Gumbati Midtown Batumi: mieszkania, ceny i źródła (2026)

Gumbati Midtown Batumi to 14-kondygnacyjny budynek mieszkalny w pobliżu parku centralnego w Batumi; własny selektor mieszkań dewelopera wykazywał 13 listopada 2026 r. 61 mieszkań, z czego 52 sprzedane, 2 zarezerwowane i 7 dostępnych, z podanymi cenami całkowitymi od USD 116 280 do 313 575.

Niniejszy przewodnik po Gumbati Midtown Batumi opiera się na stronie dewelopera, jego prezentacji w formacie PDF i trzech portalach z ogłoszeniami w stanie z 13 listopada 2026 r. Numer domu, liczba mieszkań, termin odbioru i odległość od morza różnią się w poszczególnych źródłach, dlatego każda liczba jest podana wraz ze źródłem i datą, a żadna z nich nie została uznana za tę właściwą.

W dalszej części przedstawiono kolejno selektor mieszkanie po mieszkaniu, obliczenia na podstawie podanych liczb, wykończenie i opłaty wymienione przez dewelopera, gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie przed rezerwacją.

Przegląd Gumbati Midtown Batumi

Na stronie projektu na gumbati.ge Midtown opisano jako 14-kondygnacyjny budynek mieszkalny w centrum Batumi, w pobliżu parku centralnego i 500 metrów od plaży, z lokalami o powierzchni od 53,1 do 144,3 m² i widokami na morze i góry. Strona umieszcza projekt w sekcji Current. Są to więc słowa samego dewelopera, odczytane na jego stronie 13 listopada 2026 r.

Widoczny tekst strony nie podaje adresu, terminu odbioru ani ceny. Te informacje pochodzą z trzech innych miejsc: z selektora mieszkań dewelopera, którego rekordy zawierają powierzchnie i sumy w USD, z prezentacji PDF dewelopera oraz z portali Korter, batumi.estate i Realting. Data każdego z tych źródeł jest podana w tabelach poniżej, a tam, gdzie się różnią, żadna liczba nie jest przedkładana nad inną.

Dla osób czytających o Gumbati Midtown Batumi najbardziej konkretnym i sprawdzalnym faktem jest zrzut selektora. Obejmuje on 61 mieszkań na kondygnacjach od 2 do 14. Na 13 listopada 2026 r. 52 oznaczono jako sprzedane, 2 jako zarezerwowane, a 7 nie miało żadnego z tych oznaczeń i według liczników kondygnacji na samej stronie uznawano je za dostępne. Ceny podano dla tych dziewięciu mieszkań, w USD.

Korter w tym samym dniu pisze, że deweloper nie ma obecnie dostępnych mieszkań, i zamiast nich wyświetla oferty z rynku wtórnego. Ta różnica między dwoma publicznymi źródłami pozostaje widoczna przez cały czas w tym przewodniku. Kolejne sekcje przedstawiają obok siebie źródła, selektor mieszkanie po mieszkaniu, podane wykończenie i opłaty, dzielnicę, gruzińskie zasady dla zagranicznego kupującego oraz listę dokumentów, które warto uzyskać na piśmie.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, adresie, kondygnacjach i mieszkaniach

Cztery strony internetowe, jeden plik PDF i jedna baza map mówią coś o stanie budynku. Mają różne daty, a strona dewelopera nie ma własnej, dlatego każdy wpis pokazano z datą, którą wyświetla źródło, lub z datą odczytu. Pierwsza tabela dotyczy statusu budynku i terminu jego odbioru przez kupujących.

Strona dewelopera używa słów Near-Completion Condition (stan zbliżony do ukończenia) dla określenia stanu mieszkania w sprzedaży, a PDF nazywa tę samą listę green frame. W tym przewodniku obie etykiety są rozumiane jako opis wykończenia przekazywanego kupującemu, a nie jako stwierdzenie o etapie budowy całego budynku, którego strona dewelopera nie opisuje.

Q4 2026 u Korter i 2026 u batumi.estate to stwierdzenia portali. Żadna ze stron nie mówi, że data pochodzi z dokumentu dewelopera. Wpis Realting opisuje rok 2025, ale ostatnio aktualizowano go w kwietniu 2024 r. Termin odbioru, który wiąże sprzedającego wobec kupującego, to ten zapisany w umowie sprzedaży, dlatego znajduje się on wśród pierwszych pozycji listy pisemnych próśb w sekcji 9.

Druga tabela zestawia dane opisowe z poszczególnych źródeł obok siebie. Różnic jest niewiele, ale mają znaczenie, gdy kupujący porównuje ogłoszenia: numer domu, liczba kondygnacji i liczba mieszkań nie są takie same na każdej stronie.

