, признающих ТРСК и предоставляющих то же право гражданам ТРСК, могут купить 6 | 3 или 6 единиц на покупателя |
| Отдельный дом на собственном участке | Участок не более 3 300 м²; на этом участке нельзя строить второй дом или квартиру | Один дом на участке до 3 300 м² |
| Дома внутри проекта или посёлка массовой застройки | 2 двухэтажные отдельные виллы; 3 для граждан признающих государств | 2 или 3 виллы на покупателя |
| Земля с разрешением на строительство | Не более 1 338 м², с одним домом | Один дом на участке до 1 338 м² |
| Квартиры на одном участке | Родственные иностранцы (родственники первой степени или свойственники) или иностранцы одного гражданства не могут купить более половины квартир на участке | Участок из 24 квартир: не более 12 для такой группы |
| Жилые проекты в зонированных районах | Не более 80% может быть продано иностранцам | Проект из 150 домов: не более 120 иностранцам |
Сводный Закон 52/2008 на сайте Управления законодательства содержит более строгие ограничения, поскольку отражает поправку Законом 39/2024, но декрет указывает, что его заменяющие пункты применяются вместо них, пока он действует. Пределы в 7% и 3% не изменились; для гипотетического района в 1 000 квадратных километров 7% составят 1 000 × 0,07 = 70 квадратных километров. Сроки — вторая часть режима. Сроки и последствия приведены в таблице так, как они сформулированы в декрете.
| Этап | Срок (декрет-закон 89/2026) | Указанное последствие |
|---|---|---|
| Зарегистрировать договор купли-продажи с гербовой маркой в районном Земельном реестре и подать заявление на разрешение | 1 месяц, после уплаты покупателем и продавцом налогов и сборов, причитающихся с продажи | Договор автоматически становится недействительным |
| Решение Совета министров | Срок в тексте декрета не установлен | Решение публикуется в Официальном вестнике |
| Уплатить сборы за передачу в Земельном реестре | 75 рабочих дней с момента публикации разрешения в Вестнике | Решение Совета министров автоматически утрачивает силу |
| Подписать заявление о передаче перед должностным лицом Земельного реестра | 1 год с момента публикации в Вестнике; если нет ипотеки в пользу продавца, год отсчитывается от полной уплаты цены | Разрешение автоматически утрачивает силу |
| Подключение воды и электричества | До уплаты всех налогов и сборов | Местные органы не вправе подключать воду, а электроэнергетическое управление — электричество, за исключением подключений на строительной площадке на время строительства |
Режим разрешений и Комиссия связаны между собой самим законом, а не какой-либо практикой. Статья 8(4)(A) Закона 52/2008 направляет половину каждого собранного сервисного сбора на счёт компенсаций Комиссии по недвижимому имуществу по Закону о компенсации, обмене и реституции недвижимого имущества. Департамент доходов и налогов указывает валовый минимальный размер оплаты труда в TL 70 893 в месяц с 1 июля 2026 года, поэтому сервисный сбор составляет TL 70 893 ÷ 2 = TL 35 446,50, а половина, направляемая на счёт компенсаций Комиссии, равна TL 35 446,50 ÷ 2 = TL 17 723,25. Таблица сборов Земельного реестра в Официальном вестнике № 197 (7 октября 2026 года), действующая до 5 января 2027 года, и прочие расходы по сделке описаны в руководстве по налогам и сборам, а требования к допуску — в материале могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре. Правила проживания, зависящие от владения недвижимостью, изложены в руководстве по виду на жительство на Северном Кипре.
