Orbi City Batumi: liczba lokali i źródła – przewodnik (2026)

Orbi City Batumi to zarządzany hotelowo kompleks apartamentów z podium handlowym przy ulicy Sherif Khimshiashvili, obok Alei Bohaterów i nadmorskiej promenady, który deweloper Orbi Group opisuje jako pięć wież, a inne źródła opisują z odmiennymi łącznymi liczbami lokali, liczbą pięter i stanem oddania.

Niniejszy przewodnik po Orbi City Batumi zestawia strony dewelopera z danymi portalu Korter, Wikipedii, stron biur architektonicznych i starszych ogłoszeń w opatrzonych datami tabelach, tak aby każda liczba występowała razem ze swoim źródłem. Przewodnik nie rozstrzyga, która z rozbieżnych liczb jest właściwa. Tam, gdzie strona dewelopera niczego nie podaje, na przykład ceny, planu płatności lub terminu odbioru, przewodnik zaznacza to w neutralnym zdaniu i wymienia, o co warto poprosić na piśmie. Tło dotyczące dzielnicy oraz gruzińskich zasad rejestracji, opodatkowania i pobytu pochodzi ze źródeł urzędowych.

Przegląd Orbi City Batumi

Strona projektu udostępniona przez dewelopera, odczytana 9 listopada 2026 r., umiejscawia kompleks w centralnej części Batumi, w pobliżu linii brzegowej Morza Czarnego i obok Alei Bohaterów. Jej główne dane to 5 wież, 55 pięter, 10 800 lokali oraz łączna powierzchnia projektu 1 200 000 m², z czego 200 000 m² przypada na infrastrukturę: strefy handlowe i rozrywkowe, kawiarnie i restauracje.

Strona dodaje, że lokale hotelowe zajmują 45 pięter, że w podium mieści się centrum handlowe oraz że apartamenty mają od 27 do 79 m² i są albo umeblowane i gotowe do zamieszkania, albo niewykończone (stan deweloperski, white frame).

Wymienione udogodnienia to restauracje i kawiarnie, sala konferencyjna i biura, parking, spa i baseny, sala na wydarzenia, centrum handlowe oraz kasyno. Opisano również firmę zarządzającą, która ma prowadzić całodobową obsługę, sprzątanie i konserwację, wsparcie prawne i podatkowe, zarządzanie najemcami oraz obsługę sezonową. Strona nie wskazuje operatora tych usług i nie podaje, które z nich wchodzą w skład opłaty serwisowej.

Kompleks jest więc produktem innego rodzaju niż zwykły budynek mieszkalny. Apartamenty znajdują się w kompleksie, który działa także jako hotel pod własną marką grupy, Orbi Hotels, a ta wymienia hotel przy ulicy Khimshiashvili 7b; w sekcji 6 opisano, jak deweloper przedstawia tę strukturę. Centrum handlowe Orbi City Mall w podium ma na tej stronie własną kartę, Orbi City Mall Batumi, i jest tu potraktowane wyłącznie jako kontekst.

Strona projektu nie podaje ceny, planu płatności, stanu realizacji ani terminu odbioru, wykazu wież lub bloków, ani podmiotu, który podpisuje umowę sprzedaży. Korter, portal nieruchomości, dodaje, że cztery z pięciu domów zostały oddane, a ostatni ma być gotowy w czwartym kwartale 2026 r. (Q4), oraz podaje cenę za m² „od $3 500”, obie informacje według stanu z 3 listopada 2026 r. Strona zawiera też stwierdzenia marketingowe o atrakcyjności projektu; niniejszy przewodnik ich nie powtarza.

Typy lokali, metraże i poziomy cen

Metraże opisują trzy źródła, a każde używa własnych nazw. Deweloper podaje jeden przedział dla wszystkich apartamentów. Korter podaje przedział w bloku charakterystyki oraz inną listę układów wyżej na tej samej stronie. Lista pokoi operatora hotelu opisuje pokoje rezerwowane przez gości i nie jest wykazem lokali na sprzedaż, ale jej trzy kategorie pokazują, jakie metraże kompleks obsługuje jako lokale hotelowe.

