Potwierdź u nas przed rezerwacją
Na Cyprze Północnym o bezpieczeństwie własności decyduje kategoria tytułu, a nie sam budynek. Kategorię dla tej inwestycji potwierdzamy na piśmie, zanim ruszą jakiekolwiek pieniądze.
Czym różnią się cztery kategorie →Elysium Otuken to kompleks willi i apartamentów dewelopera Isatis Construction Group, który deweloper lokalizuje 850 metrów od Long Beach na wybrzeżu İskele na Cyprze Północnym; niniejszy serwis wpisuje go do wykazu pod Ötüken, dzielnicą (ward) gminy İskele. Ten przewodnik po projekcie Elysium Otuken odczytuje dane dewelopera dotyczące willi o powierzchni 220 m² i apartamentów o powierzchni od 68 do 183 m², opisuje okolicę oraz wyjaśnia, jak wygląda późniejsza sprzedaż lub dziedziczenie.
Strony dewelopera nie podają ceny, terminu ukończenia ani kategorii aktu własności (koçan), dlatego żadna z tych wartości nie jest szacowana.
Strona Elysium dewelopera oraz jej wersja turecka opisują nowoczesny kompleks mieszkaniowy, zaprojektowany i budowany przez Isatis Construction, w którym oferowane są wille i apartamenty. Nazywają go wspólnotą typu master community, inspirowaną wodą, sportem i zabawą dla ludzi w każdym wieku, i podają, że leży 850 metrów od Long Beach. Nie podano adresu ulicy, punktu na mapie, planu działki, liczby lokali ani liczby bloków.
Dane liczbowe zawierają trzy strony poświęcone lokalom: Elysium Villa, Poolview Apartment i Gardenview Apartment. Obie strony apartamentów wymieniają te same sześć planów o tych samych metrażach i różnią się wyłącznie opisem: Poolview mówi o widoku na basen, Gardenview o basenie, ogrodzie i dziecięcych zjeżdżalniach. Strona willi dotyczy trzypokojowych willi wolnostojących i bliźniaczych w wydzielonej części kompleksu.
| Kluczowe fakty o Elysium Otuken | Zgodnie z publikacją dewelopera (17 października 2026 r.) |
|---|---|
| Lokalizacja (opis) | 850 metrów od Long Beach; w wykazie tego serwisu pod Ötüken, gmina İskele; brak adresu ulicy i punktu na mapie |
| Typy lokali | Wille (wolnostojące i bliźniacze, 3 sypialnie); apartamenty Poolview i Gardenview (studio, 1+1, 2+1, dupleks 1+1, dupleks 2+1, dupleks 3+1) |
| Podane metraże | od 68 m² (studio) do 220 m² (willa); działki przy willach od 275 do 413 m² |
| Liczba lokali | Nie podano |
| Cena | Nie została opublikowana przez dewelopera; przedział orientacyjny tej strony to GBP 180 000-450 000, zapisany przez ten serwis w 2024 r. i niepotwierdzony na stronach dewelopera; należy poprosić o opatrzony datą pisemny cennik |
| Termin ukończenia | Nie został opublikowany; ten serwis nie posiada zapisu o roku budowy dla tej oferty; stan każdego bloku należy potwierdzić na piśmie |
| Kategoria aktu własności | Nie podano |
| Deweloper | Isatis Construction Group (Isatis Construction Limited) |
| Wymienione udogodnienia wspólnoty | Piętnaście pozycji, od restauracji i baru po usługę transportu wahadłowego (wymienione poniżej) |
Lista udogodnień wspólnoty wymienia restaurację i bar, kawiarnię, miejsca do grillowania, bar przy basenie, supermarket, centralny system satelitarny, centralny agregat prądotwórczy, 24-godzinną ochronę, saunę, baseny kryty i odkryty, dziecięcy park wodny, dziecięcy plac zabaw, siłownię, usługę wywozu odpadów oraz usługę transportu wahadłowego. Nie wskazuje, które z nich są wybudowane, otwarte lub planowane, ani kto prowadzi restaurację, supermarket czy transport wahadłowy.
Sformułowania tureckie i angielskie różnią się nieznacznie. Strona turecka podaje „Servis Hizmeti”, czyli zwykłą usługę, tam gdzie strona angielska pisze „Shuttle Service”, oraz „Jeneratör” tam, gdzie angielska ma „Central Generator”, dlatego zakres obu usług należy potwierdzić na piśmie.
Ten serwis odnotowuje przedział orientacyjny GBP 180 000-450 000 z 2024 r.; nabywca powinien uzyskać opatrzony datą pisemny cennik oraz oświadczenie o stanie każdego bloku. Strona tego serwisu nieruchomości na Cyprze Północnym wymienia pozostałe oferty w tym kraju.
Każda strona lokalu podaje powierzchnię zabudowy. Strona willi dodaje liczbę sypialni i łazienek, działkę oraz ogród na dachu, natomiast strony apartamentów dodają powierzchnię dachu wyłącznie dla dupleksów i nie podają liczby sypialni, liczby łazienek ani powierzchni balkonu. Pierwsza tabela przedstawia wszystkie opublikowane plany; druga wylicza proporcje z tych samych liczb, obliczone na podstawie danych dewelopera.
