Недвижимость в Турции

Что на самом деле в этом списке

Прежде всего стоит честно сказать о рамках. Страница называется «Турция», но каждый из проектов ниже — это квартира в Стамбуле. Здесь нет Антальи, нет Бодрума, нет Фетхие и Аланьи. Нет вилл, таунхаусов и земли. Если вы искали дом у Средиземного моря, это не тот список — и никакое оформление страницы не должно делать вид, что это не так.

Зато это довольно собранный и серьёзный набор городских квартир на одном рынке, распределённых по десяти районам на обоих берегах Босфора, в диапазоне от 260 000 до 684 000 долларов. Такая узость не недостаток, если вам нужен именно Стамбул. Но сказать об этом прямо необходимо.

Турция коротко

Десять проектов по цене

Примечание к таблице. Hayat Vision стоит внизу не потому, что он самый дорогой, а потому что он вообще не оценён в долларах — об этом ниже.

Отдельно: JW Marriott Residences Tarabya в Тарабье (от 355 000 $) пока существует только в английской версии сайта, поэтому в русский раздел он не попадает.

Порог 400 000 — по каждому проекту

Это самая важная цифра на странице. Турецкое гражданство за инвестиции требует покупки недвижимости на 400 000 долларов и выше, с оценкой лицензированного оценщика и владением в течение трёх лет. Примерно половина списка этот порог проходит, половина — нет.

На Maslak Vision стоит посмотреть дважды. Стартовая цена — 394 000 $, то есть на шесть тысяч меньше порога. Покупателю, которому нужен паспорт, самая дешёвая квартира в этом доме не подойдёт: нужна большая, а разница между «проходит» и «не проходит» составляет около 1,5% цены. Такие детали обычно вскрываются на этапе оценки, а не на этапе выбора.

И ещё: значение имеет оценочная стоимость в официальном отчёте, а не цифра из брошюры. Если оценка окажется ниже 400 000 при чуть большей цене покупки, заявление не пройдёт. Закладывайте запас.

Hayat Vision и проблема лиры

Девять из десяти проектов оценены в долларах США. Hayat Vision в Пендике оценён в турецких лирах — ₺5 920 000 — и одна эта разница меняет то, как его нужно читать.

Цена в лирах не является фиксированной ценой в вашей валюте. Долларовый эквивалент меняется каждый день, а лира долго находится в тренде ослабления, поэтому один и тот же объект может выглядеть заметно дешевле или дороже в зависимости от момента конвертации. Это также значит, что цифру нельзя напрямую сравнивать с остальными в таблице выше и нельзя оценить относительно порога в 400 000 без привязки курса к дате.

Если объект вам интересен, запросите долларовую котировку, действительную до конкретной даты, и уточните, в какой валюте составлен сам договор. Именно эта цифра определяет, сколько вы заплатите.

Европейская сторона, азиатская сторона

Стамбул разделён Босфором, и сторона влияет на дорогу, профиль арендатора и круг будущих покупателей сильнее, чем признаёт большинство ценовых таблиц.

Европейская сторона — шесть. Marina Residences (Бейликдюзю, дальний запад, у воды), Beneglow (Бахчелиэвлер, плотная городская застройка), Maslak Vision (Маслак, деловой район), Referans Göktürk (Гёктюрк, малоэтажный и зелёный, у леса) и Referans Beşiktaş (Бешикташ, центр и дорого) и City Residences (Бомонти, район Шишли).

Азиатская сторона — четыре. Hayat Vision (Пендик, дальний восток, рядом с аэропортом Сабихи Гёкчен), Benlexa (Аджибадем, хорошо связанная внутренняя часть) и Modasehir (Атяшехир, азиатский финансовый центр) и Evler Residences (Умрание, на линии метро M5).

Оба этих объекта попали к нам без пригодного района, и мы определили его по сохранённым координатам карты, а не наугад. Evler Residences числился в Маслаке, продаваясь как «азиатский Стамбул»: координаты и упоминание станций Яманевлер и Чакмак линии M5 помещают его в Умрание на азиатской стороне — то есть верным было название, а не адрес. У City Residences района не было вовсе; он находится в Бомонти, район Шишли, на европейской стороне. Обе записи исправлены.

