Orbi Millennium Batumi: ceny i źródła, przewodnik (2026)

Orbi Millennium Batumi to czteroblokowy kompleks przy Nowym Bulwarze w Batumi, pod adresem ulica Zghvispiri 1A, który Orbi Group przedstawia jako nowy projekt łączący przestrzeń mieszkalną, komercyjną, rekreacyjną i handlową; apartamenty są oferowane na etapie budowy.

Niniejszy przewodnik po Orbi Millennium Batumi analizuje stronę projektu dewelopera, jego artykuł i stronę z kamerami na żywo w stanie z 9 listopada 2026 r., zestawia je z dwoma ogłoszeniami podmiotów trzecich i umieszcza każdą różniącą się liczbę w tabeli ze wskazaniem źródła i daty. Tam, gdzie strony dewelopera nie podają danej pozycji, przewodnik mówi o tym w neutralnym zdaniu i nie próbuje samodzielnie uzupełniać tej luki.

Przegląd Orbi Millennium Batumi

Strona projektu dewelopera opisuje Orbi Millennium jako nowy projekt Orbi Group, który łączy przestrzenie komercyjne i mieszkalne z udogodnieniami rekreacyjnymi, handlowymi, rozrywkowymi i wypoczynkowymi. Umieszcza projekt przy Nowym Bulwarze na wybrzeżu Batumi i podaje cztery bloki, trzy mieszkalne i jeden komercyjny. Artykuł dewelopera podaje adres ulica Zghvispiri 1A oraz odległość od Morza Czarnego równą 50 metrów.

Strona projektu nie podaje liczby lokali, ich metraży, cennika ani terminu odbioru lokali. Jedyna cena, którą deweloper podaje, to promocyjne hasło w artykule: apartamenty „już od 18 750 USD”, z 12-miesięcznym własnym planem ratalnym i wpłatą początkową w wysokości 4 000 USD. Artykuł nosi datę 09.11.26, czyli dzień niniejszej weryfikacji, więc data może być generowana przez stronę; ofertę odczytano tu jako „stan na 9 listopada 2026 r.”.

Strona z kamerami na żywo dewelopera wymienia Orbi Millennium wśród obiektów z kamerą budowy, a strona projektu nazywa go ostatnim projektem na nabrzeżu Nowego Bulwaru, w którym nieruchomość można jeszcze kupić na etapie budowy. To jest oświadczenie dewelopera; strony nie podają ani daty rozpoczęcia budowy, ani procentu jej zaawansowania. Dwa ogłoszenia podmiotów trzecich podają inne ceny oraz dwa różne miesiące odbioru, co przedstawiono w trzeciej części niniejszego przewodnika.

Tabela zawiera kluczowe fakty dokładnie tak, jak podaje je każde ze źródeł.

Typy lokali, metraże i udogodnienia w podanej postaci

Kupujący, który szuka tabeli z zestawieniem lokali, nie znajdzie jej na stronach dewelopera. Strona projektu zawiera listę cech i galerię, a artykuł mówi o apartamentach, nie podając typu. Dwa ogłoszenia podmiotów trzecich dają informacje częściowe, które poniższa tabela zestawia obok siebie, nie łącząc ich w jedną całość.

Z tej tabeli wynikają trzy wnioski, które warto odnotować. Po pierwsze, najmniejszy metraż podany gdziekolwiek to 28,00 m², w ogłoszeniu geoln, a żadne źródło nie podaje maksimum. Po drugie, jedyne wymienione gdziekolwiek typy lokali to kawalerki oraz apartamenty jedno- i dwupokojowe, i to według pośrednika. Po trzecie, liczba 250 lokali z artykułu dotyczy oferty promocyjnej i nie jest liczbą lokali w projekcie; podana przez pośrednika liczba ponad 500 dostępnych mieszkań również dotyczy dostępności, a nie sumy.

Wpis „black walls” w ogłoszeniu geoln opisuje stan wnętrza lokalu w słownictwie właściwym dla samego tego ogłoszenia.

Komunikat Geostat (Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji) o cenach mieszkań, który obejmuje wyłącznie nowe domy w Tbilisi, posługuje się jako kategoriami stanu wykończenia określeniami white frame (stan deweloperski), green frame i black frame; przewodnik nie przyporządkowuje sformułowania z ogłoszenia geoln do żadnej z tych kategorii, a to, co lokal zawiera w chwili odbioru, określa załącznik ze specyfikacją do umowy. Ogólne FAQ dewelopera mówi, że apartamenty pod klucz są w pełni wykończone i umeblowane, ale w niektórych projektach właściciele sami wykonują wykończenie; nie wskazuje, która wersja dotyczy Orbi Millennium.