Co do adresu, numer 99 podają Korter i batumi.estate, a 101 Realting, którego strona pochodzi z kwietnia 2024 r. OpenStreetMap umieszcza budynek pod numerem 99. Adres może ustalić wyłącznie wypis z rejestru dla działki, opisany w sekcji 8. Na liście zrealizowanych projektów na gumbati.ge jest też wpis o nazwie Gumbati in Gorgasali, który jest osobnym projektem, a nie tym budynkiem.

Co do liczby mieszkań, PDF podaje 57 apartamentów z lokalami komercyjnymi na pierwszej kondygnacji, a Korter i Realting powtarzają 57. Selektor wymienia 61 rekordów mieszkań na kondygnacjach od 2 do 14 i żadnego na pierwszej. Strony nie wyjaśniają tej różnicy czterech mieszkań, dlatego podano obie liczby, a łączną liczbę w polach danych tego ogłoszenia pozostawiono otwartą.

Selektor mieszkań dewelopera na 13 listopada 2026 r.: liczba mieszkań według kondygnacji i dziewięć mieszkań niesprzedanych

Strona projektu ładuje selektor mieszkań z publicznego interfejsu dewelopera, którego adres znajduje się w konfiguracji samej strony. Zwykły odczyt tego interfejsu 13 listopada 2026 r., bez żadnych dodatkowych zapytań, zwrócił 61 rekordów mieszkań Midtown, z których każdy ma kondygnację, numer mieszkania, powierzchnię, status i pole ceny. Strona zawiera także licznik dla każdej kondygnacji, a jego sumy są takie same jak sumy rekordów.

Statusy to „sprzedane”, „zarezerwowane” i puste oznaczenie, które liczniki kondygnacji uznają za dostępne. Przy takim liczeniu Gumbati Midtown Batumi miało tego dnia 52 mieszkania sprzedane, 2 zarezerwowane i 7 dostępnych. Tabela pokazuje liczbę mieszkań według kondygnacji. Kondygnacji 1 w niej nie ma, ponieważ PDF opisuje ją jako lokale komercyjne, a na kondygnacjach od 2 do 5, od 7 do 9 oraz na 14 nie było żadnego dostępnego mieszkania.

Klikalne obrysy na rzutach kondygnacji nie zawsze zgadzają się z rekordami. Kondygnacje 4, 5 i 7 mają odpowiednio 5, 5 i 7 obrysów wobec 4, 7 i 6 rekordów mieszkań, choć oba zestawy dają w sumie 61. W tym przewodniku wykorzystano właśnie rekordy, ponieważ zawierają powierzchnie i ceny, a różnicę pokazano tylko po to, aby czytelnik, który otworzy strony kondygnacji, nie był zaskoczony.

Następna tabela wymienia dziewięć mieszkań, które nie zostały sprzedane. Ceny to liczby z pola ceny, w USD, które jest domyślną walutą selektora (jako alternatywy oferowane są GEL i EUR). Ostatnia kolumna to data ostatniej edycji rekordu, tak jak oznacza ją interfejs. Kolumna USD za m² została obliczona na potrzeby tego przewodnika przez podzielenie sumy całkowitej przez powierzchnię.

Siedem z tych dziewięciu rekordów ostatnio edytowano między 15 marca 2024 r. a 1 maja 2025 r., a dwa zarezerwowane 29 sierpnia 2024 r. Kupujący, który widzi te sumy, powinien więc poprosić o cennik z dzisiejszą datą, co jest pozycją 1 w sekcji 9. Nic na samej stronie nie mówi, czy ceny selektora są aktualnymi ofertami, czy zapisanymi wartościami rekordów.

Dwa inne rekordy mają flagę ukrywającą cenę i oba są oznaczone jako sprzedane (kondygnacja 7, mieszkanie 26A, oraz kondygnacja 9, mieszkanie 39). Niniejszy przewodnik nie odczytuje ani nie podaje tych wartości. Siedem dostępnych i dwa zarezerwowane rekordy mają flagę wyłączoną, więc ich ceny są tymi, które selektor może wyświetlić. Pozostałe 50 sprzedanych rekordów jest wliczonych do liczby mieszkań, ale ich zapisane ceny nie są powielane, ponieważ sprzedane mieszkanie nie jest ofertą.

Korter, odczytany tego samego dnia, pisze, że mieszkania od dewelopera są sprzedane i że żadne mieszkania od dewelopera nie są na sprzedaż, a jego ogłoszenia to oferty z rynku wtórnego. Selektor dewelopera pokazuje siedem dostępnych mieszkań. Oba stwierdzenia podano tak, jak zostały wydrukowane. Czy konkretne mieszkanie można dziś zarezerwować, może na piśmie potwierdzić tylko sprzedający.

Powierzchnie, kondygnacje i drabina cenowa w selektorze

Selektor pokazuje Midtown jako budynek prawie w całości sprzedany, więc użyteczne jest pytanie, jak wygląda pozostała pula i jak selektor ją wycenia. PDF pokazuje pięć ponumerowanych rzutów o powierzchniach 144,3, 53,1, 86,2, 127,3 i 70,0 m². Selektor zawiera 30 różnych powierzchni w 61 rekordach i tylko 26 rekordów ma jedną z pięciu powierzchni z rzutów, więc budynek ma więcej wariantów, niż sugeruje PDF.