| Typ lokalu w Elysium Otuken | Sypialnie | Łazienki | Podany metraż (m²) | Działka lub przestrzeń zewnętrzna według opisu |
|---|---|---|---|---|
| Willa, zakładka wolnostojąca | 3 | 3 | 220 | Działka 405-413 m² (według kolejności na stronie); ogród na dachu 88 m² |
| Willa, zakładka bliźniacza | 3 | 3 | 220 | Działka 275-320 m² (według kolejności na stronie); ogród na dachu 88 m² |
| Studio (Poolview i Gardenview) | Studio | Nie podano | 68 | Brak informacji |
| Apartament 1+1 | 1 | Nie podano | 101 | Brak informacji |
| Apartament 2+1 | 2 | Nie podano | 125 | Brak informacji |
| Apartament dupleks 1+1 | 1 | Nie podano | 93 | Dach 45 m² |
| Apartament dupleks 2+1 | 2 | Nie podano | 136 | Dach 67 m² |
| Apartament dupleks 3+1 | 3 | Nie podano | 183 | Dach 70 m² |
| Porównanie metraży (obliczone na podstawie danych dewelopera) | Wynik | Obliczenie |
|---|---|---|
| Powierzchnia willi na sypialnię | 73,3 m² | 220 ÷ 3 |
| Ogród na dachu willi jako część podanego metrażu | 40,0% | 88 ÷ 220 |
| Działka willi jako wielokrotność podanego metrażu | Wolnostojąca 1,84-1,88; bliźniacza 1,25-1,45 | 405 ÷ 220 i 413 ÷ 220; 275 ÷ 220 i 320 ÷ 220 |
| Powierzchnia apartamentu na sypialnię | 1+1 101,0 m²; 2+1 62,5 m²; dupleks 1+1 93,0 m²; dupleks 2+1 68,0 m²; dupleks 3+1 61,0 m² | 101 ÷ 1; 125 ÷ 2; 93 ÷ 1; 136 ÷ 2; 183 ÷ 3 |
| Przyrost między planami apartamentów | Od studia do 1+1 +33 m² (48,5%); od 1+1 do 2+1 +24 m² (23,8%) | 101 – 68 i 33 ÷ 68; 125 – 101 i 24 ÷ 101 |
| Przyrost między planami dupleksów | Od 1+1 do 2+1 +43 m² (46,2%); od 2+1 do 3+1 +47 m² (34,6%) | 136 – 93 i 43 ÷ 93; 183 – 136 i 47 ÷ 136 |
| Dach dupleksu jako część podanego metrażu | 1+1 48,4%; 2+1 49,3%; 3+1 38,3% | 45 ÷ 93; 67 ÷ 136; 70 ÷ 183 |
| Podany metraż dupleksu wraz z dachem | 1+1 138 m²; 2+1 203 m²; 3+1 253 m² | 93 + 45; 136 + 67; 183 + 70 |
| Największy apartament w porównaniu z najmniejszym | 2,69 raza | 183 ÷ 68 |
| Willa w porównaniu z największym apartamentem | 1,20 raza; z ogrodem na dachu 308 m² wobec 253 m² (+55 m², 21,7%) | 220 ÷ 183; 220 + 88; 308 – 253 i 55 ÷ 253 |
Obie formy willi podają jeden metraż zabudowy, 220 m² dla trzech sypialni, co daje 73,3 m² na sypialnię (obliczone). Ogród na dachu stanowi 40,0% powierzchni zabudowy. Oba przedziały wielkości działek różnią się: 405-413 m² to 1,84 do 1,88 raza powierzchni zabudowy, a 275-320 m² to 1,25 do 1,45 raza, zatem willa wolnostojąca stoi na większej działce. Strona nie oznacza, który z jej dwóch bloków specyfikacji należy do której zakładki, a przyporządkowanie przyjęte tutaj wynika z kolejności na stronie, więc ostatecznie rozstrzyga numer działki.
W przypadku apartamentów podany metraż rośnie stopniowo. Studio ma 68 m², apartament 1+1 dodaje 33 m² (48,5%), a 2+1 kolejne 24 m² (23,8%). Dupleksy mają 93, 136 i 183 m², z przyrostami o 43 m² i 47 m². Największy apartament jest 2,69 raza większy od najmniejszego (obliczone).
Dupleksy dodają powierzchnię dachu ponad podany metraż, równą od 38,3% (3+1) do 49,3% (2+1) tego metrażu. Po doliczeniu dachu dupleks 1+1 osiąga 138 m² wobec 101 m² dla apartamentu 1+1, a dupleks 2+1 osiąga 203 m² wobec 125 m². Strony nie mówią, czy dach jest prywatny, użytkowy czy zabudowany, ani czy podany metraż jest brutto czy netto, dlatego te sumy pokazują, jak liczby się do siebie mają, i nie są powierzchniami do zamieszkania.
Podany metraż willi jest 1,20 raza większy niż metraż największego apartamentu, ale wraz z ogrodem na dachu osiąga 308 m², czyli o 55 m² więcej niż dupleks 3+1 wraz z jego dachem.
Według stanu na 17 października 2026 r. rozporządzenie Departamentu Podatkowego w sprawie VAT (podatku od wartości dodanej), zaktualizowane 7 października 2026 r., wyznacza granicę między stawkami 5% i 10% dla mieszkań na poziomie 300 m² powierzchni zamkniętej, a każdy podany tu metraż jest mniejszy niż 300 m². Strony nie określają, jaką podstawę przyjmują te metraże, dlatego rozstrzygają o tym rozporządzenie oraz pisemna oferta.
Poolview i Gardenview powtarzają te same liczby, więc wybór między nimi dotyczy otoczenia, a nie powierzchni użytkowej. Żadna ze stron nie podaje liczby mieszkań każdego planu, piętra planu ani liczby kondygnacji budynków z apartamentami.
Deweloper lokalizuje projekt za pomocą jednego odniesienia, 850 metrów od Long Beach, i nie publikuje współrzędnych działki, więc tej wartości nie da się sprawdzić. Jedyny adres na jego stronie, „ISATIS Orchard Complex Yeniboğaziçi”, to stopka firmowa powtarzająca się na każdej stronie projektu. Z tego powodu odległości podane poniżej zmierzono od ronda Long Beach i od centrum wsi Ötüken, na podstawie danych OpenStreetMap, a nie od działki.
Według Wikipedii Spathariko to grecka nazwa wsi, która po turecku nazywa się Ötüken. Administracyjnie jest to dzielnica (mahalle) w obrębie gminy İskele, w podokręgu İskele Merkez, bez własnej gminy. Spis z 2011 r. naliczył tam 550 mieszkańców (386 w 2006 r.), czyli około 7% z 7 906 osób rozłożonych na 18 dzielnic gminy. W OpenStreetMap jej sąsiadami są Aygün, Kuzucuk i İskele; Bafra, oddalona o 24,2 km od Ötüken, oraz Yeni Erenköy, oddalone o 44,0 km, do nich nie należą.
