Gumbati Strada Batumi: ceny i źródła, przewodnik (2026)

Gumbati Strada Batumi to 31-piętrowa wieża o funkcji mieszanej przy ulicy Sherif Khimshiashvili w centrum Batumi, wymieniona jako bieżący projekt na gumbati.ge, gdzie deweloper podaje trzy typy mieszkań o powierzchni 28,8, 59,1 i 93,6 m², nagłówek „Apartments from $61 320”, wpłatę początkową 25 procent i raty na 48 miesięcy, ale nie podaje ani terminu odbioru, ani dostępności mieszkań według pozycji.

Ten przewodnik po projekcie Gumbati Strada Batumi odczytuje stronę dewelopera, jego publiczny wykaz mieszkań oraz serwisy ogłoszeniowe i pośredników, którzy prezentują projekt, według stanu z 13 listopada 2026 r. Własny wykaz mieszkań Gumbati nie zwraca dla Strada żadnych mieszkań, dlatego wszystkie liczby dotyczące dostępności, cen według układów i odbioru pochodzą z Korter, od pośredników lub z mikrostrony projektu, a każda z nich jest podana ze źródłem i datą. Tam, gdzie źródła się różnią, żadna liczba nie jest wybierana.

Przewodnik dodaje rachunki cen i rat dla trzech układów, wykończenie i wyposażenie wymienione przez każde ze źródeł, opis okolicy ulicy Sherif Khimshiashvili, gruzińskie zasady rejestracji, podatków, pobytu i finansowania bankowego oraz listę tego, o co kupujący może poprosić na piśmie przed wniesieniem opłaty rezerwacyjnej.

Przegląd projektu Gumbati Strada Batumi

Strona projektu na gumbati.ge opisuje Strada by Gumbati jako 31-piętrowe przedsięwzięcie o funkcji mieszanej w sercu Batumi, które łączy apartamenty mieszkalne i hotelowe w jednym wielofunkcyjnym kompleksie. Na stronie, odczytanej 13 listopada 2026 r., podano trzy typy mieszkań: kawalerkę o powierzchni 28,8 m², mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 59,1 m² i mieszkanie z dwiema sypialniami o powierzchni 93,6 m². Obok nich widnieją napisy „Apartments from $61 320”, „25 % Initial Payment” i „48 Month Installment”. Wszystko to jest sformułowaniem dewelopera i jest cytowane tak, jak zostało wydrukowane.

Na angielskiej stronie dewelopera brakuje kilku podstawowych informacji. Nie podano na niej adresu ulicy, terminu odbioru ani liczby mieszkań, nie ma też ceny żadnego pojedynczego mieszkania. Strona nie mówi, które piętra lub lokale są mieszkalne, a które stanowią apartamenty hotelowe. Czytelnik, który chce poznać te dane, musi sięgnąć do innych źródeł, a ten przewodnik wymienia to, co one podają, bez ich układania w hierarchii.

Projekt jest jednym z pięciu, które Gumbati zalicza do bieżących, a jego wpis w publicznym wykazie projektów dewelopera ma tę samą wartość statusu co pozostałe cztery (identyfikator projektu 169, slug strada). Korter, portal ogłoszeniowy, który go prezentuje, zalicza projekt do dzielnicy Khimshiashvili i podaje, że blok A jest w budowie, z początkiem w czwartym kwartale 2025 r., a blok B jest planowany.

Tabela zbiera podstawowe fakty w postaci opublikowanej, wraz ze źródłem każdego z nich. Tam, gdzie źródła podają różne wartości, w wierszu pokazano obie, a wybór pozostawiono otwarty.

Co każde ze źródeł podaje o statusie, odbiorze, blokach, piętrach i adresie

Dziewięć publicznych stron mówi coś o tym, kiedy Strada zostanie ukończona, i żadna z nich nie jest umową. Angielska strona dewelopera nie podaje terminu odbioru. Jej wersje gruzińska i rosyjska podają datę zakończenia rat, a pozostałe źródła podają odbiór lub szacunkowy termin zasiedlenia. W tabeli każda liczba stoi obok swojego źródła i daty, którą nosi lub na którą została odczytana.

Daty zakończenia rat są datami płatności, a strony dewelopera nie wiążą ich z odbiorem. Data z Korter dotyczy wyłącznie bloku A. Czytając wiersze po kolei, najwcześniejsza liczba to drugi kwartał 2029 r., a najpóźniejsza to lato 2030 r., czyli rozpiętość wynosi około roku. Kupujący porównujący Strada z innymi wieżami w Batumi powinien zestawiać daty z tego samego rodzaju źródła, a wiążąca jest ta data, która została zapisana w umowie sprzedaży.

Opis fizyczny również się różni. Tekst dewelopera mówi o jednym 31-piętrowym kompleksie i nie podaje, ile budynków stoi na działce. Korter i EVA Estate opisują dwa bloki po 31 pięter, z których Korter oznacza blok A jako będący w budowie, a blok B jako planowany. Strona samego Korter nie jest jednolita: jej nagłówek liczy jeden dom w projekcie, a lista domów projektu pokazuje dwa. Tabela zbiera fakty konstrukcyjne.