Pierwsza tabela grupuje wszystkie 61 rekordów według powierzchni. Szesnaście rekordów ma mniej niż 60 m² i wszystkie są sprzedane. Przedział od 60 do 80 m² obejmuje 17 rekordów, z których 16 sprzedano. Razem te dwa przedziały obejmują 33 z 61 rekordów, czyli małe mieszkania w budynku, a mieści się w nich tylko jedno dostępne mieszkanie, numer 44A na kondygnacji 10, o powierzchni 68,4 m².

Pula niesprzedanych mieszkań, która pozostaje w selektorze, jest więc przechylona ku dużym mieszkaniom. Sześć z siedmiu dostępnych mieszkań ma 100 m² lub więcej, a dwa zarezerwowane mają 109,4 i 240 m². Siedem dostępnych mieszkań ma łącznie 888,0 m², a podane dla nich sumy dają razem USD 1 588 715, czyli średnio ważoną powierzchnią około USD 1 789 za m² (obliczenie na podstawie liczb dewelopera).

Drabina cenowa podąża za kondygnacjami. Dostępne mieszkanie na kondygnacji 6 jest podane po USD 1 500 za m². Kondygnacja 10 pokazuje USD 1 700 dla mieszkania o powierzchni 68,4 m² i USD 1 850 dla mieszkania o powierzchni 144,4 m², kondygnacje 11 i 12 pokazują USD 1 850, kondygnacja 13 pokazuje USD 1 900, a dwa zarezerwowane mieszkania na kondygnacji 14 są podane po USD 2 200. Deweloper nie mówi, że przyczyną stopni jest kondygnacja, więc jest to odczyt liczb, a nie zadeklarowana zasada wyceny.

Z tabeli wynikają dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze, suma całkowita zależy od tego, od jakiej powierzchni nalicza się stawkę, a selektor podaje jedną powierzchnię na mieszkanie i nie mówi, czy wlicza balkony lub tarasy, więc podstawę powierzchni trzeba zapisać w umowie. Po drugie, PDF i strona podają zakres powierzchni od 53,1 do 144,3 m², podczas gdy selektor zawiera rekordy o powierzchni 42,6 m² i 240 m². Czytelnik znający wyłącznie tekst strony nie spodziewałby się więc żadnego z tych dwóch krańców.

Selektor pokazuje też, jak budynek jest rozplanowany w pionie. Kondygnacje od 2 do 9 mają po 4 do 7 mieszkań, kondygnacje od 10 do 13 po 3 do 6, a kondygnacja 14 dwa. Wykazana powierzchnia na kondygnację waha się od 345,8 m² na kondygnacji 13 do 684,7 m² na kondygnacji 5, która ma najwięcej rekordów, siedem.

Dwa rzuty kondygnacji, które deweloper publikuje na stronie projektu, pokazują kondygnacje 5 i 10 jako umeblowane układy trójwymiarowe. Kondygnacja 5 to ta, która ma w selektorze najwięcej rekordów, a kondygnacja 10 ma dwa dostępne mieszkania. Rzuty opisano tu wyłącznie na podstawie podpisów dołączonych do obrazów i nie służą one do dopasowywania numerów mieszkań.

Orientacyjne ceny według źródeł i dat

Ceny dewelopera pochodzą z selektora, a ceny portali z ich własnych stron, i te dwa zestawy liczb opierają się na różnych stawkach. Tabela zestawia je obok siebie z datą, którą każdy ze źródeł niesie. Liczby z portali oznaczono jako orientacyjne wskazania serwisów z ogłoszeniami. Nie są to ceny Gumbati, a datowana różnica między dwiema stronami jest faktem o dwóch stronach, a nie stwierdzeniem o jakiejkolwiek decyzji dewelopera.

Warto wskazać trzy zbieżności. Ogłoszenie Korter za USD 528 000 dotyczy mieszkania o powierzchni 240 m² na kondygnacji 14, a w selektorze dewelopera jest rekord 240 m² na kondygnacji 14, zarezerwowany, z tymi samymi USD 528 000 i USD 2 200 za m². Cena czteropokojowego mieszkania u batumi.estate, USD 528 000, to ta sama liczba. Cena Realting USD 112 860 za 68,4 m² równa się zapisanemu rekordowi selektora o tej samej powierzchni i cenie na kondygnacji 7, oznaczonemu jako sprzedany.

Łącznie dostępne mieszkania dewelopera podano po USD 1 500 do 1 900 za m², zarezerwowane po USD 2 200, oferty wtórne Korter po USD 1 902 do 2 200, a batumi.estate pisze „od USD 2 200”. Ceny portali za m² wahają się od USD 1 650 (Realting, kwiecień 2024 r.) do USD 2 200 (Korter i batumi.estate). Żadne ze źródeł nie jest w tym porównaniu faworyzowane. Porównanie pokazuje tylko, że określenie „cena od” obejmuje tu szeroki rozrzut.