Granica dzielnicy w OpenStreetMap obejmuje około 6,9 km² (obliczone) i zawiera zarówno rondo Long Beach, jak i punkt restauracji przy Long Beach, natomiast środek plaży Makenzi leży 0,43 km poza nią. Takie granice są rysowane przez wolontariuszy i nie mają charakteru katastralnego, jednak uzasadniają wpisywanie projektów po stronie Long Beach pod Ötüken. Od centrum wsi rondo jest oddalone o 2,9 km w linii prostej i 4,4 km (6 minut) drogą, a główna droga Famagusta-İskele (D950) przebiega w odległości 0,01 km od ronda.
„Long Beach” to nazwa, jaką ludzie nadają nabrzeżu İskele, i żaden organ urzędowy nie określa, jak daleko ono sięga. Praca dyplomowa Uniwersytetu Wschodniośródziemnomorskiego z lutego 2024 r. badała 3-kilometrowy odcinek wybrzeża İskele liczącego około 25 km. Badania terenowe z marca 2023 r. odnotowały trzy parkingi, ścieżki rowerowe i chodniki, dwa bufety, siedem kiosków z jedzeniem i restaurację z barem, ale żadnego dworca autobusowego na nabrzeżu. Blog promocyjny dodaje, że część plaży jest publiczna, a część prowadzą kluby plażowe.
Jeśli chodzi o ludność, najnowszym urzędowym spisem dystryktu İskele jest spis z 2011 r.: 22 492 mieszkańców, najmniej spośród pięciu wówczas wymienionych dystryktów, podczas gdy Wikipedia podaje dla tego samego spisu 23 098. Nic nowszego na poziomie dystryktu nie istnieje. Biuletyn demograficzny Instytutu Statystycznego prognozuje jedynie dla całego terytorium 476 214 osób na koniec 2023 r., wobec 286 257 w 2011 r.
W İskele nie ma szpitala państwowego. Lista Ministerstwa Zdrowia wymienia sześć szpitali gdzie indziej, a Rocznik Statystyczny 2024 nie wykazuje w dystrykcie żadnych łóżek szpitalnych, ani państwowych, ani prywatnych, w żadnym roku od 2020 do 2024. Trwają prace budowlane przy Szpitalu Karpaz; oświadczenie ministra zdrowia z 17 sierpnia 2026 r. obiecywało ukończenie do końca 2026 r., ale nie wskazało lokalizacji ani liczby łóżek.
Najbliższy szpital państwowy z łóżkami, w Gazimağusie, jest oddalony od ronda o 10,7 km i 12 minut drogi według szacunku OSRM.
OpenStreetMap oznacza 47 obiektów usługowych w promieniu 6 km od ronda, wśród nich 7 oznaczeń szkół, 3 żłobki, 9 oddziałów banków, 8 aptek, 4 supermarkety, 8 sklepów osiedlowych i 2 kliniki. Pokrycie jest niepełne i nieoficjalne. Najbliższy kampus to Uniwersytet Wschodniośródziemnomorski w Famaguście, 12,0 km drogą; w İskele nie znaleziono żadnego.
Drogą od ronda lotnisko Ercan jest oddalone o 54,7 km (58 minut), a lotnisko w Larnace o 69,0 km (73 minuty), według szacunków OSRM, które pomijają ruch drogowy i kolejki na granicy. Źródła nie podają, którego przejścia użyto by w drodze do Larnaki, a raport Sekretarza Generalnego ONZ ze stycznia 2026 r. wspomina o długich opóźnieniach na głównym przejściu dla pojazdów w Nikozji.
Operator wahadłowców lotniskowych KIBHAS nie wymienia żadnej linii do İskele, a nieoficjalny rozkład jazdy sam sobie przeczy, dlatego nie podajemy ceny biletu ani czasu przejazdu. Bezpłatne linie gminy Famagusta nie dojeżdżają do İskele.
Najbliższym zapisem klimatycznym WMO jest Paralimni, stacja Republiki Cypryjskiej oddalona o 21,0 km od wsi Ötüken. Jej miesięczne średnie z lat 2002-2011 dają dzienną temperaturę maksymalną 15,9 °C w styczniu i 33,3 °C w sierpniu, a dwanaście miesięcznych średnich opadów sumuje się do 331,1 mm (obliczone), przy braku opadów w lipcu. Salamis, starożytne miasto, którego najwcześniejsze znaleziska pochodzą z 11. wieku p.n.e. według Wikipedii, ma tablicę stanowiska w odległości 8,1 km drogą od ronda w OpenStreetMap.
Plaże Karpazu są miejscami lęgowymi żółwi zielonych i żółwi karetta. Notatka Departamentu Ochrony Środowiska z 2024 r. odnotowuje tam 1 834 gniazda, ale nie mówi, czy Long Beach leży w strefie Zatoki Gazimağusa. Informacje o innych plażach znajdują się w artykule tego serwisu o najlepszych plażach Cypru.
Statystyki budownictwa pokazują podaż, a nie popyt. Liczba mieszkań z ostateczną akceptacją w İskele wyniosła 264, 391, 468, 389 i 541 w latach 2021-2025 (skoroszyt z 2025 r., sumy obliczone), a biuletyn z 2025 r. podaje, że jego dane obejmują wyłącznie ukończone budynki. Nie znaleziono serii danych o sprzedaży ani wynajmie, liczby projektów wzdłuż Long Beach ani przepisu o wysokości zabudowy lub odsunięciu od granicy.