Żadne źródło nie podaje numeru pozwolenia na budowę, architekta ani generalnego wykonawcy Strada. Pozwolenie oraz dopuszczalna liczba bloków i pięter znajdują się więc na liście dokumentów, o które należy poprosić, w sekcji 8. Korter podaje numer ewidencyjny działki. Nie jest on tu powtórzony, ponieważ nie został porównany z wypisem z rejestru, a to rejestr jest miejscem, w którym należy go sprawdzić.

Dostępność i ceny: co pokazuje wykaz dewelopera i co dodają serwisy ogłoszeniowe

Strona dewelopera ma selektor mieszkań ukryty za przyciskami „Choose Apartment”, a selektor czyta dane z publicznego wykazu. 13 listopada 2026 r. zwykłe zapytanie do tego wykazu o Strada zwróciło pustą listę mieszkań, typów, bloków i pięter. To samo zapytanie o projekt Montemar zwróciło 720 rekordów mieszkań, więc wykaz działa i po prostu nic nie zawiera dla Strada. Tabela rejestruje sprawdzenia.

Nie ma więc zasobów dewelopera, które dałoby się policzyć według statusu dla Strada: brak mieszkań pokazanych jako dostępne, zarezerwowane lub sprzedane i brak znacznika ceny do zinterpretowania. Jedynym stwierdzeniem dewelopera o cenie jest nagłówek „Apartments from $61 320” na stronach angielskiej, gruzińskiej i rosyjskiej, w dolarach amerykańskich, bez typu lokalu ani piętra.

Kawalerka o powierzchni 28,8 m² jest najmniejszym typem, więc nagłówek najłatwiej odczytać jako cenę wejściową najmniejszej kawalerki, ale strona tego nie stwierdza.

Spośród odczytanych źródeł tylko Korter pokazuje liczbę lokali według typu. Jego strona, z cenami i dostępnością datowanymi na 25 października 2026 r., niezmienionymi przy odczycie 13 listopada 2026 r., podaje poniższe dane. Są to liczby z serwisu ogłoszeniowego dla bloku A, a nie liczby dewelopera.

Tekst samego Korter dodaje pewną niespójność: w opisie stoi, że kawalerki zaczynają się od 32 m², podczas gdy tabela układów zaczyna się od 28,8 m². Tabela układów zgadza się z kawalerką dewelopera o powierzchni 28,8 m² i ten przewodnik się nią posługuje. Liczba 66 to zliczenie mieszkań wymienionych w bloku A przez Korter i żadne źródło nie mówi, ile mieszkań będzie miał cały kompleks.

Pośrednicy podają własne cenniki. Zgadzają się z Korter co do kawalerki i mieszkania z jedną sypialnią, a różnią się co do mieszkania z dwiema sypialniami, i kilku z nich podaje inne ceny wejściowe. Tabela przedstawia każdą wskazówkę z datą i nie rozstrzyga między nimi. Wszystkie są wskazówkami serwisów ogłoszeniowych lub pośredników i żadna nie jest cennikiem Gumbati.

Różnica między $61 320 dewelopera a $61 344 w Korter wynosi USD 24, czyli około 0,04 procent, i może po prostu odzwierciedlać krok kursowy lub zaokrąglenie. Niższe ceny wejściowe USD 54 000 i około USD 56 000 oraz wyższe zakresy za m² dotyczą innych dat, wykończeń lub lokali, których strony nie precyzują. Mieszkanie z dwiema sypialniami o powierzchni 74 m² z przeglądu pośrednika nie odpowiada żadnemu układowi ze strony dewelopera i jest pokazane wyłącznie w postaci opublikowanej.

Strony pośredników publikują również miesięczną serię najniższych cen ofertowych za m², która nie jest tu powtórzona, ponieważ sam pośrednik zaznacza, że ta liczba zmienia się, gdy tańsze lokale się wyprzedają.

Plan „25 procent i 48 miesięcy”: warunki według źródeł i rachunek dla każdego układu

Jedynym warunkiem handlowym, który deweloper podaje na angielskiej stronie, jest wpłata początkowa 25 procent, po której następują raty na 48 miesięcy. Dwie inne wersje językowe i kilku pośredników podaje odmienne warianty. W tej sekcji warunki zestawiono obok siebie, a następnie wyliczono w dolarach i centach, co oznaczają podane ceny i procenty dla każdego układu, wykorzystując wyłącznie liczby, które występują w źródłach.

W tych wierszach pojawiają się cztery wartości wpłaty początkowej: 10, 20, 25 i 30 procent. Dwie pochodzą z wersji językowych samego dewelopera, 25 procent z angielskiej i gruzińskiej oraz 10 procent z rosyjskiej, więc strony dewelopera różnią się między sobą. Podano też daty zakończenia rat w kwietniu i maju 2030 r., które po odliczeniu 48 miesięcy wstecz oznaczałyby początek w maju 2026 r. lub czerwcu 2026 r.