Przedziały zachodzą na siebie, ale nie są zgodne. Górna granica dewelopera, 79 m², jest o 1 m² wyższa niż w bloku charakterystyki Korter i o 33 m² niższa niż trzypokojowy układ Korter o powierzchni 112 m², który występuje tylko w jednym źródle. Na samej stronie Korter znajdują się dwa różne przedziały (od 28 do 78 oraz od 30 do 112), więc oba bloki mogą dotyczyć różnych zbiorów lokali, czego strona nie wyjaśnia. Trzy kategorie operatora (30, 42 i 78 m²) mieszczą się w przedziale dewelopera.

Informacji o cenach jest niewiele. Deweloper nie podaje żadnej, a Korter podaje dolną stawkę za m², lecz każdy układ pokazuje jako „cena na zapytanie”, dlatego przewodnik nie mnoży tej stawki przez metraż, aby uzyskać cenę lokalu. Liczby Galt and Taggart w tabeli, pochodzące z jego kwartalnego raportu o Batumi z 14 sierpnia 2026 r., są średnimi cenami apartamentów pod klucz na rynku pierwotnym w podziale na strefy. Raport nie wymienia Orbi City, więc stanowią one kontekst, a nie punkt odniesienia dla tego kompleksu.

Oba rodzaje danych nie są porównywalne wprost: jedno to stawka wyjściowa z ogłoszenia ofertowego dla kompleksu zarządzanego hotelowo, drugie to średnia z wielu projektów. Przedział ze starszego ogłoszenia pochodzi z 2018 r. Szerszy obraz cen w dzielnicy przedstawia przewodnik o cenach apartamentów za metr kwadratowy w Batumi.

Lokalizacja Orbi City Batumi: ulica Khimshiashvili, Aleja Bohaterów i nabrzeże

Angielskojęzyczna strona dewelopera umieszcza kompleks obok Alei Bohaterów, w głównym rejonie turystycznym Batumi. Rosyjskojęzyczna strona dewelopera mówi „zaledwie 50 metrów od plaży”; strona angielska mówi tylko „w pobliżu linii brzegowej Morza Czarnego”. Korter podaje w charakterystyce 150 m do morza i nazywa to „szybkim, łatwym spacerem”. Artykuł dostawcy rozwiązań architektonicznych z 2021 r. o „Orbi Twin Towers” podaje 70 m, a starsze ogłoszenie 150 m. Żadne ze źródeł nie wskazuje, skąd mierzona jest ta odległość.

Aleja Bohaterów to publiczna promenada. Fundusz Rozwoju Miejskiego (Municipal Development Fund) poinformował 6 czerwca 2024 r., że zakończono rehabilitację Alei Bohaterów imienia Żiuli Szartawy (Zhiuli Shartava), liczącej 1 km długości i przylegającej do nowego centralnego stadionu miasta, wraz z trzema kładkami dla pieszych łączącymi odcinki alei oraz bulwar z plażą. Administracja Bulwaru w Batumi opisuje starszy bulwar nadmorski jako siedmiokilometrową promenadę z czterema historycznymi alejami, a jej strona o historii datuje park na rok 1881.

Batumi jest stolicą Republiki Autonomicznej Adżarii. Komunikat o liczbie ludności Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) szacuje liczbę mieszkańców Adżarii na 413,2 tys. osób na dzień 1 stycznia 2026 r., czyli 10,5% z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji (wartość obliczona). Wyniki spisu z 2024 r. naliczyły w mieście Batumi 235 668 osób, o 54,2% więcej niż w 2014 r., co jest największym wzrostem, jaki komunikat ze spisu podaje dla miasta. Operator lotniska United Airports of Georgia informuje, że lotnisko w Batumi obsłużyło w 2024 r. 951 760 pasażerów, a rozbudowa terminalu zakończona w 2021 r. pozwala na obsługę do 1,2 mln.

Opis w Korter dodaje lokalne szczegóły, przypisane portalowi Korter: najbliższy przystanek komunikacji publicznej w odległości 250 m, z liniami autobusowymi 1, 2, 2a, 3, 4, 10, 10a, 13 i 14 oraz minibusami 24, 31 i 32, pobliski park Ardagani Lake Park, port morski w Batumi i kolejka linowa Argo w odległości do 3 km oraz lotnisko w odległości poniżej 10 km. Tabela zestawia te stwierdzenia z odległościami, które przewodnik obliczył 9 listopada 2026 r. na podstawie danych OpenStreetMap, przyjmując za środek kompleksu współrzędne obiektu oznaczonego „Orbi City”.