W lari, według kursu Narodowego Banku Gruzji GEL 2,5935 za USD na 13 listopada 2026 r. (NBG), najniższa dostępna suma USD 116 280 to około GEL 301 572, a najwyższa, USD 313 575, około GEL 813 257. Walutę płatności i ewentualne przeliczenie ustala umowa, a nie selektor.

Szerszy kontekst cenowy dają przewodniki na tej stronie: ceny mieszkań w Batumi za metr kwadratowy i nieruchomości off-plan w Batumi. Starsze przewodniki o Gruzji zawierają liczby sprzed zmian podatków i progów z 2026 r. opisanych w sekcji 8, więc każdą liczbę z nich należy sprawdzić w pierwotnym źródle wskazanym tam.

Warunki płatności, wykończenie i koszty utrzymania według podanych danych

Strona dewelopera i selektor nie podają planu płatności. Jedyne sformułowanie o ratach na gumbati.ge to kafelek ze statystyką na stronie głównej, który pokazuje 0% obok etykiety o opłacie za raty, bez okresu, harmonogramu i warunków, oraz FAQ mówiące, że mieszkanie można kupić z wewnętrznymi ratami lub z kredytem hipotecznym przez banki partnerskie, bez wskazania banku. Tabela zestawia warunki podawane przez portale.

batumi.estate opisuje raty bez odsetek do sześciu miesięcy po wpłacie początkowej od 30%, z przykładem obliczeniowym: USD 75 486 wpłaty początkowej i USD 29 356 miesięcznie przy cenie USD 251 620. Liczby się zgadzają: 30% z 251 620 to 75 486, a jedna szósta reszty to 29 356. Tabela stosuje te same warunki do trzech sum podanych w selektorze. Jest to tylko arytmetyka wykonana na warunkach portalu, a nie harmonogram płatności oferowany przez Gumbati.

Na żadnej z przeczytanych stron nie wskazano banku dla Midtown. Finansowanie bankowe to osobna droga, niezwiązana z ratami dewelopera, a Narodowy Bank Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej (wymogi NBG dotyczące PTI i LTV). Przewodnik po kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji opisuje, czego bank może zażądać od nierezydenta.

Co do wykończenia, deweloper oświadcza, że mieszkania sprzedaje się w stanie green frame. Strona wymienia prace wliczone w cenę mieszkania, a PDF wymienia je dokładniej jako stan w chwili przeniesienia własności. Tabela zestawia oba opisy. Prace wykończeniowe wnętrz poza tą listą, w tym podłogi, kuchnia, armatura sanitarna i wykończenie ścian, nie są wymienione jako wliczone i byłyby częścią wykończenia po stronie kupującego.

Deweloper oferuje usługę projektowania wnętrz Gumbati Design, a PDF ze stycznia 2024 r. wycenia ją na USD 30 za m². Strona opisuje remont kosmetyczny jako ostatni krok i nie podaje ceny. Czy cena z 2024 r. nadal obowiązuje, to pytanie do działu sprzedaży, które znajduje się na liście w sekcji 9.

Specyfikacja samego budynku jest podana mniej szczegółowo niż specyfikacja mieszkania. PDF wymienia materiały elewacji, balustrad, ścianek działowych, wind, wejść i klatek schodowych, a portale dodają własne opisy, które nie zawsze się zgadzają, na przykład elewację tynkowaną u Korter i elewację wentylowaną u batumi.estate. Tabela utrzymuje każde źródło osobno, bez ich łączenia. Tam, gdzie deweloper niczego nie podaje, jak w przypadku parkingu i podwórza, tekst portalu jest stwierdzeniem portalu.

Koszty utrzymania budynku podano tylko częściowo. Firma zarządzająca nadzoruje części wspólne: oświetlenie i sprzątanie pomieszczeń wspólnych, działanie i czyszczenie wind, sprzątanie wokół budynku oraz kamery monitoringu.

PDF ustala opłatę na GEL 1 za m² dla mieszkań do 100 m² i GEL 0,7 za m² dla mieszkań powyżej 100 m², płatną od uruchomienia administracji. Nie podaje okresu i nie mówi, czy stawka 0,7 dotyczy całej powierzchni, czy tylko części powyżej 100 m². Tabela stosuje odczyt, w którym naliczana jest cała powierzchnia.

Obie kolumny są obliczone ze stawek z PDF i powierzchni z selektora i żadna z nich nie jest ofertą dewelopera. Opłatę serwisową pokazano bez okresu, ponieważ PDF go nie podaje. Kolumna projektowania wnętrz używa stawki ze stycznia 2024 r. Kupujący zwykle poprosiłby firmę o aktualną taryfę, okres rozliczeniowy i datę, od której firma zarządzająca zaczyna naliczać opłaty.