Udogodnienia są udokumentowane lepiej niż same lokale. Poniższa tabela porównuje listę cech podaną przez dewelopera z dwoma ogłoszeniami podmiotów trzecich.

Listy pokrywają się w zakresie basenów, spa, fitnessu, restauracji i parkingu. Nie mówią, które udogodnienia znajdują się w którym bloku, czy baseny i spa są zarezerwowane dla właścicieli i gości, czy otwarte dla publiczności, kiedy udogodnienia zostaną otwarte ani jak dzielone są koszty ich utrzymania. To są kwestie opłat eksploatacyjnych i zarządzania, na które odpowiadają dokumenty sprzedaży, a lista na końcu części 6 zawiera również te pytania.

Cena i odbiór: co podaje każde ze źródeł

Własne strony Orbi Group podają dla Orbi Millennium jedną cenę i nie podają żadnego terminu odbioru. Dwa ogłoszenia podmiotów trzecich podają po jednej, każde inną, cenie i po jednym miesiącu odbioru. Przewodnik nie wybiera między tymi liczbami: każda liczba jest pokazana ze źródłem, z datą, jeśli istnieje, i z typem lokalu, którego dotyczy, jeśli źródło go podaje. Wartości w lari przeliczono po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) USD 1 = GEL 2,5949, obowiązującym od 7 listopada 2026 r.

Trzy publikacje nie są ze sobą zgodne, a nic na tych stronach nie wyjaśnia powodu tej różnicy. Ogłoszenie geoln jest najstarsze, opublikowane 18 września 2025 r., a artykuł jest najnowszy, lecz portal ogłoszeniowy może aktualizować wpis albo pozostawić go bez zmian, więc kolejność dat nie rozstrzyga, która liczba obowiązuje dziś. Strona batumi-property nie nosi żadnej daty. Przedstawia się ona jako oficjalny przedstawiciel dewelopera; strony dewelopera o niej nie wspominają, dlatego jej liczba jest tu oznaczona jako cena pośrednika.

Wewnętrznie spójna jest tylko para liczb z ogłoszenia geoln. Podzielenie jej minimalnej ceny przez minimalny metraż, 19 320 USD przez 28 m², daje 690 USD za m², czyli tyle samo, co pole „od 690$” w ogłoszeniu, więc te dwie liczby prawdopodobnie opisują jeden lokal o powierzchni 28 m². Artykuł i strona pośrednika nie mówią, do którego lokalu odnoszą się podane w nich ceny wyjściowe, więc kupujący nie jest w stanie ocenić, czy opisano trzy różne lokale, czy jeden lokal w trzech różnych cenach.

Terminy odbioru pokazują ten sam wzorzec rozbieżności.

Dwa miesiące odbioru podane przez podmioty trzecie różnią się o trzy miesiące. Żadne ze źródeł nie mówi, czy jego data jest terminem umownym, celem, czy szacunkiem, i żadne nie wskazuje dokumentu, na którym ta data się opiera. Jedyne, co sam deweloper podaje na temat terminów, to że projekt znajduje się na etapie budowy, co potwierdza jego strona z kamerami, która wymienia kamerę dla tego obiektu. Kupujący, który chce znać datę, prosi o jej wpisanie do umowy przedwstępnej wraz ze wskazaniem tego, co uznaje się za odbiór: akt oddania do użytkowania, rejestrację lokalu albo fizyczne przekazanie kluczy.

Poniższa tabela pokazuje rachunki, które można wykonać na podstawie podanych liczb. Jest ona oznaczona jako wyliczona i nie dodaje żadnych nowych faktów.

Ceny podane w dolarach amerykańskich są wyborem waluty dokonanym przez samego dewelopera lub przez portale; umowa sprzedaży określa walutę każdej płatności oraz to, czy kwota w lari jest stała, czy zmienia się wraz z kursem. Ta informacja ma znaczenie przy 12-miesięcznym planie, ponieważ wartość w lari raty wyrażonej w dolarach zmienia się w ciągu roku wraz z kursem oficjalnym.

Cztery bloki i oświadczenie o projekcie Wilkinson Eyre

Deweloper opisuje cztery bloki, a galeria na stronie projektu zawiera slajd w języku gruzińskim, który przypisuje każdemu blokowi rolę. Według slajdu bloki A i B są opisane jako 25-piętrowe budynki apartamentowe typu hotelowego, blok C jako 29-piętrowy budynek apartamentowy typu hotelowego, a blok D jako część infrastrukturalna, z dwoma poziomami podziemnymi oraz parterem i 3 kondygnacjami, funkcjonalnie łącząca A, B i C. Angielski tekst strony nazywa te same trzy bloki mieszkalnymi i nie podaje liczby ich kondygnacji.