| Pobliskie miejsce (mierzone od ronda Long Beach, nie od działki) | Czym jest | W linii prostej (km) | Drogą (km, minuty) | Źródło |
|---|---|---|---|---|
| Centrum miasta İskele | Administracyjne centrum dystryktu | 4,4 | 5,7 km, 7 min | OSRM; Wikipedia |
| Tablica stanowiska Salamis | Starożytne miasto, ruiny 6 km na północ od Famagusty | 6,6 | 8,1 km, 9 min | OSRM; Wikipedia |
| Szpital Państwowy w Gazimağusie | Najbliższy szpital państwowy z łóżkami | 10,2 | 10,7 km, 12 min | OSRM; Ministerstwo Zdrowia |
| Uniwersytet Wschodniośródziemnomorski | Uniwersytet państwowy w Famaguście | 11,3 | 12,0 km, 14 min | OSRM |
| Punkt centralny Starego Miasta w Famaguście | Historyczne centrum Famagusty | 14,1 | 16,0 km, 19 min | OSRM |
| Wieś Bafra | Wieś na wybrzeżu Karpazu | 21,4 | 23,2 km, 24 min | OSRM |
| Lotnisko Ercan | Wyłącznie loty do Turcji | 37,6 | 54,7 km, 58 min | OSRM |
| Lotnisko w Larnace | Republika Cypryjska; trasa przecina Zieloną Linię | 49,1 | 69,0 km, 73 min | OSRM |
| Centrum wsi Ötüken (jako punkt odniesienia) | Centrum dzielnicy, 2,3 km w głąb lądu od głównej drogi | 2,9 | 4,4 km, 6 min | OSRM |
W źródłach nie istnieje oficjalny indeks cen domów, liczba transakcji ani seria danych o odsprzedaży dla TRNC (Turecka Republika Cypru Północnego) ani dla İskele, więc nic tu nie mówi o tym, jak szybko lokal się sprzedaje ani za jaką cenę. Poniższy opis obejmuje zasady dotyczące późniejszej sprzedaży, darowizny na rzecz krewnych i dziedziczenia, według stanu na 17 października 2026 r., i zaznacza miejsca, w których źródła się kończą. Kilka wymienionych instrumentów ma daty końcowe, które zbiera ostatni akapit tej sekcji.
Późniejszy nabywca będący cudzoziemcem potrzebuje zezwolenia na zakup, tak jak pierwszy.
Decree-Law 89/2026 (dekret z mocą ustawy; RG 147, 7 sierpnia 2026 r.) pozwala nabywcy zagranicznemu posiadać do trzech apartamentów lub, w ramach projektu budownictwa masowego, dwie dwukondygnacyjne wille wolnostojące, wśród innych opcji; obywatele państw, które uznają TRNC i przyznają to samo prawo jej obywatelom, mogą posiadać sześć apartamentów lub trzy wille. Tekst jednolity ustawy 52/2008 zachowuje starszy limit jednego apartamentu, więc grono uprawnionych nabywców zależy od tego, który tekst obowiązuje w danym dniu.
FAQ dewelopera podaje 1-2 miesiące na zezwolenia dla obywateli Turcji i 6-8 miesięcy dla innych narodowości; nie istnieje żaden urzędowy termin, który by to potwierdzał.
Podatek sprzedawcy wynika z ustawy o podatku dochodowym (tekst jednolity z 25 maja 2026 r.). W przypadku właściciela, który nie jest handlarzem nieruchomości, przyjęty zysk wynosi 20% wyższej z dwóch wartości: wartości szacunkowej urzędu ksiąg gruntowych (Land Registry) i ceny sprzedaży. Z tego zysku 30% jest zwolnione, a urząd ksiąg gruntowych pobiera 20% pozostałej kwoty jako podatek ostateczny.
Na każde 100 000 jednostek wartości daje to przyjęty zysk 20 000, kwotę podlegającą opodatkowaniu 14 000 i podatek 2 800, czyli 2,8% (obliczone). Rada Ministrów (Council of Ministers) może podnosić zwolnienie co roku w styczniu, do 60%.
Ustawa nie zawiera okresu posiadania, który znosiłby podatek, a jej jednorazowe zwolnienie wyłącza cudzoziemców. Sprzedaż więcej niż trzech nieruchomości w jednym roku kalendarzowym, więcej niż pięciu w ciągu trzech lat lub sprzedaż w ramach zawodu powoduje traktowanie jak handlarza, przy czym nieruchomości odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie nie są wliczane. FAQ dewelopera podaje inne stawki potrącenia (3,5%, 4% i 6,25%), których nie widać w czytanym tu tekście urzędowym.
To, ile płaci nabywca, wpływa na to, ile może żądać sprzedawca. RG 197 z 7 października 2026 r. ustala opłatę urzędu ksiąg gruntowych na 4%, 5,5% i 6% za pierwszą, drugą i trzecią nieruchomość cudzoziemca oraz na 4% za pierwsze dwie nieruchomości obywatela państwa uznającego TRNC, obciążając tego, kto rejestruje tytuł. Obowiązuje ona tylko do 5 stycznia 2027 r. włącznie. Strony agencji podają inne stawki tej samej opłaty, więc wyceny się różnią; tutaj używana jest wyłącznie skala urzędowa.
Sama umowa podlega podatkowi stemplowemu (stamp duty) w wysokości 0,5% podanej kwoty, płatnemu przez nabywcę, o ile strony nie uzgodnią inaczej, na mocy ustawy o podatku stemplowym.
To, czy VAT dotyczy prywatnej odsprzedaży, nie jest ustalone w przeczytanym tekście urzędowym; rozporządzenie zalicza mieszkania do 300 m² powierzchni zamkniętej do stawki 5%, a twierdzenie agencji, że prywatna odsprzedaż w ogóle go nie obejmuje, jest niezweryfikowane. Hipotekę trzeba najpierw wykreślić: ta sama taryfa pobiera TL 149 za jej wykreślenie i 1% zadłużenia za jej wpisanie.
Środki ze sprzedaży mogą opuścić kraj przez banki, ponieważ ustawa o obrocie dewizowym uwalnia przekazy pieniężne, gdy odnotowano imiona, nazwiska i adresy. Podatek od transakcji finansowych, obowiązujący od 1 października 2026 r., pobiera 0,1% kwot sprzedaży w walucie obcej w transakcjach wymiany, a jego wpływ na środki ze sprzedaży nieruchomości nie został zweryfikowany.