Lokalizacja Gumbati Midtown Batumi: ulica Wachtanga Gorgasali, dzielnica Rustaweli i odległości

Sam deweloper umieszcza projekt w centrum miasta, w pobliżu parku centralnego, a portale zaliczają go do dzielnicy Rustaweli w Batumi. Korter podaje ulicę jako ulica Wachtanga Gorgasali 99. OpenStreetMap oznacza budynek o nazwie Midtown z tym numerem domu w przybliżeniu na 41,6447 szerokości północnej i 41,6306 długości wschodniej, a jej dane publiczne są podstawą podanych niżej odległości w linii prostej. Deweloper nie podaje współrzędnych projektu.

Batumi jest stolicą Adżarskiej Republiki Autonomicznej i według Wikipedii, powołującej się na krajowy urząd statystyczny, liczyło w 2026 r. 246 300 mieszkańców na obszarze 82,3 km². Wikipedia umieszcza Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi 2 km na południe od miasta i podaje 1 230 200 pasażerów w 2025 r., powołując się na Agencję Lotnictwa Cywilnego Gruzji. Oba te źródła są wtórne i służą tu wyłącznie jako kontekst.

PDF dewelopera podaje siedem odległości: szkoła publiczna 40 m, przychodnia 200 m, Muzeum Archeologiczne 200 m, park 6 Maja 300 m, Delfinarium 550 m, Uniwersytet im. Szoty Rustawelego 550 m i morze 500 m. Korter podaje własny zestaw. Tabela zestawia oba zestawy z odległościami obliczonymi tutaj na podstawie współrzędnych OpenStreetMap, które są liniami prostymi, a nie trasami pieszymi lub samochodowymi.

Obliczone liczby są bliskie liczbom dewelopera dla muzeum (około 210 m wobec 200 m) i parku (około 360 m wobec 300 m), a nieco większe dla Delfinarium i uniwersytetu. Odległości w linii prostej zależą od punktu wybranego wewnątrz budynku lub parku, który przyjmuje osoba je obliczająca, więc różnice kilkudziesięciu metrów nic nie znaczą. Odległość do morza to ta, w której podstawa pomiaru ma największe znaczenie.

Deweloper i Korter podają dla morza 500 m i żaden nie mówi, gdzie pomiar się zaczyna i kończy. Korter dodaje, że bulwar i plaża są oddalone o około dziesięć minut spacerem. Najbliższy zaznaczony na mapie punkt linii brzegowej znajduje się w odległości o około 910 m w linii prostej. Strony nie mówią, czy odległość do morza liczy się do parku, do promenady czy do wody, więc kupujący, dla którego ważny jest spacer, powinien zmierzyć go od wejścia do wybranego mieszkania.

Korter wymienia przystanki transportu publicznego w odległości 100 m i 150 m, obsługiwane przez busy 32, 34, 36, 42 i 25a oraz autobusy 11 i 15, z pojazdem co cztery minuty w godzinach szczytu. Umieszcza stary dworzec autobusowy w odległości 20 minut spacerem, a terminal Metro Batumi w odległości mniejszej niż 4 km. Wszystko to są jedynie stwierdzenia portalu o rozkładach jazdy, które mogą się zmieniać. Na stronie Korter lotnisko jest oddalone o 10 minut jazdy samochodem, wobec około 4,6 km w linii prostej.

Z usług lokalnych Korter wymienia przedszkole i szkoły publiczne w promieniu 1,5 km, Akademię Morską i uniwersytet państwowy, a w promieniu jednego kilometra letnie kino plenerowe, akwarium, Delfinarium i zoo. Centrum handlowe Batumi Plaza umieszcza w odległości mniejszej niż 1,5 km. Najbliższą ruchliwą drogę opisuje jako oddaloną o 220 m. Żadne z tych stwierdzeń nie pochodzi od dewelopera, a szerszy kontekst miejski daje przewodnik po Batumi.

Gruzińskie zasady dla zagranicznego kupującego: własność, rejestr, podatki, pobyt i kredyty

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji na tych samych podstawach prawnych co obywatel kraju. Ograniczona jest kategoria gruntów rolnych, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a mieszkanie w miejskim wieżowcu nie jest gruntem rolnym.

FAQ dewelopera mówi, że kupić może osoba lub firma z dowolnego kraju, za okazaniem paszportu lub dowodu osobistego. Dalsze informacje znajdują się w materiałach czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji i jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej transakcji i wpisania prawa nabywcy do Rejestru Publicznego (Narodowa Agencja Rejestru Publicznego, NAPR) przed przejściem własności rzeczy nieruchomej. Strona dewelopera opisuje trzy kroki: podpisanie umowy, przelanie kwoty na rachunek bieżący firmy i rejestrację w Domu Sprawiedliwości, która według niej trwa 30 minut, po czym kupujący jest pełnym właścicielem. FAQ wskazuje dla tego samego kroku Rejestr Publiczny.