Obliczone wartości różnią się od podanego przez Korter „w promieniu 3 km” dla portu i kolejki linowej: ze współrzędnych użytych tutaj port leży w linii prostej 3,9 km od kompleksu, a kolejka linowa 3,1 km. Współrzędne są przybliżone i wskazują punkt na dużym terenie, a Korter nie podaje, co zmierzył, dlatego żadna ze stron nie jest korygowana. Czasy przejazdu są szacunkami przy swobodnym ruchu, bez uwzględnienia korków, więc w ruchliwe letnie dni stanowią dolne oszacowanie.

Szerszy kontekst przedstawia strona miasta Batumi, na której wymieniono projekty w całym mieście, oraz strona kraju Gruzja, która opisuje kontekst ogólnokrajowy. Przewodnik o wynajmie krótkoterminowym w Batumi omawia zasady wynajmu na doby jako neutralny punkt odniesienia i nie zawiera żadnych twierdzeń o tym kompleksie.

Wieże, piętra i łączna liczba lokali: co podaje każde źródło

Skala kompleksu to pierwsza rzecz, którą sprawdza kupujący, a źródła podają pięć niezgodnych ze sobą łącznych liczb lokali. Tabela wymienia każdą z nich wraz z datą i dokładnym brzmieniem. Niczego tu nie korygowano: same strony dewelopera podają między sobą trzy różne liczby, a portal i starsze źródła podają jeszcze trzy kolejne.

Odczytanie łącznej liczby wymaga trzech pytań. Po pierwsze, co jest liczone: strona angielska mówi „units” (lokale), a rosyjska „номеров” (pokoje), i źródła nie wyjaśniają, czy dana liczba obejmuje wszystkie klucze w kompleksie, apartamenty sprzedane indywidualnym właścicielom, czy jedno i drugie. Po drugie, które budynki są uwzględnione, skoro łączne liczby podawane są razem z 5 wieżami, 5 domami, 3 wieżami lub 2 wieżami. Po trzecie, na kiedy, ponieważ dwie najstarsze liczby poprzedzają najnowszy budynek.

Pewne rachunki pomagają sprawdzić łączną liczbę, choć niczego nie rozstrzygają. Podane przez dewelopera 10 800 lokali w 5 wieżach to 2 160 na wieżę, a jeśli lokale hotelowe zajmują 45 pięter, daje to 48 na piętro.

Podane przez Korter 6 000 w 5 domach po 45 pięter to 1 200 na dom, czyli 26,7 na piętro, a 11 500 ze strony głównej to 2 300 na wieżę. Pozostałe po odjęciu 200 000 m² infrastruktury 1 000 000 m², podzielone przez 10 800, daje 92,6 m² na lokal, czyli więcej niż największy podany apartament o powierzchni 79 m², więc łączna powierzchnia nie może być sumą samych powierzchni apartamentów.

Budynek o wysokości 160 m i 55 piętrach daje średnio 2,91 m na piętro; przy 45 piętrach średnia wynosi 3,56 m. Źródła nie wyjaśniają, czy wysokość obejmuje zwieńczenie lub kondygnacje techniczne, więc rachunek nie przesądza między 45 a 55, a strony dewelopera nie mówią, jak 45 pięter hotelowych odnosi się do 55 pięter. Zdjęcia lotnicze w galerii dewelopera pokazują trzy wysokie wieże, czyli tyle, ile wymienia Wikipedia, choć zdjęcia nie ukazują każdego budynku na dużym terenie.

Korter dzieli kompleks na domy z własnymi adresami i stanami. Poniższe zestawienie pochodzi z Korter, według stanu z 3 listopada 2026 r. Nie przypisuje ono swoich bloków do pozycji Wikipedii i tego samego nie robi niniejszy przewodnik: Wikipedia nie ma pozycji o nazwie D2 ani C2, a strona Korter nie wyjaśnia, jak C2 odnosi się do C.