Żadna ze stron nie mówi, kiedy zaczyna się 48 miesięcy, czy liczy się je od daty umowy, czy od stałej daty kalendarzowej, ani czy raty kończą się przed odbiorem, czy po nim.

Odliczanie do przodu od kwartału odbioru podanego przez Korter daje inny obraz. Koniec drugiego kwartału 2029 r. to 30 czerwca 2029 r., czyli dziesięć miesięcy przed 30 kwietnia 2030 r. i jedenaście miesięcy przed 31 maja 2030 r. Jeśli obie liczby są prawidłowe, plan rat mógłby trwać dłużej niż ukończenie w 2 kw. 2029 r. Jeśli odbiór nastąpi później, jak podają inne źródła, luka się zamyka. To jest rachunek na datowanych różnicach, a nie ocena, i rozstrzyga o nim harmonogram w umowie.

Następna tabela dzieli każdą podaną cenę przez powierzchnię układu. Stawki dla mieszkania z jedną i z dwiema sypialniami dokładnie zgadzają się ze stawkami podanymi w Korter (2 080 i 1 970), co jest zgodne z tym, że cena „od” w Korter to najmniejszy układ pomnożony przez stawkę. Dla kawalerki wyliczone 2 130 różni się od podanej przez Korter stawki „od” USD 2 030 za m², która w związku z tym dotyczy większej kawalerki z zakresu od 28,8 do 41,8 m², a nie lokalu o powierzchni 28,8 m².

Dwa ostatnie wiersze zakładają, że liczba wejściowa odnosi się do najmniejszej kawalerki, czego te strony nie stwierdzają.

Z tego wynikają dwie obserwacje. Po pierwsze, minimalne wejście mikrostrony 59 616 jest równe 28,8 m² pomnożonym przez 2 070, a USD 54 000 w ProfitKey jest równe 28,8 m² pomnożonym przez 1 875; każda z tych liczb odpowiada najmniejszej kawalerce przy innej stawce, a strony nie mówią, do którego lokalu lub której daty odnosi się ich liczba. Po drugie, większa kawalerka przy najniższej stawce dla kawalerek w Korter wynoszącej USD 2 030 za m² kosztowałaby około USD 84 854 przy 41,8 m², co jest obliczeniem, a nie ceną podawaną przez jakiekolwiek źródło.

Następna tabela przekłada warunki 25 procent i 48 miesięcy na kwoty. Zakłada równe raty miesięczne, brak odsetek i brak opłat, ponieważ żadne źródło nie podaje harmonogramu. Liczby są ilustracją rachunku, a nie planem płatności dewelopera.

Procent znaczy więcej, niż się wydaje. Ta sama kawalerka o powierzchni 28,8 m² w cenie Korter USD 61 344 wymaga innej kwoty gotówką przy czterech wartościach wpłaty początkowej podawanych przez źródła, przy czym saldo, przy tym samym założeniu, rozłożono na 48 równych miesięcy.

Między najniższym a najwyższym procentem wpłata początkowa za tę samą kawalerkę różni się o USD 12 268,80. Waluta płatności, termin każdej raty, ewentualne dopłaty za opóźnienie i to, co dzieje się z saldem przy odbiorze, to wszystko szczegóły umowy i znajdują się na liście w sekcji 8. W FAQ dewelopera napisano, że zakup jest możliwy w ratach wewnętrznych, a przez banki partnerskie — na kredyt hipoteczny. Nie wymienia ono żadnego banku, a strona FAQ nie wskazuje żadnego dla Strada.

Apartamenty mieszkalne i hotelowe w jednej wieży: eksploatacja, wykończenie i wyposażenie według źródeł

Deweloper nazywa Strada kompleksem apartamentów mieszkalnych i hotelowych. Jego strona aparthotelu podaje, że od 2019 r. Gumbati uruchamia w swoich projektach usługi typu hotelowego oraz że dwa obiekty projektu „Gumbati Apartotel” działają w strefie wypoczynkowej Batumi. Jego strona FAQ wymienia usługi zarządzania mieszkaniem dla właścicieli: oświetlenie, sprzątanie i obsługę wind w częściach wspólnych, monitoring wideo, ochronę 24/7, zarządzanie mieszkaniem (wynajem), concierge, administrację, sprzątanie i pralnię.

Strony nie mówią, które piętra lub lokale w Strada są mieszkalne, a które stanowią apartamenty hotelowe, kto obsługuje apartamenty hotelowe ani jakie warunki zawierałaby umowa o zarządzanie. ProfitKey pisze, że zarządzanie typu hotelowego jest dostępne przez wewnętrzny dział zarządzania nieruchomościami Gumbati, i zaleca czytelnikom potwierdzenie warunków. Żadne z odczytanych źródeł nie podaje marki hotelowej dla Strada i żadna nie jest tu sugerowana.

Wykończenie jest opisywane przez każde ze źródeł innymi słowami. Angielska strona dewelopera nie podaje specyfikacji dla Strada. Określenia „premium frame condition” i „Renovated & Turnkey” występują w danych źródłowych strony, ale nie w jej widocznym układzie, dlatego tabela nie traktuje ich jako specyfikacji.

