Podatek od wzrostu wartości w Turcji: zysk ze sprzedaży nieruchomości w 2026 r.

Podatek od wzrostu wartości w Turcji: zysk ze sprzedaży nieruchomości w 2026 r.

Niniejszy przewodnik opisuje podatek od wzrostu wartości w Turcji w stanie na 11 listopada 2026 r.: jest to podatek dochodowy od zysku, który osoba fizyczna osiąga, sprzedając działkę, mieszkanie, dom lub inną wpisaną do rejestru nieruchomość w ciągu pięciu lat od jej nabycia. Przewodnik opiera się na ustawie o podatku dochodowym (ustawa nr 193), na broszurze Administracji Skarbowej (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) o sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat, opublikowanej w lutym 2026 r., oraz na komunikacie nr 332, który określił kwoty obowiązujące w 2026 r. i został ogłoszony w Dzienniku Urzędowym z 31 grudnia 2025 r.

Kolejne części wyjaśniają, które sprzedaże podlegają podatkowi od wzrostu wartości, w jaki sposób liczy się okres pięciu lat, jak oblicza się dochód podlegający opodatkowaniu z użyciem indeksu cen producenta, jakie jest w 2026 r. roczne zwolnienie i jaka jest skala podatku dochodowego oraz kiedy przypadają termin zeznania i terminy płatności. Każda liczba ma wskazane źródło i datę, przykłady obliczeń pokazują każdy krok arytmetyczny, a lista źródeł na końcu wymienia wykorzystane strony urzędowe.

Co obejmuje podatek od wzrostu wartości w Turcji

Turcja nie ma odrębnej ustawy, którą nazywano by podatkiem od zysków kapitałowych od nieruchomości. Opodatkowanie mieści się w ustawie o podatku dochodowym, czyli ustawie nr 193 (Gelir Vergisi Kanunu), przyjętej 31 grudnia 1960 r. i opublikowanej w Dzienniku Urzędowym z 6 stycznia 1961 r. Artykuł 80 zalicza do wspólnej grupy „innych zysków i przychodów” te dochody, które nie należą do pozostałych rodzajów dochodu, i wymienia dwa podtypy: zyski ze wzrostu wartości (değer artışı kazançları) oraz zyski przypadkowe (arızî kazançlar). Definicja zysków ze wzrostu wartości znajduje się w powtórzonym art. 80, który został uchylony w 1998 r. i ponownie wprowadzony ustawą nr 4783 w 2003 r.

W przypadku nieruchomości rozstrzygającą regułą jest pkt 6 ustępu pierwszego powtórzonego art. 80. Zyski ze zbycia składników majątku wymienionych w art. 70(1) pkt (1), (2), (4) i (7) w ciągu pięciu lat od daty nabycia są zyskami ze wzrostu wartości, bez względu na sposób nabycia, z wyjątkiem składników nabytych nieodpłatnie. Okres ten wynosił cztery lata, aż ustawa nr 5615 z 28 marca 2007 r. zmieniła brzmienie na pięć, jak wynika z przypisów do tekstu jednolitego w bazie przepisów Prezydencji.

Ponieważ zysk jest przedmiotem podatku dochodowego, nie ma dla niego stawki jednolitej. Dolicza się go do pozostałych dochodów osoby za rok kalendarzowy, w którym nastąpiła sprzedaż, i opodatkowuje według tej samej progresywnej skali od 15 do 40 procent, która obowiązuje dla czynszów, dochodów z wolnych zawodów i podobnych pozycji, po odjęciu rocznego zwolnienia (art. 103 oraz powtórzony art. 80 ust. 3). Broszura GİB z lutego 2026 r., publikacja nr 583, stwierdza, że przygotowano ją dla osób fizycznych kupujących i sprzedających nieruchomości oraz że obejmuje ona ich obowiązki wynikające z ustawy nr 193. Innymi słowy, o wysokości podatku decyduje łączny dochód roku, a nie sam zysk ze sprzedaży rozpatrywany osobno.

Które sprzedaże obejmuje podatek od wzrostu wartości

Składniki majątku określa się przez odesłanie do innych przepisów. Art. 70(1) wymienia grunty i budynki wraz z przynależnościami, wody mineralne i źródlane, kopalnie, kamieniołomy kamienia, piasku i żwiru, cegielnie i wytwórnie dachówek oraz saliny (pkt 1), stałe urządzenia połowowe i laguny (pkt 2), prawa wpisane jako nieruchomości (pkt 4), a w pkt 7 statki i zmotoryzowane urządzenia przeładunkowe. W praktyce dla nabywcy mieszkania lub działki istotne są pkt 1 i pkt 4. Do tej reguły należą także nieruchomości rolników rozliczających się według rzeczywistego dochodu, wykorzystywane w produkcji rolnej, zgodnie z powtórzonym art. 80. Nie każdy wymieniony tam składnik majątku ma znaczenie dla typowego nabywcy mieszkania, stąd nacisk na dwa wskazane punkty.