Как грубое правило: европейская сторона несёт премию и более глубокий международный рынок перепродажи; азиатская даёт больше площади за те же деньги и там живёт значительная часть внутреннего спроса. Бешикташ за 600 000 и Бейликдюзю за 260 000 — это оба «Стамбул», но покупки совершенно разные.

Сколько стоит купить

Заранее стоит закрыть два вопроса: 4% сбора — потому что кто его платит, обсуждаемо, и умолчание обычно не в вашу пользу — и освобождение от НДС, которое действительно ценно, но обвязано условиями об оплате в валюте и сроке владения.

ВНЖ и гражданство

Это два разных порога, и их постоянно путают.

200 000 $ дают право подать на краткосрочный ВНЖ с продлением. Все проекты этой страницы проходят этот порог по стартовой цене.

400 000 $ — это путь к гражданству: покупка по оценке не ниже этой суммы, обязательство не продавать три года, заявление охватывает супруга и детей до 18 лет.

Учтите, что в ряде перенасыщенных районов выдача ВНЖ ограничена, поэтому разрешение выдаётся не по любому адресу. Статус конкретного района уточняйте на момент покупки. Механику разбираем в материалах о турецком гражданстве и правилах пребывания в Турции.

Риски именно этого рынка

Валюта. Платить вы будете, скорее всего, в долларах, получать аренду в лирах и нести расходы в лирах. Этот разрыв — определяющая финансовая черта турецкой недвижимости, и к иностранным арендодателям он не был добр.

Риск оценки на пути к гражданству. Право даёт оценка, а не договор. Покупка ровно на 400 000 не оставляет запаса.

Трёхлетняя блокировка. Покупатели по программе гражданства не могут продать объект три года. Это реальное ограничение выхода.

Сейсмика. Стамбул расположен рядом с Северо-Анатолийским разломом. Постройки после 2018 года возводятся по более строгим нормам, страховка DASK обязательна, но о возрасте здания и соответствии нормам стоит спрашивать прямо.

Предложение. Стамбул строит в большом объёме. Новые дома конкурируют с вашим, и брендированные резиденции давно не редкость.

Частые вопросы

Какой у вас самый доступный объект в Турции?

Marina Residences в Бейликдюзю, от 260 000 $. Hayat Vision может оказаться дешевле или дороже в зависимости от курса лиры.

Есть ли что-то за пределами Стамбула?

Сейчас нет. Все проекты раздела — стамбульские квартиры. Если нужна Анталья, Бодрум или Эгейское побережье — спросите нас, но на этой странице их нет.

Может ли иностранец владеть недвижимостью полностью?

Да, полная собственность на своё имя с записью в ТАПУ, без требования проживания. Есть ограничения рядом с военными зонами и правила по гражданствам — юрист проверяет это при сделке.

Какие объекты подходят для гражданства?

По стартовой цене — пять: Benlexa, Referans Göktürk, Modasehir, Referans Beşiktaş и City Residences. Maslak Vision не хватает 6 000 $ на минимальной квартире, но на большей он проходит.

Почему один проект в лирах?

Hayat Vision указан как ₺5 920 000, а не в долларах. Запросите датированную долларовую котировку и уточните валюту договора.

Можно ли купить, не приезжая в Турцию?

Да, по правильно оформленной доверенности; ТАПУ можно получить дистанционно. См. как получить ТАПУ удалённо.

Какую доходность ожидать?

В лирах доходность аренды в Стамбуле приличная, после конвертации — заметно скромнее, и это честный взгляд. Моделируйте валюту, а не только доходность. См. доход от турецкой недвижимости.

Вывод по Турции

Покупателю, которому на деле нужен второй паспорт, это один из самых эффективных маршрутов: понятный порог, три года владения, семья включена, а под активом — реальный город с реальной экономикой. Пять из десяти проектов проходят порог по заявленной цене.

Покупателю, которому нужна доходность в твёрдой валюте, стоит быть осторожнее. Лира — доминирующая переменная, и чаще она работает против иностранного арендодателя. Покупайте Стамбул потому, что вам нужен Стамбул — квартира, город или паспорт, — а арендный доход считайте дополнением, а не основанием.

Скажите, что из трёх вам нужно, и мы покажем два-три подходящих варианта вместо всех десяти.

Похожие разделы

По городу: недвижимость в Стамбуле. Другие рынки: Оман, ОАЭ, Грузия, Северный Кипр.