Źródła używają kilku nazw dla poziomów wykończenia, a „premium frame” i „white frame” są stosowane prawdopodobnie dla tego samego stanu. Pierwszym pytaniem do umowy sprzedaży jest więc to, co obejmuje cena podstawowa: czy w cenie są okna, oszklenie balkonu, punkty przyłączy instalacji, wylewki i drzwi wewnętrzne oraz czy opcja Turnkey jest wyceniana za metr kwadratowy, czy za lokal.

Basen, siłownia i spa pokazują, jak bardzo strony się różnią. Jeden pośrednik umieszcza je w bloku B, który Korter wymienia jako planowany. Inny wymienia basen i centrum fitness bez wskazania bloku, a Korter nie wymienia żadnego z nich. Strona dewelopera nie wymienia ani jednego. Dopóki plan lub harmonogram do umowy nie wskaże obiektów, bloku, w którym znajduje się każdy z nich, i terminu ich ukończenia, najbezpieczniej przyjąć, że obiekty są opisane przez osoby trzecie i nie zostały potwierdzone przez dewelopera.

Lokalizacja projektu Gumbati Strada Batumi: ulica Sherif Khimshiashvili i strona Nowego Bulwaru

Strada stoi przy ulicy Sherif Khimshiashvili, po stronie Nowego Bulwaru w centrum Batumi. Korter zalicza projekt do dzielnicy Khimshiashvili i opisuje teren jako obszar przylegający do Nowego Bulwaru, rozciągniętej linii nadmorskiej z trasami spacerowymi. Strona dewelopera mówi jedynie „in the heart of Batumi”.

EVA Estate nazywa tę ulicę główną ulicą miasta, ProfitKey umieszcza projekt w „southern stretch” miasta, a realestatebatumi.ge opisuje ulicę Khimshiashvili jako ruchliwą drogę główną. Korter podaje, że kompleks znajduje się z dala od tras o dużym natężeniu ruchu. To opinie źródeł, a tabela odległości poniżej zawiera wyłącznie liczby.

Miasto wokół działki jest duże i sezonowe. Artykuł w Wikipedii o Batumi opisuje Batumi jako drugie co do wielkości miasto Gruzji i stolicę Republiki Autonomicznej Adżarii, położone nad Morzem Czarnym około 20 km na północ od granicy z Turcją, z 246 300 mieszkańców w 2026 r. na obszarze 82,3 km² (artykuł powołuje się na Geostat; Geostat publikuje ogólnokrajową sumę 3 941,1 tys. na 1 stycznia 2026 r.).

Ten sam artykuł podaje klimat podzwrotnikowy wilgotny, średnią roczną temperaturę około 14 °C, 5 °C w styczniu, 22 °C w sierpniu i roczne opady 2 435 mm, przy czym najbardziej deszczowym miesiącem jest listopad.

Dla działki ma to znaczenie praktyczne. Wieża po stronie Nowego Bulwaru stoi, według Korter, w dzielnicy zabudowy średniowysokiej, blisko nabrzeża. Dane klimatyczne pokazują łagodne zimy i deszczową jesień, przy czym listopad jest najbardziej deszczowym miesiącem, więc kupujący, który chce ocenić ulicę, może obejrzeć ją w więcej niż jednej porze roku. Strony odczytane na potrzeby tego przewodnika nie podają pomiarów hałasu ani informacji o ryzyku powodziowym dla tej ulicy.

Odległości są podane w metrach i kilometrach bez wskazania, czy są liczone w linii prostej, czy drogą, a źródła się różnią. Tabela wymienia każdą liczbę w postaci opublikowanej.

Liczby dotyczące lotniska pokazują rozrzut: 2 km, 3 km i 4 km dla tego samego budynku. Artykuł w Wikipedii o lotnisku w Batumi podaje, że leży ono 2 km na południe od Batumi i 20 km od Hopy w Turcji, co opisuje położenie lotniska względem miasta, a nie względem Strada.

W sprawdzeniu opartym wyłącznie na współrzędnych mapy poniższa tabela oblicza odległości w linii prostej ze współrzędnych, które Korter osadza na swojej stronie dla Strada, oraz ze współrzędnych z artykułów Wikipedii o lotnisku i dworcu kolejowym. Są one obliczone według wzoru na odległość ortodromiczną, a nie zmierzone po drogach, a współrzędne Korter nie pochodzą od dewelopera.

Linia prosta jest krótsza niż droga, więc podane 4 km do lotniska i obliczone 2,5 km w linii prostej są zgodne, a podane 8 km do dworca jest zgodne z 6,7 km w linii prostej. Artykuł w Wikipedii o dworcu kolejowym w Batumi dodaje, że Batumi Central otwarto w 2015 r., że jest połączony z dworcem autobusowym i centrum handlowym oraz że leży na obrzeżach, około 4 km od Starego Miasta.

Kupujący, który polega na pociągu lub autobusie dalekobieżnym, powinien sprawdzić rzeczywisty czas podróży zamiast odległości.