Cudzoziemiec może przenieść nieruchomość na krewnych pierwszego i drugiego stopnia, w linii krwi lub powinowactwa, za wiedzą i zgodą Ministerstwa, jak przewiduje RG 147. FAQ dewelopera wymienia podatki od darowizn w wysokości 0,2% od rodzica na dziecko i 0,4% między małżonkami, lecz nie zostały one zestawione z oficjalną taryfą.
Jeśli chodzi o dziedziczenie, przejrzane na potrzeby tego przewodnika teksty urzędowe nie zawierają żadnej ustawy spadkowej TRNC. Nie podano zatem, jak zagraniczny spadkobierca rejestruje lokal, czy wlicza się on do jego limitu zakupów i jakie opłaty mają zastosowanie, a odpowiedzi na te pytania powinien udzielić na piśmie prawnik z TRNC.
| Droga wyjścia lub przeniesienia | Zatwierdzenia wymienione w źródłach | Koszty wymienione w źródłach | Nieustalone |
|---|---|---|---|
| Sprzedaż innemu nabywcy zagranicznemu | Zezwolenie na zakup wydane przez Radę Ministrów, o które wnioskuje się za pośrednictwem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych; rejestracja w okręgowym urzędzie ksiąg gruntowych (Tapu Amirliği) | Potrącenie u sprzedawcy około 2,8% wartości (obliczone); opłata urzędu ksiąg gruntowych 4-6%; podatek stemplowy 0,5% | Urzędowy czas na decyzję w sprawie zezwolenia |
| Sprzedaż obywatelowi państwa uznającego TRNC | Ten sam reżim zezwoleń z większymi limitami (6 apartamentów, 3 wille) | Opłata urzędu ksiąg gruntowych 4% za pierwsze dwie nieruchomości | Które narodowości się kwalifikują, w przeczytanych tekstach urzędowych |
| Sprzedaż obywatelowi TRNC | FAQ dewelopera podaje, że obywatele nie mają limitu zakupów | Opłaty urzędu ksiąg gruntowych dla obywateli nie ma w źródłach | Urzędowe potwierdzenie i opłata |
| Przeniesienie na krewnego pierwszego lub drugiego stopnia | Wiedza i zgoda Ministerstwa (RG 147) | FAQ dewelopera: 0,2% lub 0,4% (niezweryfikowane) | Urzędowe stawki darowizn |
| Dziedziczenie | Nieobjęte źródłami | Nieruchomość odziedziczona znajduje się poza testem handlarza | Prawo spadkowe, rejestracja spadkobiercy, opłaty |
| Sprzedaż udziałów w spółce holdingowej | Zezwolenie i kontrola bezpieczeństwa, jeżeli cudzoziemiec nabywa udziały (RG 147) | Nie podano | Traktowanie podatkowe sprzedaży udziałów |
Lista kontrolna pomaga właścicielowi się przygotować; poniższa lista uporządkowana obejmuje dokumenty i decyzje i nie stanowi porady.
Przepisy z datami końcowymi: Decree-Law 89/2026 jest dekretem Rady Ministrów, którego 90 dni od 7 sierpnia 2026 r. upływa około 5 listopada 2026 r., chyba że parlament przekształci go w ustawę, a taryfa opłat i opłaty hipoteczne z RG 197 obowiązują tylko do 5 stycznia 2027 r. Jego poprzednik, 63/2026, wygasł po 90 dniach i został wydany ponownie, więc sprzedaż obejmująca te daty może podlegać innym warunkom.
Dziesięć kroków prowadzi od zapytania do tytułu własności, a kolejność ma znaczenie, ponieważ późniejsze terminy liczą się od wcześniejszych czynności. Pierwszym jest sprawdzenie, co nabywca może posiadać. Według stanu na 17 października 2026 r. Decree-Law 89/2026 (RG 147) ustala limity ilościowe na jednego nabywcę zagranicznego, nadal obowiązują limity z ustawy 52/2008, czyli 7% powierzchni dystryktu i 3% powierzchni kraju, a lokal musi już mieć tytuł kondominium lub służebność kondominium na podstawie ustawy 35/2010.
Następnie następuje sprawdzenie tytułu. Urząd ksiąg gruntowych wydaje dokument badawczy, czyli zapytanie o własność, a jego komunikat z 15 lipca 2025 r. podaje, że takie sprawy załatwia urząd dystryktu, w którym nieruchomość jest zarejestrowana. Potem następuje opatrzona stemplem umowa sprzedaży. W ciągu jednego miesiąca trafia ona do tego urzędu po zapłaceniu podatków i opłat należnych od sprzedaży, a nabywca składa wniosek o zezwolenie w tym samym miesiącu; jeżeli któreś z tych działań zostanie pominięte, umowa wygasa automatycznie.
Dokumenty zezwolenia przyjmuje Jednostka ds. Nieruchomości (Property Unit) Ministerstwa Spraw Wewnętrznych: petycję, formularz informacyjny, kopię paszportu, kopię tytułu własności, plan lokalizacji i zaświadczenie policyjne, jak określa jej wykaz dokumentów. Opłata za wniosek wynosi połowę miesięcznej płacy minimalnej brutto, czyli TL 35 446,50 (obliczone z kwoty TL 70 893 obowiązującej od 1 lipca 2026 r.). Nie istnieje urzędowy termin na decyzję Rady Ministrów.
Gdy zezwolenie ukaże się w Resmi Gazete, dekret daje 75 dni roboczych na opłaty za przeniesienie własności i rok na podpisanie przeniesienia, wobec 60 dni roboczych i sześciu miesięcy w ustawie w tekście jednolitym. Przyłączenia wody i prądu czekają, aż wszystkie podatki i opłaty zostaną uregulowane. Wygasłe zezwolenie oznacza podwójne opłaty przy ponownym wniosku, a trzeci wniosek dotyczący tej samej nieruchomości nie jest przyjmowany. Wszystkie te terminy istnieją tylko tak długo, jak dekret pozostaje w mocy.