Какие документы запрашивать, по типам документов
Перечисленные выше источники делают актуальным набор документов, и список ниже называет их по типам, с текстом, из которого видно, зачем каждый из них существует. Это список типов документов, а не юридическая консультация. Земельный реестр объявил 15 июля 2025 года, что, пока система Web Tapu и новая система TAKBİS находятся на этапе перехода и тестирования, передачи, ипотеки, справочные документы и операции с делами осуществляются только в районном отделении Земельного реестра, к которому относится имущество, без указания срока окончания. Статья 5 Закона 45/2025 перечисляет задачи Департамента, включая выдачу koçan тем, кто принимает имущество или регистрирует его, подготовку по запросу справочного документа о том, какое имущество принадлежит названному лицу или кому принадлежит названное имущество, и регистрацию ипотек. Перечень построен по типам документов, и в каждой строке указан текст, из которого вытекает существование документа.
| Тип документа | Что он фиксирует | Текст, на котором он основан |
|---|---|---|
| Копия титула (koçan) с указанием записанной категории | Собственника, идентификацию участка и тип записи, включая Свидетельство об окончательном распоряжении или запись на основе баллов, если таковая есть | Закон 45/2025, ст. 5; тариф сборов Земельного реестра, 7 октября 2026 года |
| Справочный документ Земельного реестра (araştırma belgesi) из районного отделения | Информационный запрос о том, кто владеет имуществом или чем владеет лицо | Закон 45/2025, ст. 5; объявление Земельного реестра от 15 июля 2025 года |
| Запись о зарегистрированном собственнике на 20 июля 1974 года | Эталонного собственника для требований в Комиссию и для передач по Закону 13/2008 | Закон 67/2005, разд. 6(2); Закон 13/2008, разд. 2 и 4 |
| Записи об ипотеке и аресте имущества (haciz) | Обременения, записанные в отношении участка | Закон 45/2025, ст. 5; тариф сборов Земельного реестра, Официальный вестник 197, пункты 4 и 7 |
| Титул на квартиру в многоквартирном доме или свидетельство о сервитуте на объект | Отдельную регистрацию квартиры до подачи заявления на разрешение | Закон 52/2008, ст. 8(2); Закон 35/2010 |
| Разрешение на строительство или Planning Approval | Планировочный статус здания; там, где титул на квартиру или сервитут установить нельзя, декрет допускает подачу заявления на основе разрешения на строительство или Planning Approval в течение 2 лет с его вступления в силу | Декрет-закон 89/2026, ст. 9 |
| Документ о праве пользования жильём (konut kullanım belgesi), если он есть | Свидетельство Земельного реестра, в котором указано, что оно не даёт права собственности, а лишь право пользования и получения выгод, связанное с договором купли-продажи, действительное 10 лет, если не отменено | Декрет-закон 89/2026, Приложение EK-2 |
| Договор купли-продажи с гербовой маркой и подтверждение уплаты сборов | Регистрацию в течение одного месяца; сборы Земельного реестра в течение 75 рабочих дней после разрешения | Декрет-закон 89/2026, ст. 4 |
| Разрешение Совета министров на покупку | Решение о разрешении, опубликованное в Официальном вестнике | Закон 52/2008, ст. 8; декрет-закон 89/2026 |
| Справка о несудимости из страны проживания и результат проверки безопасности | Документы, требуемые от покупателей и акционеров | Закон 52/2008, ст. 8(5) |
| Решения или уведомления Комиссии по участку | Есть ли заявление или решение о реституции; решение о реституции запрещает продажу и застройку по разд. 8(2)(A) | Закон 67/2005, разд. 8; страница новостей Комиссии |
| Кадастровая съёмка или план расположения участка | Границы и площадь участка по записи Департамента, в задачи которого входят съёмка и кадастр | Закон 45/2025, ст. 3 |
Объекты — студии и квартиры — на этом сайте, например в категории студий, содержат цены и площади; перечисленные выше документы не входят в страницу объекта. Уровни цен по городам приведены на странице цены на недвижимость на Северном Кипре.