„Zbycie” (elden çıkarma) jest pojęciem szerszym niż sprzedaż. Ustawa stanowi, że obejmuje ono sprzedaż, odpłatne przeniesienie lub cesję, zamianę, wywłaszczenie, nacjonalizację oraz wniesienie składnika majątku jako wkładu do spółki handlowej. Nabycie czysto nieodpłatne leży poza tą regułą, więc zysk ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego lub otrzymanego w darowiźnie nie jest zyskiem ze wzrostu wartości. Broszura GİB podaje jako ilustrację mieszkanie odziedziczone i sprzedane około dwóch lat po przeniesieniu własności i stwierdza, że uzyskane środki nie są opodatkowane jako zysk ze wzrostu wartości. Liczy się więc nie sama forma transakcji, lecz to, czy składnik majątku został nabyty odpłatnie.

Broszura oddziela też ten podatek od dochodu z działalności gospodarczej. Jeśli osoba w sposób ciągły kupuje, sprzedaje i buduje nieruchomości, uzyskane zyski są dochodem z działalności gospodarczej, podlegającym innym przepisom. Kolejne części dotyczą przypadku osoby fizycznej, która sprzedaje nieruchomość jednorazowo.

Zasada pięciu lat: jak liczy się okres

GİB wskazuje, że pięć lat liczy się w dniach kalendarzowych, od daty nabycia do upływu pięciu pełnych lat; sprzedaż „przed upływem pięciu pełnych lat” mieści się w tej regule. W zwykłych zakupach datą nabycia jest dzień wpisu prawa własności w rejestrze gruntów. Broszura opiera to na art. 705 tureckiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 4721), zgodnie z którym własność nieruchomości nabywa się przez wpis. Rejestr gruntów prowadzi Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM), a właściwa jest data widniejąca w akcie własności (title deed). Innymi słowy, o początku biegu pięcioletniego okresu decyduje rejestracja, a nie data samej umowy.

Broszura wymienia kilka przypadków, w których obowiązuje inna data. Gdy właściciel faktycznie objął nieruchomość w posiadanie przed rejestracją, na przykład członek spółdzielni mieszkaniowej albo osoba, która otrzymała lokal gotowy do użytku od Zarządu ds. Rozwoju Mieszkalnictwa (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, TOKİ) lub od innego sprzedawcy, datą nabycia jest data faktycznego użytkowania, pod warunkiem że właściciel udowodni ją dokumentami przydziału, protokołami przekazania albo rachunkami za wodę, prąd, telefon lub gaz. To samo dotyczy nieruchomości kupionej w przetargu lub w sprzedaży egzekucyjnej, jeśli nabywca udowodni, że otrzymał ją gotową do użytku.

Jeżeli grunt nabyto jako ziemię rolną, a gmina dzieli go tak, że staje się gruntem budowlanym, datą nabycia jest data zmiany rodzaju gruntu w rejestrze, a nie data zakupu ziemi rolnej. Jeśli działka zostaje przekazana wykonawcy w zamian za mieszkania, rejestracja mieszkań jest traktowana jako nowe nabycie; broszura mówi, że traktuje się to jak zmianę rodzaju gruntu. Jeżeli pierwotny grunt nabyto nieodpłatnie, na przykład w drodze dziedziczenia, mieszkania otrzymane za niego zachowują ten nieodpłatny charakter, a ich sprzedaż pozostaje poza podatkiem od wzrostu wartości. W sprawie dalszych szczegółów dotyczących daty nabycia GİB odsyła do okólnika podatku dochodowego nr 76.

Dwa ostatnie wiersze to ilustracje oparte na regule dni kalendarzowych, a nie przykłady z broszury.

Zysk ze wzrostu wartości czy dochód z działalności gospodarczej

Broszura przedstawia trzy testy rozstrzygające, czy środki ze sprzedaży nieruchomości stanowią zysk ze wzrostu wartości, czy dochód z działalności gospodarczej. Pierwszy to ciągłość działalności: rozstrzygającą oznaką jest liczba transakcji, czyli kilka nieruchomości sprzedanych w tym samym roku kalendarzowym lub w kilku kolejnych latach. Drugi to cel sprzedaży: transakcje dokonywane w celu osiągnięcia zysku mają charakter handlowy, natomiast sprzedaż dokonana z potrzeby osobistej jest zyskiem ze wzrostu wartości. Trzeci to organizacja handlowa, na przykład otwarcie miejsca prowadzenia działalności, zatrudnianie pracowników lub wpis do rejestru handlowego. Gdy organizacji handlowej nie widać, o kwalifikacji decydują dwa pierwsze testy. Mają one więc znaczenie praktyczne w przypadku osoby, która nie prowadzi biura ani nie zatrudnia pracowników.