Angielska strona mówi, że projekt jest stosunkowo niski, aby wpisać się w Nowy Bulwar, który opisuje jako dzielnicę z umiarkowanie niską i zwartą zabudową w porównaniu z innymi nowymi dzielnicami Batumi. Strona nie definiuje pojęcia niskiej zabudowy i nie podaje wysokości w metrach. Slajd podaje 25 i 29 pięter. Oba stwierdzenia pochodzą od dewelopera, a przewodnik nie próbuje ich ze sobą uzgadniać; kupujący, który potrzebuje wysokości, liczby wież lub piętra lokalu, prosi o zatwierdzone rysunki.

Schemat na tym slajdzie zaznacza po dwa kształty dla każdej z liter A, B i C, wokół połączonego centralnego kształtu części infrastrukturalnej.

Tekst slajdu nie mówi, czy każda litera obejmuje dwie wieże, więc liczba budynków nie jest rozstrzygnięta przez podane źródła: pośrednik mówi o dwóch 25-piętrowych budynkach i o czterech budynkach w różnych zdaniach.

Slajd jest także jedynym miejscem w przejrzanych źródłach, w którym użyto określenia „typu hotelowego”, a to, co oznacza ono dla sposobu użytkowania, obsługi i tytułu prawnego, jest pytaniem do umowy.

Co do bloku komercyjnego, tekst dewelopera mówi, że Blok D mieści marki handlowe i łączy pozostałe bloki, a jego wizualizacje pokazują szyldy marek na podium. W tekście nie wymieniono żadnego najemcy, więc szyldy należy traktować jako ilustracyjne. Artykuł opisuje Blok D jako butiki, restauracje i kawiarnie; strona projektu wymienia lokale handlowe, kawiarnie i restauracje wśród cech. Nie wskazano, czy lokale komercyjne w Orbi Millennium są przeznaczone na sprzedaż, czy do wynajmu.

Wskazanie autora projektu pojawia się na stronie projektu, w artykule oraz w ogłoszeniu geoln. Poniższa tabela pokazuje, kto co mówi.

Źródła potwierdzają zatem jedynie tyle: deweloper i geoln wymieniają Wilkinson Eyre. Kupujący prosi dewelopera na piśmie o podanie nazwy architekta prowadzącego, o etap projektu, do którego doszła koncepcja Wilkinson Eyre, oraz o numer pozwolenia na budowę, które gmina wydaje na zatwierdzony projekt.

Lokalizacja: Batumi i Nowy Bulwar

Źródła zgadzają się co do miasta i co do morza, natomiast ulicę nazywają różnymi słowami. Deweloper mówi, że projekt leży przy Nowym Bulwarze na wybrzeżu Batumi; jego strona z kamerami podaje „apartamenty przy Batumi Boulevard”; artykuł podaje ulicę Zghvispiri 1A. Ogłoszenie geoln podaje „Zghvis Piris 1”, a strona pośrednika „Batumi, Center”.

Brzmią one jak warianty nazwy jednego i tego samego miejsca, lecz deweloper nie podaje współrzędnych ani kodu katastralnego, a wyszukiwanie w OpenStreetMap z 9 listopada 2026 r. nie zwróciło wpisu dla nazwy ulicy, dlatego przewodnik nie oblicza odległości od terenu inwestycji do innych miejsc.

Sam bulwar jest udokumentowany na miejskiej stronie turystycznej. Visit Batumi opisuje Batumi Boulevard jako nadmorski park o długości siedmiu kilometrów, założony w 1881 r., z około 45 000 drzew i roślin, ze znanymi punktami, do których należą Kolumnady, Wieża Alfabetu i Tańczące Fontanny. Strona główna dewelopera nazywa bulwar niedawno rozbudowanym i mającym siedem kilometrów długości. Żaden z tych dwóch tekstów nie mówi, który odcinek nazywa się Nowym Bulwarem, więc położenie ulicy Zghvispiri wzdłuż nabrzeża trzeba potwierdzić na mapie z dokładnym adresem.

Batumi jest centrum administracyjnym Adżarii. Komunikat Geostat o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r. podaje dla Adżarii 413,2 tys. osób, a dla Gruzji 3 941,1 tys., zaś jego tabela według jednostek samorządowych podaje dla gminy Batumi 246,3 tys. na 1 stycznia 2026 r. wobec 236,8 tys. rok wcześniej. Geostat zaznacza, że dane za 2025 r. przeliczono na podstawie spisu z 2024 r.

Strona Gruzińskiej Narodowej Administracji Turystyki (GNTA) opisuje Batumi jako miasto portowe oddalone o 350 kilometrów od stolicy, około 5 godzin 30 minut drogą z Tbilisi i 2 godziny 15 minut z Kutaisi.