Adresy różnią się także poza listą bloków. Strona dewelopera o nieruchomościach komercyjnych podaje ulicę Khimshiashvili 7, tekst opisu w Korter mówi o ulicy Sherif Khimshiashvili 9, operator hotelu podaje 7b, a artykuł dostawcy mówi o alei Khimshiashvili. Korter wymienia też pięć numerów katastralnych projektu: 05.24.05.237, 05.24.05.218, 05.24.05.246, 05.24.05.305 i 05.24.05.222. Kod katastralny to oznaczenie, którym posługuje się Rejestr Publiczny, więc pytanie o to, który kod należy do danego lokalu, jest najpewniejszym sposobem powiązania lokalu z budynkiem.

Jeszcze jeden dokument dotyczy tego terenu. Chapman Taylor, pracownia architektoniczna, opublikowała 17 lipca 2025 r. informację, że projektuje dla Orbi Group w Batumi wielofunkcyjny obiekt i że od końca 2024 r. pracuje od koncepcji do projektu schematycznego. Jej strona projektu nosi tytuł „ORBI City”, podaje status jako projekt koncepcyjny i wskazuje całkowitą powierzchnię zabudowy brutto 126 139 m².

Ani jej komunikat prasowy, ani strona projektu nie mówią, czy ten projekt dotyczy istniejącego kompleksu, jego rozbudowy, czy sąsiedniego terenu, dlatego powierzchnie podano tak, jak je wydrukowano.

Cena, płatności, odbiór i wykończenie: co podaje każde źródło

Strona projektu dewelopera pozostawia puste pola ceny, płatności, odbioru i podmiotu prawnego, dlatego tabela zestawia pozostałe źródła z tą stroną. Strona z najczęściej zadawanymi pytaniami dewelopera jest stroną ogólną dla wszystkich jego projektów, a nie dla tego kompleksu; wymienia opcje płatności w ogólnych słowach, a szczegóły pozostawia menedżerom sprzedaży. Stwierdzenia Korter są stwierdzeniami Korter, według stanu z 3 listopada 2026 r.

Dwie pozycje stoją obok siebie bez uzgodnienia. Ogólne FAQ wymienia bezodsetkowy plan ratalny wśród opcji dla projektów grupy, a Korter podaje, że przedstawiciele dewelopera twierdzą, iż ten kompleks nie stosuje rat. To, które stwierdzenie dotyczy danego lokalu, zależy od bloku i obowiązujących warunków sprzedaży, a rozstrzyga o tym wyłącznie umowa sprzedaży.

W przypadku bloku, który został oddany, zwykły ślad dokumentowy to tytuł zarejestrowany na nazwisko kupującego oraz kod katastralny zgodny z budynkiem. W przypadku C2, bloku, który Korter wymienia jako planowany na czwarty kwartał 2026 r. (Q4), umowa powinna określać termin odbioru, harmonogram płatności i pozycję właściciela do czasu rejestracji. Przewodnik o zakupie w budowie (off-plan) w Batumi ogólnie wyjaśnia zakupy etapowe.

Apartamenty zarządzane hotelowo i zasady dotyczące wspólnych części budynku

Deweloper opisuje własność jako układ w stylu hotelowym, nie podając warunków umowy. Strona projektu mówi, że firma zarządzająca „zajmuje się wszystkimi aspektami zarządzania nieruchomością i jej konserwacji”. Wymienia cztery usługi: całodobową obsługę ze sprzątaniem i konserwacją apartamentów oraz części wspólnych, wraz z ochroną; wsparcie prawne obejmujące sprawy podatkowe, sprawozdawczość i zgodność z przepisami; zarządzanie najemcami obejmujące kierowanie ich do lokali, zameldowania i wymeldowania oraz komunikację z gośćmi; a także obsługę sezonową.

Ogólne FAQ dodaje, że grupa oferuje usługi zarządzania nieruchomościami, a warunki i ceny podaje menedżer. Opis projektu Chapman Taylor odnosi się do łączenia „udogodnień w stylu hotelowym z długoterminowymi modelami własności” w wizji Orbi Group. Strona operatora hotelu wymienia hotel przy ulicy Khimshiashvili 7b, a jej opinie gości z 2023 r. odnoszą się do bloku A. Poza tymi opisami strony nie podają umowy o zarządzanie, podstawy opłat ani okresu.