Dla codziennego promienia Korter wymienia w pobliżu hipermarket Jibe, targ w Hopie, park Kaczyńskiego, jezioro Ardagani, Batumski Międzynarodowy Szpital Uniwersytecki i arenę Dinamo Batumi. Nie podaje dla nich odległości ani godzin otwarcia, więc są to nazwy miejsc z portalu, a nie pomiary. Oferty w Batumi obejmują szerszą okolicę, a ceny mieszkań w Batumi za metr kwadratowy wyjaśniają kontekst cen w Batumi.

Zakup w Gruzji: umowa, rejestr, podatki, pobyt i finansowanie bankowe

Droga do własności zaczyna się od prawa do zakupu. Strona dewelopera podaje, że obywatel dowolnego kraju, jako osoba fizyczna lub prawna, może zarejestrować nieruchomość oraz że zakup na odległość jest możliwy na podstawie pełnomocnictwa. Prawo gruzińskie potwierdza tę zasadę dla mieszkania: kategorią ograniczoną są grunty rolne, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich.

Wieża mieszkalna w mieście nie jest gruntem rolnym. Tło omawia przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Sam transfer opiera się na artykule 183 Kodeksu cywilnego: transakcja jest zawierana na piśmie, a prawo własności nabywcy jest rejestrowane w Rejestrze Publicznym. W przypadku niedokończonego budynku kupujący powinien zapytać dewelopera i prawnika, co dokładnie i kiedy jest rejestrowane, ponieważ lokal nie istnieje jeszcze jako gotowy przedmiot. Deweloper podaje, że rejestracja trwa 30 minut i czyni kupującego pełnym właścicielem.

Rejestr (Narodowa Agencja Rejestru Publicznego, NAPR) publikuje czasy usług: cztery dni robocze, jeden dzień roboczy i tego samego dnia.

Opłata rejestru za rejestrację zmiany prawa wynosi GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku (tabela opłat NAPR). Przy kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r. (Narodowy Bank Gruzji) odpowiada to około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0.

Wypis z rejestru kosztuje GEL 20 w jeden dzień roboczy, GEL 13 online, GEL 75 tego samego dnia i GEL 52 online tego samego dnia, z dopłatą GEL 26 za wersję angielską (opłaty informacyjne NAPR).

Dla kupującego spoza Gruzji tabela statusu Haskiej Konferencji zapisuje, że Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille ze skutkiem od 14 maja 2007 r., co czyni zwykłym dokumentem pełnomocnictwo z apostille. Rejestr prowadzi także internetową usługę smart-kontraktu z umówionym wirtualnym spotkaniem. Którą drogę akceptuje deweloper, to pytanie, które warto zadać na piśmie. Widok krok po kroku znajduje się w przewodniku o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Teraz podatki, a zasady dla osób fizycznych zmieniły się 30 września 2026 r. Tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia w historii zmian Ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r. Artykuł 202(5) ustala obecnie stawkę dla opodatkowanej nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt na poziomie od 0,8 do 1 procenta jej wartości rynkowej na ostatni dzień poprzedniego roku.

Artykuł 206(1)(a) znosi podatek dla rodziny, której dochód w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 podaje tę samą zmianę oraz wcześniejszy próg GEL 40 000. Starsze przewodniki nadal pokazują wcześniejszy tekst, dlatego sprawdzenie daty ma znaczenie.

Jedynie tytułem ilustracji: kawalerka w cenie USD 61 344 to około GEL 159 100 przy kursie 2,5935, więc od 0,8 do 1 procenta wyniosłoby mniej więcej GEL 1 273–1 591 rocznie dla rodziny powyżej progu dochodu, gdyby wartość rynkowa równała się cenie. Wartość rynkową ustala organ podatkowy, a rodzina z dochodem nie wyższym niż GEL 100 000 nie płaci nic.

Kodeks wymaga złożenia deklaracji do 1 listopada i zapłaty do 15 listopada (artykuł 205), a artykuł 201 obejmuje nieruchomości, „including an unfinished construction”. To, czy nabywca w systemie off-plan (projekt w budowie) jest uznawany za posiadacza, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Strona Służby Dochodów Gruzji (Revenue Service) o podatku od nieruchomości ma kalkulator, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia składanie deklaracji.

Wynajem i odsprzedaż są opodatkowane osobno. Artykuł 81 ustala dla dochodu osoby fizycznej z wynajmu lokalu mieszkalnego bez odliczeń 5 procent oraz dla nadwyżki z dostawy mieszkania 5 procent, przy ogólnej stawce dla osób fizycznych 20 procent. Artykuł 82 wyłącza nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata. Artykuł 166 ustala VAT na 18 procent, więc umowa powinna wskazywać, czy podana cena go obejmuje.

Lokal zarejestrowany jako niemieszkalny lub typu hotelowego może podlegać innemu traktowaniu, co jest pytaniem do doradcy podatkowego i do wpisu w rejestrze dla tego lokalu.

Pobyt to osobny wniosek. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości niebędącej gruntem rolnym o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ocenionej przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanej instytucji. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców powtarza ten test w odpowiadających sobie sformułowaniach. Przy podanym wyżej kursie USD 150 000 to GEL 389 025.