Dostęp lotniczy zapewnia Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi, położony w pobliżu miasta. Zjednoczone Porty Lotnicze Gruzji (United Airports of Georgia) podają, że obsłużył on w 2024 r. 951 760 pasażerów, co uczyniło go trzecim najbardziej ruchliwym lotniskiem w kraju po Tbilisi i Kutaisi, oraz że rozbudowa ukończona w 2021 r. pozwoliła na przyjęcie do 1,2 mln pasażerów rocznie.

Wikipedia umieszcza lotnisko około 2 kilometrów na południe od miasta i około 20 kilometrów od Hopy w Turcji. Ponieważ współrzędne terenu inwestycji nie są opublikowane, odległość drogowa od projektu do lotniska jest pytaniem do mapy, a nie do niniejszej strony.

Klimat jest praktycznym faktem dla nadmorskiego apartamentu. Wikipedia klasyfikuje Batumi jako miasto o klimacie wilgotnym subtropikalnym, podaje roczną sumę opadów równą 2 435 mm i nazywa je najbardziej deszczowym miastem w Gruzji i na całym Kaukazie. Dla kontekstu krajowego można dodać, że Geostat naliczył 7,8 mln przyjazdów podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji w 2025 r., o 5,9 procent więcej niż w 2024 r.; komunikat nie podaje danych dla Batumi, a deweloper przytacza ponad 2,5 mln odwiedzających Batumi w 2024 r. bez źródła. Liczby te opisują liczbę odwiedzin, a nie wyniki finansowe jakiegokolwiek lokalu.

Dla kontekstu cenowego: oficjalny wskaźnik cen nieruchomości mieszkalnych Geostat obejmuje wyłącznie nowe domy w Tbilisi, więc nie opisuje Batumi. Przewodniki o cenach apartamentów za metr kwadratowy w Batumi i o tym, jak działa zakup off-plan (projekt w budowie) w Batumi, porównują ceny wyjściowe z ogłoszeń, a strona miasta Batumi wymienia aktualne projekty.

Plan płatności, zakup zdalny i zarządzanie: co podano

Artykuł dewelopera opisuje elastyczny, 12-miesięczny własny plan ratalny i wpłatę początkową w wysokości 4 000 USD. Artykuł nie mówi, jakich lokali ten plan dotyczy, czy raty są równe, czy są oprocentowane ani czy plan kończy się przed odbiorem lokalu, czy po nim. Ogólne FAQ dewelopera wymienia trzy sposoby płatności we wszystkich jego projektach: pełną płatność, kredyt hipoteczny lub nieoprocentowany plan ratalny oferowany przez dewelopera, ze szczegółami od menedżerów sprzedaży.

Na stronach podmiotów trzecich geoln pokazuje pole planu ratalnego jako kreskę i wymienia kredyt bankowy bez warunków, a strona pośrednika mówi, że dostępne są raty i kredyt.

Artykuł opisuje także możliwość zakupu zdalnego dla nabywców przebywających za granicą, czyli wybór apartamentu, podpisanie i opłacenie online przez rozmowę wideo lub komunikator; stwierdza przy tym, że umowa podpisana cyfrowo ma taką samą moc prawną jak podpisana w biurze firmy. To jest oświadczenie dewelopera, a niniejszy przewodnik ani go nie potwierdza, ani mu nie przeczy.

Źródła gruzińskie są jaśniejsze co do wymaganej formy: zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego czynność nabycia rzeczy nieruchomej musi mieć formę pisemną, a prawo nabywcy musi zostać wpisane do Rejestru Publicznego. Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) prowadzi usługę smart-contract, w ramach której prawa do nieruchomości są rejestrowane na wirtualnym spotkaniu umówionym z wyprzedzeniem.

Dokument podpisany za granicą może wymagać legalizacji, a Gruzja figuruje jako strona Konwencji haskiej o apostille w tabeli statusu Haskiej Konferencji z wejściem w życie 14 maja 2007 r.

W sprawie zarządzania strona projektu mówi wprost, że spółka zarządzająca przejmuje zarządzanie nieruchomością i jej utrzymanie oraz zapewnia nadzór i usługi dla właścicieli, a artykuł dodaje, że nadzoruje utrzymanie i operacje najmu. Nie wskazano nazwy żadnej spółki. Strona pośrednika mówi, że pozyskano międzynarodową spółkę zarządzającą hotelami, również nie podając jej nazwy. FAQ dewelopera mówi, że oferuje on usługi zarządzania nieruchomością i że warunki oraz ceny podaje zarządca.

Strony projektu nie podają żadnej opłaty, okresu obowiązywania umowy ani opisu tego, jak dzielony miałby być ewentualny dochód. Przewodnik nie powtarza stwierdzeń o rentowności ze strony projektu, które nie podają żadnych liczb; wszelkie takie warunki znajdują się w umowie.