Środki przepływają przez banki, z odnotowaniem nadawcy i odbiorcy. Cena podana w funtach lub euro pozwala uniknąć ekspozycji na lirę, ale podatek stemplowy od kwoty w walucie obcej oblicza się w lirach według urzędowego efektywnego kursu sprzedaży z dnia stemplowania, a ceny konsumpcyjne (indeks) wzrosły o 35,02% w ciągu 12 miesięcy do września 2026 r. Szersze koszty opisuje artykuł tego serwisu o kosztach kupna, budowy i wynajmu.
| Krok | Kto | Typowy czas | Źródło |
|---|---|---|---|
| 1. Sprawdzenie limitów i kwalifikowalności lokalu | Nabywca i prawnik | Przed jakąkolwiek płatnością | RG 147; ustawa 52/2008 |
| 2. Potwierdzenie tytułu kondominium lub służebności | Sprzedawca lub deweloper; urząd ksiąg gruntowych | Przed złożeniem wniosku o zezwolenie | Ustawa 52/2008 |
| 3. Sprawdzenie tytułu | Prawnik; okręgowy urząd ksiąg gruntowych | Brak urzędowego terminu | Komunikat urzędu ksiąg gruntowych; poradnik agencji |
| 4. Podpisanie i ostemplowanie umowy | Nabywca i sprzedawca; Departament Podatkowy | Podatek stemplowy 0,5% podanej kwoty | Ustawa o podatku stemplowym |
| 5. Złożenie umowy i wniosku o zezwolenie | Nabywca lub prawnik; urząd ksiąg gruntowych; Ministerstwo Spraw Wewnętrznych | W ciągu 1 miesiąca, według stanu na 17 października 2026 r. | RG 147 |
| 6. Przygotowanie dokumentów zezwolenia | Nabywca | Opłata za wniosek TL 35 446,50 (obliczone) | Wykaz dokumentów; komunikat o płacy minimalnej |
| 7. Decyzja Rady Ministrów | Rada Ministrów | Brak urzędowego terminu; deweloper podaje 1-2 miesiące (obywatele Turcji) i 6-8 miesięcy (pozostali) | FAQ dewelopera |
| 8. Zapłata opłat za przeniesienie własności | Nabywca (oraz sprzedawca za swoje podatki) | 75 dni roboczych od publikacji (dekret) lub 60 (ustawa w tekście jednolitym) | RG 147 |
| 9. Podpisanie oświadczenia o przeniesieniu | Nabywca i sprzedawca; urząd ksiąg gruntowych | 1 rok od publikacji (dekret) lub 6 miesięcy (ustawa w tekście jednolitym) | RG 147 |
| 10. Podłączenie mediów | Nabywca; władze lokalne; zakład energetyczny | Po zapłaceniu podatków i opłat | RG 147 |
Strony dewelopera milczą w sprawie kategorii aktu własności każdego lokalu Elysium, dlatego kategorię trzeba odczytać z wpisu w urzędzie ksiąg gruntowych. Taryfa opłat w RG 197 pokazuje, że rejestr zawiera zwykłe tytuły oraz tytuły nieruchomości zamiennych. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii ostrzegają, że dawne grunty Greków cypryjskich, później zaklasyfikowane jako grunty z wymiany lub z darowizny, mogą być narażone na roszczenia o zwrot, oraz że zezwolenie może zostać odrzucone bez podania powodów.
Okolica dodaje punkt o charakterze ogólnym, a nie dotyczącym konkretnego projektu. Wikipedia podaje, że przed 1974 r. Trikomo (İskele) miało ludność niemal wyłącznie grecko-cypryjską, więc wcześniejsze roszczenia właścicielskie są prawdopodobne, jednak nie znaleziono decyzji Komisji ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission), która wymieniałaby Ötüken lub miasto İskele. Komisja podaje 8 807 wniosków i 3 757 zakończonych spraw według stanu na 2 października 2026 r., a ustawa 67/2005 przyjmuje wnioski do 21 grudnia 2027 r.
Decyzja w sprawie Demopoulos z 1 marca 2010 r. traktuje Komisję jako środek, z którego należy skorzystać w pierwszej kolejności, a wyrok w sprawie Orams (28 kwietnia 2009 r.) przesądza, że wyroki sądów Republiki Cypryjskiej dotyczące gruntów na północy podlegają wykonaniu w innych miejscach Unii Europejskiej.
Ryzyko budowlane to osobna kwestia. Doniesienie prasowe o oświadczeniu prezesa Cypryjsko-Tureckiej Izby Inżynierów i Architektów z 2023 r. głosiło, że kontrole zatwierdzające projekt obejmują zgodność z wymogami sejsmicznymi oraz że okolica İskele ma najbardziej wrażliwy grunt; jest to źródło wtórne. Dokumentem, o który należy prosić, jest zaświadczenie o ostatecznej akceptacji, którego Instytut Statystyczny używa do liczenia ukończonych mieszkań.
Wytyczne brytyjskie wymieniają także problemy powszechne na całym Cyprze: prawników działających zarówno na rzecz sprzedającego, jak i budowniczego, budowę bez odpowiednich pozwoleń, plany płatności pominięte w umowach, trudności z uzyskaniem świadectw ukończenia i aktów własności oraz hipoteki dewelopera na gruncie. W połączeniu z artykułem tego serwisu o aktach własności na Cyprze Północnym przemawiają one za niezależnym prawnikiem i umową zawierającą każdą złożoną obietnicę.