Miarą jest oszacowana wartość nieruchomości, a nie cena z umowy, a wartość równa dokładnie USD 150 000 progu nie przekracza. Wniosek opisuje przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji.

W zestawieniu z układami ceny „od”, które Korter podaje dla kawalerki (USD 61 344) i mieszkania z jedną sypialnią (USD 122 928), są niższe niż USD 150 000, a cena „od” dla mieszkania z dwiema sypialniami (USD 184 392) jest wyższa. To porównanie jedynie zestawia podane ceny z pewną liczbą. Rozstrzyga wartość ustalona przez rzeczoznawcę, a zakup kilku lokali jest pytaniem do organu wydającego zezwolenie i do prawnika.

Jeśli chodzi o finansowanie, Korter pokazuje kalkulator kredytu hipotecznego TBC Bank z oprocentowaniem „od 7,4 procent” nominalnym i 8,3 procent efektywnym, powiązanym ze wskaźnikiem Term SOFR, a ProfitKey wskazuje Bank of Georgia jako bank partnerski projektu i podaje, że finansowanie bankowe zaczyna się dopiero po zamontowaniu wind. Strona TBC o Batumi i strona kredytu hipotecznego Bank of Georgia, odczytane 13 listopada 2026 r., nie wspominają o Gumbati, a strony banku wymieniającej Strada nie znaleziono.

Strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limity stosunku kredytu do wartości: 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walutach obcych, a o wnioskach nierezydentów decydują banki. Możliwości omawia przewodnik o kredytach hipotecznych w Gruzji dla cudzoziemców.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje cenę od, trzy układy i plan płatności w dwóch liczbach. Rezerwacja mieszkania w projekcie Gumbati Strada Batumi wymaga więcej, a każda z poniższych pozycji jest zwykłą prośbą, z którą kupujący może wystąpić przed wpłatą zaliczki. Lista wynika z luk pokazanych w sekcjach od 2 do 7.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami i dokładną ceną lokalu, w walucie umowy, oraz podstawa, według której mierzona jest powierzchnia.
2. Adres ulicy i numer ewidencyjny działki, sprawdzone z wypisem z Rejestru Publicznego, ponieważ źródła podają numery domów 39 i 43.
3. Termin odbioru zapisany w umowie, definicja odbioru i skutki jego niedotrzymania; źródła podają terminy od 2 kw. 2029 do lata 2030.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę (strona wskazuje Gumbati Group LLC, jeden pośrednik wskazuje Gumbati Holding) oraz jego związek z właścicielem działki.
5. Pozwolenie na budowę oraz dopuszczalna liczba bloków i pięter, aby opisy „jeden kompleks” i „dwa bloki” można było dopasować do dokumentu.
6. Który lokal jest mieszkalny, a który jest apartamentem hotelowym, jak każdy z nich jest rejestrowany oraz jakie zasady podatkowe i eksploatacyjne z tego wynikają.
7. Harmonogram płatności: wpłata początkowa (strony podają 10, 20, 25 i 30 procent), każda rata i jej termin, kiedy zaczyna się 48 miesięcy, oraz wszelkie opłaty lub dopłaty.
8. Jak przechowywane są płatności: escrow lub rachunek płatniczy w banku albo bezpośrednia płatność na rzecz dewelopera, oraz pokwitowanie wydawane za każdą płatność.
9. Czy do umowy akceptowana jest płatność kryptowalutą, o której wspomina jedna z mikrostron, oraz jak jest wyceniana i pokwitowana.
10. Co obejmuje wykończenie w podanej cenie, według warunków umowy, a nie według etykiety marketingowej: okna, oszklenie balkonu, punkty przyłączy instalacji, wylewki, drzwi wewnętrzne, klimatyzacja.
11. Jeśli oferowana jest opcja Turnkey lub remont — jej cena za lokal lub za m², specyfikacja i termin dostawy.
12. W którym bloku znajdują się basen, siłownia, spa, dziedziniec i parking, kiedy każdy z nich ma być gotowy oraz czy miejsce parkingowe jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno.
13. Warunki zarządzania apartamentami typu hotelowego, jeśli istnieją: kto je obsługuje, wynagrodzenie, długość umowy i sposób wyjścia.
14. Zasady opłat eksploatacyjnych za części wspólne, ochronę, concierge i windy oraz ich wysokość za metr kwadratowy.
15. Czy dla tego projektu możliwy jest kredyt hipoteczny, w jakim banku i czego bank wymaga od nierezydenta; bank partnerski ma znaczenie tylko wtedy, gdy potwierdza go sam bank.
16. Sposób rejestracji własności po odbiorze i podział kosztów rejestracji między kupującego a dewelopera.

Odpowiedzi należą do umowy lub do podpisanego do niej załącznika, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Warunki zwrotu zaliczki rezerwacyjnej należy przeczytać przed podpisaniem formularza.