Broszura zauważa również, że według ustawy nr 193 zyski z gruntu, który kupiono lub zamieniono, a następnie podzielono na działki w ciągu pięciu lat od nabycia, są dochodem z działalności gospodarczej, niezależnie od tego, czy sprzedaż następuje w tym okresie, czy później. Do dochodu z działalności gospodarczej nie stosuje się rocznego zwolnienia z powtórzonego art. 80, ponieważ zwolnienie przewidziano dla zysków ze wzrostu wartości. Ten reżim ma własne zasady i wykracza poza ramy niniejszego przewodnika.

Jak oblicza się zysk podlegający opodatkowaniu

Powtórzony art. 81 definiuje wartość netto wzrostu. Punktem wyjścia jest kwota otrzymana za nieruchomość w pieniądzu oraz w każdej innej korzyści, którą można wyrazić w pieniądzu. Od niej sprzedający odlicza koszt składnika majątku, wydatki poniesione przez sprzedającego w związku ze zbyciem oraz zapłacone podatki i opłaty. Korzyści otrzymane w naturze wycenia się według zasad wyceny zawartych w Ordynacji podatkowej (ustawa nr 213). Jeżeli podatnik nie może wykazać kosztu, stosuje się zamiast niego wartość ustaloną przez komisję szacunkową na podstawie tej ustawy; w przypadku przedsiębiorstwa prowadzącego księgi stosuje się wartość z ostatniego bilansu lub inwentarza. Mówiąc prościej, od otrzymanej ceny odejmuje się to, co sprzedający poniósł, aby nabyć nieruchomość i ją zbyć.

Warto wyodrębnić dwie pozycje po stronie odliczeń. Pierwszą jest koszt nabycia, który podnosi się indeksem cen opisanym w następnej części. Drugą jest strona wydatków, w której ustawa odsyła do wydatków oraz do podatków i opłat pozostających po stronie sprzedającego. Jedną z takich opłat jest udział sprzedającego w opłacie od aktu własności (title deed): ustawa o opłatach (ustawa nr 492) obciąża zbywcę i nabywcę osobno, a podstawą jest zadeklarowana wartość transakcji, która nie może być niższa od wartości podatkowej nieruchomości ustalonej przez gminę. Przykłady GİB pomijają wydatki sprzedającego, aby uprościć rachunki, i wyraźnie to zaznaczają.

Indeksacja indeksem cen producenta i test 10 procent

Powtórzony art. 81 stanowi, że koszt nabycia składnika majątku podnosi się o wzrost indeksu cen hurtowych publikowanego przez Państwowy Instytut Statystyczny, z pominięciem miesiąca zbycia. Zgodnie z powtórzonym art. 298(C) Ordynacji podatkowej dawne sformułowanie „indeks cen hurtowych” stosuje się jako indeks cen producenta, a obecną serią jest krajowy indeks cen producenta (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi, Yİ-ÜFE), publikowany co miesiąc przez Turecki Urząd Statystyczny (TÜİK). Zdanie dodane w 2004 r. ustawą nr 5281 uzależnia indeksację od warunku: stosuje się ją tylko wtedy, gdy wzrost osiąga 10 procent lub więcej. Poniżej 10 procent koszt przyjmuje się w kwocie zapłaconej.

Przykłady GİB pokazują, jak dobiera się dwie wartości indeksu. Pierwszą jest indeks z miesiąca poprzedzającego miesiąc nabycia, drugą indeks z miesiąca poprzedzającego miesiąc zbycia. Zindeksowany koszt to koszt pierwotny pomnożony przez drugą wartość i podzielony przez pierwszą. W przykładzie 3 GİB mieszkanie kupione 19 grudnia 2023 r. i sprzedane 11 sierpnia 2025 r. jest indeksowane wartością z listopada 2023 r., równą 2 882,04, oraz wartością z lipca 2025 r., równą 4 409,73, co daje wzrost o 53 procent, więc koszt mnoży się przez 4 409,73 / 2 882,04. Do indeksu z miesiąca zbycia nie sięga się dlatego, że, jak wskazano wyżej, miesiąc zbycia jest pomijany.

Powyższe wartości indeksu pochodzą z tabeli w broszurze GİB z lutego 2026 r., która odtwarza dane TÜİK do grudnia 2025 r. Dla miesięcy 2026 r. Bank Centralny Republiki Turcji (CBRT) publikuje miesięczne zmiany procentowe krajowego indeksu cen producenta na swojej stronie o cenach producenta. Poniższa tabela przyjmuje te zmiany miesięczne i składa je od grudnia 2025 r., co pokazuje, jak szybko przy tempie z 2026 r. osiąga się próg 10 procent. Kolumna skumulowana to rachunek oparty na opublikowanych zmianach miesięcznych, zaokrąglony do dwóch miejsc po przecinku.