| O co prosić | Urząd wydający | Dlaczego to ważne | Gdzie zweryfikować |
|---|---|---|---|
| Dokument badawczy urzędu ksiąg gruntowych | Okręgowy urząd ksiąg gruntowych (Tapu Amirliği) | Pokazuje zarejestrowanego właściciela; poradnik agencji dodaje hipoteki i ograniczenia | Komunikat urzędu ksiąg gruntowych; poradnik agencji |
| Kategoria tytułu i historia działki sprzed 1974 r. | Wpis w urzędzie ksiąg gruntowych, odczytany przez prawnika nabywcy | Grunty z wymiany lub z darowizny mogą być narażone na roszczenia o zwrot | Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii |
| Tytuł kondominium lub służebność dla lokalu | Urząd ksiąg gruntowych | Warunek wstępny wniosku o zezwolenie na zakup | Ustawa 52/2008 |
| Pozwolenie na budowę i zaświadczenie o ostatecznej akceptacji | Gmina İskele (obszary miejskie) | Dowód, że budynek został zatwierdzony i ukończony | Biuletyn Instytutu Statystycznego |
| Zestawienie hipotek obciążających lokal i grunt | Urząd ksiąg gruntowych | Hipoteka dewelopera na gruncie jest wymienianym problemem na Cyprze | Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii |
| Ogłoszenie o zezwoleniu w Resmi Gazete | Rada Ministrów | Rozpoczyna bieg terminów 75 dni roboczych i jednego roku | RG 147 |
| Pisemna specyfikacja i opatrzony datą cennik | Deweloper | Strony nie publikują ani ceny, ani terminu ukończenia | Strona dewelopera |
| Projekt (Elysium Otuken i pozostałe oferty Isatis) | Obszar według publikacji | Typy lokali według publikacji | Zakres metraży według publikacji (m²) |
|---|---|---|---|
| Isatis 1 | Centrum miasta Famagusta | 20 apartamentów, 2+1 | 70-75 |
| Isatis 2 | Rozwijający się obszar Famagusty | 16 apartamentów, 2+1; 2 penthouse’y, 3+1 | 70-90 |
| Isatis 3 | Region Karakol w Famaguście | Apartament 2+1; penthouse 1-sypialniowy | 62-82 |
| Isatis 4 | Okolica Çanakkale, w pobliżu City Mall | Apartamenty 1+1 i 2+1; penthouse 2-sypialniowy | 65-83 |
| Isatis 5 | Region Karakol w Famaguście | Apartamenty 2-sypialniowe (Type A, Type B); penthouse 2-sypialniowy | 75-151 |
| Sunrise | Yeniboğaziçi | Wille 3-sypialniowe wolnostojące i bliźniacze | 240-490 |
| Fiora | Dystrykt Famagusta; lokalizacja nie została podana | Apartamenty 1+1, 2+1 oraz dupleksy 2+1 i 3+1 | 92-168 |
| Orchard | Yeniboğaziçi | Pięć typów willi i pięć typów apartamentów: od studiów po mieszkania 3+1, wille 3- i 4-sypialniowe | 44-310 |
| Elysium (ta strona) | Ötüken według wykazu tego serwisu; deweloper: 850 m od Long Beach | Apartamenty od studia do dupleksu 3+1; wille 3-sypialniowe | 68-220 |
| Elysium 2 | Ötüken według wykazu tego serwisu; strona dewelopera nie wskazuje miejscowości | Apartamenty od studia do dupleksu 3+1 | 69-187 |
| Infinity | Ötüken według wykazu tego serwisu; deweloper: 450 m od Long Beach | Apartamenty w 10-kondygnacyjnym bloku i w bloku szeregowym, od studia do dupleksu 3+1 | 92-183 |
| Hillside | Tatlısu według wykazu tego serwisu; strona dewelopera nie wskazuje miejscowości | Studia i apartamenty 1+1 | 51-70 |
Tabelę należy czytać jako zestawienie opublikowanych danych obok siebie, a nie ranking. Elysium wymienia zarówno wille, jak i apartamenty, podobnie jak Orchard, ale jego jedyny metraż willi, 220 m², mieści się poniżej zakresu 240-490 m² w Sunrise i w obrębie zakresu 183-310 m² w Orchard.
Elysium i Infinity mają wspólnie pięć metraży apartamentów (93, 101, 125, 136 i 183 m²) na stronach dewelopera, w odmiennym otoczeniu, a odległości dewelopera do Long Beach wynoszą 850 metrów dla Elysium i 450 metrów dla Infinity, żadna z nich nie została sprawdzona.
Grupa z Famagusty wymienia apartamenty o powierzchni 62-151 m².
Elysium 2 jest wpisane do wykazu w tej samej dzielnicy, a Hillside leży w Tatlısu, które spis z 2011 r. umieszcza w dystrykcie Gazimağusa. Żadna strona nie publikuje ceny, a tylko Isatis 1 i Isatis 2 podają liczby lokali, więc porównanie kosztów nie jest możliwe. Szerszy wybór znajduje się na stronie tego serwisu o Cyprze Północnym, na stronie miasta Famagusta oraz w trzech kolejnych ofertach z Famagusty spoza tego przewodnika: Sakarya Gardens, Urban Oasis i Aura Gardens.
Wszystko w tej sekcji pochodzi ze stron samego dewelopera i jest mu przypisane. Strona O nas podaje, że Isatis Construction Limited powstała na Cyprze Północnym w 2015 r. i od tego czasu zbudowała oraz sprzedała apartamenty i wille w Famaguście i Yeniboğaziçi. Nie wymienia ani İskele, ani Long Beach, chociaż menu serwisu zawiera Elysium.
Strona dodaje, że firma używa materiałów przyjaznych środowisku i wysokiej jakości, utrzymuje kontakt z klientami przed sprzedażą i po niej, pokazuje swoje projekty inwestorom z wielu krajów, pomaga inwestorom na etapie umowy i przejmuje zarządzanie realizowanymi przez siebie projektami. Są to twierdzenia dewelopera i nie zostały niezależnie sprawdzone. Stopka nazywa grupę firmą inżynieryjną i budowlaną kierowaną przez doświadczonych inżynierów.
Strona FAQ podaje, że zakupu można dokonać z zagranicy na podstawie pełnomocnictwa, że potrzebne jest zezwolenie na zakup, że cudzoziemcy mogą kupić po jednej nieruchomości oraz że podatki obejmują potrącenie, VAT, opłatę transferową i podatek stemplowy. Tam, gdzie różni się od tekstów urzędowych użytych w tym przewodniku, na przykład co do liczby nieruchomości i podziału opłaty urzędu ksiąg gruntowych, pierwszeństwo mają teksty urzędowe. Strona nie jest opatrzona datą.