Gruzja ma ustawę regulującą części wspólne budynku, w którym znajduje się kilka prywatnych apartamentów: ustawę o stowarzyszeniach właścicieli lokali, nr 5277 z 11 lipca 2007 r. Angielski tekst na matsne.gov.ge wymienia publikacje ujednolicone do 15 lipca 2020 r., a niniejszy przewodnik nie znalazł tam późniejszej edycji w dniu 9 listopada 2026 r. Ustawa dotyczy właścicieli lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych w budynku wielomieszkaniowym, a tabela przedstawia przepisy najważniejsze dla kupującego.

Ustawa nie rozstrzyga, jak prawa operatora hotelu mają się do praw właścicieli w kompleksie tego rodzaju. Zależy to od statutu, umowy o zarządzanie i wpisów w rejestrze, dlatego sekcja 9 prosi o te dokumenty. Tekst ustawy jest ogólny i nie wspomina o apartamentach hotelowych.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Ramy prawne wyznacza Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości wymaga czynności prawnej w formie pisemnej oraz wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego. Kupujących z zagranicy dotyczy przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, a kolejność kroków opisano w przewodniku jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje swoje opłaty w internecie; poniżej przeliczono je według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG), wynoszącego 2,5949 GEL za USD na dzień 9 listopada 2026 r.

Strona opłat NAPR podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za 150 GEL w ciągu 4 dni roboczych, 270 GEL w ciągu 1 dnia roboczego i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Odpowiada to około 58, 104 i 135 USD.

Strona usług informacyjnych podaje wyciąg za 20 GEL w ciągu jednego dnia roboczego lub 13 GEL online, 75 GEL lub 52 GEL w dniu złożenia wniosku, z dopłatą 26 GEL za wyciąg w języku angielskim w każdym z tych przypadków, oraz zaświadczenie o ograniczeniach publicznoprawnych za 9 GEL w ciągu jednego dnia roboczego.

NAPR prowadzi także usługę smart-contract, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas wirtualnego spotkania; przy rezerwacji terminu wymagany jest kod katastralny. Kupujący, który podpisuje dokumenty za granicą, zwykle musi zalegalizować dokumenty zagraniczne, a tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego wskazuje Gruzję jako stronę konwencji apostille, obowiązującej od 14 maja 2007 r. Tę drogę opisuje przewodnik o zakupie nieruchomości w Gruzji z zagranicy.

Kolejność kroków różni się w zależności od bloku. W przypadku oddanego bloku kupujący ma do czynienia z istniejącym budynkiem i wpisami w rejestrze. W przypadku bloku, który Korter wymienia jako będący w budowie, umowa sprzedawcy musi określać, co i kiedy się płaci oraz kiedy własność zostanie zarejestrowana, a kupujący nie powinien polegać w tej kwestii na sformułowaniach żadnego portalu.

Podatki, zezwolenie na pobyt i zasady kredytu hipotecznego dla właściciela

Kodeks podatkowy, dostępny po angielsku na matsne.gov.ge, jest źródłem informacji o podatkach, z którymi spotyka się właściciel będący osobą fizyczną. Artykuł 6(5) wymienia podatki krajowe jako podatek dochodowy, podatek od zysku, VAT, akcyzę i cło importowe, a art. 6(6) czyni podatek od nieruchomości podatkiem lokalnym. Nie wymieniono żadnego krajowego podatku od nabycia nieruchomości, co odpowiada stwierdzeniu w ogólnym FAQ dewelopera, że Gruzja nie ma podatku od zakupu nieruchomości.

Podatek od nieruchomości zmienił się 30 września 2026 r. na mocy ustawy nr 1874. Artykuł 202(5) ustala obecnie stawkę dla opodatkowanego mienia osoby fizycznej innego niż grunty na nie mniej niż 0,8% i nie więcej niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206(1)(a) zwalnia z niego, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, czyli około 38 537 USD. Zestawienie podatkowe EY za okres od lipca do września 2026 r. podaje tę samą zmianę oraz wcześniejszy próg 40 000 GEL.

Każde 100 000 GEL wartości rynkowej oznacza więc roczny podatek od 800 do 1 000 GEL powyżej progu.

Kalendarz ustala Służba Skarbowa (Revenue Service): deklaracja do 1 listopada, zapłata do 15 listopada, z przesunięciem na następny dzień roboczy, gdy któraś z tych dat przypada na dzień wolny. Artykuł 202(9) oblicza podatek proporcjonalnie do czasu, przez który nieruchomość była własnością w danym roku. Kroki składania deklaracji opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości.