Miejsce projektu Gumbati Strada Batumi wśród innych projektów Gumbati i pobliskich ofert w Batumi

Gumbati wymienia na gumbati.ge pięć bieżących projektów, a strona projektów pokazuje je w jednym miejscu. Pierwsza tabela zestawia Strada z pozostałymi czterema na podstawie własnych opisów dewelopera i głównych liczb podanych na jego stronach lub w wykazie. Porównanie dotyczy tego, co opublikowano, i nie twierdzi, że jeden projekt jest lepszy od drugiego.

Strada jest jedynym z pięciu projektów, którego wykaz mieszkań jest pusty. W Midtown, Portline i Boulevard Point strona lub wykaz dewelopera pokazuje mieszkania według statusu, a przewodniki pod linkami podają liczby według stanu z 13 listopada 2026 r. Liczby dostępności dla Strada pochodzą z Korter i od pośredników i są tak oznaczone na całej tej stronie.

Dla kontekstu poniżej pokazano inne oferty po tej samej stronie Batumi. Należą one do innych deweloperów, ich własne strony są źródłem ich liczb, a podane niżej liczby pochodzą z przewodników pod linkami, każda z własną datą. Kilka z nich nie podaje ceny, dlatego ceny „od” dla Strada nie da się umieścić na jednej skali razem z nimi.

Szerszy kontekst rynkowy znajduje się w przewodnikach o nieruchomościach off-plan (projektach w budowie) w Batumi i o cenach mieszkań w Batumi za metr kwadratowy, a całe portfolio jest na stronie portfolio w Gruzji.

Ceny w pobliskich ofertach i w tym projekcie różnią się nie tylko poziomem, ale i rodzajem. Niektórzy deweloperzy podają sumę za najmniejszy lokal, inni stawkę za m², a jeszcze inni nic. Porównywanie liczb z powyższych tabel bez tego zastrzeżenia porównuje rzeczy niepodobne.

Gumbati Group (deweloper)

Ta sekcja korzysta wyłącznie z tego, co podają własne strony Gumbati i źródła neutralne. Strona „O nas” dewelopera podaje, że firma deweloperska i budowlana „Gumbati” została założona w 1998 r., początkowo w zakresie rekonstrukcji i remontów, że od 2005 r. jest głęboko zaangażowana w rozwój nieruchomości, że w 2019 r. zaczęła oferować usługi typu hotelowego w swoich nieruchomościach mieszkalnych, a w 2020 r. rozpoczęła budowę apartamentów typu hotelowego. Ta sama strona podaje, że firma posiada certyfikat ISO 9001:2015 w zakresie zarządzania jakością.

Blok statystyk na stronie głównej wymienia 15+ projektów deweloperskich, 26+ lat doświadczenia, ponad 1 000 000 metrów kwadratowych zbudowanych, 300+ zatrudnionych specjalistów oraz „0%” przy „Investment-fee installment”. To własne liczby dewelopera. Strona dewelopera w Korter podaje inne liczby dla tej samej firmy (6 zrealizowanych projektów i 500 000 m² zabudowy), a oba zestawy pokazano jako datowane różnice, ponieważ mogą liczyć różne rzeczy.

Polityka prywatności nazywa spółkę Gumbati Group LLC, w definicji „Company” dla strony internetowej. Na stronach dewelopera nie wymieniono żadnego podmiotu prawnego przypisanego konkretnie do Strada, a EVA Estate wymienia Gumbati Holding jako dewelopera Strada. Podmiot prawny podpisujący umowę sprzedaży jest więc pozycją do sekcji 8.

Strona projektów dewelopera pokazuje pięć bieżących projektów (Strada, Montemar, Midtown, Boulevard Point i Portline by Gumbati) oraz ukończone, w tym Gumbati Residence, Gateway to the Boulevard, Vere District, Vake Residence, Gumbati in Tamarashvili, Gumbati in Alley, Gumbati in Gorgasali, Subtropic City i Gumbati in Bakuriani. Wewnętrzne działy firmy wymienione na jej stronach to Gumbati Art (remonty i udogodnienia) oraz Gumbati Design (projektowanie wnętrz).

Dla Strada nie wymieniono architekta, a marka hotelowa ani współpraca z bankiem nie zostały dla niej potwierdzone na własnych stronach partnera.

Często zadawane pytania

Gdzie jest Gumbati Strada Batumi?

Projekt znajduje się przy ulicy Sherif Khimshiashvili w centrum Batumi, po stronie Nowego Bulwaru. Strona dewelopera nie podaje numeru. Cztery źródła podają 39, a Korter podaje 43, więc sprawdzeniem jest wypis z rejestru dla działki. Korter zalicza projekt do dzielnicy Khimshiashvili.

Ile kosztuje mieszkanie w projekcie Gumbati Strada Batumi?

Deweloper podaje „Apartments from $61 320” i nie podaje ceny żadnego pojedynczego mieszkania. Korter, 25 października 2026 r., podaje kawalerki od USD 61 344, mieszkania z jedną sypialnią od USD 122 928 i mieszkania z dwiema sypialniami od USD 184 392. Pośrednicy podają mieszkanie z dwiema sypialniami po USD 180 180. Są to wskazówki serwisów ogłoszeniowych, a nie cennik dewelopera.