Deweloper podaje, że kompleks leży 850 metrów od Long Beach, i nie wskazuje adresu ani punktu na mapie. Ten serwis wpisuje go do wykazu pod Ötüken, dzielnicą gminy İskele, a granica dzielnicy w OpenStreetMap obejmuje rondo Long Beach. Wartości 850 metrów nie da się sprawdzić bez współrzędnych działki. Dla orientacji: od ronda do Starego Miasta w Famaguście jest 14,1 km w linii prostej, 16,0 km drogą, około 19 minut według szacunku, który pomija ruch drogowy.
Trzypokojowe wille wolnostojące i bliźniacze o powierzchni 220 m² oraz apartamenty Poolview i Gardenview w sześciu planach: studio 68 m², 1+1 o powierzchni 101 m², 2+1 o powierzchni 125 m² oraz dupleksy 93, 136 i 183 m² z powierzchnią dachu 45, 67 i 70 m². Ogród na dachu willi ma 88 m². Obie strony apartamentów powtarzają te same liczby. Deweloper nie podaje liczby lokali, liczby łazienek w apartamentach ani powierzchni balkonów.
Na stronach dewelopera nie ma żadnej ceny. Ten serwis posiada przedział orientacyjny GBP 180 000-450 000 wpisany w 2024 r., którego te strony nie potwierdzają. Przedział obejmuje lokale od 68 do 220 m², więc niewiele mówi o którymkolwiek z planów. Umowa powinna zawierać cennik opatrzony datą i wyrażony w nazwanej walucie, z rozpisanymi ratami i terminami ukończenia.
Deweloper nie podaje terminu ukończenia, a ten serwis nie posiada zapisu o roku budowy dla tej oferty. Lista udogodnień nie wskazuje, które obiekty są czynne, a strony nie mówią, czy jakikolwiek blok jest ukończony. Sprawę rozstrzygnęłoby pisemne zapytanie do dewelopera, które bloki mają zaświadczenie o ostatecznej akceptacji, które są jeszcze w budowie i które wspólne obiekty działają, pod warunkiem że odpowiedzi trafią do umowy.
Nie w samym İskele. Ministerstwo Zdrowia wymienia sześć szpitali państwowych, żadnego w dystrykcie, a rocznik z 2024 r. wykazuje tam zero łóżek szpitalnych w latach 2020-2024. Szpital Karpaz jest w budowie, a minister zdrowia obiecał 17 sierpnia 2026 r., że zostanie ukończony do końca 2026 r. Szpital Państwowy w Gazimağusie, najbliższy z łóżkami, jest oddalony od ronda o 10,7 km (12 minut) drogą.
Według stanu na 17 października 2026 r., na mocy ustawy o podatku dochodowym w tekście jednolitym z 25 maja 2026 r., przyjęty zysk wynosi 20% wyższej z wartości szacunkowej i ceny, 30% tego zysku jest zwolnione, a urząd ksiąg gruntowych pobiera 20% reszty, czyli 2,8% tej wartości (obliczone). Rada Ministrów może podnosić zwolnienie co roku w styczniu. Traktowanie jak handlarza dotyczy ponad trzech sprzedaży rocznie lub pięciu w ciągu trzech lat. VAT od prywatnej odsprzedaży nie jest ustalony w przeczytanym tekście urzędowym.
Przejrzane źródła nie zawierają żadnej ustawy spadkowej TRNC, więc to, jak zagraniczny spadkobierca rejestruje lokal, czy wlicza się on do jego limitu zakupów i jakie opłaty mają zastosowanie, nie zostało tu podane. Źródła mówią natomiast, że nieruchomość odziedziczona znajduje się poza testem handlarza oraz że cudzoziemiec może przenieść nieruchomość na krewnych pierwszego i drugiego stopnia za zgodą Ministerstwa. Odpowiedzi na piśmie powinien udzielić prawnik z TRNC.
Na mocy Decree-Law 89/2026 (RG 147, 7 sierpnia 2026 r.), i tylko według stanu na 17 października 2026 r., nabywca zagraniczny może posiadać do trzech apartamentów, albo dwie dwukondygnacyjne wille wolnostojące w projekcie budownictwa masowego, albo jedną z opcji obejmujących grunt i dom; obywatele państw uznających TRNC mogą nabyć sześć apartamentów lub trzy wille. Tekst jednolity ustawy 52/2008 zachowuje starszy limit jednej nieruchomości. 90 dni dekretu od 7 sierpnia 2026 r. upływa około 5 listopada 2026 r., chyba że parlament uchwali go jako ustawę.
Strona willi podaje, że wille mają możliwość wykonania prywatnego basenu. Kto go zatwierdza, ile kosztuje i czy działka na to pozwala, nie zostało podane. Taryfa podatku od nieruchomości na 2025 r. Departamentu Podatkowego, najnowsza odnaleziona, ustala TL 35,60 za m² basenu. Sprawę powinna rozstrzygnąć pisemna specyfikacja. Zasady wynajmu w czasie, gdy właściciel posiada lokal, opisuje przewodnik tego serwisu o wynajmie przez Airbnb na Cyprze.
Na podstawie rozporządzenia o pozwoleniach na pobyt i wizach z 5 października 2026 r. właściciel posiadający tytuł do nieruchomości o wartości GBP 300 000 lub wyższej może otrzymać 10-letnie pozwolenie, a niższa wartość daje 5 lat; nabywca posiadający wyłącznie umowę musi zapłacić jedną trzecią ceny. Zwykła naturalizacja wymaga pięciu lat pobytu na podstawie ustawy o obywatelstwie, a żaden przepis nie czyni z zakupu automatycznej drogi. Zob. strony programu pobytowego oraz obywatelstwa i imigracji.
Ostatnia weryfikacja: 17 października 2026 r. Źródła:
To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.
"*" oznacza pola wymagane