Artykuł 81(2) opodatkowuje stawką 5% czynsz z lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele mieszkalne, gdy nie dokonuje się odliczeń, a art. 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży apartamentu mieszkalnego posiadanego dłużej niż dwa lata. Sposób zaklasyfikowania dochodu z pobytów w stylu hotelowym nie wynika z tych artykułów i jest pytaniem do Służby Skarbowej lub doradcy.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości niebędącej gruntem rolnym o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców, art. 15(j), używa tego samego sformułowania. Przy kursie Narodowego Banku wynoszącym 2,5949 próg to 389 235 GEL.

Ponieważ nie podano ceny żadnego lokalu, nie można powiedzieć, że jakiś lokal ten próg przekracza lub go nie osiąga; decyduje wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy. Proces wyjaśnia przewodnik o zezwoleniu na pobyt.

Jeśli chodzi o finansowanie, deweloper nie podaje żadnego rozwiązania hipotecznego, a Korter wymienia jeden bank udzielający kredytów hipotecznych na ten kompleks. Strona Narodowego Banku o wymogach PTI i LTV ustala powyższe limity dla każdego kredytodawcy, a to, które banki udzielają kredytów nierezydentom i na jakich warunkach, jest polityką poszczególnych banków. Przewodnik o kredycie hipotecznym porównuje opublikowane warunki banków.

Dokumenty, o które warto poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje niewiele z tego, od czego zależy zakup, dlatego poniższa lista to zwykły zestaw dokumentów, o które warto poprosić w przypadku lokalu w dużym kompleksie. Na każdą pozycję może odpowiedzieć sprzedający, a odpowiedź można sprawdzić w rejestrze.

1. Blok, wieża, piętro i numer lokalu, jego adres (ulica Khimshiashvili 7, 7b lub 7d) oraz kod katastralny, dopasowane do wyciągu z Rejestru Publicznego.
2. Cennik z numerami lokali, z podaniem powierzchni samego wnętrza oraz wnętrza wraz z balkonem, wykończenia (umeblowane lub w stanie deweloperskim) i tego, co obejmuje cena.
3. Stan oddania bloku oraz, jeśli nie został oddany, termin odbioru zapisany w umowie i konsekwencje jego niedotrzymania.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę sprzedaży.
5. Pozwolenia dla bloku, a w przypadku bloku oddanego dokument potwierdzający jego przyjęcie do użytkowania.
6. Harmonogram płatności z terminami, kwotami i walutą oraz dane rachunku bankowego lub powierniczego (escrow) na piśmie, z nazwą posiadacza rachunku.
7. Umowa o zarządzanie: czy jest opcjonalna, czy wymagana, jej okres, podstawa naliczania opłat, prawo właściciela do korzystania z lokalu oraz warunki wypowiedzenia.
8. Statut stowarzyszenia właścicieli lokali, harmonogram opłat serwisowych i oświadczenie o braku zaległości, a także potwierdzenie, że przeciwko lokalowi nie jest wpisany żaden dług, hipoteka ani ograniczenie publicznoprawne.
9. Które z wymienionych udogodnień (baseny, spa, parking, sala konferencyjna, sala na wydarzenia) istnieją, kto jest ich właścicielem i operatorem oraz czy właściciele mogą z nich korzystać i za jaką opłatą.
10. Łączna liczba lokali i liczba budynków, do których odnoszą się własne dokumenty sprzedającego, wraz z datą dokumentu.

Porównanie Orbi City Batumi z pozostałymi projektami Orbi

Tabela wymienia wszystkie sześć projektów Orbi Group prezentowanych na tej stronie, wraz z tym, co publikują źródła każdego z nich. W obrębie grupy łączna liczba lokali podana dla Orbi City Batumi, 10 800 na stronie dewelopera, jest ponad sześciokrotnie większa niż 1 700 podane dla Orbi Continental i jest to jedyny projekt mieszkaniowy w tabeli z blokami zgłaszanymi jako oddane. Wiersze nie ustawiają jednego projektu ponad innym.

Wiersze różnią się bardziej etapem niż czymkolwiek innym: jeden kompleks z oddanymi blokami, trzy w budowie i dwa zapowiedziane jedynie jako wkrótce dostępne. Projekty w Batumi leżą w różnych częściach miasta, dlatego strona miasta Batumi jest miejscem, gdzie można zobaczyć je razem. Kontekst rynkowy dla całej Gruzji znajduje się na stronie kraju Gruzja.