Sam rejestr publikuje własne warunki: rejestracja zmiany prawa kosztuje GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Przy kursie GEL 2,5935 za USD opłaty te wynoszą około USD 57,8, 104,1 i 135,0. Podane przez dewelopera 30 minut i stopnie szybkości rejestru to dwa odrębne opisy, a strona nie mówi, któremu stopniowi odpowiadają te 30 minut.

Kupujący, który przebywa za granicą, ma zwykle dwie możliwości. Deweloper mówi, że zakup można zrealizować zdalnie na podstawie pełnomocnictwa. Z tabeli statusu Konferencji Haskiej wynika, że Konwencja o apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r., więc zwykłą drogą jest dokument z apostille. Ponadto rejestr oferuje rejestrację online przez usługę smart contract, ze spotkaniem wirtualnym umawianym z wyprzedzeniem.

Co do podatków, Ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r. zmieniła zasady dla osób fizycznych, a angielski tekst Kodeksu podatkowego wymienia tę ustawę w historii zmian.

Artykuł 206(1)(a) zwalnia z podatku majątek osoby fizycznej inny niż grunt, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, a przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje wcześniejszy próg GEL 40 000. Powyżej progu artykuł 202(5) ustala stawkę między 0,8 a 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Artykuł 201 obejmuje nieruchomości osoby fizycznej, w tym budowę niezakończoną, a to, czy kupujący w projekcie off-plan jest już właścicielem, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Zeznania składa się do 1 listopada, a podatek płaci do 15 listopada na podstawie artykułu 205. Na stronie Służby Dochodów Gruzji (Revenue Service) jest kalkulator, a przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia sposób składania zeznań. Najem i odsprzedaż są opodatkowane osobno, jak pokazuje tabela.

Co do pobytu, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego prawo do nieruchomości niebędącej gruntem rolnym, której wartość rynkowa, ustalona przez certyfikowanego rzeczoznawcę, przekracza równowartość USD 150 000 w lari. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców ustanawia ten sam test. Liczy się wartość oszacowana, a nie cena z umowy, i wartość równa dokładnie USD 150 000 nie przekracza progu. Kroki składania wniosku opisano w materiale jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji.

Ostatnia tabela stosuje te dwa progi i stawkę podatku do podanych sum dziewięciu niesprzedanych mieszkań. Jest to tylko arytmetyka, a nie ustalenie dotyczące jakiegokolwiek mieszkania. Kwoty w lari wykorzystują kurs NBG z 13 listopada 2026 r. Kolumny podatkowe zakładają, że dochód rodziny przekroczył GEL 100 000 i że wartość rynkowa na koniec roku równa się podanej sumie, czego strony nie pozwalają stwierdzić.

W odniesieniu do podanych sum jedno mieszkanie jest poniżej USD 150 000, a osiem powyżej, dwa są powyżej USD 300 000, a wartość oszacowana może różnić się od każdej z nich. Wszystkie te zasady podano tak, jak zostały opublikowane w dniach odczytu. Nie zastępują one lektury konkretnej umowy przez prawnika, który ją zna, i żadna strona dewelopera nie powinna zastępować rejestru ani agencji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera i selektor podają powierzchnie, sumy w USD, listę wykończenia i stawkę opłaty serwisowej. Do rezerwacji mieszkania w Gumbati Midtown Batumi wszystko to nie wystarcza, a każda z poniższych pozycji jest zwykłą prośbą, jaką kupujący może zgłosić przed wpłatą zadatku. Lista wynika z luk w powyższych tabelach.

1. Cennik z datą dnia oferty, z numerem lokalu, kondygnacją, powierzchnią i dokładną sumą za mieszkanie, w walucie umowy.
2. Podstawa, na której nalicza się powierzchnię: powierzchnia podana w selektorze albo powierzchnia z balkonami i tarasami, oraz późniejszy pomiar, który ją rozstrzyga.
3. Termin odbioru zapisany w umowie, definicja odbioru i skutki jego niedotrzymania.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę sprzedaży oraz właściciela działki.
5. Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie z dopuszczalną liczbą kondygnacji, aby 14 kondygnacji oraz 57 lub 61 mieszkań dało się zestawić z dokumentem.
6. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki i kod katastralny lokalu, sprawdzone z kodem 05.23.30.016, który podają dwa portale.
7. Jak i kiedy mieszkanie jest rejestrowane jako odrębny lokal, kto płaci opłatę rejestrową i koszty ewentualnego późniejszego pomiaru.
8. Harmonogram płatności: wpłata początkowa, każda rata i jej termin, czy rata wiąże się z jakąkolwiek opłatą, oraz rzeczywisty koszt w porównaniu z zapłatą całości.
9. Jak przyjmowane są płatności i potwierdzane wpłaty: rachunek firmy wskazany w umowie, escrow lub inne rozwiązanie.
10. Co green frame obejmuje dla tego mieszkania według listy z PDF i co musi dokończyć kupujący, w tym oszklenie balkonu, podłogi i armaturę sanitarną.
11. Jaki materiał ścianek działowych i jaką elewację opisują pozwolenie i umowa, skoro PDF i portale podają różne.
12. Aktualna taryfa i data rozpoczęcia naliczania opłaty serwisowej przez firmę zarządzającą, jej okres rozliczeniowy oraz to, czy stawka dotyczy całej powierzchni powyżej 100 m².
13. Aktualna cena usługi projektowania wnętrz Gumbati Design, jeśli jest potrzebna, ponieważ kwota z PDF pochodzi ze stycznia 2024 r.
14. Czy dla tego budynku dostępny jest kredyt hipoteczny we wskazanym banku i czego ten bank wymaga od nierezydenta.
15. Status mieszkania, jeśli jest pokazane jako zarezerwowane, oraz pisemne potwierdzenie, że mieszkanie pokazane jako dostępne jest wolne w dniu podpisania.