Poniższa tabela wymienia pozycje, których strony dewelopera nie podają dla Orbi Millennium. Jest to lista luk, a nie krytyka: strona projektu jest streszczeniem, a szczegóły zawierają dokumenty sprzedaży.

O co prosić na piśmie przed rezerwacją

Opisane powyżej luki przekładają się na krótką listę dokumentów. Każda pozycja jest zwykłym elementem zakupu lokalu przed ukończeniem budowy.

1. Cennik z blokiem, piętrem, numerem lokalu, powierzchnią, wykończeniem i ceną oferowanego lokalu oraz oświadczenie, do którego lokalu odnoszą się „od 18 750 USD” i wpłata początkowa 4 000 USD.
2. Harmonogram płatności: terminy, kwoty, waluta każdej raty, czy 12-miesięczny plan obejmuje całe saldo i czy jakakolwiek kwota jest płatna po odbiorze.
3. Termin odbioru w umowie przedwstępnej, definicja odbioru i skutki jego niedotrzymania.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę i przyjmuje płatności, oraz informacja, czy lokal sprzedaje deweloper, czy inna spółka.
5. Numer pozwolenia na budowę, klasa budynku i wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu wraz z jego kodem katastralnym.
6. Pisemne dane do płatności: posiadacz rachunku, bank oraz to, czy płatności trafiają na rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek projektu, wraz z potwierdzeniem każdej wpłaty.
7. Jak zabezpieczone jest prawo nabywcy: przedrejestracja na podstawie Ustawy o Rejestrze Publicznym lub inne wpisane prawo oraz data wpisu własności.
8. Co „apartament typu hotelowego” oznacza dla lokalu: dozwolone użytkowanie, pobyty właściciela, udogodnienia wspólne i opłaty eksploatacyjne.
9. Umowa o zarządzanie, jeśli jest oferowana: nazwa operatora, okres, opłaty, zakres usług, czy udział jest obowiązkowy i co dzieje się przy odsprzedaży.
10. Specyfikacja wykończenia i umeblowania w umowie oraz harmonogram udogodnień z datami otwarcia.
11. Ustalenia dotyczące opłat eksploatacyjnych i mediów oraz tego, kto płaci za wspólne baseny, spa i blok komercyjny.
12. Dla nabywcy podpisującego za granicą: procedura podpisania, czy potrzebne jest pełnomocnictwo lub apostille oraz czy spotkanie rejestracyjne odbywa się w ramach usługi smart-contract NAPR.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Prawo gruzińskie wyznacza ramy zakupu niezależnie od tego, który deweloper sprzedaje lokal. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy nieruchomej potrzebuje pisemnej czynności i wpisu swojego prawa własności do Rejestru Publicznego, który prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). Ustawa o Rejestrze Publicznym definiuje rzecz nieruchomą tak, że obejmuje ona lokal w budynku w budowie, więc lokal można zarejestrować, zanim budynek zostanie ukończony.

W przypadku zakupu przed ukończeniem budowy art. 12 Ustawy o Rejestrze Publicznym pozwala na przedrejestrację prawa do nieruchomości na podstawie umowy stron.

Dopóki przedrejestracja pozostaje w mocy, nie można zarejestrować żadnego innego prawa do nieruchomości, chyba że strony uzgodnią inaczej; nie zatrzymuje ona wpisu następcy prawnego jako właściciela, a wygasa, gdy zabezpieczone prawo zostanie wpisane, gdy upłynie wyznaczony termin, za pisemną zgodą albo gdy wpisane zostanie prawo innej osoby na podstawie wyjątków z artykułu. To, czy dana umowa korzysta z przedrejestracji, jest pytaniem, które należy zadać na piśmie.

Gruziński felietonista prawny, piszący w Georgia Today 3 sierpnia 2023 r., opisał umowę dotyczącą niewybudowanego mieszkania jako umowę przedwstępną, ponieważ nie można zawrzeć umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości, która jeszcze nie istnieje.

Budynek musi również zostać formalnie oddany do użytkowania. W Kodeksie budowlanym art. 139 zwalnia budynki klasy I z oddania do użytkowania, a art. 139¹ zakazuje eksploatacji budynku oraz zasilania go w energię elektryczną i gaz ziemny, poza potrzebami budowy, do czasu wydania aktu oddania do użytkowania; Kodeks dzieli budynki na pięć klas według ryzyka w art. 96 i wymienia trzy rodzaje nadzoru budowlanego, publiczny, techniczny i bezpieczeństwa, w art. 117. Kupujący może zapytać dewelopera, do jakiej klasy należy projekt i kto pełni funkcje nadzorców.