Przy zmianach miesięcznych z tabeli skumulowany wzrost po raz pierwszy przekracza 10 procent w kwietniu 2026 r. Nieruchomość kupiona w styczniu 2026 r. i sprzedana w maju 2026 r. lub później (miesiąc indeksu: kwiecień) ma więc zindeksowany koszt, natomiast nieruchomość kupiona w lutym i sprzedana w kwietniu nie, ponieważ liczą się tylko zmiany z lutego i marca (zob. przykład B). W raporcie o kształtowaniu się cen z października 2026 r. CBRT podaje, że ceny producentów krajowych wzrosły w październiku o 1,65 procent, a w ciągu dwunastu miesięcy o 27,41 procent; raport jest datowany na 4 listopada 2026 r.

Roczne zwolnienie: TRY 150 000 w 2026 r.

Powtórzony art. 80, w ustępie trzecim, zwalnia z podatku dochodowego część zysków ze wzrostu wartości osiągniętych w roku kalendarzowym. Kwotą wydrukowaną w ustawie jest kwota z 2004 r., czyli 6 000 nowych lir, a obowiązujące dziś kwoty to kwoty przeszacowane, które Ministerstwo Skarbu i Finansów ogłasza co roku. Dla zysków osiągniętych w 2026 r. zwolnienie wynosi TRY 150 000 i zostało ustalone ogólnym komunikatem w sprawie podatku dochodowego nr 332, opublikowanym w Dzienniku Urzędowym nr 33124 (5. wydanie powtórzone) z 31 grudnia 2025 r. Broszura GİB podaje TRY 120 000 dla zysków osiągniętych w 2025 r.

W praktyce istotne są trzy cechy tego zwolnienia. Jest to suma roczna: stosuje się je do sumy zysków ze wzrostu wartości, które osoba osiągnęła w roku kalendarzowym, z wyłączeniem zysków z papierów wartościowych, a nie do każdej nieruchomości osobno. Przysługuje ono na podatnika, ponieważ ustawa o podatku dochodowym opodatkowuje osoby fizyczne; mieszkanie należące do dwóch osób daje dwa odrębne zyski, z których każdy jest rozliczany w jego własnym zeznaniu. Wreszcie decyduje ono o tym, czy w ogóle składa się zeznanie: GİB podaje, że zyski poniżej zwolnienia obowiązującego w roku sprzedaży nie wymagają rocznego zeznania, a zyski powyżej niego się deklaruje, odejmując zwolnienie od zadeklarowanego dochodu.

Stawka przeszacowania, od której zależą te coroczne aktualizacje, jest zdefiniowana w powtórzonym art. 298(B) Ordynacji podatkowej: jest to średni wzrost cen w indeksie cen producenta w październiku w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego, a Ministerstwo ogłasza ją w Dzienniku Urzędowym. Kwota na każdy rok jest zatem ustalana komunikatem wydanym na ten rok, a sprzedaż w 2027 r. porównuje się ze zwolnieniem ogłoszonym na 2027 r. Dzięki temu zwolnienie za każdym razem odpowiada kwocie ogłoszonej na dany rok, a nie kwocie wydrukowanej w ustawie.

Stawki podatku dochodowego i odliczenia stosowane do zysku

Po odjęciu zwolnienia pozostały zysk dolicza się do pozostałych dochodów podlegających opodatkowaniu danej osoby z tego roku i stosuje taryfę z art. 103. Dla zysków osiągniętych w 2026 r. jest to taryfa ustalona komunikatem 332 dla dochodów niezwiązanych z wynagrodzeniem, pokazana poniżej wraz z podatkiem skumulowanym na górnej granicy każdego progu. Broszura GİB drukuje taryfę na 2025 r., która jest również pokazana dla porównania. Wariant górnych progów przewidziany dla dochodów z wynagrodzenia nie dotyczy zysku z nieruchomości.

Progi stosuje się do całego rocznego dochodu, więc zysk opodatkowany razem z wysoką pensją lub czynszem może wpaść w wyższy próg, niż wynikałoby to z samego zysku. W przykładzie G GİB dodaje do siebie czynsz za mieszkanie w kwocie TRY 100 000, dochód z wolnego zawodu w kwocie TRY 350 000 oraz zysk podlegający opodatkowaniu w kwocie TRY 989 507 w jedną podstawę wynoszącą TRY 1 439 507, a taryfa na 2025 r. daje podatek w wysokości TRY 408 827,45 przed potrąceniem TRY 70 000 pobranych w ciągu roku, co zostawia TRY 338 827,45 do zapłaty.

Gdy zysk deklaruje się w rocznym zeznaniu, dostępne są odliczenia dozwolone od dochodu zadeklarowanego w tym zeznaniu, jeśli spełnione są ich warunki. Broszura wymienia między innymi składki na ubezpieczenie na życie i ubezpieczenia osobiste, wydatki na edukację i zdrowie, darowizny oraz wydatki na sponsoring. Odliczenia te obniżają podstawę opodatkowania, a nie sam podatek. W przykładzie H wydatki zdrowotne w kwocie TRY 60 000 są ograniczone do 10 procent zadeklarowanego dochodu (TRY 506 040 x 10% = TRY 50 604), więc podstawa opodatkowania spada z TRY 506 040 do TRY 455 436.