Odpowiedzi na te pytania powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa lub selektor mogą się zmienić bez uprzedzenia. Formularz rezerwacji warto przeczytać pod kątem warunków zwrotu zadatku przed jego podpisaniem. Miejscowy prawnik może uważnie przeczytać umowę i wypis z rejestru w imieniu kupującego.

Jak Gumbati Midtown Batumi wypada na tle innych projektów Gumbati i pobliskich ogłoszeń w Batumi

Aktualna lista dewelopera na gumbati.ge obejmuje pięć projektów, a ta strona ma przewodnik po każdym z nich. Tabela zestawia je obok siebie, korzystając wyłącznie z tego, co strona dewelopera podaje o lokalizacji, typie i wysokości. Pula mieszkań, ceny i odbiór różnią się w zależności od projektu i są opisane w przewodniku po każdym projekcie, więc nie porównuje się ich tutaj.

Midtown jest najniższy z pięciu, ma 14 kondygnacji, a jego strona opisuje budynek mieszkalny z firmą zarządzającą. Strada, Montemar i Boulevard Point opisano na ich stronach słowami „hotel”, „typu hotelowego” lub „aparthotel”, a Portline jako 23-kondygnacyjny zespół apartamentów. Tabela jest listą faktów, a nie rankingiem projektów, i żaden projekt nie jest opisany jako lepszy od innego.

Inne ogłoszenia w centrum Batumi od innych deweloperów pokazano poniżej tylko dla kontekstu. Źródłem liczb są ich własne strony, a każde z nich ma swój przewodnik na tej stronie. Ceny odpowiadają sformułowaniom każdego dewelopera i nie są porównywalne wprost, ponieważ wykończenie, kondygnacja i odbiór się różnią.

Szerszy obraz dają strona miasta Batumi, strona kraju Gruzja i przewodnik po nieruchomościach na wybrzeżu Morza Czarnego w Gruzji. Każdy przewodnik po ogłoszeniu w powyższych tabelach powtarza tę samą zasadę pokazywania każdego źródła z jego datą.

Gumbati Group (deweloper)

Jedyną podstawą tej sekcji są własne strony dewelopera. Strona About mówi, że spółka deweloperska i budowlana Gumbati powstała w 1998 roku, początkowo zajmowała się rekonstrukcjami i remontami, a nieruchomościami deweloperskimi zajmuje się od 2005 roku. Mówi też, że w 2019 roku spółka zaczęła oferować usługi typu hotelowego w swoich obiektach mieszkalnych, a w 2020 roku rozpoczęła budowę apartamentów typu hotelowego.

Podaje też certyfikat ISO 9001:2015 w zakresie zarządzania jakością. Strona główna pokazuje blok statystyk z 15+ projektami deweloperskimi i 300+ zatrudnionymi specjalistami. Polityka prywatności podaje spółkę jako Gumbati Group LLC, a spółka ma siedzibę w Batumi. Są to wyłącznie oświadczenia dewelopera i na potrzeby tego przewodnika nie sprawdzano żadnego certyfikatu ani wypisu z rejestru.

Sekcja projektów wymienia pięć bieżących projektów (Strada, Montemar, Midtown, Boulevard Point i Portline by Gumbati) oraz dziewięć zakończonych: Gumbati Residence, Gateway to the Boulevard, Vere District, Vake Residence, Gumbati in Tamarashvili, Gumbati in Alley, Gumbati in Gorgasali, Subtropic City i Gumbati in Bakuriani.

Przeczytane strony nie wymieniają architekta Midtown ani banku partnerskiego dla tego projektu. FAQ dewelopera odwołuje się do banków partnerskich, nie podając ich nazw, i nie znaleziono strony banku wymieniającej projekt. W przeczytanych źródłach publicznych nie znaleziono informacji o właścicielach, a na żadnej stronie z Midtown nie jest związana żadna marka hotelowa.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się Gumbati Midtown Batumi i w której dzielnicy?