Orbi Group (deweloper)

Orbi Group przedstawia się na orbi.ge jako deweloper nieruchomości w Gruzji i Europie, specjalizujący się w nieruchomościach inwestycyjnych, ze stronami projektów dla swoich inwestycji w Batumi i Tbilisi oraz marką hotelową Orbi Hotels. Strona „O nas” podaje liczby dotyczące skali: ukończonej powierzchni, biur, personelu i odwiedzających; są to własne stwierdzenia dewelopera i nie są tu powtarzane. Sekcja kontaktowa wymienia biura w Tbilisi i Batumi, Frankfurcie, Warszawie, Astanie i Ałmaty, Stambule, Baku i Moskwie.

Dwa portale dają niezależny opis. Strona dewelopera w Korter mówi „Constructed since 1998” (dosłownie: wznoszone od tego roku) i w dniu 9 listopada 2026 r. wymieniała 7 bieżących i 14 ukończonych projektów. Strona dewelopera w HomeRadar również podaje rok 1998 jako rok założenia. Strony dewelopera nie wskazują podmiotu prawnego, który podpisuje umowy sprzedaży lokalu tutaj, więc jest to pozycja do wyjaśnienia przy rezerwacji (sekcja 9).

Często zadawane pytania

Czym jest Orbi City Batumi?

Orbi City Batumi to kompleks przy ulicy Sherif Khimshiashvili w Batumi, którego deweloperem jest Orbi Group. Deweloper opisuje pięć wież po 55 pięter, lokale hotelowe na 45 piętrach, centrum handlowe w podium oraz apartamenty o powierzchni od 27 do 79 m², umeblowane lub w stanie deweloperskim (white frame). Korter opisuje pięć domów po 45 pięter. Kompleks działa także jako hotel pod marką Orbi Hotels, a dla apartamentów opisano firmę zarządzającą.

Ile lokali ma kompleks?

Źródła podają 10 800 (strona projektu dewelopera), 11 500 (strona główna dewelopera), ponad 10 000 (strona dewelopera o centrum handlowym), 6 000 (Korter), 5 000 (artykuł dostawcy z 2021 r.) i 4 500 (ogłoszenie z 2018 r.). W tym przewodniku nie są one uzgadniane. Strona angielska mówi o lokalach, a rosyjska o pokojach, dlatego kupujący powinien zapytać, co liczy dokument sprzedającego, w których budynkach i na jaki dzień.

Gdzie leży Orbi City Batumi i jak daleko jest do morza?

Kompleks znajduje się przy ulicy Sherif Khimshiashvili, obok Alei Bohaterów. Numer posesji pojawia się jako 7, 7b, 7d i 9 w różnych miejscach. Rosyjskojęzyczna strona dewelopera podaje 50 m do plaży, Korter 150 m, a artykuł dostawcy z 2021 r. 70 m. Angielska strona dewelopera nie podaje żadnej liczby i żadne ze źródeł nie wskazuje, skąd mierzona jest ta odległość.

Czy kompleks jest ukończony?

Strona dewelopera nie podaje statusu. Korter, według stanu z 3 listopada 2026 r., wymienia 4 z 5 domów jako oddane, a jeden, blok C2, jako będący w budowie z ukończeniem w czwartym kwartale 2026 r. (Q4). Wikipedia wymienia Orbi City A i C z rokiem 2019 oraz D z rokiem 2024. Ponieważ źródła opisują bloki odmiennie, kupujący powinien zapytać, w którym bloku znajduje się lokal, i uzyskać dokument potwierdzający jego oddanie.

Ile kosztują apartamenty?

Deweloper nie podaje ceny lokalu. Korter podaje cenę za m² „od $3 500” i pokazuje każdy układ jako cenę na zapytanie. Niniejszy przewodnik nie mnoży tej stawki przez metraż. Starsze ogłoszenie z 2018 r. podawało od 1 400 do 1 700 USD za m² i jest nieaktualne. Dokumentem, który rozstrzyga o cenie, jest cennik z numerami lokali, dostarczony na piśmie.

Jakie metraże są dostępne?