Хронология: правовой статус земли в Северном Кипре, 1960–2026 годы
В таблице перечислены датированные события в порядке их наступления, каждое с источником. События, приписываемые одной из сторон, отмечены источником, который о них сообщает. Хронология охватывает политические, судебные и законодательные события, и каждая строка опирается на источник, названный в правом столбце.
| Дата | Событие | Источник |
|---|---|---|
| 16 августа 1960 года | Договор о гарантиях вступает в силу с образованием Республики Кипр; Греция, Турция и Великобритания гарантируют её независимость, территориальную целостность и безопасность | [2010] EWCA Civ 9 (цитирует Договор) |
| Декабрь 1963 года | Министерство иностранных дел Турции относит начало раздела острова к этому месяцу и заявляет, что государство-партнёрство 1960 года прекратило существование в 1963 году | Министерство иностранных дел Турции |
| Март 1964 года | Совет Безопасности создаёт миротворческие силы для предотвращения новых боевых действий между общинами | Страница миротворческой миссии ООН |
| 20 июля 1974 года | Эталонная дата для зарегистрированного титула прежних собственников в Законах 67/2005 и 13/2008; министерство иностранных дел Турции описывает свои действия 1974 года как вмешательство в соответствии с Договором о гарантиях после переворота, а Суд в деле Demopoulos фиксирует, что международное сообщество считает Турцию находящейся в незаконной оккупации северной части | Закон 67/2005; Закон 13/2008; Министерство иностранных дел Турции; решение по делу Demopoulos, пункт 114 |
| 13 февраля 1975 года | Провозглашено Турецкое федеративное государство Кипр; дата, используемая в статье 159(1)(b) для брошенного имущества | Закон 67/2005, разд. 2; Конституция ТРСК |
| 15 ноября 1983 года | Декларация ТРСК властями турок-киприотов; дата, используемая в статье 159 для имущества в границах ТРСК | Конституция ТРСК, ст. 159; постановление по делу Loizidou |
| 18 ноября 1983 года | Резолюция 541: декларация признана юридически недействительной | Постановление по делу Loizidou |
| 11 мая 1984 года | Резолюция 550 подтверждает резолюцию 541 | Постановление по делу Loizidou |
| 7 мая 1985 года | Конституция ТРСК, включая статью 159 | Постановление по делу Loizidou |
| 23 марта 1995 года | Loizidou v. Turkey, предварительные возражения | Решение по делу Demopoulos, пункт 71 |
| 18 декабря 1996 года | Loizidou v. Turkey, по существу | Европейский суд по правам человека |
| 28 июля 1998 года | Loizidou v. Turkey, статья 50 | Решение по делу Demopoulos, пункт 71 |
| 10 мая 2001 года | Cyprus v. Turkey, Большая палата | Европейский суд по правам человека |
| 31 марта 2004 года | Опубликована окончательная версия плана Аннана; киприоты-греки отвергли его на референдуме, 76% проголосовали против | [2010] EWCA Civ 9 |
| Май 2004 года | Республика Кипр вступает в ЕС; Протокол 10 приостанавливает acquis на севере | [2010] EWCA Civ 9; Европейская комиссия |
| 14 марта и 22 декабря 2005 года | Решение о приемлемости и постановление по существу по делу Xenides-Arestis; Закон 67/2005 вступает в силу | Европейский суд по правам человека |
| 17 марта 2006 года | Комиссия по недвижимому имуществу начинает работу | Домашняя страница Комиссии |
| 20 октября 2006 года | Вступает в силу уголовная поправка Республики Кипр (Закон 130(I)/2006) | Руководство правительства Великобритании; Департамент земель и землемерных съёмок |
| 7 декабря 2006 года | Xenides-Arestis, справедливая компенсация | Европейский суд по правам человека |
| 3 марта 2008 года | Ассамблея принимает Закон 13/2008 | Текст на сайте Комиссии |
| 28 апреля 2009 года | Суд Европейского союза выносит решение по делу Apostolides v. Orams | Пресс-релиз 39/09 |
| 19 января 2010 года | Апелляционный суд Англии и Уэльса восстанавливает распоряжения о регистрации | [2010] EWCA Civ 9 |
| 1 марта 2010 года | Решение по делу Demopoulos о Комиссии | Европейский суд по правам человека |
| 12 декабря 2017 года | Joannou v. Turkey: задержка в Комиссии | Европейский суд по правам человека |
| 21 октября 2019 года | Высший административный суд ТРСК отмечает, что Комиссия использует записи о титулах 1974 года | Постановление по делу K.V. Mediterranean Tours |
| 22 сентября 2022 года | Комитет министров прекращает надзор за исполнением постановления по существу дела Loizidou | Постановление по делу K.V. Mediterranean Tours |
| 13 декабря 2023 года | Заявление Республики Кипр об иностранных покупателях | Департамент земель и землемерных съёмок |
| 10 июня 2025 года | K.V. Mediterranean Tours v. Türkiye (окончательное 10 сентября 2025 года) | Европейский суд по правам человека |
| 30 января 2026 года | Резолюция Совета Безопасности 2815 (2026) продлевает мандат миротворческих сил | Пресс-релиз ООН |
| 7 августа 2026 года | Декрет-закон 89/2026 напечатан в Официальном вестнике № 147 | Официальный вестник |
| 7 октября 2026 года | Тариф сборов Земельного реестра напечатан в Официальном вестнике № 197; действует до 5 января 2027 года | Официальный вестник |
| 23 октября 2026 года | Статистика Комиссии: 8 820 поданных, 3 787 рассмотренных заявлений | Домашняя страница Комиссии |
Часто задаваемые вопросы
Каков правовой статус земли в Северном Кипре, если ответить одним абзацем?