Korter i batumi.estate podają adres jako ulica Wachtanga Gorgasali 99 w dzielnicy Rustaweli w Batumi, a Realting w 2024 r. podawał 101. Deweloper określa otoczenie jako centrum miasta w pobliżu parku centralnego i nie podaje adresu. Adres może ustalić tylko wypis z rejestru dla działki.

Ile mieszkań jest w Gumbati Midtown Batumi?

PDF dewelopera ze stycznia 2024 r. podaje 57 apartamentów z lokalami komercyjnymi na pierwszej kondygnacji, a Korter powtarza 57. Selektor mieszkań dewelopera wymienia 61 rekordów na kondygnacjach od 2 do 14 na 13 listopada 2026 r. Strony nie wyjaśniają tej różnicy, więc łączną liczbę pozostawiono otwartą.

Ile mieszkań jest dziś na sprzedaż?

13 listopada 2026 r. selektor dewelopera pokazywał 7 dostępnych mieszkań, 2 zarezerwowane i 52 sprzedane. Korter pisze, że deweloper nie ma obecnie dostępnych mieszkań, i wyświetla oferty z rynku wtórnego. Kupujący potrzebuje pisemnego potwierdzenia od sprzedającego, że dane mieszkanie jest wolne w dniu podpisania.

Ile kosztują mieszkania?

Selektor podaje USD 116 280 do 313 575 za siedem dostępnych mieszkań, między USD 1 500 a 1 900 za m² według obliczeń. batumi.estate pisze „od USD 2 200 za m²”, a Korter wyświetla oferty z rynku wtórnego po USD 1 902 do 2 200 za m². Źródła się różnią, a dokumentem, o który warto poprosić, jest cennik z datą dla wybranego mieszkania.

Kiedy nastąpi odbiór Gumbati Midtown Batumi?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Korter podaje Q4 2026, a batumi.estate pisze 2026, podczas gdy wpis Realting z kwietnia 2024 r. podaje 2025. Termin, który wiąże sprzedającego wobec kupującego, to ten zapisany w umowie sprzedaży, wraz z definicją odbioru.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper sprzedaje je w stanie green frame, który nazywa też Near-Completion Condition: żelazne drzwi wejściowe, okna, ścianki działowe, miedziane okablowanie, internet i przyłącze wody, rury gazowe, tynkowane ściany, sufit z płyt gipsowo-kartonowych i wylewka podłogowa. Wykończenie wnętrz jest dodatkowo płatne. Gumbati Design oferował je po USD 30 za m² w styczniu 2024 r.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie i ubiegać się o pobyt?

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji, z wpisem prawa do Rejestru Publicznego. Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości niebędącej gruntem rolnym o oszacowanej wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Wartość ustala rzeczoznawca, a dokładnie USD 150 000 nie przekracza progu.

Jaki podatek od nieruchomości obowiązuje?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy zwalnia majątek osoby fizycznej inny niż grunt, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tej granicy artykuł 202(5) dopuszcza od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec roku. Zeznanie należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić do 15 listopada.

Czy dostępny jest kredyt hipoteczny?

Korter wspomina o możliwości kredytu hipotecznego i radzi zapytać w biurze sprzedaży. FAQ dewelopera mówi o bankach partnerskich, nie wymieniając żadnego. Narodowy Bank Gruzji ustala limity wskaźnika kredytu do wartości: 90 procent w lari i 70 procent w walucie obcej, a o wniosku nierezydenta decyduje każdy bank.

Jak daleko Gumbati Midtown Batumi leży od morza i lotniska?

Deweloper i Korter podają 500 m do morza bez podstawy pomiaru, a najbliższy zaznaczony na mapie punkt linii brzegowej jest oddalony o około 910 m w linii prostej. Korter podaje dziesięć minut jazdy samochodem do Międzynarodowego Portu Lotniczego Batumi, a odległość w linii prostej wynosi około 4,6 km. Spacer należy zmierzyć od wybranego wejścia.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• Gumbati: strona projektu Midtown, odczytana 13 listopada 2026 r.
• Gumbati: prezentacja Midtown w formacie PDF, stempel pliku 5 stycznia 2024 r.
• Gumbati: strona About
• Gumbati: strona główna
• Gumbati: strona FAQ
• Korter: Midtown w Batumi, odczytano 13 listopada 2026 r.
• batumi.estate: Midtown, data ceny 3 października 2026 r.
• Realting: Midtown By Gumbati, ostatnia aktualizacja 17 kwietnia 2024 r.
• OpenStreetMap: budynek Midtown, way 420091194
• Wikipedia: Batumi
• Wikipedia: Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi dotyczące PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart contract
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service): strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Konferencja Haska prawa prywatnego międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille

Odległości w linii prostej, obliczenia dla poszczególnych mieszkań, ilustracje rat i podatków oraz opłaty za usługi są obliczone na podstawie liczb wskazanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.