Strona z opłatami NAPR podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za 150 GEL w cztery dni robocze, 270 GEL w jeden dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku; 150 GEL to około 58 USD po kursie 2,5949.

Na stronie o usługach informacyjnych NAPR wypis z Rejestru Publicznego kosztuje 20 GEL na jeden dzień roboczy lub 13 GEL online, z dopłatą 26 GEL, jeśli wypis zamówiono po angielsku. Przewodniki o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji i czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, omawiają kolejność kroków bardziej szczegółowo.

Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych wymienia w art. 4, kto może posiadać grunty rolne. Apartament nie jest gruntem rolnym, więc to ograniczenie dotyczy gruntu, a nie mieszkania w budynku. Warunki tytułu prawnego do lokalu określa umowa sprzedaży.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Podatki obciążające właściciela, który jest osobą fizyczną, określa Kodeks podatkowy, opublikowany po angielsku na matsne.gov.ge. Art. 6 wymienia podatki krajowe jako podatek dochodowy, podatek od zysku, VAT, akcyzę i cło importowe oraz stwierdza, że podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym; na liście nie ma podatku od samego aktu nabycia nieruchomości. Opłatą państwową przy zakupie jest zatem opłata rejestracyjna opisana w części 7, a pozostałe koszty zależą od treści umowy.

Podatek od nieruchomości zmieniła ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r. Art. 202 ust. 5 ustala obecnie stawkę dla majątku podlegającego opodatkowaniu osoby fizycznej innego niż grunt na nie mniej niż 0,8 procent i nie więcej niż 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia ten majątek, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, czyli około 38 537 USD.

Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za okres od lipca do września 2026 r. relacjonuje tę samą zmianę, z wcześniejszym progiem 40 000 GEL.

Art. 201 zalicza budowę niezakończoną do nieruchomości osoby fizycznej podlegających opodatkowaniu. Zeznanie jest należne do 1 listopada, a podatek do 15 listopada na podstawie art. 205 ust. 12 oraz art. 205 ust. 14, a Służba Przychodów (Revenue Service) zaznacza, że oba terminy przesuwają się na następny dzień roboczy, gdy przypadają na dzień wolny.

To, czy kupujący występujący na podstawie umowy przedwstępnej jest właścicielem w rozumieniu tego podatku, jest pytaniem do umowy oraz do wpisu w rejestrze.

Najem i sprzedaż mają własne, odrębne zasady. Zgodnie z art. 81 ust. 2 dochód osoby fizycznej z wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jest opodatkowany stawką 5 procent, gdy nie dokonuje się odliczeń, a stawka ogólna z art. 81 ust. 1 wynosi 20 procent. Art. 81 ust. 3 opodatkowuje nadwyżkę z zapewnienia mieszkania stawką 5 procent, a art. 82 ust. 1 lit. f.a zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania wraz z gruntem, gdy było ono w posiadaniu dłużej niż dwa lata.

Przewodnik o najmie krótkoterminowym w Batumi omawia najem na doby, a przewodnik o podatku od nieruchomości przedstawia kroki składania zeznania. To, która z tych zasad ma zastosowanie, zależy od sytuacji danego właściciela.

W kwestii pobytu Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, określonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców wyraża tę samą zasadę w art. 15 lit. j, a art. 15 lit. h ustala inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości przekraczającej 300 000 USD. Urzędowe sformułowanie brzmi „przekraczającej”, a test opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie wskazanej w umowie.

Trzy ceny wyjściowe podane dla Orbi Millennium, 18 750 USD, 19 320 USD i 39 000 USD, są każda poniżej 150 000 USD; to, czy jakikolwiek lokal ma wartość szacunkową powyżej tego progu i czy liczy się tytuł do lokalu niewykończonego, jest pytaniem do Agencji Rozwoju Usług Publicznych. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji przedstawia aktualny przebieg procesu.

W sprawie finansowania strony dewelopera podają własny plan ratalny i nie podają żadnych ustaleń z bankiem. Strona NBG o PTI i LTV ustala limit wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, z limitami wskaźnika spłat do dochodu 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca, dochód w innej walucie) poniżej 1 500 GEL miesięcznego dochodu netto, rosnącymi do 50 procent i 30 procent od 1 500 GEL.

Udzielanie kredytu nierezydentowi pod zabezpieczenie lokalu w budowie jest kwestią polityki każdego banku z osobna, a przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców opisuje, jak to wygląda w praktyce.

Jak Orbi Millennium Batumi wypada na tle innych projektów Orbi

Poniższa tabela wymienia wszystkie sześć projektów Orbi Group, które mają na tej stronie przewodnik ofertowy, ze statusem i liczbami podawanymi przez każde ze źródeł. Kolumny nie są porównywalne wprost: deweloper podaje cenę tylko dla Orbi Millennium, w artykule promocyjnym, więc każda inna wskazana cena to oświadczenie podmiotu trzeciego lub odsprzedawcy, oznaczone źródłem.