Правовой статус земли в Северном Кипре описывают несколько органов, и результаты у них разные. Совет Безопасности ООН назвал декларацию 1983 года юридически недействительной, Суд Европейского союза описывает ТРСК как образование, признанное только Турцией (так он сам формулирует это в своём пресс-релизе), Европейский суд по правам человека рассматривает Республику Кипр как единственное законное правительство и считает, что статье 159 Конституции ТРСК нельзя придавать юридическую силу для целей Конвенции, тогда как ТРСК и Турция описывают ТРСК как государство. Каждое из этих утверждений принадлежит названному органу, а даты и подробности его формулировки приведены в разделах выше.
Какие правительства или органы признают ТРСК?
Суд Европейского союза заявляет, что ТРСК не признана международным сообществом, за исключением Турции, а Министерство иностранных дел Турции призывает к признанию ТРСК. Правительство Великобритании заявляет, что не признаёт самопровозглашённую Турецкую Республику Северного Кипра. Эти заявления касаются именно признания образования и не затрагивают вопроса о том, что означает отдельный титул ТРСК в суде.
Говорил ли Европейский суд по правам человека, что титул ТРСК прекращает титул собственника до 1974 года?
В деле Loizidou v. Turkey Суд постановил, что из-за статьи 159 нельзя считать, будто заявительница утратила титул, а в деле Demopoulos он сказал, что заявители не утратили право собственности в формальном смысле, одновременно указав, что течение времени ослабляет связь между титулом и владением и что компенсация или обмен могут быть приемлемым возмещением. Применительно к вопросу о том, каков правовой статус земли в Северном Кипре, оба эти утверждения, таким образом, входят в позицию Суда, а решение по делу Demopoulos опирается на Комиссию как на доступное средство защиты.
О чём сообщает Комиссия по недвижимому имуществу по состоянию на 23 октября 2026 года?
Домашняя страница Комиссии сообщает о 8 820 поданных и 3 787 рассмотренных заявлениях, о присуждённых компенсациях в размере GBP 783 124 123 и о решениях: реституция по 7 делам, реституция и компенсация по 8, обмен и компенсация по 2, частичная реституция по 1 и реституция после урегулирования кипрского вопроса по 1. Закон в том виде, в каком он опубликован на сайте Комиссии, допускает подачу новых заявлений до 21 декабря 2027 года.
Что решил Суд Европейского союза по делу Orams?
В деле C-420/07 (28 апреля 2009 года) Суд постановил, что решение суда Республики Кипр, заседающего в контролируемой правительством зоне, касающееся земли на севере, должно признаваться и исполняться другими государствами-членами по Регламенту «Брюссель I», даже если его нельзя исполнить там, где находится земля. Апелляционный суд Англии и Уэльса применил это постановление 19 января 2010 года и восстановил регистрацию никосийских решений. Постановление имеет значение для вопроса о том, каков правовой статус земли в Северном Кипре, поскольку касается исполнения за пределами острова, а не самого реестра ТРСК.