Przykłady obliczeń dla sprzedaży w 2026 r.

Poniższe przykłady wykorzystują hipotetyczne ceny, zwolnienie na 2026 r. i taryfę na 2026 r. Tam, gdzie sprzedaż następuje w styczniu 2026 r., stosuje się opublikowane wartości indeksu z grudnia 2025 r. i wcześniejsze; tam, gdzie chodzi o późniejsze miesiące, korzysta się ze zmian miesięcznych z tabeli CBRT. W każdym przykładzie zakłada się, że osoba nie ma w danym roku innych dochodów podlegających opodatkowaniu oraz że wydatki sprzedającego są takie, jak podano. Pozwala to prześledzić każdy krok opisany w tabeli kroków powyżej.

Przykład A: sprzedaż w styczniu 2026 r. z indeksacją

Mieszkanie kupiono 10 marca 2023 r. za TRY 6 000 000 i sprzedano 14 stycznia 2026 r. za TRY 15 000 000. Udokumentowane koszty i opłaty sprzedającego przy sprzedaży wynoszą TRY 150 000. Sprzedaż mieści się w okresie pięciu lat. Indeks z miesiąca poprzedzającego zakup (luty 2023 r.) wynosi 2 138,04, a z miesiąca poprzedzającego sprzedaż (grudzień 2025 r.) wynosi 4 783,04, co daje stosunek 2,2371, więc wzrost znacznie przekracza 10 procent i koszt zostaje zindeksowany.

Bez indeksacji nominalny zysk wyniósłby TRY 8 850 000. Korekta kosztu obniża zysk podlegający opodatkowaniu o TRY 7 422 686.

Przykład B: wzrost poniżej 10 procent, bez indeksacji

Mieszkanie kupiono 5 lutego 2026 r. za TRY 8 000 000 i sprzedano 20 kwietnia 2026 r. za TRY 8 600 000, przy kosztach sprzedającego w wysokości TRY 100 000. Miesiącem indeksu przed zakupem jest styczeń 2026 r., a przed sprzedażą marzec 2026 r., więc wzrost jest złożoną zmianą z lutego (2,43 procent) i marca (2,30 procent): 1,0243 x 1,0230 = 1,0479, czyli wzrost o 4,79 procent. To poniżej 10 procent, więc koszt pozostaje na poziomie TRY 8 000 000.

Przykład C: nominalny zysk, który nie jest zyskiem podlegającym opodatkowaniu

Mieszkanie kupiono 12 sierpnia 2024 r. za TRY 5 000 000 i sprzedano 9 stycznia 2026 r. za TRY 6 500 000, co daje nominalny zysk w wysokości TRY 1 500 000. Indeks z lipca 2024 r. wynosi 3 550,88, a z grudnia 2025 r. 4 783,04, więc zindeksowany koszt to 5 000 000 x 4 783,04 / 3 550,88 = TRY 6 735 007. Otrzymana cena jest niższa od tej kwoty, więc nie powstaje zysk ze wzrostu wartości i nie ma podatku. Broszura stwierdza, że strat powstałych w ramach innych zysków i przychodów nie można zaliczyć na poczet innych dochodów, więc różnica w wysokości TRY 235 007 nie ma znaczenia podatkowego.

Przykład D: sprzedaż po piątej rocznicy

Mieszkanie zarejestrowane 3 marca 2021 r. i sprzedane 10 marca 2026 r. pozostaje poza podatkiem od wzrostu wartości bez względu na wysokość zysku, ponieważ minęło ponad pięć pełnych lat. Gdyby to samo mieszkanie sprzedano 20 lutego 2026 r., sprzedaż mieściłaby się w okresie pięciu lat i miałyby zastosowanie przykłady A i B.

Przykład E: dwie sprzedaże w jednym roku mają wspólne zwolnienie

Osoba sprzedaje w 2026 r. dwie nieruchomości w ciągu pięciu lat od nabycia, a zyski netto po indeksacji wynoszą TRY 90 000 i TRY 200 000. Zwolnienie w wysokości TRY 150 000 stosuje się raz do sumy TRY 290 000, co zostawia TRY 140 000 do opodatkowania i daje podatek 140 000 x 15% = TRY 21 000,00. Dwie sprzedaże w jednym roku mogą także rodzić pytanie o ciągłość działalności, omówione wyżej.

Przykłady GİB sprawdzone ponownie

Trzy przykłady GİB dla sprzedaży w 2025 r. wykorzystują zwolnienie na 2025 r. w wysokości TRY 120 000 oraz taryfę na 2025 r. Powtórzenie ich rachunków daje te same kwoty, co potwierdza opisaną wyżej metodę.