Kiedy Strada zostanie ukończona?

Angielska strona dewelopera nie podaje terminu odbioru. Korter podaje drugi kwartał 2029 r. dla bloku A, EVA Estate czwarty kwartał 2029 r., a ProfitKey lato 2030 r., a gruzińska i rosyjska strona dewelopera kończą plan rat w kwietniu 2030 r. Wiążąca jest ta data, która zostanie zapisana w umowie.

Ile jest mieszkań?

Żadne źródło nie podaje łącznej liczby dla kompleksu. Korter wymienia 66 mieszkań na sprzedaż w bloku A, w tym 37 kawalerek, 16 mieszkań z jedną sypialnią i 13 z dwiema sypialniami, a wykaz mieszkań dewelopera nie zawiera dla Strada żadnych mieszkań. Łączną liczbę pokazałoby pozwolenie lub zestawienie lokali.

Jak działa plan 25 procent i 48 miesięcy?

Angielska strona dewelopera podaje wpłatę początkową 25 procent i raty na 48 miesięcy i nie podaje harmonogramu. Strona rosyjska podaje 10 procent, a pośrednicy podają 20 i 30 procent. Dla kawalerki za USD 61 344 25 procent to USD 15 336, a saldo rozłożone na 48 równych miesięcy wyniosłoby USD 958,50, wyłącznie jako rachunek.

Czy Gumbati Strada Batumi jest projektem mieszkalnym, hotelowym, czy obydwoma?

Deweloper nazywa go kompleksem apartamentów mieszkalnych i hotelowych. Nie mówi, które lokale są jakie, ani kto obsługuje apartamenty hotelowe. Dla Strada nie wymieniono żadnej marki hotelowej. Status lokalu i warunki zarządzania to pozycje do uzyskania na piśmie.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie i uzyskać zezwolenie na pobyt?

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji, gdy prawo zostanie wpisane do Rejestru Publicznego. Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości niebędącej gruntem rolnym o ocenionej wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Liczy się wartość ustalona przez rzeczoznawcę, a nie cena z umowy.

Jaki podatek od nieruchomości obowiązywałby?

Według wersji obowiązującej od 30 września 2026 r. rodzina z dochodem do GEL 100 000 w poprzednim roku nie płaci niczego od nieruchomości innych niż grunt. Powyżej tego progu stawka wynosi od 0,8 do 1 procenta wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Deklaracja jest wymagalna do 1 listopada, a zapłata do 15 listopada.

Czy dla tego projektu dostępny jest kredyt hipoteczny?

Korter pokazuje kalkulator TBC Bank, a ProfitKey wskazuje Bank of Georgia jako partnera, ale nie znaleziono strony banku wymieniającej Strada. Narodowy Bank Gruzji ustala limity stosunku kredytu do wartości na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla walut obcych. ProfitKey pisze, że finansowanie bankowe zaczyna się po zamontowaniu wind.

Co selektor mieszkań na gumbati.ge pokazuje dla Strada?

Nic. 13 listopada 2026 r. jego publiczny wykaz nie zwrócił dla Strada żadnych mieszkań, typów, bloków ani pięter, podczas gdy to samo wywołanie zwróciło 720 rekordów dla Montemar. Dostępność i ceny dla Strada pochodzą więc z Korter i od pośredników i noszą ich daty.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• Gumbati Group: strona projektu Strada (angielska), odczytana 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: strona projektu Strada (gruzińska), odczytana 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: strona projektu Strada (rosyjska), odczytana 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: publiczny wykaz projektów, odczytany 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: publiczny wykaz mieszkań dla projektu 169, odczytany 13 listopada 2026 r.
• Gumbati Group: strona „O nas”
• Gumbati Group: strona FAQ
• Gumbati Group: strona główna
• Gumbati Group: strona aparthotelu
• Gumbati Group: strona projektów
• Gumbati Group: polityka prywatności
• Korter: Strada w Batumi, ceny i dostępność z 25 października 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Gumbati Group
• ProfitKey Properties: strona projektu Strada, odczytana 13 listopada 2026 r.
• realestatebatumi.ge: Strada by Gumbati, cennik z września 2026 r.
• realestatebatumi.ge: przegląd dewelopera Gumbati Group, bez daty
• batumi.estate: strona Gumbati Group, karta z 3 października 2026 r.
• EVA Estate: oferta Strada, odczytana 13 listopada 2026 r.
• stradagumbati.ge: mikrostrona projektu Strada, odczytana 13 listopada 2026 r.
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktów
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona o podatku od nieruchomości i kalkulator
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: ludność na 1 stycznia 2026 r.
• Wikipedia: Batumi
• Wikipedia: Międzynarodowy port lotniczy Batumi
• Wikipedia: dworzec kolejowy w Batumi
• TBC Bank: strona o Batumi, sprawdzona 13 listopada 2026 r.
• Bank of Georgia: strona kredytu hipotecznego, sprawdzona 13 listopada 2026 r.

Odległości w linii prostej, sumy za mieszkania, stawki za m², ilustracje rat i ilustracje podatkowe są obliczone na podstawie liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.