Что говорит Республика Кипр об иностранных покупателях недвижимости на севере?
Её Департамент земель и землемерных съёмок заявил 13 декабря 2023 года, что образование на севере не может совершать действительных передач права собственности, сослался на статью 303A Уголовного кодекса (до семи лет за мошеннические сделки с недвижимым имуществом другого лица в редакции Закона 130(I)/2006) и сказал, что собственники могут предъявлять гражданские иски, решения по которым подлежат исполнению в других государствах-членах. Руководство правительства Великобритании, последний раз обновлённое 27 ноября 2019 года, описывает то же положение и добавляет, что документы о покупке могут быть конфискованы при пересечении Зелёной линии.
Какие категории титулов использует ТРСК?
В торговой практике говорят о турецком, обменном (эквивалентном) титулах и титуле по распределению. Официальные тексты называют Свидетельство об окончательном распоряжении (Kesin Tasarruf Belgesi) и Документ о стоимости (Mal Değer Belgesi), выдаваемые по Закону 41/1977, а доклад омбудсмена называет дело о распределении и koçan на недвижимое имущество. Категория определяется по титулу и отчёту о поиске в Земельном реестре, как показывает таблица в разделе о категориях титулов применительно к вопросу о том, каков правовой статус земли в Северном Кипре.
Какое разрешение нужно иностранцу в 2026 году и как долго действует декрет-закон 89/2026?
Прежде всего требуется разрешение Совета министров на покупку по Закону 52/2008, с ограничениями и сроками из таблиц выше (1 месяц на регистрацию и подачу заявления, 75 рабочих дней на сборы, 1 год на передачу). Декрет-закон 89/2026 был напечатан 7 августа 2026 года и, если считать 90 дней, действует примерно до 5 ноября 2026 года, если Ассамблея не примет закон; эта конечная дата — результат арифметики, а не указана в Вестнике.
Что происходит со сбором за разрешение в связи с Комиссией по недвижимому имуществу?
Статья 8(4)(A) Закона 52/2008 направляет половину сервисного сбора за разрешение на счёт компенсаций Комиссии. При валовом минимальном размере оплаты труда TL 70 893 с 1 июля 2026 года сбор составляет TL 35 446,50, а направляемая таким образом половина — TL 17 723,25.
Существуют ли два отдельных земельных реестра?
Источники описывают две системы учёта, которые ведутся разными органами и по разным правилам. Департамент земель и землемерных съёмок Республики Кипр ведёт свои собственные реестры и выдаёт свидетельства о праве собственности на имущество в районах Аммохостос и Кирения, тогда как Департамент земельного реестра и кадастра ТРСК выдаёт koçan и регистрирует ипотеки по Закону 45/2025. Ответ на вопрос о том, каков правовой статус земли в Северном Кипре, поэтому зависит от того, какую систему и какой суд спрашивают.
Дата проверки: 29 октября 2026 г. Источники: Конституция ТРСК; Закон 67/2005; Закон 13/2008; Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission); Loizidou v. Turkey (1996); Cyprus v. Turkey (2001); Xenides-Arestis v. Turkey (2005); Xenides-Arestis (2006); решение по делу Demopoulos (2010); Joannou v. Turkey (2017); K.V. Mediterranean Tours v. Türkiye (2025); пресс-релиз CJEU 39/09; [2010] EWCA Civ 9; Европейская комиссия; руководство правительства Великобритании по недвижимости; рекомендации для путешественников (Великобритания); заявление Департамента земель и землемерных съёмок Республики Кипр; Система земельной информации (Lands Information System); Уголовный кодекс, гл. 154; Министерство иностранных дел Турции; Министерство иностранных дел ТРСК; пресс-релиз ООН о резолюции 2815; миротворческие силы ООН, UNFICYP; доклад омбудсмена ТРСК; Официальный вестник 147; Официальный вестник 197; Закон 52/2008; Закон 45/2025; объявление Земельного реестра; Департамент доходов и налогов; Отдел недвижимого имущества Министерства внутренних дел.