Zeznanie i zapłata: jak rozliczyć podatek od wzrostu wartości

Zysk ze wzrostu wartości powyżej zwolnienia deklaruje się w rocznym zeznaniu podatkowym za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Według broszury GİB zeznanie za zyski osiągnięte w 2025 r. należało złożyć między 1 a 31 marca 2026 r.; kalendarz GİB wyznacza okres rocznego zeznania od początku marca następnego roku do godziny 23:59 ostatniego dnia marca. Sprzedaż dokonana w 2026 r. jest więc zgłaszana w marcu 2027 r., w terminach ogłaszanych przez GİB na ten rok. Zeznanie dotyczy więc roku, w którym zysk powstał, a nie roku jego zgłoszenia.

Płatność odbywa się według schematu rat z art. 117 ustawy nr 193: podatek ustalony w rocznym zeznaniu płaci się w dwóch równych ratach, w marcu i w lipcu. Dla zysków z 2025 r. broszura podaje 31 marca 2026 r. jako termin pierwszej raty, razem z opłatą skarbową od zeznania, oraz 31 lipca 2026 r. jako termin drugiej raty. W przykładach z broszury opłata skarbowa od zeznania za 2025 r. wynosi TRY 1 189,50.

Zeznanie można przygotować w Systemie Gotowych Zeznań GİB (Hazır Beyan), z którego mogą korzystać podatnicy, których zadeklarowany dochód składa się wyłącznie z innych zysków, dochodów z papierów wartościowych, czynszów i wynagrodzeń, i który akceptuje logowanie za pomocą kodu użytkownika, przez e-Government (e-Devlet) lub za pomocą zagranicznego numeru identyfikacyjnego. Zeznania można także przesyłać przez Cyfrowy Urząd Skarbowy samodzielnie lub przez upoważnionego księgowego albo składać w formie papierowej w urzędzie skarbowym. Podatnicy opuszczający Turcję w ciągu roku składają zeznanie przed wyjazdem, a spadkobiercy zmarłego podatnika składają je w ciągu czterech miesięcy od jego śmierci.

Zagraniczni właściciele a podatek od wzrostu wartości

Ustawa o podatku dochodowym dzieli osoby fizyczne na podatników o nieograniczonym obowiązku podatkowym (full taxpayers) i podatników o ograniczonym obowiązku podatkowym (limited taxpayers). Zgodnie z art. 3 i 4 osoba jest podatnikiem o nieograniczonym obowiązku podatkowym, jeśli jest osiadła w Turcji, co oznacza, że jej miejsce zamieszkania znajduje się w Turcji w rozumieniu Kodeksu cywilnego albo że mieszka w Turcji nieprzerwanie dłużej niż sześć miesięcy w roku kalendarzowym; tymczasowe nieobecności nie przerywają pobytu. Art. 5 wyłącza niektórych cudzoziemców, którzy przybywają w celu wykonania określonego, tymczasowego zadania, nauki, leczenia, wypoczynku lub podróży, oraz osoby, które przebywają w kraju tylko dlatego, że zatrzymują je przyczyny niezależne od ich woli, takie jak zatrzymanie lub choroba. Podatnik o nieograniczonym obowiązku podatkowym płaci podatek od dochodów uzyskanych w Turcji i za granicą. Posiadanie mieszkania nie jest jednym z kryteriów w art. 4 i 5.

Zgodnie z art. 6 osoba fizyczna, która nie jest osiadła w Turcji, podlega opodatkowaniu wyłącznie od dochodów uzyskanych w Turcji. W odniesieniu do innych zysków, do których należą zyski ze wzrostu wartości, art. 7(7) traktuje dochód jako uzyskany w Turcji, gdy transakcja, która go wygenerowała, jest dokonana lub wykorzystana w Turcji; sprzedaż mieszkania zarejestrowanego w Turcji spełnia ten opis. Zagraniczny sprzedający, który nie jest osiadły w Turcji, podlega więc w Turcji opodatkowaniu zysku na podstawie tego samego powtórzonego art. 80, lecz tryb składania zeznań jest inny. Zakres opodatkowania zależy więc od tego, czy osoba jest osiadła w Turcji, a nie od samego faktu posiadania mieszkania.

GİB podaje, że podatnicy o ograniczonym obowiązku podatkowym, którzy nie mają obowiązku złożenia rocznego zeznania, zgłaszają zyski ze wzrostu wartości w zeznaniu indywidualnym (münferit beyanname), składanym w ciągu 15 dni od uzyskania zysku w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, a podatek płaci się w okresie składania zeznania zgodnie z kalendarzem płatności GİB. System Gotowych Zeznań akceptuje zagraniczne numery identyfikacyjne, a broszura mówi, że obywatele Turcji mieszkający za granicą, posiadacze niebieskiej karty i cudzoziemcy z zagranicznym numerem identyfikacyjnym mogą uzyskać hasła do e-Government w tureckich placówkach dyplomatycznych.

To, czy drugie państwo również opodatkowuje zysk, zależy od jego przepisów i od ewentualnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Turcją, a stosuje się tekst umowy; zasady różnią się w zależności od osoby.