Czytane łącznie, wiersze pokazują, że zakres opublikowanych informacji różni się między projektami bardziej, niż same projekty można ze sobą porównać. Orbi City i Orbi City Mall dzielą ulicę Khimshiashvili; Central Park Towers leży w Tbilisi. Tabela nie twierdzi, że jeden projekt jest lepszy od drugiego, a każdy z przewodników zawiera własną listę źródeł. Głównymi centrami ofert są strona kraju Gruzja i strona miasta Batumi.

Orbi Group (deweloper)

Orbi Group to deweloper wskazany na każdej przejrzanej stronie. Strona About opisuje go jako dewelopera nieruchomości w Gruzji i Europie, specjalizującego się w nieruchomościach inwestycyjnych, podaje ponad 28 lat działalności i ponad 4 mln m² ukończonej powierzchni projektów oraz mówi, że grupa współpracuje z markami międzynarodowymi przy zarządzaniu apartamentami i obsłudze kompleksów, nie wymieniając żadnej. Są to własne oświadczenia dewelopera, które odczytano 9 listopada 2026 r.

Sekcja kontaktowa witryny dewelopera wymienia biura w Gruzji (Tbilisi i Batumi), Niemczech, Polsce, Kazachstanie, Turcji, Azerbejdżanie i Rosji. Źródła publiczne podają rok założenia 1998: strona dewelopera w Korter mówi, że buduje od 1998 r., a strona dewelopera w HomeRadar podaje ten sam rok. Obie strony wymieniają zarówno projekty bieżące, jak i ukończone; Korter pokazuje siedem projektów bieżących i czternaście ukończonych na 9 listopada 2026 r., z ukończonymi projektami, do których należą Orbi Old Batumi (2015) i Golden Palace (2016).

Strona projektów dewelopera wymienia Orbi Millennium obok Orbi Beach Tower i Orbi Sea Towers, przy czym ten ostatni oznaczono jako ukończony, a jego strona główna promuje Orbi Millennium i Orbi Continental.

Grupa prowadzi także własną markę hotelową o nazwie Orbi Hotels, według artykułu na jej stronie z 16 grudnia 2025 r. Strony projektów nie wskazują podmiotu prawnego, który sprzedaje Orbi Millennium, ani spółki, która posiada grunt; nazwy te widnieją dopiero w wypisie z rejestru i w umowie sprzedaży. Przewodnik nie publikuje danych kontaktowych dewelopera.

Często zadawane pytania

Czym jest Orbi Millennium Batumi?

Orbi Millennium Batumi to projekt Orbi Group przy Nowym Bulwarze w Batumi, który deweloper opisuje jako łączący przestrzeń mieszkalną i komercyjną z udogodnieniami rekreacyjnymi i wypoczynkowymi w czterech blokach: trzech mieszkalnych i jednym komercyjnym. Deweloper wymienia go wśród swoich obiektów z kamerą budowy na żywo. Deweloper nie podaje liczby lokali, ich metraży ani terminu odbioru, więc te pozycje pochodzą z ogłoszeń podmiotów trzecich lub z dokumentów sprzedaży.

Gdzie leży Orbi Millennium na mapie?

Artykuł dewelopera podaje adres ulica Zghvispiri 1A, 50 metrów od Morza Czarnego, a strona projektu mówi o Nowym Bulwarze. Ogłoszenia podmiotów trzecich podają natomiast „Zghvis Piris 1” i „Batumi, Center”. Współrzędne nie są opublikowane, a OpenStreetMap nie zwrócił dopasowania dla nazwy ulicy 9 listopada 2026 r., więc dokładne położenie należy potwierdzić kodem katastralnym i mapą, zanim oprze się na jakiejkolwiek odległości.

Ile kosztuje Orbi Millennium Batumi?

Strona projektu dewelopera nie podaje ceny. Artykuł dewelopera oferuje apartamenty „już od 18 750 USD”, z wpłatą początkową 4 000 USD i 12-miesięcznym planem ratalnym. Ogłoszenie geoln, opublikowane 18 września 2025 r., podaje „od 19320$”, a strona pośrednika batumi-property.com, bez daty, podaje „od 39 000$”. Żadne z nich nie wskazuje typu lokalu, którego dotyczy cena wyjściowa, więc dokumentem, o który należy prosić, jest cennik konkretnego lokalu.