Deweloper podaje od 27 do 79 m². Korter podaje od 28 do 78 m² w charakterystyce oraz listę układów: kawalerki od 30 do 34 m², dwupokojowe od 46 do 97 m² i trzypokojowe 112 m². Operator hotelu wymienia pokoje o powierzchni 30, 42 i 78 m². Przed porównaniem którejkolwiek z tych liczb kupujący powinien zapytać, czy podana powierzchnia obejmuje balkon.

Jak zarządzany jest lokal?

Strona dewelopera opisuje firmę zarządzającą, która zapewnia całodobową obsługę, sprzątanie i konserwację, wsparcie prawne i podatkowe, zarządzanie najemcami oraz obsługę sezonową. Nie podaje opłaty, okresu ani umowy. To, czy umowa o zarządzanie jest opcjonalna i jak odnosi się do stowarzyszenia właścicieli, to pytania do sprzedającego. Ogólne FAQ mówi, że warunki i ceny zarządzania podaje menedżer.

Czy cudzoziemiec może kupić w Orbi City Batumi i jak rejestruje się własność?

Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym, a czynność prawna musi mieć formę pisemną. NAPR podaje 150 GEL za cztery dni robocze, 270 GEL za jeden i 350 GEL w dniu złożenia wniosku, czyli około 58 do 135 USD przy kursie 2,5949. Apartament nie jest gruntem rolnym, kategorią, którą Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza dla cudzoziemców w art. 4. Opłaty notarialne i inne opłaty zawodowe są odrębne.

Czy zakup uprawnia do zezwolenia na pobyt?

Zgodnie z Agencją Rozwoju Usług Publicznych krótkoterminowe zezwolenie jest dostępne dla cudzoziemca posiadającego nieruchomość niebędącą gruntem rolnym o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Przy kursie 2,5949 jest to 389 235 GEL. Ponieważ deweloper nie podaje ceny lokalu, nie można powiedzieć, że jakikolwiek lokal spełnia ten próg; decyduje wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy.

Jakie podatki może ponosić właściciel?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy zwalnia z podatku od nieruchomości mienie osoby fizycznej inne niż grunty, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, a powyżej tego progu ustala stawkę od 0,8% do 1% wartości rynkowej. Czynsz z lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, gdy nie dokonuje się odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży apartamentu posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Dochód w stylu hotelowym to kwestia do potwierdzenia ze Służbą Skarbową.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła:

• Orbi Group: strona projektu Orbi City (angielska)
• Orbi Group: strona projektu Orbi City (rosyjska)
• Orbi Group: strona główna
• Orbi Group: strona projektu Orbi City Mall
• Orbi Group: strona o nieruchomościach komercyjnych
• Orbi Group: często zadawane pytania
• Orbi Group: strona „O nas”
• Korter: Orbi City, Batumi (ceny i dostępność według stanu z 3 listopada 2026 r.)
• Korter: strona dewelopera Orbi Group
• HomeRadar: strona dewelopera Orbi Group
• Wikipedia: lista najwyższych budynków w Gruzji (edytowana 8 listopada 2026 r.)
• Chapman Taylor: strona projektu ORBI City
• Chapman Taylor: komunikat z 17 lipca 2025 r.
• Orbi Hotels: strona hotelu Orbi City
• Alumil: The spectacular Orbi Twin Towers project in Batumi (27 lutego 2021 r.)
• geoln.com: ogłoszenie Orbi City (opublikowane 18 maja 2018 r.)
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o stowarzyszeniach właścicieli lokali (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Skarbowa Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5949 GEL, 9 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• EY Georgia Tax and Law Brief, od lipca do września 2026 r.
• Geostat: liczba ludności według stanu na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: główne wyniki spisu ludności z 2024 r.
• Galt and Taggart: Batumi Residential Real Estate, 2Q26 (14 sierpnia 2026 r.)
• United Airports of Georgia: Międzynarodowy Port Lotniczy Batumi
• Bulwar w Batumi: dzisiejszy bulwar
• Bulwar w Batumi: historia bulwaru
• Fundusz Rozwoju Miejskiego: rehabilitacja Alei Bohaterów (6 czerwca 2024 r.)
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu konwencji apostille
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne obiektów)
• OpenStreetMap Nominatim: wyszukiwarka miejsc użyta do współrzędnych
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.