Stronę zakupową posiadania nieruchomości, w tym procedurę uzyskania aktu własności przez kupujących przebywających za granicą, omawia przewodnik o zdalnym uzyskaniu aktu własności.

Spółki, straty i powtarzające się sprzedaże

Podatek od wzrostu wartości dotyczy osób fizycznych. Spółka, która sprzedaje nieruchomość, włącza zysk do swoich dochodów podlegających podatkowi od osób prawnych. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa nr 5520) zwalniała dawniej część zysków z nieruchomości posiadanych co najmniej dwa lata w art. 5(1)(e); tekst jednolity odnotowuje, że odniesienie do nieruchomości w tym ustępie zostało usunięte ustawą nr 7456 z 14 lipca 2023 r., art. 19. Reżim podatku od osób prawnych wykracza poza ramy niniejszego przewodnika.

Sprzedaż udziałów w spółce, która posiada nieruchomość, jest odrębnym zbyciem, objętym pkt 4 powtórzonego art. 80 w przypadku osób fizycznych i przepisami o podatku od osób prawnych w przypadku spółek. Nie jest to to samo co sprzedaż samej nieruchomości.

Straty traktuje się wąsko. Art. 88 stanowi, że straty powstałe ze źródeł dochodu kompensuje się z pozostałymi źródłami, lecz straty z „innych zysków i przychodów” z art. 80 są wyłączone, a broszura GİB powtarza, że strata z innych zysków nie może być potrącona z innych dochodów. W przykładzie C nie ma żadnego zysku, więc nie ma czego deklarować i z niedoboru nie wynika żadne przeniesienie straty na kolejne lata. Strata nie przechodzi więc na inne źródła dochodu.

Kilka sprzedaży w krótkim okresie może zmienić kwalifikację. Broszura wiąże dochód z działalności gospodarczej z liczbą transakcji, więc osobę, która sprzedaje kilka nieruchomości w tym samym roku lub w kolejnych latach, ocenia się według ciągłości i celu, a nie tylko według pięcioletniego okresu każdej nieruchomości.

Kary, deklarowane ceny i podatki powiązane

Jeżeli podatek nie zostanie zadeklarowany w terminie, stosuje się Ordynację podatkową. Art. 341 definiuje stratę podatkową jako niewymierzenie podatku we właściwym czasie lub we właściwej wysokości wskutek niewykonania obowiązków podatkowych, a art. 344 ustala karę w wysokości jednokrotności utraconego podatku. Ten sam artykuł obniża karę do 50 procent w przypadku zeznań złożonych po ustawowym terminie, innych niż złożone po rozpoczęciu kontroli lub po skierowaniu sprawy do komisji szacunkowej. Art. 344 podnosi mnożnik do trzech, gdy w grę wchodzą czyny wymienione w art. 359.

Cena w akcie i cena faktycznie otrzymana mogą się różnić, a obie służą innym celom. Opłata od aktu własności na podstawie ustawy nr 492 jest naliczana od zadeklarowanej wartości, która nie może być niższa od wartości podatkowej nieruchomości ustalonej przez gminę. Zysk ze wzrostu wartości oblicza się od wynagrodzenia faktycznie otrzymanego, w pieniądzu i w innych korzyściach, zgodnie z powtórzonym art. 81. Zysku nie obniża zadeklarowanie niższej ceny w rejestrze; organy podatkowe mogą wymierzyć podatek od wynagrodzenia faktycznie otrzymanego. Różnica między tymi dwiema kwotami nie zmienia więc podstawy obliczenia zysku.

W sprawie pozostałych kosztów i podatków związanych z posiadaniem i sprzedażą tureckich nieruchomości serwis ma odrębne przewodniki: koszty i podatki przy zakupie, podatki przy zakupie domu oraz kalkulator podatku od nieruchomości, który zawiera zakładkę podatku od sprzedaży. Odrębne okresy posiadania wynikające z innych przepisów, takie jak ścieżka obywatelstwa, omawiają przewodnik po obywatelstwie za inwestycję i przewodnik po zezwoleniu na pobyt. Kontekst rynkowy przedstawiają przegląd rynku z listopada 2026 r., apartamenty na sprzedaż w Turcji oraz apartamenty na sprzedaż w Stambule. Płatność za zakup w ratach omawia przewodnik o ratach, a pełną drogę zakupu przewodnik dla zagranicznych kupujących.

Często zadawane pytania

Czym jest podatek od wzrostu wartości w Turcji?

Podatek od wzrostu wartości w Turcji to podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od jej nabycia, na podstawie powtórzonego art. 80 ustawy nr 193. Nie ma on odrębnej stawki: zysk dolicza się do dochodu roku i opodatkowuje według skali od 15 do 40 procent po odjęciu rocznego zwolnienia.

Jak długo trzeba posiadać nieruchomość, aby uniknąć podatku od wzrostu wartości?