Kiedy jest odbiór Orbi Millennium Batumi?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Ogłoszenie geoln mówi o grudniu 2027, a strona batumi-property o wrześniu 2027. Żadne z nich nie wyjaśnia, czy data jest terminem umownym, czy szacunkiem. Termin odbioru ustala się w umowie przedwstępnej, razem z definicją odbioru i skutkiem niedotrzymania terminu; wiążący jest dokument umowy, a nie strona projektu ani portal.

Ile jest apartamentów i pięter?

Deweloper nie podaje łącznej liczby lokali. Artykuł dewelopera mówi, że oferta została rozszerzona o 250 dodatkowych lokali, a strona pośrednika, że dostępnych jest ponad 500 mieszkań; żadna z tych liczb nie jest sumą. Co do pięter, gruziński slajd na stronie projektu podaje 25 pięter dla bloków A i B, 29 dla bloku C oraz blok D z podziemiem i podium. geoln podaje 29 pięter, a pośrednik dwa 25-piętrowe budynki. Tę kwestię rozstrzygają zatwierdzone rysunki.

Kto zaprojektował Orbi Millennium Batumi?

Strona projektu dewelopera i jego artykuł mówią, że projekt opracowała Wilkinson Eyre, brytyjska pracownia architektoniczna, a geoln mówi to samo. Nazwę architekta prowadzącego oraz dokumenty pozwolenia to rzeczy, o które kupujący prosi dewelopera na piśmie.

Czy cudzoziemiec może kupić apartament taki jak w Orbi Millennium Batumi?

Przejrzane źródła nie wskazują żadnego ograniczenia co do posiadania apartamentu przez cudzoziemca: ograniczenie w prawie gruzińskim dotyczy gruntów rolnych, określonych w art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, a apartament nie jest gruntem rolnym. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego czynność musi mieć formę pisemną, a prawo własności musi zostać wpisane do Rejestru Publicznego. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, przedstawia ogólną sytuację prawną, a warunki tytułu prawnego określa umowa sprzedaży.

Czy zakup lokalu daje zezwolenie na pobyt?

Sam zakup nie daje automatycznie zezwolenia na pobyt. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Trzy ceny wyjściowe podane dla tego projektu są poniżej tej kwoty, a to, czy lokal niewykończony się liczy, jest pytaniem do Agencji. Zezwolenie na pobyt wymaga osobnego wniosku i podlega osobnej decyzji.

Jaki podatek od nieruchomości obowiązuje?

Od 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunt jest zwolniony z podatku, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL; powyżej tej kwoty Kodeks podatkowy ustala 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Zeznanie jest należne do 1 listopada, a zapłata do 15 listopada. Dochód z czynszu jest opodatkowany stawką 5 procent, jeśli nie dokonuje się odliczeń. Każdy przypadek rozstrzyga Służba Przychodów, a z umowy wynika, od kiedy kupujący jest uznawany za właściciela.

Czy zakup można sfinalizować zdalnie?

Deweloper stwierdza, że lokal można wybrać, podpisać i opłacić online przez rozmowę wideo lub komunikator. Prawo gruzińskie wymaga czynności pisemnej i wpisu prawa do Rejestru Publicznego, a NAPR prowadzi usługę smart-contract, w której rejestracja odbywa się na wirtualnym spotkaniu umówionym z wyprzedzeniem. Dokumenty podpisane za granicą mogą wymagać legalizacji, a Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille. Procedurę podpisania należy potwierdzić na piśmie przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła:

• Orbi Group: strona projektu Orbi Millennium (odczytana 9 listopada 2026 r.)
• Orbi Group: artykuł o Orbi Millennium (podana data 09.11.26)
• Orbi Group: strona z kamerami na żywo
• Orbi Group: strona projektów
• Orbi Group: najczęściej zadawane pytania
• Orbi Group: strona główna
• Orbi Group: artykuł o Orbi Hotels (16.12.25)
• Orbi Group: strona About
• geoln.com: ogłoszenie Orbi Millennium (opublikowane 18.09.2025)
• batumi-property.com: Orbi Millennium (bez daty)
• Korter: strona dewelopera Orbi Group
• HomeRadar: strona dewelopera Orbi Group
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o Rejestrze Publicznym (matsne.gov.ge)
• Kodeks planowania przestrzennego, działalności architektonicznej i budowlanej (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy wymiany (USD 1 = GEL 2,5949, obowiązujący od 7 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: ludność według regionów i jednostek samorządowych
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej 2025
• Geostat: wskaźnik cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Visit Batumi: Batumi Boulevard
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki: Batumi
• United Airports of Georgia: Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi
• Wikipedia: Batumi
• Wikipedia: Batumi International Airport
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny za lipiec-wrzesień 2026 r.
• Georgia Today: Legal Insights with Klein Law, zakup mieszkania w niedokończonym osiedlu (3 sierpnia 2023 r.)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.