Sprzedaż nieruchomości nabytej odpłatnie przestaje podlegać podatkowi od wzrostu wartości po upływie pięciu pełnych lat od daty nabycia. GİB liczy w dniach kalendarzowych, a datą nabycia jest zwykle data wpisu w rejestrze gruntów. Nieruchomość nabyta nieodpłatnie, na przykład w drodze dziedziczenia, pozostaje poza tym podatkiem od samego początku.

Jaka jest kwota zwolnienia w 2026 r.?

Dla zysków osiągniętych w 2026 r. zwolnienie z podatku od wzrostu wartości wynosi TRY 150 000 i zostało ustalone komunikatem nr 332, opublikowanym w Dzienniku Urzędowym 31 grudnia 2025 r. Jest to suma roczna na osobę. Broszura GİB podaje TRY 120 000 dla 2025 r.

Czy cena zakupu jest korygowana o inflację?

Tak, pod pewnymi warunkami. W przypadku podatku od wzrostu wartości powtórzony art. 81 podnosi koszt o wzrost krajowego indeksu cen producenta (Yİ-ÜFE) między miesiącem poprzedzającym nabycie a miesiącem poprzedzającym sprzedaż, ale tylko wtedy, gdy wzrost wynosi 10 procent lub więcej. Poniżej 10 procent koszt przyjmuje się w kwocie zapłaconej.

Jaka jest stawka podatku od zysku?

Dla podatku od wzrostu wartości nie ma stawki jednolitej. Po odjęciu zwolnienia zysk dolicza się do pozostałych dochodów i stosuje się skalę z art. 103. Na 2026 r. skala wynosi od 15 procent do kwoty TRY 190 000 do 40 procent powyżej kwoty TRY 5 300 000, zgodnie z ogłoszeniem w komunikacie nr 332.

Czy zagraniczny właściciel płaci podatek od wzrostu wartości?

Osoba, która nie jest osiadła w Turcji, płaci w Turcji podatek od wzrostu wartości od dochodów uzyskanych w tym kraju, a zgodnie z art. 7(7) sprzedaż tureckiej nieruchomości jest takim dochodem. GİB podaje, że nierezydent, który nie ma obowiązku złożenia rocznego zeznania, zgłasza zysk w zeznaniu indywidualnym w ciągu 15 dni od jego uzyskania. Pięcioletnia reguła z powtórzonego art. 80 dotyczy wszystkich osób fizycznych.

Kiedy składa się zeznanie i płaci podatek?

Podatek od wzrostu wartości deklaruje się w marcu roku następującego po sprzedaży; dla zysków z 2025 r. okres ten trwał od 1 do 31 marca 2026 r. Podatek płaci się w dwóch równych ratach, w marcu i w lipcu, a dla zysków z 2025 r. GİB podał terminy 31 marca i 31 lipca 2026 r.

Czy zeznanie jest potrzebne, jeśli zysk mieści się w zwolnieniu?

Nie. W przypadku podatku od wzrostu wartości GİB stwierdza, że zysk poniżej zwolnienia obowiązującego w roku sprzedaży nie wymaga rocznego zeznania. Jeśli zysk przekracza zwolnienie, składa się zeznanie, a zwolnienie odejmuje się od zadeklarowanego dochodu.

Czy strata na sprzedaży może obniżyć inne podatki?

Nie. W przypadku podatku od wzrostu wartości art. 88 ustawy nr 193 wyłącza straty z innych zysków i przychodów z kompensaty, a broszura GİB stwierdza, że takich strat nie można odliczać od innych dochodów. Sprzedaż, w której zindeksowany koszt przewyższa cenę, nie daje zysku ze wzrostu wartości ani podatku.

Czy każda sprzedaż drugiej nieruchomości jest opodatkowana jako zysk ze wzrostu wartości?

Niekoniecznie. Kilka transakcji dokonywanych w celu osiągnięcia zysku albo organizacja handlowa może zmienić charakter uzyskanych środków na dochód z działalności gospodarczej, który podlega innym przepisom. W przypadku jednorazowej sprzedaży przez osobę fizyczną stosuje się zasady podatku od wzrostu wartości opisane w tym przewodniku.

Ostatnia weryfikacja: 11 listopada 2026 r. Źródła: ustawa o podatku dochodowym nr 193 (baza przepisów Prezydencji); broszura GİB o sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat, luty 2026; Dziennik Urzędowy z 31 grudnia 2025 r., nr 33124 (5. wydanie powtórzone), komunikat nr 332; Ordynacja podatkowa nr 213; ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nr 5520; ustawa o opłatach nr 492; turecki Kodeks cywilny nr 4721; strona CBRT o cenach producenta; CBRT, kształtowanie się cen, październik 2026; kalendarz składania zeznań i płatności GİB; System Gotowych Zeznań GİB; Cyfrowy Urząd Skarbowy GİB; Turecki Urząd Statystyczny (TÜİK); Generalna Dyrekcja Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM).